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唐刊_第八期

2017年9月
总第08期

江阴市房地产市场
专项研究报告

出品人 / Producer
颂唐机构 / China`s Clory United

主编 / Editor
市场策略中心 / Marketing Strategy Center

美编 / Art editor
企宣管控中心 / Corporate mission control center

创新+专业+效率

=价值

Innovation+profession+efficiency=value

江阴市房地产市场
专项研究报告

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告




6

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

目录

CONTENTS

数据来源说明:本报告成交数据来源为南通商品房
网签数据,由颂唐地产监测,并在此基础上剔除经
济适用住房、单位定向房后所得。
本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据
最终解释权归颂唐地产所有。

一 城市背景研究
二 宏观房地产市场研究
三 区域房地产市场研究
四 总结




7

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

PART. 1

城市背景研究

Urban background research




8

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

城市概况 City summarize

江阴市位于江苏省南部,长三角洲太湖平原北端,是中国历史文化名城,是长江经济带重
要组成部分,全国百强县排名前三强。

江阴市民营经济发达,制造业强,以本土乡镇企业起家,江阴誉为“中国资本第一县”
江阴市为县级市,属无锡市管辖,江阴市面辖28个镇,全市面积986.97平方公里。
江阴有7000年人类生息史,城市历史文化气息浓厚。

江阴体育馆 鹅鼻嘴公园 江阴大桥

华西村 悟空寺 江阴港口

城市荣誉: 中国最佳经济活力魅力城市 中国资本第一县
忠义之邦 中国全面小康十大示范县
首批国家生态市 中国优秀旅游城市
全国十佳卫生城市
联合国人居环境城市





9

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

城市区位 urban location

城市北枕长江,南近太湖,东接常熟、张家港,西连常州,交通便捷,是
大江南北重要交通枢纽和天然良港。

江阴市为江苏省县级市,地处苏锡常“金三角”几何中心,交通便捷。
江阴历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。

扬州市 泰州市

南京市 镇江市 南通市
常州市
江阴市

无锡市 苏州市

上海市

城市区位: 距离苏州市90公里 距离无锡市50公里
距离泰州市80公里 距离镇江市115公里
距离上海市160公里 距离南京市180公里
距离常州市35公里
距离扬州市120公里





10

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

城市交通 urban traffic

云港

作为大江南北的交通枢纽和港口,区位优势十分明显,多条高速、铁路纵横境内,有利于城
市人口导入,带动房地产的发展。

水运 江阴港、苏南国际码头
铁路 盐泰锡宜城际铁路、沪宁城际铁路、常州-江阴-常熟-苏州-嘉兴城际铁路
公路 京沪高速公路、沪宁高速公路
航空 江阴华西直升机场





11

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

城市人口 urban population

近年来城市常住人口稳定,保持在160多万水平,2016年在周边城市人口中排名第三。
2012-2016年江阴市常住人口数量稳定。
2016年年末常住人口总数为164.2万人。

2012-2016年 江阴市常住人口增长情况

165 0.37% 0.31% 0.12% 0.31% 0.60%
164 0.50% 0.50%
163 163 163.5 163.7 164.2 0.40%
162 2016年 0.30%
2015年 0.20%
162.4 增长率 0.10%
161 0.00%

2012年 2013年 2014年

城市 常住人口(万人)
泰州市
镇江市 常住人口(万人) 周边城市排名 人口数量
江阴市 464.6
常熟市 318.1 1 位列周边城市第3名
张家港市 2 2016年底江阴市常
宜兴市 164.2 3 住人口达164.2万人
4
151.3 5 数据来源:江阴市统计公报
125.6 6
125.4





12

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

城市经济 Urban Macro-economic

作为一个县级市2016年GDP总量达3083.3亿元,在全国百强县中排名前三强,为房
地产发展提供基本保障。

近年来城市GDP保持持续增长态势,2016年总量达3083.3亿元,发展态势良好。
2016年江阴市GDP总值在全国百强县中排名第二。

2012-2016年 江阴市总GDP增长情况

4000 8.5% 6.7% 云港 1.8% 4.6% 7.0% 10.0%
3000 8.0%
2000 2535.4 2706.1 2754 2880.9 3083.3 6.0%
1000 2012年 2015年 2016年 4.0%
增长率 2.0%
0 0.0%

