2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告
2016 年第三季度
天津市房地产市场情况分析报告
天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司
二零一六年十月
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目录
一、土地市场表现状况 .............................................. 3
(一)7 月份土地市场状况 ....................................... 3
(二)8 月份土地市场状况 ....................................... 6
(三)9 月份土地市场状况 ....................................... 7
(四)三季度经营性用地成交具体情况 ............................. 9
二、商品住宅市场情况 ............................................. 12
(一)七月份商品房市场状况 .................................... 13
(二)八月份商品房市场状况 .................................... 14
(三)九月份商品房市场状况 .................................... 15
三、二手房住宅市场情况 ........................................... 17
Ⅰ、二手房成交情况分析 ........................................... 17
(一)七月份二手房成交状况 ................................ 17
(二)八月份二手房成交状况 ................................ 20
(三)九月份二手房成交状况 ................................ 24
Ⅱ【2016 年 1-9 月】二手房住宅市场价格动态监测与分析 ............... 27
(一)监测数据来源 ........................................ 27
(二)监测行政区说明 ...................................... 27
(三)监测案例类型 ........................................ 27
(四)价格动态监测: ...................................... 27
(五)数据分析: .......................................... 34
四、三季度楼市总结 ............................................... 34
五、四季度楼市走势分析 ........................................... 35
六、公司业务板块 ................................................. 36
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一、土地市场表现状况
2016 年的天津楼市注定是不平凡的。利好政策一波接一波,但是伴随而来
的是地价的持续攀高。进入三季度天津土地市场已经热火朝天的接连成交,且价
格是一波高过一波。作为房地产的一级市场,土地市场的成交价格决定着楼市的
价格。2016 年三季度天津供应土地 90 宗,成交土地 118 宗。
(一)7 月份土地市场状况
1、土地供应分析
2016 年 7 月,天津共供应土地 39 宗,占地面积 146.23 万平米,环比下降
36.37%,同比下降 24.62%。其中居住类土地供应 8 宗,总占地面积 58.97 万平
米,总建筑面积 120.79 万平米。
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2、土地成交分析
2016 年 7 月,天津共成交土地 48 宗,占地面积 187.15 万平米,环比下降
67.78%,同比下降 9.42%。其中居住类土地成交 23 宗,占地面积 106.84 万平米,
占整个土地成交的 57.1%。
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(二)8 月份土地市场状况
2016 年 8 月,天津共供应土地 28 宗,其中居住类土地供应 8 宗。成交土地
48 宗,其中居住类土地成交 10 宗。
