—1—中心城投经营简报2023 年第（3）期为更好了解公司整体经营状况，确定公司发展方向、指导制定各类经营及考核指标，投资经营部拟按季度出具《中心城投经营简报》，2023 年第三季度简报如下：一、经营状况

（一）全资子公司经营状况1.商管公司

截止 2023 年 9 月 30 日，商管公司资产总额为2384.31万元，负债总额 2200.24 万元，净资产 184.07 万元，资产负债率92.28%，实现收入 1126.32 万元，环比增长42.71%，营业成本1268.78万元，环比增长 9.27%，净利润-318.07 万元。资产负债率高于行业平均水平，长期偿债能力较弱。商管公司与中心城投于2023年4月签定了光谷科技大厦房屋租赁合同，商管公司 2023 年已累计支付2980 万元租金，并计提租金成本 1001.31 万元，导致主营业务成本增加，净利润减少。商管公司于 2023 年 6 月 14 日向光大银行借款流动资金1000万元，6 月 30 日向汉口银行借款流动资金1000 万元，均用于向中心城投支付光谷科技大厦租金，故商管公司资产负债率增加。

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2.智慧公司

截至 2023 年 9 日 30 日，智慧公司资产总额为1166.24万元，负债总额 939.62 万元，净资产 226.62 万元，资产负债率80.56%；实现收入 140.43 万元，环比增长60.25%，营业成本60.69万元，环比增长 30.5%，实现净利润-14.56 万元。智慧公司与中心城投于 2023 年5 月30 日签定了朝曦公园地下停车场及光谷之星公园地下停车场租赁协议，期间为2023年6月 1 日-2033 年 5 月 30 日共 10 年，协议约定智慧公司于2023年6 月起支付项目租金，2023 年 6 月30 日，智慧公司已向中心城投支付 939.22 万元租金，包括朝曦公园地下停车场10 年租金562.1万元及光谷之星公园地下停车场60%租金377.12 万元，故从2023年 6 月起每月应计提租金成本，导致主营业务成本增加，净利润减少。

智慧公司于6月30日向武汉农村商业银行借款流动资金1000万元，并于 6 月 30 日提款 939.22 万元用于向中心城投支付朝曦公园地下停车场及光谷之星公园地下停车场租金，导致资产负债率增加。

3.城开公司

截至 2023 年 9 月 30 日，城开公司资产总额为243274.43万元，负债总额 242780.50 万元，净资产493.93 万元，资产负债率99.80%，实现收入 0 万元，实现净利润-6.44 万元。城开公司的营业成本相对于上季度增加，税金及附加增加，故净利润相对于降

—3—低。资产负债率过高，资金问题持续承压，亟待项目开盘回收资金。

4.工建公司

截止 2023 年 9 月 30 日，工建公司资产总额9111.49万元，负债总额 8630.06 万元，净资产 481.43 万元，资产负债率94.72%；实现收入 258.19 万元，环比增长87.6%；净利润-18.58万元，环比亏损减少 80.3%。资产负债率高于行业平均水平，长期偿债能力较弱。

工建公司 9 月份收到中心城110 千伏输变电（土建）土建工程场平项目进度款 131.43 万元，导致主营业务收入相对于上季度增加，净利润也相对增加。

工建公司于三季度支付远东宏信融资租赁（广东）有限公司第一期和第二期融资租赁租金，导致资产负债率相对降低。（二）参股子公司经营状况1.光谷文体公司

截至 2023 年 9 月 30 日，光谷文体资产总额为542.14万元，负债总额 14 万元，净资产 528.14 万元，资产负债率2.58%；实现收入 14.23 万元，环比增长 17.7%；实现净利润-15.68 万元。因二季度的活动计入了收入，但未计提成本，成本在三季度发生，造成了三季度亏损。

2.湖北设计

截至 2023 年 9 月 30 日，湖北设计资产总额为8212.3万元，

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负债总额7159.91万元，净资产1052.39万元，资产负债率87.19%。营业收入 3944.37 万元，同比减少76.4%，本年累计净利润188.11万元，较上年度利润扭亏为盈。营业净利率4.77%，净资产收益率 19.63%。营业收入下浮明显，公司经营业务增长乏力，持续承压。

（二）重大项目推进情况

1.光谷中心城南片区开发

完成 10 家意向投资人的商务洽谈工作，其中：基础设施投资人 7 家，金融机构投资人 2 家，房地产开发投资人1 家。已完成中心城南片区开发策划实施方案编制，并经公司专题会议审议，待管委会及省科投决议进一步推进开发前期工作，形成阶段性方案成果。

2.光谷中心城西社区邻里生活中心西社区邻里生活中心项目已完成5 层梁板施工，正在进行主楼结构施工，完成总进度的 47%。3.绿城·雲庐

雲庐项目已正式开放售楼处，目前正大力推进大区建设，已完成 D1 正负零支模架搭设 80%进度、D2 完成砖胎模90%进度、D3 四层梁板浇筑、D4D6 完成桩基施工、D5 完成出屋面结构支模架搭设、G4 完成六层叠合板吊装。已完成开发方案和融资计划，并启动设计方案招标，基本稳定总平，并完成投资备案证办理工作，正在办理用地规划许可手续。

