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明辨杂志(2016年3月刊)—翻页版预览

上传者:hongjianrenhe 上传时间:2016-5-31 分享阅读:
hongjianrenhe 上传于 2016-5-31

明辨杂志(2016年3月刊)

描述:明辨杂志,一本为物业人服务的专业法律杂志,提供专业的法律服务和支持,帮助物业公司更好地进行管理。三期明辨杂志,主题停车管理。

关键字: 杂志,物业,专业,法律服务,物业管理

制度

文 / 孟宪生

谈到管理,大到国家,小至单位,甚至是班组,无不称制度。百度字典给出的定义是:“制度一般指要
求大家共同遵守的办事规程或行动准则,也指在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范或一定的规格。在
不同行业、不同部门、不同岗位都有其具体的做事准则,目的都是使各项工作按计划按要求达到预计目标。”

在物业管理过程中,无时无刻不涉及制度。制度作为管理手段和方法已经被管理者普遍认同,为确保制
度有效执行,笔者在此进行简单分析,与同仁分享。

从汉字资源出发,探究制度的本意,也许可见端倪。《说文》对制的解释是“制,裁也。”“从衣从制。
本义就是裁制衣服”。后来演化为“製”,用于具体的制造 ,“制”用于抽象的制作。《说文》中,“度,法
制也”。“度”起于人手取法,故从又。“按,五度,分寸尺丈引也”。

“制”“度”连用,指在一定条件下形成的法令、礼俗等规范。
《易·节》:“天地节,而四时成。节以制度,不伤财,不害民。”【孔颖达】疏:“王者以制度为节,
使用之有道,役之有时,则不伤财,不害民也。” 
制度的制定和执行是小区管理的核心,但是在实务操作中,管理人或对制度运用不当、或制度内容没有
细化,导致制度无法发挥其规范作用。
一、制度的制定主体
对制度的制定主体,《物权法》、《物业管理条例》规定,管理规约、业主大会议事规则等小区基础制
度由业主通过多数决共同制订。临时管理规约由建设单位制定。
二、制度的生效
制度要用于实务管理,还必须履行一定的生效程序,即公示程序。制度制定者必须履行制度告知义务,
满足业主、员工对制度的知情权。
三、制度的内容约束
《物业管理条例》以不完全列举的方式概括了基础制度的内容,“管理规约应当对有关物业的使用、维护、
管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”“业
主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”
但是,制度的内容并非随意制定,而是受到三个方面的约束:(一)“管理规约应当尊重社会公德,不
得违反法律、法规或者损害社会公共利益。”(二)“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出
与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。”(三)“业主大会、业主委员会作出的决定违
反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当
责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权
益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
四、制度与救济措施
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物、制造噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵
占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、
消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。按照最
高法院的司法解释 ,“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,
物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持”。

主办单位:北京宏健仁和律师事务所 卷首语

《明辨》杂志社编委会 P1 制度
总 编 孟宪生
编 委 (按姓氏笔划排序) 重点资讯
任旭光 李金生 陈 飞
孟宪生 郑文旭 郑菊芳 P4 北京宏健仁和律师事务所成功举办“停车管理”培训会
罗格根图雅 郝浓荣 P5 北京拟取消晚婚假 产假最长可达 7 个月
执行主编 宫凯丽 李积慧 P5 北京市政府:差别化停车收费政策年内出台
专题编辑 宫凯丽 王亚雯 P7 北京将出台更严机动车限行措施控制新能源车总量
美术编辑 冯 菊 李 倩 P8 北京今年研究起草机动车停车管理条例
审 核 宫凯丽 P9 首届中国城市停车设施建设与管理论坛在海口召开

联系我们 人物专访

地 址:北京市海淀区紫竹院路 31 号 P11 罗格根图雅:以行动捍卫法律尊严
华澳中心嘉慧苑东厅
服务热线:400-670-8310 规则解析
联系电话:010-51906310
邮 箱:mingbianzazhi@163.com P14 小区停车位法律规则解析
邮 编:100089
以案说法

P18 小区停车 收费归谁
P19 协议签订 地上车位归谁
P21 失窃赔偿 疏于防范承担 20%损失

法官看法

P22 浅谈居民小区车位所有权归属问题
P25 论建筑物区分所有形态之下小区停车位的权属

CONTENTS【目录】
2016 年 3 月刊

物业法务

P31 物业停车管理法务
P34 物业项目法律风险防范服务指引

新法速递

P41 最高人民法院发布《物权法》司法解释

劳动法苑

P45 2016 年工伤伤残与死亡补偿金标准

不动产金融

P50 商铺产权投资的救赎

业界联盟

P53 品生态商城与呼伦贝尔一起成长

业主园地

P57 北京宏健仁和律师事务所业主撤销权(撤销业主大会决定)应诉程序指引

风险自查

P60 停车管理法律风险自查表

重点
资讯

北京宏健仁和律师事务所

成功举办“停车管理”培训会

2016 年 3 月 30 日下午 2 点,北京宏健仁
和律师事务所首席律师孟宪生主任在财富中心
千禧公寓开展“停车管理”培训,为各物业公
司参会代表在物业管理过程中遇到的停车管理
问题做出详细讲解。

会上,孟宪生律师旁征博引,从《物权法》
到地方法规对车位、车库权属的确认规则进行
了细致剖析,并借用典型案例,向参会代表具
体解读业主的法定用役权。孟律师从“停车合同”的法律性质入手,谈停车管理的法律责任。他强调“只
有车辆实际交付停车场的,才可能成立保管合同”,“交付决定说”是停车责任的解决之道。

此外,孟律师还从管理责任险与保险责任,治安报案与保险报案技巧方面对物业公司停车管理风险的
控制与转移提出意见和建议。

孟律师的专业讲解赢得了参会代表的高度认可。
会上,参会代表除了在讲解过程中向孟律师积极提问
外,还在休息期间向孟律师请教自己物业公司在停车
管理方面遇到的相关问题。

本次培训的成功召开,进一步提高了物业高层管
理人员的法律水平,同时也提高了各物业公司在停车
管理涉诉案件中的胜诉率,及时帮助各物业公司避免
了可能发生的涉诉风险。

法物相承
明势辨理

6

重点
资讯

北京拟取消晚婚假 产假最长可达 7 个月

2016 年 3 月 24 日上午,北京市十四届人大常委会召开第 26 次会议,审议《北京市人口与计划生
育条例修正案 ( 草案 )》。

草案中,取消了此前的晚婚假规定,并明确“依法办理结婚登记的夫妻,除享受国家规定的婚假外,
增加假期 7 天”。也就是说,本次《北京市计生条例》修订后,婚假仍为 10 天。

产假方面,保留了此前征求意见稿中的内容,规定女职工除享受国家规定的产假外,享受生育奖
励假 30 天,配偶享受陪产假 15 天。同时,增加了一款内容,规定“女职工经所在机关、企事业单位、
社会团体和其他组织同意,可以再增加假期 1 至 3 个月”。

照此计算,本次北京市计生条例修订后,女职工产假在原来的 128 天外,还可弹性增加 1 至 3 个月,
最长可达 7 个月。

——《新京报》

北京市政府:
差别化停车收费政策年内出台

2016 年 2 月 4 日,北京市政府印发《北京市 2013-2017 年清洁空气行动计划重点任务分解 2016
年工作措施》。记者了解到,今年北京将研究制定“差别化停车占道收费政策”和“季节性机动车管
理政策”,提高用车成本,降低机动车使用强度。

研究制定季节性机动车管理政策
据了解,年底前,市交通委会同市政府法制办、市发改委、市财政局等部门,制定并组织实施
2016 年缓解交通拥堵行动计划,研究制定季节性机动车管理政策,采取经济、法律、技术和行政等综
合手段,引导降低机动车使用强度。

明 辨
DISCERNMENT

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7

重点
资讯

同时,由市发改委牵头,研究制定差别化停车占道收费政策,年底前完成任务,相关政府部门要
严格组织落实差别化停车收费政策。各区政府、市公安局公安交通管理局强化机动车静态管理。

车辆限行方面,9 月底前,北京将制定实施更加严格的机动车区域管理措施,全面禁止外埠过境重型
柴油车进入六环路以内行驶。结合首都地区环线高速公路建设,研究制定外埠货运车辆绕行北京的相关政
策和措施,采取综合手段严格高排放货运车辆的管控。北京将在六环路、进京路口等安装监控系统,实现
24 小时监控外埠黄标车和载货车违反禁行规定的行为。

同时,年底前,力争发布第六阶段车用燃油地方标准,并做好符合标准油品的供应准备工作。

四环内煤炭销售点将全部取消
今年,全市空气中 PM2.5 年均浓度将同比下降 5% 左右。为了实现目标,丰台、房山、通州、大兴和
北京经济技术开发区等大气污染治理重点区域,PM2.5 年均浓度要同比下降 6% 左右,其他各区同比下降 5%
以上。
空气质量的改善,伴随着压减燃煤、机动车治理等一系列措施。北青报记者了解到,今年 4 月底前,
除城市核心区外,各区政府要制定出台辖区“减煤换煤”五年实施方案,统筹违建拆除、棚户区改造、清
洁能源改造、农宅节能改造等工作。根据规划,2017 年以前,朝阳、海淀、丰台、石景山基本实现“无煤
化”,通州中心地区也要基本实现“无煤化”。市环保局、市财政局研究制定城市核心区“煤改电”设施
更新的支持政策。
同时,市发改委将牵头组织并推进供热价格改革,力争将居民供热价格政策纳入全市价格调整计划,
进一步完善有利于清洁能源采暖的供热价格体系。

新能源车充电桩配比将达七成
在快速充电桩建设方面,北京将加密城市充电网络,全年新能源小客车自用充电桩配建比例达到 70%
左右,建成并完善六环路以内平均服务半径 5 公里的公用补电网络,满足新能源车推广需求。
同时,北京将进一步加大新能源等低排放公交车的推广应用力度,更新 2700 辆纯电动车、插电式混
合动力车和欧六柴油车。其中,纯电动和双源无轨电车不少于 2390 辆。新增公交车中新能源车与清洁能
源车比例力争达到 70% 左右。
北京还将开展自行车道、步行道环境整治工作,形成连续成网的步行、自行车道路系统,全市公共租
赁自行车规模新增 1 万辆,中心城绿色出行比例提高到 71%。

——《北京青年报》

法物相承
明势辨理

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重点
资讯

北京将出台更严机动车限行措施
控制新能源车总量

2016 年 1 月 27 日下午,北京市十四届人大 位开放内部停车场,让居民尽量找到合法停车的
四次会议举行“缓解交通拥堵”主题新闻发布会, 位置。
交通委、交管局相关负责人对停车管理、机动车   市交通委委员、新闻发言人容军在会中提到,
限行等热点问题予以回应。 今年将大幅度提高中心城路侧停车收费价格,落
  市交管局副局长、新闻发言人李少明在会中 实停车价格市场调节机制。把严管核心区停车秩
指出,停车秩序管理是缓堵工作的重心。今年, 序列为首要任务,实施“高频巡逻、高限处罚、
北京市将在购物、餐饮、娱乐等热点地区减少部 高压执法”。在城六区建设 130 条停车秩序严管
分路侧停车位,引导市民减少不必要的驾车出行。 街和 20 个停车示范居住小区,吸引社会资本参与
同时,在医院和居民居住区,尽可能协调社会单 城市公共停车位设施的建设,不断增加车位供给。

