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songtang 上传于 2017-12-20 10:19:51

唐刊_第十一期

2017年12月
总第11期

聚焦太仓房地产市场

Focus on Taicang real estate
market

出品人 / Producer
颂唐机构 / China`s Clory United

主编 / Editor
市场策略中心 / Marketing Strategy Center

美编 / Art editor
企宣管控中心 / Corporate mission control center

创新+专业+效率

=价值

Innovation+profession+efficiency=value

聚焦太仓房地产市场

Focus on Taicang real estate
market

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场





6

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

目录

CONTENTS

数据来源说明:本报告成交数据来源为太仓商品房网签
数据,由颂唐地产监测,并在此基础上剔除经济适用住
房、单位定向房后所得。
本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据最终
解释权归颂唐地产所有。

一 城市背景研究
二 宏观房地产市场研究
三 区域房地产市场研究
四 总结





7

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

PART. 1

城市背景研究

Urban background research





8

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

城市区位 urban location

中国经济最发达县市之一,上海都市圈的紧密圈层城市,区位条件较好,发展潜力较大。

太仓位于江苏省最南部、长江口南岸,是江苏省与上海市重要交通中心,区位优势
独特。
东北方向濒长江,与崇明岛隔江相望东南临上海市宝山区、嘉定区,西南连昆山市,
西北接常熟市。
陆域总面积约620平方千米,下辖6镇和1个街道办事处,分别为城厢镇、娄东街道办
事处、浏河镇、浮桥镇、沙溪镇,璜泾镇、双凤镇,全市总人口为94.7万人。

城市名片:

中国百强县第四 现代田园城市 德企之乡

是典型的江南水乡和苏南城市






9

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

城市概况 City summarize

作为距离上海最近的城市,受上海辐射影响,加快太仓市整体经济的发展步伐,有利于房
地产市场的发展。

太仓是一座江南名城。有着4500多年的文明历史,春秋时期,吴王在此设立粮仓,故
得名太仓,素有"锦绣江南金太仓"的美誉。
作为距离上海最近的城市,与上海长期以来形成的地域相近、人缘相亲、经济相融、语
言文化相通的“同城效应” 。太仓离上海近,成为上海的“后花园”。

城市荣誉: 太仓园林甲东南 2017年百强县市排名第七

锦绣江南金太仓





10

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

城市交通 urban traffic

长三角最南部交通枢纽,苏沪交通中心

太仓市是苏州市域发展最快的城市,在长三角中占据重要的交通地位,良好的交通基础进一
步提升了城市发展空间。

公路 拥有全国县级市最大的公共汽车客运站,交通四通八达,现过境的干线公路
有204国道与339、338省道

轨道 上海地铁11号线-嘉定北站到太仓市区有太嘉快线连接,用时只需20分钟

航运 太仓港区的国际客运站现已开通由太仓港发至日本下关港,台湾基隆港、台
中港等地的客货运专线,太仓全境河道密布,水上交通便利

机场 太仓到上海仅半小时车程,可乘11号地铁或班车至虹桥机场






11

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

城市人口 urban population

近年来太仓市户籍人口整体结构保持稳定增长,增长幅度较小,平均保持在0.5%左
右,2016年年末户籍人口为48.3万人,仅增长0.71%

近年来太仓市户籍人口整体呈现持续增长态势,但增长幅度较为缓慢。
2016年年末时太仓全市户籍人口总数为48.3万人,仅增长0.71%。

2016年末户籍人口48.30万人,比上年增加3428人;其中,男性23.36万人,女性
24.94万人。人口出生率为7.9‰,死亡率为7.5‰,自然增长率为0.4‰;年末常住人
口71.20万人,城市化率为66.90%。

数据来源:太仓统计公报





12

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

城市总体经济 Urban Macro-economic

城市GDP总额保持稳定增长态势,但增长较为缓慢,2016年年底达1155.13亿元,城
市经济整体平稳上升,为房地产发展提供基础保障。

近2012-2016年来太仓GDP增长均较为缓慢,增幅保持在5%左右,2015年增长率
有所下降,仅3.26%;虽近几年增长率有波动,但是GDP总量一直呈上升态势。
2016年底城市GDP总量达1155.13亿元,增长5%,太仓的经济情况呈现良好局
面;17年上半年GDP达625.64亿元,位列周边县级市第四位。

