中信建投新总部装修全过程项目管理 服务建议书

目 录

一、项目概况................................................................................1

二、项目难点分析........................................................................2

三、实施全过程项目管理的意义.................................................4

四、服务原则、范围、方式、内容.............................................6

五、双方主要权利和义务 ..........................................................10

六、组织架构及人员简历 ..........................................................12

七、公司简介及管理咨询项目 ..................................................17

八、服务费用及说明..................................................................22

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一、项目概况

中信大厦位于北京 CBD 核心地段，为金融总部办公大楼，

建筑高度 528 米，地上 108 层、地下 7 层（不含夹层），总建筑

面积约 44.7 万平方米。

中信大厦自下而上划分为十个区段，中信建投意向入驻的

新总部位于 Z6 区，建筑面积约 4 万平方米，其中：F59 层为空

中大堂兼预留餐饮层，F75 层为预留会议层，F76-F84 为预留标

准办公层，F85-F86 为预留行政办公层。Z6 区为大厦次高办公

区段，F75 层地面高度 355 米，F86 层地面高度 405.5 米，超过

北京其他大厦高度。

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二、项目难点分析

（一）超高层项目技术门槛高，垂直运力挑战大。

由于超高层建筑技术的前沿性、创新性，存在诸多国家现

行标准和规范无法覆盖的情况，类似于结构超限审查、消防性

能化设计等专家组专项论证设计成为了中信大厦技术标定的常

态化手段，累计达 386 次，并逐步形成了覆盖全专业门类的系

统性技术规格书，从安全、物理和化学性能、兼容性、测试和

验收等方面对设计标准、材料选材、设备选型、施工及验收等

作出详细技术规定，高于一般楼宇所采用的行业规范。

据我司不完全统计，仅项目建造过程中涌现出的发明专利、

工法、新技术或新产品应用等创新就多达 116 项，创世界之最

18 项、中国之最 13 项、北京之最 9 项，其技术复杂性、先进性

对二次装修和机电系统的设计和施工均提出了严苛要求。

并且，超高层建筑尤其高区段所面临的垂直运力瓶颈也将

极大考验项目管理者对工程进度的掌控能力。大厦内仅有 4 部

货梯可直达中高区，其中 2 部因卫生防疫要求不能用作装修施

工人员、物料和垃圾运输；剩余 2 部货梯需兼顾全楼的日常运

维、消防应急和施工使用，装修物料和垃圾运输仅在夜间，且

受电梯维保影响，实际运力非常紧张。

（二）地标建筑受政府管控严，现场施工管理难度大。

作为北京最高建筑，中信大厦施工安全、消防安全、政治

安全的重要性达到了空前高度。项目自开建以来一贯作为各级

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政府和建设、消防、安监等主管部门监督和日常检查的重点项

目、样板工程。报批报建、安全文明施工、疫情防控、消防监督

等各方各面都须打起十二分精神随时迎接考验。政策动向和各

种政府活动是项目策划必须要考虑的影响因素。

（三）高端客户对施工环境要求高。

作为高端金融总部办公大楼，楼内客户对大厦运行的“硬

件”和“软件”也毋庸置疑高要求。中信集团（Z7 区）、阿里巴

巴（Z5 区）均已进驻。本项目周期长、规模大，无论是对工程

施工噪音、振动、异味、粉尘的管理，还是场地协调、电梯调

配、机电系统衔接、联动调试等，都需要项目管理者精心组织。

（四）有机整合管理体系是重要的组织保障。

对于金融行业尤其上市企业，风险管控通常是制定内部决

策流程的重要考量。工程建设领域普遍采用“扁平化、专业

化”的组织架构，以及“攻山头、抢节点”的管理习惯，以此

来缩短决策链和强调目标管理，有利于项目快速推进。新总部

建设和搬迁工作任务繁重、时间紧迫，项目管理需要迅速弥合

行业差异，使参建各方发挥更强战斗力，这是项目投资、进

度、品质等整体受控的重要基础。聘请掌握项目特点、理解行

业差异、有经验、专业的代管方有助于提高成功率。

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三、实施全过程项目管理的意义

根据当前建筑市场环境，业主、设计、施工、监理等参建

各方的职责、约束不同，反馈到各自的成本、进度、质量等具

体目标并不完全协调统一，当缺乏行之有效的项目管控体系时，

投资超预算、工程延期、品质不达标等问题难以避免，一旦既

成事实，靠后期修补很难彻底解决。

业主作为工程建设项目的总组织者，是项目管理的源头和

核心。我国从 20 世纪 80 年代初期开始引进工程项目管理，从

项目经理负责制、工程监理制，到造价咨询、招标代理等专业

化服务，再到如今已非常成熟的代建制、全过程项目管理，实

践和市场证明，由专业化、职业化团队代替临时组建队伍进行

工程建设管理，能更有效地控制质量、工期和造价，降低业主

风险，保证业主资金的使用效率。

中信大厦体量大、投资额巨大、开发周期漫长、建造难度

大，项目自拿地起历经八年，在安全、品质、造价均受控的前

提下如期竣工，创造了国内超高层建筑开发建设速度新纪录。

我司拥有一支能力突出、高效敬业的项目管理队伍。另一方面，

由于大厦设计标准、规范要求、安防管控、技术先进性和复杂

性、运营管理难度高于一般楼宇，安防、消防、暖通、智能监控

等机电系统衔接和控制要求高，垂直运输压力突出，种种特殊

因素也增加了二次装修设计和施工的难度。

总部搬迁令人期待，又千头万绪。从项目策划、设计、招

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采、报建、工程实施、验收、交付到搬家入驻，一环扣一环；功

