昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 昆明房宝宝商务服务有限公司 验 房 师 一 本 通 内部资料 妥善保管

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 版本：FBB_1.0 验房师一本通 实行：2019 年 10 月 1 日 房宝宝验房师一本通 密 级： 编 制： 侯天雄 张龙涛 审 核： 李政轩 审 批： 李政轩 序号 修订日期 修订内容 修订人 版本 备注 1 2019.9.30 员工守则 侯天雄 FBB_1.0

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 第一篇 企业文化 一、客户第一 1. 尊重他人,随时随地维护 FBB 的形象。 2. 微笑面对投诉和受到的委屈,积极主动地在工作中为客户解决问 题。 3. 与客户交流过程中,即使不是自己的责任,也不推诿。 4. 站在客户的立场思考问题,在坚持原则的基础上,最终达到客户和 公司都满意。 5.具有超前服务意识,防患于未然。 二、团队合作（共享共担 平凡人做非凡事） 1. 积极融入团队,乐意接受同事的帮助,配合团队完成工作。 2. 决策前积极发表建设性意见,充分参与团队讨论,决策后,无论个 人是否有异议,必须从言行上完全予以支持。 3. 积极主动分享业务知识和经验;主动给予同事必要的帮助;善于利 用团队的力量解决问题和困难。 4. 善于和不同类型的同事合作,不将个人喜好带入工作,充分体现 “对事不对人”的原则。 5. 有主人翁意识,积极正面地影响团队,改善团队士气和氛围。 三、诚信（诚实正直 言行坦荡） 1. 诚实正直,表里如一。 1

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 2. 通过正确的渠道和流程,准确表达自己的观点;表达批评意见的同 时能提出相应建议,直言有讳。 3. 不传播未经证实的消息,不背后不负责任地议论事和人,并能正面 引导,对于任何意见和反馈“有则改之,无则加勉。 4. 勇于承认错误,敢于承担责任,并及时改正。 5. 对损害公司利益的不诚信行为正确有效的制止。 四、拥抱变化（迎接变化 勇于创新） 1. 适应公司的日常变化,不抱怨。 2. 面对变化,理性对待,充分沟通,诚意配合。 3. 对变化产生的困难和挫折,能自我调整,并正面影响和带动同事。 4. 在工作有前瞻意识,建立新方法,新思路。 5. 创造变化,并带来绩效突破性的提高。 五、保持激情（乐观向上 永不放弃） 1. 喜欢自己的工作,认同 FBB 企业文化。 2. 热爱 FBB,顾全大局,不计较个人得失。 3. 以积极乐观的心态面对日常工作,碰到困难和挫折的时候永不放 弃,断自我激励,努力提升业绩。 4. 始终以乐观主义的精神和必胜的信念,影响并带动同事和团队。 5. 不断设定更高的目标,今天的最好表现是明天的最低的要求。 六、敬业（专业执着 精益求精） 1. 今天的事不推到明天,上班时间只作与工作有关的事情。 2. 遵循必要的工作流程,没有因工作失职而造成的重复错误。 2

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 3. 持续学习,自我完善,做事情充分体现以结果为导向。 4. 能根据轻重缓急来正确安排工作优先级,做正确的事。 5. 遵循但不拘泥于流程,化繁为简,以较小的投入获得较大的工作成 果。 第二篇 公司组织组织架构图 第三篇 员工守则 第一章 公司人事考勤管理制度实施背景 一、目的： 为加强公司人事考勤制度，维护工作秩序，提高工作效率，使本 人事作业规范化、制度化和统一化，使公司员工的管理有章可循，提 高工作效率和员工责任感、归属感，特制定本制度。 二、适用范围： 昆明房宝宝商务服务有限公司全体工作人员。 第二章 公司人事考勤管理制度 3

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 一、考勤管理专员岗位职责 1. 及时下载公司所有员工实际打卡记录。 2. 每天将一天的考勤异常发到考勤管理群。 3. 及时处理收到的考勤异常处理资料，对有异议的资料（审核请假、 出差等申请流程、审批权限、资料的真实有效性）应在一个工作 日内与当事人沟通确认资料有效性。 4. 对各单位考勤管理情况进行检查、考核并组织相关培训，并依据 检查、考核结果进行奖惩。 二、考勤标准 (一) 迟到 1.考勤记录 1 分钟≤晚于上班时间（包括值班、开会、培训或公司活 动）＜30 分钟，属于迟到行为。 2.迟到乐捐：普通员工 20 元/次，主管/经理 30 元/次。 3.迟到时间＞5 分钟，不论何时返岗，均视为旷工 0.5 天，如果上 下午均迟到 30 分钟以上，视为旷工 1 天。 (二) 早退 1.考勤记录早于下班时间 10-30 分钟以内，属于早退行为。 2.早退乐捐：普通员工 20 元/次，主管/经理 30 元/次。 早于下班时间在 30 分钟以上且 2 小时以内，视为旷工 0.5 天。早于 下班时间超过 2 小时，视为旷工 1 天。 （三）忘打卡 1.无指纹打卡、签到等记录，所有员工应亲自打卡计时，不委托或代 人打卡，或者双方均按旷工一日处理，但有其他证明自己属于工作状 态的，属于忘打卡行为，乐捐 20 元/次。 2.无法证明自己处于工作状态的，按其他条款的规定界定行为所属并 进行相应扣除。 3.鉴于各分公司出现员工平时请假外出办事未及时填写请假条和外 出登记，到了月底考勤统计的时候才临时补办手续的情况，特别规定 自员工请假或外出时间结束之后三日内必须补全手续，逾期补办综合 管理部不再受理，按旷工进行处理。 (四) 旷工 1. 一个工作日内迟到、早退或擅自离岗超过 30 分钟、请假流程不 符合规定却拒不返回工作岗位属于旷工行为。旷工以 0.5 天为最 小计算单位，超过 0.5 天但不足一天的按一天计算。 2. 旷工扣款按员工当日应发工资的 3 倍扣除。 (五) 打卡签到规定 4