《北京市降低机动车使用强度规定》也将进行
研究编制,同时出台更加严格的机动车限行措施。
在中央商务区、金融街、上地等区域内推行社会
单位早晚高峰弹性上下班,分流引导过境大货车
绕行北京道路。

2016 年北京继续配置纯电动车,不用揺号,
依旧实行总量控制。纯电动车指标由 3 万增加到 6
万,普通车指标从 12 万下降到 9 万,总量没有增加。

目前,市民提出申请的数量也在增加。今年 2
月 26 日这期申请数已达一万多。如果今年纯电动
车 6 万指标配置用完了,将按照申请先后排队,
明年再配置指标。

——《北京晚报》

明 辨

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9

重点
资讯

北京今年研究起草机动车停车管理条例

2016 年 1 月 25 日上午,北京市人大常委会主任杜德印作工作报告,今年市人大拟对《机
动车停车管理条例》进行调研起草。下一步,北京要利用价格杠杆促进停车资源均衡利用,开
展城六区停车秩序示范小区试点,通过 3 至 5 年努力,使停车秩序得到明显改善。
  去年,北京市人大对停车管理规定进行了立项论证,并启动调研工作。今年,该工作将进
一步向前推,杜德印表示,拟对机动车停车管理条例进行调研起草。
  据杜德印介绍,去年人大常委会与市政府组织力量深入停车场、居住区、街巷胡同实地调
查,弄清了全市特别是中心城区停车秩序存在的问题,比如无偿停车、车多位少、乱停车、乱
收费等。
  市人大常委会明确提出,要坚持停车位的商品属性,按照“车位分类、停车入位、合理付
费、严格管理”的原则,严格区分居住停车和出行停车,增加居住停车位供给,利用价格杠杆
促进资源均衡利用,通过分区试点、分阶段推行停车管理工作,逐步形成政府主导、市场调控、
社会参与、全民守法的停车管理新体制、新机制。

目前,市政府制定了中心城公共停车场布局规划,加快驻车换乘停车场等设施建设,加大
停车秩序整治力度。

——《中国经济网》

法物相承
明势辨理

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重点
资讯

首届 中国城市停车设施建设与管理论坛召开

2015 年 10 月 29 日至 31 日,首届中国城市停车设施建设与管理论坛在海口市
召开,本届论坛由中国交通运输协会主办。论坛以建设、运营、监管、技术面临的
问题和解决方案为主题,邀请了政府主管部门、停车产业化发展先进地区、停车相
关行业专家、停车设施投资企业、停车设施技术设备企业参与探讨中国城市停车设
施建设与管理的解决之道,推进停车设施建设的投融资合作。200 多名来自全国各
地的政府人员和停车业企业代表参加了论坛。

随着我国城镇化和城市机动化的快速发展,城市小汽车保有量大幅提高,停车
设施供给不足问题日益凸显。据估算,目前我国停车位缺口超过 5000 万个,停车难
的问题已成为新型城镇化进程中亟需解决的重大课题。2015 年 8 月,国家发展改革

明 辨
DISCERNMENT

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重点
资讯

委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、公安部七部委制定了《关于加强城市停车设
施建设的指导意见》,明确停车设施规划设计的要求,确立了停车产业化发展的方向,大力推动以政府

和社会资本合作即 PPP 模式为主
的停车设施建设投融资方式,为我
国停车产业化发展提供了有力的政
策支持。无论是从社会需求看,还
是从国家支持政策看,我国停车业
的发展都迎来了前所未有的发展机
遇 , 迎来了行业的春天。各地政府
纷纷出台政策举措推动停车设施建
设,国家级金融投资机构和许多民
间资本也纷纷布局停车设施建设。

在此背景下,国家开发银行国
开金融控股子公司国开城市交通投
资发展基金副总裁王刚、中国投资
咨询公司政府与公共咨询事业部副
总监谭志国、国家发改委城市中心
综合交通研究院综合交通枢纽所所长潘昭宇、武汉城投停车场投资建设管理有限公司副总裁程斌、中兴
智能交通股份有限公司副总经理李翔等九位来自不同领域的嘉宾在论坛上发表了精彩的主旨演讲,分别
就城市停车场开发融资、城市停车设施建设合作模式、停车产业化政策导向等问题和与会代表进行了交
流。论坛还组织了圆桌沙龙活动,数十位全国各地政府部门领导和停车产业链上下游企业 高管,就停车
设施建设的政企合作、停车产业链上下游企业的合作等议题展开了深入讨论。此外,部分地方政府与企业、
产业链上下游企业之间还达成初步合作意向。
据了解,中国交通运输协会拥有 3000 多会员企业,其中许多企业与停车业紧密相关,推动这些企
业与政府之间、停车业上下游企业之间的合作,推动停车产业化发展是中国交通运输协会的责任。协会
决定以首届论坛为起点,把“中国城市停车设施建设与管理论坛”办成停车业的品牌论坛,办成中国停
车业政府与企业、上下游企业交流与合作的务实平台。

——《中国经济网》

法物相承
明势辨理

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个人
专访

罗格根图雅:

以行动捍卫法律尊严

文 / 王亚雯

罗 格根图雅律师,北京宏健仁
和律师事务所物业费清欠团
队的“领头雁”,2004 年开始涉足催
收行业,是北京地区第一批催收银行委
外业务的催收专家。在从事不良资产和
应收账款清收及相关法律事务处理工作
的十余年中,罗律师始终以捍卫法律尊
严为己任,在实践中以其专业的法律知
识、缜密的思维方式、灵活的工作方法
和忠实的职业操守,履行着一名法律工
作者严谨而神圣的责任与义务,受到了
同行的高度认可与客户的一致好评。

明 辨

DISCERNMENT
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个人
专访

从个人征信到物业管理的成功衔接

2004 年,罗格根图雅律师首次进入催收领域。当时,她就职于一家征信公司,做信用卡催收工作。
在这期间,她接触了“个人征信”这个概念并在具体工作过程中领会到了这一范畴亟待法制化与
标准化的重要性。因此,在 2006 年,罗律师开始了专职律师生涯,专长于解决和处理企业各类债
权债务相关诉讼业务和信用卡委外催收业务。

作为北京最早一批从事信用卡委外催收工作的法律专业人员,罗律师代理过中国银行、工商
银行、光大银行等众多银行的信用卡业务,积累了宝贵而丰富的办案经验。罗律师亲历了银行征
信系统中国个人征信的起步和发展过程,并于 2009 年开始带领团队,促使信用卡的催收工作更加
规模化。在此期间,罗律师不仅培养出一批又一批的催收精英人才,还为北京地区审理信用卡案
件的法院提供了指引性意见。同时,她还自主研发了非诉与诉讼相结合的信用卡催收管理系统,
让繁琐的催收流程变得简易而明晰。

2014 年,罗律师开始投身物业管理领域,以此提升自己的业务能力,拓展业务范围。与此同时,
罗律师洞察到了中国的物业管理市场存在诸多纠纷,业主拖欠物业费的情况比较严重,而拖欠物
业费的行为还没有纳入到征信系统内,便出现了一些人利用“违约没有成本”的疏漏欠缴物业费,
还有少部分人通过司法诉讼的打折判决来少交甚至不交物业费。这样的现象唤醒了罗律师高度的
社会责任感与专业的法律意识:无论是从立法精神还是从立法目的上讲,自己都有义务和责任去
推进物业管理领域的法治进程,捍卫法律的尊严,维护法律的公平。

物业管理行业纠纷繁多亟待改善

进入物业管理行业之后,罗律师发现有些业主并不了解物业管理究竟是在管理什么、物业管
理企业服务的范围是什么、业主应该尽到哪些义务等问题。在这其中,业主对物业管理企业与业
主之间的法律关系认知模糊,甚至一些基层法院的法官也对两者之间的关系存在疑惑,因此,法
院经常减免物业费,对物业费案件的打折判决也变得普遍化。

物业管理行业是随着房地产开发而兴起的新兴行业,附属于房地产行业。房屋建成后,必须
有物业管理企业来维持后期设备设施的正常运转,物业管理企业在房屋开发后的 10 到 15 年起着
非常重要的作用。

但随着中国的改革开放以及房地产行业的发展,物业管理行业走入一个尴尬的局面,面临来

法物相承
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个人
专访

自四面八方的压力。首先,社会对物业行业的认同度不高,物业行业不受重视;其次,业主把诸
多责任推到物业管理企业身上,但却未尽自己应尽的义务;再次,物业管理者本身对物业管理工
作的正面宣传与诠释不到位,引发一些误解。这使得业主与物业管理企业的矛盾频发,而拖欠物
业费便成为业主抵制物业管理企业最主要的方式。

对于物业公司来说,物业费的拖欠实际上阻断了他们的收入来源,影响了企业的正常运转。
而物业费的短缺让物业公司没有足额的经费来维修小区设备设施,这就为小区的安全问题埋下了
隐患,同时更容易激发物业公司与业主之间的矛盾。

罗律师认为,清欠团队的目的在于帮助这些物业公司合法地催缴物业费,并在这一过程中协
调物业公司与业主之间以及物业公司与业委会之间的矛盾,为小区树安定和谐之风。在这个过程中,
通过专业催收团队的斡旋,促进物业公司提高管理服务的质量,并在业主之间普及物业相关法律
法规的知识,使其能够合理合法地主张自己的诉求,按时履行自己的义务,促成物业公司与业主
关系良性运转。

一个法律人的正义呼吁

现如今,物业公司与业主之间的矛盾普遍存在。罗律师表示,要想协调好双方关系,促进社
会的和谐与稳定,需要全社会的共同参与和通力协作。她以一个法律人的身份,向全社会发起
倡议 :

一、司法机关是司法救济的最终渠道,保障了民事关系的公平与诚信,希望法院能够对物业
费拖欠纠纷进行“不打折”判决,让拖欠物业费的业主意识到自己在物业管理活动中所承担的义务;
同时也明示那些的确是因为物业管理服务存在瑕疵而引发矛盾的当事人,通过提出反诉或者另外
提出诉求来解决纠纷。

二、希望社会公众能够了解物业管理企业的重要性,理解并配合物业管理工作的正常开展与
顺利进行,为居住小区的良性运转,为自己和他人生活的美好与安定,献上一份力量。

三、希望能够在不久的将来,拖欠物业费行为能被正式纳入到诚信体系中,进一步化解业主
与物业管理企业的摩擦,完善诚信体系建设,促进物业领域的法治化进程。

明 辨
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规则 解析

大匠能与人规矩,不能使人巧

小区停车位法律规则解析

文 / 孟宪生

住宅小区里的车位、车库产权所有权、使用权问题是小区纠纷的一个
易发问题。在《物权法》公布之前,这个问题的争议一直很大。《物
权法》颁布生效后,应当说并没有消弭这种争论,问题也没有完全解决。但是,
《物权法》毕竟给问题的解决提供了一项规则范式。笔者以《物权法》为基础,
结合相关法律以及最高院司法解释和地方政府规章,分析与车位权属有关的一
系列问题,希望能够对解决纠纷有所帮助。

一、车位的初始所有权属于谁

除机械车库属于机械设备外,在小区内存在的各种车位、车库均属于不动
产的范畴,用法律语言表述,就是属于建筑物(独立车库、地下车库、架空层车位)、
构筑物或者附属设施(露天停车位)。