能需求、家具、软装、电器、绿植等等，方方面面不能遗漏。搬

迁工作的知识结构跨度大、专业性强、风险点多、工作量巨大、

时间紧迫。在中信大厦建造过程中，我司已成功为中信集团新

总部、中信银行新总部实施装修代建业务，顺利实现入驻目标。

我司真诚希望继续能够发挥一贯优势，为重要客户提供延伸服

务，并使之成为双方良好合作的开端。

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四、服务原则、范围、方式、内容

（一）服务原则

业主方负责对项目的功能需求、设计标准、设计及施工等

第三方单位选择、自采项目供应商选择等事项进行决策，对设

计方案、合约规划、进度目标、投资目标、质量目标、安全目标

及其他重大事项进行审批。

项目管理方以维护业主利益最大化为出发点，通过专业服

务为业主决策提供支持，按业主授权对项目的质量、进度、投

资、安全等目标进行管控，努力确保项目顺利实施和圆满交付。

（二）服务范围

项目管理服务范围包含：

1.装修工程的全过程项目管理：覆盖策划、实施、竣工及

交付使用阶段全过程，服务内容包括组织及风险管理、设计管

理、招标采购管理、报批报建管理、工程管理、成本管理、信息

资料管理等；

2.业主自采项目的现场照管及技术协调：除装修工程所涉

及的设计、施工、造价咨询等发包对象外，业主方还需单独发

包采购会议系统、厨房设备、标识、直饮水系统（如有）等，上

述由业主单独发包采购的项目也涉及现场的施工管理、与其他

专业的技术协调管理（如厨房设备与装饰和机电各专业的条件

配合和收口，会议系统有关的强弱电布点布线、装饰定位及收

边收口，直饮水机与橱柜匹配及水电配合等）、进度安排和质量

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管控等项目管理工作。

（三）服务方式

1.组建专业团队提供全过程项目管理服务；

2.根据业主需要组织或参加会议、沟通、汇报，按项目推

进需要组织实施项目管理工作；

3.编写、提报《月度工作报告》。

（四）服务内容

一、装修工程的全过程项目管理

1

组织及风

险管理

1) 协助业主建立健全项目管理组织架构，切分参建单

位工作界面，明确各方合同及管理关系，根据业主

决策监控落实；

2) 在项目推进过程中，针对可能出现的参建方索赔风

险进行提示，提供合理化建议供业主决策；

3) 在项目推进过程中，针对业主与参建方、参建方之

间的矛盾/索赔事项，根据业主需要提供客观、专

业的建议。

2 设计管理

1) 协助业主梳理功能需求、编制装修标准和设计任务

书，确定质量管理目标；

2) 组织设计单位推进方案设计，报业主决策；

3) 根据业主审批方案推进落实施工图设计；

4) 组织设计交底和图纸会审；

5) 根据业主需求组织落实设计变更。

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3

招标采购

管理

1) 协助业主编制《招标采购计划》；

2) 协助业主组织第三方单位招标、评标，参与招标文

件编审，提供合理化建议供业主决策；

4

报批报建

管理

1) 协助业主组织办理施工图强审；

2) 协助业主组织办理工程开工手续、建设行政主管部

门安全及质量监督备案、属地工程施工相关手续；

3) 协助业主组织工程竣工验收、消防验收、办理相关

备案手续。

5 工程管理

1) 提供运输通道和垂直运力,提供施工用水、用电;

