城·市·产·业·运·营·服·务·商

ZHIHUI GROUP

01 2022 季

刊

2022-01

FORWARD

刊首语

2022年6月 总第5期

十年铸一剑，霜刃正锋芒。自 2011 年扎根于广州天河至今，“城市产业运营服务商”智汇集团已迈入发展的第十一

年，藉此之际，记录智汇集团发展轨迹点滴的首个内刊刊物 《智汇》 也应运而生。谨以此刊，献给一路以来支持和陪伴智汇

集团成长的客户朋友、合作企业伙伴和集团员工家人们，愿共驶此十年巨帆，驰得千里风。

2、智汇有约

共担共享 同心同行

--智汇集团招商总监白胜先生专访-------------------25

秉承初心造产品 保有自信炼品牌

--智汇集团品牌总监赖韵韵女士专访------------------27

2、《锦旗 》

--元岗项目管理部王立伟--------------------------64

3、智汇集团推出激励宝

--员工赞赏表彰及时到-西城项目人力行政部陈健齐--------65

4、《2022年第一季度培训回顾》

--集团人力资源中心姚莎--------------------------69

5、《亚朵：如何错位竞争，打造差异化优势》学习心得

--元岗项目管理部王立伟--------------------------70

4、智汇风采

1、智汇集团2022年1-4月晋升人员----------------63

5、员工天地

1、《懂产业懂客户懂服务》

--集团企业服务部李洁如---------------------------73

2、《管理部装修施工单元巡查要点分享》

--元岗项目管理部王立伟---------------------------75

3、初心未改始终 漫漫道阻且长

--智汇集团管培生张锦煌专访-----------------------77

4、《管培杂记》

--智汇集团管培生张锦煌--------------------------81

5、智汇园地《智汇之愿 》

--元岗项目管理部王立伟--------------------------82

1、智汇灼见

2022年智汇集团智勇尝新·汇立潮头年会

集团总裁谭浚伟先生《2022 年集团发展方向》发言-------03

一、过去一年你有什么刻骨铭心的回忆？

二、这是充满不确定性的一年

三、我们是一支“优秀”球队

四、去年我们球队的成绩

五、我们球队的SWTO分析

六、我们的核心竞争力：重人头→重人才

七、全链条的城市产业更新运营商

八、智汇十一年 集团元年

九、盘点2021年的业务

十、集团现阶段面临的问题。

十一、未来集团的管理工作重心一——“梳理三流”

