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城市更新第二期—翻页版预览

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城市更新第二期

GUANGZHOU UR BAN R ENEWAL 2018年

指导单位:广州市城市更新局 主办单位:广州市城市更新协会 承办单位:广州市城市建设开发有限公司 第2期

总第2期
内部资料 免费交流

习近平在广州考察时强调

让城市留下记忆,让人们记住乡愁

微改造见到大成效

——广州城市更新工程惠及260万居民

永庆坊——广州历史文化街区改造

成就美好生活

越秀地产股份有限公司
(0 012 3 . H K),19 9 2 年 在 香 港 上
市,是广州市属龙头国企越秀集团
五 大 上市 平台之一,是目前中国唯
一拥有香港房地产投资信托基金
的香港上市内房企。境内经营主体
“广州市城市建设开发有限公司”
成立于1983年,是全国最早成立的
综合性房地产开发企业之一。

3 5 年 来,越 秀 地 产 始 终 秉 承
“成就美好生活”品牌理念,践行
“商住并举”发展战略,充分发挥
“开发+运营+金融”商业模式的独
特竞争优势,已发展成为集住宅、
商业、物业、养老、租赁、城市更新
和产业地产为一身的综合型城市
运营商。

目前公司业务已扩张至全国14
个一线城市和强二线城市(包括广
州、香港、佛山、中山、江门、武汉、襄
阳、杭州、苏州、烟台、青岛、济南、沈
阳、海口),形成了以粤港澳大湾区、
华中、华东为三大核心区域,以环渤
海、西南、海南等为重要支撑的全国
化布局。截至2018年6月30日,公司
土地储备超1800万平方米,其中粤
港澳大湾区土储占比近50%,公司
总资产超1500亿元。

2

Foreword 卷首语

让城市生活更美好

综观世界各国城市化进程,城市建设都带动了现代化建设,改善了人民
生活。改革开放40年来,我国城镇化快速推进,对社会发展和民生改善的带
动作用十分显著,但在一些城市也出现了城市病。城市如何让生活更美好?
从根本上说,应在充分尊重城市发展规律的基础上科学推进城市建设。

中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平近日在广东考察时的
系列讲话,对城市规划和建设提出了明确要求。他指出,城市规划和建设要
高度重视历史文化保护,不急功近利,不大拆大建。要突出地方特色,注重
人居环境改善,更多采用微改造这种“绣花”功夫,注重文明传承、文化延
续,让城市留下记忆,让人们记住乡愁。

向海而生,千年不衰,广州是举世闻名的历史文化名城。近年来,广
州坚持“修旧如旧”原则,通过局部拆建、功能置换、保留修缮等方式,精
心打造了展现历史文脉、优化区域功能、改善人居环境的城市更新微改造标
本。在这里,人们品味历史、品读广州,让历史文物“活”起来,让城市记
忆传下去,寻找和思考一座老城市的前世今生未来。

当前,全球科技革命和产业变革正历史性交汇,作为千年商都的广州,
如何为建设国际大都市、创新枢纽城市拓展新空间、增添新活力成为重要命
题。城市更新作为城市走内涵式发展道路的重要支撑,需要梳理完善“三
旧”改造规划,确保与城乡规划、土地利用总体规划和产业规划充分衔接。
同时,科学谋划产业导入,提高成片连片改造实效,促进产业转型升级,支
撑广州成为新一轮产业创新活动集聚的洼地。

让城市生活更美好,需要走一条共建共治共享之路。11月7日,正是广
州市城市更新协会成立一周年的日子。一年之前,以构建政企沟通渠道,搭
建行业服务平台,提速城市更新工作为宗旨,广州市城市更新协会应运而
生。近一年来,协会在提供政策法规指引、服务城市更新企业、推动项目落
地等方面作出了一定探索。展望未来,协会愿意协同各方,为建设美丽活力
广州贡献新的力量和精彩。

本刊编辑部

01

广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

目录

2018年10月第2期 总第2期 卷首语   Foreword

指导单位 01 让城市生活更美好
广州市城市更新局
行业观察  Industry Observation  
主办单位
广州市城市更新协会 04 习近平在广州考察时强调:让城市留下记忆,让人们记住乡愁
05 市委书记张硕辅、市长温国辉调研天河区越秀区“三旧”改造
承办单位 06 广州市城市更新局局长杨承志带队调研各区城市更新工作
广州市城市建设开发有限公司 07 广州加大城中村改造力度,272城中村纳入“三旧”改造
10 广东多种方式推进城中村改造
——————————
协会动态  Association Information
 编辑委员会:
 郑洪伟 张 研 罗海强 毛建华 12 2018“三旧”改造项目推介会举行
 张 羲 周铁峰 周 峰 梅晓莉 15 广州市城市更新协会第一届第二次会员大会召开
 肖 明 揭平胜 韩曙光 金定华 16 广州市城市更新协会产业专业委员会筹备会议召开
 何利耀 17 协会协助广州市产业园区提质增效试点工作开展
 编委会主任:李华 18 广州市旧村庄、旧厂房改造政策专题培训会召开
19 协会邀请专家到花都、番禺开展业务专题培训
执 行 编 辑 :闵丽 屈博 周玲 20 协会活动
杨鑫 曾泉
政策前沿  Policy Frontiers
——————————
22 广州“三旧”改造项目涉及用地报批工作指引发布
协会网址 24 《广州市老旧小区微改造设计导则》解读
www.gzcsgxxh.org.cn 25 《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案(2018-2020年)》
28 深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知
协会公众号 32 《关于加快推进城中村改造的指导意见(征求意见稿)》的解读
广州市城市更新协会

联系电话
020-83841692
020-83841693

地址
广州市越秀区东风中路362号

颐德大厦13楼

02

Contents 目录

会员天地  Membership Activity

33 详解广州更新改造政策及实施办法
34 广州富力国际医院·UCLA附属医院动工
35 中信银行广州分行与碧桂园集团签署《城市更新战略合作协议》
36 保利·1918智能网联产业园开园

视野之窗  Expanded vision

37 微改造见到大成效,广州城市更新工程惠及260万居民
40 广州城中村改造第一村猎德村纪
43 城市更新就像城市的医生,守护城市健康成长
46 城市更新总体经历六个阶段

更新·更美  Urban-Renewal Highlights

48 永庆坊——广州历史文化街区改造
49 琶洲村——广州改造面积最大旧村
50 农民工博物馆改造——农民工城市印迹与创意园新旧交辉
51 从化温泉小镇——温泉财富小镇

会员手册  Membership Manual

52 广州市城市更新协会会员名单

03

广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

习近平在广州考察时强调:

让城市留下记忆,让人们记住乡愁

2018年10月24日,习近平考察了广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊。 总书记重要讲话精神,坚持物质文
明和精神协调发展,坚持把历史文
十月的南粤大地,金风送爽, 花”功夫,注重文明传承、文化延 化作为城市的灵魂,注重在保护中
丹桂飘香。10月22日至25日,中共中 续,让城市留下记忆,让人们记住 发展、在发展中保护,克服急功近
央总书记、国家主席、中央军委主席 乡愁。 利思想,不搞大拆大建,下定决心,
习近平在中共中央政治局委员、广 舍得投入,该修则修,该用则用,该
东省委书记李希和省长马兴瑞陪同 省委常委、广州市委书记张硕 建则建,实现城市保护与有机更新
下,先后来到珠海、清远、深圳、广 辅近日接受媒体访谈时表示,总书 相得益彰,在增强城市文化综合实
州等地,深入企业、高校、乡村、社 记此次在广州视察的西关历史文化 力上出新出彩。一方面,加强历史
区,就贯彻落实党的十九大精神、 街区永庆坊,就是我们认真贯彻总 文化保护,进一步落实好《广州历
深化改革开放、推动经济高质量发 书记重要指示精神,坚持“修旧如 史文化名城保护规划》,注重历史
展等进行调研。 旧”原 则,通 过 局 部 拆建、功 能 置 文化建筑修缮,修旧如旧,防止建
换、保留修缮等方式,精心打造的 设性破坏,全力以赴保护好老祖宗
24日下午,习近平考察了广州 展现历史文脉、优化区域功能、改 留下的宝贵遗产,延续城市历史文
市 荔 湾区西关 历史 文化 街 区 永 庆 善人居环境的城市更新微改造标 脉;另一方面,注重活化利用,赋予
坊。在永庆坊,他沿街察看旧城改 本 。在 这 里,人们品味 历史、品读 恩宁路、北京路等历史文化街区,
造、历史文化建筑修缮保护情况, 广州,寻找和思考一座老城市的前 以 及历史文化建筑新的功能,传
走进粤剧艺术博物馆,同粤剧票友 世今生未来。 承岭南优秀传统文化,让历史文物
亲切交谈,希望他们把粤剧传承好 “活”起来,让城市记忆传下去。同
发扬好。习近平听取了广州市城市 广州拥有2200多年建城史,绵 时,以“绣花”功夫推进“三旧”改
规划建设管理工作汇报。他指出, 长丰富的历史文化资源是广州的一 造和老旧小区微改造,不断提升城
城市规划和建设要高度重视历史 张 靓丽“名片”。在城 市发 展 进程 市文化价值、改善城市生活条件、
文化保护,不急功近利,不大拆大 中,如何处理好城市改造开发和历 重塑城市特色风貌,建设更干净更
建。要突出地方特色,注重人居环 史文化遗产保护利用关系,考验着 整洁更平 安 更有序 的 城乡环 境 和
境改善,更多采用微改造这种“绣 城市管理者的眼力、定力和能力。 宜居宜业美丽花城,增强老城区居
张硕辅表示,广州将深入学习贯彻 民获得感幸福感安全感,真正实现
老城市新活力。

适逢粤港澳大湾区迎来国家
级的战略发展机遇,作为大湾区的
核心引擎城市,广州通过城市更新
实现 城 市的 持 续发 展 成 为前 提和
必然。显然,作为城市更新的先行
者,广州已经形成了一套相对成熟
的模式,不同参与主体在其中亦各
自发挥,最终实现互利共赢。

04

Industry Observation 行业观察

市委书记张硕辅、市长温国辉调研天河区越秀区“三旧”改造

抓好“三旧”改造工作
为建设国际大都市拓展新空间、增添新活力

为深 入学习贯彻习近平总书 合整治结合起来。科学谋划产业 相关链接
记视察广东重要讲话精神,10月31 导入,提高成片连片改造实效,
日,省委常委、市委书记张硕辅,市 促进产业转型升级。 在天河区羊城创意产业园,张硕
委副书记、市长温国辉到天河区、 辅详细了解推进旧厂改造,建设文化
越秀区开展“三旧”改造调研,并召 落实各区组织实施主体责任, 产业示范基地等情况,走访驻园企
开座谈 会,听取 全市“三旧”改 造 各区党政领导要亲自抓负总责,加 业,要求深度挖掘、充分展示旧厂改
工作情况汇报,研究部署下一步工 强组织领导,增强工作韧劲,在摸 造历程和成果,促进文化创意、工业
作。市城市更新局等市直单位、各 清底数的基础上,突出重点、分类 旅游、休闲消费等业态融合发展。
区参加。 推进。发挥部门指导督 促协调职
能,进一步完善政策措施,加强分 在越秀区兴隆东社区微改造项
张硕辅强调,要深入学习贯彻 类指导,严格督查考评。要严守安 目,张硕辅要求,要发挥基层党组织
习近平总书记视察广东重要讲话精 全稳定廉政底线,为有序有力有 战斗堡垒作用,深入了解群众所需所
神,把 抓 好“三旧”改 造 工作 作为 效推进“三旧”改造提供坚强组织 想,更多采用微改造的方式,推动社
践行“两个维护”的具体行动、推 保证。 区加强数字化、智能化技术应用,优
动高质量发 展 的 重要 抓手和 改善 化社会服务管理,帮助人民群众提升
民生的重要内容,为建设国际大都 温国辉强调,各级各部门要按 生活质量。
市拓展新空间、增添新活力。 照“全市一盘棋”的要求,统筹协
调、上下联动,重点解决好“三旧”
梳理完善“三旧”改造规 改造工作中存在的利益诉求多元、
划,确保与城乡规划、土地利用 协调 平 衡 难 度 大 等问 题 。进 一 步
总体规划和产业规划充分衔接。 评估有关政策实施效果,加快制订
聚焦保障和改善民生,着力解决 出台城市更新实施细则,充分调动
群众关心的生产生活问题。保护 各方积极性,鼓励社会资源力量参
传承发展历史文化,推动传统文 与,提升改造效率和效果。进一步
化 和 现 代 文 化 融 合发 展、互促 共 明确和优化项目产业导入政策,着
进。把“三旧”改造与水环境治理、 力提升营商环境,吸引导入更多新
大气污染防治、违法建设清拆、扫 技术、新产业、新业态、新模式,助
黑除恶等重点工作和人居环境综 推广州产业转型升级。

05

广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

广州市城市更新局局长杨承志带队调研各区城市更新工作

推动老旧小区、工业园区更新改造工作提速见效

10月25日至26日,广州市城市更新局党组书记、局长杨承志分同副巡视
员郭文平、副局长丁岩带队到增城区与花都区调研城市更新工作,与相关负
责同志就如何加快推进城市更新项目落地见效和当前城市更新工作中存在
的问题和困难进行了深入的交流。

25日,调研组一行先后赴宝盛国际价值创
新园项目现场、1978电影小镇微改造项目现场
进行实地调研,听取增城区城市更新局关于该
区当前城市更新工作推进情况的汇报,并与增
城区委书记张火青就近两年来实施城市更新项
目存在的问题和困难进行了座谈交流。市城市
更新局对增城区城市更新工作予以肯定,并希
望该区下一步加快老旧小区微改造资金支付,
加大力度高质量高水平推进老旧小区微改造工
作。

26日,在花都区调研工作座谈会上,调研组
首先听取了花都区城市更新局局长袁辉明关于
该区城市更新工作情况的汇报,随后双方就当
前花都区城市更新工作中存在的问题和困难进
行了深入探讨和研究。市城市更新局对花都区
城市更新工作予以肯定,表示下一步将对该区
老旧工业园区更新改造试点、“工改工”项目审
批权限下放及老旧小区微改造资金保障等方面
给予大力支持,推动城市更新工作提速见效。

06

Industry Observation 行业观察

广州加大城中村改造力度
272城中村纳入“三旧”改造

村民改造意愿强烈、条件成熟的城中村优先实施改造

在2018年,广州城中村的全面更新改造进入快车 集体年收入增长5倍,村民每年人均分红增长6倍,改造
道,更多的城中村在酝酿“蝶变”。按照市委全会建设 还保障了猎德大桥的建设。
更干净更整洁更平安更有序城乡环境的工作部署,将进
一步加大城中村改造和综合整治力度,对全市272条城 截至2018年5月,全市已批旧村全面改造项目
中村进行全面梳理,同时正在制定《广州市“城中村” 43个,改造面积19.52平方公里,已完成改造旧村的
改造三年(2018-2020年)行动计划》。 绿地率由改造前的5%提高到30%;建筑密度由原来的
60%以上降低到30%以下,拆除违建103万平方米;平
已批旧村全面改造项目43个 均节地率达48%。

广州城中村改造起步较早,自1999年开始,广州就 村民意愿强烈优先实施改造
筹划城中村改制改造工作。2004年广州市成功申办亚
运会后,城中村改造与亚运会筹备工作密切结合起来, 诚然,相对于272条城中村的数量,当前更新改造
猎德、冼村、杨箕、林和、萧岗、三元里、琶洲等位于中 的进度仍然缓慢。8月底,市城市更新局有关负责人表
心城区的7个试点城中村改造工作被提上广州城市“大 示,按照市委十一届五次全会关于建设更干净更整洁更
变”工程的议事日程,按照“一村一策、成熟一个、改造 平安更有序城乡环境的工作部署,市城市更新局将进一
一个”的模式推进改造。 步加大城中村改造和综合整治力度,不折不扣抓好城中
村改造专项整改。
目前,猎德、林和、琶洲、杨箕等城中村全面改造
项目取得显著成效。例如,已完成改造的猎德村,村民 对全市272条城中村进行全面梳理,确保全部纳入
房屋出租收益增长5倍,村民自有房屋价值增长7倍,村 “三旧”改造标图建库范围;将未审批改造方案、未纳
入年度计划的城中村全部纳入城市更新项目库,根据