—5—4.光谷书房·生态大走廊分馆7 月 21 日完成光谷书房·生态大走廊分馆揭牌仪式，正式对外营业，日均接待游客量达 126 人，日均书籍借阅达25册。已同关山漾美术馆运营团队签订茶室租赁合同，书房和茶室整体经营方案已报管委会专题会议审定，8 月已将茶室按现状移交给关山漾美术馆运营团队，预计10 月20 日前进场打围。5.光谷中心城东社区邻里生活中心7 月公司总办会已审议通过项目投融资实施方案。8月底前已进场，完成围挡、苗木移植工作，完成现有工作面场平。可研及实施方案等公司前期决策文件汇编已报国资办、省科投备案。6.livehouse 文化一条街

该项目经跟规划局沟通，需等待武汉市测绘院购买最新三调数据后才能进入勘界阶段，预计11 月份开始勘界。因项目无法取得选址与用地预审批复，采取带项目报地模式能否成功无法预知，但片区开发模式几乎没报地成功可能，目前采取带项目报地模式尝试。

7.智慧城市建设专项工作

智慧多功能杆：完成约 5347 杆智慧多功能杆建设工作。完成了试点范围外的规划、实施方案的编制，并在建设局的组织下，征求了发改、水务、城管、交管、公安分局、法制办等职能部门的意见，成果已稳定，待建设局路灯科上报高新区城建例会审议。完成光谷二路、光谷六路、光谷八路、高新三路、高新六路、高

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新八路、科技三路、民族大道、未来二路共9 条主干道的可研编制；已完成港边田北街等 19 条高新区（中心城试点区外）的次干道及支路可研编制；完成台山溪西路等39 条中心城域内（中心城试点区外的次干道及支路可研编。上述可研成果已陆续上报建设局技术审查中心审批技术方案。9 月7 日，光谷五路、未来一路、高新二路的可研已批复。

智慧能源：已办理项目投资备案证。城市无人机系统：已完成方案及可研。该项目并入武汉新城人工智能基础设施应用场景开发中心项目，正在报公司投委会，待投委会通过后办理备案证。

会展中心光伏发电：已完成光谷科技会展屋面光伏发电项目工程总承包（EPC）、监理招标工作，项目已开工建设，目前完成 95%的建设。

智慧多功能杆控制中心(武汉新城人工智能基础设施应用场景开发中心项目)：已完成项目可行性研究报告的编制，待项目通过公司投委会后办理项目投资备案证，进行招标。智慧停车及充电桩：完成了高新区21 条建成市政道路1890个停车位及约 400 根充电桩的市场调研及投资方案的编制，具备上报投委会审议的条件。

（三）招商运营

1.地下空间招商运营

已接洽 8 家意向招商运营单位，正在议定商务条件、准备招

—7—标流程，正在与其中两家意向较强的招商运营单位（德必集团和天坛实业）洽谈合作，由于地下空间项目运营难度较高、合作方式和商务条件复杂，需双方多轮洽谈并达成一致意见，正着力攻坚谈判，并着手调研全国地下空间运营案例及招商运营商务条件。2.西邻里中心招商运营

正积极联系上海盈石、宁波恒太、北京和桥商管等运营单位，洽谈合作意向。7 月 31 日，组织合约部、联投咨询研究确定招标文件初稿，已联合合约部初步完成招标准备工作。目前洽谈对象提出的商务条件过于苛刻，不满足我司运营西邻里的要求，目前正积极联系其他运营单位，洽谈合作意向。3.生态大走廊经营性设施招商运营驿站：截止 9 月 30 日，共登记驿站意向电话29 组；已完成茶室租赁合同签订工作；已提交一份整体经营方案，待中心城投审议；同步洽谈球场运营方，已收报名表，待中心城投审议；目前自动售货机已全部正常投用中。球场：7 月 18 日与阿里体育碰面，双方对初步商务条件无异议，继续深化合作模式及运营方案，9 月阿里体育战略因素项目合作中止；8 月对接莱茵体育，勘察生态大走廊球场，9月13日出具运营合作方案，由于商务条件低于评估价格，待运营方拿出相关案例举证后，上报公司审议。茶室：北一标茶室改造方案，配合规划设计部编制生态大走廊一期可研报告，汇总材料报管委会审议整体方案，待会议纪要

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出具；施工图及结构图尚未稳定，正在和运营方积极对接，配合完成工作。关于改造茶室的函件已提交城管局，按意见向城管局打请示，暂无签批意见出示。

品牌：打造生态大走廊品牌，7 月6 日，生态大走廊特色商标品牌“山稻礼”初审通过，正式进入公示期，若无异议两个月后下发知识产权证明。科技大厦“山稻礼”品牌微展厅持续展出。4.生态大走廊基本农田招商运营7 月 24 日，公司投委会审议通过《生态大走廊都市农场经营方案》，9 月 28 日就项目策划方案、运营模式以及合作条件同投资人湖北文投、袁夫稻田进行合作磋商，并与规划局、企服局等各职能部门沟通协调落实投资人提出点状供地路径可行性，拟报管委会专题会审议。

5.星河公园招商运营

9 月 28 日，公司投委会审议通过《星河公园儿童友好型主题公园方案》。前期就项目合作条件同深圳任意门、武汉文旅投等投资人进行多次洽商，同步完成投资运营招标文件编制工作。（四）活动策划