2013年 2014年

总体经济(亿元)

城市 GDP 2016年全国 城市 GDP 2016年
总值(亿元) 百强县排名
昆山市 泰州市 总值(亿元) 周边城市排名
江阴市 3160 1 镇江市
张家港市 江阴市 4101.8 1
常熟市 3083 2 张家港市
晋江市 常熟市 3833.8 2
宜兴市 2300 3 宜兴市
3083.3 3
2112 4
2317.3 4
1744 5
1377 6 2112.4 5

1377.7 6

数据来源:江阴市统计公报





13

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

人均GDP Per Capita GDP

2016年城市人均GDP达18.8万元,增速6.8%,周边城市排名第一,房地产市场处
于以改善型需求为主的发展阶段。

城市人均GDP近年来整体保持稳定增长的态势,2016年人均GDP为18.8万
元,增速6.8%,购买力不断增长。
2016年城市人均GDP,在周边城市中排名第一。

2012-2016年 江阴市人均GDP增长情况

200000 6.8% 6.4% 1.8% 4.1% 6.8% 8.0%
160000 6.0%
120000 156000 166000 169000 176000 188000 4.0%
2012年 2016年 2.0%
80000 2015年 0.0%
40000 增长率

0

2013年 2014年

人均GDP(元)

GDP增幅 《4% 4-5% 5-8% 》8% 2016年人均
GDP(元)
房地产 城市 排名
发展周期
萎缩 停滞 稳定发展 高速发展

人均GDP 江阴市 188000 1
(美元)
800-3000 3000-4000 4000-8000 8000以上

常熟市 184700 2

需求特征 生存需求 生存、改善需求 改善需求为主 改善需求为主 张家港市 139768 3
兼有

宜兴市 127200 4

发展特征 超速发展 快速发展 平稳发展 缓慢发展 镇江市 120603 5
单纯数量型 以数量为主,数 以质量为主,数 综合发展型

量与质量并重 量与质量并重 泰州市 88330 6

数据来源:江阴市统计公报





14

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

收入水平 Income level

城镇居民人均可支配收入增速稳定在8%以上,目前消费市场活跃,有利于促进房
地产市场的发展。

城市人均可支配收入一直保持稳定增长,2016年有下降趋势,为4.4万元。
2016年社会消费品零售总额达到776.1亿元,相比2015年增长10.1%,市场消
费能力活跃。

60000 2012-2016 年江阴市城镇人均可支配收入增长情况 15
40000 10
20000 13 9.4 8.9 8.1 8.8 5
0
0 39437 43144 46880 50701 44009
2012年 2016年
2013年 2014年 2015年
增长率(%)
人均可支配收入(元)

800 14.4 2012-2016年 江阴市社会零售总额增长情况

12.8 11.3 9.7 10.1 15
776.1 10
600 2016年 5
0
400 577.9 643.1 705.2
512.2

200

0 2013年 2014年 2015年
2012年

社会零售总额(亿元) 增长率(%)

数据来源:江阴市统计公报





15

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

产业结构 Industrial structure

产业结构不断优化,以第二产业为主导的经济结构,第三产业稳定增长,加快城市各
方面发展,促进了房地产购买力的提升。

生物医药、石化、纺织、冶金等支柱产业,对全市工业经济支撑作用进一步加强,
加快城市综合实力的提升发展。
江阴三大产业近年来不断增加,且第三产业增幅明显,目前仍以第二产业为主。

2012-2016年 江阴市三产增长情况

100% 1043.8 1136.5 1178.7 1250.2 1357.9
80%
60% 1443.9 1518.1 1520.9 1584.4 1681
40% 62.2
20% 47.7 51.5 54.4 58.3 2016年
0% 2012年 2013年 2014年 2015年
第一产业(亿元) 第二产业(亿元) 第三产业(亿元)

2016年江阴市三产结构占比

石化

2% 第一产业(亿元) 冶 支柱 纺
44% 第二产业(亿元) 金 产业 织
第三产业(亿元)
54%

生物医药

第 数据来源:江阴市统计公报




16

城市规划 江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

urban master planning

城市中心城区规划形成主、副城的“双城”空间布局结构,以规划环城
林带为界,以西为主城,以东为副城。

一主:主城划分为城中、城南、城东、城西4个分区。
副城:包括周庄分区、华士分区、云亭分区3个分区。

城东区

城西区 城中区
城南区
周庄区

云亭区 华士区





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TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

