目 录

业主临时公约

前言 ............................................ 1

区域示意图 ...................................... 2

第一章企业概况 .................................. 3

第二章基本情况 .................................. 4

第三章物业定义 .................................. 4

第四章一般规定 .................................. 5

第五章业主委员会 ................................ 6

第六章开发企业的权利义务 ........................ 7

第七章物业管理企业的权利义务 .................... 9

第八章房屋使用、管理、维修的具体规定 ........... 13

第九章物业管理费 ............................... 15

第十章项目应急事项安排 ......................... 16

第十一章违约责任 ............................... 17

第十二章日常电话一览表 ......................... 18

附件

《业主使用指南》 ............................... 20

《治安管理规定》 ............................... 27

《电梯管理规定》 ............................... 28

《公共设施管理规定》 ........................... 29

《广告、招牌宣传管理规定》 ..................... 30

《小区饲养宠物管理规定》 ....................... 31

《装修管理规定及申请流程》 ..................... 31

《治安、消防协议书》 ........................... 39

《承诺书》 ..................................... 40

《被动式超低能耗住宅使用说明书》 ............... 42

1

前 言

尊敬的业主：

生活的序章，缘于初冬，从远而方来，跨越山海，奔赴新生活的诗和远方；

岁月的注脚在云山之巅绽放，听风遣，从心而向。伴您重新而至，悦下一程绚烂。

福至宅地、积玉堆金；旭日临门、喜迁新居云山府智慧物业运营服务公司全

体员工，诚挚的欢迎您与您的家人入住瑞湖云山府。为了 打 造高 品 质的 管 理

与服 务,采 取先 进 物 业管 理 模式 ,以“ 中 国金 钥 匙服 务 ”为 企业 运 营理

念 ,给 业 主 提 供 服 务 ， 使 您 与 家 人 住 得 安 心 、 住 得 放 心 、 住 得 称 心 。

以 “ 一 切 以 客 户 为 中 心 ” 的 服 务 愿 景 ， 为 您 的 生 活 带 来 舒 适 、 方 便 ，

为您 幸 福的 生 活而 努力 ！

云山府智慧物业运营服务公司 谨启

2

3

根据中华人民共和国和大同市有关法律、法规，结合“瑞湖云山府小区”(以

下简称“小区”)的实际情况，为维护项目全体产权人、使用人、开发企业及物

业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，从而达到对项目的统一

管理，特制定《瑞湖云山府使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”)。

本公约对开发企业、物业管理企业及全体产权人(包括其使用人、受让人、

继承人、承租人或占用人)均有约束力。

第一章 物业概况

物业名称：瑞湖云山府

宗地位置：云山街与永安路交汇处（大同科创园区 D 区）

物业四至：东：永安路

南：云山街

西：规划路

北：云州街

占地面积： 11.7 万㎡

建筑面积： 30 万㎡

国有土地使用证：大同市新能置业 第 0005408 号

土地用途：住宅房屋使用年限：70 年

公共地方： 指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位。

其中包括项目各出入口、行人道、通道、电梯大堂、外墙、屋

面、绿化区、车道、公用车辆停泊及装卸货区域、电梯、消防

通道、保安监控室、走廊、楼梯、台阶、共用卫生间、管理用

房、电话机房、变配电室、热力站、燃气热水间、隔油池、污

水池、化粪池、泵房、中水处理房、水箱、中央空调设备机房

及风机房、垃圾房、自动喷淋系统及消防设备控制室、电梯机

房及为该项目的产权人、租户及访客而设立的共用的其他地方

或范围。

公共设施： 指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用，为该

4

项目的公众利益而在项目所属地块范围内装设的各种器械、设

备、装置或种植物，可视对讲系统、热力系统、燃气系统、给

排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保

安系统、电梯、公共卫生间设备、玻璃幕墙、照明系统、供电

系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电

缆、绿化区之装置及种植物、告示牌及其他机械、卫生设备。

以上所列的各类设备，均属公共设施的一部分。

第二章 主体基本情况