2022 年智汇集团发展方向（一）：轻重并举

2022 年智汇集团发展方向（二）：数字化管理

2022 年智汇集团发展方向（三）：有温度+有价值的服务

动荡的 2021 年

学习力+创新力+执行力

3、智汇焦点

1、稳防疫安全屏障，筑安心办公园区

智汇PARK虎年开工不松懈----------------------31

2、虎虎生威向未来

智汇PARK醒狮献瑞喜迎春----------------------32

3、智勇尝新，汇立潮头

智汇集团2022年会顺利举办---------------------35

4、智汇企服 棠下·智汇PARK

通过2021年度广州市市级科技企业孵化器拟认定-------37

5、利通置业投资董事长黄亦楠一行

莅临智汇PARK参观交流-----------------------38

6、招商排行榜-------------------------------39

7、《亚朵：如何错位竞争，打造差异化优势》课程

--智汇集团学习交流会---------------------------43

8、智汇企服丨2022年1-4月活动回顾

--集团企业服务部陈培容--------------------------51

9、智汇集团开启飞书应用 不断提升团队协同效能

--集团人力资源中心潘雪云-------------------------55

10、《西城项目微型消防站》

--筑牢小阵地，发挥大作用，西城项目管理部王振芳-------57

11、真情服务，无微不至

--智汇PARK园区保洁服务-集团品质部刘春仪-----------59

2022年智汇集团智勇尝新·汇立潮头年会

集团总经理刘栋坚先生总结发言---------------------11

01

ZHIHUI HAS

AN APPOINTMENT

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ZHIHUI HAS

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AN APPOINTMENT

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AN APPOINTMENT

ZHIHUI HAS 智汇灼见

AN APPOINTMENT

智汇灼见

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2022年

智汇集团

智勇尝新

汇立潮头年会

--集团总裁谭浚伟先生

《2022 年集团发展方向》发言

ZHIHUI 03

在上周刚结束的一个培训课程中，为日立电梯生产备

用电源和电梯内电器设备的 A 老板请教了一个问题：日立

电梯公司未来发展的新兴业务在哪里？我听完后很惊讶，

一家 1995 年成立的企业为什么在二十多年之后才请教局

外人并开始思考未来战略这个问题？我认为一家企业每年

应该看着桌里的、吃着碗里的、等着田里的。近期，中小

企业协会的会长及秘书长和我阐述了一个观点：如果一家

企业仍按照投机方式去发展，企业没有完整的发展战略、

计划、主线，在严格意义上，它不能被称之为一家企业。

A 老板在过去很多年的时间里，花费很多时间在经营农场、

酒的生意上，他直至今天仍在寻找公司发展主线以外的投

机机会，这让我深深感受到企业发展战略的重要性，这也

意味着当我们每遇到一种发展机会的时候，我们要看这个

发展机会符不符合公司发展战略。

第二个案例来自于私董会，一家做铜线圈配件的企业

家遇到了他的上游公司已研发了一体成型产品的问题，这

家企业的危机该如何处理？最终问题的焦点落到他及他本

人在公司发展的很多重要节点上，他没有充分地与高管沟

通讨论如何应对危机，只是一个人默默无闻地在办公室思

考公司未来的方向，他担心员工知道这个消息以后会影响

整个团队士气。私董会当天有位企业家说的一句话我记忆

犹新：老板永远都是公司里面最后一个知道坏消息的，这

个很讽刺，但也是很多企业实际出现的问题。所以基于过

去一年的感受，作为智汇集团总裁，我觉得非常有必要和

大家一起分享智汇未来三到五年的发展计划、方向、形势

（增量），以及我们的服务应如何调、园区服务如何走、我

们的管理模式如何提升效率（存量）。

2022 年智汇集团发展方向（一）：轻重并举

去年，我们陆续与很多国企洽谈合作，我们原计划通

过整体承包的形式去租赁、改造、运营，但现在市场上有

200 多家同行项目，园区运营看起来似乎很容易做。在目

前国进民退的情况下，业主也不太情愿将园区整体打包，

如果整体打包的话，民营企业获取机遇的几率非常小。去

年，我不断在思考，在我们具备能力的基础上，我们应怎

样调整业务的模式才能迎合新的市场趋势，最终我们得出

了轻资产模式的结论。

轻资产模式是未来 1 ~3 年智汇主要的一个业务增长力。原因有以下三点：

第一、智汇选择项目的眼光很挑剔，所以我们不能够保证中资产可以以 50000-10000

方 / 年增长的节奏和速度去发展，在发展的空档期，智汇需要有轻资产的项目来培养团队的运营

能力。智汇的棠下项目、西城二期项目，是在智汇给别人做轻资产输出地过程中不断做市场调研

和行业研究又得到的一些新的启发。如果此时此刻我们不是以轻资产形式去接触新项目，那么我

们不会如此花心思重新研究行业、市场的行情、运营模式。因为轻资产的业务需求倒逼着我们时

时刻刻去触摸市场，跟市场保持不间断地联系。

第二、轻资产模式能让智汇招商人员保持“手感”，业务人员的“手感”非常重要。今天中午，

我们跟王占军老师和胡晓琼老师在讨论国力和军事上面的问题，提到美国的军事力量很厉害，其

主要原因是美国成立了三百多年以来，常年打仗，所以他们的手感保持地非常好。智汇作为一个

重运营、懂运营的公司，必须要保持我们的“手感”。

第三、轻资产能够快速地增加我们的体量，我们的客户数量在未来的 1 ~3 年里至少会有

2~3 倍的增长，我们服务的客户数量会达到 2000 家的规模。拿新的项目，新的客户来磨练我们

手感，还能赚点服务费，这是一个两全其美的方法。最终希望通过轻资产的盈利，将利润分享给

公司，分享给愿意与智汇一起奋斗的中高层。

智汇产业运营公司，它会以轻资产的形式出现在智汇轻资产项目、中资产项目、重资产项目。

以后中资产、重资产，我都会委托智汇产业运营公司来管理、运营，覆盖从策划、设计、施工顾问、

招商、运营全过程的服务，收取业主方咨询服务和托管服务费用，不参与改造投资。愿意与智汇

奋斗的人，他会出现在智汇轻、中、重各种形式里深度参与。

轻资产全程托管运营涵盖前期的设计、工程顾问、招商、后期运营。轻资产设计咨询类项目，

我们尝试离开设计师，凭借改造了 33 万平方的经验承接设计的业务，磨练、保持我们设计、产

品改造的手感。我非常有信心，在今年上半年完成公司轻资产的 50% 设定目标。

中资产是我们整体承包运营改造的项目，在此模式下，我们有人力、财力去运营好的地段、

好的物理空间。未来我们还会有其他中资产项目，但不一定有很多，第一、目前市场竞争激烈，

我们要比以往都更谨慎地开展新的项目，智汇只会选择地段好，特别优质的项目进行投入；第二、

我们需保留实力去做重资产的项目。智汇运营了超过十年，一直都是通过租赁的形式去承接物业，

而现在智汇积累了一定经验，也吸纳了众多优秀人才加入，我想去到更广阔的天地，拥有一个真

ZHIHUI 04

正属于智汇的产业园，这个产业园也是智汇未来发展的根基。如果一家企业纯粹靠物业租赁改造

和轻资产，根基还不算稳固。重资产是一片新的天地，我们不急于求成，我的目标是在未来 3~5

年拥有一个属于集团自有产权、建面 10-15 万方的项目 ( 首选在广州）。轻、中、重就是未来智

汇发展的目标跟节奏。

智汇定位的转换，过往智汇的定位是城市更新综合运营服务商，现在智汇的定位是城市产业

运营服务商。城市更新只是一个环节，产业运营才是长久之计。城市更新更多的是将原来城市里

旧的、产值低的物业“穿衣戴帽”，这是其中一个环节，真正的考验是产业服务运营，我们深耕

在产业运营，在未来 5~10 年， 智汇的城市产业运营商这个身份是不会改变的。

在和中小企业促进会的谢会长交流时，他提了一个观点，企业真正发展的机会是涌现出来。

我对此的理解与刘润说的一致：企业在发展过程中就是不断的深挖，抓一个焦点，不断的去往下打，

打到能喝到地下水，因为地下水的量才是源源不断的。现在智汇的策略定位，就是通过轻、中、

重三条线，在产业运营上不断地花心思、往下挖、往下砸，砸到我们发展的红利，尝到产业运营

的地下水， 这个就是智汇未来发展的方向和目标。

2022 年智汇集团发展方向（二）：数字化管理

1、智汇的数字化管理水平太低，智汇今年必须要用系统赋能管理效率，打破部门间的信息

壁垒，让信息流动。

今年公司一定要做的调整是数字化管理。从去年开始，很多高管陆续加入智汇团队，他们均

提到了同一个痛点：智汇部门与部门之间的信息壁垒很严重。我从去年就一直在思考怎么增加公

司内部信息流动，让大家同频，最终我认为根本原因在于我们的管理手段、管理方法太原始了，

直至今日，智汇还没有一套企业管理的数字化系统将所有信息流联通。现在我们已经管理 33 万

平方的体量，未来还要快速增长业务，智汇现在有 387 名员工，67 名中高层，我们的信息怎么

流动起来？上系统势在必行。

现在数字化管理工具已逐渐趋向成熟，数字化管理不应单单体现在企业管理系统，我们应该

应用数字化的监控设备去赋能运营，减少运营对人的依赖。在过往我们的物业做得很好，但是很

原始的管理，是通过人数增量不断去保障园区的正常运作及服务质量。

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2、加大监控中心的功能，逐步实现技防代替人防。

招人困境，这是从前两年开始智汇在经历的困境，招人困境最根本的原因是中国的人口红利

在三四年前逐步消失。目前物业岗位每年的流动率平均在 30%~35% 之间。我们付出的招人时

间成本和员工加入企业之后的培训成本非常高， 未来招人只会越来越难，此时用技防代替人防，

减少一线岗位的依赖跟流动，才能解决根本问题。

今年我们要逐步采用技防设备来取代人防，将人员集中在所需服务的界面上， 而不是将人分

散在园区各角落，今年开始尝试，但技防代替人防肯定是未来我们 不断优化的方向，可能以后

更多的岗位会用机器设备取代，我们将有服务意识的 人员留在服务界面，这样对公司的服务品

质贡献更直接、更有效。

3、收集园区管理运营中的各种数据，为集团提供决策依据。

以招商访客量为例：按每个项目访客 2 人 / 天，5 个项目做统计，访客 10 人 / 天，1 年能收

集 3600 个客户信息，五年累计达 1.8 万个客户信息。日积月累， 这可作为智汇自主招商的客户

资源池来赋能自主招商。如果我们没有系统，园区运营的数据没有保存下来的话，那么未来我们

非常被动。除了访问量以外，园区很多运营数据，包括企业的进驻量、企业的员工数量、男女比例，

洗手间使用情况等。现在技防设备已经可以通过监测洗手间半个小时的人流量提醒监控中心， 洗

手间在过去半个小时内，人流量已超过我们的预定值，需格外注意，并决定是否派保洁人员提前

做清洁。管理背后的逻辑是需要数据支撑作为判断依据，不能再按照我们的经验，按照我们的感

觉去做决定。

现在我们有 33 万平方的运营体量，未来我们会有 50 万平方，60 万平方，70 万平方的运

营体量。如果没有完整的数据，是不利于我们企业管理的，所以今年在系统的投入上，我们有非

常大的决心，因为这是决定智汇未来在市场上面的生存力跟竞争力。

2022 年智汇集团发展方向（三）：有温度 + 有价值的服务

未来园区我们的底色就是做服务，服务永远都是蓝海，这句话我也非常认同。过去十年，我

们的服务很到位，但是我们服务局限在物业服务。物业服务口碑的评价用物业服务费标准就能下

定论，我们收 15 元 / 平方的物业管理费，没有任何客户有不同的意见。15 元 / 平方的物业管理

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费在园区行业内已是最高，甚至没有人想尝试学习智汇收 15 元 / 平方的物业管理费。智汇能做

到这个收费标准，是因为我们过去十年，每天每周每年时刻不断地去琢磨、优化各个服务的界面，

让我们能得到今天客户的认可。

未来的路，我们应该怎么走？分享两个案例：

集团品牌部赖韵韵总监在面试的时候，和我们分享过寰图的客户访谈案例， 客户说：“你们的

服务界面很好，配置东西很齐全，反应速度很快，非常满意。这是代表我本人从用户角度反馈的

意见。但如果从一个客户的角度，代表企业的话，我觉得你们还是不要做这么多，因为最终羊毛

还是出在羊身上，你们要适可而止。”

在三四年前，也曾有客户向刘总说：“你们服务差不多就行了，不要做太好，不然的话，你

做得越好，我就越有危机感，我感觉我的合同到期，你又得加我租金，其实我们有些时候不需要

那么多的服务。”

客户和用户是两个不同的载体，用户是每天使用园区设施空间的企业员工， 客户是企业，以

往 10 年琢磨优化用户的体验，现在要适可而止。

我们希望租金上涨，客户希望租金体现性价比，不要一直涨，双方的目标存在矛盾。要保持

公司收入的增长，不能再单纯依靠租金收入，租金有天花板，所以我们需要靠有价值的服务获得

我们的增值收入。

什么叫有价值服务？有价值的服务就是关注客户的感受，将关注点从用户转移到客户，用户

是园区企业的员工，客户就是我们企业的主体和载体。我们要考虑怎么为他们服务，怎么通过服

务增强智汇与园区客户的粘性。以我对行业的判断，我认为未来 2~3 年内，我们的租金，物理

空间的租金和成本很难上涨。第一，经济环境不特别好；第二，对于 120-130 元 / 平方的物理

空间的付出，客户已经觉得是天花板，我们按原来的路再做很难实现租金的突破。我们不能够再

花更多的钱在空间打造上，我们要适可而止，要将我们的精力、将我们成本投入在企业服务上。

以前，物业作为前端，负责园区所有用户的服务、体验、运营，我们所有的后台都是支援物业。

从今年开始，我们会调整队形，以企服为前端作为排头兵， 直接面对客户。在 2020 年我的半年

总结提及过，智汇的核心竞争力在于企业服务，经过去年人员的加入、组成、探索，我更加奠定

了企业服务的方向。但企业服务并不是只靠企业服务这个部门开展企业服务的工作，未来我们的

服务模式是围绕园区的中小企业，组成不同的服务帮，企业服务收集了园区用户、客户的需求之后，

可以组合人力资源中心、品牌部、招商部、财务部甚至其他后台部门，形成我们智汇独有的服务帮。

其实在园区里面的大部分中小企业（承租面积在 500 方以下），它的架构并不完善，它的老

板更多倾注在本身的主营业务上，对于企业的管理是有所欠缺。而智汇的高层都有非常丰富的行

业经验，他们可以成为园区内企业的管理顾问， 代表智汇给客户增加专项服务。例如，企业服务

部王倩总监在接收到企业人力资源服务需求之后，带着人力资源队伍上门帮助客户做薪酬绩效的

优化、人员招聘优化、人员培训优化。我对我们服务的能力有信心。

今年闲聊时，B 老板问了我一个问题，更加验证了我的观点。他说：“谭总，你管这么多人，

你们的薪酬绩效是怎么去设置呢？我公司二三十人的薪酬绩效让我好头痛。有老员工时隔一年半

年就找我加薪，但是又拿他没办法，如果不同意他就离职，如果满足他，又感觉太轻易给他加薪，

这个过程你们是如何管理的？” 我就将我们今年推行的薪酬绩效方案背后的体系告知他，他认为

很有道理。

我觉得将智汇的经验套用在园区中小企业身上是适用的，这是未来我们可以增加企业粘性的

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重要抓手，也是拓宽园区收入版块。这个服务收费的标准，根据服务量、服务周期去定价格。上

两周在 Y 公司进行调研发现，它的企业前台、采购、绿化、保洁，都是外包，我们为什么不能承

接这些工作呢？我们要找到客户的痛点、需求点，然后对症下药，这个才叫提供有价值的服务，

这才能体现我们的价值和不同。如果客户的企业管理环节嫁接在我们身上，一旦离开智汇，他会

非常不习惯，这个路子就是我们未来智汇特色服务的路子，是同行难以超越和模仿的。所以今年

上半年，我们首先要解决系统、人防、技防的问题，下半年开始，每个园区需要寻找用户去尝试，

迈开第一步，打磨智汇特色的、有价值的服务。

品牌部也可以与企业服务组成服务帮。现在园区里面很多企业有企业形象， VI、平面设计、

营销、宣传策划的需求，我们在现在市场竞争那么激烈的情况下， 都能够在市场站稳脚，对于中

小企业，我们的高管也是具备这样的服务能力。

每个部门都有机会成为服务客户的前锋，以前人力和品牌属于中后台，通过服务也可以成为

公司的业务部门，为公司创收。

动荡的 2021 年

智汇集团是在 2021 年一系列的经济背景上，成立并运营了一年，智汇集团刚满一周岁。我

们处于一个非常动荡、非常不稳定、不确定性的一个年代，即使出租率没有以往那么理想，即使

我们利润下滑，但是我们公司还是稳稳当当地确保了所有项目能够有序、安全、平稳地运营；确

保了所有员工没有减少任何一分钱的福利、薪酬待遇；确保所有的费用如期支付，没有拖欠服务商、

业主单位一分钱。在这个动荡的年代，智汇仍得到这么多高管地认可和加入。

去年的四月份，刘林沙总在做品牌宣传的时候问我，公司的愿景、使命、价值观是什么？那

时候我还不太理解，为什么要定这些东西，企业不是赚钱就可以了吗？通过这动荡的一年，我转

变了想法，也更加深入了对企业的理解。我觉得战略、定位、愿景都是我们智汇文化的构成之一，

需要大家上上下下很清晰地知道我们未来发展的方向，才能体现我们的战略。既然我们定位是做

产业运营商， 已经是立身于这个行业，就不能轻易去动摇。

生于忧患，死于安乐。智汇集团在这么困难的情况下成立是有利于我们成长， 有利于磨练我

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们的管理水平和运营水平，这是件好事。如果智汇集团的成立是在一个很安逸的环境里，那么我

们的战斗力迟早会下滑。智汇集团在这么动荡的背景里，在这么严峻的情况下都能走过来，在未

来市场转好的时候，我们会更加轻松自如、发展更猛。

去年我们经历了过山车的感觉。去年年中，广州市制定了一个十年计划，十年内 90% 的城

中村要全部拆除，包括城市所有有一定年限的建筑都要拆除，以高层的楼上工业或写字楼形式出

现。有城市更新，但没有微改造，智汇该怎么办？ 难道智汇要转行做高层写字楼吗？高层写字

楼是我们一直很抗拒，很不喜欢的物 理空间。路在何方？广州没机会，我们就萌生了到其他城

市寻找机会的想法。没想到政策突然 180 度的反转：城市更新一定要以绣花针的功夫去盘活存

量的物业， 不允许大拆大建。这意味着我们过去十年所擅长且一直做的东西，就在风口上。

我今年从年初七就开始接业务的电话，谈到现在，基本没有停过，因为政策的出现，很多国企、

私企，包括一些街道领导，都存在需求，在动荡的年代，政策会随时变动，我们需要在有限时间

里面把握好风口发展的机遇。今年政策的利好是奠定了智汇未来发展成长的一个重要机遇和机会，

所以我相信今年我们的业务量会有一个比较好的增长。

在这里和大家分享一组智汇集团的数据。

1、2021 年的数据：管理面积 33 万平米、员工 381 人、服务企业 773 家，预计今年管理

面积将增加 8-10 万平米（以轻资产形式）。这意味着 2022 年到 2023 年初，我们的体量将会

超过 40 万平方，这是智汇今年发展的节奏。

2、人才层面：集团高管架构已经完善。我的微信签名— 一个幸运的人。为什么我觉得很幸

运？去年年初我们开年终总结分享集团的组织架构，当时集团总监仅有刘林沙总监一人，还待招

八名总监，大家或许觉得这个目标有点太遥远， 而我心里面也没底。而今，已经按照我的计划、

节奏推进，把架构空缺的岗位填补完，这个是我在去年最大的收获。我觉得幸运是，大家最终选

择了我们，并且能进入公司后快速克服公司的现状，融入工作，提升在智汇的归属感。我想对各

位加入智汇的中高层说，请给智汇多一点耐心，让它成长，毕竟它只有一岁。希望大家多点从公

司角度、从为客户服务的角度，为我们出言献策，大胆碰撞， 只要出发点是为了公司，为了把事

情做好，我们愿意接受一切变动，我们希望 能够借助更多的外力，让智汇集团快速地成长。

3、业务层面：轻资产模式的打磨、重资产模式多渠道拓展。

学习力 + 创新力 + 执行力

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学习力、创新力、执行力，是在过去十年，我们能够克服困难，一步一步走到今天的能量源泉，