功能规划 Functional planning

城市市级中心形成“一主两副”的城市中心体系,主城区包含商业、商务、文体
等综合服务功能。

一主:指旧城中心地区、城市客厅和主城沿江地区共同形成市级主中心。
两副:火车站副中心以商务、物流功能为主,澄杨路副中心以综合服务功能为主。

扬州市 泰州市

南通市

江阴市

城西区 城中
城中心区区
澄杨路
火城车南站区 副中心
副中心
无锡市

苏州市





18

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

城市背景结论: 城市区位:南城通市处于沿长江
海南经岸济边带,与是长大江经南济北带的重
江阴市优越的地理区 T要型交结通构枢交纽汇和点江,河区湖位海联
位,使城市具有良好的 突运出换,装具的有天较然好良的港发,展良好
发展机遇,且交通系统 潜的质区位优势有利于促进城
不断完善,经济水平快 市的快速发展
速提升,居民收入水平
不断提高,加快了城市 经经济济发发展展::近居年民来收城入市水平
发展步伐,合理的城市 G和D消P费增水长平速稳度定有提所高放,缓城,
规划为未来房地产业的 但市整总体体仍经保济持全稳国定百增强长县态前
发展带来利好。 势三,甲经,济为发房展地较产为购良买好力,起
为到房支地撑产作购用买力起到一定
支撑作用

城城市市规规划划::依依托托原原有有城城市市总
体总布体局布打局造打成造“成一主“三一副主多
点两”副的”市的域城城市镇体体系系空空间间结结
构构,,重重点点向发东展、沿南江方带向,发优展
,化整老合城西中、心北的方综向合,服优务化性沿
江功,能形,成形带成状多城分市区布城局市形布态
局形态





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TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

PART. 2

宏观房地产市场研究

Macro housing market research




20

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

房产投资 Investment in housing

近年来固定资产投资总量稳步上升,房地产投资比重2014年达到最高,2015年开始
下滑,占比24.8%,预示着房地产步向健康发展的信号。

城市2012年到2016年以来固定资产投资总量稳步上升。
自2015年开始房地产开发投资比重开始下滑,预示着房地产步向健康发展的信号。

2012-2016年 江阴市房地产投资情况

1200 21.7 24.6 31.5 23.1 24.8 35
1000 30
834.3 948.8 234 1046 328.9 1128.6 1133 25
800 181.4 260.4 281.1 20
600 15
400 10
200 5
0
0

2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
固定资产(亿元)
房地产完成投资(亿元) 占比(%)

年份 房产投资(亿元) 固定投资(亿元) 占比(%)
2012年 834.3 181.4
2013年 948.8 234 21.7
2014年 1046 328.9
2015年 1128.6 260.4 24.6
2016年 1133 281.1
31.5

23.1

24.8

数据来源:江阴市统计公报





21

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

土地供应 Land supply

2016年江阴共出让18宗住宅性用地,主要集中在澄江街道和临港街道,面
积共计45.78万m2。

地块名称 (2016) 出让面积 起始价
出让字号 (万㎡) (万元)
临港街道东至新港大道、南至春港路、北至滨江路 61340 18929
江华士镇芙蓉大道北侧、红旗路东侧 3号
3号 3950 1803
澄江街道行政区域范围内规划道路西、花北路北侧 8号 3561 726
新桥镇黄河村西环路西、新郁西路北 8号 2821 388
临港街道港城大道北侧、海港大道东侧 8号 11888 1890
璜土镇璜西路东、文化路南侧
城东街道定山路东、规划道路北 12号 50303 2641
顾山镇北至暨南大道
12号 10521 4703
青阳镇宁仪路东、张塘浜南、北环路北侧 12号 4000 1812
12号 44159 2307
地块名称
(2016) 出让面积 起始价
澄江街道行政区域范围内杨岸路东、毗陵路北侧 出让字号 (万㎡) (万元)
41871
华士镇芙蓉大道北侧、红旗路东侧 12号 25124
南闸街道南祥路东、站西路南、白玉路西、丰收路北侧 38765
12号 38766 7443
新桥镇郁桥村新郁西路南、泰清河东侧 12号 9316 7443
华士镇太清河东、华塘河南、东华路北 12号 66622 1087
华士镇环东路东、华塘河南、太清河西、东华路北 14号 26689 10193
顾山镇东至福民路、南至康乐街、西至北大塘、北至英才 14号 4083
31038
街 14号 4191
临港街道港城大道北侧、海港大道东侧 11888
徐霞客镇璜塘长山大道西、外环北路北侧 14号 3334 1890
16号 1601