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 1. 指纹打卡记录是公司全员的唯一考勤凭据（除尚未录入指纹的新 人外），所有员工都应使用指定的考勤机进行上班签到和下班签 退。 2. 请假和外出办事以致无法在上午上班前打卡的，到达公司之后需 要打卡，如需提前离开公司而导致无法在下班后打卡的，离开时 需要打卡。 3. 因其他原因无法打卡的，应先在基础人事专员处填写《考勤签到 表》进行出勤签到。 4. 签到的条件：因个别特殊原因（如：季节性手指脱皮、手指划伤 等等）导致无法进行指纹打卡上下班到公司时，到基础人事专员 处签到并备注无法打卡信息。基础人事专员根据签到的时长，定 期通知签到的人员来进行重新录入指纹。 (六) 加班管理 1.加班界定 1）工作日加班，员工晚上加班至 22:00 视为加班，加班至 22:00 可 调休 0.5 天，加班至 24:00 可调休 1 天。 2）节假日加班（值班、培训除外）;节假日工作时间超过 8 小时（不 含午休时间），视为加班，可调休 1 天。 3）所有的加班时间，均按打卡机数据为准。 2.加班申请流程 1)部门提交《加班申请表》：若部门有员工当日需进行加班，须在当 日 17:30 之前填写纸质《加班申请表》，并于第二个工作日内交到 基础人事专员处，否则不视为加班。 2)休息日加班须提前填写《加班申请表》，于每周天前交到基础人事 专员处。 3.加班享受福利 1)员工加班后，可申请调休，加班换休需在次月最后个工作日之前换 休完，过期自动清零。 2）部门负责人有权安排加班人员的换休时间及换休时长。 3）若需调休则填写《换休申请表》，并将之前《加班申请表》作为 凭证一并交到基础人事专员处。 (七) 全勤管理 1. 当月未出现任何迟到、早退、请假（任何形式的请假，包括：病 假、丧假、等所有休假）、旷工。 2. 员工所有入职、离职等的时间必须以指纹考勤机的实际记录时间 为准（入职前 7 天纸质签到考勤），不能以入职或离职表上填写 的时间为准。离职以后出现的考勤数据无效。 5

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 3. 离职员工办理离职手续当日需正常出勤，否则离职当天不予计算 考勤。 三、请休假流程及相关规定 (一) 病假 1. 员工生病须治疗或休养不能坚持上班的可向公司提出病假申请， 病假请假时长最少按 0.5 天计算。 2. 病假允许员工病假后提交病假证明，病假证明必须符合公司规定， 否则以事假处理（休假结束后到岗的三个工作日内）。 3. 病假管理注意事项： 1） 病假将扣除员工当日工资 20%（底薪）。 2） 病假超过 7（含）日以上的，从第 7 天开始，执行医疗期工资， 医疗期工资=所在地区最低工资标准的 80%。按国家规定的医疗期满 后，能从事原工作的，可继续履行劳动合同，医疗期满后，不能从事 原工作也不能 从事单位另行安排的工作，可由劳动鉴定委员会参照 工伤和职业病标准进行劳动鉴定，被鉴定为一级至十级，公司按在本 单位工作的年限每满一年给予一个月的经济补偿，最多不超 6 个月， 用人单位可以解除劳动合同。 3） 员工在请病假中有病情不实或伪造诊断证明等弄虚作假行为，公 司有权予以辞退并取消所有奖金，不给予任何补偿。 4） 所有病假都需要提供诊所的有效证明和医院、社区医院的病例证。 医院病例证明，证明上必须写明病因及病情说明、医院的公章和主治 医师签字。机打发票即缴费单、挂号单等均不视为病例证明。 （二）事假流程 1. 员工请假、调休（特殊情况者）必须提前申请，未通过相关审批 单者，均视为旷工计入当月考勤。 2. 员工请假请假 1-3 天，提前一天经部门经理同意后，由本人提前 报备至行政部，并且截图相关记录至行政部，（针对打电话或微 信请假）生病请假员工有相关诊所的，医院证明请假流程不符合 规定却拒不返回工作岗位属于旷工行为。所有领导未审批 的事假 都计为旷工。 3. 所有部门经理请假，必须提前征得总经理同意后，提前填写相关 审批单，交至行政部提前报备，请假流程不符合规定却拒不返回 工作岗位属于旷工行为事假将扣除当日工资。 4. 事假时长最小单位为 0.5 天。1 年累计事假不得超过 30 天。 5. 申请人部门领导根据自己的审批权限进行审核，如请假天数超过 自己的审批权限，则需要提交给更高级领导审批。 6. 每周五所有员工参加周例会，周六管理层会议不得缺席请假，违 者罚款 200 元 6