在未来我们也不能忘记这个三个力才能确保智汇特色。我相信凭借这三个力，我们很快会以一个

很强的形态出现，未来在广东省，在产业运营方面，我们智汇集团会占领一席之地。

我们在做同行竞品研究的时候发现，其实我们从来都没有竞品，从来都是走一条自己特色的

路，我们只是别人的竞品。我们通过对行业的理解，通过对外不同行业的学习，然后大胆尝试、

创新，形成智汇独特运营的模式，这是我们能够走出来的一个关键原因。

学习力是我需要重点强调的。我要求各个业务板块从今年开始要外出学习两次，上半年、下

半年各一次，这是硬性要求。我作为智汇集团总裁这个角色，我不缺学习机会，我希望大家能跟

上我的节奏，能够理解我的一些想法。从今年开始，智汇各业务板块要做学习计划，要走出去，

目光不用局限于广州，可放眼全国、全世界，我们看全世界最好的东西，学习全世界最好的项目。

外出的学习能将学习带来的收获来帮助我们的运营。

最后，我想表达感谢。

第一，我要感谢一线管理人员，物业部门的同事。去年疫情反反复复，病毒离我们越来越近，

在一线岗位的人员，他们承担着非常大的心理压力和负担。我非常感谢他们的付出。是他们守护

了园区的一线，为园区的客户、为我们智汇筑起最前沿的保障。如果不是一线岗位同事的守护，

一旦疫情蔓延就会有导致封园的风险，给园区造成的损失数以百万起。

第二，我要感谢大家，虽然在 2021 年，我们的成绩不是特别理想，但是大家在背后的付出

我还是很认可。虽然有些时候我们的想法跟能力还有差距，但是我们意识到了、看到了问题的存在，

非常值得欣慰。所以我代表公司高层，代表公司的所有董事，感谢各位同事们 2021 年的付出。

第三，我要感谢从去年起陆续加入智汇的中高层。他们拥有很好的行业背景， 丰富的行业经验，

但是他们还是坚定地选择了智汇，加入智汇团队。感谢你们的认可，因为你们加入，让我放开了

设想，让我够胆子去实施落地，才有了轻、中、重的发展战略。没有你们地加入，就没有今天的智汇，

谢谢大家对智汇的信任。

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一、过去一年你有什么刻骨铭心的回忆？

于我而言，过去的一年，刚好是智汇 PARK 十周年，

也 是智汇集团的元年，我最美好的今生难忘的回忆是十周

年晚会。而最刻骨铭心的回忆，则是我一辈子不可磨去的

回忆—打疫苗。

去年四月份，荔湾区阿婆感染新冠病毒，让整个荔湾

区“手忙脚乱”，最后荔湾区芳村被封控，才将疫情稳定

下来。去年四月份，因为疫苗产出时间过短，副作用不明朗，

我还没有打疫苗，直至疫苗全面推广上市时，我才到医院

打疫苗，当时在医院排队等待接种疫苗的人员很多，我要

找关系才打到了第一针疫苗。当我注射完第一针疫苗后，

荔湾区芳村已经被封控。在管理例会上，我提醒财务部苏

敏梨经理提前确认公司的现金流情况：如果天河片区跟白

云片区的项目发生疫情导致园区封控，我们的现金流能支

撑多久？万幸的是，疫情在芳村局部范围内得到控制，没

有扩散，我们园区可以正常运营，智汇集团度过了去年四

月份这个危机。

然而今年，新冠病毒转变成了奥密克戎变异植株卷土

重来，全国各地疫情蔓延势态如雨后春笋，更为凶猛。在

今年三月份，我打了第三针疫苗，特别疼，我这一辈子都

无法忘记疫情带给我的疼痛，带给我们园区的疼痛。

过去的一年，我们的管理工作一直没有停歇；

过去的一年，我们的招商困难重重；

过去的一年，我们跟企业的关系总是处在不太和谐的

状态，不能达到完美的融合； 2022年 这个疫情真的是扎得我们好疼！

智汇集团

智勇尝新

汇立潮头年会

--集团总经理刘栋坚先生总结发言

ZHIHUI 11

二、这是充满不确定性的一年　

去年四月份我接种完第一针疫苗，五月份我收到了白云区邀请我接种疫苗的电话，电话中我

被“邀请”过去打疫苗并可以获得 300 块钱的现金补贴。仅仅一个月，疫苗的接种由我得托关

系找人打针转变为对方“邀请”我去打针，还有现金补贴可以拿。所以，我想用一个词来形容过

去的一年——充满不确定性。

首先是急刹车，培训行业、房地产业、娱乐业、互联网业，四大行业的急刹车。这些行业在

过去的十年乃至二十年都是国民经济支柱。这时候的急刹车就如同一辆载满货物的大卡车在高速

公路上急速行驶时的一个急刹车，它的后果我想肯定是一片狼藉。四大行业急刹车造成的社会影

响不仅仅是它的车本身的问题，还会造成整条高速公路拥堵，造成整个社会的瘫痪。

当然在急刹车的背后我们看到了一个新的希望。去年年初，政府还在强力地推进全广州市

138 条城中村的改造，计划用 5 年的时间拆一半以上的城中村。政府要推进大拆大建，集体、

国有的物业全都投入房地产，还有物业给我们智汇进行微改造吗？我们可能要转赛道适应政府的

调整。去年年底，政府突然发生 180 度大反转，要求所有大拆大建立刻停工，立刻梳理各个城

市的文化。对于我们来说，这是个极好的消息，因为我们正处在这个赛道上，未来有大量的物业

都不会大拆大建，有大量的物业需要进行承托，进行微改造，进行产业升级。

去年，还是一个百年不遇的大变局，中美关系、乌俄关系等等一系列事情是我们一辈子都没

见过的，无法预判的。但我们是在一条确定性的道路上，因为我们伟大的党已经定出了百年的计划，

高质量发展、公平优先、共同富裕、 种树（青山绿水），这四个方向与集团发展的方向非常契合。

高质量发展，我们所有的业务就是将低效的物业进行盘活，提质增效。与政府主张的方向非

常契合。

公平优先，通过团队打造，我们有信心与各个平台上的团队进行公平竞争。未来我们可以打

造核心竞争力，公平竞争，获得更多的资源。

共同富裕，我们所有的项目都要求做到五方共赢，与政府主导的共同富裕吻合。第一个共赢

是政府，我们为政府带来税收、GDP、影响力；第二个共赢是我们的业主，通过改造，让业主

的收益提升、物业价值提升；第三个共赢是当地的居民，通过改造，当地居民得到了社区环境质

的提升，拥有了“口袋公园”；第四个共赢是我们的企业，客户入驻智汇园区之后，他们提升了

企业形象，招到了优质人才；第五个共赢是我们本身企业，通过改造，项目获得了自己的发展空间。

种树，我们经营的每一个项目，首要的工作是改善环境。比如西城项目，我们种了乔木几百棵，

灌木几千棵。

我们做的每一件事，都在党和政府号召的方向上，在正确的道路上行驶、发展，所以我对集

团发展充满信心。

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三、我们是一支“优秀的”球队

人力资源中心吴清阳总监在 2021 年终总结上将我们的团队比喻成了一个球队，想法与我不

谋而合。为什么要比喻成球队呢？因为球队要打比赛，要有结果，需要优秀的球员，这样的球赛

才能胜利。目标结果导向，这也是我一直和团队所强调的。

我们是一支“优秀的”球队，为什么在“优秀的”上加个双引号呢？因为所有的优秀都是相对的，

我们项目和周边园区对比是优秀的，但若拔高一个层面，与广州市内其他园区相比是不是优秀的？

甚至是在全省，乃至全国范围内相比，我们是不是优秀的？这些疑问，都需要更高规格的比赛去

验证。

今年春节期间我看了两场球赛，一场是中国男足，另一场是中国女足。中国男足跟越南男足

比赛以 1:3 落败，而中国女足在 0:2 落后韩国女足的情况下，不气馁不放弃勇于拼搏，最后以

3:2 成绩获胜。用一句话诠释国民对她们的肯定：你永远可以相信中国女足 !