法物相承
明势辨理

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规则 解析

房屋建筑物等不动产的原始产权,产生于制造。 设单位有权依法处分;共有的车位,属于全体业主,
《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房 开发商不能处分。那么,哪些车位属于专有,哪些
屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成 属于共有?如何区分这两种不同权属的车位?
就时发生效力。”据此,合法建造的行为完成,就
产生所有权,建造人就是建筑物的所有权人。《物 《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,
权法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主
建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于 的需要。
建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”
建设单位(开发商)作为最初的建设用地使用权人, 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车
投资建设了全部房屋、设施,它是唯一的、原始的 库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等
所有权人。只有两种情况例外:一是法律另有规定, 方式约定。
如《物权法》规定,物业管理用房属于业主共有;
绿地、道路属于业主共有或者属于市政;利用业主 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽
共有的道路和场地设立的车位属于业主共有等。在 车的车位,属于业主共有。”
这种法律直接规定的情况下,建设单位的原始所有
权受到法律的限制,甚至被法律剥夺。二是建设单 注意它的第二款与第三款,分别规定了车位的
位将自己的权利转让、赠与或者放弃,如通过合同 两种权属。第二款规定,规划内的车位,可以通过
以及宣传资料表明某些车位为业主共有,这就让与 出售、出租、附赠方式确定权属,表明这部分车位
或者放弃了自己的权利,所有权依照合同约定转移 产权初始是属于建设单位的;而第三款规定的共有
到受让人手中。 车位,没有“规划用于”的限制,也就是说这指的
是规划外的车位。这一点最高人民法院《区分所有
综上所述,住宅小区的车位原始所有权属于 权纠纷司法解释》第六条中也予以确认:“建筑区
建设单位,业主基于法律的规定或者建设单位的 划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共
出售、出租、附赠等行为,继受取得车位的所有 有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为《物
权或者使用权。 权法》第七十四条第三款所称的车位。”由此可以
得出一个明确的结论:规划内的车位,产权属于建
二、车位是专有还是共有,以什么为依据 设单位,按照建设单位与业主的约定确认权属;规
划外的车位,产权属于全体业主。
从《物权法》的规定看,住宅区中的车位有“专
有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位,建 判断一个车位是规划内的还是规划外的,只能
依据规划文件,主要是《建设工程规划许可证》及
其附图。附图上标示的车位,是规划内的车位;附
图上未标示的车位,是规划外的车位。

明 辨

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规则 解析

规划内的露天车位,是专有的还是共有的,实务 车位,或者用作车位的,其用益权应当根据具体情况
中分歧最大。从实践看,几乎所有的城市都不认可露 确定,通过人防管理机关以行政许可的方式确定。
天车位的转让,也不办理产权登记,普遍认为,露天
车位没有任何建筑构造形式,不符合登记要件,不能 四、业主对配套车位的法定用役权
登记为专有。
《物权法》第七十四条第一款规定:“建筑区划内,
三、人防车位的所有权 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的
需要。”如何理解与落实这一规定,存在不同认识。“首
住宅建设中,通常会配建人防设施,平时作为车 先”满足业主需要,就意味着“其次”可以另作安排。
位利用,这就形成了人防车位。关于人防车位的产权, 但是,“首先”满足需要又不同于优先权。
实务中争议更大。一方面,《人民防空法》规定谁投
资谁受益原则,另一方面,该法又规定了民用工程开 按照目前的法律规定,“首先满足业主需要”对
发单位的配建人防工程责任。有一点必须明确,法律 于建设单位而言,就是必须按规划配置比例,将车位
没有规定人防工程建设者拥有所有权,而且还规定了 处分给业主。既不能处分给业主以外的人,也不能超
人防工程的使用许可制度,人防工程属于国防资产, 过规划配置比例,集中处分给业主。比如说,某住宅
其所有权应认定为国家所有。因此,人防工程规划为 小区的车位与房屋套数的配置比例是 0.8:1,那么,
每套房屋的业主只能购买或承租一个车位,不能有两
个,更不允许业主或者非业主投资性的购买。

笔者认为,《物权法》的规定,赋予了业主对配
套车位的法定用役权,不管车位归谁所有,业主都有
权根据需要使用车位。

五、车位管理权属于谁

停车问题,不仅仅是车位的使用,还涉及到静态
交通秩序,因此停车管理问题既涉及到物权的行使,
也涉及到秩序的维护。配套车位的公共属性,也决定
了即便停车位为某一个业主专有,也应纳入共有配套
设施,实施共同管理。设立业主大会的小区,业主大
会应承担停车管理的责任,业主、业主大会可以委托
物业服务企业或者其他管理人对停车实施管理。

业主大会或者物业服务企业在实施停车管理过程

法物相承
明势辨理

18

规则 解析

中,应当落实“应当首先满足业主的需要”
的规定,首先满足小区业主的需求。停车位
不能出售给小区业主以外主体;车位出租给
业主以外的主体的,租赁期不能长于六个月。

六、地方性法规、规章、规范性
文件无权改变车位的权属

最高人民法院制定的《区分所有权纠纷
司法解释》体现了这个重要原则,第十八条
规定:“人民法院审理建筑物区分所有权案
件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法
律、行政法规为依据。”这里明确排除了地
方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有
权的效力,这是对物权最有力的保护,也是
这个司法解释中最大的亮点。

七、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果

如果建设单位把车位卖给业主以外的人,或者超比例处分给业主,就明显不符合“首先满足业主
需要”的要求,这时的法律后果是什么?《法律适用》2009 年第 7 期发表的《最高人民法院 < 关于
审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 >、< 关于审理物业服务纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释 > 的理解与适用》(作者分别为最高院民一庭庭长杜万华,上述两部司法
解释的起草执笔人辛正郁、杨永清)。他们的解读具有最高的权威,他们在文章中说:“我们认为,
《物权法》第七十四条关于车位、车库‘应当首先满足业主的需要’的规定属于《合同法》第五十二
条规定的强制性规定。如果开发商违反该规定出卖或者出租车位,有利害关系的业主请求宣告该买卖
行为无效或者请求终止租赁关系的,人民法院应予支持。”相信这也代表了人民法院的普遍观点。

明 辨
DISCERNMENT

2016·3
19

以案 说法

小区停车 收费归谁

案情回顾

北京市通州区人民法院审理了一起案件,某小区业主与物业公司就小区内停车场的收费问题发生
争执。

物业公司认为,他们负责整个小区的物业管理,停车场的修建维护和营业运转早已纳入提供服务
的范畴,收停车费是合理的。

业主代表则认为,停车场占用的是小区业主的共有土地,属于公共设施,停车场的建设成本已分
摊到购房款中,物业再收费属于不合
理的二次收费。

据了解,该物业公司与小区房地
产公司签订了物业服务合同,在实施
物业管理的过程中,物业公司在小区
内修建停车场,并向停车业主收费,
住户拒绝缴纳。在双方几轮争论后仍
未达成一致意见,小区业主委员会诉
诸法院,主张停车费应属于全体业主
共有。

最终,法院基于物业公司认可停
车位所占土地是业主的共有土地,确
认该共有土地使用权属于全体业主,
裁定小区内停车位应为小区全体业主共有,并要求物业公司在扣除合理管理成本和合法利润后,将停
车位的收益返还给全体业主。

法物相承
明势辨理

20

以案 说法

分析

法院提醒,我国《物权法》第九十四条规定:“按份共有人对共有的不动产或者
动产按照其份额享有所有权。”根据这条规定,按份共有人对共有物享有份额,并且
按照其份额对共有财产享有占有、使用、收益以及处分权。小区内停车费的归属问题,
应依据《物权法》的相关规定来处理。小区停车费主要包括土地使用费和车辆保管费,
业主在遇到此类情况时,可以以购房合同为依据,若业主在购买房屋时已按房产建筑
面积支付开发商相应的土地转让款,在房屋销售后则应由全体业主享有土地使用权并
依法享有土地收益。

——《人民日报》

协议签订 地上车位归谁

案情回顾

原告系某小区业主,被告系开发商。原、被告签订了一份车位使用协议,约定小
区内第 37 号地上停车位由原告长期独占使用,原告交付 2 万元使用费。后因其他业
主主张该停车位为全体业主共有,致使原告独占使用权常常受到影响。原告为此诉至
法院,要求解除车位使用协议。经查,该车位系经规划审批建设的停车位,铺装为植
草砖,占地面积按 50% 计入绿化面积。

明 辨
DISCERNMENT

2016·3
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以案 说法

分析

住宅小区各种类型车位的权属情况如下: 车位又分两种,一种是小区建筑区划内规划建
1. 小区地下产权车位,系在小区地下空 设的车位,一种是开发商在规划外新增的车
间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让 位。《物权法》第七十四条第三款规定:“占
手续,可以办理所有权证书的车位。《物权法》 用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽
第七十四条第二款规定:“建筑区划内,规划 车的车位,属于业主共有。”而《最高人民法
用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人 院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体
通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该部 应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确
分车位符合《物权法》要求的专有部分规定, 规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车
归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区 位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设
的购房业主通过与开发商签订合同购买车位, 的车位,应当认定为《物权法》第七十四条第
并办理完毕权属转移登记手续后,即可成为车 三款所称的车位。”因此,建筑区划内规划建
位的专有产权人。 设的车位属于开发商所有;建筑区划内规划用
于停放汽车的车位之外新增的车位,且占用了
2. 小区的地下人防车位,属于建造在小 公共土地,则属于小区业主共有。
区人防工程内的,非战时用于停车的车位。《物
权法》第五十二条规定:“国防资产属于国家 本案中,被告使用的车位属于经规划审批
所有。”《商品房销售面积计算及公用建筑面 建设的地上车位,属于开发商即被告所有,被
积分摊规则》第九条规定:“作为人防工程的 告有权通过协议出售、出租,原、被告签订的
地下室也不计入公用建筑面积。”从上述规定 车位使用协议合法有效,应继续履行。
可以看出,人防车位是由人民防空管理部门代
表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理 ——《中国法院网》
产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全
体业主。

3. 小区地上车位,建造于小区地上空间,
是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上

法物相承
明势辨理

22

以案 说法

失窃赔偿 疏于防范承担 20%损失

案情回顾 分析

2014 年 5 月,李某以 6180 多元的价格购买了 主审该案的杨浦法院左振康法官认为,虽然业主
一辆燃气助动车,他每月向物业公司缴费 20 元, 在小区内存放车辆会向物业公司交纳一定的费用,但
将助动车停放在小区的车棚内。2014 年 11 月某日, 由于双方并没有对该费用是场地租赁费还是保管费作
李某发现停放在车棚内的助动车被盗,遂向派出 出约定,故车辆在小区内失窃后,法院一般不会据此
所报案,后向物业公司索赔未果,2014 年年底, 认为物业公司未尽保管义务而要承担赔偿责任。但是
他向杨浦法院提起诉讼,要求物业公司赔偿助动 物业公司应对小区的公共设施是否完好及安全进行必
车损失 6180 元、牌照费 3800 元、20 天的误工损 要的巡视和检查,而本案中窃贼正是通过平时锁着的
失费 1600 元。 消防通道进入,这就表明物业公司对此疏于管理,故
法院判决物业公司承担 20%的车辆损失费。
庭审中,物业公司辩称,窃贼是毁坏门锁通过
小区的消防通道将车辆偷出小区的,致使物业公司 ——《找法网》
无法察觉,不同意李某的诉讼请求。法院经审理后
认为,物业公司对小区公共设施的安全负有管理责 (栏目编辑:宫凯丽)
任,行窃者通过消防通道进入小区偷走李某的助动
车,系物业公司疏于防范,致使业主的财产受损,
应酌情承担责任,据此判决物业公司赔偿助动车被
盗的经济损失 1236 元,而李某要求赔偿误工损失
的请求,法院不予支持。要求赔偿助动车牌照损失
一节,因该牌照遗失后李某可向发证机关申领,且
物业公司对此不负主要责任,法院驳回了李某赔偿
牌照损失的诉讼请求。