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 四、出差 1. 公司要根据需要安排员工出差，受派遣的员工，无特殊理由应服 从安排。 2. 员工出差在外，应注意人身及财物安全，遵纪守法，按公司规定 的标准和使用交通工作，合理降低出差的费用。 3. 公司对出差的员工按规定的标准给报销费用和交通费用，如需要 出差补助的按照公司规定执行，公司未予以规定的可以书面形式 呈报批准后执行。具体标准和执行以公司的意见办理。 4. 出差人员返回公司后，应及时汇报部门经理，并按规定报销或核 销相关费用。 第三章 公司作息管理制度 1. 公司实行八小时工作制。 2. 上班时间为（周一至周六）：上午 9:00-12:00 下午 13:30-18:00。 3. 休假时间为：每周日，法定假日另行安排。 注：考勤机时钟与北京时间校对后，延迟 3 分钟设置。 第四章 入离职管理制度 一、入职 1. 毕业证书，学位证书原件及复印件。 2. 技术职务任职资格证书原件及复印件。 3. 身份证原件及复印件。 4. 入职员工登记表。 5. 一寸照片 2 张。 6. 其他必要的证件。 二、离职 1. 为维护员工正常流动秩序，规范员工离职行为，特制定本制度 2. 员工因故辞职应（填写离职申请表）并报相关领导审批。 3. 公司员工离职应于一个月前提出书面申请。 4. 试用期员工离职申请应于 3 日前提出。 5. 开除，严重违反公司规章制度者。 6. 自动离职：员工故旷工 3 日以上。 7. 离职的程序：员工提出离职/公司决定解除劳动合同，完成各项交 接工作，办理相关离职手续，员工填写（离职申请表）报各级领 导审批，员工经理/人事部进行离职面谈。 8. 离职员工将本人经办的各项工作、保管的各类工作资料移交给直 接上级所指定的人员，并要求交接人在（工作交接单）上签字确 认。 9. 公司在一周或一个月之内提前报备到综合管理部同意，做出同意 辞职答复的应明确离职时间、交接要求等。 7

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 10.员工离职申请获准后，由人力资源部将（员工离职申请单）反馈 给离职者本人，离职人员应在双方约定的时间内办妥离职手续： 员工被辞退被除名处理，由人力资源部口头或书面形式（员工劝 退通知单）通知其本人，离职者应在人力资源部规定的时间内办 妥离职手续。 11.工作资料移交：原在职期间所产生或特有的所有文件 资料（含电 脑资料、钥匙）技术资料、项目资料、方案、计划、档案以及工 作交接事宜等。 12.试用期离职，员工试用期表现不佳未能达到岗位说明书要求，由 用人部门与人力资源部，员工本人 在试用期满一周内进行沟通， 沟通后不能达成一致的，由人力资源部在试用期结束前以口头形 式（员工劝退通知）通知离职。 13.辞职员工所在部门及人力资源部应主动了解员工辞职的原因，做 好辞职沟通工作，对绩效良好的员工应引导挽留，探讨改善其工 作环境，条件和待遇的可能性，沟通记录并已书面形式（离职员 工沟通记录表）留存。 14.擅自离职是指员工未递交辞职申请就擅自离岗，或员工递交辞职 申请但未经部门领导批准就擅自离岗，或员工辞职申请虽或批准 但未履行完毕离职手续就擅自离岗。 第五章 培训、考核及管理 一、培训 1. 为提高公同的业务，知识技能发挥潜在智能，使公司人力资源能 适应本公司日益迅速发展的需要，公司举行各种教育培训活动， 被指定员工不得无故缺席，确有特殊原因，应按有关请假制度执 行。 2. 新员工进入公司后，须接受公司概况与发展的培训以及不同层次， 不同类别的岗前专业培训，培训及时间由各部门自行确定，合格 者方可上岗，新员工培训由公司 根据人员录用的情况适当安排。 在新员工进入公司的前两个月内进行，考核不合格者不再继续录 用。 3. 对应培训中成绩优秀者，除通报表彰外，可根据情况给予适当物 质奖励，未能达到者，可适当延长其培训期。 二、考核 1. 试用考核：员工试用期间（一至两个月）由试用部门经理（主管） 负责考核，期满考核合格者，填写试用人员转正申请表“经部门 经理”“总经理”批准后正式录用 8

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 2. 平时考核：由各部门依照通用的考核标准和具体的工作指标考核 标准进行，通用的考核标准和考核表有人事部与经理共同拟制及 修订，具体的工作指标考核标准由部门经理负责拟制及修订。 3. 部门经理以下员工的考核结果由部门经理保存，作为确定薪酬， 培养晋升的重要依据，部门经理及其以上人员的考核结果由总经 理（助理）保存，作为确定部门业绩，对公司的评价，薪酬及奖 励，调职的依据，以薪资挂钩的考核需由财务保管附于工资表后。 考核人员，应严守秘密，不得有营私舞弊或贻误行为。 4. 员工的奖励：嘉奖、由员工的直属经理（主管）书面提成，部门 经理批准，奖给不超过 200 元的现金或纪念品。 三、员工工作服管理制度 1. 工作服管理目的 为树立和保持公司良好的公众形象，进一步规范化管理，特制定 本规定。 2. 工作时间着装要求 (1)所有员工上班必须按照公司规定着工装，保持良好的精神风貌， 树立良好的公司形象。 (2)工作时间须着公司统一发放的工作装，注意仪容仪表，穿着整洁， 得体，大方。 (3)男员工着装要求，头发梳理整齐，大方、头发前不过眉，旁不过 耳，后不盖衣领，不得留胡须。 (4)女员工着装要求，工作时间以保守为宜，尽量避免用过浓的香水 (5)处罚措施：各部门负责人应认真执行，督促属下员工遵守本规定 (6)非工作时间，不得着工作装，发现一次罚款 30 元，罚款直接从当 月工资扣除。 (7)本规定由各部门负责人具体实施，由行政部负责监督、执行。 3. 其他 1. 在办公室内，有鲁莽，过激行为，影响他人工作的罚款 100 元。 2. 工作期间严禁醉酒上岗，违者罚款 100 元。 3. 本制度中所涉及的表格《请假审批表》《未打卡说明单》《调休申 请单》。 第四篇 验房师——一本通 第一章 为什么需要验房? （一）掌控房屋质量知情权 9

