翻页电子书制作,电子书制作,电子杂志制作

云展网——上百万用户在此分享了PDF文档。上传您的PDF转换为3D翻页电子书,自动生成链接和二维码(独立电子书),支持分享到微信及网站!

唐刊第一期—翻页版预览

上传者:songtang 上传时间:2017-04-25 12:12:28 分享阅读:
songtang 上传于 2017-04-25 12:12:28

唐刊第一期

2017年4月
总第01期

呕心沥血分享

过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

·过去20年六个调控阶段和两个调控目标
·调控的政策工具及效果
·历次房地产调控的反思

出品人 / Producer
颂唐机构 / China`s Clory United

主编 / Editor
市场策略中心 / Marketing Strategy Center

美编 / Art editor
企宣管控中心 / Corporate mission control center

创新+专业+效率

=价值

Innovation+profession+efficiency=value

呕心沥血分享

过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

导读

Features

1998年房改释放了房地产市场的洪荒之力。

过去20年,一方面,房地产业迅猛发展成为支柱产业,对国民经济产生了巨大的带动作用。另
一方面,房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复,先后动用了货币、信贷、税费、土地等
各种政策工具,但为何房价越调越涨?北上深一线城市房价排在全球前列。
在“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位下,本文回顾历次房地产调控的背景、措施、
效果,并反思经验教训。




6

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

摘要 二 调控的政策工具及效果

Abstract (一)货币政策直接影响购买力

一 过去20年六个调控阶段和两个调控目标 房地产短期看金融,首付比例和贷款优惠利率直
接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发或收

(一)六个调控阶段 紧,冲击资产配置需求。
1. 1998-2001年,应对亚洲金融风暴,房改启 (二)财税政策直接影响市场供应
税收政策直接影响房地产交易量,营业税、个人
动住房消费需求,推动住房分配从实物转向 所得税、契税的优惠减免,对增加房地产供应有
货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革; 直接影响。土地增值税的征收和计算,也直接影
2. 2002-2007年,房地产从出现过热苗头,到上 响开发商的推盘节奏。
涨压力巨大,政府先后出台调整土地供应、调 (三)土地政策对不同城市效果不同
节市场、信贷结构和开征交易税费等措施; 在三四线城市土地大量供给的同时,部分一二线
3. 2008-2009年,国际金融危机爆发,为 城市甚至面临无地可卖的境地。
保经济增长、避免房地产市场下滑,政策 (四)“限购”等行政措施短期影响直接
开始转向刺激住房消费,推出信贷支持、 短期限购政策对房地产成交量影响显著,但是也
增加保障房供应和税收减免政策; 导致“假离婚”等社会问题。且限购一取消,房
4. 2010-2013年,房地产市场强势复苏,平 价将迅速上涨,并未解决根本问题。
衡“保增长”和“遏制房价上涨”,在土地

供应、市场结构、税收和信贷调控基础上,

全面祭出限购措施; 三 历次房地产调控的反思
5. 2014-2016年9月,中国经济进入新常
(一)重抑制需求,轻增加供给;
态,在稳增长和去库存目标下,出台四轮 (二)经常使用行政手段,市场机制不完善;
刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信 (三)货币超发使得房地产越来越货币金融化,
贷支持和税收减免,热点城市房价暴涨;
6. 2016年9月至今,政策转向“防风险”, 而脱离居住属性和居民收入基本面;
政策长短结合,短期依靠限购限贷,长期 (四)土地收入是地方财政的保障,同时也成为
寻求建立长效机制。
了高房价的推手。

(二)两个调控目标:避免过热和防止过冷 第



7

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

四 促进房地产持续健康发展
从短期调控到长效机制,从限制需求转向供给侧改革。
(一)增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房

地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希
望于刺激重归高增长的泡沫风险。新阶段的
房地产政策应注重提高住房质量、改善人居
环境、提高住房成套率,更注重区域差异。
(二)通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设
计,建立遏制投资投机性需求的长效机制。
(三)需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。
(四)建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的
长效机制。
(五)逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住
房发展机制。
(六)逐步推动土地财政向房产税的转型。