明 辨

DISCERNMENT
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23

法官 看法

浅谈居民小区车位所有权归属问题

四川省古蔺县人民法院审判委员会委员、民二庭庭长 潘应洪

随着社会生活水平的不断提高,人们对私人住宅区的档次要求也越
来越高,所以住宅小区设车库、车位已经成为新建小区的必备设施。但是,
住宅小区车库的产权归属问题,历来都是业主与开发商之间的一大矛盾
焦点。因此,关于住宅小区车位的产权归属势必成了社会关注的问题。

从目前我国的实际情况来看,商品房住宅小区的停车位主要分为两
种:一种是住宅小区地面停车位;另一种是住宅小区地下停车位。以下
笔者针对两种停车位进行分别论述:

法物相承
明势辨理

24

法官 看法

一、住宅小区地面停车位 签订协议,对有关收益分配作出具体约定后,才能
设立和运营地面停车位。否则,将构成无权处分的
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以 侵权行为。
划线分割方式标明的停车设施,一般需要得到政府
颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十三 二、住宅小区地下停车位
条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但
属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属 所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地
于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个 下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发
人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施 展以及对土地需求的日益膨胀,现代建筑不得不
和物业服务用房,属于业主共有。”《物权法》第 更多地向上下空间发展,包括地表上空和地下空
七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者 间。正是对地下空间的充分利用,才导致了地下
其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。” 停车位的出现。
该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地
用于停放汽车的车位,属于业主共有。 确认地下停车位产权的归属必须有一个前提,
即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。
通常来讲 , 房地产开发商预售或现售商品房住 只要具备构造上和使用上的独立性,即可以成为
宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移 所有权的客体。
登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便
按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。 我 国《 城 市 房 地 产 管 理 法 》 第 六 十 条 规 定:
由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地 “……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋
使用权面积之内,因此,该种停车位的使用权显然 的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政
属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只 府房地产管理部门申请登记,由县级以上地方人民
是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽 政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房
性,即不符合构造上和使用上的独立性标准。但不 地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政
管其性质如何,该种使用权所产生的收益必须归全 府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的
体区分所有人享有。 房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请
土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部
结合我国实际,应该由地面停车位的使用人向 门核实,同级人民政府更换或者更改土地使用权证
业主委员会交纳使用费或租金,同时向提供看管服 书……”
务的物业公司交纳看管费用。因此,无论是开发
商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车 也就是说,在我国的房地产管理中,房屋所有
位,而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会 权、土地使用权合一。业主购买了房屋,其相应的
土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋的地下

明 辨

DISCERNMENT
2016·3

25

法官 看法

设施,也必须依附于土地。因此,我们说地下车库、 发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”
车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所 的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应
以,如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看, 由小区的业主共同享有,开发商或者物业公司是无权
其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房 擅自处分的。当然在征得业主大会同意后,开发商或
屋出售完毕以后,开发商如果还享有住宅小区地下车 物业公司可以根据业主大会的授权委托,将停车位予
库、车位所有权,则意味着业主在享有房屋所有权、 以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物
土地使用权的同时,开发商也同时享有部分土地使用 业管理费用开支。同时,停车位使用人必须相应交纳
权,违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。 提供看管服务的物业公司看管费用。

地下停车库(场) 综 上, 笔 者 针
四至界明确,与其上 对小区停车位两种
的房屋有墙壁相隔, 不 同 形 式, 分 析 了
已成为与住房相区别 其各自产权的归属
的、独立的特定物, 情 况。 也 只 有 对 停
可以成为单独所有权 车位的类型作出区
的客体。然而,结合 分, 才 能 够 解 释 清
我国房地产市场的实 楚其财产归属的法
践来看,如果一概地 理 依 据。 同 时, 对
赋予地下停车位以单 其中的某一类停车
独所有权,亦即赋予 位, 我 们 也 不 能 够
房地产开发商对地下 一 概 而 论, 而 必 须
停车位享有完全的产 依据公平原则,考虑停车位的容积率是否已纳入整个
权的话,会导致显失公平的结果出现。其原因便在于 土地使用权面积,考虑停车位的建设成本是否已纳入
地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容 商品房的成本,并以此来最终确定小区停车位的产权
积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面 归属,这样才能妥善解决业主与开发商或物业公司关
积份额。换句话说,该小区的土地使用权面积完全由 于小区停车位产权的归属问题。
地上建筑物(即房屋单元)分摊,地下建筑物便成了
不分摊土地使用权面积的部分。

从现实情况来看,由于该种停车位建立在全体业
主所共同拥有使用权的土地上,自己不拥有相应的土
地使用权,是无法取得产权证的。因此,实践中,开

法物相承
明势辨理

26

法官 看法

论建筑物区分所有形态之下
小区停车位的权属

浙江省高级人民法院研究室主任 程建乐
浙江省余姚市人民法院民事审判第一庭副庭长 朱章程

小区停车位权属纠纷,历来是业主与开发商争议的焦点之一。双方往往各执一端,抉择不下,
导致纠纷愈演愈烈。纠纷争议主要集中在车位的权属问题上,即小区停车位属于业主共有还是
开发商所有。2009 年 5 月 15 日最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具
体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)为此类纠纷的处理提供了解决思路,无疑
具有重要意义。笔者拟以《解释》为依据,从分析建筑物区分所有权的构成入手,来探讨如何
界定建筑物区分所有形态下小区停车位的归属问题,以期抛砖引玉。

一、建筑物区分所有权构成的分析

建筑物区分所有权属于不动产物权的一种现代形态,它既与用益物权、担保物权等物权一
样有支配性和排他性,同时又有着独特的构成特征。所谓的建筑物区分所有权,系指根据使用
功能,将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和多个所有人共同使用
的共用部分,每一所有人享有的是对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。在不
同的国家,建筑物区分所有权有不同的称谓。在法国法中称为“住宅分层所有权”,在瑞士法
中称为“楼层所有权”,在德国法中称为“住宅所有权”,在英美法中称为“公寓所有权”,
在日本称为“区分所有权”。我国学者一般称之为“建筑物区分所有权”。关于建筑物区分所

明 辨
DISCERNMENT

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27

法官 看法

有权的构成,民法学界主要有三种观点 : 一元论说、 业主委员会对自己的物业加以管理的权利。该管理权
二元论说以及三元论说。一元论说认为,建筑物区分 必须基于业主这一成员身份,且通过业主大会或者业
所有权只包含专有权或共有权,区分所有权人于区分 主委员会行使。因此,管理权源于成员权,没有业主
所有建筑物的专有部分上享有的权利或将区分所有 这一成员身份,就不能行使管理权利,管理权是成员
建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。二元论认 权的一部分。建筑物区分所有权的构成是小区内所有
为,建筑物区分所有权是由专有部分的权利与共有部 建筑物,包括建筑物的附属物与附属建筑物,以及停
分的持分权所构成的一项权利。该学说相比较一元论 车位、仓库等其他居于从属地位的建筑物权属关系的
说有较大的进步,但不承认成员权为区分所有权的构 理论基础。停车位的归属问题,自然应当在此理论框
成要素之一。三元论说认为,建筑物区分所有权系由 架内进行探讨。
区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以
及因共同关系所生的成员权构成,即建筑物区分所有 二、小区停车位归属的理论与争议
权由专有权、共有权、成员权三部分构成。
目前学理上主要有以下几种观点:
可以看出,是否承认成员权为建筑物区分所有权 (一)开发商所有。持该观点的学者认为,小区
的构成要素是二元论说与三元论说的分水岭。笔者以 停车位、车库是可以与其上面楼层分开而成为单独所
为,由于建筑物区分所有权在我国尚属新兴事物,实 有权的客体,也可以作为独立的财产并成为单独的交
证经验尚有待丰富,因此在讨论建筑物区分所有权的 易客体。还有学者认为,停车场、车库和房屋一样都
构成,以及成员权是否适为其构成要素之一时,有必 是由开发商投资建造,按照“谁投资,谁受益”的原
要结合各国的法学理论以及立法来检视和论证。就我 则,开发商应当享有最初的所有权。该观点在一定程
国理论界而言,学界趋向于认为建筑物区分所有权由 度上可调动开发商开发车位的积极性,缓解车位紧张
三项要素组成,并最终为立法所接受。《物权法》第 的状况,但在小区停车位资源极短缺的情况下,将其
七十条规定 :“业主对建筑物内的住宅、经营性用房 所有权归属开发商所有,业主的利益很容易被开发商
等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分 侵犯或忽视。
享有共有和共同管理的权利。”明确采用了“三元论
说”,即将建筑物区分所有权区分为三个要素 : 专有 (二)业主共有。持该观点的学者认为,从功能
部分的所有权、公共部分的共有权、业主管理权。详 上看,车位、车库是为了辅助业主实现生活居住的功
言之,业主不仅对自己单独支配的房屋享有专有所有 能;从行政法来看,我国从国务院到各地政府都规定
权,亦对小区内的楼梯、过道、外墙面、公共设施等 了居民小区停车位、车库的配建标准,说明我国法律
公共部分享有共有权,同时还对共有部分享有共同管 已承认停车场、车库是小区房屋建筑的配套设施。可
理的权利。《物权法》第七十五条、第七十六条规定, 亦有学者认为,按照“房随地,地随房”原则,业主
业主可以组成业主委员会,业主享有通过业主大会、 在购买房屋的同时,亦同时购买了房屋及整个小区所

法物相承
明势辨理

28

法官 看法

占用的土地使用权,无论停车场还是车库,都依附于 积是否分摊到房屋的建筑面积当中来决定,如果分摊
土地之上,也应当随着土地使用权的转移而一并移转 到房屋的建筑面积当中则归业主共同所有,否则归开
给业主。还有学者认为,业主相对于开发商而言处于 发商所有。其立论在于可以体现公平原则。其一,业
弱势,将小区停车位所有权归属于开发商,会严重违 主与开发商之间的公平。如果法律直接规定小区停车
背法律的公平原则和诚实信用原则。该观点有利于保 位、车库归开发商所有或业主共有,难免会出现计入
护广大业主的利益,但这一观点也有自己的缺陷,对 公摊面积却没有获得车库所有权与没有计入公摊面
没有车的业主来说显得不公平。如果法律规定小区车 积而获得车库所有权的情形。前者,对业主极不公;
库归全体业主共有,那么开发商势必会将车库的开发 后者,鉴于开发商的逐利本性,一旦失去利益驱动,
成本以及可预见的利益分摊到购房价格中,结果导致 他们建造车库的积极性必然会受挫,结果只能对业主
房价升高,没有汽车的业主却要“无辜”地承担这部 更为不利。其二,有车业主与无车业主之间的公平。
分代价。 规定车库归业主共有的一个最大弊端就是导致无车
业主也必须分摊购买车库的成本,却没有利用车库的
必要,这样做既有失公平也影响效率。该观点从体现
公平的角度而言说服力较强,但是公摊面积的问题涉
及专业性很强的建筑方面的技术知识,一般的业主因
专业壁垒难以清晰知晓该问题,这样在信息不对称的
情况下,其可行性遭到怀疑。

(四)依当事人约定确定归属。持该观点学者的
理由是这一原则体现了民法意思自治,使当事人双
方处于平等的地位,符合市场经济的运行规律,而
且在我国的现实生活中也是这样做的,制定法律的
目的就是为了解决现实问题,法律应当尊重生活实
践。该观点体现了私法自治的理念,但是因为开发
商和业主之间地位的不平等,因而实际上是由开发
商单方说了算。