1、土地供应分析
2016 年 8 月,天津共供应土地 28 宗,占地面积 176.32 万平米,环比上升
20.58%,同比上升 8.84%。其中居住类土地供应 8 宗,总占地面积 94.35 万平米,
总建筑面积 171.31 万平米。
2、土地成交分析
2016 年 8 月,天津共成交土地 48 宗,占地面积 197.97 万平米,环比上升
5.78%,同比上升 12.92%。其中居住类土地成交 10 宗,占地面积 75.99 万平米,
占整个土地成交的 38.4%。
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(三)9 月份土地市场状况
2016 年 9 月,天津共供应土地 23 宗,其中居住类土地供应 7 宗。成交土地
22 宗,其中居住类土地成交 8 宗。
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1、土地供应分析
2016 年 9 月,天津共供应土地 23 宗,占地面积 146.23 万平米。其中居住
类土地供应 7 宗,总占地面积 76.81 万平米。
2、土地成交分析
2016 年 9 月,天津共成交土地 22 宗,占地面积 143.36 万平米,环比下降
27.57%。其中居住类土地成交 8 宗,占地面积 90.19 万平米,占整个土地成交的
63.6%。
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(四)三季度经营性用地成交具体情况
1、2016 年 7 月 6 日下午经过 105 轮竞拍,中骏以 16.9 亿的价格,摘得张
家窝嘉和道地块,溢价率 159%,约合楼面单价 12713 元\/平米。该地块土地用途
为城镇住宅、科教。其中,城镇住宅用地土地面积约 12.09 万平方米,容积率
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1.0-1.1,规划住宅总体量约 13.29 万平方米,属低密产品。而科教用地拟出让
土地面积约 0.48 万平方米,规划体量 0.39 万平方米。嘉和道地块挂牌起始总价
为 6.53 亿元,纯住宅部分起始楼板价约合 4912 元\/平方米。这是 2016 年以来,
西青张家窝版块出让的第二宗住宅用地。
2、7 月 13 日,生态城编号为津滨生转让(挂)2016-2 号和 3 号的两宗转
让地块成功出让,拿地企业均为住宅集团,总价合计 16.02 亿元,溢价率分别为
425%和 242%,楼面价分别约为 7966 元\/平米和 7888 元\/平米。
两地块原权利人均为中新天津生态城投资开发有限公司,其中 2 号地块使
用权面积为 85220.5 平方米,土地用途为城镇住宅用地,容积率小于等于 1.8,
建筑密度小于等于 30%,绿地率大于等于 40%,建筑限高 75 米,起始转让价格为
23265.3115 万,起始楼面价约 1517 元\/平米;3 号地块使用权面积 37059.3 平方
米,容积率小于等于 1.3,建筑密度小于等于 30%,绿地率大于等于 40%,建筑
限高 35 米,起始转让价格为 11117.79 万,起始楼面价约 2308 元\/平米。
3、8 月 3 日下午,经过 10 家房企竞拍争夺,位于天津地铁 2、6 号线换乘
站——长虹公园站——上盖的南开区制本厂地块以 18.1 亿元总价花落正荣,溢
价 112.9%,成交楼板价约合 24133 元\/平方米。
块编号为津南红(挂)2016-099 号宗地,位于南开区长虹公园西北角,紧
临地铁 2、6 号线换乘站长虹公园站 D 出口。该地块原址为天津制本厂(下称“制
本厂地块”)。该地块出让土地面积约 1.82 万平方米,规划建筑体量约 7.5 万
平方米,其中仅 2 万平方米为城镇住宅规划建筑面积,其余为商业金融业规划。
而地块竞得人需自持建筑面积不少于 20000 平方米的写字楼。
4、8 月 17 日保利分别以 3.1 亿和 2.66 亿的价格把大港港东新城仅有的两
宗住宅、商服用地收入囊中,总掷金 5.76 亿元。由此标志着保利正式挺进大港。
港东新城位于滨海新区大港东部,以世纪大道为界,港东新城南北规划了
19 个居住小区。项目多以点式小高层住宅、多层花园洋房住宅、中低密度别墅
区为主。此次摘牌的 2、3 号地与著名的溪谷公园直线距离约不到一公里,大面
积水域及绿化成为得天独厚的景观及配套资源。
5、8 月 27 日合景泰富以总价 57.7 亿元、溢价 312%,买获中心商务区安阳
道地块,成交楼板价约合 22014 元\/平方米。安阳道地块出让土地总面积约 10.7
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万平方米,土地用途原为二类居住用地,规划建筑面积超 26 万平方米。不过在
8 月 17 日滨海土地发展中心发布的补充公告中,该地块土地用途被调整为城镇