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 1. 房屋交易涉及金额巨大，交易过程复杂，一旦完成交易难以迅速 作出变更；且房屋状况不但影响投资效益，还影响人居环境和生活品 质。毕竟很少有人会随意搁置一栋房子的。 2. 买房是许多人一生中最大投资，买房的顾虑之一就是房子会不会 存在问题？是的，房子毕竟人工制作，总会有问题，而重大质量问题 眼下看来也不是少数。大多数业主都不是建筑行家，又是第一次购房 者。他们过去看房可能都是走马观花，把主要精力用于考虑价格、地 点、内部空间组合、将来如何使用等方面，不会有时间、条件和技能 去鉴定和比较房子本身的质量。所以，对绝大部分业主来讲，请个专 业验房机构对房屋上下、内外做个体检，看看到底是什么状况，有否 大的问题，以减低购房风险，是一个非常明智的选择。验房就是还业 主一个房屋质量的知情权，通俗点就是，花小钱，买个明白放心。 （二）理性维权捍卫业主利益 1. 花了几十万甚至几百万购房，有的人甚至一辈子的积蓄购买了商 品房，最后得到的房子却是质量问题遍布。那么如何维护自己的权益， 丁渤验房从多角度解析，为您的维权保驾护航。 2. 业内人士：房屋的主体结构不合格，开发商应承担责任。 3. 房屋的主体结构不合格，开发商应承担责任。如果通过加固等能 够修复，且确保建筑物安全的，购房人有权要求开发商按照合同规定 履行合同，而不得以支付违约金和赔偿的方式代替合同履行。购房人 请求实际履行的，不影响请求开发商支付违约金及承担违约责任的权 利。如果通过加固等修复时段不能解决问题，购房人可以请求人民法 院解除合同。购房人请求解除合同的，不影响请求开发商支付违约金 及承担违约责任的权利。因房屋的主体结构不合格，侵害对方人身、 财产权益的，受害方有权选择依照《合同法》要求其承担违约责任或 者依照其他法律规定要求其承担侵权责任。业主退房或进行索赔可依 法进行。在房屋买卖合同中，由于商品房是使用年限很长的商品，其 质量直接关系到买受人的生命和财产安全。保证房屋质量合格交付是 出卖人依据法律规定或依据当事人的约定交付的主要义务，该义务不 但是约定义务，更是法定义务。即出卖人交付如果不合格，买受人可 直接依照法律规定要求出卖人承担相应的民事责任。在房屋出现地基 基础工程及主体结构工程质量问题后，其难以通过修复办法解决，买 受人请求解除合同的，法院应予准许。 （三）装修前的全面体检 1. 新交付毛坯房潜伏着诸多“装修杀手”，严重影响装修施工和装 饰效果。譬如渗水是困扰业主一直到装修后的问题，后期出现渗水了， 装修公司、开发商会扯皮相互推诿；像是空鼓、开裂、墙面不垂直、 极差等等质量缺陷都是直关装修的要害问题。验房是装修前的全面体 10

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 检，是非常关键的一步，马虎不得。发现问题，及时处理，莫要在装 修前留下诸多病根！ 2. 另外对于业主来说，验房过程是个学习房屋知识，了解自己未来 生活环境的机会。业主可以明晰一些实在又实用的问题，如未来装修 计划的可行性以及装修中要注意的细节问题等。专业验房为业主提供 长期的咨询服务，真正让收房无忧，维权有底。所以，业主不单是请 了个验房师，而是请了个房屋顾问。 3. 一次专业的验房，就像良医的行医，不但一一诊断出病症，而且 开出有效的药方。通过验房，业主可以省心收房，放心入住，通过开 发商整改还可以最大程度减低入住后的风险，也可以减少后续作业 （如装饰工程）的经济投入及返工概率，避免一些不必要的经济损失， 同时也能为索赔提供强有力的证据 4. 家庭装修得是否漂亮，是关于室内设计;而质量好不好，那是装潢 时施工的关键。因而找个好的装潢公司至关重要。 5. 但是，消费者殊不知在跟装修公司接触之前，还有一个环节相当 重要，那就是验房。验房虽说是一个比较专业的事情，但是，消费者 在掌握一些简单的验房知识之后，则完全可以自己进行验收新房了。 6. 一份准确的验房报告包括了从墙体结构到房屋质量的各项细节， 精确的数据不仅为设计师绘制平面布置图提供了标准的蓝本，更是确 定所有施工项目的先行条件。 （四）验房师的发展前景 验房师是目前国内的新型行业，产生的原因是因为国内房地产开 发是由开发商、承建商、设计院、监理、勘测这五方决定的，由于这 里面关系的复杂性不能确保业主的房屋质量。加上大部分业主对于房 屋缺少一定的专业知识和业主维权意识的不断提升，所以验房师这个 行业就产生了，验房师的职业概念是：受雇主的有偿委托，依据国家 和地方法律法规、标准和规范运用专业知识、工具和技能对竣工并交 付使用的建设工程进行观感质量和使用功能的查验并提供咨询服务。 验房师主要业务是：开发商、物业、二手房、新房，在这里我简单说 说验房师对开发商和物业的作用： 1. 从开发企业来说如果能够引进第三方验房师不仅可以提升企业的 品牌形象，还能确保开发的质量。通过验房师的进入我们企业可以做 很大的宣传，对于当地来说也是一种创新。开发商也希望业主在交房 时，能及早发现一些真正的房屋质量问题，并在装修前及时消除。因 为这样既有利于业主和物业开发商的关系维护，同时也有利于业主之 间邻里关系的融洽，开发商也很希望随着“验房师”队伍的逐渐庞大， 今后质量隐患点能够在主交房时就能够及时发现并得到妥善解决。郑 州的顺驰就做过样的宣传，通过引入第三方验房师做企业品牌的宣传。 11

