项目运营手册（1.0）深圳市美易家商务服务集团股份有限公司运营指挥中心二〇二四年一月1

引 言

为提高管理效能、提升服务品质、健全业务系统性培训资料，美易家集团运营指挥中心整合并优化了现行的各项工作标准、机制、指引以及通知，梳理制定了本手册。本手册以项目筹备期、集中交付期、集中装修期、稳定运营期等物业管理生命周期为主线明确了各阶段的100项关键运营任务以及相关工作指引、培训资料，进而提升项目系统化管理能力以及抗风险能力。同时围绕客户主要服务触点，针对不同业态，明确了120项标准打造要求，为不同需求的客户群体提供个性化、高质量的服务体验，提升客户满意度，助力公司标准化、精细化、高效化管理。

2

目 录

一、生命周期关键运营工作指引......................................................................................04-1901 项目筹备期 .............................................................................................................................................06

02 集中交付期 .............................................................................................................................................10

03 集中装修期 .............................................................................................................................................13

04 稳定运营期 .............................................................................................................................................15

二、业态分类及标准打造要求.........................................................................................20-9601 业态分类与等级定义 ...............................................................................................................................21

02 商务类标准打造要求 ...............................................................................................................................22

03 住宅类标准打造要求 ...............................................................................................................................57

3

4

物业管理生命周期关键任务一、项目筹备期

（1）签订前期介入物业服务合同

（2）营销中心服务人员上岗培训

（3）完成招投标、签订前期物业服务合同

（4）完成承接查验

......二、集中交付期

（1）交房筹备小组成立

（2）交房倒排计划编制

（3）交房流程及人员培训

......

三、集中装修期（1）制定装修管理方案（2）装修动线打造（3）成品保护

......四、稳定运营期（1）日常品质管理工作（2）企业文化工作落地（3）培训计划及落实......

100项l 物业管理生命周期时间轴

5

一

、筹备期6

筹备期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件1 [规划设计阶段]签订前期介入物业服务合同

前期介入工作小组成

立10个工作日前

一次性任务 区域/城市公司负责人1、《美易家物业前期介入作业指引》；2、《地产集团物业服务前期介入工作指引》；3、《美易家销配中心服务标准》。2 [规划设计阶段]成立前期介入工作小组 项目启动会的20天前 一次性任务 区域/城市公司负责人3 [规划设计阶段]获取项目规划建设等相关资料 项目启动会的15天前 一次性任务 前介工作小组负责人4

[规划设计阶段]明确物业服务前期介入相关前

介方案/计划

项目启动会当日 一次性任务 前介工作小组负责人5

[规划设计阶段]物业服务前期介入建议书的报

审及定稿

项目启动会后的5个工

作日内

一次性任务 前介工作小组负责人6 [营销策划阶段]服务策划及销配服务合同签订

营销中心开盘前两个

月

一次性任务 前介工作小组负责人7 [营销策划阶段]营销中心服务人员招聘到岗 营销中心开盘前45天 一次性任务

前介工作小组负责人/营销中心物业负责人8

[营销策划阶段]营销中心服务人员服装到位及

宿舍租赁

营销中心开盘前30天 一次性任务 营销中心物业负责人9

[营销策划阶段]分公司设立与备案及相关银行、

社保、公积金等开户

营销中心开盘前30天 一次性任务 营销中心物业负责人10

[营销策划阶段]销配阶段办公点落成，具备办

公及使用条件

营销中心开盘前20天 一次性任务 营销中心物业负责人7

筹备期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件11 [营销策划阶段]销配阶段开办物资到位 营销中心开盘前20天 一次性任务 营销中心物业负责人1、《美易家物业前期介入作业指引》；2、《地产集团物业服务前期介入工作指引》；3、《美易家销配中心服务标准》。12 [营销策划阶段]营销中心服务人员上岗培训 营销中心开盘前15天 一次性任务 营销中心物业负责人13 [营销策划阶段]前期物业服务方案确定 营销中心开盘前两周 一次性任务 前介工作小组负责人14

[营销策划阶段]完成招投标、签订前期物业服

务合同

营销中心开盘前两周 一次性任务 前介工作小组负责人15

[营销策划阶段]起草前期物业服务协议与业主

临时管理规约并印刷

营销中心开盘前一周 一次性任务 前介工作小组负责人16

[营销策划阶段]核定房屋销售合同、前期物业

服务协议中的收费标准及相关费用标准的签批

文件

营销中心开盘前一周 一次性任务 前介工作小组负责人17

[营销策划阶段]营销中心服务人员进行开盘彩

排

营销中心开盘前5天 一次性任务 营销中心物业负责人18 [施工建设阶段]成立施工介入小组 竣工验收前5个月 一次性任务 区域/城市公司负责人19

[施工建设阶段]将施工现场发现的问题以月报

的形式书面呈报给地产相关部门

施工建设阶段、竣工

验收前

每月 施工介入小组负责人8

筹备期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件20 [承接查验阶段]成立承接查验工作小组

竣工验收合格后、办

理交接手续40个工作

日前

一次性任务 区域/城市公司负责人1、《物业承接查验办法》；2、《地产集团新建物业承接查验工作指引》21 [承接查验阶段]确定物业承接查验方案 现场查验30日前 一次性任务