住宅、商服,但并未公布更改后的商住配比。安阳道地块南侧为潮音寺,周边临
近规划中的耀华中学滨海校区,和即将投用的天津师大滨海学校(小学、初中),
地块虽然不大,但格局方正,有景观有配套,亮点十足。
6、8 月 24 日,经过 198 轮厮杀,最终融创以总价 30.8 亿元、溢价 177%夺
得津滨大道 104 号宗地,成交楼板价约合 19049 元\/平方米;而与之相邻的 105
号宗地经过 192 轮仍由融创溢价 182%竞得,总价 30.2 亿元,成交楼板价约合
18035 元\/平方米。
7、8 月 25 日,融创以 6.8 亿元买入天津地标路段南京路沿线 1 宗商业金融
业建设用地,溢价率 70%。该地块左邻抗震纪念碑、先农大院,右接小白楼 CBD,
背倚五大道旅游区,地处南京路、成都道、新华路、泰安道交汇处。该地块出让
土地面积不足 0.6 万平方米,规划用地性质为商业金融业用地,规划总体量不大
于 4.72 万平方米。地块挂牌起始总价仅 4.006 亿元,起始楼板价约合 8487 元\/
平方米。
8、8 月 31 日下午,在 9 家房企同场竞买下,中航地产以 47.8 亿元将天津
红桥区机电学院地块收入囊中,住宅部分成交楼板价 26767 元\/平方米,溢价率
85.6%,同时也将红桥区宅地单价纪录大幅提高。
该地块编号为津红纪(挂)2016-111 号宗地,位于天津红桥区纪念馆路北
侧、咸阳北路版块,原址为天津机电职工技术学院(下称“机电学院地块”)。
该地块出让总土地面积约 11 万平方米。其中,二类居住用地面积合计约 5.7 万
平方米,规划建筑体量 15.433 万平方米;工业用地面积约 5.3 万平方米,规划
建筑体量约合 17.58 万平方米。
9、9 月 8 日下午,中骏以 4.85 亿元买获天津静海区团泊新城东区一宗住宅
用地,楼板价约合 2071 元\/平方米。该地块出让土地面积约 15.6 万平方米,规
划容积率仅 1.0-1.5,属团泊版块分布较多的低密居住用地。以次容积率折算,
该地块规划住宅建筑体量不大于 23.4 万平方米。
10、9 月 9 日上午,新城控股天津公司通过司法拍卖成功竞得宝坻新城项目,
起拍总价 14.3 亿,起拍楼面价 2861 元\/平;成交总价 37.4 亿,成交楼面价 7483
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元\/平,溢价率 161.54%。宝坻新城地块位于宝坻区南城板块,北至潮阳大道,
紧邻宝坻新城区;南侧与旺城温莎郡相邻;东侧为开元大道,西侧目前尚未开发,
占地面积 271197 平,容积率 1.8,总建面 499798 平,为纯住宅用地。
11、9 月 20 日下午,天津宝坻主城区连续出让 3 宗住宅用地,成交总价合
计高达 23.54 亿元,分别由中铁冠城、京宝置业和中冶宝地获得。其中中铁冠城
经过 125 轮激烈拍卖后才夺地成功,溢价率达到 220%,楼面价从起始的 2 千多
元翻高到 7197 元\/平米。今日成交的 3 宗宝坻地块编号分别为津宝(挂)2015-053
号、2016-007 号及 2016-011 号宗地,均位于天津宝坻主城区西北部。三宗地块
土地用途均为住宅、商服,累计出让土地面积约合 32.9 万平方米,规划总体量
巨大,约合 56.1 万平方米。
12、9 月 29 日下午,在 13 家房企围猎下,津南咸水沽诚信里地块最终以
42.6 亿元总价由恒大拍得。刨除科教等公建后,该地块住宅、商服建筑楼板价
约合 16010 元\/平方米。该地块地处天津海河教育园与津南咸水沽交界地带,紧
邻仁恒、鲁能、龙湖、旭辉及新城五大新盘。诚信里地块居住部分 3 宗子地块总
体量约和 20.8 万平方米。而 2 幅商业用地规划总体量约 6.4 万平方米,整体商
住比约为 23%:77%。
13、9 月 30 日上午,“金九”天津土地市场收官落下帷幕。启迪协信以总
价 53.5 亿元买获南开区咸阳路地铁站地块,刨除绿化及自持商业部分后,项目
纯住宅产品楼板价高达 50952 元\/平方米。该地块或为启迪协信天津科技城项目
一期,未来咸阳路两侧、西营门片区所规划的 150 万平米产城融合新城或将由此
起步。该地块总出让土地面积约 6.9 万平方米,其中居住兼商服建筑总体量 21
万平方米,商住比 5:5,折合纯住宅产品规划体量约 10.5 万平方米
二、商品住宅市场情况
据统计,三季度天津商品住宅成交 52186 套,环比二季度略有减少,降幅
19.28%,创历年同期新高。从成交价格上看,三季度天津全市商品住宅成交均价
13208 元\/平米,创历年新高,环比涨 5.26%,同比涨达 14.69%。月创下年内商
品住宅成交均价最大涨幅从月度走势上看,三季度天津商品住宅成交均价的高位
出现在 9 月,全市均价达 14464 元\/平米,环比涨幅达 14.77%,为年内最大涨幅。