(三)以是否计入公摊面积决定。持该观点的学 笔者认为,上述四种观点具有相同的固有缺陷,
者认为,不能笼统地把小区的车库、车位归开发商所 即缺乏以建筑物区分所有权的构成理论为其立论基
有或归业主共同所有,应当根据小区车库、车位的面 点的理论自觉。要确定停车位的归属问题,究其根本

明 辨

DISCERNMENT
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29

法官 看法

还得从停车位的性质入手,若停车位属于专有部分, 有的建筑物(极少数属于市政公用部分的除外),而
则房地产开发商可以将其单独出售,相应的也可以进 且以确定专有部分为基础,即确定了专有部分后,剩
行不动产物权登记;如果停车位属于共有部分,停车 余的则属共有部分。
位应为住宅小区全体业主共同所有,那么房地产开发
商自然无权将其单独出售,也就不能单独为不动产物 但是对于专有部分的含义、范围,我国《物权法》
权进行登记。一言以蔽之,只有以建筑物区分所有权 未予明确,因而在司法实践中给如何理解带来一定的
的构成形态这一理论为基础来确定停车位的归属,停 困惑。如以下案例 : 上海的业主龚某向某房地产公司
车位方能“适得其所”。 购买了一套公寓房。小区开盘后,开发商公开出售小
区的停车位。龚某又花钱购买了小区的一个地下自行
三、区分所有形态下小区停车位的归属 车停车库和一个地面停车位,其中的地面停车位是在
小区的道路上通过划线方式确定的。《物权法》实施
区分建筑物的实体由专有部分与共有部分构成。 后,龚某起诉要求开发商返还当时用于购买地下自行
建筑物区分所有权也就是将建筑物区分为专有部分 车停车库和地面停车位的款额,并赔偿相应利息损
和共有部分,尔后于其上成立的不动产所有权。因此 失。龚某认为,根据《物权法》第七十四条第三款的
开发商在土地上建设的建筑物只有专有和共有两种 规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽
所有权形态,而不应当存在既不属于专有又不属于共 车的车位,应当属于业主共有,开发商无权对外出售。

法物相承
明势辨理

30

法官 看法

开发商针锋相对,认为根据《物权法》第七十四条第 《解释》的规定,我们可按照下列思路界定停车位之
二款的规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、 中业主专有部分的范围。开发商在地面建造的车库、
车库应当由当事人通过约定确定其归属。该小区内的 车棚、停车场、架空层停车位以及地下车库在占用了
车位虽然占用了业主共有的道路,但却是建筑规划中 土地使用权的情况下,因开发商可以进行初始登记从
存在的,既然小区业主和开发商之间并没有约定地上 而取得所有权,也就可以单独转让给业主,成为业主
停车位和地下自行车车库归业主所有,那么开发商就 专有所有权的客体。反之,没有占用土地使用权的,
有权销售地下车库和地面停车位。业主与开发商发生 因不能进行初始登记,开发商无法取得所有权,不能
争议的直接原因在于对《物权法》第七十四条存在不 登记成为专有所有权的客体,就应当归全体业主共
同的理解,而究其根源则在于《物权法》没有明确专 有。关于人防车位,有观点认为,在法律没有明确界
有部分的含义、范围,以至于开发商和业主分别引用 定所有权归属的情况下,应当认为投资者(房地产开
同一法条中的前后条款进行辩驳。 发商)就是所有者。笔者赞同该观点。鉴于人防车位
的特殊性,既然法律尚无明确规定,依据“谁投资谁
《解释》在一定程度上弥补了《物权法》的缺陷, 受益”的原则,人防车位的产权归属房地产开发商并
第二条规定 :“建筑物区划内符合下列条件的房屋, 无不妥。开发商可以单独转让给业主,由业主取得人
以及车位、摊位等特定空间,应当认定为《物权法》 防车位的专有所有权。但是在《解释》实施之后,若
第六章所称的专有部分 :(一)具有构造上的独立性, 开发商对人防车位不能够取得初始登记,该人防车位
能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排 就无法通过移转登记而成为特定业主所有权的客体,
他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。” 此时人防车位应归全体业主共同所有。
建筑物要成为“专有部分”,不仅在构造上能够明确
区分,可以排他使用,而且必须是能够登记成为专有 除上述专有部分停车位之外,其余的停车位都应
所有权的客体,三者缺一不可。相比《物权法》,该 当属全体业主共同所有。开发商占用业主的共有道路
条规定为专有部分与共有部分的界定提供了较为清 或者其他场地建设的停车位,当然亦属于业主共有。
晰的法律依据。目前,住宅小区的停车位主要有以下 《解释》第六条对此有明确的规定,建筑区划内在规
几种类型 : 一是地上车位,包括路旁划线的停车位、 划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或
地面停车场、地面车库、车棚、架空层停车位、屋顶 者其他场地增设的车位,应当认定为《物权法》第
停车位;二是地下车位,包括利用地下防空设施改造 七十四条第三款所称的车位,即业主共同所有。因该
的用于停车的车库(人防车位)、开发商建造的地下 停车位所生利益,业主可以请求收取共用部分应得的
车库。根据以上对建筑物区分所有权构成的分析以及 利益。并且就停车位的问题,业主基于成员权还可请

明 辨

DISCERNMENT
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法官 看法

求公布、查阅建筑物区划内用于停放汽车的车位、车 定,而是交由市场自身决定,进而实际上是交给开发
库的处分情况以维护其权益。实践中出现开发商为牟 商决定(开发商必然将本应属于公共部分的财产转化
利将小区停车位卖给小区之外的其他人,导致小区业 为赢取更多利润的工具);二是我国业主尚缺乏公共
主购买不到停车位的情况。根据《物权法》第七十四 意识(不少业主以不愿意接受物业管理为由拒绝交纳
条关于“车位、车库应当首先满足业主需要”的规定, 物业费即为一例)和参与团体管理的积极性,会影响
开发商的该出售行为是违法的。以笔者之见,“应当 到公共部分的管理和实际利用。《物权法》有关停车
首先满足业主需要”的规定,既体现了《物权法》优 位的具体规则是在权衡了社会现实中的各种因素而
先保护业主权益的价值导向,也是建筑物区分所有权 制定出来的,既要考虑调动开发商修建停车位的积极
构成中业主的三项权利在立法上的反映。业主的专有 性以及业主的利益,又要维护现有的法律关系的稳定
权、共有权、成员权是紧密联系在一起而不可分割的 和适应市场经济的内在要求。因此,《物权法》兼采
三项权利,业主取得房屋的专有权才能相应地享有共 私法自治原则与国家适当干预原则,将停车位划分为
有部分的共有权,而共有部分又是成员权的客体,因 专有部分与共有部分。笔者以为,我们在探讨停车位
此小区内的停车位无论是何种所有权形态,业主之外 的归属之时,亦应当把握该立法旨意。
的其他人原则上不适宜作为所有权人。
车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题,
对于车位的归属问题,在《物权法》的立法过程 而《物权法》的相关内容规定过于简单,特别是对专
中一直存有争议。前面提到的开发商所有说、业主共 有部分和共有部分的划定不明确。可以预料,即使有
有说、约定归属说、以是否计入公摊面积说就是其中 《解释》的出台也不能满足解决实践中大量存在因共
主要的几种观点。通观国外,为合理配置车位,许多 有或专有的争议而产生的矛盾。
国家的立法对车位做了规定。在德国,立法将停车场
的性质拟制为专有部分。法国规定,建筑者负有于建
筑物基地内为每一住户设计一停车空间的义务。美国
规定,关于停车的权利、规则,俱由管理团体在宣言
与规约中予以确定,同时,理事会亦可在建筑物规则
中随时订定。相比较国外针对车位所采的法定主义或
者任意主义立法而言,我国《物权法》并未完全采取
法定主义或者任意主义。因为在我国有几个因素使其
难以实现 : 一是国家对小区建筑的车位无强制性的规

法物相承
明势辨理

32

物业 法务

物业停车管理法务

文 / 北京宏健仁和律师事务所

一、停车场分类  停车场的机动车停放服务收费,实行政府定价。
6、公益性配套停车场。医院、学校、博物馆、图
1、经营性停车场。是指向社会开放,为机动车
提供有偿停放服务的停车场。   书室、青﹙少﹚年宫、文化宫、党政机关、事业单位
等对服务对象开放的内设停车场,原则上应免费提供
2、非经营性停车场。是指提供无偿服务的停车 机动车停放服务。为合理调节停车服务资源的利用或
场。各类行政事业性机关单位办公场所的停车场应 弥补正常服务费用支出确需收费的,实行政府指导价。 
允许在工作时间前来办理事务的车辆免费停放。  
7、住宅区停车场。为居民住宅配套的停车场,
3、室内专业停车场。是指由以提供机动车停放 包括与住宅区共用的商业类停车场,实行政府指导价。
保管服务为主营业务的经营者,设置在建筑物内,
但非建筑物配套,具有独立产权,所有车位均有顶 从以上分类可知,与我们关系较为密切的是经营
盖遮拦,具备防晒、防雨功能的停车场。室内专业 性停车场和住宅区停车场。 
停车﹙政府全额或参与投资兴建的除外﹚机动车停
放保管收费实行市场调节价,收费标准由停车场经  
营者依法自主制定。
二、住宅区停车场车辆停放法律关系  
4、商业附属性停车场。商场、娱乐场所、宾馆
酒店、写字楼、物流园区和专业市场等配套停车场 住宅区停车场作为住宅的配套设施,以为业主居
以及设在城市郊区地段的露天停车场的机动车停放 住提供停车便利为唯一目的。所以,此类停车场以首
保管服务收费,实行政府指导价。经营者在停车场 先满足业主停车为第一要素。此类停车场车辆停放属
所在地县级以上人民政府价格主管部门依法制定的 于何种法律关系?实践中有四种观点:
基准价的浮动幅度内确定具体收费标准。 
1、车位场地租赁关系 
5、自然垄断性停车场。机场、车站、码头、旅游 (1)停车场管理单位通过告示或停车凭证声明
景点、口岸配套停车场、公交枢纽站及地铁换乘站停 的方式提示车主或车辆使用人,本停车场仅提供车
车场、路内人工停车场以及设在城市市区地段的露天 位使用,所收取的费用为车位使用费,不承担车辆
的保管责任。 
(2)车主没有将其车辆的钥匙和行驶证交付停车

明 辨

DISCERNMENT
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33

物业 法务

场管理单位,停车场管理单位对车辆没 3、车辆停放管理法律关系 
有实质的管理和控制能力,无法进行保 住宅区停车场、写字楼与住宅区共用停车场与车
管,不符合保管合同的要件。  主或车辆使用人未明确约定为车辆保管关系,但停车
场或者物业管理公司为其提供停放服务,或者单方面
(3)停车场管理单位所收取的费用 声明为车位有偿使用关系的,认定双方构成车辆停放
并非管理单位所有,主要支付给了停车 管理关系。停放期间,因其管理不善等过错造成车辆
场所有人,即建设单位或全体业主。建 丢失或者损坏的,由停车场或物业管理公司承担相应
设单位或全体业主收取该项费用的依据 的赔偿责任。
是其对停车场车位拥有所有权。 
4、物业服务合同法律关系 
(4)停车场收费的票据为服务费而 物业服务企业收取业主的物业服务费,依物业服
非保管费。  务合同,物业服务企业即停车场管理单位,有义务为
停放在住宅区内的业主车辆提供安全防范服务。物业
(5)停车收费标准与车辆价值无关,无论车辆价 服务企业未能履行安全防范的职责,理应依据物业服
值多少都采取相同的收费标准。这与保管费与保管物 务合同承担相应的赔偿责任。
价值直接相关的对等原则不符。    