承接查验工作小组负责人22 [承接查验阶段]移交有关图纸资料 现场查验20日前 一次性任务

承接查验工作小组负责人23

[承接查验阶段]查验共用部位及共用设施设备、

解决查验发现的问题

物业交付17日前 一次性任务

承接查验工作小组负责人24 [承接查验阶段]确认现场查验结果 物业交付15日前 一次性任务

承接查验工作小组负责人25 [承接查验阶段]签订物业承接查验协议

现场查验结果确认后

的5个工作日内

一次性任务

承接查验工作小组负责人26 [承接查验阶段]办理物业交接手续

签订《物业承接查验

协议》10日内

一次性任务

承接查验工作小组负责人27 [承接查验阶段]完成承接查验备案 交接之日起30日内 一次性任务

承接查验工作小组负责人9

二、集中交付期10

集中交付期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件1

团队组建（项目负责人集中交付前90日到

岗；各部门主管、领班、人力行政专员、

综合收费员集中交付前60日到岗；基层员

工集中交付前30日到岗）

集中交付之日90日前 一次性任务 区域/城市公司负责人《美易家项目交房服务标准1.0》2 成立交付工作小组 集中交付之日90日前 一次性任务

区域/城市公司/项目负责人3 编制交付倒排工作计划表 集中交付之日90日前 一次性任务 项目负责人4 集中交付期内部交付筹备沟通例会

集中交房前90日至60日，

每半月组织不少于一次

内部沟通会;集中交房前

60日起每周组织不少于

一次内部沟通会

每半月/每

周

城市公司/项目负责人5 开发商沟通体系搭建 集中交付之日90日前 一次性任务

区域/城市公司/项目负责人6 首次交付项目预算编制 集中交付之日80日前 一次性任务 城市公司/项目负责人7 开办费用申请、开办物资采购 集中交付之日75日前 一次性任务 项目负责人8

交付资料的报批（业主手册、装修服务手

册、客户信息登记表、消防安全责任书、

维修基金使用预案等)

集中交付之日75日前 一次性任务 项目负责人9 项目各部门体系文件编写，包含管理制度

及流程确定等

集中交付之日75日前 一次性任务 项目负责人10

各项收费标准完成公司报批，如停车费、

装修管理费、装修押金、建渣清运费、敲

墙费、其他有偿服务费等

集中交付之日75日前 一次性任务 项目负责人11

集中交付期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件11

政府（当地物业主管部门、派出所、城管部

门、社区街道办等）及开发商相关人员外联

关系维护

集中交付之日60日前 一次性任务 城市公司/项目负责人《美易家项目交房服务标准1.0》12 多种经营计划制定（注意法规风险规避） 集中交付之日60日前 一次性任务 项目负责人13 停车场收费备案 集中交付之日30日前 一次性任务 管理部负责人14 银行开户、POS业务办理、数据导入、票据

准备等

集中交付之日30日前 一次性任务 财务/收费员15 物业用房落成具备办公条件 集中交付之日30日前 一次性任务 项目负责人16 员工服装申请到位 集中交付之日30日前 一次性任务 人力行政17 宿舍、食堂落成及布置，达到使用条件 集中交付之日30日前 一次性任务 人力行政18 集中交付流程确定 集中交付之日20日前 一次性任务 项目负责人19 集中交付人员到位 集中交付之日20日前 一次性任务 项目负责人20 集中交付培训 集中交付之日20日前 每周 项目负责人/部门负责人21 集中交付资料印刷 集中交付之日20日前 一次性任务 项目负责人22 集中交付演练 集中交付之日15日前 不低于两次 项目负责人/部门负责人23 整理并建立业户档案

集中交付期后7个工作

日内

一次性任务

项目负责人/客服部负责人24 制定零星交付流程并完成培训 集中交付期结束3日前 一次性任务 项目负责人25 整改问题跟进 集中交付期后 即时

项目负责人/工程部负责人

12

三、集中装修期13

集中装修期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件1 制定装修管理方案 集中交付之日60日前 一次性任务 项目负责人/管理部负责人《美易家装修管理服务标准1.0》2 制定项目成品保护方案 集中交付之日60日前 一次性任务 项目负责人/管理部负责人3 引进装修期多种经营，完成合作商家的确定