2) 提供中信大厦楼内所需材料及垃圾周转场地；

3) 组织施工单位推进装修、机电各专业深化设计，组

织设计单位审核并完成修订；

4) 组织施工单位推进装修材料选样、机电设备选型和

封样；

5) 协助业主组织编制《工程总进度计划》，确定进度

管理目标；

6) 监控项目进度，项目推进过程中进行检查和纠偏；

7) 协助业主确定安全管理目标，落实安全生产责任，

并监督安全生产及文明施工；

8) 监督安全和质量事故处理；

9) 组织核查进场材料、设备质量，组织检查施工质量，

督促施工单位整改质量问题；

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10)组织单位工程质量验收；

11)协助业主完成物业承接查验、工程交付使用。

6 造价管理

1) 协助业主组织编制各阶段投资估算、预算，确定成

本管理目标；

2) 工程款审核及支付建议，供业主决策；

3) 复核设计变更、工程洽商、现场签证，组织监控动

态成本，发出预警和提供合理化建议供业主决策。

7

信息资料

管理

1) 督促各参建单位落实图纸、交底、变更、洽商、签

证、纪要、函件等过程资料规范管理和备查；

2) 组织编制竣工资料，交业主存档。

二、业主自采项目的现场照管及技术协调

1 现场照管

1) 负责场地和施工协调；

2) 提供运输通道和垂直运力；

3) 提供施工用水、用电；

4) 提供中信大厦楼内所需材料及垃圾周转场地；

5) 提供设备设施、施工用具等的存放位置。

6) 进行安全生产及文明施工管理；

7) 对发现的施工质量问题及整改情况向业主汇报；

8) 协助业主组织调试及验收。

2 技术协调

1) 组织自采项目实施单位与装修相关单位之间的进

度衔接、技术协调；

2) 针对技术问题提供合理化建议，并报业主决策。

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五、双方主要权利和义务

（一）业主方主要权利和义务

1.审批项目方案设计、合约规划，决策进度、投资、质量、

安全等项目管理目标和其他重大事项；

2.考核项目管理方人员能力，并有权要求更换不合格人员；

3.考核项目管理方工作成绩，审批工作报告，要求项目管

理方对违约事项进行赔偿；

4.委托设计、施工、招标代理、造价咨询、审计、物业管

理、顾问服务、专家等项目所需的第三方参建单位，并支付费

用；

5.向第三方参建单位明确项目管理方的授权范围和内容，

支持项目管理工作开展；

6.审批项目管理费用申请及支付。

（二）项目管理方主要权利和义务

1.组建项目管理团队并提供服务；

2.贯彻落实业主方决定的各项管理目标和重大事项；

3.按业主方授权，合法合规地开展项目管理工作，并秉承

业主方利益最大化原则；

4.认真梳理、及时汇报工作进展，充分发挥专业特长，为

业主方决策提供良好条件；

5.向业主方提交的各项文件、资料、信息均应真实，且不

应刻意隐瞒；

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6.遇突发事件应立即汇报并提出建议，紧急情况下可采取

合理措施为业主方减少损失；

7.不得利用项目从事超出服务范围的经营行为；

8.严格遵守双方约定的保密义务。

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六、组织架构及人员简历

（一）组织架构

中信建投新总部装修项目管理部

项目经理 徐恒

总经办

杨军

总工办

聂美清、邢其龙

商

务

部

招

采

部

技

术

部

信

息

部

前

期

部

计

划

部

公

司

法

务

装

饰

部

公司领导

外

部

专

家

项目管理部组织架构图

（二）主要成员履历

徐恒

项目经理

从业 14 年，工业与民用建筑专业，学士，工程师，中

信银行总部装修工程代建项目经理，中信银行基建项

目工程咨询牵头人，中信集团总部功能需求研究设计

负责人。2011 年作为首批成员加入中信大厦开发建设

团队至今，先后负责中信大厦项目设计管理、室内外