GDP总量

太仓17年上半年
GDP总量达625.64
亿元
位列周边城市第4位

数据来源:太仓统计公报





13

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

人均GDP Per Capita GDP

太仓市近年来人均GDP基本保持稳定,保持在15万元左右,2016年人均约16.25万
元,增长4.7%,超过全国平均水平。

太仓市人均GDP近年来增幅并不明显,2013-2016年,最高增幅仅有6.14%,
但整体仍保持增长态势,人民的生活水平逐渐提高,购买力不断增长。
2016年人均GDP达16.25万元,增长4.7%;17年上半年人均8.79万元,在
周边县级市中排名第3位,城市目前处于高速发展周期,以改善型需求为主。

数据来源:太仓统计公报






14

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

收入水平 Income level

城市居民人均可支配收入和社会消费品零售总额均保持稳定增长的态势,收入和消
费能力的不断提高,表明房地产购买力的不断增强。

近年来太仓市人均可支配收入保持稳定增长态势,增长率均在8%左右,2012年增长
率达到13%,为近几年来最高,2013年开始增长放缓,但整体一直保持上升趋势,促
进房地产购买力的进一步增强。
近年来社会消费品零售总额不断增长,增长率均 在 9 % 以 上 ,其中2012年增长率达
16.7%,2016年消费品零售总额达287.31亿元,预示着太仓市民的消费能力不断提
高,社会经济整体良好。

数据来源:太仓统计公报






15

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

产业结构 Industrial structure

产业结构不断优化,将逐渐形成以服务业为代表的第三产业为主导的经济结构,加快
城市各方面发展,促进了房地产的购买能力提升。

石油化工、机电、纺织、原材料、精密仪器、轻工食品六大支柱产业对全市工业经
济支撑作用进一步加强,加快太仓市综合实力的提升发展。
太仓市三大产业近年来不断增加,仍以第二产业占主导地位,但第三产业增幅明
显,有赶超第二产业的趋势,随着时间推移,产业结构不断优化,这对整个太仓市
商业和住宅市场的发展有明显的促进作用。

第 数据来源:太仓统计公报





16

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

城市规划 urban master planning

太仓城市总体布局结构为“双城三片”,城市重点向东发展,延续南向发展态势,控
制城市向西蔓延,优化北部空间布局。

市域空间层面上,规划形成“中心城区——镇——村庄”的城乡体系和“双城三
片”的市域空间结构,“双城”指由主城与港城构成的中心城区,“三片”指
沙溪、浏河、璜泾。
主城主要统筹城厢、陆渡、新区、双凤和南郊,实施“东拓、南延、西控、北
优”的空间发展策略,重点向东拓展发展空间,延续南向发展态势,控制城市
向西蔓延,优化北部空间布局。






17

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

城市背景结论: 城市区位:南太通仓处市于位沿于江
海苏经省济最带南与部长、江长经江济口带南
太仓是苏州所辖的县级 T岸型,结是构江交苏汇省点与,上区海位市重
市,紧邻上海嘉定区, 突要出交,通具中有心较,好区的位发优展势独
受其辐射影响,经济发 潜特质,地理位置优越,良好
展迅速,且随着交通系 的区位优势对促进城市的
统的不断改善升级,城 快速发展具有重大意义
市发展步伐加快,整体
经济实力良好,居民收 经经济济发发展展::近城年市来经城济市实力
入水平不断提高,产业 G良D好P增,长城速市度G有DP所总放额缓保,
结构的不断优化等,促 但持整增体长仍态保势持;稳居定民增收长入态水
进房地产市场发展。 势平,和经消济费发水展平较逐为渐良提好高,,
为为房房地地产产购发买展力提起供到良一好定的
第 支经撑济作支用撑

一 城城市市规规划划::依总托体原城有市城空市间总
期 体结布构局为打“造双成城“三一片主”三,副城多
18 点市”重的点市向域东城发镇展体,系延空续间南结
构向,发重展点态向势东,、控南制方城向市发向展
,西整蔓合延西,、优北化方北向部,空优间化布沿
江局,,形促成进带城状市城整市体布地局位形以态
及城市经济全方面发展