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 从物业上说，物业公司更加需要验房师，验房对于物业来说是一个很 大的管口，一般对于开发商来说大部分都是通过自己验收，很多问题 不能够得到解决，导致了物业后期与业主产生了很多矛盾，从而以至 于物业工作的很难开展。物业公司对准的是每一个客户，为了确保自 己的合法权益和维护业主的权益，避免产生矛盾，物业公司有必要引 进验房师对房屋进行查验，查验业务也可以进行有偿服务，也是增加 物业收入的一项业务。 2. 验房师在未来的发展过程中还是会有市场的，目前在一些一线城 市，比如上海、北京、南京、广州等地验房机构都做的很好，很大一 部分企业都是和物业捆绑在一起的，这次参加验房师培训的有来自广 州和安徽的学员，充分看出来验房师这个行业在大城市的市场。作为 房地产开发企业，我们不仅可以通过验房师做一些品牌宣传，还可以 为物业增加一项业务。 3. 这是全国对家装监理和验房师的一个职业定性阐述，未来我们一 定是要达到我们这个职业的标准要求。 4. 从上所述我们也可以看到，我们的工作所需要学习的相关专业知 识。 5. 相关的法律法规（与我们的工作相关的条文，大家不要一看到这 么多就觉得要完了，大家又不做律师，我们会把与我们相关且经常用 的，整理出来大家统一学习） 6. 《装饰行业施工规范》、《建筑法》、《合同法》、《城市房地产管理 法》、《消防法》。 7. 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必 须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。及昆明市比较做 得好的装饰公司的工艺标准。 （五）毛坯房的验收 1. 派单 (1) 接到验房项目第一时间与客户取得联系，再次对接合适验房项 目地点、时间、客户姓名，作出合理安排和计划。 (2) 准备好相应验房工具和表格资料。 (3) 严格按照中国验房师管理协会验房师职业道德规范：正直、诚 实、客观完成验房项目。验房师必须严格按照此规范表现出较高的道 德规范水平来捍卫公司和此职业的利益。 2. 验房项目 (1)房屋门窗查验项目 (2)入户门：密闭性：开合几次，是否能完全封闭，鱼眼视窗是否完 好。 12

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 (3)质量系统：品牌是否跟报备表相符，顶、底等边角是否有严重刮 痕或者变形。 (4)门禁系统\&质量系统:其品牌是与报备表相符。 (5)性能:视频是否够清晰；按键是否完好。 (6)房内门洞:是否预留通用标准（高、长、厚度）、（检测工具：卷 尺）窗户:玻璃胶是否填满，平整、窗户框与混泥土是否有间隙、 （用毛刷清理窗框边沿)双层玻璃中间是否清洁、存在异物。 (7)注意事项： 1) 两侧门框是否灌浆不实，底部和两侧门框是否均未灌浆，灌浆口 是否缺皮帽。 2) 门扇门框表面是否有划痕、生锈、污渍、凹陷变形痕迹，门上是 否无生产厂家及合格证标签。 3) 门扇开关时铰链部位是否有异常响声，开关是否灵活。 4) 内保险开关是否不灵活或根本无法开关，门锁是否锁舌变形。 5) 门上是否缺猫眼、门铃，门扇或门框安装歪斜。 6) 进户门内门框是否大小头误差，门头墙面是否有高低误差，门框 墙面有无开裂、空鼓。 7) 防盗门型材壁厚是否达不到要求；防火门内部是否无耐火填充物， 防火等级是否达不到要求。 8) 要求出示进户门的防火防盗（小高层和高层）或防盗（多层和低 层）等级证书及质检报告。 9) 室内门窗 10)铝型材门窗壁厚达是否不到国家相关规范要求（窗：1.4mm 门： 2.0mm）。 11)铝型材门窗型材是否做断桥隔热铝型材。 12)塑钢门窗内部是否加钢（吸铁石检查）。 13)所有推拉门窗下部是否有防撞块，防撞块是否过短；门窗推拉是 否灵活，门窗上的把手开关是否灵活，是否安装牢固。 14)所有外开门窗开关是否灵活，风撑部位是否固定牢固，有无严重 生锈情况；门窗上的把手开关是否灵活，是否安装牢固。 15)检查所有门窗是否有安装歪斜情况，表面是否划痕、污渍、变形 较多，门窗关闭时是否关闭不严、漏缝，门窗玻璃是否安装密封 到位，门窗框与墙体交接部位是否有漏缝、开裂情况。 16)部分需要安装安全玻璃的门窗是否安装安全玻璃：1、查看玻璃上 的 3C 标识。2、需要安装安全玻璃的部位：7 楼或 7 楼以上外开 窗；面积大于 1.5 平米的玻璃或玻璃底边离最终装饰面小于 50cm 的固定玻璃；阳台护栏玻璃（5 米以上钢化夹胶） 17)如 1 楼或顶楼安装窗磁、门磁，则检查是否影响门窗扇的正常开 13