07

广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

白云区田心村改造效果图。 金洲、坦尾自然村更新改造项目“招亲”成功。

城中村实际情况研究差异化的改造模式;将村民改造 田心村改造期间,每年村民分红预计比改造前的
意愿强烈、条件成熟的城中村及时纳入年度计划,优先 平均水平增加50%。改造后,村集体物业租金水平预计
实施改造;对城中村改造工作的前期介入、项目策划、 翻一番(由现在的700万元提高到约1500万元),村民集
控规调整进行全过程指导,加快城中村改造项目审批 体物业分红也可实现大幅度的提升。作为全市首个通
和已批城中村项目实施进度。 过政府公开平台选择合作企业的整村改造项目,田心
村改造为全市利用各区“三资”平台和市公共资源交易
以花都横潭村河西经济社(第六经济社)旧村全面 中心权威性、规范化、标准化、信息化的优势,充分发
改造项目为例,该项目经村民表决确定以自主改造模式 挥了示范效应。
进行全面改造,此后项目进展提速。今年4月,花都区城
市更新局连续两周在横潭村设点接受居民咨询和派发 2、南沙金洲、冲尾:位置优越“招亲”轻松搞掂
改造意愿表格并多次以会议和现场见面等方式与区气 7月底,南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目“招
象局、省化工院的居民进行协商国有土地整合问题;6月 亲”成功。该项目是广州市首个委托广州公共资源交易
1日完成了数据成果公示工作,随后完成了基础数据调 中心完成招商的旧村改造项目,仅仅1个多月,金州、坦
查工作;8月28日召开了项目实施方案专家论证会。 尾自然村就招亲成功。他们招来的是靠着城中村改造
在房地产行业立足的升龙集团。此次夺标意味着升龙
此外,市城市更新局正在制订《广州市“城中村” 集团正式进入广州市场,这也是升龙集团布局华南的第
改造三年(2018-2020年)行动计划》,以形成城中村治 一个项目。
理长效机制为目标,明确城中村全面改造和综合整治 金洲、冲尾自然村被称为“南沙旧改第一村”,早
任务。 在5月21日,广州公共资源交易网就挂出金洲村冲尾自
然村的更新改造项目招标公告。更新范围内现状建筑
创新探索更新改造多种方式 总量为13.03万平方米。
金洲、冲尾村位于蕉门河中心区域,地理位置十分
目前广州已创新探索出城中村更新改造的多种方 优越,冲尾村与金洲地铁站最近距离仅140米左右,旁边
式,其中全面改造拆除重建的有三种:村自主改造、村 就是万达广场,且周边住宅小区林立,居住氛围成熟。
企合作改造、政府收储;并在拆除重建模式基础上,提 根据广州中原研究发展部的报告,截至5月25日,南
出旧村综合整治改造模式。在几种改造模式中,旧村全 沙的一手住宅库存量为109.75万平方米,总的来说库存
面改造的多以村企合作为主,通过“招亲”引进旧改合 量仍算充足。但随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台
作企业。 在即,加上各项利好政策的推动,南沙作为楼市热区更
受购房者的关注,从库存消化周期情况来看,略微呈现
1、白云田心村:首吃螃蟹“招亲”引合作企业 出供不应求的趋势。
白云区田心村改造项目是广州市首个通过政府公 而此次金洲冲尾村改造,将会为南沙带来大量的
开平台选择合作企业的整村改造项目,于2015年11月 住宅供应。加上冲尾村的地理位置占优,或会对南沙的
11日由广州万科公开竞得。截至目前,拆迁补偿安置工 一手住宅市场带来冲击。
作有序推进,超过90%村民签订拆迁补偿协议,超过65%
集体物业达成清退协议,首期复建安置区有望年底前
开工。

08

Industry Observation 行业观察

番禺石碁镇南浦村。

3、番禺南浦村:打造中式风格“红木小镇” 房子(青砖房、泥砖房)3处祠堂、4处古树。目前花山小镇
同样通过公共资源交易平台引进改造合作企业的 一期(约40亩,其中包含7座碉楼和13间老房子)已由一
还有番禺石碁镇南浦村,作为番禺区第一个“三旧”改 家私人公司全部承租进行运营,对碉楼进行活化,主要
造项目,目标是打造成中式风格的“红木小镇”。今年6 经营业态是文化创意产业。
月27日,广东省首届“三旧”改造项目推介会上,广州市
城市更新局推出了6个旧村改造项目,南浦村成为重点 从化吕田镇是革命老区,也是粤北会战的重要战
推介项目之一。南浦村“三旧”改造项目招商信息发布 场,而莲麻村黄沙坑是东江纵队的主要活动区域,黄沙
后,共有20家企业报名,经过50名南浦村经济组织成员 坑革命旧址纪念馆就位于莲麻村黄沙坑社老客家围屋
代表投票,增城碧桂园以72%的支持率成为南浦村“三 内。改造后,纪念馆分星星之火、红旗飘飘、粤北会战、
旧”改造项目的合作企业。 武装斗争、缅怀先烈、铭记历史六部分进行陈列,唤起
南浦村改造启动拉开了番禺旧村改造序幕,9月3日, 了市民对革命历史的记忆。
番禺南村镇罗边村旧村改造项目也在广州公共资源交易
平台挂出公开引入合作企业公告,项目总投资达29亿元。 白云区田心村历史建筑将在改造范围内迁建,包
按照2018年1月印发的《关于进一步规范旧村合作 括林氏宗祠、关帝庙,总建筑面积300平方米,延续田心
改造类项目选择合作企业有关事项的意见》,在番禺区 村的历史文化。
南浦村、南沙区冲尾村成功通过公共资源交易平台引进
改造合作企业的基础上,计划年底前推进6条旧村通过 毗邻珠江边的海珠区沥滘村,则将以卫氏大宗祠
公共资源交易平台引进改造合作企业。 为中心,形成一个历史建筑群,命名“沥滘村历史文化
保护区”。
改造要注重村落历史文化活化
可以看出,对于村民割舍不掉的乡情,多个旧村改
在旧村改造的同时,需要大力推进历史文化保护的 造把历史文化保护都写进了改造方案,对接下来的改
有机更新,对城市文化传承进行保护、活化,如何使历 造工作具有极强的借鉴意义。
史建筑、传统文化活起来,是城市化进程中所遇到的共
同命题。 花都洛场村

黄埔区城市更新局坚持历史传承,保护文化遗产
全覆盖。采取“尊重历史,修旧如故”的保护方式,注重
村落历史文化保护和延续,推动现代城区与传统乡愁相
容共生。在已批的12个城中村改造项目中,共修缮107
个文化保护单位,修缮历史建筑3.5万平方米,投资1.28
亿元。同时,对于深井古村等富有历史文化底蕴的古村
落实施微改造。

华侨之乡花都洛场村有着50多栋碉楼群、685栋老

09

广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

广东多种方式推进城中村改造

努力破解“大拆大建”改造方式的路径依赖

当前和今后一段时期, 积极部署,抓实抓好城中村改造工作
城中村改造工作都将作为广
东的一项重要工作来抓实抓 由于种种历史和客观原因,全国各大中城市的城中村规模直至今天仍
好。9月初,据省住房城乡建 然十分巨大。在一般民众看来,城中村人口杂乱,规划滞后,基础设施不完
设厅党组成员、副厅长郭壮 善,土地使用存在诸多问题,不仅影响城市的美观,也阻碍城市化进程,制
狮透 露,“省住 房城乡建设 约着城市的发展。根据省委、省政府有关城中村改造的工作部署,省住房城
厅 会 同 有关 部门,正 在 研 究 乡建设厅迅速行动,积极部署,有序推进各项工作。
支持城中村改造的政策,运
用微改造、拆除重建、‘微改 省住房城乡建设厅有关负责人介绍,该厅已会同省国土资源厅研究报
造+拆除重建’”等方式加快 送具体推进措施,明确时间节点、责任落实到人,并纳入厅整改落实办公室
推进全省城中村改造工作。 督办台账,建立起由省住房城乡建设厅厅长张少康负总责、该厅城乡规划
处专人跟进、各市具体推动实施的责任体系。

事实上,省住房城乡建设厅、省国土资源厅2016年曾对全省城中村进
行过摸底调查,并建立了数据库。在此基础上,省住房城乡建设厅近期进一
步梳理出全省城中村的目录、改造范围、面积等数据,起草并会同省国土资
源厅印发了《广东省住房和城乡建设厅 广东省国土资源厅关于做好城中村
核实工作的通知》,要求各地级以上市人民政府核实城中村底数,提出每一
条村的改造方式和改造计划,建立改造工作台账,及时上报数据。

8月13日至16日,由省住房城乡建设厅副厅长郭壮狮等同志带队,分3
个组分赴深圳、江门、湛江、韶关、河源、汕尾、茂名市对城中村改造工作开

10

Industry Observation 行业观察

展调研督导,督促各地把城中村改造工作作为当前和今 厅,面向全省各市城乡规划、城市更新部门领导和业务
后一段时期的重要工作抓实抓好。 骨干开展了城中村改造培训工作。

政策扶持,高质高效推进城中村改造 上下联动,城中村改造快马加鞭

今后广东省将积极推行城中村微改造方式,即努 广东提出,要在广深科技创新走廊打造具有全球
力破解“大拆大建”改造方式的路径依赖,积极探索从 吸引力的人居生态环境,在全世界吸引更多的高端人才
社区治理的视角出台政策,以微改造方式加快城中村 到广东珠三角来发展,形成全国创新发展重要一极,全
改造进度。 面支撑国家科技产业创新中心和粤港澳大湾区建设,
抢占全球科技创新制高点。要实现这一目标,城市更新
8月22日,经省政府同意,省住房城乡建设厅向各 无疑是重要抓手。
地印发的《关于推动城市老旧社区等环境改善的指导
意见》,提出要结合城中村建筑年代、文化历史、产业 根据省住房城乡建设厅和省国土资源厅的要
经济等因素,区分不同类别,综合采取修缮排危、功能 求,各市均已开展城中村标图建库前期核查的技术
置换、环境整治、产业升级等改造策略改善提升城中村 工作,梳理改造条件成熟的改造项目,拟定改造方
环境,努力将我省城中村改善成为居住品质提升、环境 案。截至9月初,各地将符合“三旧”改造入库条件
干净整洁、生态良好、生活平安有序、文化魅力彰显的 但尚未入库的189宗“城中村”改造地块,增补纳入
社区,满足人民日益增长的美好生活需要、营造共建共 标图建库范围并向省国土资源技术中心备案,涉及
治共享社会治理格局。 面积490公顷(7356亩);全省共177个“城中村”
改造项目被列入2018年度改造实施计划,涉及面积
为指导各市高质高效推进城中村改造工作,该厅 4613公顷(6.92万亩)。
还专门发函向广州、深圳、珠海、佛山、东莞市“三旧”
改造(城市更新)主管部门征集拆除重建、微改造等方 目前,广州市城市更新局已制订《广州市城中村改
式推动城中村改造优秀案例,用于编纂《广东省城中村 造专项整治方案》,明确城中村改造各项任务的时限及
改造优秀案例集》。 整改要求。而深圳市也印发了《深圳市城中村综合治理
行动计划(2018—2020年)》,计划在2018年底前完成
目前,广东正在研究优惠支持政策和筹划开展培 40%的综合治理(微改造)类城中村改造,消除城中村
训。此前,省住房城乡建设厅已组织过城中村改造政策 各类安全隐患。东莞市则开展制定微改造标准及指引
研究“工作营”,召集省城乡规划设计研究院、省国土资 工作,规范城中村改造开发建设量计算方法,也力图加
源技术中心、广州市城市更新局、深圳市城市更新局、 快城中村改造步伐。
深圳市城管局等部门业务骨干集中研讨,针对城中村改
造中存在的热点难点问题,研究梳理全国各地城中村 除了珠三角城市以外,处在粤东粤西粤北的一些地
改造成功经验,起草分类促进城中村改造的若干优惠 市也在快马加鞭地推进当地的城市更新工作。汕尾市
支持政策措施,初步拟发若干政策,具体内容包括放宽 制定《“三旧”改造规划指引》,确定了旧村庄(包括城
标图入库条件、加强规划保障、加大新增建设用地计 中村)的改造范围界定、改造目标、改造模式和强度指
划指标奖励和收益激励、允许建筑功能转换等方面,拟 引,提出2018年底前实施3个城中村改造项目,其中1个
征求相关部门意见后印发实施。 已全部征拆完毕,已于9月9日正式开工建设。韶关市目
前已将5个城中村纳入2018年“三旧”改造计划,正在
与此同时,为提高各市城中村改造工作人员思想认 通过微改造模式推进武江区坝厂新村改造试点,预计
识和业务能力,促进各地更快更好地开展城中村改造工 今年底完成试点工作。
作,省住房城乡建设厅迅速联系专家,会同省国土资源

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

2018广东省“三旧”改造项目推介会现场。

2018“三旧”改造项目推介会举行

208个改造项目拟投资7601亿
广州市重点推介69个项目

6月27日上午,广州市城市更新协会和广东省旧城镇旧厂房
旧村庄改造协会共同举办的2018广东省“三旧”改造项目推介
会在白云国际会议中心成功举行,广东省副省长许瑞生、广东省
国土资源厅厅长陈光荣、广州市城市更新局局长杨承志、广州市
城市更新协会会长珠江实业集团副总经理郑洪伟出席推介会。

广东省自然资源厅厅长陈光荣等出席会议。 广州市城市更新局局长杨承志出席会议。

12

208个项目 Association Information 协会动态
拟投资7601.1亿
此次推介会全省共推介项目208个,涉及“三旧”用地6.3万亩,拟建
建筑面积9531.4万平方米,拟投资额7601.1亿元。具体包括工业类改造项
目32个、面积1.6万亩;商住类137个、面积4万亩;商服类39个、面积0.7万
亩。商住类、工业类项目约占到了总面积的90%。

在所有推介项目中,广州市重点推介69个项目,其中城市更新项目
36个,包括文冲村旧村改造等5个旧村改造项目,黄埔腾创旧厂改造、万
科里旧厂改造等29个旧厂改造项目以及1个永庆坊旧城微改造项目,产
业载体项目共33个,包括时代TIT广场和广州国际双创社区等等,涉及建
筑面积高达578公顷,项目总投资估算约726亿元,另有城市更新项目资
源504个。

推介会上,广州市城市更新局局长杨承志、广州市城市更新协会会
长郑洪伟及其他与会领导共同见证了包括碧桂园地产集团有限公司与中
信银行股份有限公司广州分行签署城市更新业务战略合作协议在内的
13个重点项目开发及银企合作意向书。其中,广州市推荐的4个签约项目
涵盖了银企合作类、产业载体类以及商业商住类等不同类型。

随后,广州、深圳、佛山和东莞四市分别在推介会上播放了各市的
“三旧”改造宣传片,广州市城市更新协会负责制作的广州市城市更新
宣传片得到了现场观众的一致好评,广州市城市更新局前期处朱永飞处
长作为代表,向与会嘉宾全面讲解了广州市城市更新政策的具体情况。

接下来,广州市城市更新协会将组织开展会员企业走访等多项活
动,邀请各领域专家到会员企业开设城市更新讲座等,目的在于,通过
在企业、政府和社会各界之间搭建城市更新政策、学术、经验及专业人
员多方的交流互动平台,促进城市更新发展,共建“城市更新、美好广
州”的愿景。

2018广东省“三旧”改造项目推介会签约仪式见证嘉宾。

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

2018广东省“三旧”改造项目推介会高峰论坛。

各方献策 三旧改造将产生两个大效果,一方面,对于建成区域的“三旧”改造项
探索可持续发展
目,它一定是城市的一个组成部分,而不能与城市环境不相融合。另一方面,
推介会同时举办了围绕
“三旧”改造主题的高峰论 对于未建成区域或者待建成区域,期望它能够引领城市的发展风格和城市
坛,广东省国土资源厅厅长陈
光荣与广州市城市更新协会邀 空间形态,能够给予市民足够的信心——它所在的城市在不断变化、不断发
请到会的专家及企业代表等人
就“三旧”改造与城市空间结 展。 ——广州市规划协会会长潘安
构优化、“三旧”改造与产业
转型升级、“三旧”改造与文 在发 展 过程中,新区开发和旧城改 造 是两种模式,出台的各种政 策要
化传承等方面的问题进行了深
入的探讨。 应地制宜,对症下药。在旧城改造中要把历史建筑物、历史风貌、历史文化