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江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

土地成交 Land clinch a deal

近两年江阴市土地市场成交面积下滑,2016年仅成交31.5万㎡,开发商拿地谨慎。

2012-2014年江阴市土地成交较为平稳,2015-2016年土地市场成交面积
下滑,2016年仅成交31.5万m2 。

2012-2016年 江阴市土地成交增长情况

300 30.00%

250 -10.32% 20.80% 0.00%
15.37% -89.21% -30.00%
7.25%
200
-60.00%
150
225.3 272.16 29.37 31.5 -90.00%
100 2013年 2014年 2015年 2016年 -120.00%

50
0 251.22
2012年

成交面积(万㎡) 增长率





23

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

施工面积 The whole city apartment market

近年来房地产市场发展步伐放缓,2016年全年商品房施工面积为1532.6万m2 。

城市近年来房地产施工面积呈下降趋势,2015年达到峰值1727.3万m2 ,2016
年为1532.6万m2 。
房地产市场新开面积走势来看,城市房地产市场发展势头有所减缓,从2014年
开始新开面积逐渐减少。
近年来房地产竣工面积呈波动态势,2016竣工面积为261万m2 。

2012-2016年 江阴市开工情况

2000 1673.4 1727.3 1532.6

1500 1096.9 1315.7 276.9 261
2016年
1000 372.3187.9 411 303.8 543.8 310.6 346
500 168.3

0 2013年 2014年 2015年
2012年

施工面积(万㎡) 新开面积(万㎡) 竣工面积(万㎡)

年份 施工面积(万㎡) 新开面积(万㎡) 竣工面积(万㎡)
2012年 1096.9 372.3 187.9
2013年 1315.7 411 303.8
2014年 1673.4 543.8 168.3
2015年 1727.3 310.6 346
2016年 1532.6 276.9 261

数据来源:江阴市统计公报





24

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

商品房成交 Home to clinch a deal

江阴市近年商品房成交面积逐年增加,增幅呈波动态势,2016年成交面积达233.1万㎡。
2 0 1 2 - 2 0 1 6 年 江 阴 市 商 品 房 市 场 成 交 面 积 整 体 逐 年 增 加 ,2 0 1 6 年 成 交 面 积
达到233.1万m2。
江阴近年来商品房成交套数逐年增加,2016年商品房成交20537套。

2012-2016年 江阴市商品房(面积)成交情况

250 18.4 -3.6 11.1 10.2 20
200 10.8 207.8 200.4 211.5 233.1 15
150 2013年 2014年 2015年 2016年 10
100 5
0
50 175.3 -5
0
2012年

成交面积(万㎡) 增长率(%)

2012-2016年 江阴市商品房成交情况(套数)

30000 12925 16577 14472 18634 20537
20000 2012年 2015年 2016年
10000

0

2013年 2014年
成交套数(套)

数据来源:江阴市统计公报





25

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

住宅成交 Home to clinch a deal

近年来城市住宅成交面积稳步增加,2016年受贷款利率下调影响,成交火爆,住
宅成交面积达214.8万m2 。

2012-2016年住宅市场成交面积逐年稳步增加,2016年成交面积达到214.8万m2 。
住宅成交均价呈波动态势,2014年触到谷底为6158元/m2 ,2016年成交均价
达到最高为7043元/m2 。

2012-2016年 江阴市住宅成交情况

250 6694 6738 7043 7200
6961 7000
6158 214.8 6800
200 2016年 6600
6400
150 6200
6000
100 157.3 164.5 177.5 5800
50 118.8 5600

0 2013年 2014年 2015年
2012年

成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

年份 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)
2012年 118.8 6961
2013年 157.3 6694
2014年 164.5 6158
2015年 177.5 6738
2016年 214.8 7043