从投入来讲，中国男足是我国各类球类运动投入最高的。中国男足某球员年薪高达两千万，

相当于中国女足整个球队的年薪。从人口数量来讲，中国有 15 亿人口，而越南只有 1 亿人口，

中国是越南的 15 倍。为什么打不赢？因为待遇不等于能力，需要用比赛来验证每个球员的能力。

球员的成长需要培养，但中国球员为什么培养不出来？谈谈身边的实际案例，我的初中学校原本

也设立了足球场，

但现在已经改为了篮球场。在与学校主任聊天时，他告诉我，足球太野蛮了，学生经常打架

受伤，造成家长投诉。少惹事、不惹事、少犯错，这是整个学校管理者的思维，这是整个培养机

制的问题。

对比全球其他国家培养机制，非洲、中东、巴西等国家均是街边足球，美国、韩国等发达国

家有专门的足球场培养球员。然而在中国，虽然政府要求发展足球并下达相应的行政命令，要求

各个学校去大力发展足球。但学校怕出事，就把它变成足球舞蹈、足球手操，所谓的足球培训都

完成了数量，但培养的人却上不了场，是弊端所在。

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四、去年我们球队的成绩

截止去年12 月 31 号，五个项目出租率84.94%，。就过往一年的成绩而言，我觉得不算太差，

但与同行业优秀的球队成绩相比稍逊一筹。我们要敢于和优秀团队做纵向横向比较，知道自己所

处的状况，找到自身的不足。

很多人认为出租率是招商的问题，是前锋不够出色，导致结果不佳。但这是一个综合的结果，

并非某个部门的结果。在企业运行正常的情况下，为何我们园区的客户如此轻易搬离？

我曾分享过一个公式：用户的忠诚度 = 我们提供的价值 - 他人提供的价值 + 转移的成本。

我们提供的价值包括物业、企业服务，品牌运营等等，它是否多过于其他园区提供的价值。而客

户转移成本包括它的业务、它的生态圈是不是在这里发生。他人所提供的价值，我们不能改变，

而我们提供的价值和客户转移成本是可变的，这两块是今年必须重点发力的方向。

五、我们球队的 SWTO 分析

第一、我们的优势：

（1）我们有十年园区开发和运营经验，具有一定品牌效应及溢价水平，拥有比较完善的服务链条；

（2）我们在定位、改造、运营方面非常丰富的经验，高效高质低成本的建筑改造；

（3）我们的团队人员数量较多，团队学习吸收能力较强。

第二、我们的劣势：

（1）我们的招商策略不足，手段单一，招商的成本过高；

（2）产业服务体系、品牌体系、智汇园区管理系统还在打造过程，打磨需要时间，对外输出的体

系不够有深度；

（3）园区缺少较好的商业配套。

第三、我们的机会：

（1）政策利好（不得大拆大建、鼓励工改工），有利于行业发展。现政府对产业发展的高度重视；

（2）政府、国企、实体企业的低效利用资产较多，需要专业团队帮其盘活；

（3）随着轻资产服务输出，服务的园区企业数量增加，现有企业和未来增量企业的增值服务。

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第四、我们的威胁：

（1）市场上获取物业的租金价格越来越高，现阶段我们仍以租金差作为主要利润的前提下，拓展

项目及持续高标准运营项目越来越难；

（2）经济下行，企业办公需求减少，退租或者租金承受能力减弱，甚至是元宇宙到来对实体办公

场地的影响；

（3）地产商转型产业地产，依靠自己前期资源打造产业生态，例如星河地产，同行数量持续增加，

竞争激烈。

六、我们的核心竞争力：重人头→重人才

财务部李森总监提及的一个观点：智汇的核心竞争力，不是重资本，不是重技术，是重人头。

他说的这句话是对的。我们能管理几百号人也是我们的核心竞争力。我们团队差不多 400 人，

仅仅说重人头，还不够深入，应该是重人才，这是我们的未来发展的重心。

七、全链条的城市产业运营服务商

2019 年，我们团队总人数在 268 人，主管级以上的管理层是 82 人。2021 年，我们团队

总人数是 378 人，比 2019 年增长了 110 人，主管级以上的管理层是已经达到了 104 人。

从项目的组织架构来讲，除元岗项目程军总是去年一月份加入公司的以外，其他三位项目总

（长兴项目廖玲总、棠下项目陈刚总、西城项目王洪军总）都是加入公司两年以上的老员工。经

理级别岗位，除长兴项目团队较多新人外，其他项目经理级别团队相对稳定。

从集团的组织架构上看，我们现在有十大总监，有 29 个经理，为什么集团发展那么快？组

建那么庞大的团队？目的是希望成为全链条的城市产业更新运营商，我们是专业化、全链条的城

市产业更新运营。首先一定要强调的是全链条，从前策、设计、改造，到招商、企业服务、品牌服务、

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物业服务，整个链条都是智汇平台的自主产品。

我们定位在城市产业。从原来的城市更新转变为城市产业更新服务商。首先是城市，不是郊区。

其次是产业更新，长兴将学生公寓更新为办公产业园，元岗将工业厂房更新为办公产业园，元岗

二期将批发市场更新为办公产业园，棠下将餐饮商业更新为办公产业园，西城将仓库更新为办公

产业园，这五个项目都做到不同产业的更新。我们集聚在城市的核心地带（最多不超过城市 20

公里），我们集中在一线城市，未来我们也将在其他一线城市寻找项目。

感谢这个年代，如果不是房地产、互联网的急刹车，泡沫破裂，我没有信心在一年内招聘到

那么多中高端人才加入智汇。这个年代，对于某些行业来讲可能是危机，但对于我们来说，却是

一次机遇。在这近一年内，我们入职了 9 名拥有丰厚管理及专业经验，优秀学历、企业背景的高

端人才：吴清阳、黄丹霞、赖韵韵、李森、陈经纬、白胜、程军、温富寿、王丽华。

目前，集团副总监以上级别人员有 16 人，其中 9 人是新人。集团各项目及各部门经理以上

级别人员有 37 人，其中 16 人是新人。新人比例超过 50%。团队负责人的变动，这是一个碰撞

的过程，不可避免地会发生摩擦，我期望摩擦能慢慢变成磨合，互相认可，互相学习，给对方多

点包容、多点理解。为达目的，采用不同的方法是非常正常的，但在这个过程中，需要遵守三大原则：

第一，所有改革、所有推进的管理方案，是为私还是为公；第二，能否高效地给出答案，高效地

完成布置的任务；第三，价值观与我们团队的原有价值观是否一致。

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八、智汇十一年 集团元年

过去一年，是智汇 PARK 十一年，智汇集团元年。在这一年里，第一是组建人员，建立架构。

第二是（个人心态上）二次创业，重新学习。管理那么庞大团队，对我来说是全新的管理体系。

我需要向优秀的人学习，更加需要向各位中高层学习，一起将团队拧成一股绳。

为了更加深入地去了解各个部门的情况，去年谭总裁带领我们参与每个部门的总结，将过往集团

1 天 2 场 8 小时的会议改成了 7 天 12 场 48 小时的会议。会议目的：

（1）听取一线的声音，最真实、毫无损失的建议和意见，了解各个项目、各个部门、各条

战线的工作状况；

（2）各部门总监共同参与会议，让集团各部门的想法及时地传递到各层级，让跨部门的各

观点在会上得到了充分的交流；

（3）关注中层的现实的、真实的想法。集团所有战略和布局最终需要靠中层去推动和执行，

未来可以从中层中选拔出高层团队；

（4）在会议之后，将各个部门 PPT 分享给每一位参会人员，从中找到自己的不足，看到了

自己的优点。

我相信通过去年的 7 天 12 场会议，大家都有不同的收获，了解了公司各部门的情况，期待

今年的年度总结会更精彩。

九、盘点 2021 年的业务

1、集团双体系贯标工作。

这是去年涉及部门最多、参与人员最广、花费时间最长，见效果的单一工作。历经近一年准备，

广 州 智 汇 集 团 有 限 公 司 于 12 月 10 日 顺 利 通 过 ISO9001:2015 质 量 管 理 体 系 和 SGS

Qualicert 优质服务管理体系的认证审核，这标志着智汇集团系统化、标准化、规范化的管理能

力不断精进，充分满足物业服务行业的高水平质量标准；

2、量化项目品质评比标准，形成了良好的学习氛围。

2021 年智汇各项目的月度检查评分中，长兴项目一直保持着高标准，其中，一年内有三个

季度由长兴获得了最佳园区。而第四季度西城项目奋起直追，获得最佳园区。

从数据结果显示，客户满意度调查与品质评比的结果是正相关的。例如，去年长兴项目是

客户的满意度最高的园区，也是品质评比最高分数的园区。说明想要提升满意度，第一步需要将

品质分数提高，因为品质管理就是我们的服务界面。从各服务模块数据综合对比，元岗项目满意

度最低，是情有可原的。因为元岗项目在去年下半年进行了一次大改造，在改造期间造成了现场

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的环境污染，包括噪音、灰尘、行车动线等问题，给客户造成极大的滋扰，客户并未对物业方提

出其他补偿或服务需求，在此，也感谢在改造过程中客户对我们的包容。从招商服务满意度排名

来看，整体的排名和第四季度的项目出租率排名几乎一致。从活动配套满意度来看，在各项目里

最少活动配套的是长兴项目，但它的满意度是最高的，而元岗项目是最多活动配套，包括社团及

品牌驻场都在此，但它的满意度是最低的。这件事带给我的启发是做事不能为了做而做，你做了

就要接受别人的评价。

3、向阿那亚学服务客户。

在 2021 年 9 月谭总裁和我带领高层召开专题学习分享会，今天我与大家再次分享一些内容。

3.1、关于产品迭代

满足客户的物质需求，不是等产品迭代，而是要打开产品设计环节，让客户成为“体验官”。

我们设计不是为了设计的设计，要听到客户的声音，让他来参与到我们设计当中。所以杨经理后

期的改造，与企业服务部共同走访客户，听取他们意见，这就是我们在阿那亚学回来的；

3.2、关于管理

满足客户的物质需求，不仅是管理自身，也要管理好第三方合作伙伴，把管理的触角伸得更远。

我们的管理不单单是管理好我们自身物业，还要管理好我们的饭堂、健身房、羽毛球场、配套咖

啡等等合作板块，这些都是启发我们管理上的新思考；

3.3、关于阿那亚处理投诉的思考

比客户满意度更重要的是，客户是不是拿你当自己人？如果客户把你当自己人，他的投诉其

实是为了你的改善，为了你的进步。所以面对客户投诉时，要保持虚心的心态，感谢的心态；

3.4、创新服务，创新体验。

3.4.1 刘润

在服务业，永远没有什么叫“能做的我都做了”，一定还有可以优化的地方。服务，是永远

的蓝海；

3.4.2、纪文华

同行已经做了的服务，就不是服务，而是义务。

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去年我们五个项目积极地做创新服务，包括西城项目电车对讲服务系统，元岗项目的厕所按

颜色做分级管理等等，都是一些创新服务、创新体验的想法。

3.5、积极打造第三空间。

3.5.1、德鲁克

“全球 80% 创新源自非正式交流”。

3.5.2、施道红

办公空间早已跳出“办公地点” 的束缚 , 而越来越成了一个承载工作方式与社群精神的文化

场所。

3.5.3 王志纲

“未来生活和工作的边界越来越模糊”。

未来的办公比拼将会是第三空间的比拼，围绕第三空间打造：2021年4月份，谭总裁、张宇翔、

李森参加了产业研究。2021 年 7 月份，由微创中心牵头，物业、企服、品牌、人资一起研讨，

制定了我们一些具体的落地方案。而元岗一期，已经在进行办公通道改造，缔造一个优美的第三

空间。

3.6、从经营产品到经营用户

去年企业服务部架构开始搭建，前后不断调整，而如今整个架构及其运作机制已基本成型。

现阶段服务的客户有 781 家，从摸查客户到建立连接到打造自身的 1+3+N 的服务体系，我们

会在如何赋能企业，如何为企业创造价值理念做更多的尝试。去年品牌部围绕客户的用户开展社

团活动，服务的企业用户已有 1万+。

十、集团现阶段面临的问题。

1、内部管理存在问题

问题 1、部门间仍未建立互信，主动沟通较弱，工作协同意识不强。很多环节流程需要到我或者

谭总裁处理，运作低效。

解决方式：公司文化建设，传递统一价值观；关联公司业绩，提升团队意识。

问题 2：由于集团领导增加，中基层员工工作任务加重，找不到工作的成就感。

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解决方式： 领导深入基层，了解工作现状，协调解决问题，共识工作的目的和意义。

问题 3：内部员工表现出进取心不强，中高层长期来自外聘。从集团架构图可以看到我们超过

50% 的中高层都是外聘。我们自身内部为什么不能提拔？我们的梯队建设存在问题。

解决方式：挖掘或引入好苗子，约定中高层人员必须有其B角人选。会做不会带，是不称职的，

需要中高层培养并带出团队，带出一些协助中高层工作的管理人才，这才是一个合格的高度。

问题 4 ：对于园区内管理，采用严于律人、宽于律己的态度。

去年西城仓库火灾事件，双重管理标准是其诱因。我们要求所有客户的办公室，公区，仓库

都要安装喷淋，但我们自身的仓库没有喷淋。我们要求客户电瓶车禁止入户充电，我们的仓库管

理员的电瓶车却在仓库充电。

解决方式：一视同仁，标准一致。未来不管是内部的还是外部，物业管理服务标准必须一致，

无论是改造办，工程部，亦或是领导的安排，都必须先申请报备，才能施工。绝对不能双重标准，

不能为了短期的效率牺牲长期的执行标准。否则，会导致管理无从适从，最后自食恶果。

问题 5：服务标准落地有偏差，服务界面效果有待提高。西城项目和长兴项目的服务展示界面差

异化，前台摆放的公示内容不一致。各项目工程工具包的标准不同，上门服务呈现给客户的标准

不一致。

解决方式：贯标三步走：强化管理 - 增加赋能 - 细化考核。针对标准界面及服务差异化的

痛点问题，集团接下来针对解决方案实施贯标三步走，从强化管理、增加赋能、细化考核进行管

控工作；

在管理层面，强化集团大品质管控，建立纵向自上而下，横向各项目间的统一品质管理，打

破各部门的间隔，彻底解决“零碎分散，各部自治”的现象；

在赋能层面，发挥品质标准部门的作用，从底层需求分析问题，解决各项目“执行偏差”的共性，

输出专业化的培训等赋能动作，构建服务统一输出能力；

在考核层面，通过体系的全面性及合理性，针对性的对项目执行过程进行细化考核项，细致

深挖各项目共性问题，检验执行不足之处。

最终在管控、赋能及考核三个维度解决各项目间“非标准化作业”状态，将服务统一从场景、

服务到结果来呈现集团化大品质管理。

运营方面存在问题

问题 1：园区内生活场景仍有待完善，还未实现园民对休闲娱乐、文化体验、品尝美食、健康养

生等等的美好期待。

解决方式：改变单个客户招商的模式，考虑开放 5 个项目的公共空间，与有经验的商业运

营团队合作。

问题 2：时间观念不强，工作较为拖沓。

回答：公司的利润就是来自于时间，没效率的工作等于蚕食财产。所以我们不会单单考核

工作的结果，同时会考核完成的速度。从招商合同签订时刻开始，在这个合同周期内能获取多

少利润，都在考验我们的效率。

问题 3：集团对外轻资产输出，要的数量还是是质量？

回答：轻资产输出是以盈利为目的，只有盈利才能持久，才能体现我们团队价值、才能可复制，

才能得到资本市场的关注。对于我们这类还未建立高度品牌价值的民营企业，确实是一件艰巨

的任务。但也只有这样才能倒逼我们将工作做得更加专业化、系统化、标准化，才能倒逼我们

整合上下游资源，才能倒逼我们紧贴市场甚至引领市场，最终形成我们团队的核心竞争力。

问题 4：配合招商的装修投入大，客户违约成本低；中介依赖度高，仍未建立自主的招商体系。

去年我们集团配合招商改造费用：天河片区 1139 万 + 白云片区 179 万 =1318 万，全年

中介费用近 500 万元，就两个数据加起来接近 2000 万。

解决方式：调整招商方案，除优质客户外，装修原则上都由客户投入；由招商总监牵头，

逐步建立智汇的客户资源库，形成智汇自身的招商体系（中介）。

十一、未来集团的管理工作重心一

——“梳理三流”

1、信息流：尽量让所有人知道所有信息。每个部门人员都要诚实，公司各部门间透明化、公开化，

将信息快速、有效传达到其他部门。

2、决策流：尽量让所有人都在自己那级决定。

（1）对齐：目标对齐，人心对齐。大家知道目标怎么样，往哪个方向统一。

（2）授权：怎么用人，怎么用钱。今年三月份，各层级财务使用权限相关的制度已经审批通过，

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用于缔结客户关系或提升客户满意度的物品，可以自行裁定使用情况，无需再报备。这个启发