2、车辆保管合同关系   三、机动车停放管理纠纷的类型及法律分析
(1)住宅区停车场实行凭卡出入,出入卡既是车
主交付车辆的凭证,也是停车场管理单位实质控制车 1、机动车毁损责任
辆的工具。停车场的宗旨是保管静态的车辆而非动态 指机动车在停车场内被刮划、砸破、撞击等毁损
的车辆,所以场主是否控制了车辆,不能以是否拿了
车钥匙、行驶证为根据。控制车钥匙、行驶证是控制
动态车辆的标志,不是控制静态车辆的标志。  
(2)停车场收费不仅包括车位费还应包括保管费。
在车主拥有私家车位的情况下,车主仍然需要向管理
单位交纳停车费,该费用显然不属于场地费,应当属
于保管费。  
(3)停车场公示或在停车凭证上提示的“仅收取
场地使用费,不负责车辆保管责任”内容属单方面声
明,其实质是一方免除自己责任的格式条款,不具有
法律效力。

法物相承
明势辨理

34

物业 法务

产生的赔偿责任纠纷。此类赔偿责任的划分要根据停 貌特征、车牌号码、车型、车颜色及逃跑方向。
车场的性质来确定。对于室内专业停车场、商业附属
停车场及具有垄断性的停车场而言,因双方构成车辆 四、停车场发生车辆被盗﹙抢﹚及损害
保管合同关系,停车场应当承担全部赔偿责任。对于 纠纷时,管理处应注意以下几个问题
住宅区停车场及公益性配套停车场而言,因双方仅构
成车辆停放管理法律关系,则停车场管理单位承担与 1、发生机动车被盗﹙抢﹚及损害行为时应当及时
其过错程度相适应的赔偿责任。 采取措施予以制止;

2、机动车在停车场由于保安员未仔细查验出入凭 2、及时报警;
证被盗责任  3、妥善保管相关证据,包括录音、录像及相关
凭证;
经营性停车场的管理单位对进入停车场停放的车 4、配合公安机关做好调查笔录;
辆应当发放停放凭证,并在车辆离开停车场时查验收 5、及时通知公司法律顾问征求律师意见;
回停放凭证,对无停放凭证或者与交验停放凭证不符 6、慎重与当事人签订协议。
的车辆,应当限制其离开停车场或者按照停车场管理   
规定办理有关手续后放行。此类纠纷因停车场存在明
显的过错,应当依据车辆停放管理关系承担赔偿责任。 五、停车实务
法院通常要求停车场管理单位承担 100 ﹪赔偿责任。
1、从法律规定来看,停车场管理承担的保管责任
停车场出口值班员对每辆出场的车辆须认真仔细 加大,难度加大,风险加大。应加强学习、讨论,增
核对停车卡及车牌号,当不符时应当坚决不给予出场, 强防范意识,避免出现法律责任。  
或者在《停车场无卡车辆出场登记表》中做好详细记
录,主要登记三证(身份证、驾驶证及行驶证)并由 2、技防方面,防盗措施要到位,监控设施要完善,
车主签名。 从系统上设定一车一卡,自动识别判断。  

3、机动车冲闸被盗﹙抢﹚责任 3、人防方面,完善制度,加强关键岗位人员的选
机动车尾随前车冲闸或直接冲闸,导致保安员无 择,定期轮岗,加强人员的监督检查,加大奖罚力度。 
法查验出入凭证被盗﹙抢﹚。此种情况下,如果停车
场管理单位未采取适当措施阻止和报警的,应当承担 4、车证齐全,信息登记要一致、准确,加强巡查,
赔偿责任。  做好预防。 
 
要求做到: 5、加强对秩序维护员的培训,避免一卡多用,严
(1)值班员在值班中如遇有车辆冲道闸行为应立 格落实进出登记放行核查制度,出场时对车卡的核实
即制止并即刻报警; 要仔细。 
(2)发现车辆冲出道闸,值班员应熟记驾驶员相
6、车辆自动放行存在一定的安全隐患,最好是人
工核实后手动开启道闸。 

7、增强责任心,加强培训,完善设施,评估风险,
制定措施,人防技防相结合,做好应急预案。 

8、购买物业管理责任险,转嫁风险。

明 辨

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物业 法务

物业项目法律风险防范服务指引

文 / 北京宏健仁和律师事务所

1. 总则 的发生,有效保障物业服务项目正常、健康的运转,
维护项目各方的合法权益。
1.1 目的
为了防控物业服务项目中的法律风险,促进各物 (2)过程控制原则:过程控制贯彻并渗透于物业
业服务项目和谐、稳定,实现项目各方利益均衡,根 服务项目运作的每个过程,过程控制落实到位,物业
据《物权法》、《安全生产法》、《特种设备安全法》、 服务项目法律风险才能得到有效控制。
《消防法》、《物业管理条例》及北京市政府规章、
服务标准等,制定本指引。 (3)全方位管理原则:物业服务项目法律风险存
1.2 适用范围 在于整个管理、服务活动中,决定了物业服务项目法
本指引适用于北京宏健仁和律师事务所律师以及 律风险防范体系必然是全方位、全过程的。
与北京宏健仁和律师事务所建立法律服务关系的各物
业服务项目会员单位。 (4)规范化运作原则:将法律风险防范纳入物业
1.3 物业服务项目法律风险定义 服务项目各项管理制度、工作流程之中,并通过规章
本指引所称的物业服务项目法律风险,是指由于 制度来规范各部门、各岗位在法律风险防范中的职责,
外部法律环境发生变化,或由于包括物业服务项目本 使物业服务项目的各项管理活动全部纳入法制化、规
身、项目管理单位、业主等法律主体未按照法律规定 范化的轨道。
或合同约定有效行使权利、履行义务,而对物业服务
项目造成负面法律后果的可能性。 (5)动态化调整原则:物业服务项目所面临的具
1.4 风险防范原则 体的法律风险不是一成不变的,物业服务项目管理人
(1)事先防范原则:事先防范能够避免法律风险 应针对不断变化的法律风险,对防范措施不断进行调
整完善,使物业服务项目法律风险的防范和管理切合
物业服务项目自身实际,符合物业服务项目不同时期
的发展需要。

法物相承
明势辨理

36

物业 法务

(6)重要性原则:物业服务项目法律风险防范应 空。如保险报案表述错误或者不及时等,造成保险公
当在全面兼顾的基础上突出重点,针对重要管理事项、 司拒赔。
高风险领域与环节采取更为严格的控制措施,确保不
存在重大缺陷,不出现重大风险,以合理的成本实现 2.7 业主或者业主组织行为
更为有效的控制。 业主和业主组织的不当行为,可能引起物业项目
法律风险,甚至加大物业项目法律风险,如特种设备
(7)互信合作原则:北京宏健仁和律师事务所与 大中修需要业主共同决定,如果业主或者业主组织怠
物业服务项目会员应相互信任,充分发挥各自的作用, 于履行相关决定程序,造成僵局,因而可能造成重大
真诚合作,互相配合,共同做好会员项目的法律风险 损害或者责任事故。
防控工作。 2.8 其他主体行为
物业服务项目或与物业服务项目发生法律关系的
2. 引起物业服务项目法律风险的因素 各类主体的行为,引起法律风险,如街道居民委员会
以及服务外包单位等行为可能产生的法律风险。
2.1 外部法律环境的变化
外部法律环境的变化,既包括法律、法规的颁 3. 物业服务项目中主要潜在的法律风险
布、修订或废止,也包括行政政策以及行政执法状
况的变化。 3.1 管理制度不健全造成的行政法律风险
2.2 物业项目自身因素 《安全生产法》、《特种设备安全法》、《消防法》
物业服务项目生命周期变化,造成物业损毁以及 等法律、法规规定,物业服务企业及项目应当建立相
物件损害责任风险加大,或者物业特定业态形成的特 关安全管理制度以及其他相关制度;如果物业项目不
定风险增大等。 按照法律规定建立相关制度,或者没有按照相关制度
2.3 管理制度与流程 执行,可能产生被主管机关处罚的法律风险。
因为管理制度和流程违反法律规定,或者没有及
时根据法律变化更新、升级,而产生新的法律风险。 3.2 业主不当行为引起的法律风险
2.4 管理人的不当管理行为 如业主有违章搭建、违法装修等行为,管理人没
项目管理人的不作为或者滥用管理权行为,可能 有履行制止职责,因此带来建筑物损害或造成人身伤
造成或增加物业服务项目法律风险。 亡的,由此给物业服务企业或者项目经理人带来法律
2.5 违约行为 风险。
因为物业项目管理人没有认真研读委托合同,不 3.3 管理行为不当引起的法律风险
能按照委托合同约定的服务项目和服务标准提供服务, 履行相关管理职责或者报告义务未留证据,产生
造成管理风险。 行政法律或者民事法律责任风险。
2.6 沟通不当 3.4 与业主有关的法律纠纷
因为报案表述不当或者不及时,造成风险分散落 履行物业服务合同不当,或者未全面履行物业服
务合同产生的违约责任,构成物业项目的法律风险;

明 辨

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物业 法务

另外,由于物业服务合同的特殊性,物业服务合同的 物业服务项目和物业服务企业可持续发展的重要保证。
违约行为往往会构成侵权,造成业主或者他人的财产 4.4 提升物业服务项目管理水平
或者人身权利受到侵害,可能产生侵权赔偿责任。 加强物业服务项目中的法律风险防范控制是提升

3.5 管理不到位引起的刑事法律风险 物业服务项目管理水平的必然选择。项目管理和相关
如果项目负责人因未建立或者执行相关安全管理 流程合法、合规,能够有效地提升物业管理的服务效
制度,或者执行不到位,出现重大责任事故,单位和 能,取得好的社会效果和经济效益。
直接主管人员可能构成重大责任事故犯罪。
3.6 与物业服务惯例有关的法律纠纷 5. 物业服务项目法律风险防范的措施
物业服务已经走过 30 年历程,期间也形成了一些
行规,但其中有些并非合法,由此引起法律纠纷。例 5.1 建立物业服务项目法律风险管理部门
如未经业主大会同意对共有部位进行经营或者许可他 作为物业服务项目风险管理的关键步骤,就是建
人经营。 立专门的风险管理部门,对可能涉及风险的重大事项
3.7 与物业服务项目有关的法律纠纷 实行统一管理,在物业服务项目内部原有的业务管理
物业服务项目除了与业主之间的法律纠纷外,还 体系中增加专门的风险管理职能。物业项目也可以通
存在与相关单位和个人之间的法律纠纷、侵权纠纷。 过服务外包形式实现该职能。
如建筑物搁置物、悬挂物脱落造成侵权纠纷等。 5.2 建立有效的风险评估、决策机制
建立有效的风险评估、决策机制是降低物业服务
4. 物业服务项目中法律风险防范控制的 项目风险的有效途径。风险评估就是结合物业服务项
必要性 目重大管理决策,在预期的可能状态下,对实施方案
进行风险评价。风险评估注重向物业服务项目管理者
4.1 适应全面依法治国需要 提示物业服务项目所面临风险的性质及其强弱,以期
党的十八届四中全会提出全面依法治国各项措施, 管理者采取相应对策,回避或降低风险。风险决策则
加强物业服务项目中的法律风险防范控制是物业服务 是物业服务项目管理者根据风险评估结果和物业服务
行业适应全面依法治国新的社会环境的有效举措,可 项目长期发展战略,权衡利弊后的最终决定。
以有效避免风险,提升物业服务企业信誉并有效提升 5.3 完善各项管理制度,严格执行管理制度
项目形象。 物业服务项目法律风险相当一部分来源于物业服
4.2 面向全国市场发展 务项目内部管理制度存在漏洞,因此,物业服务项目
提升业主满意度是物业服务企业市场竞争的重要 应完善各项管理制度,包括安全生产管理制度、人力
手段。加强物业服务项目中的法律风险防范控制是物 资源管理制度、重大决策法律论证制度、法律事务管
业服务企业面向国内市场发展的现实需要。 理制度、合同管理制度、财务管理制度等,形成比较
4.3 实现物业服务项目可持续发展 完善的管理制度体系。通过完善各项管理制度,对全
加强物业服务项目中的法律风险防范与控制是实现 体员工的行为加以指引、规范和约束,把物业服务项