14 给保留下来,它的改造跟新的改造不同,跟新区的开发也不同。因此,希望在

‘三旧’改造过程中,能够不断探讨出新模式,也希望发展商在改造过程中,

能够有新办法把旧城,即历史文化保存下来,能够使居民生活得到改善,发

展商自己也能获取利润,把市场、政府和市民的利益共同结合起来,这样才

是城市优化的良方。 ——中山大学城市化研究院院长李郇

通过“三旧”改造项目实施,富力地产取得了四方面的成果:一是收购了

万达77间酒店,现在富力地产已经是全球最大的豪华酒店业主。二是在医疗

大健康方面,引进了加州大学洛杉矶分校医疗中心(简称UCLA Health),携

手打造富力·UCLA国际医院番禺项目。三是科技产业方面,在清远的科技小

镇、番禺的中冶科技创新中心等地,几个科技产业项目已经落实。四是在国家

级市场采购试点上也做了探索,如花都的环球商贸港、金港城产业物流园,

吸引了大量电商进入。 ——富力集团副总经理肖明

佳兆业旗下的科技产业集团,涉足健康科技、文体旅游、专业市场、酒店
商业等等,还包括资产管理领域。如何在产业园、工改产业过程中,把产业孵
化器发展当成企业的现金流;如何在旧村改造过程中,让村民成为居民,让
城市更新给社会带来可持续性的发展模式。

——广州佳兆业城市更新集团有限公司总裁揭平胜

Association Information 协会动态

广州市城市更新协会第一届第二次会员大会暨城市更新政策宣讲会召开

强化专业建设 深化会员服务

市更新局副局长邓堪强。 协会会长郑洪伟。 投票表决现场。

7月27日上午,广州市城市更 州市城 市更 新土 地整 备 保 障中心 城市更新政策解读等五大方面,邓
新协会第一届第二次会员大会暨城 副主任李华同时担任协会新法定 堪强副局长进行了深入浅出的专业
市更新政策宣讲会在广州大厦圆 代表人和秘书长两项职务。为了更 解读,并通过问答互动的方式为参
满召开。此次大会由协会副秘书长 高效地开展协会实际工作,会上也 会企业代表解答了在城市更新政
闵丽主持,广州市城市更新局副局 以无记名投票的方式,对协会章程 策上的疑惑。参会人员纷纷表示获
长邓堪强、协会会长广州珠江实业 中的五项变更作出了表决,协会监 益良多。
集团有限公司副总经理郑洪伟、协 视 单位 胜伦律师 事 务所王 欣 亮 律
会秘书长李华、原协会秘书长陈海 师宣布表决结果,以106票赞成的 协会会长郑洪伟在会上表
峰以及超过100家协会会员企业, 结果成功通过。 示,协会目前和未来的发展都将
共230名以上企业代表参加。 通过不断夯实基础,切实做好会
广州市城市更新局副局长邓 员服务,搭建起围绕城市更新工
会上,原协会 秘书长陈海峰 堪强为参会代表带来了以“广州市 作真正行之有效的政企沟通平台。
首先向到场 会员 企 业代 表 作 协 会 城市更新的实践与创新”为主题的 协会副秘书长闵丽表示协会将以
2018年上半年度工作总结及下半年 城市更新政策宣讲。围绕对城市更 全 新的姿 态 投 入 到下半 年的工作
度工作计划的报告。随后举行了关 新的认识、广州市“城中村”基本 中,并将以更饱满的工作热忱,在
于协会法定代表人、秘书长两项职 情况及改造实践、城市更新面临的 专业研究及会员服务等重点方面
务人选的变更选举,并全票通过广 新形势新要求、存量规划的探索、 上落实工作。

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

广州市城市更新协会产业专业委员会筹备会议召开

提供专业支撑 推动融合发展

为实现城市更新与产业资源的 广州市城市更新协会产业专业委员会筹备会现场。
互联互通,服务高新产业项目落地,
助力广州市 城 市更 新 健 康持 续发 立城市更新产业交流服务平台,做 新广州将会得到更好的发展。
展,9月26日上午,广州市城市更新 到 城 市 更 新与产业资 源 的 互 联 互
协会产业发展专业委员会筹备工作 通,服务高新产业项目落地,助力广 明 确 9 家 执 行 主 任,进 一 步
会议在颐德中心13楼会议室召开。 州市 城 市更 新 健 康持 续发 展 。随 完善《管理办法》
后副秘书长闵丽也对产业专委会成
协会秘书长李华主持会议,广 立的必要性和重要性做出了说明。 会议明确此次9家参会代表为
州市五湖四海集团有限公司董事长 产业专委会的执行主任,并一致通
何利耀、广东城印城市更新研究院 会议当中,参会人员共同讨论 过了《关于成立广州市城市更新协
常务副院长钟威、广州富力地产股 了城市更新产业导入实践中存在的 会 产业 发 展专业委员会 的工作 方
份有限公司战略发展中心产业综合 具体问题。广州市五湖四海集团有 案》,集中讨论《广州市城市更新协
组总经理刘志忠、广州市时代控股 限公司董事长何利耀、广州市现代 会产业发展专业委员会管理办法》
集 团 有 限 公司产业 集 团 副 总 经 理 城 市更 新产业发 展中心 执行 院长 征求意见稿。下一步,协会秘书处将
贾勇、融创中国控股有限公司广深 江浩、广州富力地产股份有限公司 根据具体建议完善《管理办法》。
区域 投资管 理部 投资发 展 主管周 战 略发 展中心产业 综合 组 总 经 理
杰彬、广州市城市建设开发有限公 刘志忠等人通过在城市更新工作过 后续工作中,产业专委会将以
司产业策划经理李晓霞、广州市现 程中遇到的产业资源与土地资源难 宣传贯彻政府城市更新的法规、方
代 城 市更 新产业发 展中心 执行 院 匹配、公共配套不完善和产业项目 针和政策;收集和研究城市更新产
长江浩、广东信息科技有限公司总 落地难等问题表达了对于通过产业 业发展的相关问题,形成行业意见
经理俞晓文等产业专委会创始成 专业委员会的平台解决城市更新产 和建议,向政府反馈行业诉求;凝
员单位代表同协会副秘书长闵丽、 业发展问题的迫切期望。 聚行业资源和力量,建立产业生态
协 会产业发 展与咨询 部部长周玲 圈,搭建城市更新产业对接服务平
作参加此次会议。 成立产业专委会就是要重视 台;搭建城市更新产业宣传平台,
会员单位的意见和需求,结合广州 积极开展城市更新土地、产业推介
深 化 产业平台 服 务,成 立 产 的特点,能够在线上线下等多种层 工作,总结推广平台典型服务案例
业专委会 面打造出能够解决实际问题的专业 和协会授予的其他工作为主要职
平台。此次得到众多会员单位的大力 能,建立城市更新产业交流服务平
会上,协会秘书长李华首先介 支持,也给予了协会很大的信心,相 台,服务高新产业项目落地,助力广
绍了产业专委会的基本情况。产专 信在多方共同的努力下,广州城市更 州市城市更新健康持续发展。
委是广州市城市更新协会的内设机
构,是由协 会 会员单位、城 市更 新
领域的专家、产业行业协会、商会及
相关企业等组成的专业委员会。

产 专 委工作 以 城 市 更 新 为抓
手,以促进产业资源高效对接为目
标,以深化产业平台服务为核心,
充分贯彻“整合资源、综合利用、
创新服务、市场化运作”的运营理
念,通过凝聚行业资源和力量,建

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Association Information 协会动态

协会协助广州市产业园区提质增效试点工作开展

最终19家试点园区将获政策和资金扶持

为加 快 贯彻落 实市 政 府关于 度、材料原件等进行核查。综合 广州市产业园区提质增效试点专家评审会
推 动 产业园区提 质 增 效 的工作 部 相关部门意见、综合评分情况及 现场。
署,今年6月广州市城市更新局和广 现场核查情况,最终择优选出19
州市工信委联合印发了《广州市产 家产业园区作为试点。
业园区提 质 增 效 试 点 工作 行 动 方
案(2018-2020年)》(以下简称《方 后 续政 府 将对以 上 产业园区
案》),并同步在各区开展了产业园 给予试点园区政策扶持和资金扶
区提质增效试点的遴选工作。广州 持。在城市更新政策方面,试点园区
市城市更新协会全程参与并协助 可优先纳入城市更新年度计划,同
此次产业园区试点遴选工作。 等条件下优先纳入工业物业产权分
割试点,另“工改新”项目可享受5年
7月26日,市城市更新局会同 过渡期政策。
市工信委组织专家对经各区审核
推荐的37个申报项目进行书面评 未来这些试点园区通过实施
审,初步遴选出26家产业园区。 改造,将实现园区经济指标提升、
并于8月上旬组织专家开展产业 龙头骨干企业引进、主导产业集聚
园区现场评审工作,对申报项目 度、园区创新能力提升、服务能力提
的产业定位、经营情况、开工进 升,最终促进我市产业园区高质量
高水平发展。

“老广交IP”硅谷园区。 广州巨大创意产业园。 保利1918智能网联产业园。

国际单位。 华创动漫产业园。 广州市3D打印产业园。

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

广州市旧村庄、旧厂房改造政策专题培训会召开

解读深度全面 强化交流互动

培训会现场。 造政策解读”和“广州市‘三旧’改造涉
及用地报批工作”的培训宣讲,在用地报
8月28日下午,由广州市城市更新协 批类型及适用条件、城市更新改造流程
会组织举办的“广州市旧村庄、旧厂房改 和重点注意事项等问题上做了详细的说
造政策专题培训会”在广州大厦圆满召 明。在互动交流环节,针对会员代表提
开。协会秘书长李华主持了此次培训会, 出的政策走向等旧厂改造相关问题,
广州市城市更新局土地整备处处长王 王婵也做出了全面的解答。
婵、项目审核处处长陈艳围绕广州市旧
村庄、旧厂房改造政策做了专题培训演 随后,项目审核处陈艳围绕广州旧
讲。近300名会员单位代表参加了此次培 村全面改造政策,进行了详细的介绍,对
训会。 旧村全面改造流程、全面改造片区策划
和实施方案编制重点等方面进行了细致
会议开始,协会秘书长李华首 的解读,并在旧村改造的相关问题上与
先介绍了广州历年来城市更新的情况 现场会员代表就具体工作中遇到的问题
以及新的机遇,他表示,广州市城市 进行了解答和探讨。
更新局不断在进一步调动各方参与城
市更新的积极性,提升改造效率和效 此类城市更新政策宣讲活动是
果,广州市城市更新协会也希望和在 广州市城市更新协会将坚持举办的重
座的以及其他各协会企业共同支持广 要活动项目之一,旨在为协会会员企
州市城市更新工作的推进与发展,让 业带来最新最全面的城市更新政策信
协会这个平台在城市更新工作中发挥 息,答疑解惑,真正发挥出广州市城
更大的作用。 市更新协会的平台纽带作用,助力广
州城市更新。
在政策宣讲环节,土地整备处处长
王婵带来了“广州市国有旧厂房更新改

18

Association Information 协会动态

协会邀请专家到花都、番禺开展业务专题培训

围绕城市更新政策答疑解惑,现场反响强烈

各级各部门按照“全市一盘棋”的要求,上下 广州市城市更新局副局长丁岩到花都区城市更新局督导项目工作。
联动,进一步评估城市更新工作的实施效果。广 花都区城市更新局培训现场。
州市城市更新协会也坚持通过城市更新政策系 番禺区城市更新局培训现场。
列宣讲活动,答疑解惑,搭建政企交流平台。

9月5日上午,广州市城市更新局副局长丁岩
来到花都区城市更新局督导项目工作推进情况。
广州市城市更新协会秘书长李华、广州市城市更
新局土地整备处科长符晓、广州市城市更新土地
整备保障中心报批归宗部科员姚浩及协会专家库
专家、广州市现代城市更新产业发展中心执行院
长江浩,共赴广州市花都区城市更新局开展城市
更新业务专题培训。

会上,符晓对广州市“三旧”改造用地报批政
策进行了详细的讲解。姚浩从省职权下放、相关
政策制定和广州市制定用地报批工作指引三个方
面对广州市城市更新工作进行了分享。江浩带来
了围绕花都村级工业园发展的“广州村级工业园
改造策略研究”,结合花都区实际情况进行了针
对性的讲解。

9月7日下午,广州市城市更新协会秘书长李
华、广州市城市更新局土地整备处处长王婵来到
广州市番禺区城市更新局开展以“‘三旧’改造项
目涉及用地报批工作”为主题的业务专题培训。

会上,针对广州市“三旧”改造涉及用地报批
工作,王婵从城市更新政策、用地报批类型及适
用条件、用地报批流程时点及职能、用地报批材
料清单几个方面做了详尽的讲解,最后她还结合
具体案例对用地报批工作中常见的数个问题做了
说明与解答。

培训活动取得了热烈反响。花都区、番禺区
城市更新局人员表示,希望多举办此类型的培训
活动,以帮助广州城市更新行业从业者更好地投
入到工作中。

19

广州城市更新 7月2日,广州市城 7月18日上午,广州
市更新局副局长邓堪 市城市更新协会代表一
GUANGZHOU URBAN RENEWAL 强、广州市城市更新规 行赴广东省物业管理行
划研究院院长骆建云 业协会开展工作交流,
协会活动 协会副秘书长闵丽等人 广东省物业管理行业协
与美国哈佛大学Saul K. 会秘书长陈绩伟、副秘
广州市城市更新协会秘书处 Wilson探讨大城市规划 书长冯书丽出席座谈。
坚持通过走访等形式加强与各会 的发展。
员单位之间的联络,充分了解会员
企业在城市更新工作中切实的需
求和面临的困难,形成行业意见
和建议,向政府反馈行业诉求,也
充分吸纳会员企业实际经验,凝
聚行业资源,努力建立城市更新产
业交流服务平台,服务城市更新
工作推进和相关优质产业落地。
后续,协会将持续贯彻政府城市
更 新 的法 规、方 针 和 政 策,在 业
务指导单位广州市城市更新局的
指导下继续开展各项活动,助力
广州城市更新健康持续发展。

7月17日下午,广州市产业园区商会秘书 7月20日,广州市城
长罗明如一行人到访协会,秘书长李华和副 市更新协会副秘书长闵
秘书长闵丽等人与来宾沟通交流。 丽及广东工业大学大学
规划与建筑学院院长朱
7月13日,融创中国 雪梅、副院长蔡云楠一
广州公司产业地产部投 行前往深圳市城市更新
资发展总监郑楠与协会 局交流,共探城市更新
秘书长李华和副秘书长 发展新思路。
闵丽等人围绕产业项目
落地交流座谈。

20

11月1日 下 午,协 Association Information 协会动态
会 会 长 郑洪伟同秘书
处一行共同前往我协会 9月14日上午,协会
理事单位广州市时代控 会员单位广州泓博建设
股集团有限公司进行走 投资有限公司来访,广
访,与时代中国城市更 州市城市更新局文红总
新管理中心副总经理汪 经济师、协会秘书长李
松苗等人就城市更新工 华和副秘书长闵丽与来
作开展进行交流。 宾围绕城市更新经验分
享进行座谈。

8月15日下午,协会秘书
长李华到访广州市城市建设
开发有限公司,与广州市城
市建设开发有限公司公司城
市更新集团运营管理部副总
经理胡劲飞等人围绕国企城
市更新工作开展交流。

8月3日上午,协 会 8月13日上午,协会秘书长李华、副秘 9月6日下 午,协 会
副秘书长闵丽、广州市 书长闵丽来到会员单位广州泓博建设投资 秘书长李华和副秘书长
产业招商投资促进会 有限公司进行走访,与泓博城中村投资有 闵丽一行来到广州启迪
常务副会长兼秘书长 限公司董事长李继新等围绕城市更新工作 中海科技园进行走访交
龚元,分别携两协会代 经验进行交流。协会理事单位广东城印城 流,广州中远海运资产
表到访富力地产集团总 市更新研究院常委副院长钟威参与座谈。 经营管理有限公司党支
部,与富力地产集团副 部书记、副总经理廖冰
总经理兼广州公司总经 等人予以接待并进行了
理肖明、战 略发 展中心 交流座谈。
产业综合投资组总经理
刘志忠等人围绕产业发
展进行座谈。