装修设计及工程管理、公司对外工程咨询业务等，历

任专业负责人、装饰工程管理部副总经理、工程管理

部副总经理。

先后参与天创科技大厦（中关村西区）、北京舞蹈学院

综合教学楼、亦庄 1#办公楼等 4 项（公寓）、千舟湾

二期（住宅）、香水湾（住宅）、龙潭岭别墅、山钦湾

高尔夫球场、中信大厦等新建项目开发建设。

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聂美清

公司技术负责人

兼项目总工

从业 35 年，供热通风与空调工程专业，学士，研究员

级高工，注册公用设备工程师（暖通），注册一级建造

师，北京制冷学会副理事长，中国建筑学会高层建筑

人居环境学术委员会理事，在 EPC 工程管理方面经验

丰富。

先后参与香港 B 仓低温粮库冷冻空调工程，泰国泰美

纶纺织厂三、四期及增容空调工程，青岛东方液晶净

化空调工程，北京京都商业中心 3#和 4#楼，毛主席纪

念堂维修更新改造工程，天桥剧场翻建工程，徐州金

鹰国际商城工程，广州南沙自来水厂（20 万吨/天）工

艺设备工程，重庆轨道交通 1、3、6 号线环控、给排

水及消防系统工程，委内瑞拉泛博办公大楼项目，蒂

乌娜社会住房项目，马岛万吨级海水淡化项目，中信

大厦等。

杨军

项目总经济师

从业 17 年，硕士，经济师，一级建造师，造价工程师，

历（兼）任公司合约、造价、招采、法务等部门负责

人，商务管理经验丰富，风险管控、合规意识强。先

后参与华贸中心、福朋喜来登酒店、中信大厦等项目

开发建设。

邢其龙

项目副总工

从业 11 年，供热通风与空调工程专业，学士，机电深

化设计管理经验丰富。历任专业负责人、机电管理部

总经理、工程管理部副总经理。先后参与无锡市综合

交通枢纽、府佑街别墅办公楼、金隅万科商业、秦皇

岛香格里拉酒店、中粮长阳万科商业、青白江文化体

育中心、北京三星总部大楼、中信大厦等项目建设。

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（三）其他成员简历

姓名

二级

部门

职务

学

历

专业技

术资格

从业

年限

主要项目业绩

赵良治 装饰部 装饰部

负责人

研

究

生

工程师 25

北京东方广场、当代万国城、

当代 MOMA、中关村金融中心、

天津中信城市广场、中信大

连港、中信长沙商业地产、中

信大厦。

赵思远 装饰部 设计师

研

究

生

工程师 10

中信国际大厦改造、中信苏

州雅辰悦居酒店、中信威盛

大厦办公改造、北京 MUJI 无

印良品酒店、北京中粮广场

办公改造、北京蓝天城儿童

职业体验城。

孟禹江 装饰部 土建

工程师

本

科

高级

工程师 14

北京国美商都 A 区、天津东

方电气厂房、天津河东万达

广场、广渠路 15 号地、重庆

北站、三亚海棠湾今典费尔

蒙酒店、北京紫玉山庄五期、

和田医院、中信大厦。

田庆岐 装饰部 土建

工程师

本

科

工程师 11

阳光保险集团通州后援中

心、阳光保险 CBD 金融中心、

北京财富中心、北京财富金

融中心、香江别墅、重庆财富

中心、中信大厦。

陈学文 技术部 技术部

负责人

本

科

工程师

注册建

造师

16

德黑兰地铁 1&2 号线、北延

长线、4 号线，委内瑞接社会

住房、国防部办公大楼和马

岛海水淡化项目、中信大厦。

李明星 技术部 电气

工程师

本

科

工程师 11 沈阳嘉里中心 C 地块、北京

三星大厦、中信大厦。

李可 技术部 弱电

工程师

本

科

工程师

注册建

造师

16

顺义奥林匹克水上公园、天

津文化中心、国家博物馆改

造、泰康燕园养老社区、新光

大中心、宝钢大厦、协和医院

干部保健基地、赤道几内亚

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姓名

二级

部门

职务

学

历

专业技

术资格

从业

年限

主要项目业绩

马拉博国际会议中心、中信

大厦。

吕帆 技术部 给排水

工程师