及合约签订

集中交付之日30日前 一次性任务 项目负责人4 装修动线打造 集中交付之日30日前 一次性任务 项目负责人/管理部负责人5 对外装修宣传资料的制作（装修指引、阳台

封装指引等）

集中交付之日30日前 一次性任务 项目负责人/管理部负责人6 违建预防管控方案制作 集中交付之日30日前 一次性任务 项目负责人/管理部负责人7 建渣场地及合同签订 集中交付之日30日前 一次性任务 项目负责人/管理部负责人14

四、稳定运营期15

稳定运营期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件1 晨会 8:30前 每日 除在岗人员外全员《美易家晨会做透标准执行手册》2 晨迎晚送（礼宾服务）/晨送晚迎

住宅：晨送7:30-8:30，

晚迎18:00-19:00；写字

楼：晨迎8:30-9:30，晚

送17:30-18:30

每日

项目负责人/各部门负责人/

岗位员工《礼宾示范岗服务指引》3 日检（岗前洗脸） 晨会结束后、上岗前 每日 岗位员工《周末义务劳动实施标准》4 保洁班前后会 晨会结束后 每日 保洁部门负责人/保洁员《保洁班前后会示范》5 周检 周二 每周 项目负责人/各部门负责人《周月检实施标准》6 周例会 周五 每周 项目负责人/各部门负责人《会议纪要》7 周末义务劳动 周六 每周 项目负责人/各部门负责人《周末义务劳动实施标准》8 月例会 25日前 每月 项目负责人/各部门负责人《会议纪要》9 月检 每月最后一周的周二 每月 城市公司负责人《周月检实施标准》10 月度安全日 10日前 每月 项目负责人/管理部门负责人《美易家品质检查之安全检查日工作要求》16

稳定运营期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件11 会操行动 5日前 每月 管理部门负责人《会操行动展示指引》12 保洁绩效考评 25日前 每月 项目负责人/保洁部门负责人《关于保洁人员薪酬及绩效考核办法试行的通知》13 业主顾问委员会 季度最后一个工作日前 每季度 项目负责人/各部门负责人《业主顾问委员会实施细则》14 品质季检 季度最后一个工作日前 每季度 区域负责人/区域运营负责人《美易家品质检查（评比）方案（试行发布版）》15 季度服务成果宣传 季度最后一个工作日前 每季度 项目负责人/客服部门负责人《区域级品质监评检查表》、《关于近期品质提升专项工作落实的强调要求》16 上门拜访（满意度调研） 半年最后一个工作日前 每半年 项目负责人/各部门负责人《上门访谈行动指引》17 次年预算的编制与报批

（含十件大事）

12月31日前

（以财务通知为准）

每年 项目负责人/各部门负责人《美易家集团预算模版》18 年度培训计划的制定 12月20日前 每年 项目负责人/各部门负责人《培训文件》19 年度演练计划的制定 12月20日前 每年 管理部门负责人《安全管理责任书》20 年度社区文化活动计划的制定 12月20日前 每年 客服部门负责人《关于社区文化活动下半年执行计划的通知》21 年度消杀计划的制定 12月20日前 每年 保洁部门负责人《保洁体系文件》17

稳定运营期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件22 年度维保计划的制定 11月15日前 每年 工程部门负责人《工程体系文件》23 [强电]电线、电缆、桥架月检 20日前 每月 工程部负责人/工程员24