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

PART. 2

宏观房地产市场研究

Macro housing market research





19

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场 Investment in housing

房产投资

近房地产开发投资逐年增加,占比呈现相对稳定态势,2016年房地产市场投资占固定
资产投资20.37%,房地产市场发展良好。

2012-2014年来太仓市固定资产投资保持增长,但2015-2016年投资额持续下
滑,16年固定资产投资465亿元,下降7%。
2012-2016年来太仓市在房地产行业投资量相对稳定,15年有所下滑,但16年房
地产投资占固定资产的比重达20.37%,发展处于良好阶段。

数据来源:太仓统计公报






20

土地市场 聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

The land market

2016年太仓市住宅类土地成交面积同比小幅下降,但成交楼面价大幅上涨,增长
98.73%,创历年新高。

2016年太仓住宅类土地楼面价4217元/㎡,同比增长98.7%;2013-2015年土地
成交金额保持稳定,16年成交金额大幅上涨,增长72.8%。
太仓是住宅类土地成交面积49.6万方,下降17.6%;新区楼面价最高,达9151元/㎡,
其次为科教新城6800元/㎡。

数据来源:太仓统计公报






21

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场 Completion analysis

施竣工分析

太仓市2014年商品房施竣工面积均有所下滑,且幅度较为明显,16年施竣工面积
比为7.96,未来市场潜在库存量较大。

2013-2015年太仓商品房施工面积持续下降,2014年下降15.29%,较为明
显;2016年施工面积为532.32万㎡,增长8.18%。
商品房竣工面积近年来处于上下波动状态,2014年处于低谷期,仅竣工
38.88万㎡,下降56.42%;从历年来施竣工面积比来看,太仓商品房市场潜
在库存量较大。

2016年商品房新开工面积160.00万平方米,增长43.0%;施工面积532.32万平方
米,增长8.2%;竣工面积66.89万平方米,下降3.5%。

数据来源:太仓统计公报





22

商品房供求 聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

The supply and demand

商品房供求近两年来保持供不应求的局面,2016年供求比为0.8,楼市较好,可有
效的减轻去库存压力。

2012-2014年商品房供应量保持稳步递增,2015年有所下降,2016年新增供
应量再度上涨,增长56.18%。
2014年以来商品房成交量呈现持续递增态势,但近两年均出现供不应求的局
面,2016年供求比为0.8,楼市较好。

数据来源:太仓统计公报






23

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

住宅供求情况 Housing supply and demand

商品住宅2016年1-8月住宅市场处于供不应求的状态,10月限购之后市场进入供
大于求的局面,但成交均价整体处于增长态势。

2016年成交波动较大,5月成交量最多,10月限购后成交量急速下滑。
2016年1-8月住宅市场处于供不应求的状态,10月限购后,市场进入供大于
求的状态。
全年住宅市场成交均价整体处于增长态势。

数据来源:太仓统计公报





24

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

宏观市场结论: 城投市资区情位况:南房通地处产于投沿资总
海额经逐济年带增与长长,江2经01济6带年占
2016年房地产投资占 T固型定结资构产交投汇资点比,重区增位长幅
比增加,整体市场处于 突度出明,显具,有达较20好.3的7发%展,房
良好发展状态,土地市 潜地质产市场发展良好
场成交有所下降,商品
房近两年来处于供不应 经商济品发房展市:场近:年商来品城市房 近
求的状态,有效的减小 G两D年P增呈长现速供度不有应所求放的缓局,
房地产市场库存去化 但面整,体2仍0保1 6持年稳供定求增长比态达
压力。 势0.,8,经楼济发市展较较好为,良成好交,明
为显房增地长产,购市买场力去起库到存一压定力
支减撑小作用

城住市宅规市划场::依太托仓原住有城宅市市总
体场布2局0 1打6造年成1“-一8 月主三住副宅多
点市”场的处市于域供城不镇应体系求空的间状结
构态,,重1点0 月向限东购、之南方后向市发场展
,进整入合供西大、于北求方的向局,面优,化但沿
江成,交形均成价带整状体城处市布于局增形长态
态势