1..99 公益日活动

9 月 9 日，联合腾讯公益、追光市集等单位在光谷中央生态大走廊成功举办 99 公益日活动，以关爱长期住院儿童为主题，吸引数千武汉公众打卡，1200+爱心人士捐款，筹集善款2万余元，积极践行国企社会责任。

—9—2.万科城市乐跑赛

9 月 26 日，在宣传部（文旅体局）的支持下，公司联合万科集团顺利举办万科城市乐跑赛，活动共吸引120 余家企业的2000多名乐跑者参加活动，一起解锁生态大走廊美景。（四）资产管理

1.光谷科技大厦

办公楼招商：已同东湖科学城人民法庭、泰存科技签订租赁合同；北大武汉人工智能研究院租赁合同正在过会，预计10月签订。

商铺招商：当前接洽品牌商户有雅和睿景、有家便利店等，待对方研究后确认回复。

大堂咖啡吧招商：引入的光谷中心城首店品牌Tims 咖啡已于7 月 11 日正式开业。

物业管理：已完成前期物业区域、服务合同备案，现已提交物业管理用房锁户申请，待房管局会签。2.光谷科技会展中心

对接会展运营公司完成 2023 年第三季度对光谷科技会展中心及光谷会展酒店，落实安全检查、办会办展、资产处置和资产维保的常规管理工作。针对会展中心收入专项审计及运营考核工作已上会研究，并组织修订《会展中心运营考核管理办法》，待上中心城会议审议。

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3.生态大走廊物业管理

已完成生态大走廊物业第三运营年度跟踪专项审计工作。配合协调了万科、汉马与 Logo 广场市集经营方完成活动前期布置规划，联合少儿艺术培训商家在书房举办2 场培训活动，其中万科城市乐跑赛吸引近 2000 人。

4.不动产证办理情况

已办理光谷中心幼儿园、光谷第十八小学、东社区邻里生活中心、星愿街云朵社区公园地下停车场、光谷之星公园、光谷之星公园地下停车场、星河公园、朝曦运动游园、驿山南路带状公园的不动产权证，正在办理西社区邻里生活中心的不动产权证。5.资产管理专项工作

已组织完成资产清查一轮自查及二轮抽查工作，6、7楼的办公资产已完成清点工作移交党政办公室，并编写完成国有资产清查报告初稿，拟报公司总办会审议。二、行业资讯

（一）政策速递

1.武汉市人民政府发布《关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》

7 月 25 日，武汉市人民政府发布《关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》。《意见》指出，开发建设项目及其配建地下停车场作为连建空间，地表建设用地使用权和地下建设用地使用权按照“一并供地、分次办理”的原则，一并拟订

—11—供地方案，分别办理供地手续。开发建设项目配建地下停车场已取得地下建设用地使用权、办理不动产登记，可以进行分割销售交易。

2.湖北省人民政府印发《关于加快构建湖北省高质量充电基础设施体系的实施意见》

7 月 31 日，湖北省人民政府印发《关于加快构建湖北省高质量充电基础设施体系的实施意见》。《意见》提出加快建设我省高质量充电基础设施体系的总体要求、具体举措、工作分工。《意见》提到，到 2025 年累计建成充电桩60 万个，其中公共充电桩25 万个。省统筹利用现有资金渠道，对公共充电基础设施建设运营予以支持，通过地方政府专项债券等支持符合条件的充电基础设施项目建设。用好国家支持湖北放宽市场准入专项政策，推广股权、项目收益权、特许经营权等质押融资方式，通过绿色债券等拓宽充电基础设施投资运营企业和设备厂商融资渠道。鼓励各市县对充电基础设施场地租金实行阶段性减免。经查询高新区政务网官方渠道，建设交流充电桩每个补贴900 余元，直流充电桩每个补贴 700 余元。

3.武汉市房管局联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》

9 月 19 日，武汉市房管局会同规划局、建设局等5家单位发布重磅通知《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》指出，鼓励居住户型设计创新。支持企业转型发

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展，优化住宅阳台进深、面积比例控制要求等技术规范，推进新型住宅设计创新。建立房地产开发企业“白名单”管理。在风险可控前提下，对纳入“白名单”的房地产开发企业可申请提前办理预售许可。对土地出让合同中约定由房地产开发企业自持的商办类房屋，在不改变房屋规划用途和不影响原土地出让合同履行的情况下，经辖区政府批准同意，允许以新建商品房形式整体转让。整体转让后，原土地出让合同约定的相关权利和义务由新的受让方承担。

4.自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》

9 月 5 日，自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，武汉在试点城市名单中，《通知》提出若干创新举措，下放土地的管理权限，推进低效用地再开发：（1）探索土地混合开发、空间复合利用、容积率奖励、跨空间单元统筹等政策，推动形成规划管控与市场激励良性互动的机制。

（2）探索将难以独立开发的零星地块，与相邻产业地块一并出具规划条件，整体供应给相邻产业项目用于增资扩产（商品住宅除外）。

（3）鼓励轨道交通、公共设施等地上地下空间综合开发节地模式，需要整体规划建设的，实行一次性组合供应，分用途、分层设立国有建设用地使用权。

—13—（4）鼓励集中连片改造开发，在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，探索不同用途地块混合供应，探索“工改工”与“工改商”“工改住”联动改造的条件和程序。