8

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

目录

Directory

01 1998-2002年 02 2002-2004年
房改启动市场 抑制房地产市场过热

(一)调控背景:房地产供求矛盾显现,价格投资增长过快
(二)调控政策:加快推进住房市场化,抑制房价过快上涨
(三)调控效果:房价涨幅过大

(一)房改背景:国外亚洲金融危机,国内市场经济改革

(二)配套政策:健全市场制度,完善相关措施 04 2008-2009年
(三)房改效果:启动住房市场,运行较为平稳 刺激住房消费

03 2005-2007年 (一)调控背景:次贷危机全球经济衰退,国内四万亿投资刺激
稳定住房价格 (二)调控政策:以保增长为目的,刺激房地产
(三)调控效果:销量价格大涨

(一)调控背景:投资得到控制,价格上涨问题仍突出 06 2016年9月
(二)调控政策:金融成主要手段,限制外资进入 借稳增长和去库存再度刺激
(三)调控效果:稳房价不理想

05 2010-2013年 (一)调控背景:总量放缓,区域分化
遏制房价上涨 (二)调控政策:放松限购限贷,货币宽松

(三)调控效果:一二线房价大涨,三四线平稳

(一)调控背景:房地产市场强势复苏 08 历次房地产调控:
(二)调控政策:部分城市开始限购,加大保障房建设 反思、抉择和展望

(三)调控效果:房价过快上涨势头得到暂时抑制

07 2016年9月至今 (一)调控的政策工具及效果
长短结合,促进健康发展 (二)历次房地产调控的反思
(三)促进房地产持续健康发展
(一)调控背景:经济L型企稳和政策强调防风险 (四)新一轮房地产调控的展望
(二)调控政策:短期调控和长效机制
(三)调控效果:迅速降温 第



9

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

01

1998-2001年
房改启动市场

1998年,面对亚洲金融风暴冲击,为扩大内需,《国务院关于进一步深
化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)正式
印发,启动了房地产市场。
房改主要目的是刺激住房消费需求,使其成为国民经济的支柱产业。
1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展;互联网泡沫的破
裂催生炒房团,股市大起大落;债券交易活跃;房地产相关的重化工业得
到迅猛发展。




10

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(一)房改背景:

国外亚洲金融危机,国内市场经济改革
国际:亚洲经济危机,出口转内需

由于严格的资本账户管制,1997年亚洲金融 确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,
危机期间,中国承诺人民币不贬值。但是, 标志着城镇住房商品化制度开始建立。
东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等
都带来了不同程度的影响。对外出口同比下 国内:市场经济体制改革,计划经济
降,出口金额同比从1997年1月的27.6% 转市场经济
下降到1998年10月的-17.3%,1998年全
年的出口增速仅为0.4%,比1997年的增速 1989年,十三届五中全会提出“逐步建立符
降低了20.1%;外资也受到经济危机影响而 合计划经济与市场调节相结合原则的,经济、
下降,1998年外商直接投资额基本保持不 行政、法律手段综合运用的宏观调控体系”。
变,1999年一反过去趋势,首次出现负增 1992年的十四大明确中国经济体制改革的目
长,同比增速-11.31%。 标是建立社会主义市场经济体制。房地产业
是国民经济的重要部门,计划经济转市场经
为了拉动经济增长,不得不将原来刺激 济必然要对房地产行业进行市场化改革。
出口政策转向刺激国内需求,房地产业 1998年之前,房地产市场的改革已经开
被确定为重点支持的产业。 始,国务院接连颁布文件进行住房体制改
革,虽然那时还没有涉及到住房改革的具体
政府决定把房地产行业作为中国经济发展新的 措施,但是这些措施为1998年的住房商品
增长点。1998年7月,国务院颁布23号文,明 化奠定了基础。





11

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

(二)配套政策:

健全市场制度,完善相关措施

1998年的23号文发布之后,城镇住房制度 定价出租的住房,暂免征收房产税,营业税,对

改革快速推进,相应的银行信贷、土地管理 个人按市场价格出租的居民住房,减征营业税(

等配套政策相继出台,鼓励住房消费的政 由5%降为3%),房产税(由12%降为4%),个人

策框架初步形成。主要政策事件是1998年 所得税(由20%降为10%)。对于1998年6月

的房改、1999年的房贷、2001年的税费改 30日以前建成尚未售出的商品住房、商业用

革、2002年的土地招拍挂。 房及写字楼,至2002年12月31日之前免征营

第一,管理政策:1998年下半年开始逐步实 业税/契税。

行住房分配货币化政策,建立和完善房地产 第五,金融政策:完善住房信贷、公积金管

企业、中介收费、住房销售等方面的管理。 理等制度。全面推行住房公积金制度,出台

第二,土地政策:完善土地流转、使用等方 住房信贷政策,使居民在只支付首付的情况

面的制度。经营性用地由协议出让转变为招 下购买住房。在贷款利率上,2002年2月央

标、拍卖或挂牌方式出让。 行下调贷款利率0.54%,公积金5年以上贷款

第三,住房供应政策:建立和完善以经济适 利率4.59%下调至4.05%,住房商业贷款由

用房为主的住房供应体系,不同家庭实行不 5.58%下调至5.04%。

一样的住房供应政策。最低收入家庭可租赁

由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家

庭可购买经济适用房;其他收入高的家庭可

以市价购买或租赁商品住房。

第 第四,减税政策:2001年1月1日起,对政府




12

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(三)房改效果:

启动住房市场,运行较为平稳

房地产业全面发展,价格平稳增长。
• 在房地产投资方面,逐年增加,占比不断提高,对中国经济增长贡献维持在15%左右,年

均对GDP拉动1.2个百分点;
• 在新开工面积方面,1998年为20387万平方米,2002年为42800万平方米,

年均增速20%以上;
• 在房地产销售面积方面,1998年为12185万平方米,2002年为26808万平方米;
• 在房地产价格方面,房地产价格平稳增长,涨幅一直低于5%,低于同期收入涨幅。
1998年改革达到当初目的,房地产成为国民经济的支柱产业。
特别是1998年的房改、1999年的房贷唤醒了民众的购房需求。
但是这一时期住房供应结构不合理矛盾突现,以招标、拍卖等方式的土地转让为其后来的高
房价问题埋下了隐患。




13

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

02

2002-2004年
抑制房地产市场过热

1998年启动房地产市场以后,2002-2004年房地产出现过热苗条,2002
年后房地产宏观调控全面展开,控制房价过快上涨的目标未能实现。每次
房地产调控带来股市的下降;债市也处于低迷。

(一)调控背景:

房地产供求矛盾显现,价格投资增长过快

2003 年国家确立房地产为支柱产业,同年全国房地产开发投资首次突
破 1 万亿元,同比增长 29.7%,全国商品房平均价格同比增长 3.8%。
从2003年起,房地产出现过热的苗头。
2003-2004年,全国房地产开发投资增长超过30%;2004年全国房地
产销售均价增长超过17%,部门地区的房地产价格的增长幅度已超过当
地居民收入增长幅度。房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。




14

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(二)调控政策:

加快推进住房市场化,抑制房价过快上涨

为了进一步促进房地产市场健康发展,解决房地产价格投资增长过快等问题,2003年8月12
日,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。提出“
房地产业已经成为国民经济的支柱产业”,还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。相关
部门出台相应政策进行辅助。
第一,管理政策:明确住房市场化改革方向。强调搞活住房二级市场。18号文提出鼓励居民
换购住房,这使得“卖旧换新”的需求大大增加。
第二,土地政策:加强调控。要求各地从严土地管理,严格控制高档商品房的土地供应,停
止别墅类用地的土地供应;明确2004年8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方
式出让经营性土地使用权,一律实行招标拍卖挂牌出让。
第三,住房供应政策:控制房地产开发。将房地产开发项目(不含经济适用房)资本金比例
由20%提高到35%;控制拆迁规模,确保2004年全年拆迁总量比2003年有明显减少。
第四,金融政策:加大信贷调控。对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的
借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定。同时,央行首次上调存贷款基准利
率0.25个百分比。




15

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

(二)调控效果:

房价涨幅过大
房价投资和供给下降,但房地产价格上涨势头并未控制
住,反而加快了上升速度。

受“831大限”政策影响,新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的
10.43%,城镇住宅占固定资产投资比重也出现下降;
2003年受“非典”影响,全国新建商品房价格上涨4.84%,2004年上涨17.76%,远
远超过城镇居民人均收入增长率。