是来自于在成都学习的时候，当时人资中心潘雪云经理看中了宾馆内的一个物品，想要花钱购置，

但对方经理直接赠送给潘经理，期间并未打电话向公司报备申请，潘经理非常感动，这是我通

过授权想达到的效果。

（3）可控：在每个油门旁边，安装一个刹车。高层可以视情况而定，是否刹车，这是可控的。

3、工作流，尽量把每一项业务沉淀为方法流程。

（1）提高效率。及时地将工作流步骤总结，探索。

（2）减少风险，将工作流形成了标准化、系统化文件。通过这个管理三流，将整个管理提升到

一个级别，提升市场性竞争力。在目前的市场环境下，能救命的只有管理。

未来集团的管理工作重心二

—核算各部门成本，为轻质产输出做准备

各部门需要配合财务部整理 2021 年结算与 2022 年预算数据，将每个部门的年度支出（包

括员工支出）摊到了出租面积去计算部门的成本，将我们内部数据作为数据支撑，便于后续分

析对方的费用成本情况，为轻资产输出做准备。

强调成本意识。过去我的逻辑误区是，认为成本高就把价格提高去覆盖成本。但其实我们

不是 TO C 端（面对的是大众消费者），客户不会因为品牌奢侈品而发生冲动性消费，无法不断

地提升收费标准。我们是 TO B 端（面对的是企业），所有企业都强调开源节流，压缩成本。无

论是中小企业，还是大型企业，它是一个供应端，每年都在砍成本。所有企业都是希望以最少

成本赚最多的钱，我们必须要成本内控，高成本是没有竞争力的。

未来集团的工作重心三

用行政的力量管理团队，增加市场力量，调动行政力量。通过制度、强压迫去管理团队，

通过激励机制调动团队的积极性。例如，深圳疫情封控后，企业员工返回办公室拿电脑居家办公，

部分企业员工甚至带着日用品回公司办公。王志纲老师说，这是放出来活力，通过市场去激发人。

怎么激发人的本质，实现深圳速度。未来我们要将三个层级分开进行目标管理，高层：主动开

创新业务，共享事业成果。中层：提升自身实力，强化绩效薪酬意义。基层：减员增效，提高

我司的薪酬吸引力。

过往十年智汇 PARK 成功在于选对人，做对事。我希望十年后的集团，我可以继续自豪地说，

我选对人，做对事。最后分享一句话给大家，千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。

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ZHIHUI HAS 智汇灼见

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智汇有约

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潘雪云经理：白总，您在 2022 年 3 月 1 日加入了智汇