21

广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

广州“三旧”改造项目涉及用地报批工作指引发布

完善四种报批类型的办理流程、材料目录及相关模板

为承接好省政府委托行使“三 用地报批流程
旧”改造涉及土地征收审批职权,市
城市更新局于近日印发了“三旧”改 用地主体组织材料向区城 1
造项目涉及用地报批工作指引,明确 市更新机构申请
“三旧”改造涉及完善土地征收手续
审批、旧村庄集体建设用地转为国 2 报区政府审核同意
有建设用地审批、“三地”农用地转
用和土地征收审批以及完善集体建 报市城市更新局审查 3
设用地手续审批4种报批类型的办理
流程、材料目录及相关模板。 市城市更新局办理批复 4 报市政府审批
并备案 5
用地报批流程共6个环节:用地 6 区政府发布公告
主体组织材料向区城市更新机构申
请→报区政府审核同意→报市城市 指引明确了4类用地报批的材料清单及要求,分别见附表。
更新局审查→报市政府审批→市城
市更新局办理批复并备案→区政府 附:四类用地报批的材料清单及要求
发布公告。
___________________________________________
一、用地主体申请:用地主体组 序号 完善土地征收手续报批材料
织材料向区(广州空港经济区管委
会)城市更新机构提出申请。 1   完善土地征收手续(含“三旧”改造实施方案)的请示
2   改造实施方案
二、区政府组织审核:区(广州 3   申请用地已纳入城市更新总体规划及城市更新年度计划的相关材料
空港经济区管委会)城市更新机构 4   改造地块控制性详细规划法定成果
组织材料报区政府审核同意后报市 5  “三旧”改造地块图斑统计表
城市更新局,同步完成网上申报。 6   需完善征收手续土地的权属证明材料及建设拟征(占)用地土地权属情况汇总表
7   与农村集体经济组织或农户的补偿协议及补偿兑现凭证(证明);涉及落实听证、
三、市城市更新局审查:市城市
更新局完成技术审查,征求市相关职 办理社保审核和安排留用地的,需提供用地行为发生时法律政策要求落实的证明材料
能部门意见,完成综合审查。 8   按照用地行为发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)的凭证
9   勘测定界报告和勘测定界图、用地范围界址图
四、市政府审批:市城市更新局 10  1:10000分幅2009年(或二调)和最新年份的土地利用现状图、二调影像图
审查通过后上报市政府审批。 11  土地利用总体规划图
12  申报用地的电子红线(.dwg格式)、坐标文件(.txt格式)
五、市城市更新局办理批复并备 13  缴交出让金及实施改造的承诺书
案:市城市更新局代市政府办理用
地批复,将批准信息录入省“三旧”
改造项目监管系统备案,转批复给区
政府并完成归档。

六、区政府发布公告:区政府(区、
广州空港经济区管委会城市更新机
构)向相关土地权利人进行公告,通知
用地主体办理用地手续。

22

Policy Frontiers 政策前沿

完善土地 集体建设用
征收手续 地转国有建
设用地手续

___________________________________________

序号 旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续报批材料 四种用地

1   旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的请示(附改造方案的批复) 报批类型

2   农村集体经济组织的申请材料

3   权属证明材料及建设拟征(占)用地土地权属情况汇总表 完善集体 “三地”农用
4   该建设用地来源合法的证明材料 建设用地手续 地转用和土
5   申请的用地已纳入城市更新总体规划的相关材料 地征收手续

6   经村集体经济组织成员大会(或成员代表会议)2/3以上人员同意集体建设用地转

国有建设用地的资料

7   土地勘测定界报告及勘测定界图、用地范围界址图

8   1:10000分幅2009年(或二调)和最新年份的土地利用现状图

9   土地利用总体规划图

10  用地套图

11  申报用地的电子红线(.dwg格式)、坐标文件(.txt格式)

___________________________________________

序号 “三地”农用地转用和土地征收报批材料

1   关于“三地”报批的请示
2   一书四方案
3   权属证明材料及建设拟征(占)用地土地权属情况汇总表
4   落实耕地占补平衡的证明材料
5   征地补偿、听证、社保审核、留用地的相关材料(或被征地单位同意不再由政府支付

补偿、举行听证、办理社保审核和安排留用地的证明材料)
6   勘测定界报告和勘测定界图、用地范围界址图
7   1:10000分幅2009年(或二调)和最新年份的土地利用现状图、“二调”影像图
8   土地利用总体规划图
9   超标“三地”纳入“三旧”改造范围的情况说明
10  “三地”涉及改造项目主体地块的改造实施方案
11  社保和林地审核
12  申报用地的电子红线(.dwg格式)、坐标文件(.txt格式)

___________________________________________

序号 完善集体建设用地手续报批材料

1   关于完善历史用地手续(含“三旧”改造实施方案或改造实施方案的批复)的请示
2   改造实施方案
3   申请用地已纳入城市更新改造总体规划、城市更新年度计划的相关材料
4  “三旧”改造地块图斑统计表
5   需完善历史用地手续土地的权属证明材料
6   留用地指标说明或函件
7   按照用地行为发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)的凭证
8   勘测定界报告和勘测定界图、用地范围界址图
9   1:10000分幅2009年(或二调)和最新年份的土地利用现状图、二调影像图
10  土地利用总体规划图
11  申报用地的电子红线(.dwg格式)、坐标文件(.txt格式)

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

《广州市老旧小区微改造设计导则》解读

按照住房和城乡建设部关于老旧小区改造试点工作 愿景目标 应用方法
有关要求,广州市重点从探索项目建设机制,加强老旧小
区改造顶层设计、机制保障、技术支撑等方面入手,为进 特色营造指引 设计 相关规划要求
一步提升老旧小区微改造水平,由广州市城市更新局牵 导则
头编制了《广州市老旧小区微改造设计导则》(以下简称
《设计导则》),已于8月9日印发实施。 要素设计导引 前期策划指引

《设计导则》统筹"水、路、电、气、消、垃、车、站"等 分,将楼栋设施、建筑修缮、服务设施等9大改造类目细
建设内容及建设标准,相关内容与《广州市老旧小区微改 分为60个设计要素,结合各要素特点,明确规范依据与参
造三年(2018-2020)行动计划》充分衔接,分为工作目 考、总体要求、设计流程、设计要点等具体指引,并列举
标、应用方法、相关规划要求、前期策划指引、要素设计 成功案例、优秀设计作为参考。
导则、特色营造指引六部分。
六是特色营造指引。从公共空间、服务设施、小区
具体如下: 建筑、文化艺术四个方面,结合案例分析解读,提供特色
一是愿景目标。提出了品质小区、文化小区、智慧小 设计引导。
区三个改造设计愿景,以及关注民生、凸显特色、面向实
施三大目标。 《设计导则》的出台,进一步细化了老旧小区微改造
二是应用方法。明确了《设计导则》的使用对象、适 设计标准,为改造工作提供了规范指引和经验参考,有利
用范围、导引原则、应用阶段,对导引的内容分类方法、导 于提高我市老旧小区微改造设计质量和水平,提升改造
引形式作出说明。 成效。
三是相关规划要求。梳理了与老旧小区微改造相关
的城市形态风貌、历史文化保护、城市更新三方面的规划
要求,提炼管控要点。
四是前期策划指引。分析了不同建设年代、不同空
间布局的老旧小区现状特点和共性问题,分别对街巷型
老旧小区、单位大院型老旧小区、商品房型老旧小区提出
改造设计要点。加强老旧小区微改造前期调研工作指引,
明确调研要求、调研内容、工作方法等。加强总体策划指
引,强调成片连片改造的重要性。
五 是 要素 设 计导 引。分基础板块和提升板块两部

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Policy Frontiers 政策前沿

广州市产业园区提质增效试点工作
行动方案(2018-2020年)

为全面实施“制造强市”战略,深化供给侧结构性改 质增效策划方案。(牵头部门:各区政府;配合部门:市工
革,根据《广州市建设“中国制造2025”试点示范城市实施 业和信息化委、市城市更新局、市国土规划委)
方案》有关要求,为加快构建以先进制造业为主体的现代
化产业体系,推动产业园区提质增效,制定本行动方案。 3.遴选试点园区。市工业和信息化委会同市城市更新
局,对各区推荐的候选园区征求市国土规划委等相关部门
一、总体思路和基本原则 意见,并组织专家根据遴选标准进行评审,每年择优选取
20个左右的候选园区作为试点园区,提交市政府审定后实
全面贯彻党的十九大精神,以习近平新时代中国特色 施。(牵头部门:市工业和信息化委、市城市更新局;配合部
社会主义思想为指导,深入贯彻习近平总书记对广东重要 门:市国土规划委等)
指示批示精神,围绕创新、协调、绿色、开放、共享的发展
理念,聚焦“IAB”和“NEM”重点产业行动计划,坚持政府 (二)确定试点园区改造运营主体
主导、市区联动.企业主体.市场运作,在局部地区范围内有
针对性地下放市级管理权限,推动低效、低端、低质的产业 1.改造运营主体的资质和要求。试点园区现土地权属
园区转型升级。 人可与原运营主体合作,也可引入新的园区改造运营主体。
改造运营主体必须具备相关行业资质和产业资源整合优
二、工作目标 势,有较丰富的产业园区运营经验,获得各级荣誉称号的运
营主体优先。(牵头部门:各区政府;配合部门:市工业和
每年选取20家左右产业园区作为试点,市、区、园区多方联 信息化委、市城市更新局)
动开展一系列改造举措,加快低效、低端、低质产业的退出及
高效、高端、高质产业的引入,实现试点产业园区主导产业集聚 2.新引入改造运营主体的确定。参与竞争的园区改造
发展、创新能力显著提升、园区服务优化完善、单位面积效益 运营主体应结合试点园区实际情况,提出策划方案报相关
倍增,打造集生产、生活、生态于一体的产业园区。 区政府,由各区政府遴选推荐试点园区的候选名单及改造
运营主体。各区应积极提供试点园区及周边情况和政策指
三、主要任务 引给各个参与竞争的改造运营主体,供其制定策划方案。
(牵头部门:各区政府;配合部门:市工业和信息化委、市
(一)确定试点产业园区 城市更新局、市国土规划委)

1.制定遴选标准。申报提质增效试点的候选园区(以 (三)制定试点园区改造实施方案
下简称“候选园区”)总建筑面积应不少于2万平方米,当前
单位面积产出应不高于5000元/平方米(按建筑面积),且 1.实施方案制定。各区指导试点园区土地权属人、改
在地理区位、公共交通、周边居住及生活配套、发展空间 造运营主体根据园区现状特点、发展优势,在前期策划方
等方面应具有较好的条件和潜力。(牵头部门:市工业和信 案的基础上,依据专家和相关部门的意见深化制定园区
息化委、市城市更新局;配合部门:市国土规划委) 提质增效实施方案。实施方案应明确园区发展定位、更新
策略、主导产业、预期产出效益(包括单位面积产值、税收
2.推荐试点园区。各区按照试点产业园区的遴选标 等)、各专项规划信息(包括城市总体规划、土地利用总体
准,结合土地权属人、投资运营方的改造意愿等进行推 规划、城乡规划、产业规划等)、实施途径和改造内容(涉
荐。每区每年推荐不超过4家候选园区,并提交候选园区提 及新建、改建、扩建、外立面装修等的候选园区,应包括园区
总平面规划初步方案、建筑设计初步方案、规划效果图等)、
需支持解决的问题等。实施方案编制时,各区应提前介入、实

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

时指导,以打破信息壁垒、缩短方案编制时间、提高方案可 业和信息化委)
实施性。(牵头部门:各区政府;配合部门:市工业和信息化
委、市城市更新局、市国土规划委、市住建委) (五)开展试点园区发展情况评估

2.实施方案批准。各区政府组织相关部门和专家对 1.建立园区运行监测体系。建立提质增效试点园区项
试点园区提质增效实施方案进行审查,并由各区政府批 目库,与税务、统计部门开展数据共享,建立园区运行监
准。审批通过的实施方案由各区政府报市工业和信息化委 测体系,对试点园区的企业营业总收入(或总产值)、总
备案,其中涉及城市更新全面改造、控制性详细规划调整 税收、新增重点企业项目等经济指标进行动态监控,实时
的,应按相应程序审议、报批。(牵头部门:各区政府;配 掌握园区提质增效进展情况并定期通报。(牵头部门:市
合部门:市工业和信息化委、市城市更新局、市国土规划 工业和信息化委、市城市更新局;配合部门:市综合治税
委、市住建委) 办、市地税局、市国税局、市统计局)

(四)实施试点园区改造工程 2.组织试点园区发展情况评估。建立试点园区发展
指标体系,内容包括经济指标提升(包括单位建筑面积产
1.完善试点园区基础设施配套。由各区政府负责,根 出、单位面积税收等指标)、龙头骨干企业引进、主导产
据试点园区改造实施方案,推进公共道路、给排水、供电、 业集聚度、园区创新能力提升、服务能力提升等。(牵头
供热、燃气、通讯等公共配套设施建设和绿化、环境卫生 部门:市工业和信息化委、市城市更新局;配合部门:各区
等环境提升工程。(牵头部门:各区政府;配合部门:市国土 政府)
规划委、市住建委、市交委、市城管委、市林业和园林局、市
水务局、广州供电局、广州发展集团、市水投集团等) 四、主要措施

2.完善历史用地手续。对试点产业园区中符合完善 (一)给予试点园区政策扶持
历史用地手续条件的现状建设用地,以及手续不完善的
现有建筑,按照尊重历史、实事求是的原则依法给予完善 1.试点园区优先纳入城市更新年度计划(牵头部门:
相关手续。(牵头部门:各区政府;配合部门:市城市更新 市城市更新局;配合部门:各区政府、市国土规划委、市工
局、市国土规划委、市城管委) 业和信息化委、市科创委),同等条件下优先纳入工业物
业产权分割试点(牵头部门:市国土规划委、市工业和信息
3.加快园区改造与扩建。根据改造实施方案,由各区 化委、市科创委;配合部门:各区政府)。
政府指导,试点园区改造运营主体负责,加快实施园区相
关改造和扩建工程,营造集生产、生活、生态于一体的产 2.提高工业用地开发强度。提质增效试点园区的规
业园区环境。(牵头部门:各区政府) 划工业用地,提高容积率、建筑密度等控制指标的审批参
照产业区块流程执行。提高工业用地开发强度后不转让
4.淘汰落后产能。由各区政府指导,试点园区改造 的,新增建筑面积不再补缴土地出让价款。(牵头部门:
运营主体负责,对到期的落后产能企业予以清退,对未到 市国土规划委,各区政府;配合部门:市城市更新局、市工
期的落后产能企业制定退出计划,加快落后产能的退出。 业和信息化委)
(牵头部门:各区政府)
3.支持国有企业依法定程序与优质运营主体合作,盘
5.引入优质产业。各区政府应根据我市产业发展总体 活、运营国有企业自有物业。(牵头部门:市国资委;配合
规划和布局要求,结合自身特点制定产业准入门槛和招商 部门:各区政府、市工业和信息化委)
政策,编制招商目录并给予支持,指导园区运营主体着重
从打造产业链条的角度出发,引导优质产业项目及其上下 4.支持“工改新”项目实施。试点园区利用现有工业
游产业项目入园。(牵头部门:各区政府;配合部门:市工

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Policy Frontiers 政策前沿

用地,兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创 局、各区政府)
新平台等国家支持的新产业、新业态的(即“工改新”), 3.鼓励成立园区载体建设基金。引导、鼓励国有企业
继续实行按工业用途和土地权利类型使用土地的5年过
渡期政策。“工改新”项目由相关区政府按要求审定实施 或优质园区运营机构等成立园区载体建设基金,重点投
方案,据此办理后续相关手续。(牵头部门:市国土规划 入到广州市产业园区建设及升级改造,助推产业园区提质
委、市城市更新局、各区政府;配合部门:市工业和信息化 增效。(牵头部门:市工业和信息化委;配合部门:市财政
委、市科创委) 局、各区政府)