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(一)七月份商品房市场状况
1、供应情况
2016 年 7 月,天津商品房批售面积 105.05 万平米,环比下降 45.40%,同
比下降 18.93%。天津四个片区中,环城四区批售面积最大,批售面积共 39.58
万平米,占全市批售面积的 37.68%;其次为远郊区县,批售面积为 28.99 万平
米,占全市批售面积的 27.60%;再次为市内六区批售面积 18.42 万平米,占全
市批售面积的 17.53%;滨海新区,批售面积为 18.06 万平米,占全市批售面积
的 17.19%。
2、 成交情况
2016 年 7 月,天津一手房成交面积 183.12 万平米,环比上升 4.4%,同比
上升 44.34%。一手房成交均价为 12596 元\/平米,环比上升 3.86%,同比上升
10.76%。
从四大片区成交来看,天津商品住宅销售面积以远郊区县最多,销售面积
为 66.85 万平米,占全市销售面积的 36.51%;市内六区销售面积最少,销售面
积为 21.01 万平米,占全市销售面积的 11.47%;环城四区销售面积为 58.73 万
平米,占全市销售面积的 32.07%;滨海新区销售面积为 36.52 万平米,占全市
销售面积的 19.95%。一手房成交均价以市内六区最高,为 30028 元\/平米;远郊
区县均价最低,仅 8117 元\/平米;环城四区和滨海新区成交均价分别为 12303
元\/平米和 11237 元\/平米。
各区域在成交量上表现为“一降三升”态势,成交均价均表现为上升态势。
其中,环城四区量跌价升,市内六区、滨海新区和远郊区县均表现为量价齐升。
从成交走势来看,一手房市场总体呈现“量价齐升”态势,同比 2015 年 7 月呈
现“量价齐升”态势。
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(二)八月份商品房市场状况
1、供应情况
2016 年 8 月,天津商品房批售面积 120.07 万平米,环比上升 14.30%,同
比上升 4.39%。天津四个片区中,远郊区县批售面积最大,批售面积共 51.21 万
平米,占全市批售面积的 42.65%;其次为滨海新区,批售面积为 36.25 万平米,
占全市批售面积的 30.19%;再次为环城四区批售面积 21.65 万平米,占全市批
售面积的 18.03%;市内六区,批售面积为 10.96 万平米,占全市批售面积的 9.13%。
2、成交情况
2016 年 8 月,天津一手房成交面积 201.18 万平米,环比上升 9.86%,同比
上升 62.75%。一手房成交均价为 12602 元\/平米,环比微升 0.05%,同比上升
10.46%。
从四大片区成交来看,天津商品住宅销售面积以远郊区县最多,销售面积
为 82.95 万平米,占全市销售面积的 41.23%;市内六区销售面积最少,销售面
积为 21.55 万平米,占全市销售面积的 10.71%;环城四区销售面积为 58.84 万
平米,占全市销售面积的 29.25%;滨海新区销售面积为 37.84 万平米,占全市
销售面积的 18.81%。一手房成交均价以市内六区最高,为 32802 元\/平米;远郊
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区县均价最低,仅 8073 元\/平米;环城四区和滨海新区成交均价分别为 13173
元\/平米和 10141 元\/平米。
各区域在成交量上表现为上升态势,成交均价均表现为“二降二升”态势。
其中,滨海新区、远郊区县量升价跌,市内六区、环城四区均表现为量价齐升。
从成交走势来看,一手房市场总体呈现“量升价稳”态势,同比 2015 年 8 月呈
现“量价齐升”态势。
(三)九月份商品房市场状况
2016 年 9 月天津商品住宅共成交 17103 套,环比 8 月略降 8.18%,同比涨
达 49.74%,9 月全市均价同时创下年内价和 涨幅,全市商品住宅成交均价 14464
元\/平米,环比涨达 14.77%,同比涨 22.65%。
从区域成交量上看,汉沽 9 月共成交商品住宅 1295 套,环比涨达 231.20%,
领涨全市。
从区域成交价格上看,9 月环城四区表现抢眼,环比涨幅从 10.72%到 41.77%
不等,四个区整体均价 16528 元\/平米,环比涨达 25.47%
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三、二手房住宅市场情况
Ⅰ、二手房成交情况分析
(一)七月份二手房成交状况
根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示,2016 年
7 月天津市二手私产住宅共成交 14401 套,环比上涨 0.4%,同比上涨 17.0%;