集团，您在过往的招商管理工作经验中，曾带领团队完

成 13 个项目 40 多万方的营销招商和运营业绩。您和智

汇集团是如何结缘的？

白胜总监：一个商办的招商小白到公司的管理层，从

专业条线和复合型的管理岗位，从项目前期投资调研、产

品输出、项目开放包装及活动，招商及运营等工作，积累

了一定的专业打法，同行不是敌人，我工作中有幸认识到

很多优秀的同行，大家经常做专业交流，把酒言欢，我非

常幸运地在这过程中认识到谭总和刘总。

智汇在同行眼里是一个产品能力突出、软性服务标杆

的企业， 正如谭总在年会所讲，智汇是一个才一岁的年轻

的企业，年轻意味着什么？年轻意味着机会，年轻意味着

发展，年轻意味着未来，所以，当我有这个机会的时候，

我会毫不犹豫的加入智汇，在此要感谢谭总和刘总给我这

个机会，这是对我在这行业工作的认可，也是检验我的社

会价值，我觉得我加入智汇是天赐良机，未来可期。

潘雪云经理：2021 年是充满了不确定性的一年，2022

年疫情的反复也带来了更多的不确定性，在未来的招商发

展中，比起不可预期的变化，您认为在招商管理中您会坚

持哪些不变？

白胜总监：疫情对社会影响巨大，特别在商业地产领

域，小企业生存困难、餐饮纷纷倒闭、教育双减 ...... 但我

觉得有危才有机，“当潮水退去，你才知道谁在裸泳”， 危

机中大家一起思考经营里存在的问题，提效、降费、精细

化运营是我觉得要坚持的，招商只是我们精细化营运中的

一个环节，这段时间在和团队做今年的经营计划时，我复

盘了去年的租赁情况，我发现我们租多少退多少，我们要

避免去年的这种情况，今年要在增新租、保续租、守退租

三个环节上，采取更进取的做法，非常规时期要用非常规

的手段，我们要穿越这个周期，做细分市场里的专家。在

这过程中，我们要尽可能的减少费用，降低交标，把我们

项目租出去，我们就成功了。

上面讲是操作层面的问题，但对我个人管理风格来讲，

人永远是最重要的，人与人之间有习惯上的差距，希望在

今年招商团队的打磨中，梳理好架构、职责、流程及工作

标准化，为我们接更多的轻资产及集团的规模化发展打造

一支招商铁军。

共担共享

同心同行

--智汇集团招商总监白胜先生专访

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潘雪云经理：公司聚焦客户类型主要有哪些？目前智汇

客户的关注点有哪些（客户为什么买我们的产品）？而

与竞争对手相比，我们在吸引客户方面最应该突出哪些

东西？

白胜总监：当下我们的招商还没有聚集到什么类型的

客户，也就是我们还没有完全做到挑客，但从之前退租的

情况来看，创业型公司，特别是这两年兴起的直播类公司，

来得快去得快，特别是我们为了提高转化率而增加了一些

精装产品后，这些创业型的公司是”拎包入驻、拎包走人”，

导致我们的退换租频率相当高，我们产生了相当高的招商

费用及空置成本，我们得在后面的招商过程中，要尽量多

找一些在市场上存续超三年以上的公司，这相对稳定一些；

同时在交标中，尽量把成本转嫁到市场中去，这样客户在

退租过程中就会有所顾虑，因为他们前期投入了装修成本，

需要经过深思熟虑才能决定是否退租，避免了客户冲着我

们的精装修才冲动性成交这种情况。

从商办市场来看，客户愿意买单的当然是区位和租金，

但不是每个项目都是这样的，多年的行业经验让我发现，

只要项目有一定的产业定位，这个项目招商和客户的稳定

性就会好很多，在我们智汇，西城的来访和转化率也明显

高于其他的项目，所以我个人认为从园区经营的层面，客

户选择的物业是产业 > 产品，这也倒逼我们项目前置的时

候要做好产业的分析和导入，为后续招商和运营的稳定性

打好基础。

就我们产品来讲，客户第一感觉就是硬件及空间是最

有竞争力的，在带客过程中，我们招商流线、说辞都要标

准化，在展示流线上，从客户进入园区，我们的停车、沙盘、

商务配套、生活配套、样板间、空置房管理、灯光等，都

要展示我们专业的管理标准，从而触发客户的办公触点，

提升的我们的转化率。

当然，智汇集团品牌部的社群运营以及企业服务部围

绕客户痛点开发的企服产品推出等对招商的综合赋能，我

要多花时间去了解，并把这些软性的内容贯穿在我们的招

商动作上。

潘雪云经理：为了更好地满足客户这些要求，公司在内

部要率先做好哪些工作？

白胜总监：做服务行业，我觉得很难做到满足客户的

要求，每个客户的期望值不一样，能满足大部分客户的期

望值就可以了，我个人觉得做我们这行的，运营比任何事

情都重要，“运”是顺，讲我们基础的物业管理平稳运作，

“营”就是爽，是做内容，是开心因子，比如我们的活动、

企业服务等，只要两者兼备，我们有领先市场半步。

潘雪云经理：智汇集团在 2022 年 6 月将交付第六个智汇

项目 - 西城智汇 PARK 二期，西城智汇 PARK 二期的

业态以及招商的方向可否和我们分享？

白胜总监：入职后我更多的精力在熟悉部门的工作和

流程，现场工作更多在棠下的再定位工作，西城二期的确

参与较少，这几天和明经理对接项目的开放工作，我个人

认为要围绕以下几个方向去深化：1、产业上，项目产业

聚集的氛围已形成，我们的核心价值应该从以前的产品价

值转变为产业价值，在客户方面，未来还是会围绕时尚服

装类型的企业来展开招商；2、产品上，调研我们一期的

成交情况和半年的来访情况，从而确定我们产品的分类及

分户图，通过产品的分类，从而引入时尚产业的上下游企

业，打造成产业的综合体；3、在开放动作上，按经营节

点及交付时间排出我们的综控图，根据综合图排我们的作

战计划，这样各专业部门才能知道自己要在哪个节点上

发力。

潘雪云经理：通过季刊，还有哪些想和智汇全体同仁分享

的？

白胜总监：做为入职一个月的新人，坦白讲我对公司

的了解还是太少了，但正如我前面所讲的，年轻就是资本，

我们管理那么大规模体量的物业，我们有很多发挥的空间，

就意味有更大的发展平台，智汇集团今年已开始涉足轻资

产业务，也有很多大体量的项目在谈，公司今年在轻资产

股权激励方面也有很大的动作，目标都是未来的发展问题。

当下我们所处的行业是政府支持的行业，市场需要的专业！

行业发展目前较为分散，未形成垄断，行业领先者已经成

功在资本市场上市，商业模式受资本市场认可。

存量没有暴发户，老旧物业是一个逐步释放的过程，

规模与时间并行，需要长时间的积累和深耕。

行业“吃大苦、干细活、赚小钱”，越来越需要专业

运营能力，拥有精耕细作的能力，长期经营、精细化管理，

用时间沉淀下的运营能力在细分市场中分一杯羹。

未来，希望能与大家一起共担共享，同心同行，做大智汇。

ZHIHUI 26

ZHIHUI ZHIHUI 03 03

潘雪云经理：赖总，针对智汇集团品牌体系梳理，品牌

部正开展和智汇集团高管团队的内部访谈，就品牌角度

而言，品牌体系如何搭建？

赖韵韵总监：品牌体系搭建是基于行业、友商、企业

自身等层面收集到的一些洞察并将其转化成品牌体系，包

括品牌定位，品牌口号等重要要素的过程。品牌部目前处

于收集洞察的第一阶段，我们将先从智汇高管的访谈开始

洞察收集，目前正在按照时间计划跟进智汇十多位高管的

访谈。未来将此计划阶段性地去推进，最后导出属于智汇

集团的品牌体系，这是第一步。第一步结束后，品牌将开

展智汇集团各项目导出品牌体系的计划，现在有一些项目

例如西城二期项目已经在计划推进过程中。智汇集团领导

层对品牌非常重视，智汇集团本身已经有很多很好的亮点，

但如何系统性地将智汇在行业内客户端均认可的亮点和智

汇所擅长的点挖掘出来，这是非常重要的。

潘雪云：智汇集团 2022 年社群运营出现哪些变化和调

整？背后调整的原因和目的是什么？智汇集团在选择社群

/ 品牌合作方时，会选择哪些品牌来开展合作？

赖韵韵总监：智汇集团从 2021 年开始运营社群的初

心是要服务好在智汇园区里 C 端的用户，希望智汇园区的

用户在园区工作之余也能享受丰富的生活。从 2021 年开

始运营社群到 2022 年继续运营社群，智汇的初心不会改

变。

2022 年社群运营有三点变化：

第一，我们会积极地和园区内、外的品牌合作。智汇

社群品牌合作类型分为三类，第一类是智汇园区内自带的

“品牌仓库”，例如智汇舞蹈课的合作伙伴便是智汇园区内

的租户，智汇和智汇的租户双方是一个双赢的关系，我们

希望通过内部的合作能够支持到园区租户的业务开展；第

二类是广州本土品牌，智汇本身也是一家源于广州的企业，

我们非常愿意与源自广州并在广州发展很不错的一些品牌

去开展合作，比如高星高尔夫就是广州本土品牌的代表；

第三类是全国性甚至是全球性的知名品牌，理想汽车以及

玛氏宠物是此类知名品牌的代表，智汇与知名品牌合作的

初衷在于为智汇 C 端用户提供更好的体验。

第二，社群运营将进一步提升活动品质。智汇集团将

积极与上述所三类品牌开展各种类型的合作。合作内容包

括活动类，也涵盖福利类（例如内部认购的折扣回馈给智

秉承初心造产品

保有自信炼品牌

--智汇集团品牌总监赖韵韵女士专访

ZHIHUI 27

汇的租户）。例如，智汇近期与理想汽车品牌合作推出试

驾活动，接下来智汇徒步社与户外徒步品牌迪卡侬也会开

展合作，参与的 C 端租户可以获赠并体验到徒步产品，有

迪卡侬的参与，活动的专业度、会有提升，我们参与的租

户能享受福利，还能学习到更多专业徒步知识。除了与各

品牌展开合作外，我们也和智汇的租户开展合作，智汇有

一个租户是舞蹈课的供应商，通过智汇和智汇租户间的合

作，智汇 C 端的客户以一个十分优惠的价格可以体验到高

质量的舞蹈课程。智汇与租户双方相互促进，形成较好的

生态关系，这也是品牌很愿意去努力的一个方向。

第三，智汇社群的类型在持续发展。智汇园区有非常

多的年轻人，他们很喜欢养宠，我们发现了这样的趋势后，

适时成立了智爱宠物社团，并与全球知名的宠物品牌玛氏

开展合作。不断丰富社群类型，是品牌今年会持续会做的

一个事情，我们将根据智汇客户的爱好兴趣，适时地去推

出新的一些新社群。

潘雪云经理：基于智汇集团的企业文化、品牌建设等工作

实际需要，也为及时掌握各职能部门、各项目发展动态，

搭建畅通的信息沟通平台，智汇集团即将推出《智汇集团

通讯员》制度，品牌部作为此制度的发起部门，您可否展

开说说您对于通讯员您有哪些期待？

赖韵韵总监：随着智汇集团的不断发展，智汇的项目

将不断地增加，智汇每分钟都在发生新的事情。这些新的

事情是智汇发展历史上的组成部分，哪些事情值得我们记

录下来，哪些是智汇的发光点，我们期待通讯员能够用他

们的眼睛，用他们的心去及时地把这些亮点发掘出来。通

讯员是智汇历史的亲历者和见证者，品牌部长期在一个项

目办公，对于项目 / 部门掌握的情况肯定没有项目 / 部门

通讯员掌握得及时和充分。我们对对通讯员的期待是他们

能及时充分地把亮点记录下来。能做到这一点就已经非常

好了。在刚刚推行通讯员的阶段，我们不希望通讯员们把

记录变成压力，希望通讯员们享受记录的过程，因为他们

在做一件很有意义的事，这是我们对通讯员们的期待。

潘雪云经理：通过季刊，还有哪些想和智汇全体同仁分

享的？

赖韵韵总监：保有自信。基于过去十年的发展，智

汇已经累计了一个非常不错的基本盘，我们完全可以拥

有这种自信。智汇已经沉淀了宝贵的品牌“资产”，过去

的十一年，我们一心一意地去打造智汇的产品，做好智

汇的市场，我们暂时没有把专注力放在品牌“资产”的

挖掘上，我觉得我们完全可以有这种自信和底气去提取

智汇这笔宝贵财富，结合市场的情况做好差异化的内容，

在知名度、美誉度、忠诚度上输出智汇的品牌资产。

ZHIHUI 28

03

FOCUS

OF ZHIHUI

智汇焦点

ZHIHUI 29

01

FOCUS

OF ZHIHUI

智汇焦点

FOCUS

OF ZHIHUI

智汇焦点

ZHIHUI 03

FOCUS

OF ZHIHUI

智汇焦点

ZHIHUI 30

“营”就是爽，是做内容，是开心因子，比如我们的活动、

企业服务等，只要两者兼备，我们有领先市场半步。

潘雪云经理：智汇集团在 2022 年 6 月将交付第六个智汇

项目 - 西城智汇 PARK 二期，西城智汇 PARK 二期的

业态以及招商的方向可否和我们分享？

白胜总监：入职后我更多的精力在熟悉部门的工作和

流程，现场工作更多在棠下的再定位工作，西城二期的确

参与较少，这几天和明经理对接项目的开放工作，我个人

认为要围绕以下几个方向去深化：1、产业上，项目产业

聚集的氛围已形成，我们的核心价值应该从以前的产品价

值转变为产业价值，在客户方面，未来还是会围绕时尚服

装类型的企业来展开招商；2、产品上，调研我们一期的

成交情况和半年的来访情况，从而确定我们产品的分类及

分户图，通过产品的分类，从而引入时尚产业的上下游企

业，打造成产业的综合体；3、在开放动作上，按经营节

点及交付时间排出我们的综控图，根据综合图排我们的作

战计划，这样各专业部门才能知道自己要在哪个节点上

发力。

潘雪云经理：通过季刊，还有哪些想和智汇全体同仁分享

的？

白胜总监：做为入职一个月的新人，坦白讲我对公司

的了解还是太少了，但正如我前面所讲的，年轻就是资本，

我们管理那么大规模体量的物业，我们有很多发挥的空间，

就意味有更大的发展平台，智汇集团今年已开始涉足轻资

产业务，也有很多大体量的项目在谈，公司今年在轻资产

股权激励方面也有很大的动作，目标都是未来的发展问题。

当下我们所处的行业是政府支持的行业，市场需要的专业！

行业发展目前较为分散，未形成垄断，行业领先者已经成

功在资本市场上市，商业模式受资本市场认可。

存量没有暴发户，老旧物业是一个逐步释放的过程，

规模与时间并行，需要长时间的积累和深耕。

行业“吃大苦、干细活、赚小钱”，越来越需要专业

运营能力，拥有精耕细作的能力，长期经营、精细化管理，

用时间沉淀下的运营能力在细分市场中分一杯羹。

未来，希望能与大家一起共担共享，同心同行，做大智汇。

稳防疫安全屏障，筑安心办公园区

智汇 PARK 虎年开工不松懈

� 虎年开工首日，在广州拥有五个项目的的智汇 PARK，严格落实防疫措施，筑牢园区防

疫屏障，致力为园区办公的每位客户，安心开启虎年工作。

� 测温、查码、登记……防疫工作严谨细密，智汇 PARK 工作人员为每位入园客户详细解

释开工第一天的入园流程，客户们也认真按照要求，一步步配合相关的步骤。“所有入园人员

我们都会进行询问和查核，必须满足来自非风险区域、出示穗康码、行程码查验，并通过测温后，

才能顺利进入园区。把我们应该做的工作扎实做到位，是对客户的一份责任，也是做好疫情防

控工作应尽的一份义务。”棠下 · 智汇 PARK 项目总经理陈刚先生分享道。

�� 春节期间，智汇 PARK 值班人员每日都会紧密跟踪中高风险区域的变化，及时更新调整

入园核查区域。对于尚未回到园区开工的客户，智汇 PARK 客服人员会发送开工温馨提示，

入园须知等内容，便于客户春节后顺利进入园区。为保障智汇 PARK 的防疫安全，电梯轿厢、

公共区域桌椅、洗手间等公共空间每天都定时进行消杀工作。在防疫配备方面，智汇 PARK

亦考虑周全，在园区入口处设置“精准型立式测温仪”，比传统的手持式测温枪更准确、更高效；

入口处还配备了充足的口罩、消毒洗手液等防疫物资，以备客户不时之需。

智汇 PARK 工作人员认真核查每位入园客户防疫相关信息

ZHIHUI 31

除了细致严谨的防疫工作，智汇 PARK 亦为园区首批返岗客户献上开工

祝福，送上生机勃勃的办公绿植，祝愿在广州努力奋斗的客户们在虎年收获健

康与事业。

为客户提供“有温度的服务”是智汇 PARK 一直以来的追求。据悉，智

汇集团旗下拥有长兴 · 智汇 PARK、元岗 · 智汇 PARK（一期）、棠下 ·

智汇 PARK、西城 · 智汇 PARK、元岗 · 智汇 PARK（二期）5 个创意产业园，

除了营造舒适宜人的公园式办公环境外，智汇 PARK 逐时代发展之势，以人

为本，多方位关注客户所需，全方面为园区客户提供物业服务、企业服务、社

区服务等特色服务，让园区入驻客户由内到外畅享真正的无忧办公。

坐落于天河区的棠下 · 智汇 PARK 将公园式办公场景 + 第三空间综合商务功能有机融合，

是广州知名的“网红”创意园区之一

智汇 PARK 为园区客户送上办公室健康绿植

智汇 PARK 工作人员分发口罩等防疫物资

给入园客户

智汇 PARK 工作人员分发口罩等防疫物资给

入园客户

棠下 · 智汇 PARK 更开放的商办空间，扩展了 OFFICE 的无限可能性，打造 7x24h 的

“全场景办公”生态模式的“泛文娱科创式社区”