1. 开发企业

开发企业：大同市新能置业有限公司

注册地址：大同市开发区纬二路

注册资本：37000 万

联系电话：0352—7640888

2. 产权人

拥有该房屋单元的产权人，包括其日后的继承人或转让人(包括但不限于变

卖、赠与及互易等)，如果该单元已被抵押，则“产权人”应包括抵押人和抵押

权人。

3. 物业管理企业

（1）物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立前，由开发企业选聘的物业管

理企业对项目进行管理。管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对项目进行

管理。物业管理企业应具有《大同市物业管理资质合格证书》。

4.物业管理企业

公司名称：云山府智慧物业运营服务公司

注册地址：云山街与太和路交汇处往西 500 米

注册资金：1000 万

邮政编码：037008

第三章 定 义

5

本公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：

管理规则 指本公约及用户守则内的一切条款或规定，以及

开发企业或物业管理企业按本公约制定的各项

与项目管理有关的规章制度。

管理合同 指开发企业(管委会成立后由管委会)为管理项

目而与物业管理企业签定的《物业管理委托合

同》，其内容不能与本公约相违背。开发企业、

管委会、物业管理企业、产权人及使用人等均须

遵守。

绿化区域 指根据政府有关法令所要求或由开发企业所设

计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施

之一。

停 车 场 指项目只限停放机动车、非机动车的地方。

外 墙 指项目的所有或部分墙，为公共地方之一。

保留地方 指所有在土地之上，除公共范围及已售出的单元

之外，由开发企业保留所有权而非供产权人使用

的各种地方。

业权份额 指各单元产权人的房屋在该项目内所占的份额。

交付使用通知书 指项目能交付使用时开发企业给各产权人的通

知书。

第四章 一般规定

1.本公约对项目开发企业、全体产权人、使用人及物业管理企业均具有约束力。

2.本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及大同市法律、法规、

政府规章和有关政策。如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时，

将以最新颁发的法规为准。

3.若本公约内有任何条文在任何法律下成为无效、非法或不能执行时，本公约其

余条文的有效性、合法性及执行性并不因此而受损。

4.产权人依法对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。

5.每个产权人对其单元享有全权处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、

6

批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他产权人或对项目有任何权益

的人士同意，但该处理权须明确地受本公约限制和保障，若任何产权人出租

其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条款向其

他产权人负责。

6.产权人在出租、转让其所拥有的单元时，应书面通知物业管理企业，并保证承

租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。

7.产权人在将其单元出租时，该产权人须对物业管理企业及其他产权人保证其或

使用人遵守和履行本公约的规定及一切守则，并对其租客或其使用人的违约

行为承担责任。

8.在不影响项目建筑结构、机电设备及外貌下，并获得物业管理企业书面同意及

符合政府有关规定的情况下，可以对其名下单元进行内部装修工程。

9.按本公约规定共同使用项目的共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。

10.产权人可根据本公约条款监督物业管理企业及管理人员的工作。产权人无权

直接处理任何管理人员，可向物业管理企业书面提出任何投诉，由物业管理

企业采取其认为合适的、必要的行为。

11.各产权人在任何时侯须遵守和履行本公约所约定的各项保证、规定及限制，

并受其约束。

12.产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业管理企业依公约订立

的《使用手册》、《装修守则》及其他规章制度。

13.产权人须依照公约的规定，负责依时缴纳其名下应分担的管理费、管理费押

金及其他费用等。

14.产权人须准时缴纳其名下单元应付的税项、水、电、物业等及有关公共设施

费用。

15.产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及依据本公约订立的其他规

章制度。

16.单元业主饲养犬宠物需至物业领取宠物饲养证，需按照物业宠物管理办进行

管理。

第五章 业主大会及业委会

1. 业主大会

开发企业或物业管理企业需在项目经有关主管部门检验合格后并已交付使

7

用，产权人入住率达百分之五十及以上时，在规定时间内，组织召开项目业

主大会第一次全体会议，选举产生业委会。

业主大会履行以下职责：

(1) 选择、罢免业委会委员。

(2) 制定、修改业委会章程和管理公约。

(3) 监督业委会的工作。

(4) 审议、批准物业管理企业的年度预算。

(5) 决定物业管理的其他重大事项。