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 关和推拉，及窗磁门磁是否能起到真正的安防作用（查看线路是 否易从门窗外侧剪断）。 18)检查所有门窗窗框附近墙面有无渗水情况。需要安装安全护栏的 窗户，安全护栏是否安装到位，安装是否牢固。 19)检查所有玻璃表面是否有划伤、破损情况，门窗上是否安装中空 玻璃，中空玻璃是否有漏气情况，没有安装中空玻璃的，则要求 提供相关设计说明。 3. 房屋墙面、地面、天花查验项目 (1)地面:地面是否有裂缝，是否平整；有无土建残留。 (2)墙面、墙体是否平整，有无空鼓；有无渗水（检测工具：橡胶锤、 水平尺）。 (3)墙角是否垂直，特殊角度是否符合报备表；（检测工具：水平尺）。 (4)天花：天花与房间地面高度误差是否在 3cm 内；（检测工具卷尺）。 (5)天花是否有明显的爆点；（由于材料氧化而鼓包小突起）。 (6)天花是否平整，是否有明显的隆起。 (7)注意事项： 1) 检查墙顶地面空鼓、开裂、起沙（地面）、露筋（钢丝网）、吐锈、 渗水、平整度情况。 2) 检查客餐厅开间、进深、净高有无超过允许范围的偏差（2cm 以 内）；有梁部位，梁上有无大小头误差，窗台面及两侧门窗框墙体有 无大小头误差（5mm 以内）。 3) 检查客厅空调孔位置是否合理，有无倒返水情况，室外机位置是 否合理。 4. 检查外墙渗水情况（卧室、书房） (1)检查墙顶地面空鼓、开裂、起沙（地面）、露筋（钢丝网）、吐锈、 渗水、平整度情况。 (2)检查卧室、书房开间、进深、净高有无超过允许范围的偏差（2cm 以内）；有梁部位，梁上有无大小头误差，窗台面及两侧门窗框墙 体有无大小头误差（5mm 以内）。 (3)检查卧室、书房空调孔位置是否合理，有无倒返水情况，室外机 位置是否合理。 5. 房屋内部水、电、气查验项目 (1)水路： 1) 进水管：管道外壁是否渗水；（检测工具：餐巾纸）。 各个接口处是否存在漏水；（检测工具：餐巾纸）。 2) 下水管：向下水管道内短时间内注入大量水，是否能有滞留现。 3) 地漏：查看房内的每个地漏是否存在积水。 4) 防水：堵上厨卫下水，向地面注入覆盖地面以上 1cm，一天时 14

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 间后看楼下是否渗水。 (2)电路、分闸：每个类别电路的分闸是否灵敏；（检测方法：开合 几次 电线：查验每个预留插口处是否通电；（检测工具：电笔 验电器） 网线：查验是否入户。 (3)注意事项： 1) 检查强电箱内部回路有无做标识，标识是否有遗漏或标错（相位 仪检测），漏电保护是否正常工作（手动或相位仪检测）。 2) 检查弱电箱内 3 线是否进户（宽带、电话、AV），如合同有约定安 装智能模块，则查看智能模块是否安装。 3) 检查强、弱电箱面板及箱体有无安装牢固。 4) 检查所有插座相位是否正常（相位仪检测），插座位置是否有不合 理的情况，卫生间及阳台等需要插座表面安装防溅盒的，防溅盒是否 安装到位。 5) 检查水路有无进户，所有下水、地漏是否通畅。 6) 检查地面有无管线弹线标识。 6. 卫生间，厨房的排气管道、壁炉烟囱查验项目 (1)卫生间排气管道 是否畅通，通道内是否存在建筑废弃物；有无止 回阀。 (2)厨房排气管道。 (3)壁炉烟囱。 (4)注意事项: 1) 厨房：检查墙顶地面空鼓、开裂、起沙、露筋（钢丝网）、渗水、 平整度情况。 2) 检查厨房入口地面有无干湿分区线，分区线高度是否达到 3cm， 墙地面防水情况。 3) 检查烟道管身有无裂缝，单向止阀是否安装到位，阀门开关是否 灵活，阀门位置是否影响后期装修吊顶高度。（最低中心间距 2.4 米高）。 4) 检查煤气表是否进户，煤气表是否有支撑.煤气管位置与厨房其他 设施有无冲突（如单向止阀，下水管等），煤气管底部是否做了软 性填充、有无设置套管。 5) 检查厨房开间、进深有无超过允许范围的偏差（2cm 以内）；有梁 部位，梁上有无大小头误差，窗台面及两侧窗框墙体有无大小头 误差（5mm 以内）。 6) 如墙面设置排风孔，且能看见孔洞内部结构时，检查内部钢筋有 无被打断情况。 7) 检查下水管固定件是否安装牢固，下水管管身有无破、损开裂情 15

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 况，下水管检修口是否缺检修盖，下水管顶部是否有水渍，如有 防火要求的楼层，下水管顶部是否安装防火圈，防火圈是否有脱 落或安装不牢固情况。 8) 卫生间： a. 检查墙顶地面空鼓、开裂、起沙、露筋（钢丝网）、渗水、平整度 情况。 b. 检查卫生间入口地面有无干湿分区线，分区线高度是否达到 3cm， 墙地面防水情况。 c. 检查卫生间开间、进深有无超过允许范围的偏差（2cm 以内）；有 梁部位，梁上有无大小头误差，窗台面及两侧窗框墙体有无大小 头误差（5mm 以内）。 d. 如墙面设置排风孔，且能看见孔洞内部结构时，检查内部钢筋有 无被打断情况。 e. 检查下水管固定件是否安装牢固，下水管管身有无破、损开裂情 况，下水管检修口是否缺检修盖，下水管顶部是否有水渍，如有 防火要求的楼层，下水管顶部是否安装防火圈，防火圈是否有脱 落或安装不牢固情况。 f. 如卫生间内有隔墙，且顶部有下水管穿过隔墙，则在隔墙穿管部 位应预留套管。 g. 检查马桶坑距是否会影响后期马桶安装。(马桶国标 30-40 的间距 一般在 35)。 h. 检查等电位端子箱面板是否安装牢固，内部是否缺连接端子及镀 锌扁铁。 i. 检查地面坡度朝向是否正确以及下水地漏等设施有无缺失或破损 情况。 j. 检查顶部下水管高度是否过低，会不会影响后期吊顶高度。 k. 厨卫间在地面空鼓修复完毕后做一次 24 小时的蓄水试验。 9) 阳台查验项目： a. 阳台栏杆、材料、材质是否已经变质（比如铁质是否已经氧化等）。 牢固性：其牢固性是否可靠。 b. 阳台是否与主题建筑有裂痕。 10)公共部位（门厅、楼梯走道）收楼程序及法律问题注意事项： a. 阳台、露台检查墙顶地面空鼓、开裂、起沙（地面）、露筋（钢丝 网）、吐锈、渗水情况。 b. 检查阳台、露台护栏高度是否达到规范要求（7 楼以下:1.05m，7 楼以上：1.10m）。检查阳台地面坡度朝向是否正确以及下水地漏 等设施有无缺失或破损情况。如露台上有烟囱，则检查烟囱高度 是否高过室内门窗的上延。检查阳台、露台是否与隔壁住户间留 16