5.开展工业物业产权分割试点工作。依据《广州市人 4.鼓励各区设立提质增效专项资金,出台配套政策支
民政府关于落实广东省降低制造业企业成本若干政策措 持试点园区的提质增效。(牵头部门:各区政府)
施的实施意见》(穗府〔2018〕3号),选取产权分割试点,
允许工业物业按幢、层等固定界限为基本单元分割转让, (三)加强组织保障
用于引进相关产业链合作伙伴或龙头骨干企业的产业项
目。(牵头部门:市国土规划委、市工业和信息化委、市科 1.建立联席会议制度。市、区分别建立联席会议制度,
创委,各区政府) 市联席会议由市工业和信息化委、市城市更新局、市国土规
划委召集,及时解决产业园区提质增效工作中需市层面协
6.每区可选取1个不符合城乡规划规定的用地性质的 调解决的问题;区联席会议由区政府召集,协调解决产业园
试点园区,开展控制性详细规划调整工作,将用地性质调 区提质增效工作实施的相关问题。(牵头部门:市工业和信
整为工业用地(创新型产业用地),并明确产业类型、入园 息化委、市城市更新局、市国土规划委,各区政府)
企业要求等,报规委会审议、市政府审批后实施。(牵头部
门:市国土规划委、市工业和信息化委,各区政府;配合部 2.强化跟进评估。各区定期报送提质增效试点园区工
门:市城市更新局) 作进展情况,及时反馈需市协调解决的问题。市工业和信息
化委、市城市更新局牵头,采取书面了解、现场走访、数据汇
(二)加大资金支持力度 集分析等多种方式,开展试点园区发展情况评估,对各区及
各部门落实行动方案的情况进行持续跟进,并建立对上对
1.安排专项资金。从“中国制造2025”产业发展资金 下的情况报送通报机制。(牵头部门:市工业和信息化委、市
中安排部分资金,对试点产业园区按建设(包括建构筑物 城市更新局,各区政府;配合部门:市国土规划委)
修建、建筑内外装修、园区环境提升等各项建设行为)总
投资额的20%给予一次性补助,单个园区累计不超过1000 五、其他事项
万元。对单位面积产出实现倍增的试点园区,择优给予建
设运营一次性奖励,标准为50万元/万平方米建筑面积, (一)各申报主体的界定。试点园区的申报主体为土
单个园区最高不超过500万元。各项奖补申报截止期限为 地权属人、园区建设投资主体和园区运营主体;试点园区
2020年12月31日,具体申报要求另文规定。(牵头部门:市 改造建设各项行政许可的申报主体为土地权属人;建设
工业和信息化委;配合部门:市财政局、各区政府) 补助按照“谁投资,谁受益”的原则,申报主体为园区建设
投资主体;运营奖励的申报主体为园区运营主体。
2.设立产业园区提质增效子基金。充分利用现有的
广州市工业和信息化发展基金,通过吸引社会资本,设立 (二)建设总投资额的界定。建设总投资额按照建设
产业园区提质增效子基金,工业和信息化发展基金对子 完成后,建设投资主体按要求备齐资料申报建设补助之日
基金的出资额不超过子基金规模的20%,且最高不超过1 前3年内的建设投资额核定。
亿元。(牵头部门:市工业和信息化委;配合部门:市财政
(三)本行动方案自发布之日起施行,有效期至2020
年12月31日。

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广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”
改造工作实施意见的通知

粤国土资规字〔2018〕3号

各地级以上市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构:
《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》业经省人民政府同意,现印发给你们,请结合实际
认真贯彻落实。

广东省国土资源厅
2018年4月4日

关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见

为贯彻落实省人民政府《关于推进“三旧”改造促进 30%的,经原土地权利人自愿申请,可按照2009年12月31日
节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于 前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。
提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔
2016〕96号)以及国土资源部《关于深入推进城镇低效用 3.特殊情形处理。上盖物占地比例符合建设用地规
地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号) 划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件,可不受
等文件精神,进一步优化“三旧”改造政策,加快盘活利 30%比例限制。属于生态修复类改造项目,规划用途为非
用各类低效城镇建设用地,现提出以下实施意见。 建设用地的,如能提供相关主管部门出具的项目属于生态
修复类型的证明材料,可按规定纳入标图建库范围。“二
一、调整完善“三旧”改造地块数据库 调”认定为非建设用地,但实地在2009年12月31日前已经
建设使用且符合上盖物占地比例要求的,可按规定纳入标
(一)准确把握“三旧”改造标图建库标准。基层“三 图建库范围。
旧”改造主管部门应对拟入库地块是否符合以下入库标
准进行认真审核: (二)实行标图建库报备制度。各地级以上市只需按
年度(每年12月底前)将本行政区域调整完善后的“三旧”
1.纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基 改造地块数据库一次性报送省国土资源技术中心备案。对
本单元。在旧村庄和旧城镇改造中,宗地数量多且面积小的, 于拟增补入库的地块,由地级以上市“三旧”改造主管部
可以将相邻多个宗地作为整体入库。对无合法用地手续的地 门依据本意见及相关规定对其是否符合入库标准进行实
块,按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道 质性审查,审查通过后即可开展改造项目的认定、改造方
路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。 案及用地报批等工作;省国土资源技术中心仅负责对其报
备的格式内容是否规范齐备进行技术性审查,审查通过的
2.严格把握用地时间范围及上盖物占地比例。2009年 即予以备案;对于拟删减的地块,需由相关地级以上市举
12月31日前已建设使用,地块上盖物基底面积占入库单 证说明拟删减原因,确有正当合理理由的(如规划修改导
元地块面积比例达30%以上,符合土地利用总体规划,经 致近期无法实施改造,改造地块原土地权利人明确表示
第二次全国土地调查(以下简称“二调”)和最新的土地 不同意实施改造等),可以进行删减,但已按“三旧”政策
利用现状图认定为建设用地,布局散乱、利用不充分、用 完善用地手续,享受“三旧”改造相关政策优惠,或已计入
途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地,可按规定 往年改造成效的地块不得删减。对上述内容审查通过的,
纳入“三旧”改造范围。已认定为闲置土地的,不得申请纳 由省国土资源技术中心出具备案函,并向社会公开备案结
入改造范围。上盖物基底面积占入库地块面积比例不足

28

果。各地市可根据本地实际,参照省以往的做法,对数据 Policy Frontiers 政策前沿
库调整频次、程序、审查要求等予以规范。
后,以土地权利人作为改造主体;签订征地协议后发生转
(三)同步办理土地征收和标图建库手续。“三旧”改 让行为的,可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处
造涉及土地征收审批权限已由省人民政府委托地级以上市 理(处罚)并完善征收手续后,以受让人作为改造主体。农
人民政府行使。符合标图建库条件,改造条件成熟、改造需 村集体经济组织与其他个人或单位签订集体建设用地使
求迫切的地块,特别是贫困村改造用地,可由县级“三旧” 用权出让、出租合同,将土地流转给其他个人或单位使用
改造主管部门将土地征收报批材料(需经同级人民政府审 的,以原农村集体经济组织为改造主体;经农村集体经济
核同意)、纳入标图建库申请材料连同相关说明(包括项目 组织表决同意,且土地流转期限符合相关法律、法规、规
性质、改造条件及同步办理土地征收和标图建库手续必要 章要求的,在土地流转期限内可由农村集体建设用地的受
性等),上报地级以上市“三旧”改造主管部门审查,经其同 让人、承租人作为改造主体。农村集体经济组织使用的国
意纳入标图建库范围的,方可按程序报地级以上市人民政 有建设用地也可参照上述规定,以原农村集体经济组织
府办理土地征收手续。对于符合农用地转用、土地征收正 或承租人为改造主体。对于成片连片改造项目,改造范围
常办理条件的新增建设用地,仍按照现行法律法规及政策 内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补
规定进行相关报批。严禁通过违规纳入“三旧”改造标图建 偿协议、联营、收购归宗等方式,将房地产的相关权益转
库的方式,规避正常的征地审批程序。 移到单一主体后,可由该主体申请实施改造,在完成上盖
物拆除后再注销原有不动产权证,由国土资源主管部门直
二、加强土地规划保障 接与单一改造主体签订出让合同。但连片改造涉及公有经
济成分占主导地位的公司、企业资产处置的,必须按照国
(四)统筹存量与增量。各地应统筹安排新增与存量 有资产处置程序办理。
用地,在土地利用总体规划数据库中增加“三旧”改造图
层,与省“三旧”改造地块数据库保持一致,将具备改造 (七)明确实施改造的具体标准。依据“三旧”改造专
条件、近期可能实施改造的“三旧”用地全部纳入规划范 项规划、控制性详细规划或“三旧”改造单元规划,改造
围,充分保障建设用地规模。“三旧”用地的规划审核参 主体负责编制项目改造方案,确定改造规模、开发强度、
照新增建设用地的规划审核标准执行。 利用方向、资金平衡、需办理的用地手续等内容,报有批
准权的市、县人民政府批准。改造方案必须具备实质性
(五)明确土地利用总体规划修改程序。对于连片改造 改造内容,明确对上盖物的具体处置措施,具体改造标准
中不符合土地利用总体规划,原则上单块面积不超过3亩、 由省国土资源厅统一规定。实质性改造以拆除重建为主,
累计面积不超过项目主体地块面积10%的边角地、夹心地、 对于原有上盖物年代较新、质量较好的,允许继续保留使
插花地等零星土地,在不突破城乡建设用地规模、不减少 用,并通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完
耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下,可凭“三旧” 善公建配套设施等方式实施改造。
项目确认文件、城乡规划部门出具的相关零星土地无法单
独出具规划设计条件或难以独立开发的函件申请修改土地 四、加快“三旧”用地审批
利用总体规划,按照《广东省土地利用总体规划修改管理
规定》(粤国土资规划发〔2013〕23号)等确定的程序报批, (八)合理划分“三旧”改造审批权限。涉及将旧村庄
并提供该文件第八条第(一)、(二)、(三)、(五)、(八)项 集体建设用地转为国有建设用地的,改造方案报所在的
等材料,以及对拟修改规划的用地面积及比例、项目主体地 市、县级人民政府审批,土地征收手续报地级以上市人民
块已经纳入“三旧”改造地块数据库、“三旧”改造专项规 政府根据省人民政府委托进行审批。涉及完善土地征收
划、年度实施计划及其与城市(镇)总体规划、控制性详细 手续的,按照用地行为发生时间分类处理:
规划的符合性等情况作出的补充说明。
1.用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设
三、明确“三旧”改造申请条件 用地,因改造需要必须征收为国有建设用地的,参照旧村
庄集体建设用地转为国有建设用地方式办理。
(六)合理确定项目改造主体。对于无合法征地手续
或手续不完善,实际已实施征地(2009年12月31日前已签 2.用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之
订征地协议)的历史用地,按照用地发生时的土地管理法 间的,依照1988年修订的土地管理法的相关规定,落实处
律、法规及政策规定落实处理(处罚)并完善征收手续 理(处罚)后按土地现状办理征收手续,其中改造方案由
地级以上市人民政府审批,完善土地征收手续报地级以上
市人民政府根据省人民政府委托进行审批。

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

3.用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之 据市场价格综合确定出让底价。2017年3月14日之前已批
间的,依照1998年修订的土地管理法的相关规定,落实处 准改造方案的项目,可继续按照粤府〔2016〕96号文印发之
理(处罚)后按土地现状办理征收手续,其中,改造方案由 前的政策办理供地手续。具体实施办法由各地级以上市人
地级以上市人民政府审批,完善土地征收手续报地级以上 民政府依据相关规定制定。
市人民政府根据省人民政府委托进行审批。
(十二)明确旧村庄改造的供地方式。鼓励农村集体经
农村集体土地完善建设用地手续后保留集体土地性 济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后,采用自
质,或国有土地完善建设用地手续的,按照规定权限报所 行改造、与有关单位合作改造或由政府组织实施改造等多
在的地级以上市人民政府审批,并同步审批改造方案。 种方式实施改造。其中,自行改造或者合作改造的,可以直
接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农
(九)加快完善历史用地手续。对纳入“三旧”改造范 村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、
围,符合土地利用总体规划和城乡规划、没有合法手续且 或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开
已实际使用的建设用地,上盖物基底面积达到改造项目总 发建设单位的一方;由政府组织改造的,在办理报批手续前
面积30%以上,或上盖物占地比例虽不足30%,但符合建设 需经农村集体经济组织表决同意,并明确具体补偿安置途
用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件, 径;在确定开发建设条件的前提下,政府可通过招标等公
并且拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配 开方式出让土地,由中标人或竞得人实施拆迁工作。改造
套设施等方式改造的,可按照现状地类完善建设用地手 过程中需要调整上述改造方式的,应经农村集体经济组织
续。具体实施办法由省国土资源厅制定。 表决同意,并报经原批准机关同意,有关调整情况应当及时
在“三旧”改造项目监管系统中备案。
(十)规范“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地
(以下称“三地”)报批方式。“三旧”改造涉及“三地”办 (十三)加大对产业类改造项目支持力度。纳入“三
理农用地转用或土地征收手续的,由各地纳入批次用地 旧”改造范围,具有合法用地手续的工业用地,改造后用
依法报批,或与主体地块一并组卷上报。属于需要国务院 于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平
批准的10个城市中心城区范围的农用地转用,可依法纳入 台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市县人民
城市批次用地报国务院审批。涉及的新增用地计划指标 政府批准,可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过
由各地在省下达的计划指标内安排,优先使用省下达的 渡期满后,经市县人民政府批准,可按新用途办理用地手
完成年度改造计划的奖励指标。涉及土地征收的,经农 续;若项目无法继续经营,原用地单位可按原用途保留使
村集体经济组织表决同意,可不再举行听证、办理社保审 用土地。鼓励各地制定产业类改造项目专项支持措施,促
核和安排留用地。“三旧”改造涉及“三地”面积大于3亩, 进实体经济发展。
或累计面积超过项目主体地块面积(不含“三地”面积)
10%,且原则上不超过20%,符合土地利用总体规划和城 (十四)合理分配土地增值收益。根据粤府〔2009〕
乡规划的,可将其农用地转用和土地征收报批材料,连同 78号文等相关规定,“三旧”用地由政府依法收回或征收
由市、县人民政府对申报地块的相关说明(包括是否符合 后通过招标拍卖挂牌方式出让的,所得出让收益可按规
“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目 定用于补偿原土地权利人,并可采取物业返还等其他方
主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是 式兑现补偿。拟入库地块按照上盖物占地面积及30%比例
否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期 返算可入库面积的剩余部分,可由政府完善相关手续后依
效益等)一并报地级以上市人民政府根据个案处理原则进 法纳入土地储备,并对原土地权利人给予合理补偿。各
行审批。超标“三地”属于国有建设用地,且主体地块的 地可结合实际制定完善增值收益分配机制的相关优惠政
改造方案已经有权机关批准的,地级以上市人民政府也可 策,鼓励原土地权利人和市场主体积极参与。
根据个案处理原则进行审批。
(十五)规范公益性用地移交。在旧城镇、旧厂房改
五、规范“三旧”改造供地 造中,涉及向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施
或其他公益性项目建设用地(含红线退缩用地)的改造项
(十一)合理确定协议出让供地范围。涉及“三旧”改 目,原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公
造的供地,属政府收购储备后再次供地的,必须以招标拍 益性用地移交工作,并负责对移交范围内原有建筑物、构
卖挂牌方式出让,其余可以协议方式出让。以协议方式出 筑物及其附属设施进行拆除,未按规定移交的,不予办理
让的,必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序,根 供地手续。移交的公益性用地应为国有建设用地,移交人

30

Policy Frontiers 政策前沿

不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。在旧城镇、旧 权出让合同以及办理建设工程规划许可证、房屋预售许可
厂房改造中,将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐 证等行政审批手续的依据。
和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性
用地,需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由“三 (十八)加强“三旧”改造信息公开。省国土资源厅根据
旧”改造主管部门牵头研究确定;城乡规划主管部门在组 省的工作部署将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落
织编制或修编控制性详细规划中予以落实。对于改造地 位置等信息纳入政府信息主动公开范围,在门户网站上予
块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性 以公开,接受公众查询和社会监督。各地“三旧”改造主管
用地要求,或改造地块面积较小,无法提供有效的公益性 部门参照省国土资源厅的做法,在门户网站上公开本行政
用地等情形,可按公益性用地用途评估后,补缴与应移交 区域内“三旧”改造地块信息。“三旧”用地或改造方案经
用地等价的土地价款,或通过无偿移交城市基础设施、公 有权机关批准后,应当按规定发布公告。其中,涉及土地征
共服务设施或其他公益性项目建筑面积,根据其占项目总 收的“三旧”用地,市县人民政府应当在批复文件作出之日
建筑面积的比例折抵应移交的用地面积;涉及将城市基础 起10个工作日内发布公告并进行公证,保留相关证据,公告
设施、公共服务设施或其他公益性项目建成后无偿移交 应当载明批准机关、批准文号、批准时间、批准内容、公告
政府的改造项目,应当在签订土地使用权出让合同时明确 的有效期限以及行政复议、行政诉讼等权利事项。
优先完成公益性项目建设并无偿移交政府,由开发项目主
体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。 (十九)完善“三旧”改造司法裁决途径。在旧村庄改
具体实施办法由各地级以上市人民政府制定。 造中,因实施改造对改造范围内农村集体土地及国有土
地及其上盖物业的受让人、承租人、抵押权人的正当权益
六、加强“三旧”改造实施监管 造成影响的,依照其与农村集体经济组织或国有土地及
其上盖物业的所有权人签订的出让、出租、抵押合同的约
(十六)落实“三旧”改造项目备案制度。“三旧”改 定进行补偿,对补偿标准存在争议的,由合同约定双方自
造项目涉及的改造方案及用地批文、土地供应结果、实施 行协商或采取民事诉讼途径解决。
监管协议、改造实施情况等,应当在相关法律文书或证明
文件作出之日起30日内通过省“三旧”改造项目监管系统 农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经
进行备案。由市县级人民政府批准的“三旧”用地,未经 济组织表决通过并经市县人民政府批准的改造方案(含
系统备案的,依照有关规定处理。 搬迁补偿安置内容),按照以下情形分类处理:

(十七)完善监管协议制度。除了由政府组织实施的 1.改造过程涉及征收集体土地,利害关系人对补偿
改造项目外,其他项目均应当在改造方案正式获批之日起 标准有异议的,依据《中华人民共和国土地管理法实施
的三个月内,由“三旧”改造主管部门(或县级人民政府、 条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请
镇人民政府、街道办事处)与改造主体签订监管协议。监 裁决。对于违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土
管协议重点对改造项目按照经批准的改造方案及相关规 地的,按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第
划要求实施改造,无偿移交公益性用地,履行改造范围内 四十五条规定,由县级以上人民政府土地行政主管部门责
配套建设义务,落实对改造范围内原土地权利人的补偿 令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。
安置义务,实现改造项目的综合效益等方面进行监管。有
条件的地市,可建立“三旧”改造资金监管制度,在签订土 2.改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋
地使用权出让合同前,由改造主体到项目约定的银行设立 进行拆迁的,县级以上地方人民政府参照《国有土地上房
改造专项资金监管账户,足额存入复建安置资金,监管账 屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。
户内资金由改造主体、“三旧”改造主管部门和监管账户
开户银行三者共同监管,确保专款专用;也可以在签订土 人民法院裁定准予执行的,可由提出申请的市、县人
地使用权出让合同之前由改造主体向“三旧”改造主管部 民政府负责执行。
门提供专项监管保证资金的银行保函,银行保函应为不可
撤销、无条件的见索即付保函,由“三旧”改造主管部门 (二十)完善年度考核办法。从各地“三旧”改造年度改
监管。为落实共同监管责任,在尊重改造主体意愿的前提 造计划完成情况、节约集约用地情况等方面选取多项考核
下,将落实监管协议约定内容作为改造项目签订土地使用 指标,合理确定各指标权重值,形成考核指标体系,综合考
评各地“三旧”改造工作情况,考核结果作为土地利用计划
指标分配及其他相关奖惩措施的依据。自2018年起,年度
改造计划的实施和考核期限与自然年度保持一致。

本意见印发之日起施行,有效期5年。以前规定与本意
见不一致的,按本意见执行。

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

《关于加 快 推 进 城 中 村改 造 的 指导意见
(征求意见稿)》的解读

1、编制专项规划。市城市更新部门以土地利用 4、优化改造成本核算。城中村全面改造将土壤
总体规划、城乡规划和“十三五”规划为引领,结合 环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、
经济社会发展战略实施要求,于2019年6月前编制广 土地出让金、拆迁奖励等实际发生的费用增加纳入
州市城中村改造专项规划,加强与城市空间规划协 改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的
调,明确成片连片改造要求,按照分类分层改造方 3%。
式,划分改造重点片区,梳理改造时序节点,优化土
地利用结构,促进产业转型升级,改善人居环境,完 解读:将 融资地 块的土 地出让金 和 拆迁奖 励
善城市功能布局,强化规划的统筹管控作用。 (原则上不得超过改造成本的3%)等实际发生的
费用纳进改造成本,则融资的建设量将会比按现
解 读:将 会 出台《广州市城中村 改 造专项 规 行政策测算出来的多。
划》,该规划中将会对纳进旧改城中村的用地功能
属性、开发强度、改造方式、改造要求等作相关的 ————————————————
指引。 5、优化计划和控规调整程序。允许改造条件、
改造迫切的城中村改造项目实时申请纳入城市更新
———————————————— 计划(项目库),纳入计划(项目库)的改造项目需调
2、实施方案审批事权下放。纳入城市更新计划 整相关控制性详细规划的,可视为已完成规划调整
的城中村改造项目实施方案,下放区政府审批。 的必要性论证。对用地紧张的城中村改造项目,政
解读:现行政策只有黄浦区、南沙区、增城区 府可将符合城市总体规划和土地利用总体规划的国
和空港经济区才有实施方案的审批权。1287号政 有储备用地划拨作为安置与公益设施用地,纳入城
策将实施方案的审批权下放到各区。 中村改造一并实施建设。
———————————————— 解读:条件成熟的城中村纳入计划(项目库)不
3、片区策划方案审批事权下放。城中村改造片 受时间限制,可以实时申请(现行政策每年申报一
区策划方案住宅规划净容积率不超过5.3(含)的,原 次);对纳入计划(项目库)项目的控规调整程序进
则上可以采用全面改造方式进行改造,超过5.3的以 行简化,不用做控规调整的必要性论证;对符合规
综合整治方式进行改造为主。其中,不超过4.5(含) 划的国有储备用地可以纳进旧改。
的,由区政府组织审查审批;超过4.5但不超过5.3 ————————————————
(含)的,由市城市更新局审查后报市更新工作领导 6、加强标图建库动态调整。“三旧”改造标图建
小组审批。 库实行动态调整,每季度调整一次。市城市更新部门
解读:对住宅规划净容积率超过5.3的城中村 于每年12月底前报省自然资源厅备案。纳入“三旧”
不准以全面改造。同时,对全市各区住宅规划净容 改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间
积率不超过4.5(含)的城中村,项目片区策划方案审 为2009年12月31日前。
批权下放到各区政府(现行政策是只有黄浦区、南 解读:标图建库的时间从每半年一次调整为每
沙区、增城区和空港经济区的旧改项目才享有区审 季度一次,并且对合法建筑和合法用地的时间认定
批权)。 放宽到2009年12月31日。

本解读由广州市城市更新协会整理,仅供参考

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Membership Activity 会员天地

协会邀副会长单位广州市城市更新规划研究院骆建云院长进行政策宣讲

详解广州更新改造政策及实施办法

7月20日,广东省旧城镇旧厂房旧村庄改 平公正,保障公共资源配置的公平合理。广州
造协会、深圳市城市更新开发企业协会共 市 城 市更 新 的实 践 成 效凸显了集 约 节约
同在深圳市麒麟山庄举办《广东省“三 用地的作用,进一步盘活了建设用地存
旧”改造政策梳理及各地市实施办法 量,提高了土地的利用效率;广州的城
解读》活动。受广州市城市更新局委 市更新已经从单一的硬件设施改造向
派,广州市城市更新规划研究院院长 涵盖经济、社会、文化等方面的城市综
骆建云应邀参加了本次会议。 合发展方向转变,从传统“三旧”改造
范围延伸到了老旧小区微 改 造、特 色 小
会上,院长骆建云以《广州城市更新
的实践探索》为主题进行了演讲,介绍了作 镇、村级工业园产业转型升级、历史文化街
为全国首创设立的广州市城市更新局的工作机 区保护与活化等;更加注重城市多元目标的内涵
制,以及在广州市城市更新局领导下的广州“三旧”改 挖潜,形成产业转型升级、人居环境改善、社会治理体
造和城市更新工作开展的情况,详细解读了广州按照广 系完善,文化软实力提升的深度融合机制。
东省“三旧”改造相关文件精神所出台的政策关键点, 会议还邀请了广东省国土资源厅“三旧办”处长熊
并向参会代表展示了广州在“三旧”改造中城市更新所 进军,深圳市规划国土发展研究中心所长李江,珠海市
取得的实践成效。他指出,广州的城市更新工作是遵循 住房和城乡规划建设局科长梁立球,佛山市国土资源
“政府主导、市场运作,统筹规划、节约集约,利益共 和城乡规划局科长吴伟,东莞市城市更新局副局长叶
享、公平公开”的原则,建立起了以问题为导向、以目 绍焜、科长叶树彭,就省和各地出台的政策进行了解读
标为导向、以实施为导向的城市更新管理体系,以持续 和交流。并与来自政府的代表、专家和行业代表就“三
推进差异化、网络化、系统化的城市更新工作为目标。 旧”改造的政策法规、城市建设与发展、产业转型等话
题进行了高峰对话。
骆建云强调,广州城市更新建立起了一套行之有 广东省地产商会、广州市城市更新协会、江门市房
效的、综合性的公共政策体系,该政策体系一是保证 地产行业协会、茂名市房地产行业协会的相关代表,以
决策过程程序的公平公正,构建各参与者的地位和作 及来自广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会与深圳市
用;二是保证利益分配和持有的公平公正,注重多元利 城市更新开发企业协会等约300家会员企业,超过600
益的表达和声张,保障公共利益的落实和维护,保障权 名来自全省各地市的代表参加此次会议,共同关注广
益人的合法利益,使公平与效率相平衡;三是确保更新 东省“三旧”改造工作进程。
成果的供需应满足多元社会的需求和供应与受惠的公

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

广州富力国际医院·UCLA附属医院动工

进一步促进中美两国健康医疗领域的合作

世界知名、全美领先的专业医 富力地产集团董事长李思廉、董事长张力出席广州富力国际医院奠基仪式。
疗机构UCLA Health(加州大学洛
杉矶分校医疗中心),首次在健康 进行运营。 会。在医疗养老领域,富力也积极
医 疗 领域与中国 房地 产 企 业 达 成 展开业务布局,2017年,富力地产
战略合作。7月21日,广州富力国际 UCLA Health享誉全球 医疗健康产业管理公司正式成立,
医院·UCLA附属医院正式动工,将 将全新的医疗和养老两大产业板
进 一 步 促 进中美两国 健 康 医 疗 领 在 双方的合 作中,富力地产 块引进企业发展布局。
域的合作,为广州及华南区域提供 负责高端医院的投资建设,UCL A
具备国际水准的医疗服务。同时, Health负责在医院的规划、设计、 在未来,富力将布局全国重点
这也是富力地产在进军健康医疗领 建筑、运营、管理和临床方面给予 城市及片区,通过“中心医院+卫星
域的实质性举措。 专 业 技 术 和 顾 问 服 务。根 据《美 诊所”模式,形成城市医疗网络,打
国新闻与世界 报 道》发布的美国 造绿色的生态医疗环境,为城市居
选址番禺 规划5大中心 2015-2016年度医院排名,UCL A 民提供具备国际水准的预防、诊断、
Health在全美医院中排名第三,其 治疗、康复的全程医疗服务,促进国
双方的合作充满巨大想象 15项成人学科及8项儿童学科均位 民医疗健康服务体系多元化发展。
空间。开工仪 式 上,美国 驻华大 居全美前列。
使馆商务参赞Cythia Griffin、 UCLA Health首席运营官Richard Azar。
UCLA Health首席运营官 Richard 富力加码布局医疗健康产业
Azar、Medpoint首席执行官Harris
B e n n y、H D R 高 级 副 总 裁 H a n k 作为广州富力国际医院的开发
Adams、富力地产集团董事长李思 者,富力已进驻全球超过120个城
廉、董事长张力等领导出席。 市和 地区,累计 开发项目超 过3 0 0
个。近年来,富力正在以多元化运
根据广州市《进一步鼓励 营满足 人们的生活需求,服务社
和引导社会资本举办医疗机构实
施办法》,社会资本举办医疗机
构纳入全市医疗机构总体设置规
划,规划调整和新增医疗资源优
先考虑社会资本。随着富力与
UCLA Health合作建设的新型国
际医院正式动工建设,投入运营
后,将为广州区域提供国际水准
的医疗服务。

广州富力国际医院位于广
州市番禺区汉溪大道东,规划占
地面积4万平方米,拥有250张床
位。医院将以符合JCI(国际医疗
卫生机构认证联合委员会)的标准

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Membership Activity 会员天地

中信银行广州分行与碧桂园集团签署《城市更新
战略合作协议》

合作共赢,进一步提升在城市更新领域的影响力

签约现场。 及其他与会领导共同见证了包括 参与签约的股份制商业银行,本次
碧桂园地产集团有限公司与中信 与碧桂园地产集团签约展现了中信
6月27日上午,应广州城市更 银行股份有限公司广州分行签署 银行广州分行在城市更新领域的业
新协会邀请,中信银行广州分行与 城市更新业务战略合作协议在内 务实力,碧桂园地产集团亦表现出
碧桂园地产集团有限公司参加了 的等13个重点项目开发及银企合 对城市更新工作的积极布局。两家
“2018年广东省‘三旧’改造项目 作意向书。其中,广州市推荐的4 会员单位展现出政府、协会、金融
推介会”。会上签约环节上,中信银 个签约项目涵盖了银企合作类、 机构、开发商多方合作共赢,大力
行广州分行与碧桂园地产集团有限 产业载体类以及商业商住类等不 推 动 城 市更 新业务 蓬 勃发 展 的 决
公司签署了《城市更新业务战略合 同类型。 心,有助于进一步提升各方在城市
作协议》。 更新领域的市场影响力。
中信 银 行广州分行 作为唯一
推介会上,广州市城市更新
局局长杨承志、协会会长郑洪伟

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

保利·1918智能网联产业园开园

助力海珠创新岛建设,聚焦AI产值引领

8月31日,保利·1918智能网联 保利·1918智能网联产业园。
产业园正式开园,活动现场,一众创 聚焦AI产值引领 保利·1918智能网联产业园开园。
新领军企业、创新产业平台、名行业
大咖共聚,共论人工智能与产业发
展结合的新动向。这家人工智能产
业试点园区,由原中车轨道交通装
备股份有限公司厂区改造而成,从
老厂区变身为产业园后,文艺风、科
技范儿十足。

如今,园区聚集了大批人工智
能(物联网)创新领军企业和创新产
业平台。其中,创新领军企业有广东
紫光云平台数据服务有限公司、广
东万城万充电动车运营股份有限公
司、广州中工水务信息科技有限公
司等;创新产业平台有广州市人工智
能产业发展促进会、混沌大学广州
分社、广州智能交通产学研协同创
新联盟、广州创新企业联盟等。

此外,该产业园还成功引进了
70多家创新、领军企业总部,其中大
数据、人工智能产业链企业49家,产
业集中度超过65%,到2018年底,园
区企业 总产 值将突 破10 0 亿元,单
位面积产值密度超过81000元/平方
米,年上缴税收超过2亿元。未来,
园区产值和税收将保持30%以上的
年均增长幅度,有望成为产值园区
的新标杆。

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Expanded vision 视野之窗

德欣小区是天河区老旧小区改造的样本。

微改造见到大成效

广州城市更新工程惠及260万居民

老旧小区改造,是否一定要大 德欣小区重新规划路面停车位和道路绿化。
拆大建?广州给出了不同的办法。
维 持 现 有 建 设 格 局 基 本 不 变,通 明确责任主体 改造协同推进。
过局部拆建、建筑物功能置换、保 上百个老旧小区实现微改造 “所 谓微改 造,是指在维持
留修缮等更新方式,对相应老旧小
区实 施“微 改 造”,这 种“针 灸 疗 早在2015年2月,广州就成立 现有建设格局基本不变的前提下,
法”虽然程序多、环节多、投入精力 了市级城市更新局,并于2016年1 通 过 建 筑 局 部 拆建、建 筑物 功 能
多,但是“改不改”“改什么”“怎么 月1日正式出台实施了《广州市城市 置换、保留修缮,以及整治改善、
改”充分尊重居民意愿,换来居民 更新办法》及旧村庄、旧厂房、旧城 保护、活化,完善基础设施等办法
生活更舒畅、更方便。 镇更新实施办法三个配套文件,合 实施的更新方式,主要适用于建成
称城市更新“1+3”政策,与全面改 区中对城市整体格局影响不大,但
漫步在修葺一新的天河东德 造相对应,提出“微改造”,与全面 现 状 用地 功 能与周边 发 展 存 在矛
欣小区,只见树木葳蕤,映衬着干 盾、用地效率低、人居环境差的地
净漂亮的水泥路面、风雨连廊、滨
水小径、休闲广场,还有丰富多样
的健身设施、规划完善的停车场、
无死角的治安监控、家门口的综合
服务站……