[给排水]生活水泵、控制柜保养、水

管管网检查、阀门及水管井检查、化

粪池检查

15日前 每月 工程部负责人/工程员25

[电梯]电梯月检及保养（电梯机房、

井道/轿顶、层站/门、轿厢等）

10日前 每月 工程部负责人/工程员26 [暖通]室内机检查 5日前 每月 工程部负责人/工程员27

[消防]消防月检：消防主机检查、消

防管网检查、消防栓及灭火器检查、

喷淋系统及感应系统检查、消防接合

器检查、电梯迫降功能检查、消防对

讲电话检查、声光报警系统检查、疏

散指示灯及联动系统检查保养

25日前 每月 工程部负责人/工程员28 [弱电]安防主机检查保养 20日前 每月 工程部负责人/工程员29

[弱电]摄像监视系统检查保养、门禁

系统检查保养

20日前 每月 工程部负责人/工程员30

[水景]景观水系统、景观控制系统检

查保养

15日前 每月 工程部负责人/工程员31

[给排水]水管管网清理、阀门及水管

井保养

季度末月25日前 每季度 工程部负责人/工程员18

稳定运营期工作任务

序号 任务名称 时间周期 频率 督办对象支持文件32

[电梯]电梯季检及保养（电梯机房、

井道/轿顶、层站/门、轿厢等）

季度末月25日前 每季度 工程部负责人/工程员《工程体系文件》33

[消防]消防栓外部清洁、防火卷帘门

检查保养

季度末月25日前 每季度 工程部负责人/工程员34 [消防]防排烟系统检查保养 末月25日前 每季度 工程部负责人/工程员35 [强电]低压配电箱保养 半年末月15日前 每半年 工程部负责人/工程员36 [给排水]水质检测 半年末月15日前 每半年 工程部负责人/工程员37 [给排水]化粪池清掏 半年末月15日前 每半年 工程部负责人/工程员38 [强电]高压柜、变压器、低压柜保养 10月25日前 每年 工程部负责人/工程员39 [暖通]空调主机保养、风机盘管清洗 每年末月10日前 每年 工程部负责人/工程员40 [暖通]风管及水管保养 每年末月10日前 每年 工程部负责人/工程员41

[电梯]电梯年检及保养（电梯机房、

井道/轿顶、层站/门、轿厢等）

有效期届满前1个月提出申

请

每年 工程部负责人/工程员19

20

业态分类与等级定义

类别 等级划分 定义（参考）商务类

写字楼

甲级写字楼

1、属地相关评定结果；

2、商务楼宇位于城市商务区、最大业主持有量＞50%、地上办公建筑面积应大于或等于30000㎡且入驻率应不低于50%；（其他细项等级划分参考见附件）乙级写字楼

1、属地相关评定结果；

2、商务楼宇宜位于城市商务区、地上办公建筑面积应大于或等于15000㎡且入驻率应不低于50%。（其他细项等级划分参考见附件）普通写字楼

1、属地相关评定结果；

2、地上办公建筑面积低于15000㎡；3、未达到甲级、乙级写字楼定义标准。（其他细项等级划分参考见附件）商业 商业街、商铺、集中商业

住宅类

顶豪住宅

1、属地相关评定结果；

2、容积率＜0.7且绿化率＞35%；3、物业费≥6元/㎡/月。高端住宅

1、属地相关评定结果；

2、容积率0.7-1.5且绿化率30%-35%；3、物业费2.5-6元/㎡/月.普通住宅

1、属地相关评定结果；

2、容积率＞1.5且绿化率≤30%；

3、物业费≤2.5元/㎡/月。

Ø1、公寓项目按照实际使用性质进行业态对应；

Ø2、满足上表中定义中的任一条件即可作为划分依据。

21

写字楼、商业 • 广场/外围 • 大堂 • 停车场 • 电梯及楼层 • 洗手间 • 物业服务中心 22

23

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 广场外围 高清摄像头

监控点及监控视角合理，无死角、无

移位、无遮挡，系统运行正常，监控

录像保存时间不少于1个月。

√ √ √√2 广场外围 公告栏

广场开阔地带安装公告栏不少于一个，

张贴温馨提示、重要通知、宣传海报，

公示内容及时更新及管理，避免外来

人员胡乱张贴。

√ √ √√3 广场外围 铁艺栅栏

外围易踩踏绿化带安装铁艺栅栏，定

期刷漆翻新。

√ √ OO4 广场外围 花箱

外围/总坪配置人车分离花箱，花箱植

物定期养护、更换，可栽种杜鹃、报

春、石竹、四季海棠等具有观赏性绿

植，基本材质为木质或不锈钢花箱，

选配项目可选用其他能达到展示效果

的材质。

√ √ OO5 广场外围 垃圾桶

外围/总坪显眼位置放置适量垃圾桶，

垃圾桶标识完整，地面做油污保护并

画定位线，如地方政府有垃圾分类相

关要求则按照要求设置分类垃圾桶。

√ √ √√（一）基础硬件配置

24

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业6 广场外围 行道树地基 外围行道树地基使用绿植覆盖、木板铺