数据来源:江阴市统计公报





26

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

宏观房地产结论: 城房市地区产位投:资南:通近处年于来沿江阴
海市经固济定带资与产长投江资经逐济年带上
江阴市2016年受货币 T升型,结房构地交产汇投点,资区比位重 过
利率下调利好政策影 突热出,,市具场有竞较争好激的烈发,展未来
响,住宅市场成交火 潜市质场将以去库存为主
爆,近年来城市房地产
投资比重过热,未来较 经土济地发成展交:近20年15来-2城0市16年
长时间段内市场将处于 G土D地P市增场长成速交度下有滑所,放2缓01,6
供大于求的局面,去库 但年整供体应仍面保积持45稳.7定8万增m长2态,
存仍然是市场主流。 势成,交经面济积发3展1.5较万为m良2好,,开
为发房商地拿产地购更买为谨力慎起到一定
支撑作用

城住市宅规成划交::依2托01原6有年城受市货总
体币布利局率打下造调成利“好一主政三策副影多
点响”,的住市宅域市城场镇成体交系面空积间逐结
构年,稳重步点上向升东,、2南01方6向年发成展
,交整均合价西达、到北历方年向最,高优化沿
江,形成带状城市布局形态





27

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告




28

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

PART. 3

区域房地产市场研究

Regional real estate market research




29

TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

全市板块划分 Citywide plate division

全市房地产板块可分为澄中、澄东、澄西、澄南板块,其中澄中板块依然是市
场供应和成交的主力。

澄中版块:是江阴市中心区域,配套设施完善,客户认可度高
澄东板块:是江阴的经济开发区,是政府重点打造的板块,配套有待完善
澄西板块:依托工业和港口等产业发展,为城西组团房产开发热点区域
澄南板块:为主城区向南的自然延伸,以生态景观为特点,为区域发展带来新的契机

澄中 澄东
板块 板块

澄西
板块

澄南
板块





30

江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

板块特征 Plate characteristic

区域内目前在售项目分布比较集中,该板块为市政府所在地,配套设施成熟,客户
认可度较高,房价均价领跑全市。

板块特征情况

澄中板块 澄东板块 澄西板块 澄南板块

4 31 1 雅盛嘉园
2 2 虹桥公园里
3 恒大御景

4 新河湾

项目名称 占地面(㎡) 建筑面积 容积率 主力面积(㎡) 销售均价 开盘时间
雅盛嘉园 176667 (㎡) 2.8 (元/㎡) 2014.08
2.5 两房:90、100; 2014.11
480000 2.5 三房:131 7580 2014.06
4.0 2016.11
虹桥公园里 26353 97000 两房:91; 8500
三房:139
恒大御景 120926 300000 12500
两房:83;三房:
新河湾 30000 120000 128-140 10000

两房:94;三房:
141;四房122-156





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TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

板块特征 Plate characteristic

本板块紧靠主城区,受其主城区辐射影响,为市政府重点打造,房地产市场发展潜
力较大,区域内产品以高层、别墅为主。

板块特征情况

澄中板块 澄东板块 澄西板块 澄南板块

1 世茂御龙湾

1
2

2 东亚乐府兰亭

3

3 爱家名邸

项目名称 占地面(㎡) 建筑面积 容积率 主力面积(㎡) 销售均价 开盘时间
(㎡) 80-180 (元/㎡) 2014.07
89-141 2014.05
世茂御龙湾 2000000 1000000 0.88 109-146 洋房:9000;联 2011.11
排、双拼:
东亚乐府兰亭 101818 112000 1.1 13000
爱家名邸 184100 210000 1.17
高层:5000;
双拼:9000

高层:6800;
独栋:18000





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江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

板块特征 Plate characteristic

板块在售项目以高层为主,均价约6500元/m 2,该板块位于城市发展规划副中心
上,房地产发展空间大。

板块特征情况

澄中板块 澄东板块 澄西板块 澄南板块

2 1 恒河中央公园
41 2 海棠湾花园
3 西亭家园
3 4 伊顿小镇

项目名称 占地面(㎡) 建筑面积 容积率 主力面积(㎡) 销售均价 开盘时间
(㎡) (元/㎡)
1.8 112-121 2015.02
恒和中央公园 80000 140000 1.5 116-187 6500 2013.06
1.59 113-142 2015.08
海棠湾花园 69369 135220 1.79 87-132 7000 2013.06