谁能看得出,一年前,这里还
是一个墙体剥落、电线乱拉、蟑螂
横 行、出入 逼 仄的老旧小区?“没
有大拆大建,却能让居民生活得更
舒 畅、方便 和 惬 意!‘微 改 造’让
260万‘老广州’真真切切享受到改
革开放的成果。”中山大学城市化
研究院院长李郇赞叹道。

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

块。”广州市城市更新局局长杨承志介绍。 于‘外科手术’的推倒重来、简单快捷,‘微改
“经过摸底,全市存在功能配套不全、建 造’采 取‘针 灸’类 保 守 疗 法,即 进 行局 部 修
改、实施功能置换。”邓堪强这样解释道。
设 标 准 不 高、基 础 设 施 老 化 的 老旧小区多达
779个,涉及80万户260万居民。”广州市城市更 说微改造如“针灸”,一点也不假,数据可
新局副局长邓堪强介绍。 以作证。光是德欣社区,整个微改造,“一通二
修三补”下来,共拆除各类违法建筑、违规招
“要命 的 还 不是 体量 太 大,关 键 是 对于 牌雨棚701平方米,整治“住改仓”56家,清运
‘微改造’,开发商都不肯沾边,因为容积率只 淤泥、杂物及各类垃圾410多吨,清理沟渠2000
增不减,几乎无利可图。不少部门和基层也有 米,疏通化粪池和下水道350处,平整铺设路面
畏难情绪——因为程序多、环节多、投入精力 13073平方米,铺设透水砖7182平方米,清理各
多。”杨承志坦陈。 类飞空“三线”62266米,铺设地下管线86000
米,增设监控30个……
广州市委主要负责同志提出,“制定实施
涉及260万居民的779个老旧小区微改造行动计 与此同时,一场名为“老广州·新社区”的
划,推进200个老旧小区微改造,重点抓好住宅 老旧小区微改造规划设计方案竞赛,在全市范
加装电梯、‘三线’整治,解决环境卫生、消防 围内如火如荼地开展,面向社会广泛征集微改
安全、社会治安、供水质量等突出问题,持续提 造方案,旨在进一步建立大家对小区的认同感
升老城区人居环境。”2016年,一场面向全城的 和归宿感,探索“共建共治共享”新模式。
“微改造”开始了。
“传统设计只需按任务书来,而老旧小区
说干就干!广州市政 府主要负责同志主 改造项目既定条件和因素复杂得多,因此保持
持召开全市老旧小区微改造工作部署会,把老 跟街道、居委、住户的良好沟通很重要。一句
旧小区微改造列入“十大民生实事”。同时,成 话,每个环节都要充分反映居民需求。”广州市
立市城市更新工作领导小组,市城市更新局牵 城市更新规划研究院院长骆建云告诉记者。
头,发改、财政、国土规划、住建等部门协同,
各区政府作为第一责任主体,全力推进各项工 德欣社区还以“1+N+X”组织架构为抓手
作开展。目前,全市已累计投入财政资金约18 (“1”是社区党总支部,“N”是助理网格员,
亿元,完成微改造的小区达106个。 “X”是兼职网格员),健全党建引领的多元化
治理方式。建立社区党群服务平台,开展党员
实施“针灸疗法” 教育服务管理,成立了建设管理委员会,推选了
各个环节充分反映居民需求 党小组长、楼栋长,并组织召开居民代表大会、
党员 大会各3 次,讨 论 协商会 议6 3 次,电话 宣
“城 市更 新,就 像一 位 医 生 对 城 市 不同 传、调解840余次。发动党小组长、党员、楼栋
区域 的 不 同对 象,去检 查、评 估、处 置,不 同

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Expanded vision 视野之窗

长、居民代表、志愿者等620人次,逐家逐户、 记项目,实行区委书记统筹、常委分片指导,
逐店逐铺进行宣传发动、调研改造需求、征询 确保民生实事“一竿子插到底”。如荔湾区实
意见建议。开设改造专栏,及时发布各类告知 施“百梯万人”党旗红书记项目,“区—街—社
书、温馨提示和施工进展,最大限度争取群众 区”三级党组织的书记抓电梯加装工作,协调
的理解和支持。在充分听取征求意见、达成共 解决电梯加装问题。越秀区兴隆东小区以群众
识的基础上,方案表决支持率达98.8%。 下单、党委接单、共建做单的“菜单”服务
方式,切实解决老大难的积水和卫生等民生
梳理任务清单 问题。
以共建共治共享促进宜居宜业宜游
改造前,“改不改”“改什么”“怎么改”
经 过一段 时 间的 探索,广州摸 索出了五 充分尊重居民意愿,改造方案结合居民需求
坚持五结合打造“五有”老旧小区的“广州经 制定并公示,确保改造内容切合居民需求;改
验”,2017年底,广州被列为全国老旧小区改 造中,推动建立建设管理委员会、业主委员会
造试点城市。 等组织,完善日常协商议事平台和机制;改造
后,将居民满意度作为验收标准之一,由街道
什么是五坚持五结合?即坚持探索创新, 指导居民自主维护管养。
先行先试与有序推进相结合,打造有品质的老
旧小区;坚持先民生后提升,改造重点与居民 广州是一座有悠久历史的文化名城,约
“痛点”相结合,打造有口碑的老旧小区;坚 50%的老旧小区位于历史文化保护范围,如何
持党建引领,空间改造与长效治理相结合,打 留住老广州人的“乡愁”十分重要。在永庆坊
造有内涵的老旧小区;坚持共同缔造,居民自 项目,特地保留岭南传统民居的空间肌理特
治与 社 会 参 与 相 结 合,打造有活力的 老旧小 点,导入创客空间、文化创意等休闲产业。对
区;坚持可持续发展,城市修补与历史文化保 陈家祠、上下九骑楼街等10个文化景点周边老
护活动相结合,打造有情怀的老旧小区。 旧小区,则进行连片微改造,在“点”上精雕细
琢、“线”上串联故事,促进宜居宜业宜游。
按照“改造一批、策划一批、储备一批”
的 原 则,广州又制定了微 改 造三年(2 018 — “下一步,广州市将以‘五个一’为抓手,
2020)行动计划,拟投入财政资金50亿,覆盖 即秉持一个理念(以人民为中心)、健全一套
小区587个,梳理出“任务清单”60项,包括 组织实施机制、打造一批示范工程、探索一套
设施升级、拆违整饰等49个基础完善类项目 共 建 共治共享 模 式、建 立一 套 评 价 体 系,持
和加装电梯、绿化节能等11个优化提升类 续推进老旧小区微改造,促进城市品质上新水
项目。 平,让人民生活更美好。”杨承志说。

各区将老旧小区微改造作为惠民生的书 (人民日报)

39

广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

旧村改造让村民融入CBD新生活

广州城中村改造第一村猎德村纪

“我一晚上没睡好,天没亮就起床了。”五月初五端午节
上午,广州新城市中轴线上的现代化中央商务区核心区域里,
锣鼓喧天、鞭炮齐鸣,在猎德村“李氏大宗祠”堂门前,担任
迎宾的李大爷腰板挺直、满面红光,扯起嗓门道:“这次来我
们村应景的龙船超过120条,龙船饭要摆1000围。”

40

Expanded vision 视野之窗

“清代地图就有猎德村” 这个名字,是拓村人引用“成汤主张 却走错了村子,“那时侯想得就是
围猎时要网开三面”的典故,取其狩 攒够钱了,去外面买间大屋住,离
记者看到,透过巍然矗立的猎 猎也要行善积德之意,以及猎取(追 开这里。”
德村牌坊东侧,宽广的猎德大桥简 求)完美道德的寓意,“清代地图里
洁新颖,高耸的贝壳状索塔造型把 就已经有了猎德村”。 “城中村”一跃成为“土豪村”
珠江两岸连为一体;一座座高耸入
云的住宅楼和一座座敦实传统的 在上世纪80年代以前,猎德村 19 9 2 年,广州开 始 为珠 江 新
建筑群,交相辉咉,上演着现代化 一直没有过太大变化。1955年村里 城 征 用土 地,土 地 利用 价 值 不 高
的城市中央商务区(CBD)与800多 才有第一条正式马路,1961年,才 的猎德村因此被提上了改造议程。
年古村落的时空交错。 通自来水和电。与广州其他村落一 先是鱼塘、林地、菜地等生产用地
样,许多猎德村民世代都是农民, 被征用,当时像李大爷这样的成年
猎 德 村是 广州市天 河区的 一 少 部分人 经商,极 少人到海 外谋 村民,每人能获得5万元征地补偿
个行政村,位于珠江新城南部,南 生。 款。
临珠江。据《猎德村图集》记载,
李氏大宗祠建于1799年,自抗日战 做大米批发生意的黎老板还 19 9 3 年,猎 德 村 被 广州市 政
争时期开始充当“学堂”的功能; 记得猎德以前的模样。他从上世纪 府全部征用作珠江新城发展用地;
1974年“文革”期间作为“四旧”被 80年代初,从老家从化乡下到广州 1994年猎德村与广州市土地开发中
拆除;1978年,李氏大宗祠在原址 市区打工,曾和猎德村民一起,住 心先后签订《预征协议》和《交地
重建;2008年1月作为广州市“城中 过果树环绕的临江村庄,然后随着 协议》。
村”整体改造项目,在猎德大桥东 城市发展,他目睹猎德村又成了脏
侧祠堂区复建。 乱差的“城中村”,当时村子里“亲 2007年,一直禁止开发商参与
嘴楼”、“握手楼”比比皆是,违建 城中村改 造的广州市 政 府撤 销禁
“猎德 村是 始 建于 北 宋 时期 问题突出、消防隐患严重、治安环 令,猎德成为第一个以土地置换资
的古村落。”80岁高龄的李大爷人称 境复杂、卫生条件恶劣,“还不如 金和物业,通过拍卖部分旧村土地
“活电脑”,他侃侃而谈,猎德人的 山青水秀的家乡好”。 获得46亿元资金,解决整体改造城
祖先从陇西(甘肃)南迁到粤北南雄 中村的资金来源。
珠玑巷居停一段时期后,辗转来到 猎德村民黄姨也承认,以前的
珠江边拓蛮定居,渔耕为生。八百多 日子不好过。当年她从河源山区嫁 “没有珠江新城,就没有猎德
年来,猎德村里聚居着李、林、梁、 到村里直后悔,老家山里边番薯吃 的旧村改造。”黄姨实话实说,在
麦等姓氏的村民,直至今天。“猎德” 不完,但城中村里生活窘迫,揾食 暂时搬离旧猎德村的前一天,全家
异常艰难,常常抱怨嫁了个好老公 人美美地到酒店吃了一顿,她对老
公说,起早贪黑想挣钱买大屋住,

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广州城市更新 套回迁房,一夜间资产过千万元。 米。通过村民集中居住,猎德还节
“真的好后悔,当初没在猎德 约土地247亩,节地率达52%。
GUANGZHOU URBAN RENEWAL
村置业。”黎老板看到曾经是广州 “我们的猎德鼓已在亚运会开
没 想 到一 夜 之间 有了旧村改 造 政 天河最穷的城中村,借珠江新城兴 幕式上奏响,我们的龙舟文化也大
策,“住高楼、睇靓景即将美梦成 建的东风,一举晋身CBD地段新贵 放异彩。”李佳豪是猎德村00后,刚
真”。 的猎德村,即羡慕又奥悔,“如今的 刚参加完今年的高考。在人山人海
猎德村,家家户户都身家过千万”。 观看龙舟的猎德涌旁,他边指着来
2010年10月,历时3年改造,名 应景的龙船、边神气十足地对笔者
为“猎德花园”的新猎德村复建房 “旧村改造让猎德重放异彩” 说:“猎德己成为广州对外展示新形
小区完工,除数座易地重建的宗祠 象的靓丽名片。”
群外,整个小区由37幢楼高30余层 一座村落就有一段历史。记者
的高层住宅构成,7000多名村民如 发现,为了延续岭南古村落特有的文 在李大爷的指点下,记者来到
愿住进了复建房小区。 化气质,猎德村整体改造并不是简 了猎德村史博物馆。记者发现,里面
单的推倒重来,而是在改造过程中 陈列的都是猎德改造前的物品。最
“ 抽 到 哪 套 就 哪 套,非 常公 充分考虑到文化的传承,为猎德村 令人瞩目的是上世纪80年代使用过
平。”李大爷回忆,当年9月1日,阔 传统民俗文化的延续留足了空间。 的旧龙舟龙头,此外,还有沾着黄泥
别三年的猎德村民,再次重聚在复 的犁耙、木桶、水排等,这些旧物都
建的李氏大宗祠前,举行复建房回 “猎德村改造实现了岭南水乡 在静静诉说着猎德的文化,展现了
迁安置公开摇珠。先抽取抽签顺序 传 统 文化 与 现代化 高层 建 筑 群的 猎德村的历史变迁。
号,再 抽 房 号,将入住 哪,全 凭 一 和谐共存。”广州城市更新局土地
个写有房号的乒乓球决定。因早已 整备保障中心政策部副部长闵丽告 猎德的华丽转身,也让黄姨惊
在拆村前选择好入住户型,李大爷 诉记者,该村改造坚持以“村民得到 喜连连。她告诉记者,猎德改造带
抽到回迁房后,为了三代人能够同 实惠、村集体经济得到壮大、城区面 来最大的改变,就是让猎德人变得
住,选择了一套临江边的240平方米 貌得到提升,传统文化得到保存和 体面,住高楼大厦,去珠江新城饮
复式房,“全家人在阳台上,观看了 延续”为改造原则,通过改造,使猎 茶,跳广场舞,做公益活动,“人活
在海心沙举办的亚运会开幕式。” 德村人居环境得到很大改善,绿地 得好有精神、好充实”。黄姨说她
率由原来的不到5%提高到30%,增 回老家探亲,村里人都知道她从猎
得益于广州建 设 天河、珠江 加绿化面积1万多平方米;建筑密度 德村来,开口闭口都是“你们城里
新城及亚运,猎德村分享了城市快 由原来的超过60%降低到28.1%,改 人”,“真的好风光”。
速发展“大蛋糕”,从之前的小村 造区域增加绿化面积约1万多平方
摇身一变成为有游泳池的珠江新 而 对 年 轻 一 辈 的 村民而 言,
城高档社区,同时也凭借6000多套 优越感极强的“富二代”李佳豪则
豪宅,由“城中村”一跃成为“土豪 说,猎德村的巨变托的是国家政策
村”,许多村民在珠江新城分得多 的福,“有房子不等于不用奋斗”。
他坚定地表示,读了大学,学到真
实本领后,要独立创业,不能好吃
赖做虚度此生,“毕竟坐吃山空的
道理我还是懂”。

“旧村改 造 让猎 德 重 放 异
彩。”闵丽透露,2018年,广州城中
村的全面更新改造将进入快车道。
根据年度首批更新计划,广州至少
有18条村(或村的部分经济社)被纳
入全面改造计划,“还将投入至少
3.5亿元改善人居环境”。

(中国自然资源报)