成交面积 124.7 万㎡,环比上涨 0.6%,同比上涨 14.5%;成交均价 11332 元\/
㎡,环比上涨 0.3%,同比上涨 7.3%
1、七月二手私产住宅成交情况
我爱我家市场研究中心认为,延续上半年楼市成交的火热程度,7 月津城二
手房市场成交量持续高位运行,交易量价与 6 月相比保持平稳走势,一方面,除
本月公积金政策有所调整以外,年初开始的各项宽松政策仍在延续,使得购房者
入市积极性仍然较高,此外,自年初以来房价的上行走势,购房者“买涨不买跌”
的心理也促其积极入市。
在成交户型方面,自本月起 120 平米以下的户型交易占比为 95%,与上月
相比上涨下降 4 个百分点,随着自住需求的增多中小户型房源成交量逐步回归主
体地位。
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2、各区域二手私产住宅成交量分析
全市四大区域来看,中心城区共成交 5273 套,环比下滑 3.9%,同比上涨
2.0%;环城四区成交 3531 套,环比下滑 1.3%,同比上涨 42.5%;滨海新区成交
2899 套,环比下滑 1.1%,同比上涨 6.1%;郊县五区成交 2698 套,环比上涨 15.0%,
同比上涨 39.6%。
3、各区域二手私产住宅成交均价分析
本月全市二手私产住宅成交均价 11332 元\/㎡,环比上涨 0.3%,同比上涨
7.3%。中心城区为 17426 元\/平米,环比上涨 2.6%,同比上涨 17.6%;环城四区
10169 元\/平米,环比上涨 3.2%,同比上涨 10.1%;滨海新区 8779 元\/平米,环
比上涨 3.1%,同比上涨 8.8%;郊县五区 6181 元\/平米,环比上涨 1.2%,同比上
涨 3.5%。
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4、当月成交房源分析
(1)成交房源居室分析
本月成交主力居室为两室,占比为 54%。一室户型成交占比为 38%,与上月
相比上涨 2.6 个百分点;两室户型成交占比为 54%,与上月相比上涨 0.7 个百分
点;三室户型成交占比为 8%,与上月相比下滑 1.9 个百分点;三室以上户型为 0,
与上月相比下滑 1.4 个百分点。
(2)成交房源面积区间分析
本月成交主力面积为 80 平米以下户型,占比均为 68%。50 平米以下户型成
交占比为 29%,与上月相比上涨 0.6 个百分点;50-80 平米户型成交占比为 39%,
与上月相比上涨 1.9 个百分点;80-120 平米户型成交占比为 26%,与上月相比上
涨 1.0 个百分点;120-144 平米户型成交占比为 3%,与上月相比下滑 1.6 个百分
比;144 平米以上户型成交占比为 2%,与上月相比下滑 2.0 个百分点。
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(3)成交房源总价区间分析
本月成交房源多在 50-80 万,占比为 29%。50 万以下户型成交占比为 4%,
与上月相比下滑 1.5 个百分点;50-80 万室户型成交占比为 29%,与上月相比上
涨 0.3 个百分点;80-100 万户型成交占比为 16%,与上月相比下滑 1.6 个百分点;
100-120 万户型成交占比为 13%,与上月相比上涨 1.1 个百分点;120-150 万户
型成交占比为 15%,与上月相比上涨 2.7 个百分点;150-200 万户型成交占比为
11%,与上月相比下滑 2.0 个百分点;200 万以上户型成交占比为 12%,与上月相
比上涨 1.0 个百分点。
(二)八月份二手房成交状况
根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示,2016 年 8
月天津市二手私产住宅共成交 17927 套,环比上涨 24.5%,同比上涨 75.1%;成
交面积 151.4 万㎡,环比上涨 21.4%,同比上涨 66.9%;成交均价 12173 元\/㎡,
环比上涨 7.4%,同比上涨 17.7%。
1、八月二手私产住宅成交情况
八月津二手房交易量高达 17927 套,继三四月份后再掀高潮。伟业我爱我
家市场研究中心认为,本月津城二手房市场再掀热浪,市场交易活跃,交易量同
比增长了超两成。一方面,经过 6-7 月市场的调整期,到本月所积累的改善型需
求进一步释放,同时,符合客户需求的优质房源的出现使得市场交易活跃;另一
方面,近期地王频出的土地市场也刺激了客户交易意愿增高;此外,有部分购房
者预计“金九银十”旺季市场会带来的房价再次上涨,从而选择了在八月提前入
市购房,这也促进了本月交易量的增长。
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均价方面,二手房房源均价自 5 月开始整体呈现上扬趋势,随着改善需求的
购房者的不断入市,优质房源迅速被消化,市场上供不应求的现象日渐突出,使