16

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

03

2005-2007年
稳定住房价格

如果说2003年是房地产宏观调控全面开展的一年,那么2005年则是房
地产历史上首个大举“宏观调控”之年。房地产从出现过热的苗头,到
上涨压力巨大,政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开
征交易税费等措施;
但这么多政策之下,2007年频现天价“地王”,稳房价的目标实现并不
理想;股楼双牛,后股市大跌;债券由牛转熊。

(一)调控背景:

投资得到控制,价格上涨问题仍突出

房地产居住需求和投资需求大量增加。受政府调控影响,虽然城镇
房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降,但是由于城镇化率
的提高,住房需求大量增加,同时房地产行业投机行为普遍存在。




17

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(三)调控效果:

稳房价不理想
稳定房价不是很成功。

2005年房地产市场密集的政策让整个行业猝不及防,房价在经过短暂停顿后报复性上
涨,价格和成交量双双上升;
2006年调控政策之多、措施力度之大都抵不住房价的飙升;
2007年地王频现,多次加息;
2008年销售面积出现下降,这是1998年以来首次新建住房销售面积下降,价格也相
应下降1.9%,一方面是受货币政策收紧的影响,另一方面是受国际金融危机的冲击。




19

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(三)调控效果:

稳房价不理想
稳定房价不是很成功。

2005年房地产市场密集的政策让整个行业猝不及防,房价在经过短暂停顿后报复性上
涨,价格和成交量双双上升;
2006年调控政策之多、措施力度之大都抵不住房价的飙升;
2007年地王频现,多次加息;
2008年销售面积出现下降,这是1998年以来首次新建住房销售面积下降,价格也相
应下降1.9%,一方面是受货币政策收紧的影响,另一方面是受国际金融危机的冲击。




19

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(二)调控政策:

以保增长为目的,刺激房地产

2008年12月,为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况,国务院
发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,体现政府态度。地方政
府纷纷出台救市措施。
第一,管理政策:积极支持房地产业。面对土地拍卖市场的大逆转、万科的
降价销售,2008年9月27日,南京市政府打响“救市”的第一枪,出台《关
于保持房地产市场稳定健康发展意见》。11月国务院再次把房地产作为“重
要的支柱产业”提上前台。
第二,住房供应政策:加大保障房建设。强调主要以实物方式、结合租赁补
贴等形式解决城市低收入者住房问题。
第三,金融政策:加大自住型和改善型住房的信贷支持。自住型住房贷款利
率七折优惠,降低贷款首付比、最低两成;宽松的货币政策,下调房地产项
目最低资本金比例到30%,下调法定准备金率至15.5%。
第四,税收政策:调整交易税、减免营业税。首次购买90平米以下普通住房
的,契税税率下调至1%,免征印花税、土地增值税;个人销售2年以上的普
通住宅免征营业税。




21

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

(三)调控效果:

销量价格大涨
房价空前暴涨。

2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%,保增长目的达到,大量资金流向房地
产,房地产市场触底复苏,2009年房价大幅上涨。全国平均房价增长率23.3%,上海达到
56.7%,大幅超过城镇居民人均可支配收入的增长幅度。
虽然销售面积回到08年之前的水平,但是投资、开工面积还远远落后于08年之前的水平。




22

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

05

2010-2013年
遏制房价上涨

2010年4月,一方面,“史上最严厉的调控”在“两会”之后拉开序幕;另一方面,对“二
次房改”的呼声越来越大,要求加大保障房的建设。
在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上,全面祭出限购措施,房地产过热势头得到暂时限制。

(一)调控背景:

房地产市场强势复苏

2009年中国经济率先从金融危机中复苏,宽松的信贷和投资政策导致2009
年房价过快增长。
2009年12月14日国务院出台“国四条”,要求继续综合运用土地、金
融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。以此为标志,房地产
调控政策从刺激转向遏制。




23

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

(二)调控政策:

部分城市开始限购,加大保障房建设

从2010年4月14日以来,调控措施接二连三的出台,由调控姿态升级到坚决遏制,国四条、
国十条、全面叫停销售定金等高密度政策震惊国内外。
第一,管理政策:遏制价格上涨。国务院出台多项通知,明确房地产调控以遏制房价上涨和加
大保障房建设、增加普通商品住房供给为主要目标。
第二,土地政策:加强土地调控,增加普通住房有效供给。适当增加中低价位、中小套型住房
和租房用地供应,提高土地供应和使用效率。
第三,住房供应政策:重视保障房建设。在土地、金融政策给予保障房积极支持;落实2013
年的保障房建成470万套、新开工630万套任务。

第四,金融政策:差别化信贷政策。首付比例调
整到30%以上;二套房,首付比例不低于50%,
贷款利率不低于基准利率的1.1倍;暂停第三套房
贷款;不能提供一年以上纳税证明或社保证明的
非居民停发房贷。
第五,税收政策:房产税试点。营业税免征期限
从2年恢复到5年;沪渝房地产税试点。
第六,住房需求政策:部分城市开始限购。北京
等一些房价过高的城市颁布家庭限制购房套数政策,上涨过快的二三线城市也要采取限购。




24

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(三)调控效果:

房价过快上涨势头得到暂时抑制

总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制,但区域分化明显。房价仍有增长,但增长已放缓,
且有进一步放缓的趋势。
最先实施限购的北京的销售面积增长率由2009年的76.9%下降到2010年
的-30.6%,其房地产市场大幅波动问题突出。




25

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

(二)调控政策:

放松限购限贷,货币宽松

2014年5月首次出现70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌。

• 2014年6月,呼和浩特首先取消实施三年的限购政策。

• 截止2014年底,除北上广深,大部分实行限购的城市取消了限购政策。

• 2014年9月30日,央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

(930新政),通知明确规定调整房贷政策,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“

认贷不认房”。通知要求:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例

为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况

自主确定;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款

购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;银行业金融机构要缩短放贷

审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普

通自住房的信贷需求。

• 2015年3月30日,央行、住建部、银监会联合发文(330新政):二手房营业税免征

限期由5年改为2年;二套房商业贷款最低首付比例降至4成;公积金贷款首套房首付

比例调整为20%。

• 从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率,中长期贷款利率下降至4.9%。

多次下调存款准备金率。

• 2015年12月中央经济工作会议强调“化解房地产库存”。

• 2016年2月17日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房

地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》:首套房144平方米以上房屋契税由3%降至

1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下),由3%降至2%(90平米以上); 2年

以上房屋交易全部免征营业税,不再征收2年以上非普通住宅的营业税;4、北上广深仅适

用第1点,第2、3点优惠不享有。

第 • 2016年2月29日,央行再度降准。




28

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(三)调控效果:

一二线房价大涨,三四线平稳
2014年“930”新政和“1121” 降息以后,房市开始触底回升。

2014年“930”新政和“1121” 降息以后,房市开始触底回升。
2015年“330”新政、持续降息降准以及6月股灾以后,一二线房价、销量开始加速
上涨。2016年2月税费减免政策和降准以后,一二线房价启动暴涨模式,部分区域房
价甚至接近翻倍。
值得注意的是,2015-2016年房地产市场出现明显分化,在一二线房价暴涨的同时,
三四线房价稳定并持续去库存,体现了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。




29

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

07

2016年9月至今
长短结合,促进健康发展

2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。
2015-2016年全国一、二线房价暴涨引来新一轮调控,政策长短结合,短
期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。

(一)调控背景:

经济L型企稳和政策强调防风险

2016年随着经济L型企稳、通胀预期抬头以及一二线房价暴涨,刺
激房地产稳增长的阶段性任务完成,但三四线去库存效果区域差异
较大,同时金融风险凸显,7月政治局强调“抑制资产价格泡沫”
、10月强调“防风险”、12月中央经济工作会议强调政策从稳增长
转向防风险和促改革,房地产政策开始从刺激转向收紧。




30

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(二)调控政策:

短期调控和长效机制

2016年7月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”。
2016年8月底,央行为去杠杆重启14天逆回购,随后又重启28天逆回购,加大
MLF操作力度,锁短放长,拉长期限提高资金成本,相当于隐性加息。2017年1
月央行正式上调MLF操作利率。
2016年国庆前后,房地产调控政策密集出台。自2016年9月30日晚间至10月6
日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先
后发布新房市调控政策,后又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷,再加
上严格房市管理的惠州,使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个。