设、鹅卵石装饰或其他美观方式装饰。

√ √ OO7 广场外围 示范岗亭

①适用范围：适用于有设置形象岗需求的商

业类项目。

②岗亭：深灰色（90%），三面玻璃（玻璃

面贴防撞条），参考尺寸

1500*1700*2800mm。LOGO印制于岗亭上

方，四面印制“花样年国际物业”LOGO。

③地垫：深灰色地垫，与岗亭颜色尺寸匹配。

④礼宾柱：黑金色，黑色柱体高980mm、

金色圆柱直径76mm，礼宾带黑色。

⑤空调：空调主机放置于岗亭背面，做好空

调水排放及管线隐蔽。

⑥灯光：岗亭内顶安装夜间灯光照明，选用

白色灯光。 OOOO8 广场外围 平衡巡逻车

配置两轮平衡巡逻车，侧面印制“花样年国

际物业”LOGO，用于日常巡逻或形象展示。 OOOO（一）基础硬件配置

25

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 广场外围 树牌

有特色、名贵的花草树

木制作植物树牌，采用

0.8-1.2mm不锈钢材质、

2-5mm亚克力丝印，

选配项目可选用其他满

足使用需求的材质制作。

√ √ OO2 广场外围

工程维修提

示牌

1、VI配置按公司最新

VI标准设计制作，各类

提示、警示标识齐全，

详见《花样年国际物业

VI手册》；

2、如因客观因素使用

标准要求之外的材质制

作VI标识的，需做到设

计内容及规格型号统一

规范。

√ √ √√3 广场外围

环境类提示

牌

√ √ √√4 广场外围

消防类提示

牌

√ √ √√5 广场外围

安全类提示

牌

√ √ √√（二）VI标准

26

27

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 大堂门前 门前绿植

常青景观树（南方榕树、北方富贵树

等）及花期较长的应季绿植（杜鹃、

报春、石竹、四季海棠、佛甲草等），

树高参考高度3m左右，根据项目场地

情况进行调整。

√ √ OO2 大堂门前 门前地垫

根据大堂门前区域，定制3M模块，铺

设面积可根据场地需求进行调整，选

配项目可选用其他满足使用需求的材

质制作。

√ √ OO3 大堂门前 服务水牌

加厚不锈钢水牌，原色，参考尺寸

80*60*125cm。

√ √ OO4 大堂门前 礼宾分流

大堂门口如需分流，可配置黑银色礼

宾柱（银色圆头及底座、黑色柱身）、

黑色礼宾带，保持干净、完好、美观。

OOOO5 大堂接待处 访客登记处 透明水晶，规格为18*30cm，印制公

司LOGO及“访客登记处”字样。

√ √ √√（一）基础硬件配置

28

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业6 大堂接待处 台花

以蝴蝶兰为主，蝴蝶兰支数可为5、7、

9、11支，黑色磨砂陶盆（始终以集

团最新要求为准）。

√ √ OO7 大堂接待处 名片盒

透明亚克力盒子，规格为12*18cm，

名片内容含公司名称、项目地址、联

系电话等信息。

OOOO8 大堂接待处 服务手册

透明亚克力盒子，规格：24*35cm六

格折页盒，可用于放置服务手册、宣

传折页等。

√ √ OO9 大堂“十大件” 大堂绿植

大堂摆放造型绿植，绿植品种、材质

结合大堂风格选定。

√ √ OO10 大堂“十大件” 休息区

如地产未配置休息坐凳，可根据大堂

风格及项目预算选配，供客户休息临

时使用。

OOOO（一）基础硬件配置

29

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业11 大堂“十大件” 礼宾车

配置金鼎、钛金色、不锈钢、静音轮

子礼宾车，便于客户物品搬运。

√ √ OO12 大堂“十大件” 信息公示

①智慧信息屏：可公示服务月报、安

全月报、租售信息、重要通知提示等，

同时可通过触摸进行楼层引导、平面

图等信息查询。

√ OOO②信息公示牌：立式水牌，印制公司

logo，可公示服务月报、安全月报、

租售信息、重要通知提示等。

O√ OO13 大堂“十大件” 便民服务柜

玻璃材质便民服务柜，柜内配置应急

药品、常用工具、针线包等便民物品

供客户免费使用。

√ √ OO14 大堂“十大件” 垃圾桶

用白沙造型，印公司、项目简称或

LOGO，可用花瓣或其他物品点缀。

√ √ OO（一）基础硬件配置

30

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业15 大堂“十大件” 背景音乐

分时段、分节气设置背景音乐，音量

40-60分贝之间，曲目每月更换不少

于1次。

√ √ OO16 大堂“十大件” 香薰机

大堂香薰机每日08：30-18：30开启，选择淡雅味香氛，有效去除异味，保

持空气清新。

√ √ OO17 大堂“十大件” 擦鞋机 放置于大堂较为隐蔽角落处。 √ √ OO18 大堂“十大件” 雨伞架、

伞套机

雨伞架、伞套机，印制公司LOGO。 √ √ OO（一）基础硬件配置

31

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 大堂 信封、名片

1、VI配置按公司最新

VI标准设计制作，各