得整体均价出现上浮。
2、各区域二手私产住宅成交量分析
全市四大区域来看,中心城区共成交 7250 套,环比上涨 37.5%,同比上涨
62.7%;环城四区成交 4152 套,环比上涨 17.6%,同比上涨 92.1%;滨海新区成
交 3438 套,环比上涨 18.6%,同比上涨 61.6%;郊县五区成交 3087 套,环比上
涨 14.4%,同比上涨 106.6%。
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3、各区域二手私产住宅成交均价分析
本月全市二手私产住宅成交均价 12173 元\/㎡,环比上涨 7.4%,同比上涨
17.7%。中心城区为 18369 元\/平米,环比上涨 5.4%,同比上涨 25.0%;环城四区
10854 元\/平米,环比上涨 6.7%,同比上涨 19.2%;滨海新区 8902 元\/平米,环
比上涨 1.4%,同比上涨 15.6%;郊县五区 6229 元\/平米,环比上涨 0.8%,同比
上涨 16.4%。
4、当月成交房源分析
(1)成交房源居室分析
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本月成交主力居室为两室,占比为 51%。一室户型成交占比为 39%,与上月
相比上涨 2.1 个百分点;两室户型成交占比为 51%,与上月相比下滑 3.1 个百分
点;三室户型成交占比为 9%,与上月相比上涨 0.4 个百分点;三室以上户型为
1%,与上月相比上涨 0.6 个百分点。
(2)成交房源面积区间分析
本月成交主力面积为 80 平米以下户型,占比均为 68%。50 平米以下户型成
交占比为 29%,与上月相比上涨 1.6 个百分点;50-80 平米户型成交占比为 39%,
与上月相比上涨 0.6 个百分点;80-120 平米户型成交占比为 26%,与上月相比下
滑 1.9 个百分点;120-144 平米户型成交占比为 3%,与上月相比下滑 0.8 个百分
比;144 平米以上户型成交占比为 3%,与上月相比上涨 0.5 个百分点。
(3)成交房源总价区间分析
本月成交房源多在 50-80 万,占比为 24%。50 万以下户型成交占比为 4%,
与上月相比上涨 0.1 个百分点;50-80 万室户型成交占比为 24%,与上月相比下
滑 3.0 个百分点;80-100 万户型成交占比为 17%,与上月相比上涨 2.1 个百分点;
100-120 万户型成交占比为 14%,与上月相比上涨 0.8 个百分点;120-150 万户
型成交占比为 16%,与上月相比下滑 0.3 个百分点;150-200 万户型成交占比为
12%,与上月相比上涨 0.5 个百分点;200 万以上户型成交占比为 14%,与上月相
比下滑 0.2 个百分点。
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(三)九月份二手房成交状况
根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示,2016 年 9
月天津市二手私产住宅共成交 20754 套,环比上涨 15.8%,同比上涨 95.1%;成
交面积 174.9 万㎡,环比上涨 15.6%,同比上涨 87.4%;成交均价 13312 元\/㎡,
环比上涨 9.4%,同比上涨 23.8%。
1、九月二手私产住宅成交情况
本月津城二手房市场再掀热浪,市场交易活跃,交易量同比增长了超两
成。伟业我爱我家市场研究中心认为,一方面,今年以来土地市场和新建商品住
宅市场活跃,带动各片区二手房源被动升值,从而使得市场中客户的交易意愿升
高。另一方面,宽松的信贷政策,降低了购房者们的入市门槛,大大减轻了购房
者的资金压力,促使改善型需求积极入市,使得市场中新增需求不断增长,促使
成交量持续增长。均价方面,本月全市平均价格与 8 月份相比上涨 9.4%,同比
上涨 23.8%,随着二手房买卖市场持续火热的交易氛围,房源补给速度减缓,供
需矛盾日益加深,使得房源成交价格随之提升,创本年新高。
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2、各区域二手私产住宅成交量分析
全市四大区域来看,中心城区共成交 9056 套,环比上涨 24.9%,同比上涨
95.8%;环城四区成交 4004 套,环比下滑 3.6%,同比上涨 74.8%;滨海新区成交
3988 套,环比上涨 16.0%,同比上涨 84.4%;郊县五区成交 3706 套,环比上涨
20.1%,同比上涨 137.4%。
3、各区域二手私产住宅成交均价分析
本月全市二手私产住宅成交均价 13312 元\/㎡,环比上涨 9.4%,同比上涨
23.8%。中心城区为 20243 元\/平米,环比上涨 10.2%,同比上涨 36.5%;环城四