31

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(二)调控政策:

短期调控和长效机制

2016年7月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”。
2016年8月底,央行为去杠杆重启14天逆回购,随后又重启28天逆回购,加大
MLF操作力度,锁短放长,拉长期限提高资金成本,相当于隐性加息。2017年1
月央行正式上调MLF操作利率。
2016年国庆前后,房地产调控政策密集出台。自2016年9月30日晚间至10月6
日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先
后发布新房市调控政策,后又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷,再加
上严格房市管理的惠州,使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个。




31

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

历次房地产调控:
反思、抉择和展望




33

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

过去近20年来,房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复,先后动用
了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具,但越调越涨,北上深一线
城市房价排在全球前列,其中经验教训值得深思。




34

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

(一) 调控的政策工具及效果

房地产市场是受政策影响较大的市场,市场的波动通常与政策的调整紧密相关,房地产政策主 第
要包括土地、金融、财税政策,对房地产市场的影响,路径和效果各有不同。 一
1、货币政策直接影响购买力。 期
房地产短期看金融,首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发,
资产配置需求强烈,叠加首付比例和贷款利率降低,购买力提升,房地产需求迅速释放。 35
货币宽松一般会刺激房价回升,时滞3个月以上,货币紧缩传导至房价的时间因城市而异,在
3-12个月之间。
货币宽松对刺激房地产具有立竿见影的效果,根据历年经验,当房价出现实质下跌时,调控政
策会松绑,进行货币层面上的刺激可以在较短时间内刺激需求,使房市回暖。
货币紧缩并不能对抑制房价过快上涨起到决定性的作用。
如果总需求旺盛,货币紧缩也难以改变上涨趋势,但如果总需求低迷,货币紧缩会对房价下滑
起到助推作用。
2、土地政策对不同城市效果不同。
中国一二线城市房地产市场和三四线城市存在较大差异。在三四线城市土地大量供给的同时,
部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。
北京土地购置面积在2002年达到顶峰,后明显下降。到了2011年,只有2002年24.2%的土
地购置面积。土地供给减少,人口流入增多,必将带来房价的上涨。
目前中国一线城市短期内可用于开发的土地严重不足,是造成房价上涨预期的主要原因。同时
地方政府严重依赖土地财政,有意压低土地供给以期卖出高价,土地成本的高企导致开发商不
得不以更高的价格进行出售楼盘。有些开发商从政府手中拍到土地后不积极开发,而是等待土
地升值后转手卖掉,甚至有些开发商在楼盘建好后捂盘惜售,使有效的土地供给没有及时转化
成有效的房屋供给。
3、财政政策直接影响市场供应。
税收政策直接影响房地产交易量,营业税、个人所得税、契税的优惠、减免,对增加房地产供
应有直接影响。土地增值税的征收和计算,也直接影响开发商的推盘节奏。

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

2005年以来,房地产交易环节的税费作为一个调控政策,最初是为了抑制投机投资性需
求,2008年后也作为一种鼓励住房消费的政策。
从效果来看,税收政策并不能抑制房价上涨,但是对交易量影响较大。
增加交易税会传导到房价,但会对交易量有负面影响。
4、“限购”等行政措施短期影响直接。
2010年中国开始把限购作为一个抑制投机投资性需求的重要调控政策。
从效果来看,短期限购政策对房地产成交量影响显著,但是也导致了一些“假离婚”等其他的
社会问题。且限购一取消,房价将迅速上涨,并未解决根本问题。