（5）坚持“净地”供应，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让。（6）鼓励原土地使用权人改造开发，除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，完善原土地使用权人申请改变土地用途、签订变更协议的程序和办法。（7）探索完善低效工业用地再开发不再增缴土地价款的细分用途和条件。

（8）对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，探索依法置换，办理登记。5.财政部发布 2023 年 1-8 月全国国有及国有控股企业经济运行情况

1-8 月，全国国有及国有控股企业经济运行保持稳定发展态势，利润增速略有回升。营业收入方面，1-8 月国有企业营业总收入 543920.0 亿元，同比增长 4.0%；利润总额方面，1-8月国有企业利润总额 30923.7 亿元，同比增长4.3%；应交税费方面，1-8月国有企业应交税费 38713.7 亿元，同比下降3.1%；资产负债率方面，8 月末国有企业资产负债率64.8%，上升0.3 个百分点。

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6.商务部等 11 个部门联合印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划》

7 月 12 日，商务部等 11 个部门联合印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划》，《计划》提出全面推进城市一刻钟便民生活圈建设的总体要求、工作目标和实施重点。《计划》指出，释放各类经营用房资源，加快出租转让、改造开发，支持引入专业化运营商，统一招商、运营、管理。充分利用周边空置或过剩的旧厂房、仓库，以及闲置土地和违法建筑拆后空地等，通过调整或兼容土地用途，改建一批贴近居民生活、综合服务型的社区商业中心、邻里中心等便民服务设施。该计划对邻里中心建设运营有指导意义。

7.住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》7 月 5 日，住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》。《通知》明确推进城市更新的有关事项，包括：（1）加强存量资源统筹利用，鼓励土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主导功能、混合用地、大类为主、负面清单”更为灵活的存量用地利用方式和支持政策。（2）鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持。建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产。（3）坚持尽力而为、量力而行，统筹推动既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造、城市生态修

—15—复、城市功能完善、基础设施更新改造、城市生命线安全工程建设、历史街区和历史建筑保护传承、城市数字化基础设施建设等城市更新工作。

8.国家发改委等部门印发《环境基础设施建设水平提升行动（2023—2025 年）》

7 月 25 日，国家发展改革委会同有关部门研究制定了《环境基础设施建设水平提升行动（2023—2025 年）》，加快构建集污水、垃圾、固体废弃物、危险废物、医疗废物处理处置设施和监测监管能力于一体的环境基础设施体系，推动补齐环境基础设施短板弱项，提升环境基础设施建设水平。《行动》提出了六项重点任务，并强调“坚持‘资金、要素跟着项目走’，加强环境基础设施建设要素保障，确保各项工程顺利推进”。9.国务院办公厅印发《深化集体林权制度改革方案》9 月 25 日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化集体林权制度改革方案》。方案提出了推进集体林权制度改革的八项主要任务。方案定调：确定实行集体林地所有权、承包权、经营权“三权分置”，市场化集中收储分散林权，加强林业资源运营，构建林业产业体系， 实施绿色金融，探索林业碳汇的新型生态产品价值实现机制。

（二）区域资讯

1.武汉市、东湖高新区高度重视武汉新城建设工作6 月 28 日，省委常委、武汉市委书记郭元强接收媒体采访说“规

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划建设武汉新城，对武汉而言是重要发展机遇，也是重大历史责任。在省委、省政府领导下，武汉新城规划体系初步形成，确定年度十大行动和 36 项任务清单，正在加快把‘规划图’变成‘施工图’、‘实景图’”。7 月 15 日，武汉市委常委、东湖高新区党工委书记杜海洋专题调研武汉新城“七横七纵”骨架路网和重大产业项目推进落实情况。调研组先后到武阳高速光谷南收费站、光谷二路（三环线—凤凰山立交）、光谷中心城地下空间、高新三路新武东收费站、短咀里湖桥改造现场，听取规划建设情况，要求在确保安全质量的前提下，推动相关项目尽早建成投用，更好支撑武鄂黄黄一体化发展。7月 26 日，东湖高新区召开会议，专题研究推进武汉新城建设，就下步工作进行再研究再部署。会议指出，今年光谷再搭“铁棚”创业、再组专班攻坚，挂图作战压茬推进，围绕产业创新示范、公共服务提质、交通互联互通、基础设施完善、生态环境治理、现代服务提升六大领域，建设一批、储备一批、谋划一批，积极编制了包含亿元以上续建、新建项目的武汉新城重点项目库，滚动管理、实时更新新建项目。

2.光谷启动建设 100 万平米标准工业厂房7 月 12 日，2023“光谷造”系列活动——标准工业厂房供需对接专场活动举行。东湖高新区相关部门“穿针引线”，共吸引了40余家企业提出厂房需求。东湖高新区企服局相关负责人介绍。“标准工业厂房作为工业经济的核心要素之一，具有集约化、经济性和灵活性等特点，通过使用标准工业厂房，既能集约利用土地，提高土