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区 11687 元\/平米,环比上涨 7.7%,同比上涨 24.9%;滨海新区 9095 元\/平米,
环比上涨 2.2%,同比上涨 11.4%;郊县五区 6690 元\/平米,环比上涨 7.4%,同
比上涨 14.9%。
4、当月成交房源分析
(1)成交房源居室分析
本月成交主力居室为两室,占比为 50%。一室户型成交占比为 40%,与上月
相比上涨 1.1 个百分点;两室户型成交占比为 50%,与上月相比下滑 0.7 个百分
点;三室户型成交占比为 9%,与上月相比下滑 0.2 个百分点;三室以上户型成
交占比 1%,与上月相比下滑 0.2 个百分点。
(2)成交房源面积区间分析
本月成交主力面积为 80 平米以下户型,占比均为 69%。50 平米以下户型
成交占比为 35%,与上月相比上涨 6.1 个百分点; 50-80 平米户型成交占比为
34%,与上月相比下滑 5.1 个百分点;80-120 平米户型成交占比为 24%,与上月
相比下滑 1.4 个百分点;120-144 平米户型成交占比为 4%,与上月相比上涨 1.2
个百分比;144 平米以上户型成交占比为 3%,与上月相比下滑 0.8 个百分点。
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(3)成交房源总价区间分析
本月成交房源多在 50-80 万,占比为 18%。50 万以下户型成交占比为 3%,与
上月相比下滑 0.8 个百分点;50-80 万户型成交占比为 18%,与上月相比下滑 6.1
个百分点;80-100 万户型成交占比为 16%,与上月相比下滑 1.0 个百分点;100-120
万户型成交占比为 13%,与上月相比下滑 0.1 个百分点;120-150 万户型成交占
比为 17%,与上月相比上涨 1.4 个百分点;150-200 万户型成交占比为 13%,与
上月相比上涨 1.7 个百分点;200 万以上户型成交占比为 19%,与上月相比上涨
5.1 个百分点。
Ⅱ【2016 年 1-9 月】二手房住宅市场价格动态监测与分析
(一)监测数据来源
天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司数据中心及 CAS 自动询价系统
(二)监测行政区说明
和平区、南开区、河西区、河北区、红桥区、河东区、西青区、津南区、
东丽区、北辰区、滨海新区、武清区、宝坻区、静海区、蓟州区、宁河县
(三)监测案例类型
报盘案例,评估案例,成交案例
(四)价格动态监测:
根据中盛勃然房地产土地评估有限公司数据中心及 CAS 自动询价系统数据
显示,天津市 2016 年 1-9 月天津市二手房均价为 19230 元\/平米(包含十六个监
测行政区),具体月均价及涨跌幅(环比)情况详见下表:
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通过本年度对全市二手房价格监测,发现 2016 年度天津市二手房房价一直
处于上涨趋势且个别月份涨幅较大,以 9 月为例天津市二手房均价为 23020 元\/
平米,环比 8 月上涨 9.14%,从均价及涨幅角度都达到了 2016 年 9 个月的最高
值。(下面以行政区为单位分别说明 2016 年的二手房均价及涨跌情况)
1.市六区二手房均价及涨跌幅度
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2.环城四区及滨海新区二手房均价及涨跌幅度
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3.郊县二手房均价及涨跌幅度
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(五)数据分析:
通过对每个行政区的月均价及涨跌幅数据分析发现 2016 年度 1-9 月的涨幅
最大的月份集中在 8-9 月,在 8-9 月涨幅最凶猛期间,武清区、北辰区、河北区
为涨幅排名前三名,分别为 23.57%、20.15%、17.85%,全年累计涨幅排名前三
的为武清区、西青区、东丽区,分别为 62.69%、53.97%、50.83%。以上数据显
示涨幅大的区域集中在环城四区及郊县,最耀眼的还是武清区、西青区。说到武
清区,在京津冀一体化的大趋势下,地处京津交界的武清义不容辞的承担起了接
收京津人口外溢的重担,这个重担自从通州和北三县实行限购政策以来格外沉重
与耀眼导致武清房价升值不断。另外有消息称,武清龙凤新城区域将修建大学城,
项目由北京大学、南开大学、清华大学、河北经贸大学和首都经济贸易大学联合
成立的“京津冀协同发展联合创新中心”创建,虽然此消息未被证实,但多方面
利好消息以及武清区独特的地理位置导致武清房价“一鸣惊人”。
另外在数据分析过程中我们不难发现西青区在 2016 年度 1-9 月房价涨幅过