(二) 历次房地产调控的反思

1、重抑制需求,轻增加供给。
现有政策中,如“提高首付比例”、“提高贷款利率”、“限购”、“限贷”、“二手房交易
征税”等政策,都是为调整和控制市场需求,但需求的压制是暂时的,刚性需求的存在,投资
获利的机会都使得消费者在调控松绑时投入到购房大军的人群中。所以,这些政策只是将消费
者的需求强制性延后,并没有有效的解决房价增长的问题。这些政策对于炒房和投资者有一定
的遏制,但也给刚性需求的消费者带来了更多的经济负担。
2、经常使用行政手段,市场机制不完善。
房地产行业有其市场经济的运行特性,需要建立能平衡供需,抑制投机,促使资源有效利用的长
效机制。但现有政策多通过行政指令进行调控,政策在实际实施中,很难落到实处。开发商和
地方政府,会将行政指令曲解,如二手房交易征税导致了税负转嫁,反而推高了房价;外地人限
购政策催生了与本地人假结婚的结婚潮等。房地产作为一个市场体系中的产业,要遵循市场调控
的机制,单纯的依靠行政指令,达不到调控的目的。
3、货币超发使得房地产越来越货币金融化,而脱离居住属性和居民收入基本面。
过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求,商
第 品属性),另一部分可以用货币超发解释(投机需求,金融属性)。由于中国城镇化速度、居




36

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

民收入增速和货币超发程度(M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体,造就了中国房
价涨幅冠全球。2014-2016年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入,房地产越
来越货币金融化。
4、土地是地方财政的保障,同时也成为了高房价的推手。
高地价推高房价。在房地产开发总成本中,土地成本占直接成本的比例高达 58.2%,成为地
方政府财政收入的主要来源。由于地方政府对土地财政的依赖,天然追求土地出让收入最大
化,成为高房价的重要推手;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献,但
也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用。

(三) 促进房地产持续健康发展:
从短期调控到长效机制,从限制需求转向供给侧改革

1、增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希望 第
于刺激重归高增长的泡沫风险。 一
住房市场具有非常明显的阶段性特征,增速换挡期,住宅投资从高速增长步入平稳或下降状 期
态,从数量扩张步入质量提升,从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大
都市圈迁移”。
房地产政策应适应新发展阶段的特征,避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道,否则将形成
泡沫酝酿金融危机,日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶
段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率,更注重区域差异。
2、必须建立起比较完善的住房法律体系。
通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国
的主要经验,对我国有很大的启示。
在我国《城市房地产管理法》基础上,应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障
房法》等各项专门法律,构建完整的住房法律体系。
借鉴德国经验,法律首先要明确住房的居住属性,“房子是用来住的,不是用来炒的”,强化
对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。

37

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

其次,要构建租户和购房者利益维护机制。
对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为,法律要明确严厉的处罚措施,以法律形式
遏制漫天涨价行为。同时,要建立独立的房地产价格评估机制,对不同地段、不同类型的住房
必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。
3、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。
从国际经验看,首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。
购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象,短期内易推动房价过快上涨。可研究和
探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策,以稳定购房者预期,
避免购房需求短期内提前释放。
为减少通胀水平对贷款利率的影响,中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行,通过与通胀水平
挂钩,使真实贷款利率长期不变。
4、建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。
长期以来,中国政府长期实施“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的中小城镇化
战略,与人口向大都市圈集聚的趋势背离,人口城镇化与土地城镇化明显背离,土地供给向三
四线城市倾斜,但人口向大都市圈集聚。由此形成了人地分离、土地供需错配,这是当前一线
和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。
解决之道不是控制需求的短期调控,而是建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机
制,其中政策重点是:以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城镇战略;适时重启跨省换
地,实行跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩;加快推进一线和热点二线城市低效工业用
地转居住用地;加快推进一线和热点二线城市农村集体建设用地入市;完善一二线大都市的城
市规划、产业布局和轨道交通,改善出行效率;严格控制投资投机性需求,对炒房征收重税。
5、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。
在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式,与国有土
地同等入市、同价同权,增加住宅用地供应主体,提高重点城市土地供给弹性。推动“多规合
一”试点,逐步把农村集体建设用地的建成区,以及一些城中村,纳入城镇化规划,统一建筑
第 标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。




38

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

6、逐步推动土地财政向房产税的转型。
由于地方政府对土地财政的依赖,天然追求土地出让收入最大化,成为高房价的重要推
手;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献,但也要正视地价推高房
价、拉大财富差距等负面作用;土地财政难以持续,出路在于建立房产税、消费税、个人
所得税等地方主体税,这涉及深层次的经济乃至政治改革,不动产实名制和金融实名制是
现代国家治理的基础。

(四) 新一轮房地产调控的展望

2015-2016年在货币放水、政策刺激下,一二线房价暴涨。2016年10月新一轮房地产调控 第
政策出台,销量大幅回调,房价涨幅放缓。 一
12月中央经济工作会议强调建立房地产长效机制。 期