—17—地利用效率，又能加强招商引资力度，促进产业集聚发展，从而带动工业经济发展。”到 2025 年，东湖高新区将建设300 万平方米的工业厂房，2023 年，全区新建厂房力争突破100 万平方米。为此，光谷出台了《东湖高新区关于支持工业经济高质量发展的若干政策及实施细则》，通过政策“组合拳”鼓励建、租、售。建设标准厂房，符合相关条件最高奖补 500 万元。新购或新租厂房的，符合相关条件，也可最高可获得 500 万元的补贴。3.东湖高新区召开党工委（扩大）会7 月 13 日，东湖高新区召开党工委（扩大）会。会议动员全区上下抢抓建设武汉具有全国影响力的科技创新中心、省市突破性发展优势产业、武汉都市圈发展三重机遇，以武汉新城为引领，奋力谱写全面建设社会主义现代化国家的“世界光谷”篇章。会议提出强化“世界光谷”的中心枢纽功能、创新策源功能、发展引擎功能和综合承载功能。会议要求按照“片区+平台+合伙人+专项政策+项目公司”模式，加快市民中心、金融总部一期等十大标志性项目建设，打造城市亮点区块。

4.张勇强赴雄安新区考察城市规划建设8 月 1 日，东湖高新区管委会主任张勇强一行赴雄安新区考察交流，调研学习新区规划建设经验。张勇强一行参观了雄安新区规划展示馆并座谈。会上，雄安新区管委会相关部门介绍城市总体规划及中轴线设计、开发投融资模式、当前建设进展、BIM平台建设

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等情况，双方开展交流。当前，雄安新区累计完成投资5000多亿元，启动区主要基础设施基本建成，起步区重大基础设施全面建设，进入大规模建设与承接北京非首都功能疏解并重阶段，朝着建设“妙不可言、心向往之”的“未来之城”稳步前行。张勇强表示，雄安新区6年来从无到有、从蓝图到实景，积累了弥足珍贵的规划建设经验。当前，湖北加速推进武鄂黄黄和武汉新城建设，作为加快建设全国构建新发展格局先行区的战略举措。光谷超74%面积纳入武汉新城，武汉新城核心功能、城市中轴线基本布局在光谷。东湖高新区再搭铁棚、再组专班，挂图作战、压茬推进，将充分学习借鉴雄安新区经验，在武汉新城建设中当先锋、打头阵。5.湖北省人民政府印发《加快“世界光谷”建设行动计划》9 月 5 日，湖北省人民政府印发《加快“世界光谷”建设行动计划》。《计划》提出高水平建设“世界光谷”的总体要求、实现路径、关键举措和组织保障，针对科技创新、产业创新和机制创新一体化推进，力争在重点领域取得突破性进展，推动“世界光谷”建设全面起势、加力提速。

（三）武汉市房地产市场

1.房地产政策

国家层面：日前，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公布。房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。暂缓房地产税立法，则更多考虑到国内经济形势，此时出台任何增负措施都要格外谨慎。9 月1 日起多家全国性银行再下

—19—调存款挂牌利率，这将是继今年6 月初全国性商业银行下调存款挂牌利率后，时隔不到三个月的再度下调;也是2022 年9月以来，商业银行根据自身经营需要和市场形势，第三轮主动调整存款挂牌利率。据了解，相比于 6 月的下调，此次存款利率调降幅度普遍更大。

区域层面：9 月 4 日晚间，武汉确定限购区首付比下调，首套降至二成，二套降至三成;另二套贷款利率由LPR+60bp调整为LPR+40bp，即从 4.8%将至 4.4%，首套无调整；9 月19日，武汉市住房保障和房屋管理局、市自然资源和规划局等六部门印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确，取消武汉市二环线以内住房限购政策,满足居民刚性和改善性购房需求。生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房。2.土地市场

第三季度，武汉共成交 18 个地块，其中涉住宅地块共12个，涉城投类成交地块共 11 个，东湖高新区共涉及3 个交易地块。现汇报东湖高新区土地交易情况如下：P（2023）054 号由武汉润悦房地产开发有限公司于9月6日以 97220 万元底价竞得。该地块位于东湖开发区光谷大道以东、金融港一路以南、金融港中路以西、金融港二路以北，土地面积共 85965.41 平，土地性质为地上（商服、住宅、公园绿地）和地下（商服），单价 1.14 万元/平。

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P（2023）059 号由武汉光谷交通建设有限公司于9月28日以 85480 万元底价竞得。该地块位于东湖新技术开发区豹溪路以东、神墩五路以南、碧泉路以西、高新三路以北，土地面积共36386.2 平，土地性质为住宅，单价2.35 万元/平。P（2023）060 号由光谷科学岛（武汉）有限公司于9月28日以 15960 万元竞得。该地块位于东湖新技术开发区未来一路以西、港湾路以南，地上面积共 58362.06 平，地下面积15200平，土地性质为地上（文化设施、商业）、地下（商业）。3.新房市场

武汉 9 月楼市住宅供应增幅显著，开发企业推盘意愿明显加强。秋季房交会 9 月 28 日正式启动，部分购房者等待购房优惠延期购房。9 月武汉市住宅成交规模与8 月基本相当，仍然处于较低水平。预计在武汉政策组合拳和房交会共同推动下，10月楼市活跃度将提升，“银十”可期。

2023 年 1-9 月，武汉市房企销售金额全口径武汉城建集团继续保持领头羊地位，以 160.5 亿元的销售金额遥遥领先。华润置地首破百亿，销售金额 102.22 亿元，继续排名第二。中建壹品销售金额 95.77 亿元，排名第三，湖北联投紧随其后，销售金额94.6亿元，排名第四。TOP30 企业销售额均值为48.6 亿元，TOP10企业销售额均值为 87.3 亿元，企业销售表现分化愈发明显。