ZHIHUI 32

虎生威向未来

智汇 PARK 醒狮献瑞喜迎春

� 新年新气象，万事开门红，2 月 14 日，智汇 PARK 创意产业园五大园区在喜庆的醒狮献瑞仪式中热闹迎春，

以全新的姿态迎接虎年的到来。

� 醒狮起舞喜气临，昂首摆尾迎春来，威风凛凛的醒狮队伍精神抖擞地欢腾起舞，在智汇 PARK 内营造出热

闹喜庆的气氛。在锣鼓打奏的起伏中，狮队相继完成了登高采青的多种表演和仪式，吸引了众多园区客户驻足，

共同沾染感受这份新春喜气，开启活力祥瑞新的一年。

ZHIHUI 33

� 简单的仪式过后，智汇集团领导手执朱砂笔为醒狮点睛，寓意繁荣富贵，

财源滚滚，为智汇 PARK 入驻客户纳八方吉运，聚四方财气。据悉，当天同

时也是新改造后的元岗 · 智汇 PARK（一期）客户服务中心的开业仪式，狮

队贺赠的“大展宏图，再创辉煌”的牌匾也寓意智汇 PARK 在迈入新一个发

展十年之际，将继续以走在城市更新发展领域前沿的先行者的姿态，在产城人

融合、用地综合、 多产融合、功能复合的“四合”上营造赋能场景处发力，打

造有吸引力的品牌，创造更多“城市更新，产业赋能”的辉煌。

� 不仅营造了热闹的开年氛围，智汇 PARK“醒狮闹园”也蕴含了对园区

客户美好的新年祝愿，和周到的服务——智汇 PARK 为园区企业提供免费醒

狮入户服务，将采青、舞狮等吉祥瑞意的仪式带入园区企业办公单元，与园区

客户传承传统文化，共贺新岁，让园区客户更省力省心、喜气洋洋地开工启市，

并获得了园区客户的一致好评。

� 春信至，启新程。站在新的起点，智汇集团恭祝全体园区客户新的一年龙

精虎猛，虎虎生威，财源广进，智汇集团将携手全体客户在新的一年昂首前行，

虎虎生威向未来！

ZHIHUI 34

智勇尝新，汇立潮头

智汇集团 2022 年会顺利举办

� 3 月 17 日下午，智汇集团“智勇尝新，汇立潮头”2022 年会在西城 · 智汇 PARK 会议中心顺

利举行，智汇集团领导及各项目、集团部门管理层人员参与本次会议。

� 会议伊始，智汇集团总经理刘栋坚首先上台作集团 2021 年工作总结报告。刘总首先提到，虽然

市场经济大环境在疫情的影响下受到冲击，但智汇集团在“后疫情时代”走在了确定性的道路上，而

人才团队的搭建，是智汇集团的一项长期的重点工作。在列举系列数据对比分析后，刘总指出，智汇

团队拥有十年园区开发定位、高效高质低成本改造、运营经验，具有一定品牌效应及溢价水平，拥有

比较完善的服务链条。

随后，刘总盘点了 2021 年集团业务发展情况。在过去的 2021 年，智汇集团主要在集团双体系

贯标工作、量化项目品质评比标准、向优秀友商学习服务客户、创新服务创新体验、积极打造第三空间、

从经营产品到经营用户等六方面发力，并取得了一定的成效。针对集团现阶段面临的发展问题，刘总

ZHIHUI 35

也提出了内部管理及运营管理方面的解答和要求，并指出，信息流、决策流、工作流的“三

流”梳理，将是集团未来的管理工作重心。最后，刘总用“千淘万漉虽辛苦，吹尽狂

沙始到金”来概括总结本次发言，并展望集团美好发展未来。

紧接着，智汇集团总裁谭浚伟上台作以“深耕产业，智慧赋能”为主题的的发言。

谭总指出，集团发展战略、数字化管理、有温度 + 有价值的服务这三方面是 2022 年

集团的发展方向。集团未来业务重心将在轻资产输出上，最终以达到从“城市更新综

合运营服务商”到“城市产业运营服务商”的转变。同时，要加强企业管理数字化水平，

用系统赋能管理效率，打破部门之间的信息壁垒， 让信息流动。最后，谭总认为，未来

要通过提供有价值的服务，解决客户办公和管理中的痛点。

“2021 年的动荡的一年，但对于智汇集团来说，是政策利好的一年，也是集团化

的第一年。”谭总提到，在数据体现上，去年管理面积、营收、员工、服务企业的数量

都有所上升，预计今年管理面积将继续增加；人才层面上，集团高管架构已经完善；

业务层面上，轻资产模式的打磨、重资产模式多渠道拓展也将是今年的发展重点。最后，

谭总指出，学习力 + 创新力 + 执行力是团队提升能力的关键。

在合作顾问王占军、胡晓琼老师进行集团轻资产业务股权激励方案的宣讲后，轻资

产签约仪式隆重举行，各项目、集团部门负责人及集团第一期激励人员先后上台进行

2022 年年度目标契约书签约及轻资产业务股权激励签约宣誓。

最后，智汇集团 2022 年会在大合影后圆满落下帷幕。智勇尝新，汇立潮头，相信

在智汇团队的同心协力下，智汇集团定将以更昂扬的姿态，书写更美好的崭新篇章！

ZHIHUI 36

智汇企服 | 棠下 · 智汇 PARK

通过 2021 年度广州市市级

科技企业孵化器拟认定

企业服务

政策资讯 | 活动通知 | 名单公示

���� 年度广州市市级科技企业孵化器拟认定名单公示

根据《广州市科技计划项目管理办法》有关规定，现对 ���� 年度广州市市级科技企业孵化器拟认定名单予以公示。

公示时间为 ���� 年 � 月 � 日至 ���� 年 � 月 �� 日。

恭喜棠下 · 智汇 PARK 通过 ���� 年度广州市市级科技企业孵化器拟认定！智汇 PARK 将继续贯彻落实关于推动

创新创业高质量发展的相关文件精神，构建良好的科技企业成长生态，服务好园区企业。

1 公示名单 2 公示原文

http://kjj.gz.gov.cn/xxgk/zwdt/tztg/wjgg/content/post_8085556.html

广州市科学技术局原文链接

ZHIHUI 37

FOCUS

OF ZHIHUI

利通置业投资董事长黄亦楠一行莅

临智汇 PARK 参观交流

� 2 月 23 日上午，广东利通置业投资有限公司董事长黄亦楠一行莅临智汇 PARK 多个园区

参观交流，智汇集团总经理刘栋坚、项目董事周伟贤、总经理助理李森陪同参观。

� 参观团此行共参观了元岗 · 智汇 PARK（一期）、元岗 · 智汇 PARK（二期）、棠下 · 智

汇 PARK3 个园区。参观首程，在智汇集团天河区招商总监曾颖贽的带领和介绍下，参观团对

元岗 · 智汇 PARK（一期）园区的办公产品、公共配套、活动空间等进行了详细的参观了解后，

不仅对园区内的高密度绿化的公园式环境印象深刻，也对智汇 PARK“以人为本，以少求多”