“去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”
“要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,
提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险”。未来房地产调控将始终处于高压姿
态,对于环比价格上涨的热点城市将不断加码限购限贷政策,否则地方政府将被问责。
“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投
资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,严格
限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性,否定了投
资投机属性。
“要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责
任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和
低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”。表明中央决
心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题,大都市圈战略日渐清晰,小城
镇化战略或退出历史舞台。

39

TANG KAN 呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果

本轮房地产调控效果
关键看长效机制能否有效建立

1、近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,
其中平均上涨24个月,调整12个月。
2、当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价将调整到2017年
底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。
3、10月调控以来,房地产销量大幅回落。
4、由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制
建立不理想,2017年下半年-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效
机制能够建立,尚有转机。




40

呕心沥血分享 | 过去20年中国房地产调控背景、政策及效果 TANG KAN

2017年房地产投资增速可能回落至
2%-3%

1、一二线城市面临补库存,三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。政策要求人
地挂钩,根据人口流动情况分配建设用地指标,对房价上涨压力大的城市要合理
增加土地供应。
2、2016年房地产开发投资增速为6.9%。从最近四年特别是最近两年的情况看,一
线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。
基于历史数据、现实情况及政策,2017年房地产投资增速可能回落至2%-3%左右,
二次探底。




41

颂唐机构(上海)

电话:021-50103599
传真:021-50103599
地址:上海市-闵行区- 七莘路3758号C栋303室
邮编:201100
邮箱:shanghaisongtang@songtang.net

颂唐机构(苏州)

电话:0512-87778998
传真:0512-89995899
地址:江苏省-苏州市-姑苏区-南环东路935号5楼
邮编:215011
邮箱:suzhousongtang@songtang.net

颂唐机构(无锡)

电话:0510-68791180
传真:0510-68791183
地址:江苏省-无锡市-滨湖区-五湖大道11号蠡湖科创中心南楼1617室
邮编:214100
邮箱:wuxisongtang@songtang.net

颂唐机构(南京)

电话:025-84327391
传真:025-84327319
地址:江苏省-南京市-玄武区-龙蟠路155号紫金联合立方3栋220室
邮编:210037
邮箱:nanjingsongtang@songtang.net

颂唐机构(合肥)

电话:0551-62648828
传真:0551-62648828
地址:安徽省-合肥市-包河区-望江路金中环广场C栋2105-2108室
邮编:230000
邮箱:hefeisongtang@songtang.net

颂唐机构(呼和浩特)

电话:0471-6249777
传真:0471-6249777
地址:内蒙古-呼和浩特-回民区-中山西路1号海亮广场A座2005室
邮编:010020
邮箱:huhehaotesongtang@songtang.net

颂唐机构(上海)

电话:021-50103599
传真:021-50103599
地址:上海市-闵行区- 七莘路3758号C栋303室
邮编:201100
邮箱:shanghaisongtang@songtang.net

颂唐机构(苏州)

电话:0512-87778998
传真:0512-89995899
地址:江苏省-苏州市-姑苏区-南环东路935号5楼
邮编:215011
邮箱:suzhousongtang@songtang.net

颂唐机构(无锡)

电话:0510-68791180
传真:0510-68791183
地址:江苏省-无锡市-滨湖区-五湖大道11号蠡湖科创中心南楼1617室
邮编:214100
邮箱:wuxisongtang@songtang.net

颂唐机构(南京)

电话:025-84327391
传真:025-84327319
地址:江苏省-南京市-玄武区-龙蟠路155号紫金联合立方3栋220室
邮编:210037
邮箱:nanjingsongtang@songtang.net

颂唐机构(合肥)

电话:0551-62648828
传真:0551-62648828
地址:安徽省-合肥市-包河区-望江路金中环广场C栋2105-2108室
邮编:230000
邮箱:hefeisongtang@songtang.net

颂唐机构(呼和浩特)

电话:0471-6249777
传真:0471-6249777
地址:内蒙古-呼和浩特-回民区-中山西路1号海亮广场A座2005室
邮编:010020
邮箱:huhehaotesongtang@songtang.net

点击阅读翻页书版本