本

科

高级

工程师 17

北京 LG 双子座大厦、中国石

油大厦、天津津塔、盘古大

观、中信大厦。

叶怀晴 技术部 消防

工程师

本

科

工程师

注册消

防工程

师

18

金融街购物中心、凯晨世贸

中心、光华国际世贸中心、房

山线地铁、将台商务中心、人

民日报社、滨江帝景、中信大

厦。

李高峰 技术部 暖通

工程师

本

科

工程师 6 中信大厦。

张玥 商务部 商务部

负责人

本

科

经济师 16

青年路 C 区住宅小区、北京

市通州区半壁店大街 25 号住

宅项目双限房、商品房、天竺

新新家园项目一期/二期、五

棵松卓展商场、中信大厦。

腾飞 商务部

造价

工程师

（土建）

本

科

高级

经济师 24

中信国际大厦改造、苏州雅

晨酒店改造、海南华邑酒店

建设。

任杰 商务部

造价

工程师

（机电）

本

科

高级

工程师 21

丽泽商务区 E-08、E-09 地块、

逸翠园、西单佳慧住宅、小汤

山帝景园工程、新天嘉园、玺

萌大厦、星河城、政馨家园、

方宝苑、中纺机机电车间和

科研工厂、中信大厦。

张岩 商务部 合同管理 本

科

助理

工程师 9

大族环球科研实验楼、石家

庄华润中心、中信大厦。

吴丕阳 招采部

招采部

负责人

本

科

高级

工程师 15

中央电视台新址、中央电视

台新址配楼灾后大修、中信

大厦。

战雪婷 招采部 招采管理 本

科

助理

工程师 7

中信新城 X1-3、北辛安棚户

区改造、中信大厦。

沈麒 计划部 计划部

负责人

研

究

生

高级

工程师 14 上海环球金融中心、上海工

商外国语大学、无锡八佰伴、

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姓名

二级

部门

职务

学

历

专业技

术资格

从业

年限

主要项目业绩

北京市老旧住宅改造、中信

大厦。

王云琨 计划部 计划管理 本

科

工程师 5 中信大厦。

江卫 前期部 报批报建

负责人

本

科

经济师 20

中信京城大厦改造、中信国

际大厦改造、苏州中信银行

改造、CBD 文化中心、中信大

厦。

杨超 信息部 信息部

负责人

本

科

经济师 13

北京CONRAD酒店、公园1872、

旭辉天津、重庆朝天门、武汉

城中城、北京国子监酒店、包

头土储的旧城改造、中信大

厦。

胡睿哲 信息部 资料管理 本

科

助理

工程师 11

中信京城大厦改造、中信国

际大厦改造、苏州中信银行

改造、CBD 文化中心。

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七、公司简介及管理咨询项目

（一）公司简介

中信和业投资有限公司注册成立于 2011 年 5 月 4 日，是中

信集团全资一级子公司。公司主营业务包括房地产开发、EPC 工

程管理、项目投资、物业管理、专业承包、工程咨询等。作为中

信集团新型城镇化板块的骨干企业，中信和业主要负责中信大

厦（北京最高楼）的开发建造与运营管理，逐步打造了行业一

流的管理体系和经验丰富的专业团队，依托中信集团综合优势

及品牌影响力，中信和业在超高层建筑及特大型项目管理咨询、

城市更新及工业园区开发运维领域取得良好发展势头。

中信和业秉承“诚信、创新、凝聚、融合、奉献、卓越”的

中信文化，形成了“责任心、执行力、创新力”的企业核心价值

观，孜孜以求，大胆创新，以专业求品质，以创新铸精品，在中

信大厦开发建设、规划设计、施工建造和运营管理等方面不断

探索钻研新技术、践行新理念，刷新了国内外超高层建筑领域

的多项纪录，创造了 18 项世界之最、13 项中国之最，屡获行业

殊荣，仅 2018 年竣工以来，获得了 2017-2018 年度北京市结构

工程长城杯金质奖、2018 年度 MIPIM Asia 中国最佳未来大型

项目金奖、CTBUH 2019 年度全球最佳高层建筑杰出奖、中国钢

结构金奖杰出工程大奖、国际绿色建筑 LEED-CS 金级认证、2020