—21—（3）光谷中心城重点楼盘项目监测三、他山之石

1.县域存量资产盘活整合的八大措施与五大建议？据中国证券报相关数据，目前我国基础设施存量资产超380万亿元，其中约 30-40%属于有经营性收入的基础设施资产，合计超过百万亿元。同时，我国每年有约20 万亿元的新增基础设施投资，如果能逐步实现盘活，加上带动的新增投资，政策工具效率远超地方政府专项债券。在中央和省市的政策支持下，各地纷纷开展资产盘查盘活工作。盘活对象中基础设施项目资产仍为重点，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等，此外，具有改扩建潜力的项目资产以及闲置资产、非主业资产也将会有序开展盘活工作。

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为更高效盘活存量资产，我们需遵从以下建议：组建工作专班，强化组织保障；开展全面盘查，分类分批盘活；抓好严格监管，确保合规高效；积极嫁接合作资源，集聚人、材、智等各类要素资源；抓好平台转型，优化资产运营。现汇总盘活的八大措施以及相关案例如下：序号 盘活手段 具体操作方式 盘活案例1 产权处置

适用度广。主要有三种模式（出售资

产、股权合作、兼并重组）。出售资

产主要对经营不善的如厂房、土地等

国有资产进行挂牌出让；股权合作主

要勇于拓展产业链，开发新市场；兼

并重组主要用于国有资本体系内部整

合。

会昌县“五级主体经营盘活乡村资产”模式：会昌县针对当前乡村资产大量闲置、沉睡、管护运维不到位、乡村振兴投融资渠道不畅等问题，建立了“县振兴集团+乡镇子公司+村合作社+龙头企业+农户”五级主体经营模式，形成乡村资产盘活利用经营的基本框架，以推进国企改革为契机，整合成立县振兴集团作为全县乡村振兴投融资主体、乡村振兴项目实施主体、产业经营主体，负责对接金融机构、牵头成立乡镇子公司、对乡镇子公司进行财务监管。2022 年，该县振兴集团盘活乡村资产超过35 亿元，完成市场化融资25.6亿元，营业收入由2021 年的400 余万元增长至5亿元，利润亏损扭转，盈利达5000 万元。全县村集体经济经营性总收入达到8500 万元以上；村均经营性收入超过36 万元，同比增长33.3%。2 资产租赁

资产租赁主要面向达不到产权处置条

件但可通过经营盘活的资产，一般以

房产（商品住宅、保障房、商业地产）

为主。

成都城投携手万科泊寓合资运营长租公寓项目：2018 年，成都城投下属资产公司和成都泊寓双方各出资 1500 万元（各占股50%）设立成都城投泊寓资产管理有限公司，主要涉足长租公寓经营管理业务。成都城投泊寓资产以包租方式获取成都市干道建设指挥部权属的怡北商住楼资产作为初始运营项目，出资对项目进行改造、运营。打造线上住房服务平台——“城投住房”，提供整租、合租、国有住房、安心公寓四大板块功能服务，该系统已初步于2021 年3 月在天府市民云APP上发布。

—23—3 创新用途

创新用途一般适用于老旧资产，这类

资产往往长期闲置，收效甚微，但具

有可开发经营的空间，比如供销社、

废弃厂房、废弃矿山等。通过策划进

行再定位，通过改造再赋能，配套专

业化运营管理，如可以探索委托管理、

统一公开招租等经营方式，形成资产

可持续收益，往往可以打造为网红打

卡地。

衢州首家文创供销社——美好生活供销社项目：2022 年 4 月，由衢州供销社主推、湖镇镇政府和一盒故乡文创团队联合打造的衢州首家文创供销社—“美好生活供销社”开门营业，做起了售卖回忆、售卖乡愁的生意。近年来，衢州市社通过理清“家底”，挖掘、盘活基层供销合作社可利用的资源和资产，与当地政府保护开发古镇、建设现代农业服务中心、培育电商直播平台等工作相结合，盘活闲置资产，让旧资产焕发新容颜。在浙江省衢州市龙游县湖镇的原供销社旧址上，一幢红砖房旧木窗的建筑里，浓浓的供销回忆扑面而来。

4 存量改

扩建

存量资产改扩建，即通过改建、扩建

等，改变资产使用功能，使存量破旧

资产重新焕发生机，而实现资产价值

提升，适合于针对规模不大但可开发

空间较大的经营性资产，如交通枢纽

地上地下空间综合开发、保障性租赁

住房小区经营性公共服务空间开发、

工业企业退城进园、商业综合体改造

等，可考虑将存量资产与新建项目打

包实施，由社会投资人或县属国有企

业购得存量资产后，辅以提升改造提

升，增强项目盈利能力，并通过提升

改造水电、道路、物业、房屋外立面

等配套设施的方式，提高资产利用价

值。

高阳县智慧水务项目：高阳县原有供水设施存在设备陈旧、系统老化、管网漏失严重等问题，造成了水资源浪费，很难保证用户的正常用水。高阳县人民政府决定实施高阳县智慧水务项目。项目采用资产购置的运作方式，购置标的为高阳县自来水供水管网等资产及供水特许经营权，资产的受让方是高阳县润阳水务工程有限公司。依据资产评估报告，购买资产共计193 项，包括管线、水表、阀门等，资产规模约6954 万元。高阳县润阳水务工程有限公司购买资产后对高阳县27000米供水管线及38909 块水表进行智慧化改造提升。项目总投资约10627 万元，其中改造提升投资约 3673 万元，购买高阳县自来水供水管网等资产投资约 6954 万元，项目已于2022年6月获得银行的贷款批复并完成存量部分放款。5 招商引资