西亭家园 80000 110000 5600

伊顿小镇 54526 97363 4500





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板块特征 Plate characteristic

该区域距离市区较远,配套欠缺,房价低于其他板块,目前在售项目多为高层住
宅,区域均价约6000元/m 2。

板块特征情况

澄中板块 澄东板块 澄西板块 澄南板块

1 水畔兰庭
2

1
3 2 尚东花苑

3 黄浦
正大•丹桂园

项目名称 占地面(㎡) 建筑面积 容积率 主力面积(㎡) 销售均价(元/㎡) 开盘时间
水畔兰庭 (㎡) 90-148
90-140
97333 175200 1.80  90-140 5500 2014.07
2015.07
尚东花苑 6333 9500 1.5 高层:5200
50376 双拼:8800 -
黄浦 77607 1.7
正大•丹桂园 7000





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江阴市房地产市场专项研究报告 TANG KAN

热销面积段 Sales area of section

江阴市住宅市场2房热销面积段为90-100m2,3房面积段集中在125-140m2, 4房面积
段区间在145-165m2。

2房 3房 4房

项目 90㎡以下 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180㎡以上

雅盛嘉园 目前市场 目前市场在
在售3房 售4房产品
虹桥 产品面积 面积段集中
公园里 段集中在 在145-165

恒大御景 125- ㎡之间
140㎡之
世茂
御龙湾 间

东亚 目前市
乐府兰亭 场在售2
房产品
爱家名邸 面积段
集中在
恒和
中央公园 90-
100㎡
海棠 之间
湾花园

水畔兰庭





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TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

热销总阶段 Total stage of sell like hot cakes

江阴市住宅市场2房热销面积段为90-100m2,3房面积段集中在125-140m2, 4房面
积段区间在145-165m2。





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板块综合评定 Plate comprehensive valuation

根据市场发展现状而言,澄中板块目前发展较好,澄东为主城辐射、政府重点打造板
块,市场潜力巨大。

区域 / 权重 18% 12% 12% 12% 12% 17% 17% 综合评分
区位 配套 产品 价格 成交占比重 未来 未来
澄中板块 档次 土地供应 发展潜力 7.89
澄东板块 9 8 8 8 7.71
澄西板块 8 8 7 7 8 7 8 7.42
城南板块 8 8 7 8 6.81
7 6 8 6 6 8 7

7 8 6

7 9 6

市场上小高层、高层为主,其次都会配以一定比例的低密度产品。
客户以改善置业为主,偏好功能型三房,凸窗赠送较多,阳台算一半面
积最为多见。





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TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

重点个案研究

Focus on a case study




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恒大御景

该案例为目前热销作为重点个案进行市场研究
知名度高 /High-profile
产品规划 /product planning
热销项目 /Selling projects




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项目概况 Project overview 恒大御景

项目占地面积约12.1万m 2,建筑面达30万m 2,规划由16栋高层、1栋酒店公寓及沿街商
业组成,项目分两期。

项目由恒大地产(江阴盛建置业有限公司)开发,位于城南花山路与毗陵路交汇处。
整个项目总建面积30万m 2,涵盖酒店公寓,沿街商业和高层住宅,共有2019户。

项目名称 恒大御景 绿化率 50%

建筑面积(㎡) 300000 主力户型 两房:83
产品类型 高层 三房:123、128、140
开发商 (㎡)
装修状况 江阴盛建置业 销售报价(万元) 1.2-1.3
容积率 非毛坯 2014年6月
2.5 开盘时间
2019
总户数 金碧物业

物业





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交通配套 Traffic and supportin 恒大御景

毗陵路、埠路桥和花山路多条城市主干道环绕项目四周,驾车出行十分便利,此外
市内公交站点密布,公交线路众多,乘车出行极为便捷。

项目四周交通发达,道路体系完整,毗陵路、埠路桥和花山路环绕项目。
周边公交站点众多,周边公交线路:城市19路、31路、33路、35路、83路、城
镇122路、201路、205路、303路、315路,交通便捷。