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 有公共通道或易于攀爬、翻越的设施（公共安全隐患的）。 《房宝宝验房监理》验房师测试卷 级别：初级验房师 考试时间： 2019 年 月 日 姓名： 题目 一 二 三 总分 阅卷人 分数 一、选择题（共 40 分，每小题 2 分） 1. 板块地面或整体地面无论顺光或逆光，视觉观感均应是 、 无划痕，并且颜色一致，有花纹的纹路最好做通。 （D） A. 光滑、平整 B.平整、平整 B. C.无起伏、无污染 D.光滑、平整、无起伏、无污染 2. 相邻楼梯踏步的高差应不超过 ；踏步应做防滑处理； 石材踏步板最好是 40 厚或双层磨边处理。踏步板侧面应做抛光处 理，与乳胶漆界线分明，无交叉污染。 （A） A.5mm B.3mm C.2mm D.0.5mm 3. 双开门：门扇的缝隙不超过 ，两门扇的高差不超过 。（C） A.2mm 5mm B.3mm 5mm C.2mm 0.5mm D.0.5mm 2mm 4. 移门轨道安装必须垂直、水平与基体结构、连接件必须连接牢固 密实，推拉 。 （B） A.平稳 B.平稳、灵活、无异响 C.松动 D.不活动、无异响 5. 隔墙与地面、吊顶的连接处应界线分明，缝隙小于 ， 无污染物。 （B） A.≦2mm B.2mm C.2mm ≦3mm D.≧3mm 17

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 6. 石膏板、饰面板、隔墙不允许有裂缝、缺损、 等情况。饰面 板的接缝应均匀、 ，隔墙应使用环保的隔音材料。 （C） A.油渍 腊渍 B.墙漆 开裂 C.划痕 顺直 D.原子灰 木胶粉 7. 顶面上的灯具、烟感、喷淋头、风口、上人孔等设备的位置应合 理、美观、 、清洁，与顶面的交接处应吻合、严密。 （B） A.相连 B.对称 C.平整 D.光滑 8. 大型吊顶中的拱顶或弧形部分使用细木工板龙骨，面封双层 板， 再封定制弧形石膏板及专用嵌缝膏、纸带（注：1 厘=0.33333mm）。（C） A.2 厘 B.3 厘 C.5 厘 D.1.5 厘 9. 墙面饰面板按设计要求制作，平板造型平整度 ，收口 处用实木收边。 （A） A.1mm~2mm B.2mm~3mm C.1mm~3mm D.3mm 角。 （D） 10.阴阳角必须平直、方正呈 A.30 度 B.45 度 C.60 度 D.90 度 11.油漆绝对不允许出现 等现象；油漆颜色应保持均匀一致， 有光泽；用手摸感觉平滑、饱满，漆膜厚度一致。 （A） A. 色差、裹棱、流坠、皱皮、刷纹透底 B.流坠、皱皮、刷纹透底 C.色差 D.流坠、皱皮 12.墙面、顶面的乳胶漆应平整、 、细腻，绝对无泛碱、 、刮 痕等现象；顶、墙平整度应用灯光检测 。阴、阳角处无裂缝， 线条交接处顺直，并无高低差，线条的叠沟翻边宽窄一致。 （A） A. 光滑 咬色 无阴暗面 B. 平整 起皮 清晰可见 18

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 C.顺直 露底 无色差 D.光滑 流坠 均匀 13.不锈钢板面（镜面、拉丝）不得出现 ，拉丝板面打磨及 纹路要顺直一致；拉丝后表面手摸平滑。 （A） A.瘪囊、凹凸不平 B. 流坠、疙瘩 C.生锈、裂纹 D.不光滑、刮痕 14.不锈钢 粘结应牢固无空鼓。 （D） A.底板 B. 扶手 C.五金配件 D.扶手底板与基层 15. 石材在使用时对角误不大于 。 （A） A.1mm~1.5mm B. 1mm C.5mm D.0.5mm~1mm 16.（多选题）石材表面 ，有坑点不大于 20mm*20mm，每块 板数量在 1-2 个以下， 。 （ABCD） A.无裂纹、坑点 B. 黑斑 C.不爆边、裁口应平直 D.无缺角、缺边损 17.（多选题）石材线条造型无爆边、破损、外露边、面，凹槽处全 部抛光。其还包括 （ABCD） A. 石材表面清理干净、光洁、无胶水印。 B. 石材表面平整、无色差、无裂缝。 C. 石材表面干挂接缝手摸无高低差、板面平整无翘曲。 D.石材粘结无空鼓、干挂石材无松动。 18.（多选题）有五金件表面必须干净、光滑，无划痕。其还包括（ABCE） A. 五金件必须安装牢固；安装在同一高度的五金件高差不得超过 1mm。 B. 抽屉导轨必须移动时平滑、灵活，无异响。 C. 卫浴等五金件的安装高度由设计决定，但必须符合人性化。 19