对符合省市县产业规划，短时期内未

能发挥资产效益的厂房、校舍、破产

企业等闲置低效资产，可围绕资产的

基础功能进行再定位，包括产业定位、

业态规划，包装一批招商引资项目，

通过引入具有相关管理运营经验或出

资实力的战略合作伙伴等，强化专业

营销、商业策划、运营管理，提升资

产运营效率，助力资产盘活。

谷城县“府院联动+招商引资”，成功盘活破产企业“僵尸资产”：金鹏机械是谷城县一家民营企业，因资产不足以清偿全部债务，已停工停产八年有余。当地政府开展招商引资，某广东服装企业欲在谷城投资建厂的消息后，谷城法院积极主动与城关镇人民政府联系，开展多次磋商，在“府院联动”机制的有效推动下，成功引导管理人与广东某公司签订了原金鹏机械有限公司不动产转让合同，至此该起执转破案件顺利办结。6 资产

证券化

对于燃气、供电、供水、供热、污水

垃圾处理、旅游等收费率较高，政府

合规补贴等政策支持力度稳定、经营

收入及效益稳定的项目，可根据资产

状况，配比与项目关联的经营性资产，

都投集团绿色供水收费收益权ABS项目：2023年 1 月，“国君-五矿-都投集团绿色供水收费收益权资产支持专项计划”成功发行。本期产品由都江堰岷江水务集团担任原始权益人和资产服务机构，由都投集团提供增信支持。岷江水务集团负

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按照 PPP 及特许经营有关要求，通

过资产打包，增强资产盈利水平和吸

引力。将项目的资产所有权、股权、

经营权、收费权等转让给社会资本。

责都江堰市自来水供应、污水处理和供排水基础设施建设，下辖7 个供水厂。本期产品的基础资产为成都市都江堰西区水厂对于都江堰市主城区及青城山片区未来7 年的供水收费收益权。7 特许经营

《市政公用事业特许经营管理办法》

（建设部令 2004 年第 126 号）第二条

规定“城市供水、供气、供热、公共交

通、污水处理、垃圾处理等行业，依

法实施特许经营的，适用本办法。”，

《基础设施和公用事业特许经营管理

办法》（国家发展改革委等六部委令

2015 年第 25 号）第二条规定“中华人

民共和国境内的能源、交通运输、水

利、环境保护、市政工程等基础设施

和公用事业领域的特许经营活动，适

用本办法。”。目前，不少城投公司参

与了城市建设运营的重任，拥有一些

特许经营权、城市空间资源等无形资

产，对于这部分无形资产，可以自己

经营，或以出租或出售的方式充分利

用。

公主岭市特许经营模式盘活卡伦水库项目：在特许经营期内，实施机构有偿授予特许经营者本项目特许经营权和其它开发经营权益，特许经营者收入包括卡伦水库水源供水收入与其它开发经营收益相关的收入，特许经营者利用以上收入支付运营维护成本、偿还债务本息、缴纳税费，回收资本金并自负盈亏。本项目总投资约7.4亿元，已于 2022 年 12 月成功获得国家开发银行吉林省分行贷款审批和投放，融资金额5.9亿元。8 数字化

助力

将资产运营管理与数字化业务创新、

业务数据等内容快速深度融合，优化

创新商业管理模式已成趋势。通过将

“获取、登记、转移、招商、租赁、签

约、考核、盘点”等全流程实现线上可

视化，实行精细化管理，不断提高资

产“活化”使用率和价值盈利水平，以

数字化改革撬动国企管理运行体制的

变革重塑。

荟城实业（建投子公司）深入调研市场优质企业，征集、归纳 516 家供应商，建立询价网络数据库，涵盖了建筑材料类、装修材料类、软装货物类、机械设备类、其他货物类共5 个类别。创德公司（建投子公司）开发了资产盘点线上系统，实现固定资产全过程管理，快速查看固定资产的新增、使用、调拨等状态。2.如何开好经营分析会？

经营分析中很重要的一个动作，就是经营分析会。通过经营分析会，对公司的经营成果、存在问题进行总结与分析，同比分析、对标预算分析、对标标杆分析，才能更务实地引导企业管理团队好好地算算“经营账”，能够清晰地掌握经营现状。坚持下来，就能不断提升与夯实经营水平，提升企业的经营效益与管理效率。