25

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

PART. 3

区域房地产市场研究

Regional real estate market research





26

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

板块概况 Plate profile

全市房地产市场划分为三大板块,其中市区板块为太仓市主城区,房地产市场发展
早,项目集中,价格领先;其他两区处于发展中,项目较少。

市区板块:是太仓主城区,生活配套最为成熟,房地产市场发展最早,在售项目集
中,房价亦领先其他各区。
市北板块:位于太仓市区北面,以沙溪为主,房地产市场发展较迟,目前区域内在售
项目很少。
市东板块:以浏河、浮桥、港区为主,得益于沿江开发的机遇,吸引房产商投资开
发,房地产市场发展较快,但价格仍低于主城区。






27

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

板块特征 Plate characteristic

市区板块位于太仓市中心,目前区域内配套完善,住宅市场多以小高层和高层为
主,房价领先其他各区域。

市区板块 板块特征情况 市东板块

市北板块






28

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

板块特征 Plate characteristic

本版块目前在售住宅产品多以小高层、高层为主,价格多集中在12000元/㎡左右,
区域内配套有待完善,但基本可满足居民日常生活。

市区板块 板块特征情况 市东板块

市北板块






29

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

板块特征 Plate characteristic

市东板块沿江发展,板块潜在升值空间巨大,目前区域内在售项目主力产品以刚改
2房和3房为主,售价多在11000元/㎡。

市区板块 板块特征情况 市东板块

市北板块






30

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

热销面积段 Sales area of section

太仓市房地产市场2房热销面积段为89-115m2,3房面积段集中在120-134m2,3房以
上产品热销面积段区间在140-156m2。






31

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

热销总阶段 Total stage of sell like hot cakes

在售住宅2房产品的主力总价段集中在120-145万元,3房产品总价段在140-170万元
之间, 3房以上产品热销总价段多在180-200万元。






32

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

板块综合评定 Plate comprehensive valuation

根据市场发展现状而言,太仓市区板块目前发展最好,其次是市北板块,市东沿江,
发展迅速,市场潜力巨大。

市场上小高层、高层为主,其次都会配以一定比例的低密度产品。
客户以首次置业及首次改善置业为主,偏好刚需型二房和功能型三房,
凸窗赠送较多,阳台算一半面积最为多见,部分楼盘赠送入户花园。





33

重点个案研究

Focus on a case study

碧桂园·珑庭

该案例为市北板块区域内热销项目,可为房地产市场研究提供参考

高知名度 /High-profile
产品规划 /product planning
区域热销 /Selling projects

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

销售分析 Sales Status 碧桂园·珑庭

在售住宅项目为均价在7500元/m 2的精装产品,月均去化约250套,还剩余180套尚
未开盘, 其 中 30套为140平米四房,150套105平米三房。

目前在售高层产品主要以刚改户型为主,主力面积为105m 2和140m 2两种户型,均价为
7500元/m 2,总价在80-140万元之间。
本项目住宅总套数为680套,目前已去化约73.5%,月均去化约250套,销售情况很好,
现剩余180套尚未开盘。






36

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

项目概况 Project overview 碧桂园·珑庭

碧桂园·珑庭位于太仓市沙溪老镇区,住宅总建筑面积约7.91万㎡,项目规划为12栋
15-16层高层住宅,致力于打造沙溪镇高品质居住区。

本项目位于沙溪镇白云路沙溪二小南侧,北临银溪路,南靠金溪路,西靠白云北路,东
靠沙北路。
本项目总占地面积46666平米,总建筑面积79100平米,由 12栋15-16层的高层组成。






37

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

生活配套 living facility 碧桂园·珑庭

项目周边生活配套设施齐全,多集中在本项目南面,1公里范围内所包含的生
活配套极大程度上满足居民的日常消费需要。

生活配套:
超市:庆丰超市、君来廉价超市
购物:如海购物广场、太仓永久商业广场
学校:沙溪一中、沙溪高级中学、沙溪镇第一小学、白云幼儿园
医疗:太仓市沙溪人民医院、银湖医院
休闲:沙溪镇全民健身中心、沙溪中心广场