的超前空间设计运营理念有了深入的了解和体会。

� 随后，参观团前往距离元岗 · 智汇 PARK（一期）仅 700 米距离的元岗 · 智汇 PARK（二期）

项目考察。智汇集团招商经理陈日旺在介绍中提到，元岗·智汇PARK（二期）延续智汇PARK“办

公就在公园里”的规划理念，通过运用绿色建筑的设计手法，打造“内外双公园”的生态环境区，

搭建一个集办公休闲、商务交流、产品展示等多种功能于一体的庭院式美学办公社区。

� 参观的最后一程是“泛文娱科创式社区”棠下 · 智汇 PARK，在棠下项目总经理陈刚的介

绍下，港风实景中央网红街、滑板场、篮球场、足球场、会议中心舞台等丰富多元的园区配套，

和潮流活跃的园区文化氛围，使参观团深切地感受到智汇 PARK 以内容创新赋能园区可持续发

展，通过空间多样化的创新缔造，从企业发展、文化氛围、生活场景等方面赋新“第三空间”可

持续发展力，促进产业园区进化到产业创新区的主题化产业发展的无限可能性。

参观过后，利通置业投资参观团成员纷纷表示，智汇集团多年来致力于通过更新、改造手段

提升城市老旧物业商业价值的城市更新成绩表示了赞赏，并希望日后能与智汇集团加强交流合作，

将各自的资源融合发展，共促城市更新发展。下一步，智汇集团也会在产城人融合、用地综合、

多产融合、功能复合的“四合”上发力，营造赋能场景，提升运营效能，打造有吸引力的品牌，做“城

市赋新，产业赋能”的导航者。

ZHIHUI 38

FOCUS

OF ZHIHUI

招商排行榜

ZHIHUI 39

排名 姓名 完成面积（m2) 目标完成率 客户转化率 备注

胡文浩

吴宗昌

朱桂花

谭伟聪

杜晓君

陈日旺

邓锐麟

官佳豪

NO.4

NO.5

NO.6

NO.7

NO.8

1066.00

517.00

1683.39

863.00

389.00

631.00

520.50

292.00

174.90%

84.82%

83.17%

47.94%

35.46%

33.53%

25.72%

18.25

25.00%

23.08%

80.00%

66.67%

33.33%

60.00%

33.33%

16.67%

排 行 榜

携手并进 再创辉煌

1月

ZHIHUI 40

排名 姓名 完成面积（m2) 目标完成率 客户转化率 备注

林文婷

胡文浩

邓锐麟

陈展飞

谭伟聪

杜晓君

陈日旺

吴宗昌

官佳豪

彭业键

陈奇峰

NO.4

NO.5

NO.6

NO.7

NO.8

NO.9

NO.10

NO.11

381.00

1391.00

1598.6

1600.5

1239.00

712.00

1060.00

728.00

730.00

438.00

111.00

178.04%

103.54%

78.98%

69.59%

68.83%

64.90%

56.32%

54.19%

45.63%

31.29%

7.93%

50.00%

18.52%

50.00%

16.67%

44.44%

20.00%

41.67%

17.24%

11.11%

22.22%

25.00%

NO.12 林俊廷 101.00 7.21% 25.00%

排 行 榜

携手并进 再创辉煌

2月

ZHIHUI 41

排名 姓名 完成面积（m2) 目标完成率 客户转化率 备注

邓锐麟

林文婷

陈展飞

杜晓君

陈日旺

胡文浩

吴宗昌

官佳豪

谭伟聪

彭业键

林俊廷

NO.4

NO.5

NO.6

NO.7

NO.8

NO.9

NO.10

NO.11

3403.60

1272.00

2348.50

1188.00

1725.00

2006.00

1995.00

1045.00

1164.00

438.00

381.00

163.43%

146.88%

102.11%

83.08%

78.77%

77.74%

77.31%

55.67%

53.15%

24.43%

21.25%

54.55%

47.62%

20.00%

25.00%

34.78%

21.43%

26.00%

13.79%

21.05%

15.79%

28.57%

排 行 榜

携手并进 再创辉煌

3月

集团微改造创新中心（张宇翔副总经理）

� 一、关于服务：我们可从如何提供基础性、个性化、

定制化的服务层面学习亚朵，我认为服务可以被设计出来，

建议大家阅读《设计行为学》书籍的相关内容，书籍的观

点与亚朵的服务形式都是一种套路。有些服务需要我们自

行去做，但有些服务可以连同他人共同协作，两种形式结

合才能够更好地满足一些个性化的服务。这是我对于“关

于服务提前是服务”的理解；

� 二、关于定位：无论是阿那亚，还是亚朵，甚至是星

巴克的定位（咖啡营销贩卖生活方式 ），都是生活经营和

加盟。关于智汇的定位，其实我们售卖的是一种办公方式，

售卖的是一种工作方式的概念。智汇是一个美学式办公空

间的提供商，智汇也是引导新型工作方式的一个领导者，

如此定位，能让人更直观地去理解智汇；

� 三、关于文化：我们一向追求美好的文化，美包括

建筑的美、服务的美。温暖的文化包括我们不断地去去创

新的文化；

� 四、关于有效率的体验：这是亚朵课程内容中最打动

人的点。有效率的体验如何打造？在飞轮理论里，亚朵首

先需要了解用户的第一需求有什么？为此亚朵经常收集客

户意见，不断地迭代样品。我们是否有及时地收集用户的

《亚朵：如何错位竞争，打造差异化优势》课程

智汇集团学习交流会

需求， 并及时反应、调整？亚朵学习视频中提到运用科技

性的手段，用户可以在轻松自然的环境下给酒店反馈真实

体验感，而不需填报满意度调查，这才是最真实的用户体

验。

� 五、关于业务未来的方向：业务未来的方向须结合用

户思维，把钱花在用户可以体验的地方，邀请用户的参与。

智汇已运营园区的升级过程，需邀请用户一起来参与讨论。

集团招商部（白胜总监）

亚朵企业文化建设的整个过程围绕势道术三个层面来

阐述，我认为此部分是此次学习的精华部分。

亚朵更关注服务与体验。我认为体验与服务两者间没

有太大差别，体验可能属于高端服务范畴，但还是围绕在

服务层面，从人性的角度来讲，好的体验即是超出客户的

期望值的体验。

� 一、关于触点：这对招商而言是比较深刻。亚朵分享

的触点提及人的印象跟观感，招商中的很多场景是可以体

现触点。比如之前有的VIP 车位在后续运营过程中取消了，

车位是否重要？我觉得每一个细节都很重要。招商接待服

务流程，客户的路线可能是从停车到招商中心再到沙盘，

最后推荐单元就结束了。但在整个过程中有很多细节服务

ZHIHUI 42

可完善，包括提前发短信、发定位给客户，现场引导客户到停车位等，这些都是

我们带客参观前的基本工作。以及接待后是否应有相应的回访，这也值得我们

深思。

� 二、客户敏感性分析：从敏感性分析角度来分析，客户愿意为地段而不是

硬件买单。很多企业的需求是多方面，多城市。亚朵无法满足所有客户的需求，

如果满足所有客户需求，亚朵投入成本会更高，单个产品不可能满足所有的客户

的需求，所以我们要对需求进行排序，集中解决客户最急需求与最基本需求，针

对每个客户阶段性的不同而进行个性化设计。初创型的企业，只需满足他们的基

本需求，但如果有一些增值型需求的，肯定要满足一些额外的需求。个性化服务

涉及到产品创新与增值服务，智汇需要溢价才能满足客户的需求。针对不同的客

户的基本增值与个性化服务，我们在营销设计及成本、企业服务等方面我们要思

考我们的产品输出。站在营销的角度，基本型的客户，我们在做产品输出时不需

要有太多的附加值，这类客户的需求就是低成本，满足基础办公即可。品质的客

户追求有品质的办公环境、有亮点的服务、有创新的亮点来匹配他们的身份，这

是个性化客户的需求。

集团品牌部（赖韵韵总监）

� 一、亚朵品牌创始人了解品牌宣传的价值所在，通过对“亚朵”名字的由来

彰显品牌内涵价值观，这种方式更容易引发受众的共鸣，也为统一团队的价值观

奠定了很好的基础，为打造产品提供了一个标准的方式。这个也是未来品牌我们

自己要做的事情，体现我们的品牌故事；

� 二、要会抓洞察，品牌一个很重要的任务就是要将各种各样的洞察变成品牌

的竞争力。基于洞察产生的思考，从而推导出我们应该怎么样去做，就叫品牌。

品牌它是有根的，它会不断地去成长积累，去形成一个品牌的资产；

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� 三、亚朵将传统的用户旅程以及触点管理以非常系统

的用体验场景的方式来去输出它的产品。品牌就是一整套

的承诺，亚朵用这样的一种方式让客户在不同的处理方式

下产生对应的印象，最后叠加成对这个品牌的整体的印象。

有体验、有案例、有支持、令整个平台都非常的充实；

四、亚朵善用传播的工具，亚朵通过利用一些方式不断加

深客户对其产品的印象，例如亚朵拍摄的床垫的视频。创

始人对品牌的理解是很透彻的。

关于智汇可以学习：

� 一、 讲故事的能力。基于我们真实的情况，对智汇进

行一个体验深化，形成一个传播的工具；

� 二、注重价值观，价值观深耕。管理层的价值观明确

统一，层级落实到高、中、基同事价值观的统一。价值观

不应该只是贴在墙上的一个口号或是美轮美奂的宣传物

料，而是真正内心的认同。寻求到志同道合的人一起开展

工作。

集团总裁办公室（黄丹霞总裁助理）

� 一、亚朵统一标准的服务，提升客户体验，把服务精

细化、个性化、最终产品化。持续关注客户和用户的需求

和痛点，通过主动创新和高效的组织实现闭环管理。亚朵

通过打造新的生活方式沉淀品牌，这是一种精神跟文化层

面的引领；

� 二、组织自上而下的落地以及过程中的细节执行都很

重要。智汇的员工手册中关于公司核心价值中的两点与亚

朵是相通的，一是客户的满意是我们最大的追求，这点与

亚朵苹果树理论的用户第一一致。二是精细服务创新体验，

这点与亚朵的苹果树理论的根，拒绝平庸服务体验相似。

我们有了底部的根和顶端，我们需要强化的是中间的树干

- 组织创新。另外品牌包装也很重要，员工手册可以更生

动形象化，而不是一堆冰冷的文字。每个员工来公司之后，

接触出到第一个资料就是员工手册。

关于智汇可以学习：

� 一、组织能力的打造，不同的行业有不同选择点，不

同发展阶段也有不一样的选择。当企业进入二次变革，首

要的选择是组织，只有在组织上突破才能充满活力。智汇

集团的定位从城市更新综合运营服务商到转变为城市产业

运营服务商，从过往的物业服务端口转为现代的企业服务

甚至未来的产业服务端口。因此 HR 团队十分重要。亚朵

的政委有其主要负责打造整个队伍的组织能力，只有把组

织做起来，企业才能得到长期发展。HR 一定要懂业务主

阵列，打造组织能力应该纳入人力资源中心的工作重点；

� 二、通过触点细化颗粒度，服务产品化。亚朵有 17

个触点，我理解的 17 个触点是除了价格之外最影响客户

体验的因素。我们是否也能梳理出智汇的触点？根据梳理

的触点去细化服务，最终形成我们的产品。我们要有产品

经理的思维将增值服务产品化，我们要去挖掘我们客户跟

用户的痛点。根据触点提炼成卖点来连接我们的用户和客

户，最终形成产品交付。如果后续各部门梳理了公司产品，

品牌部需要做好产品的宣传；

� 三、亚朵按类别做标准，个性化准备了 26 个字母的

拖鞋，按 8 到 10 个刻度批量准备欢迎卡。客户觉得自己

收到很特别的礼物，但是通过分类工作量不大，成本且可

控。智汇的对客礼品可按照姓氏首字母、生肖、星座、年

限等分类，也可以考虑融入跟客户名称相关的藏头诗文字，

彰显我们的用心。

� 四、从员工收获建议。亚朵接受员工建议并不断更

新其产品。

� 五、对事不对人的考核机制。亚朵每个分店的员工可

以给总经理打分，我们是否可以借鉴纳入绩效考核，让下

属给上级打分？ 360度绩效考核有四个维度：自己、同事、

下属、上级。亚朵打破边界，亚朵的团队合作形式提到了

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全员点赞和全员吐槽，全员点赞和我司现有激励宝类同，

那全员吐槽是否适合智汇呢？这个要思考，但全员吐槽是

一个挺有意思的事情。

� 六、品牌故事的包装。抛出使命，让人与人之间有温

度的连接，让整个品牌高度升华。

周伟贤董事：

亚朵被称为酒店行业的海底捞。家文化很好地呈现在

它的产品与服务的理念中。引导客户把酒店当作旅行中的

家，传递家的温暖。家为什么会让我们容易找到共鸣呢？

因为这是我们自己最熟悉的地方，旅客去到一个陌生的地

方，一讲到家就很容易就会消除到这种陌生感。

通过创始人的分享触发了我的一些思考。可分六个点来

讲述：

� 一、在客户服务需求很多的情况下，客户很满意亚朵

的服务。客户的不同感受里有一个共同的内心感受是渴望

被温暖，渴望被重视，渴望被认真对待。毛泽东说过这样

一句话， 世界上最怕的就是认真，共产党做事是最认真的。

我觉得服务行业做好一切服务的前提是对待客户和从事的

服务工作要认真，例如亚朵团队从上到下做事情的认真态

度，智汇的服务团队在考核维度中欠缺对认真度的考核。

什么是认真度考核？比如出工不出力，敷衍打发时间。智

汇应如何识别这样的员工，然后改进我们的服务，这是我

的第一个思考。态度先行，服务能力再跟上；

� 二、在服务产品打造过程中，我们要服务的仪式感还

是要服务的形式感？仪式感服务是要做到位，形式感服务

是坐在那里，客户自己去拿，自己去找、自己去得到。举例：

前台对客户的服务，服务礼貌只是表面形式感，我们应该

做到的是在客户有需求时提前服务到位，袜子湿了是客户

去拿，还是说我帮客户去把袜子拿出来，形式感和仪式感

的服务是截然不同的；

� 三、如何建立服务的颗粒度？亚朵创始人讲服务有颗

粒度，这种服务是有力量的，有温度的水和未知温度的水，

传递给客户是不一样的感知与力量，这种力量的记忆点不

一样。大家对智汇品牌的认知是好的，环境舒适的，但是

这些描述词对我们品牌认知还很抽象。怎么好，怎么舒适

度是没有标准化、识别度。智汇如何输出自己的服务颗粒

度？如何表达服务的高效？例如：凌晨智汇客户投诉，我

们 5 分钟内马上能到场去响应。客户开关没电，我们的工

程人员 15 分钟内把开关更换完，服务的颗粒度应该是给

予客户这类明确承诺；

� 四、当我们把服务产品做好，产品跟服务是我们的表

情。组织和企业文化的落地是服务和产品的底子。亚朵创

始人讲前台、中台、后台，智汇的服务品质更多决定于前

台的服务输出品质。客户对于我们服务水平的评定来自于

他们感知到的基层员工。亚朵新人培训后会进行培训考核，

培训考题涵盖亚朵的使命，价值观，红线，行为标准等。

我们前台人员的服务能力才是最重要的，他们是否具备服

务能力，他们被充分授权的前提在于员工是否敢于，勇于，

善于处理问题。对于新人的培训，服务理念的灌输是很重

要的。另外反馈机制也很重要，亚朵通过 1 千多万的会员

给与他们点赞以及对亚朵服务改进的意见来做改进，所以

即时的反馈系统能很好的去完善智汇服务体系的内容；

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� 五、我们的服务与亚朵有何不同？亚朵提供的酒店式服务我觉得是短周期的服

务，而我们的客户是长周期的服务。短周期的服务可能是一次性的，也可能是多频

次性的。客户入住，你只要给他一次惊喜，他可以留下深刻的印象，他可能再来，

也可能不来，充满不确定性。对于智汇而言，我们的服务是长周期的，客户每天都在，

因此对我们要求更高，可能要求我们要惊喜不断。今天提供这个服务很好，但是明

天服务不行，客户可能马上就把昨天的那个惊喜给掩盖掉了，服务需要不断地去叠

加整合。我觉得我们比从事政府服务、酒店经营更难，需要我们投入更多的精力跟

维护成本；

� 六、亚朵学习内容内化为智汇的创新和执行的落地。根据今天大家对于亚朵学

习的理解跟思想的碰撞，结合智汇项目跟集团各部门现状，如何形成对服务工作的

微创新？别人的成功难以复制，但这种思维可以激发我们去做这方面的创新。借用

亚朵 PPT 里面的一段话，如果我们智汇最终会成为一个知名的品牌，那我们的最

终产品可能不是我们有多少个园区办公产品，而是我们有很多充满活力、温暖人心

的智汇人。

刘栋坚总经理：

� 一、今天我们为什么坐在一起？我们是学习型组织，每天工作都在消耗我们的

能量，消耗的能量我们如何补充？我们用一个下午的时间，所有人把工作都放下，

找个第三空间（有体验的或者有一些学习机会的空间）一起做分享是一种学习过程，

这补充了我们消耗的能量，充电加油后回到岗位共享给下属或者运用到真正工作中，

才是我们期望的目标。亚朵的错位竞争打造差异化优势的学习视频我最大感触是最

后一句话：永远年轻，永远热泪盈眶。这句话不是虚的，我站在我的角度最受感动。

我非常爱微改造创新行业，直至今日，我还从事着这个事业，“城市赋新、产业赋能”

这句话是很恰当的表达。我做工程已经二十几年了，我从第一步出来工作，曾帮大

连万达做过策划，也做过一些策划方案，也做过市场调研、产品调研，在村里面做

村干部十来年，也是做村里面的旧改。物业旧改所包括的厂房改造、公旅改造、住

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宅基建我都曾参与过。当我全部都参与后，我觉得我有能

量出来做一点小事，这是一个过程，我做智汇项目之后，

我非常有满足感。

长兴项目从一开始的脏乱差到我们要建立我们的规

矩，市场规矩是我们打出来的，打下这个市场，建立这些

商铺，让商铺合法经营得到了尊重，改变了这些商家的经

营模式，实现了对社会的贡献。对周边的学生而言，他们

也有放心吃午餐和晚餐的地方。

元岗项目，我们的初衷就没有考虑封闭园区，其实元

岗园区有足够的条件进行封闭来管控村民或外部人员进

出，我们可以管理得很公园化让园区内租户独享这些区域，

但我们没有那么做。为什么智汇园区要开放给村民？我也

是里面的村民成长起来的，我也希望村民来到这里，有这

样安静，体贴的温馨的场合去休闲和娱乐。

西城项目，我们的想法就是更加开放，西城周边居民

均可进出，可以带着小朋友来游玩。周边的居民进入园区

没有缴费，开放给周边居民入园会增加项目的保洁，保安

的压力，我们可以把园区封闭不让周边居民进来，但我们

没有这样做。我跟老板的理念是希望做对社区、对社会有

贡献的事情。封闭园区管理，似乎是获取了短期的利益，

但社会的不认可会对公司的形象发展、品牌的价值建立产

生影响。所以我们支持开放，让所有市民都有共享我们公

园里的环境，这些是承担了政府的义务。我们追求的不是

短期的利益，而长期的价值观。我们相信只要我们坚持了

这份理念，无论是去到哪里，做哪个项目，都会得到政府

方共鸣。这份相信让我们这十年来，项目一个个成长，逐

步得到市场的认可，这一点上，我希望把它描述展开形成

我们的价值文化。我们不懂得去包装，智汇是在践行的行

动中一步步成长起来的。同时我也希望大家做事情的时候

也要抱着这种心态：你们不是在做一件事，而是在做一个

事业。如果你不能爱你这份工作，跟着我们团队发展下去

的话，你可能会感觉得很不舒服、很不爽。老板们可能不

会一件件事情教会你怎么做，很多时候你需要主动思考怎

么做，如果你不爱这份事业，无法投入工作当中，你是不

可能有这种触点投入到工作中。我们今天高管的讨论会这

种形式的学习也在考验着你们，每一次学习你们的成长是

多少，我们会看着你，陪伴着你。我们也能看到你收获多少，

能不能跟着团队一起往上走。我期待你们共同去推崇这种

价值文化理念，这也是我们团队要达到学习型组织的一个

重要的思考方式。

二、回应 2 个点：

� 1、吴清阳总提出的目前我们效率有所下降：

刘栋坚总经理：万达的管理模式底层商业逻辑在于王健林

有资本和资源背景去推动运作，一般人进入不了同一门槛。

大连军队化的管理模式无法套进智汇集团。我们需要在服

务、轻资产、团队服务能力等方面打造我们的核心竞争力，

所以人力资源中心需要强组织能力。

� 2、李森总提出的创意园中我们现有人员服务方式和

理念是否一致：

刘栋坚总经理：我们切入创意园的定位是甲级写字楼

的创意园，整个服务是按着高立国际一开始带给我们的那

套服务理念跟方式，所以我们打造得有点稍微的刻意，但

在刻意里面，我们将来可能要加上具体服务。我们服务的

内容跟服务界面的要求标准跟其他艺术园区可能不一样。

三、单点突破。亚朵提到了四点，产品、服务、组织、文

化价值。产品和服务的突破我们已实现，接下来要突破的

是组织的和文化价值，这是未来十年要做的事情。如果我

们的业务没有一个强力的组织去赋能，前面的业务其实是

虚的，业务要有一个核心的动力去推动这件事情往前。组

织飞轮里面，我们要建立内部的队列，我需要花时间一起

来共同思考。。

今年我们已经签署了我们的合伙人，接下来我们会签

署我们的奋斗者。每个人他有自己进入的角色，进入角色

后，我觉得最后要体现的效果是：一切交给组织，组织安

排你一切。我希望大家进入角色之后没有后顾之忧。没有

后顾之忧意味着你的成长组织一定会给你背书，我会告诉

你未来将往哪个方向成长，你的能力到什么程度，你只要

安心沉浸在工作，将业务做好，组织就会看到，组织及时

地给予反馈，及时地进行提拔或者晋升，或者组织告诉你

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