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Expanded vision 视野之窗

城市更新就像城市的医生,守护城市健康成长

广州在全国率先成立城市更新局,被列为全国老旧小区改造试点城市

与“三旧”改 造相比,城 市更 更新路径 成片重建改造,二是微改造,即维
新不再是单一的空间腾挪——— 微改造与全面改造同等重要 持 现 有 建 设 格 局 基 本 不 变,通 过
没地了,拆了要地,更不是眼前的、 局部拆建、建筑物功能置换、保留
单一的改 造项目,而是 从城 市成 在对城市更新的研究中,广州 修缮等更新方式,实现区域功能的
长、城市综合竞争力、城市内涵的 提出以“三个导向”结合的切入方 优化、居住条件的提升、老旧城区
角度 进行 外延,它不 再是简单的 法。一是问题导向,梳理各区域现 活力的激发。这两种分类,使得广
推倒重建,而是在旧与新中寻求一 行发展中的定位,包括产业、基础设 州在进行城市更新时不再延续套用
种 平 衡,将 整 个 城 市各 区 域 的 功 施、人居环境等,找出需要解决的 “三旧”改造的旧思路,旧厂不一
能定位、产业培育升级、人居环境 问题;二是目标导向,“不仅仅是要 定全面改造,也可以微改造,旧城
提升、民生问题改善、文化软实力 空间,还包括经济、社会文化各方面 旧村不一定微改造,也可以全面改
等作为一个系统进行研究,既关 的目标,所以我们说要实现的是多 造,一切因地制宜。
注经济发展也关注文化延续,既 元的目标。”三是实施导向,即可操
激发城市创新活力又实现人居环 作性,“我们的城市更新规划不是 毗邻上下九 路的荔湾区永庆
境不断改善,力求“鱼与熊掌兼 简单地画张空间形态的蓝图,而是 坊,曾经旧楼云集,经历微改造的
得”,实现从促进“城市增长” 必须能落地实施。” 广州市城市更 洗礼,已成为广州老城区的网红景
向促进“城市成长”的转变,这 新局副局长邓堪强如是说。 点。“这里原来是横街窄巷,环境很
同时也是政府从“取”到“予” 差,危楼多,改造之前大家都不会想
的服务思维转变。 在这种导向下,广州将城市更 到来这里逛。”8月8日上午10时,记
新分为两大类,一是全面改造,即 者遇到了70岁的老广州戴伯和他老

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

广州在全国率先成立城市更新局,从“三旧”改造向城市更新的转变中,由早期的市场开放,鼓励开发商主导更新城市环境,转向由政府更新主
导,从而加强城市更新的整体规划统筹。

伴,老两口住在上下九路,对微改造 城市更新片区(项目)的控制性详细 业的资质、实力要设置门槛,企业
很满意,认为改造保留了原来的老 规划调整方案。 做的改造方案要交给政府审议表
城风格,整治了环境,人气也旺了, 决,对改造的资金作相应监管避免
老两口也经常到这里闲逛,觉得改 在执行方面,市级层面负责城 项目烂 尾等。”邓堪 强称,政 府主
造后的永庆坊赏心悦目。 市更新年度计划、片区策划方案的 导让规划先行,每年按年度计划推
审定,而具体项目的实施方案审批 进城市更新,这些都需要政府部门
关 注 微 改 造,是 从“城 市增 权则大量下放到区。 主动作为、创新探索,引导、激励企
长”到“ 城 市成长”的 转 变 。近 年 业有序参与,避免走回纯房地产开
来,广州的城市更新获得了广泛的 从“三旧”改造向城市更新的 发的模式。
好评,从市民到专家,从媒体到住 转变中,政 府的角色也在变化,由
建部都给予认可,邓堪强认为,其 早期的市场开放,鼓励开发商主导 基础数据调查也被政府收回,
魅力和秘诀就在于此,“把全面改 更新城市环境,转向由政府更新主 以确保在土地及建筑物信息核查、
造和微改造放在同等重要的位置 导,从而加强整体统筹,确保对环 规划编制阶段的数据准确性。广州
来对待。” 境交通、公共空间、历史文化等具 还在城市更新中创新推行专家论证
有长 远 影 响 和 外 部 性 的 项目整 体 制度、建立公众咨询委员会机制、村
这一点由 城 市 更 新 年度 计 划 实施到位,避免市场挑肥拣瘦,只 民理事会制度,实现城市更新的政
的安排也可体现,在今年5月25日, 顾局部不顾整体。 府主导、专家论证、市场运作、公众
广州市政府审议通过《广州市2018 参与,最终实现多方共赢。
年城市更新年度计划(第二批)》, 一方面,政府主导制定政策、
第二批共有428个正式项目,其中, 规则,编制规划。至今,广州形成了 资金哪里来
涉及老旧小区微改造项目422个。 城市更新“1+3”政策指引体系。而 市场参与运作,财政资金托底
且政策还在不断完善中,2017年6
政府的角色 月实施 《关于提升城市更新水平 由于涉及拆迁补偿、回迁等诸
高位谋划的主导者 促进节约集约用地的实施意见》, 多问题,牵涉面广、相关利益方的矛
2018年1月出台《关于进一步规范 盾复杂,多年来广州市在涉及旧城
为了提高城市更新项目实施审 旧村合 作改 造 类 项目选 择 合 作 企 改造领域一直十分谨慎。市政府曾
批效率,简政放权,广州成立了市级 业有关事项的意见》,另外还有《广 一度禁止房地产开发商参与,旧城
城市更新局,将散落在其他部门的 州市城市更新项目报批程序指引》 改造经历了从“拒绝开发商”到“接
职能统一起来;同时,由市长担任组 《广州市城市更新片区策划方案编 受开发商”的反复过程。
长的市城市更新工作领导小组,负 制指引》等6个配套操作指引和技
责审定城市更新规划、计划、资金 术标准文件。 后来,广州提出创新融资渠道
使用安排、片区策划方案、项目实 和方式,按照政府和社会资本合作
施方案、城市功能、产业布局、公共 邓堪强透露,广州还将陆续出 项目建设模式(PPP)管理规定,鼓
服务设施等重大事项,加强统筹领 台 设 计导则 等 相 关管 理 办法和 细 励有实力的市场主体参与城市更
导。另外,在市城市规划委员会下设 则,使城市更新工作走上法制化、 新改造和安置房建设,吸引社会力
立城市更新专业委员会,负责审议 规范化、常态 化 轨 道。“政 府主导 量广泛参与。
的内容很多,例如村企合作,对企

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Expanded vision 视野之窗

以 海 珠 区琶 洲 村 城中村 全面 政策中明确,“为地区提供公益性 块的7000多车位,仅此二项,村集
改造项目为例,政府引进央企保利 设施或者公共开敞空间的,在原有
集团运营改造,项目从2008年开始 地块建筑总量的基础上,可获得奖 体固定资产增值近50亿元,保守估
启动,历时十年,总投资高达200亿 励,适当增加经营性建筑面积”。
元。作为房企合作参与的广州城中 计改造后股民人均每年增加约4.5
村改造试点项目,2008年以来推进 在广州的城市更新中,土地整
的猎德、林和、杨箕、琶洲等重点旧 备和物业活化是缓解城市更新财 万元的分红收入。而企业则从通过
改项目,均已实现村民原址回迁,而 政压力的组合拳。以白云区棠涌片
片区商住开发的同期推进,也让区 区为例,该片区位置较偏,政府计 销售运营改造后的酒店、写字楼、
域城市面貌发生翻天覆地的变化。 划在那里 建个地铁站,如果按传
统方案,仅地铁站的建设政府就需 住宅等获得盈利。
通 过引入 房地 产 企 业参 与旧 投入500多万元,另外还有征地、安
村改造,政府迅速利用庞大的社会 置等支出,但如果用城市更新的思 “旧村改造一定要引入企业,
资金解决了短期内改变广州旧城落 维,从土地整备加物业活化的角度
后面貌、提升城市发展格局的巨大 来研究,经过总的测算,政府不仅 但要避免走上纯房地产开发的道
资金缺口问题。而从实际效果看, 能推动项目进行,还能获得盈利。
广州的“三旧”改造得到社会各界 路。”邓堪强称,旧村是集体土地,
的广泛认可。 利益分配
突出保障村民和公共利益 首先要解决的是三农问题,其次才
而在 微 改 造 上 则 鼓 励多方资
金投入。有居民自筹资金模式,据统 广州围绕 保 障 村民 和 公 共 利 是解决城镇化问题,这一思路不能
计,广州市民已共计提取个人住房公 益、调动市场积极性、提高行政审
积金345.36万元用于旧楼加装电梯。 批效率三个核心,不断优化激励扶 倒过来,在此基础上,政府从区域
天河区德欣小区成立社区共建共治 持 措 施 。一方面,农民、村 集 体 和
共享基金并建立资金管委会;有产 政府利益进一步增加,改造项目经 发展定位、公共利益保障、产业转
权单位出资模式,如越秀区梅花路 济平衡后有节余的,按照市、区、村
小区由产权单位投入300万元支持 4: 3: 3 分 配,选 择 合 作 企 业竞 争节 型升级、历史文化保护、人居环境
改造;还有引入市场资金模式,如荔 余的融资建筑面积由村和区按5:5
湾区永庆坊项目引入万科集团投入 分配。另一方面是强化公建配套建 改善等方面,对“城中村”及其周边
1亿元改造资金建设运营。而如果各 设,居住项目的公建配套按照建筑
方资金投入仍不足以支撑改造,则 面积占计算容积率建筑面积比例不 区域改造系统谋划和推进改造,实
由政府财政资金进行托底。 小于11%配置,并无偿移交给政府。
现多方共赢。
据 介 绍,目前,广州全市正在 琶洲村便是广州“城中村”改
推进老旧小区微改造项目696个,占 造突出保障村民和公众利益的一 据统计,近年广州市已完成改
比89%,安排市财政资金16.4亿元。 个 缩 影。改 造 后 琶 洲 村 地 块 的 建
为了调动市场的积极性,广州还制 筑密度由62%下降到18%、绿地率由 造的旧村有效改善了人居环境,提
定了系列奖 励政 策,给予多种形 4%提升到46%、市政用地由2%增加
式的容积率奖励、协助贷款等。如 到16%、公建配套面积比例由0.8% 升城市品质,拆除违建103万平方
《广州市旧城镇更新实施办法》允 增加到6%,琶洲村增加了20万平方
许进行有条件的住改商,并在鼓励 米的集体经济物业和复建安置地 米,绿地率从5%提高到35%以上,

建筑密度由65%以上降低到30%;平

均节地率达到48%,新增公益性用

地7.4平方公里,新建各种公共服务

设施181万平方米;建成旧村安置

房306万平方米,在建的156万平方

米,惠及19.2万居民。

从广州城市更新实践的经验

来看,城市更新关键在于制定适合

本地的改造策略,激发各种组织和

个体的改造积极性,它的目标应是

通过实体环境的改善,持续完善城

市各项服务设施,满足市民多元化

的需求,提供更多的就业岗位和更

适宜的人居环境,探索属于城市生

活、文化与新型生产力的新发展路

径,并推动城市公共利益最大化的

实现。 (惠州日报)

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

城市更新总体经历六个阶段

品牌房企半数已参与,合作与收并购加速

伴 随着 城 镇化不 断 深 入,中国进 入了以 满 足 人们 第一阶段(初建期-1977年),城市向满足自己
“美 好 生活”为目标 的 新 阶段,城 市发 展 进 入快 行 轨 大部分需求的生产型城市转变,城市资金用于发展
道,其中一线城市开启存量焕新、内涵增值为特征的的 生产和挖掘改造。第二阶段(1978-2000年),城市
城市更新4.0时代。面对这个万亿级的市场,品牌房企积 进入改革开放期,城市扩张成为城市建设的主流,
极拓展市场机会,掀起城市更新热潮。 新的政策导向、更新类型和更新模式开始涌现。第
三阶段(2001-2008年),城市的发展战略和格局
城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新,以及 发生重大变化,如《上海市城市总体规划(1999-
不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国 2020)》2001年被批复,深圳2004年颁布《深圳城
经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化,城市 中村(旧村)改造暂行规定》,城市序幕拉开。第四
经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要 阶段(2009-2014年),城市更新规模和方式发生转
求,城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型 变,由大规模改造向注重细节的微改造转变。第五阶
升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与 段(2015-2016年),城市更新制度化,各地纷纷成
“产业升级”并存时代,城市更新对现有建筑的升级 立城市更新局等专门机构,城市更新规划实施更有保
改造与创新利用,成为下一轮城市发展的新增长点, 障,如广州城市更新局2016年2月挂牌成立。第六阶
成为企业转型升级持续性发展的主要动因。 段(2017-至今),城市可持续高质量更新,赋予美
好生活服务产业升级新内涵,城市群和城市圈层的发
城市更新总体经历了六个阶段 展,对城市提出更高的要求,城镇化要求城市地位向
更高的品质升级。
据中国指数研究院的相关报告,城市更新的发展
总体经历了六个阶段,从初创期消费型城市,到赋予 报告指出,经济发展、政治社会定位的变化,
生产、生活、生态三生及美好生活内涵的可持续高质 带来城市更新系统不断向更高的层次演绎迭代。城
量发展城市。

■城市更新系统内容解析示意图

规划 制度 政治社会 建筑 人文
更新 更新 定位变化 更新 更新

环境 政府 城市 市场 产业
更新 引导 更新 主导 更新
系统
交通 机构 其他 场景
更新 更新 经济发展 更新 更新

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Expanded vision 视野之窗

市更新系统由政府引导的制度更新、规划更新、环境 参与,通过成立平台公司:如碧桂园、美的地产分别
更新、交通更新、机构更新和市场企业主导的建筑更 与顺控集团成立城市更新平台,奥园与恒基在资源和
新、人文更新、产业更新、场景更新、其他更新等不 产品上通过良好的优势互补进行合作。高和通过国内
断发展演进,伴随着城市更新的始终。 首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托
一号资产支持专项计划”实现城市更新基金投资人通
城市更新变化与企业应对机制 过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。

随着城市的不断升级,城市更新已成为万亿级别 城市更新存在问题与趋势探讨
市场,这个市场最大的产业机会是“通过传统业态提
升坪效,提升资产价值”和“通过服务升级获得线下 目前,城市更新已开始进入加速阶段,操作模式也
持续流量,获得平台型价值”成为最多人认可的产业 从政府主导财政投入逐渐演变为政府引导市场化运作
机会。城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参 模式。在资源环境约束成为常态的时代,城市如何利用
与企业不断发展变化,不断成为企业持续保值增效的 存量空间升级完善城市功能,企业如何获取政策资金支
手段。 持,搭建适宜平台、科学导入产业以及安全获利退出,成
为提升城市生活品质和城市魅力的重要课题。
具体来看,城市更新主要区域为北上广深等一线和
热点二线城市,更新对象为旧村、旧厂和旧城更新,更新 可持续发展、生态宜居、绿色智慧、产业适配和
模式为城中村改造、工改工、工改商住、工改居等,更新 特色鲜明将是未来城市更新发展的主要趋势。其一,
领域主要是商业改造、住房租赁、内容更新、产业园区、 中国仍处于加速城镇化的进程中,不同城市的产业迭
办公升级、公益项目等。 代、文化更替更加的频繁,可持续发展将成为城市更
新的核心竞争力;其二,生态文明已经成为“美好生
品牌房企半数已参与到城市更新领域,合作与收 活”的应有之义;其三,产业适配是城市与产业的协
并购在加速进驻,金融退出机制已见雏形。目前,房 调,构成了城市发展的经济基础;其四,科技与人工
企参与城市更新的主要方式为独立运作,如佳兆业成 智能的发展为智慧城市创造了可能,提升现代城市生
立200多人的专业公司,强化城市更新的品牌内涵; 活的品质;其五,只有特色鲜明的城市才更具有吸引
中南、旭辉等主要以收并购为主,如中南建设出让深 力,赢得更大的发展空间。
圳草埔旧改项目47%股权,旭辉集团和龙光地产通过
收并购获得城市更新项目;碧桂园等主要以合作形式 (中国指数研究院报告)

城市更新类REITs

“高和城市更新权益型房托一号资
产支持专项计划”获上交所无异议函

优势互补 合作 专业公司

奥园与恒基在资源和产品上 企业参与 佳兆业成立200多人的专业公司
有良好的优势互补 城市更新
独立
成立平台公司 方式 运作

碧桂园、美的地产分别与顺 收并购 收并购
控集团成立城市更新平台
中南建设出让深圳草埔旧改项
目47%股权

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广州城市更新

GUANGZHOU URBAN RENEWAL

永庆坊改造——广州历史文化街区改造

改造后 永庆片区微改造范围包括恩宁路69号至101号、至永庆大街、永庆一
巷、永庆二巷、至宝大街、至宝西一巷,占地面积约8000平方米,改造建筑
物约12000平方米。采取微改造模式,通过改造工程和活化措施,形成既保
留传统风貌,又具有创新内涵的新型创客社区。在整体保留历史建筑与特色
景观的前提下植入新型创业模式,打造“创客小镇”。具体而言,一是保护旧
城肌理;二是引入朝阳产业,三是完善生活配套;四是活化利用老旧小区。

改造成效

在整 体保留历史 建 筑与特 色景观的前 提下植 入 新型创业模 式,打造
“创客小镇”。导入众创办公、青年公寓、教育营地三大产业,重塑旧区发展
活力。保护旧城原始肌理,修复文保建筑,提升老区环境质量。孵化初创企
业,提供展示平台,增加片区就业机会。

改造前 改造前
改造后 改造后

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