类提示、警示标识齐

全，详见《花样年国

际物业VI手册》；

2、如因客观因素使用

标准要求之外的材质

制作VI标识的，需做

到设计内容及规格型

号统一规范。

OOOO2 大堂 防撞标识 √ √ √√3 大堂 定制雨伞 √ √ √√4 大堂 清洁消杀提

示牌

√ √ √√5 大堂

工程维修提

示牌

√ √ √√（二）VI标准

32

33

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 停车场外部 岗亭遮阳伞

可伸缩、双层防水布、棕色(电脑显

示色值RGB:89 70 62，广告制作色

值CMYK:67 70 72 29）印制公司

LOGO。

√ OOO2 停车场外部 废票箱

透明材质，箱体印制红字“废票箱”。

废票需加盖废票章，综合收费员定期

回收处理。

OOOO3 停车场外部 安全岛 四周刷黄黑警示漆，定期翻新。 OOOO4 停车场外部 人车分流隔离

根据车场出入口管理实际需求设置，

颜色与项目道闸主色调一致。防撞柱

高度75cm，防撞柱间隔不超过60cm。

OOOO5 停车场内部 消防沙池

设置于地下室出入口，用于防火、防汛及地

下室漏水等应急处理。消防沙箱体材料一般

为玻璃钢，箱体参考尺寸长120cm，宽60cm，

高60cm，箱内填满消防沙袋并整齐摆放，保

持干燥，设置醒目标识。另配置消防桶、消

防铲，用于铲装消防沙、清除障碍物、清理

现场及易燃物。

√ √ √√（一）基础硬件配置

34

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业6 停车场内部 垃圾桶

配置垃圾桶，地面设置黄色定位线；垃圾及

时清理，保持墙面、地面干净。

√ √ √√7 停车场内部 灭火器箱

按每50平米配置一具4KG灭火器进行，每个点位不少于2具。灭火器放在消

防灭火箱内，箱子盖板上方粘贴灭火

器使用方法，并按时月检。

√ √ √√8 停车场内部 监控

安装在地下室上方，可以实时监控地

下室车辆出入情况。

√ √ √√9 停车场内部 反光镜

镜面采用PC、耐撞击，镜背采用玻

璃钢制成，红色，便于观察过往车辆

动态。

√ √ √√10 停车场内部 车位地锁

安装于停车位，防止私家车位被占用，

地锁款式统一。

√ OOO（一）基础硬件配置

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序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业11 停车场内部 清洁设备

停车场配置清洁设备，机器代替人工，

提高清洁效率。

√ √ √√12 地下非机动

车停车场

悬挂式灭火球

集中停放区域上方配置适量悬挂式灭

火球，落实月检，保障设施完好、使

用正常。

OOOO13 地下非机动

车停车场

消防应急灯

配置消防应急与安全出口二合一指示

灯。

√ √ √√（一）基础硬件配置

36

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 停车场外部 交通禁令标志

设置限速、禁止鸣笛、禁止大货

车、禁止烟火、限制高度等交通

禁令标志。

√ √ √√2 停车场外部 公告栏

公示于设有收费人员岗亭的正面

（客户迎面），尺寸为可公示区

域的二分之一版面，参照公司VI

标准设计制作。有限行要求的城

市，项目可增加”明日限行”（选

配）服务提示。

√ √ OO3 停车场外部 车场收费标准

公示于岗亭正面（客户迎面）或

出入口侧面墙体，有收费人员设

置的岗亭，尺寸为可公示区域的

二分之一版面，无人员设置的岗

亭，尺寸为可公示区域整个版面。

√ √ √√4 停车场外部 投诉信息公示

安装于停车场出入口岗亭处，建

议材质工艺：3mm亚克力夹层

（双层）文字喷绘；参考规格尺

寸：270mm*140m。

√ √ √√5 地下停车场

内部

车牌

设置统一车辆吊牌，规范停车区

域，明确车位归属。

√ √ √√（二）VI标准

37

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业6 非机动车停

车场

指引标识

非机动车出入口设置指引标识，

指引车辆停放位置。

√ √ √√7 非机动车停

车场

安全标识

“有序停放，车头朝外”、“通

道进出口，禁止停放车辆”、

“贵重物品，自行保管”、“停

车时请谨慎慢行”、“看管好小

孩”等安全提示标语。

√ √ √√8 非机动车停

车场

禁烟标识

非机动车场禁止吸烟，设置禁烟

标识。

√ √ √√9 停车场 收费海报 1、VI配置按公司最新VI标准设

计制作，各类提示、警示标识齐

全，详见《花样年国际物业VI手

册》；

2、如因客观因素使用标准要求

之外的材质制作VI标识的，需做

到设计内容及规格型号统一规范。

√ √ OO10 停车场 路锥套 √ √ √√（二）VI标准

38

序号 点位/类别 名称 图片示例 备注

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业11 停车场 车位提示牌 1、VI配置按公司最新VI标准设