—25—当前不少公司会遇到一些常见问题，如不开经营分析会、不准时或不合理的时间开开经营分析会、经营分析会缺乏有效的经营数据、经营分析会没有差距分析、没有红脸出汗、经营分析会没有找到真问题、真原因，想出真办法、经营分析会没有层层开。针对这些问题，建议从以下方面做好经营分析会相关工作。（1）明确经营分析会的秩序。确定会议周期（月度、季度还是年度？），每周期经营分析会的具体时间。经营分析会以预算为中心，敲定每次会议的具体时常。抓好经营分析会的有效组织，提前统筹财务及经营相关量化数据。（2）有数据化的目标与预算。经营预算会应围绕预算这一轨道进行，预先设定的经营目标以及与之相关的一系列数据。（3）根据经营计划的重点或者阶段性的重点工作，明确主题。一般来说，每个年度、每个阶段，或者涉及到多个经营单元的集团性企业内部的每个经营单元，经营侧重点可能不一样，那么，经营分析会的主题也应该有针对性。比如针对初创型的业务单元，关注什么？针对成熟的业务单元，关注什么？比如针对销售收入不太好的经营单元，关注什么？针对应收与毛利不佳的经营单元，关注什么？如此等等。找差距、找问题、打胜仗是经营分析会永远不变的目的，议题要牢牢围绕三大核心主题：上一仗（大或小、整体或局部，下同）是否打胜了？如果胜了，关键动作是否可以提炼出来，变成组织能力？上一仗如果败了，原因是什么？如果再打一次，该如何打胜？下一仗的目标、行动是什么？

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（4）经营分析会的跟进与管理。强化会前会中以及会后管理，会议资料应该提前向上级部门报备，财务、人力、运营等职能部门可提前研究，对一些需要进一步明确的数据或信息、暴露出来的问题或者需要支持的事项提前进行干预，以便正式会议举行时能够直接有对策出台，使得会议有更好的即时性效果；会中做到有纪律，严格时常限制；要分职责做好量化分析，特别是关键财务指标（毛利率、销售额、利润等）；会后做好事项督办，按需召开专题会，打通堵点。

3.城投公司拿地后，适宜做哪些类型的项目？城投拿地后适宜做以下三类项目：一是安置房。拿地后实施开发安置房自建项目，定向销售给拆迁户以实现回款，既能规避开发环节因操盘能力不足导致的风险，也能有效降低销售环节因楼市不景气、营销能力欠缺、目标客群定位跑偏等带来的不确定性。二是城市更新项目。城投拿地后实施城市更新项目，或者更准确地说是城投在参与城市更新系统工程的过程中通过“招拍挂”等市场化渠道拿地并开发其中的一些子项目，在政策层面具有先天优势。三是商品住宅项目。城投公司的操盘能力普遍一般，故自主开发的情形下更适宜开发普通住宅，合作开发的情形下方可开发高档住宅；另外，综合实力较强的城投公司在找到可靠合作方的前提下，可谨慎介入对运营能力要求更高的商业地产类项目。现实中，城投公司拿地后实施开发的过程中可能会遇到各种没有预想到的困难，导致其对项目的未来前景缺乏信心，继续主

—27—导项目的意愿有所降低。这种情况下，“开弓”其实也有“回头箭”，城投公司可以选择退而求其次，将项目的主导权有偿让渡给能力更强的开发商，把自身由项目的主导方退回到参与方，从通过销售运营实现回款转变为通过投资收益实现回报，这能较为有效地将项目整体风险控制在合理范围，避免城投公司因拿地后开发不畅而面临更大的危机。实践中，有不少城投公司通过股权投资形式参与房地产项目，取得了可观的投资收益，对公司利润形成了有效补充。

4.多地国资组建数据集团，抢抓数字资产入表利好近年来，多地国资已加速布局数据产业，通过组建平台类国有企业抢滩整合数据资产。随着财政部新规落地，数据资产加速入表，数据业务也将多点开花，这无疑将大大增厚企业利润、扩大资产估值、提升融资能力、降低融资成本。目前国家社会面固定资产规模大概在1500 万亿元，如果数据资产入表，可能再创造 100 万亿元新增资产规模。根据信通院2023 年 4 月发布的《中国数字经济发展研究报告》，我国数字经济规模已从 2012 年的 11 万亿元增长至2022 年的50.2万亿元。根据国家工信安全发展研究中心测算，当前我国数据要素市场规模约为 500 亿元，“十四五”期间有望突破1700 亿元，进入高速发展阶段。

多地组建数据集团。2017 年11 月20 日，合肥市大数据资产运营有限公司成立。2018 年 5 月21 日，数字广西集团有限公司

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成立。2018 年 10 月 19 日，云上贵州大数据（集团）有限公司成立。2020 年 6 月 17 日，南京大数据集团有限公司成立。2022年9 月 16 日，苏州市大数据集团有限公司正式揭牌。2022年9月29 日，上海数据集团有限公司揭牌成立。2023 年1 月11日，河南数据集团有限公司揭牌成立。2023 年5 月12 日，武汉数据集团有限公司组建。2023 年 6 月 6 日，湖北数据集团有限公司注册成立。2023 年 7 月 5 日，成都数据集团股份有限公司正式揭牌成立。

地方政府成立的“数据集团”基本定位为平台类国有企业，类似于数据领域的城投公司。从实际运作上看，数据集团在职能职责上主要承担数据基础设施建设、数据产品供给、数字资产开发与利用、数字产业培育与投资，核心主业是数据要素运营管理。作为推动区域数据要素市场化配置的核心抓手，大多数国资数据集团都是通过政府明确的行政授权承担此部分职能职责。抄报:武汉光谷中心城建设服务中心

投资经营部 2023 年11 月2 日印发