法物相承
明势辨理

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物业 法务

目的服务管理活动全部纳入法制化、规范化的轨道, 员的培养,加强对法律事务人员的培训,提高法律事
从而增强物业服务项目管理活动的可预测性,把物业 务人员的业务素质。如果不具备培养法务人员的条件,
服务项目的法律风险降低到最低程度。 可以通过服务外包方式解决。

5.4 利用专业律师团队 5.9 加强物业服务项目管理人员法律知识培训,
由于物业服务项目综合性强,涉及到众多法律关 提高管理人员防范法律风险能力
系和法律制度,关系到各方权利义务的分配,需要专
业律师就管理模式、规章制度、合同条款进行把关并 加强物业服务项目管理人员法律知识培训,提高
协助处理,以有效维护物业服务项目管理各方利益, 管理人员防范法律风险能力。在物业服务项目中引入
降低物业服务项目中的法律风险。 竞争机制,建立科学评估体系,实现对人才最大限度
5.5 健全合同管理制度,强化合同管理 的发现和激励。通过制订相关的员工培训机制,加强
物业服务合同是物业管理关系建立的基础。在物 对物业服务项目管理人员的法律知识培训,使广大物
业管理、服务过程中,与分包商以及业主的管理关系, 业服务项目管理人员时刻绷紧法律风险规避这根弦,
大多是通过各种合同来体现的,因此物业服务项目应 最大限度地减少或规避可能存在的法律潜在风险。
健全合同管理制度,加强合同管理,尤其要强化合同
的起草、审查、履行、验收等重要环节的管理,防范 5.10 对物业服务项目广大员工进行法律知识培
法律纠纷的发生,确保物业服务项目管理活动的顺利 训,大力开展法制宣传教育
进行。
5.6 规范劳动合同,加强对物业服务项目员工入 物业服务项目应采取多种形式对广大员工进行法
职、离职管理 律知识培训,包括采取法律知识讲座、送出去学习等
物业服务项目作为人员密集型企业,加上人员流 形式,使广大员工了解基本的法律知识和最新的法律
动比较频繁,因此要特别加强劳动合同的管理。 法规。
5.7 物业服务项目大中修以及其他重大决策实行
法律咨询论证制度 5.11 法律事务人员及时为物业服务项目业务部门
物业服务项目在大中修以及重大决策,涉及业主 提供法律咨询和法律服务
决策以及业主的切身利益,应在实施前进行法律咨询
论证工作。 物业服务项目业务部门在经营活动中,要认真学
5.8 对物业服务项目法律事务人员进行法律知识 习、研究相关的法律法规,在遇到法律疑问时,应主
培训,提高防范法律风险的能力 动地向法律事务人员咨询,确保物业服务项目经营活
物业服务项目法律事务人员在企业法律风险防范 动符合法律法规的规定。同时,物业服务项目法律
中发挥着至关重要的作用。因此,物业服务项目应为 事务人员应经常深入到物业服务项目活动的第一线,
法律事务人员创造良好的工作环境,重视法律事务人 及时发现经营管理活动中存在的法律风险,主动提出
明确的法律意见,帮助业务部门提高法律风险防范意
识,避免法律纠纷的发生,确保业务部门依法经营、
依法办事。

5.12 依法处理法律纠纷
物业服务项目在经营活动中不可避免地会遇到法

明 辨

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物业 法务

律诉讼或仲裁。在遇到法律诉讼或仲裁时,物业服务 (3)汇总需要法律风险委员会审核的文档并提交
项目应积极应对,依法办事。物业服务项目法律事务 审核; 
人员要认真收集证据,研究相关的法律法规,依法解
决法律纠纷,维护企业的合法权益,避免或减少企业 (4)考核和评估会员项目的法律风险管理工作实
利益损失。当物业服务项目的合法权益受到不法侵害 施和开展状况; 
时,物业服务项目应在维护物业服务项目利益的基础
上,力争与对方和解或调解,和解或调解不成的,应 (5)处理会员项目委托的法律风险控制具体事务。 
通过法律诉讼或仲裁的途径,依法维护物业服务项目 6.4 法律风险管理专员
的权益。 法律风险控制中心设法律风险管理专员,具体负

6. 法律风险控制中心 责会员项目的法律风险管理的具体工作。法律风险管
理专员由律师担任,主要职责为: 
6.1 物业项目法律风险控制服务中心
北京宏健仁和律师事务所设立物业项目法律风险 (1)负责制定、完善和更新会员项目的法律风
控制服务中心,集中对物业服务项目进行法律风险控 险管理体系、管理制度、流程; 
制提供服务。
6.2 法律风险管理委员会 (2)指导所负责的项目会员日常法律风险管理
北京宏健仁和物业项目法律风险控制中心设立法 工作的开展;
律风险管理委员会(以下简称委员会),全面统筹、
规划、管理和负责物业项目会员的法律风险管理工作。 (3)接受委托具体承办项目会员委托的具体法
委员会成员由主任、副主任以及物业管理行业专家组 律工作; 
成。委员会的主要职责为: 
(1)研究物业项目的法律风险防范工作的总体思 (4)根据会员项目的培训需求,进行各种法律
路和工作方法;  培训;  
(2)审核评估物业项目重大法律风险; 
(3)审核物业项目的年度法律风险管理计划。  (5)对会员项目提出的法律审核需求提出法律
6.3 物业项目法律风险控制中心 意见; 
物业项目法律风险控制中心由专业律师组成,设
在北京宏健仁和律师事务所。法律风险控制中心主要 (6)对会员项目日常法律风险管理工作进行检
职责为:  查并提出整改意见; 
(1)统筹、协调会员项目的法律风险管理工作;  
(2)指导会员项目法律风险管理工作的落实;  (7)根据对各会员项目日常法律风险工作的检
查结果,做出综合评价,并提交给法律风险管理委
员会审核。  

7. 风险闭环控制

7.1 闭环管理
通过法律控制中心与会员项目的合作,对项目法
律风险进行法律风险识别、分析和控制、评估检查,
实现动态的法律风险闭环管理。 
7.2 外部环境识别

法物相承
明势辨理

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物业 法务

北京宏健仁和律师事务所每年根据不断变化的外 法律风险提交给法律风险管理委员会审核。对于经法
部法律风险环境对法律风险清单进行补充和完善。法 律风险管理委员会审核通过的行业重大法律风险,由
律风险识别包括:  法律风险控制中心指定专业律师制定相应的控制措施
并进行审核; 
(1)重要输入:梳理法律风险管理工作最新工作
思路、法律风险控制工作计划、新颁布的法律、法规, (3)重要输出:每年由法律风险控制中心通过《物
对上一年度会员单位诉讼、纠纷、用户投诉等数据进 业管理法律风险控制报告》的形式将本年度行业重大
行整理分析;  法律风险控制计划下发各会员项目。 

(2)关键活动:文件查阅、梳理;各项目的调研、 7.6 项目法律风险
访谈和提炼等;  会员项目级重大法律风险控制主要内容包括:
(1)重要输入:各会员项目制定下一年度重大法
(3)重要输出:经补充、完善的全行业法律风险 律风险目录; 
清单。  (2)关键活动:法律风险控制中心审核各会员项
目提交的下一年度重大法律风险目录。对于经法律风
7.3 会员项目风险识别 险控制中心审核通过的会员项目重大法律风险,由各
每年由主办律师牵头,发起本年度会员项目法律 会员项目制定相应的控制计划并提交法律风险控制中
风险分析工作,主要包括:  心审核; 
(1)重要输入:最新行业法律风险清单及具体项 (3)重要输出:每年由法律风险控制中心通过《法
目法律风险清单;  律意见书》的形式将本年度会员项目重大法律风险控
(2)关键活动:各会员项目根据法律风险清单进 制计划下发各会员项目。 
行测评,法律风险控制中心提供必要的培训和指导;  7.7 法律风险检查评估
(3)重要输出:未经审核确认的会员项目的重大 法律风险管理检查评估机制设立 
法律风险。 (一)检查计划:法律风险控制中心每年年初制定
7.4 法律风险分级 法律风险检查计划和总体工作方案,提交法律风险管
法律风险控制分为行业级重大法律风险控制和会 理委员会审核并组织实施。 
员项目重大法律风险控制。各个会员项目由于开展业 (二)检查方式:检查可采取定期与不定期、现
务和所处法律环境的相似性,所面临的重大法律风险 场与非现场、全面与专项、检查与自查相结合的方式
有可能相同。  进行。
7.5 行业法律风险 (三)检查内容:重大法律风险控制措施实施情况,
行业级重大法律风险控制主要内容包括:  有关法律风险管理制度和流程的遵照执行情况,法律
(1)重要输入:法律风险控制中心依据各会员项 风险管理岗位设置及有关组织保障和运作情况,培训
目提交审核的下一年度重大法律风险制定出行业级下 需求提出及参与情况,日常业务开展过程中部门内及
一年度重大法律风险; 
(2)关键活动:法律风险控制中心将行业级重大

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物业 法务

专业法律审核执行情况等。 (4)整改无效的责任:法律风险控制中心将对措
(四)检查结果:每次检查结束后均应将检查情 施实施不到位或改进无效的项目情况正式通知项目所
属物业服务企业,并建议对其采取进一步措施。 
况形成书面报告。报告中应当全面揭示检查中发现的
问题,深入分析问题的原因所在,并有针对性的提出 7.10 档案管理
整改纠正意见。报告应当及时送交法律风险控制中心 资料归档管理是法律风险日常管理中的重要组成
主任阅示,并反馈给会员项目,作为对检查对象评价 部分。法律风险控制中心应做好以下工作: 
的依据。   (1) 在 法 律 风 险 识 别、 分 析、 控 制 闭 环 流 程 结 束
后,对相关资料进行整理归档备案;
7.8 法律风险控制评价 (2)对法律风险检查评估和整改中涉及到的相关
评价机制设置  请示、批复、检查结果,评估报告,总结,执行记录(培
(1)评价内容:法律风险控制中心在进行检查或 训参与记录、法律风险审核记录)等资料进行整理; 
调查之后都应进行分析评估并做出评价。评价内容为 (3)归档时间:在法律风险检查、评估活动后的
会员项目法律风险管理情况、法律风险防范意识、是 10 个工作日内完成资料归档; 
否采取法律风险防范措施及其措施是否有效等。  (4)归档形式:统一采取电子文档的形式进行。
(2)评价方式:评价方式可以是现场评价或非现 如涉及到培训参与人员登记记录等的纸质文档,则通
场评价,两者都应采用书面材料形式;两种方式都必 过扫描等方式建立电子文档进行保存。
须包括检查的时间、地点、检查对象、评价内容、存
在问题、意见建议等。 8. 附则
(3)评价过程:评价过程应当重视协调业务拓展
与法律风险管理的关系,既要保证业务的拓展,又要 8.1 制定
以规避法律风险为前提,主动避免法律风险。  本指引由北京宏健仁和律师事务所制定,各会员
(4)评价结果:法律风险控制中心负责将评价结 项目等参照执行。
果通过正式公文形式通知被评价的会员项目。  8.2 修订
7.9 法律风险管理改进 由风险评估委员会在本指引实施过程中不断积累
法律风险管理跟踪整改机制   资料,对本指引进行修订。
(1)通知整改单位或相关人员:法律风险控制中
心应将法律风险检查中存在的问题提出整改建议; 
(2)整改内容:整改内容应当包括但不限于在法
律风险检查中发现的风险薄弱环节; 
(3)整改进程的跟踪:法律风险控制中心负责对
会员项目进行跟踪监测,监督其是否在规定期限内有
效地采取补救措施或纠正措施; 