计制作，各类提示、警示标识齐

全，详见《花样年国际物业VI手

册》；

2、如因客观因素使用标准要求

之外的材质制作VI标识的，需做

到设计内容及规格型号统一规范。

√ √ √√12 停车场

停车场安全提

示

√ √ √√（二）VI标准

39

40

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 电梯内部 香薰

甲级写字楼项目原则上配置香薰机，

开启时间为工作日08:30-18:00。乙

级写字楼项目可配置香薰片，可以放

置电梯顶面通风或及空调出风口位置。

香薰选择清新淡雅气味。

√ √ OO2 电梯内部 监控

每部电梯必须配备监控设备，保持线

路畅通、画面清晰，能通过摄像头清

晰看到电梯轿厢内实时画面，监控画

面至少保存一个月。

√ √ √√3 电梯内部 梯控

如无门禁，建议交付前电梯统一加装梯控，

便于交付后装修管控和现场管理。刷卡提示

牌材质：不锈钢拉丝/亚克力。 参考尺寸大

小：长10*宽10*厚0.2cm 。安装位置：电梯

内门刷卡面板上方或下方。设计制作：以公

司VI标准为准，或结合项目本体标识风格、

款式制作符合项目自身特色的电梯标识。OOOO4 电梯厅 绿植

根据电梯厅大小增设1-2盆60-80cm高

度的常青绿植。

√ O×O5 电梯厅 垃圾桶

客梯垃圾桶放置在两部电梯中间，电

梯按钮下方位置；货梯垃圾桶放置于

靠墙位置。垃圾桶款式应参照电梯厅

整体风格及色调选配。

√ O×O（一）基础硬件配置

41

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业6 电梯内部

电梯轿厢

成品保护

如涉及钢结构搭建：须用钢板做成品保护，

地面标准为木条和多层板作为钢板地板的基

座，表面采用厚度为5mm的钢板覆盖做地面

成品保护；墙面标准为3mm的不锈钢T条及

不锈钢板做墙面保护。轿厢正前方左右两侧

张贴年检标识、乘梯须知、安全守则、线上

缴费二维码、400投诉电话等标识。（普写

及商业可选用其他材质，但需满足成品保护

需求，效果美观）

√ √ √√如不涉及钢结构搭建：地面材料选用防滑耐

磨强化地板、仿大理石地砖等进行铺装，厚

度参考为10mm；选用强化木地板、压木板

等进行装饰拼装，厚度和地面保持一致；轿

厢正前方左右两侧张贴年检标识、乘梯须知、

安全守则、线上缴费二维码、400投诉电话

等标识。（普写及商业可选用其他材质，但

需满足成品保护需求，效果美观）

√ √ √√7 电梯厅

电梯厅成

品保护

1、地面：统一使用1.2cm以上厚度的木工板

进行铺设安装，模板对接处，侧边缘用木条

进行固定，防止木板移动，禁止使用塑料薄

膜、地毯、石膏板铺设地面；

2、墙面：统一使用石膏板进行安装，并需要

使用木条对其进行固定、支撑；

整体装饰效果要求美观整齐，简约（具体详

见示图）；

3、注意事项：①成品保护安装避开上下班高

峰期、禁止影响客户办公、休息；②成品保

护安装时，注意公共设施完好性，禁止损坏，

公共设施、地面、墙面；③成品保护中，需

将楼层本体标识显露出，不允许遮挡。

（普写及商业可选用其他材质，但需满足成

品保护需求，效果美观）

√ √ √√8 楼层

楼层成品

保护

√ √ √√（一）基础硬件配置

42

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 电梯内部

特种设备使

用标志

亚克力盒参考尺寸为长10cm*宽

14.5cm*厚0.5cm，铜版纸特种设备

使用标志由特种设备检验研究院配发。

电梯轿厢内门按键面板上方， 距离地

面约170cm处居中。

√ √ √√2 电梯内部

特种设备编

号

不锈钢/亚格力（普写及商写可选用其他

材质但需满足使用及美观需求），长

10cm*宽5cm*厚0.7cm，特种设备编号标

志由特种设备检验研究院配发。安装于

电梯轿厢内门按键面板上方，距离地面

约170cm处，与特种设备使用标志平齐。

√ √ √√5 电梯内部

乘梯须知、

安全守则

不锈钢拉丝或亚克力（普写及商业可选

用其他材质但需满足使用及美观需求），

参考尺寸为长20cm*宽30cm*厚0.2cm，

安装于电梯内门按键面板上方，距离地

面140cm处，乘梯须知、安全守则标志

粘贴平齐。

√ √ √√4 电梯内部

投诉、缴费

二维码

不锈钢拉丝或亚克力（普写及商业可选

用其他材质但需满足使用及美观需求），

参考尺寸为长15cm*宽10cm*厚0.2cm ，