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 D. 卫生间安装五金件、开关面板安装不一定居中（在单块砖的中心或 两块砖的接缝），所打洞眼，没必要作防水处理。 E. 钢螺丝只能固定硬木衬背，次框架或木板条。室外用或在带水源的 房间内的钉与螺丝应被电镀处理 。 19. （多选题）楼梯扶手、中庭扶手的高度、必须满足安全要求。 其还包括 （ABCD） A.玻璃扶手应固定牢固，两块玻璃的高差应小于 1MM。 B. 不锈钢扶手的间距相隔置管不得大于 150MM。 C. 圆形扶手的弧度一定要满足圆滑手感要求。 D. 不锈钢扶手表面一定要平整，视觉无高差起伏，表面光泽一致，无 缺陷。 E. 木扶手及其他线条的接缝没必要做指接处理。 20.（多选题）横插式筒灯的灯管朝向必须方向一致其还包括（BCDEF） A. 普通筒灯的灯管长度应超出筒灯。 B. 相邻两块开关面板的安装高度必须一致。 C. 同一房间的插座、开关应在同一水平线上。 D. 灯具安装牢固，表面清洁，无污染。 E. 同一排的灯具应在一直线上，与墙、地面平行，如对称布置的宽窄 应一致。 F. 筒灯等安装牢固，与吊顶之间无缝隙。 二、填空题（共 40 分，每小题 2 分） 1. 开发商交房时必须具备的五证分别是：《国有土地使用证》 、 《 20

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 建设用地规划许可证》 、 《建设工程规划许可证》 、 《建设 工程施工许可证（建设工程开工证）》 、 《商品房销售（预售） 许可证》； 两书： 《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》 ； 三表：《住宅面积实测表》 、《竣工验收备案表》 、《分户验收记录 表》 。 2. 地基和主体结构使用年限及维修年限规定:层面防水 3 年，墙面 厨房和卫生间地下室、管道渗漏 1 年，墙面顶棚抹灰层脱落 1 ， 地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年，门窗翘起、五金件损坏 1 年 ，管道堵塞 2 个月，卫生间洁具 1 年，灯具开关 6 个月。 3. 地（层）面空鼓面积不应大于 400 cm2，每自然间不多于 2 处。 4. 精装修墙面瓷砖大面积空鼓 15 % 者脱落即为不合格，单块空鼓 面积小于 5% 可不计。 5. 安装高度低于1.8m时的电源插座必须选用 防溅型 的插座，卫生 间和阳台的电源插座应采用 防溅式 插座。 6. 电位联结端子板宜采用厚度不小于 4 mm的铜质材料。 7. 厨房间和有防水要求的楼板周边出了门洞外，应向上做一道高度 不小于 200 mm的混凝土翻边楼板一同浇筑。 8. 地面找平层地漏方向的排水坡度为 1 %至 1.5 %。 9. 房屋面积计算时，净高在 1.2 m至 2.1 m的空间按照二分之一 计算使用面积，净高超 2.1 的空间全部计入使用面积。 10.阳台栏杆垂直杆的间距净距不应大于 0.11 m，多层住宅阳台栏杆 净高不应低于 1.05 m，中高层住宅阳台栏杆经过不应低于 1.1 m 。 11.外窗窗台距楼面、地面的高度低于 0.9 m时，应有防护设施。 21

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 12.当框架顶层填充墙面用灰砂砖、粉煤砖、混凝土空心砖、蒸压气 混凝土砖块等材料时，墙面应采取 满贴镀锌钢网 措施。 13.地面高度超过 16 m以上的住宅必须设置电梯，十二层以上的高 层住宅、每栋设置电梯不应少于 2 台，其中配置一台 可容 单架 的电梯。 14.居民住宅厨房内应设置排气扇和 消防 报警器 。 15.高层建筑中室内排水管道布置应规定，立管明设并且其管径大于 或等于 110 mm时，在立管穿越楼层处应采取防止火灾贯穿措施 。 16.燃气热水器的排烟管不得与 可燃气体 的排气管合并接入同一管 道。 17.空调器的管线通过砖。混凝土时应有套管、并采取适当的绝缘 和 支撑 措施、以防止受到应力或腐蚀的伤害。 18.商品房销售 许可 证为本项目是可销售楼盘，五证中最重要的时 国有土地使用 证和 商品房销售 证、表明所购房屋属于合法交 易范畴。 19.竖井内的燃气管道最高压力不得大于 0.2 MPa。 20. 燃气管道的颜色应明显区别于管道井内的其他颜色，宜为 黄 色 。 三、简答题（共 20 分） 1. 抹灰层出现开裂空鼓脱落的主要原因是什么？（5 分） 答：经调研分析：空鼓开裂、脱落的主要原因是基层表面清理得不干 净。如:基体表面有尘埃及疏松物、脱膜剂和油渍等抹灰的物质来彻 底清除干净。基体表面光滑，抹灰前，基体表面浇水不透，抹灰中的 22

昆明房宝宝商务服务有限公司 绝密 禁外传 水份被基体很快吸收，使砂浆质量不好。一次抹灰过厚，干缩较大， 都会影响基体的粘接牢固。 2. 验房师应坚持的基本三原则是什么？（3 分） 答：正直、诚实、客观。 3. 开裂与空鼓的整改办法是什么?（6 分） 答：切割敲除空鼓区域。浇水湿润后在抹水泥砂浆，简立墙、轻质墙 还要做拉毛、挂网处理。 4. 卫生间漏水主要有哪几个方面及整改建议?（6 分） 答： (1) 给水管、材料及施工造成的。 (2) 排水、排水管的材料或施工不规范造成的问题。 (3) 水口等五金配件。如地漏漏水。 (4) 后期成品安装施工不当。 23