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最高人民法院发布《物权法》司法解释

2016 年 2 月 23 日,最高人民法院举行发布会, 面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保
发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物 障指明了方向。产权本身是一个经济学概念,法律
权法〉若干问题的解释(一)》。这部司法解释于 上与其大致对应的概念是财产权,而物权则与债权
3 月 1 日正式实施。最高人民法院民一庭的程新文
庭长,即这部司法解释起草部门的主要负责人,对
该解释进行了说明。

一、《解释》制定的背景 一起共同构成了近现代财产权的两大基石。正所谓
“有恒产者有恒心”,物权作为最为基础和重要的
《物权法》是规范民事财产关系的基本法律,在 财产权,是社会每个人、每个团体乃至国家的基本
法律体系中起着基础性作用,是中国特色社会主义 权利,也是民事主体从事各种经济或社会活动、创
法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国
物权法》(以下简称《物权法》)自 2007 年 10 月
1 日起施行以来,对于维护国家基本经济制度,维
护市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,
保护权利人的物权,都发挥着举足轻重的作用。

党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全
面推进依法治国若干重大问题的决定》指出,要依
法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项
权利不受侵犯,实现公民权利保障法治化;健全以
公平为核心原则的产权保护制度,加强对各种所有
制经济组织和自然人财产权的保护。这为我们在全

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造财富的基础。因此,通过适用法律,把法律和 立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,
政策的精神加以贯彻和展开,依法全面、平等保 自记载于不动产登记簿时发生效力。”实践中,
护各种所有制经济组织和自然人享有的物权,从 有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登
而为人民群众安定、幸福的生活,为经济社会有 记机构登记就不能取得及享有不动产物权,不动
序、健康发展提供坚实的司法保障,人民法院责 产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。
无旁贷。 这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出
现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判
二、《解释》的主要内容 与行政裁判冲突的现象,这不仅徒增当事人讼累,
也有损司法的权威和公信。针对这一情况,《解
《解释》共 22 个条文,重点内容包括以下六 释》从两个方面作出规定:一是在案件的受理上,
个方面: 规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权
登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起
(一)关于不动产登记与物权确认或基础关系 诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民
争议 法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以
审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,
《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设 规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,
应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权
利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的
情况下,应当支持其诉讼请求。

(二)关于预告登记的效力
《物权法》第二十条第一款规定:“预告登记
后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产
的,不发生物权效力。”实践中,对于现实登记
权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规
定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件
中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于
预告登记制度的内涵,正确适用预告登记制度,

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必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权 也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发
与限制登记义务人的处分权的平衡原则。为此, 损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的
《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的 权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的
不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解 双方当事人的权利产生交集。因此,如何处理好
释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转 相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此,
移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地 《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类
役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨 型为导向,遵循特殊动产物权变动的《物权法》
碍债权如期实现的行为。 规则,通过排除转让人的债权人作为《物权法》
第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

(三)关于特殊动产转让中的“善意第三人” (四)关于发生物权变动效力的人民法院、仲
近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊 裁委员会的法律文书的范围

动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人 根据《物权法》第二十八条规定,人民法院、
们物质生活水平的提高,机动车逐步走入普通百 仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动,不
姓的日常生活,据统计,截至 2015 年 5 月,全 以登记、交付为生效要件,法律文书一经生效,
国机动车总保有量达 2.69 亿辆。机动车的二手 即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民
交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况 法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题,
一直是司法实践中争论不休的难题。我们认为,
基于维护物权变动模式体系安定的目的,应当注
意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第
二十八条,损害相关权利人的合法权益,故需要
对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文
书进行目的性限缩解释。基于此,《解释》第七
条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不
动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原
有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人
民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以
物抵债裁定书,应当认定为《物权法》第二十八
条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人

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民法院、仲裁委员会的法律文书。” 规定了“善意”认定的基本标准,即《物权法》
第一百零六条规定的善意取得中的“善意”具体
(五)关于按份共有人优先购买权的司法保护 指 什 么, 以 及 在 诉 讼 中 由 谁 承 担 举 证 责 任; 第
《物权法》第一百零一条确立了按份共有人 十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受
优先购买权制度,但该条表述较为简单,远远不 让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大
能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律 过失的认定作出具体规定。这三条规定与第十八
效果等实践中亟需明确的重要问题,这还导致按 条关于善意的判断时间的规定,共同构成了对《物
份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准 权法》第一百零六条第一款第一项“受让人受让
不一、尺度各异,严重影响按份共有人优先购买 该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。第
权制度功能的发挥。《解释》根据《物权法》第 十九条则针对《物权法》第一百零六条第一款第
一百零一条的立法精神和目的,对按份共有人优 二项“以合理的价格转让”,指出应严循立法目
先购买权制度进行了细化,通过第九条至第十四 的与价值取向,立足个别交易的具体情况,深刻
条共计六个条文,分别从按份共有人优先购买权 体察社会一般交易认知感受,准确判断价格是否
行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、 合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物
主 体 范 围 以 及 裁 判 保 护 等 方 面 进 行 了 规 定, 极 权法》第一百零六条第一款第三项规定进行了明
大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架 确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整
构,从法律的原则规定上使这一制度成为走入现 的规则体系。此外,《解释》还基于增进司法裁
实的具有高度可操作性的鲜活制度。 判的社会认同,简化裁判理据的目的,立足于法
律不保护非法交易的价值理念,对善意取得制度
(六)关于善意取得制度的适用 适用的排除情形进行了规定。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制
度。从司法实践看,与善意取得相关的纠纷非常 ——《中国法治》
常见,它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之
诉等纠纷中,而且更为广泛地遍布在为数众多的
合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》
第一百零六条在理解上存在诸多争议之处,如何
正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一
个重点、难点和热点。对此,《解释》第十五条

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2016 年工伤伤残与死亡补偿金标准

一、1-10 级一次性伤残补助金

依据《工伤保险条例》第三十五条、第三十六条、第三十七条规定,职工因工致残被鉴定为一级
至十级伤残的,由工伤保险基金支付一次性伤残补助金,标准如下:

伤残等级 补助标准
一级伤残 本人工资 ×27
二级伤残 本人工资 ×25
三级伤残 本人工资 ×23
四级伤残 本人工资 ×21
五级伤残 本人工资 ×18
六级伤残 本人工资 ×16
七级伤残 本人工资 ×13
八级伤残 本人工资 ×11
九级伤残 本人工资 ×9
十级伤残 本人工资 ×7

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劳动法苑

二、1-6 级伤残津贴(按月享受)

依据《工伤保险条例》第三十五条、第三十六条规定,职工因工致残被鉴定为一级至六级伤残的,
按月支付伤残津贴,标准如下:

伤残等级 补助标准
一级伤残 本人工资 ×90%
二级伤残 本人工资 ×85%
三级伤残 本人工资 ×80%
四级伤残 本人工资 ×75%
五级伤残 本人工资 ×70%
六级伤残 本人工资 ×60%

说明:
1)1-4 级伤残津贴由工伤保险基金支付,实际金额低于当地最低工资标准的,由工伤保险基金补
足差额。
2)5-6 级伤残津贴由用人单位在难以安排工作的情况下支付,伤残津贴实际金额低于当地最低工
资标准的,由用人单位补足差额。
3)本人工资:是指工伤职工因工作遭受事故伤害或者患职业病前 12 个月平均月缴费工资。本人
工资高于统筹地区职工平均工资 300% 的,按照统筹地区职工平均工资的 300% 计算;本人工资低于统
筹地区职工平均工资 60% 的,按照统筹地区职工平均工资的 60% 计算(下同)。

三、5-10 级一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金

1)一次性工伤医疗补助金,由工伤保险基金支付;
2)一次性伤残就业补助金,由用人单位支付。

上述两金标准,根据伤残等级确定,工伤保险条例未规定统一标准,具体标准授权各省、自治区、
直辖市人民政府规定,可以在各省的工伤保险条例或工伤保险办法中查阅。

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劳动法苑

举例:广东省一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金标准
一次性工伤医疗补助金:

伤残等级 补助标准
五级伤残 本人工资 ×10
六级伤残 本人工资 ×8
七级伤残 本人工资 ×6
八级伤残 本人工资 ×4
九级伤残 本人工资 ×2
十级伤残 本人工资 ×1

一次性伤残就业补助金: 补助标准
本人工资 ×50
伤残等级 本人工资 ×40
五级伤残 本人工资 ×25
六级伤残 本人工资 ×15
七级伤残 本人工资 ×8
八级伤残 本人工资 ×4
九级伤残
十级伤残

四、停工留薪期工资

在停工留薪期内,原工资福利待遇不变,由所在单位按月支付。停工留薪期一般不超过 12 个月。
伤情严重或者情况特殊,经设区的市级劳动能力鉴定委员会确认,可以适当延长,但延长不得超过 12
个月。

注:实践中主流做法是按照工伤前 12 个月平均工资确定。

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劳动法苑

五、停工留薪期护理

生活不能自理的工伤职工在停工留薪期需要护理的,由所在单位负责。
如果单位未安排护理,则由单位支付护理费。

六、评残后的护理费

工伤职工已经评定伤残等级并经劳动能力鉴定委员会确认需要生活护理的,由工伤保险基金按月
支付生活护理费。

生活完全不能自理:社平工资 ×50%;
生活大部分不能自理:社平工资 ×40%;
生活部分不能自理:社平工资 ×30%。

七、住院伙食补助费、交通费、食宿费

职工住院治疗工伤的伙食补助费,以及经医疗机构出具证明,报经办机构同意,工伤职工到统筹
地区以外就医所需的交通、食宿费用由工伤保险基金支付,基金支付的具体标准由统筹地区人民政府
规定。

八、医疗费

治疗工伤所需费用符合工伤保险诊疗项目目录、工伤保险药品目录、工伤保险住院服务标准的,
由工伤保险基金支付。

超出目录及服务标准的医药费,由该工伤职工承担还是用人单位承担,目前实践中各地处理存在
不同做法,多数地区的做法是用人单位不承担。

九、工伤康复费

工伤职工到签订服务协议的医疗机构进行工伤康复的费用,符合规定的,从工伤保险基金中支付。

十、辅助器具费

工伤职工因日常生活或者就业需要,经劳动能力鉴定委员会确认,可以安装假肢、矫形器、假眼、
假牙和配置轮椅等辅助器具,所需费用按照国家规定的标准由工伤保险基金支付。需注意的是,辅助

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