年度超高层建筑运营卓越奖等荣誉，得到了社会各界的高度

关注和认可。

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公司以超高层开发建设为发端，采用“开发建设运维一体

化”模式，打造超高层建筑运维管理核心能力，带动资产管理

及工程咨询业务，成长为超高层建筑管理、商业地产管理和资

产管理领域，受人尊敬的、一流的综合服务商。

国际大厦 京城大厦 中信大厦

（一） 管理咨询项目

1.中信银行新总部装修（代建）

中信银行新总部办公楼位于中信大厦 Z1-Z3 区，总建筑面

积约 16.5 万平方米，其中地上约 14.3 万平方米，地下约 2.2

万平方米。地上共 31 个办公楼层，主要功能包括行政办公、标

准办公、金融交易、会议、接待、展厅、餐饮、IT 机房、全行

监控中心及员工服务配套等。地下为分行营业厅、车库及库房。

项目推进期间遇到了政府消防验收体系重大转变、大厦安

防升级、70 周年国庆活动、“蓝天保卫战”环保升级、新冠疫情

等重重困难，项目团队攻坚克难完成了装饰方案、材料设备选

型等 400 余项技术审定工作，组织 190 余家承包商、供应商的

逾百名工程师和近千名工人夜以继日，以及家具、会议系统、

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厨房设备等 20 余家自采供应商，圆满完成既定目标。

该项目成功践行了中信集团业务协同战略，使中信银行提

前进驻中信大厦并节约办公租

金，实现互利共赢。公司被中

信银行表彰为“中信大厦”办

公区项目 2019 年度优秀单位。

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2.中信银行合肥呼叫中心项目（全过程咨询）

中信银行合肥呼叫中心项目位于合肥市滨湖新区徽州大道

金融带 BH2015-03 地块，建设总投资估算为 25.7 亿元，总用地

面积约 10.6 万平方米，总建筑面积约 26.6 万平方米，其中地

上 19.3 万平方米，地下约 7.3 万平方米。其中包含 1 栋超高层

建筑，高度 167.25 米。

3.中信银行信息技术研发基地项目（全过程咨询）

中信银行信息技术研发基地项目位于北京顺义新城第 13

街 0802 地块，项目用地面积约 5.7 万平方米，总建筑面积约

17.9 万平方米，其中:地上约 10.5 万平方米，地下约 7.4 万平

方米。

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4.北京副中心站综合枢纽（TOD）项目（顾问）

北京城市副中心站综合交通枢纽工程位于北京城市副中心

“一带一轴”空间结构的交汇处，总投资超过420亿元，占地61

公顷。该枢纽连接M6线、平谷线、M101线三条轨道交通和京唐

铁路、城际联络线两条铁路，预留远期京哈铁路及M104地铁的

衔接，是《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中明确的10个

全国客运枢纽之一，是京津冀区域协同发展的“桥头堡”，建成

后将成为亚洲最大地下综合交通枢纽。

作为“站城一体”示范项目，副中心站地面是都市生活圈，

地下则是四通八达、充满活力的轨道交通网。地下建设面积128

万平方米，地面空间建筑总规模约139万平方米，集聚五星级酒

店、5A级写字楼、公寓、文化艺术展览、商业、休闲等多元业

态，未来将成为北京城市副中心最核心的高端商务区。

中信建投新总部装修全过程项目管理 服务建议书

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八、服务费用及说明

（一）服务期限

2021 年 月 日至 2022 年 月 日，共 个月。

（二）收费标准

1.本项目总投资额暂估为 亿元人民币。

2.项目管理服务费按本项目总投资额 %的比例收取，暂

估为 万元人民币，最终以实际项目总投资额为基数计取。

3.项目总投资包括前期开发费（设计、招标代理、造价咨

询等）、建安工程费、委托照管的自采项目费用及其它建设成本。