安装于电梯内门按键面板上方，距地面

130cm处。

√ √ √√5 电梯内部

安全服务提

示

透明磨砂贴，标识内容：严禁超载、

严禁吸烟、严禁拍打、 严禁靠门、严

禁扒门、严禁打闹碰跳、请勿用物品

挡门等（中英文双语），设置于电梯

轿厢内侧门距地面150cm处。

√ √ √√（二）VI标准

43

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业6 楼层

楼层消防疏散

示意图

1、VI配置按公司最新VI

标准设计制作，各类提

示、警示标识齐全，详

见《花样年国际物业VI

手册》；

2、如因客观因素使用标

准要求之外的材质制作

VI标识的，需做到设计

内容及规格型号统一规

范。

√ √ √√7 电梯外部 电梯标识 √ √ √√8 电梯外部 警示标识 √ √ √√（二）VI标准

44

45

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 卫生间十三大

件

服务监督牌

内容包括400投诉电话、物业服务中

心电话、洗手间清洁签到表、清洁人

员信息监督表。

√ √ √√2

卫生间十三大

件

大卷纸、擦

手纸

选用易清洁、耐老化款纸盒，纸品少

于五分之一及时补充。

√ OOO3 卫生间十三大

件

洗手液

悬挂/放置于洗手台旁，建议使用按压

式泡沫洗手液，节约用量，香味淡雅

为主。

√ √ OO4 卫生间十三大

件

垃圾桶及茶

渣桶

不锈钢材质，垃圾袋套筒不漏边，桶

内垃圾不超三分二容量，普写及商业

项目可选配其他满足使用需求及美观

的材质。

√ √ √√5 卫生间十三大

件

卷纸

纸巾盒保持关闭，纸巾盒及卷纸少于

三分之一及时补充。

√ √ OO（一）基础硬件配置

46

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业6 卫生间十三大

件

烘手机

安装位置与地面距离80cm，温度保

持于20-40℃之间。

√ OOO7 卫生间十三大

件

置物台

设置于纸巾盒侧面，方便使用，保持

干净整洁（如卷纸盒已有置物功能，

无需重复配置）。

√ √ OO8 卫生间十三大

件

艺术挂画

统一规格型号，挂画内容应与大厦整

体的风格保持一致，悬挂于入门显眼

位置。

√ OOO9 卫生间十三大

件

喷香机

悬挂在进门左/右上角墙面，根据人流

量设定喷香次数及间隔时间，喷香时

间设置为8:00-18:00，频次为15分钟/

次。

√ OOO10 卫生间十三大

件

绿植

洗手间台面、地面等配置绿植，数量

根据洗手间大小决定，一般不超过3

盆。盆器颜色及款式应与洗手间整体

风格保持一致。定期养护，保持绿植

鲜活茂盛。

√ √ OO（一）基础硬件配置

47

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业11 卫生间十三大

件

背景音乐

每月定期更换背景音乐，以舒缓音乐

为主。

√ OOO12 卫生间十三大

件

小便池香块

配置小便池专用尿斗香块，具有防堵

塞、防溅、除臭功能。

√ √ OO13 卫生间十三大

件

暖水宝

根据季节变换，每年11月至次年3月

使用暖手宝提供热水。

√ O×O（一）基础硬件配置

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49

序号 点位/类别 名称 图片示例 标准简述

配置要求（√标配，O选配，×无需配置）甲写乙写普写商业1 前台 前台背景墙

不锈钢立体字，“花样年国际物业”

中英文放第一排左上角，“**物业服

务中心”放第二排居中。

√ √ √√2 前台 前台

台面不高于1.1米，不低于0.8米。台

面尺寸、颜色可根据现场装饰色调、

场地大小调整。

√ √ √√3 前台 吧凳

采用造型转椅，颜色与前台台面匹配，

选用可调节高度吧凳，日常设置高度

为60-80cm，高度不能过低，将物业

服务中心前置于大堂的项目可选配。

√ √ √√4 前台 监控

前台区域安装监控或前台台面放置摄

像头，摄像对向客户来访区域，视频

保存不少于30天。

√ √ √√5 前台 前台兰花

根据前台空间大小或原有花盆尺寸，

摆放一盆7/9/11/13支的蝴蝶兰，置于

前台一边。

√ √ √√（一）基础硬件配置

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