程中的表现也是不容忽视的。真正拉动西青区房价的还要说到张家窝镇,张家窝
镇坐落于西青区以西,内有京沪高铁天津南站,地铁三号线终点站。距离西青大
学城 3 公里,距离天津高新区 1 公里、117 富国高银大厦 2 公里,距离天津第一
中心医院 5 公里,交通发达为张家窝镇吸引了众多的知名房地产开发商,例如万
科、社会衫,中建集团、首创集团等,更为瞩目的是今年 3 月,天津土地交易中
心发布的一宗编号为西青(挂)2016-03 号的土地以起始总价 25300 万元、起始
楼面价约为 2726.81 元\/平米的价格摘牌,因土地的成交价是决定未来项目售价
的直接因素,因此随着此地块的成交也拉开的张家窝镇房价上涨的序幕。
四、三季度楼市总结
2016 上半年持续高温运行了 2 个季度后,终在公积金“新政”实施之时有
所缓解。新政带以“三”不变(贷款的首付比例、额度计算方式及最长期限);
“四”限(贷款额度上限、二套的申请额度上限、三套的限制使用及离婚购房限
制)的形式表明了政策对于下半年楼市的制约与规划,但“去库存”基调贯穿始
终,在此背景下,三季度商品房销售同比激增、开发投资增速小幅回升,一、二
线城市成交表现好于预期,销售向好带来三季度热点城市土拍竞争更加激烈,地
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王数量持续激增,随之消费者对楼市的预期水涨船高,导致房价持续上涨。与此
同时,房价、地价的快速上涨也给部分城市市场可持续发展带来隐患,投资投机
需求迅速增加,地方政策基调也从“刺激”转变为“收紧”,宽松类政策出台频
次明显下降,收紧类政策升级和蔓延,所有的热点一、二线城市都重启“限贷、
限购”。但力度都相对温和,旨在抑制房价过快上涨和维护市场平稳运行之间保
持相对平衡。
五、四季度楼市走势分析
今年以来表现癫狂的天津楼市,在经历 6、7 月份短暂的退烧休整后,8 月
再度拔足狂奔。离婚需排号、天价学区房、开盘即售罄、涨价无底线„„一二线
热点楼市的种种乱象,炙烤着购房者早已脆弱不堪的内心,也在“金九银十”之
际考验着监管者的智慧。随着北京调控升级,天津重启限购,楼市政策拐点在四
季度全面到来。
天津市政府于 9 月 30 日晚间推出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳
健康发展的实施意见》(以下简称《实施意见》),也被解读为“货真价实”。最
直观的感受是政策 9 月 30 日晚间推出,规定自 10 月 1 日起正式实施,根本就没
有给炒房者连夜抢购的机会。
《实施意见》规定:本市拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停
在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。对在
市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首
付比例不低于 40%。
“天津出台的调控措施符合预期,也是和中央调控思路保持一致的做法。此
前,天津是全国房价涨幅前十城市中,唯一没有收紧购房政策的。”严跃进指出。
《实施意见》称将在天津实施区域性的住房限购。严跃进表示:“这实际上
是限购政策的市郊差别化对待。政策规定外地户口居民在天津购房,若已有一套
住房,在市区和武清是不允许再购房的。武清房地产市场过热,所以被列为和市
区享同等待遇。此类政策对于新房和二手房都是适用的。同时,政策规定,在此
类限购区购置首套住房的,外地户口购房者首付比例为四成,这属于比较高的购
房门槛了。”
京津同天出台的房地产调控政策,既有差异性,又有关联性。目前,天津的
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新房和二手房价格基本为北京的一半,外来购房需求集中在市内六区和武清区,
其中来自北京的购房者最多。“如果北京全面加强调控,势必会驱使一部分外溢
需求流向天津,这就不难解释为何天津主要针对非户籍家庭分区调控。应该说,
京津同步出台房地产调控政策,还是有默契和协同效应的。”
回看津城近年限购政策和取消限购政策,楼市在限购状态下基本平稳运行。
那么此次限购,是否有望在四季度引领火热楼市进入降温通道?我们预计政府将
在未来将继续采取政策措施来缓解房价持续高位。走高的房价加上政策的控制将
会使潜在购房者在未来持谨慎态度。因此,我们预计市场住宅价格在未来将增速
放缓。”
六、公司业务板块
我们的产品:
1. 估价业务
2. 土地开发、征收服务
3. 环境评价服务
4. 咨询服务
5. 抵押物业贷后批量评估
6. 抵押物业抗风险能力测试
7. VQ 自动估价系统
8. 云查勘(电子查勘系统)
欢迎致电:
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