路 毗陵路

花 项目 埠
山 路
路 桥


周边公交线路: 芙蓉大道
城市19路、31路、
33路、35路、83
路、城镇122路、
201路、205路、
303路、





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生活配套 living facility 恒大御景

项目周边1.5公里范围内生活配套设施齐全,可满足居民日常所需,教育配套
占据优势。

项目周边配套:
学校:环南路小学、立新小学
商超:罗森便利
医院:红帽子妇产医院、江阴人民医院
酒店:泓苑酒店、

1.57km 5
8
26

项目

3
4

1

1 立新中心小学 2 3红帽子妇产医院 罗森便利 4 新客运宾馆
5 工商银行 环南路小学 8 泓苑酒店
6 弘文养生馆 7





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户型分析 Type analysis 恒大御景

户型方正,利用率高,双阳台设计,舒适度更佳,采用干湿分离设计,全明户型采光
通风较好,居住舒适性强。

83m 2户型:户型整体方正,提升整个空间的利用率,整个户型空间布局合理,采用
干湿分离。
128m 2户型:全明户型,整个空间有充足的采光,客厅和餐厅分开设计。

838m3㎡22室2室2厅2厅1卫1卫 12182㎡8m32室3室2厅2厅2卫2卫

半赠送 全赠送





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客户分析 Customer analysis 恒大御景

项目客户以澄江街道、南闸镇、云亭镇等城区购房者为主,其次是南闸
镇、夏港镇、等周边区域购房客群为辅。

边缘客户 边缘客户 申港镇、霞客镇以南、
10% 重要客户 外地客户以及少量投资客户
核心客户
重要客户 南闸镇、夏港镇、
35% 等周边区域购房客群

核心客户 澄江街道、南闸镇、
55% 云亭镇等城区改善型客户

客户类型 比例(%) 来源 购买心理
核心客户 改善居住舒适度
重要客户 55 澄江街道、南闸镇、云亭镇等城区改善
边缘客户 型客户

35 南闸镇、夏港镇、等周边区域购房客群 看中市区成熟的生活配套及配套资源

15 申港镇、霞客镇以南、外地客户以及少 本市未来发展潜力,以及区位优势
量投资客户





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销售状况 Sales Status 恒大御景

恒大御景普通住宅产品主打改善型3房,主力面积在123-140m 2,目前去化88%,
剩余227套。

项目去化状况良好,平均月去化约47套,目前去化88%。
营销方式:户外广告、线上510网站、口碑营销。

项目名称 江山名洲
开盘时间 2014年6月
交房时间 2017年12月底
销售报价(元/㎡) 12000-13000
主力面积段(㎡) 两房:83;三房:123-140
主力总价段(万元) 两房:99-108;三房:148-185
装修状况
月均去化(套) 非毛坯
去化率(%) 约47
总套数(套) 88%
营销渠道 2019
户外广告、线上510网站、口碑营销





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TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

售楼处包装 Sales packaging 恒大御景

LED大屏幕楼盘展示,增强客户体验真实感,品牌的展示,增强了客户对产
品品质的信赖。

签到台 彩旗

答谢礼 会客区

第 售楼处沙盘 品牌展示





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样板间展示 恒大御景

样板间以奢华、大气的装修及合理的功能布局,彰显高端客群品味和社会地位,
更添品质生活新体验。

餐厅 客厅
主卧 次卧
厨房
卫生间 第



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【 区域市场小结】 Regional market summary

板块情况:目前江阴市房地产板块可划分为四个板块,其中澄
中板块为房地产发展核心板块,配套成熟,市场活跃;澄南板
块距市区较远,房价全市最低;澄西板块位于发展规划副中心
上,未来提升空间大。
客户情况: 目前整个城市市场以改善客户为主;市场上在售2房
热销面积段为90-100m 2 ,3房面积段集中在125-140m 2 , 4
房面积段区间在145-165m 2;2房产品的主力总价段集中在
60-75万元,3房产品总价段在70-100万元之间, 4房产品总
价多在90-120万元。
客户情况:区域客户主要为本地改善型客户为主,改善生活质
量,3房产品更易接受。





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TANG KAN 江阴市房地产市场专项研究报告

PART. 4

总结

Summarize




50

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