38

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

交通配套 Traffic and supportin 碧桂园·珑庭

本项目周边道路体系完整,靠近多条主干道,通达性好,且距离500米内有多条
公交线路,出行乘车来往市区较为方便。

项目靠近多条主干道,通港路直达港区,沈海高速可便捷抵达上海、苏州、南通
等地,白云路15分钟可达太仓新城核心区域。
项目周边公交线路将近十条: 123路、301路、204路、205路、206路、401
路等,出行乘车非常方便。






39

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

产品分析 Type analysis 碧桂园·珑庭

项目在售产品为105平米三房和140平米四房两种刚改户型,户型方正,多飘窗设计,
附加值高,赠送面积在10-15平米。

105m 23室2厅1厨2卫:格局方正,南北通透,明亮舒适,南向套房主卧,配独
卫,专享私人空间,多飘窗设计,空间利用率大。
140m 24室2厅1厨2卫:房型方正,四开间朝南,大开间客厅与餐厅,开阔大气,
赠送面积约15m 2,一梯一户。
精装标准:1000元/m 2

105㎡3室2厅1厨2卫 140㎡4室2厅1厨2卫






40

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

客户分析 Customer analysis 碧桂园·珑庭

项目客户多为沙溪本地为提高生活环境的购房人群,其次是上海嘉定、宝山
等区域以及苏州以度假及投资为目的的人群,市区外溢客户占少量。






41

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

Regional market summary

【 市场小结 】

板块划分:全市房地产市场划分为三大板块,其中市区板块为
太仓市主城区,房地产市场发展早,房价领先全市;市北板块
内配套有待完善,目前在售项目较少;市东板块沿江,发展迅
速,未来潜力巨大。
产品情况: 太仓市房地产市场2房热销面积段为89-115m 2,总
价段为120-145万元;3房面积段集中在120-134m 2,总价
段集中在140-170万元;3房以上产品热销面积段区间在140-
156m 2总价段在180-200万元之间。
客户情况:房地产市场客户多为太仓市本地居民,其次是上海
嘉定、宝山等区域受上海高房价挤压人群,以及苏州下辖的常
熟、昆山等市县购房客户。





42

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

PART. 4

总结

Summarize





44

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

城市背景总结 Urban background summary

城市区位 佳

位于江苏省最南部、长江口南岸,是江苏省与上海市重要交通中心,
区位优势独特。

经济发展 稳

整体经济呈稳定发展趋势,市场处于以刚改需求为主。

城市规划 优

城市的优良规划将促进城镇化进程,加速房地产发展。

太仓是江苏省与上海市重要交通中心,区位优势明显,更大
程度的促进城市发展,城市近年来经济持续增长,全市财富
人群不断增加,人民可支配收入及消费水平提高,促进房地
产购买力的提升。






45

TANG KAN 聚焦太仓房地产市场

宏观市场总结 The macro market summary

增房地产投资

2016年房地产投资增长明显,未来市场竞争激烈

土地成交 降

土地市场成交量有所下降,开发商拿地持谨慎态度

火商品房市场

近两年来太仓商品房市场呈现供不应求的局面,2016年供求比为0.8,
成交火爆

随着2016年利好政策的频繁出台,促进太仓房地产市场
的成交,商品房市场逐步回暖,成交量上升明显,库存压
力相对减少,加之周边城市限购政策加紧,购买力逐渐流
入市场。






46

聚焦太仓房地产市场 TANG KAN

板块市场总结 Plate market summary

板块发展
市区板块发展成熟,配套设施齐全,市场认可度高
市北板块以沙溪为主,配套有待提升,目前在售项目较少
市东板块位于城市发展主轴上,房地产市场发展较快,未来潜力巨大

产品情况
住宅市场主要以2房在89-115m 2刚需型户型,以及3房120-
134m 2为主的刚改型产品,4房多以140-156m 2为主

客户特征
客户多以太仓市本地居民刚改置业为主,其次是上海嘉定、宝山等
区域受上海高房价挤压人群,以及苏州下辖的常熟、昆山等市县购
房客户

随着一二线城市限购政策的继续实施,以及紧邻上海受其辐
射影响,房地产市场发展迅速,引入更多外来购房者,整体
的市场结构正步入由目前以刚需为主的市场向以改善为主导
以及部分投资为目的的市场。





47

只有将每一方面都做到完美

成功才能实现最终的

根据现实情况灵活的调整策略

关键也将成为项目成功的

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