2. 业主委员会成员

业主委员会成员经由各产权人依据中华人民共和国有关法规于业主大会选

举产生，并由第一次会议决定业委会任职人数、任期等事宜，同时选举业委

会主任。

业委会职责包括以下各项：

(1) 选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签定或解除物业管理合同。

(2) 审议物业管理企业提出的物业管理服务标准、收费标准以及年度计划、

财务预算。

(3) 收取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活

动。

(4) 审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度。

(5) 组织召开业主大会或管理委员会会议。

(6) 监督公共维修基金的使用和管理。

(7) 协助物业管理企业开展各项工作。

(8) 履行物业管理合同，监督公约和其他管理制度的执行。

(9) 对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益

的行为，业委会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律

诉讼中业委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分

担。

(10) 公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由业委会保管，

产权人或利害关系人如有书面请求阅览，业委会不得拒绝。

第六章 开发企业的权利义务

8

1. 开发企业对其拥有的单元，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义

务。

2. 业委会成立前，开发企业对项目内任何使用权未转让、未出售的部分、公共

部分以及公共设施进行安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、招牌(包括霓

虹灯光管招牌)、天线、梁柱、栏杆、照明及其它各种固定设施的工程，必

须事先书面通知各产权人，在获得批准后方可于合理的时间进入上述部位，

以便进行有关工程。开发企业有权根据适当的条款准许、批准或授权其他人

进行上述工程；上述工程不得不合理地妨碍其他产权人使用其所属的单元，

而任何安装于项目天台或其他地方的招牌，不可阻碍或干扰升降机的升降功

能。开发企业在进行上述工程时，对所造成的损失负有赔偿责任。

3. 业委会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，有

权与物业管理企业签署管理合同、订立管理的职责范围、年期及酬金等。

4. 以授权书形式书面授权物业管理企业向项目各产权人收取物业管理费、物业

管理押金及其他有关管理费用。

5. 可委派代理人行使本公约给予开发企业的任何权利。

6. 向政府有关部门申请对土地批文做出修改并就此事全权与政府进行磋商、达

成协议，签署任何相关文件。行使此项权利时，须不妨碍其他产权人使用其

所属单元或其现有权益。

7. 在受本公约的限制和保障下，开发企业有全权转让、抵押、出租、批准别人

占用或以其他任何方式处置项目任何部分(已出售的部分及公共部分、公共

设施除外)。

8. 可就项目管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约。

9. 在业委会成立前审核、批准或修订项目年度管理预算。

10. 物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：

10.1 新建项目竣工总平面图；

10.2 单体建筑、结构、设备安装竣工图；

10.3 附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

10.4 有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

10.5 各单项工程竣工验收证明材料；

10.6 房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

9

10.7 房屋销售清单和产权资料；

10.8 公共配套设施的产权及收益归属清单；

10.9 物业管理所必须的其他资料。

11. 在保修期间开发企业应按照本市的规定，保修期内、范围内开发企业委托物

业管理企业进行有关保修事宜。保修费用由开发企业承担。保修期从入住通

知单发放之日起计算。

第七章 物业管理企业的权利和义务

1. 一般事项

1.1 云山府智慧物业服务公司是根据有关法律正式登记注册的企业，并具有

《大同市物业管理资质合格证书》。在业委会成立前受开发企业的委托，

全面负责统一管理项目。

业委会成立之前各产权人、使用人完全同意由开发企业全权选择物业

管理企业。

1.2 物业管理企业可视为全部产权人的代理人，而非个别代理，即每一产权

人被视为全权及不可撤销地任命物业管理企业为执行本公约规定的代

理人。

2. 物业管理企业的权利及义务

2.1 对接受委托的物业实施管理；

2.1.1 根据项目日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施

中不断完善。

2.1.2 根据本公约制定项目用户守则、装修规则及其他必要的规章制

度，并以有效的形式督促产权人和使用人遵守。

2.1.3 负责人事管理工作，指导并监督所聘用的员工完成各项管理工

作和保障各项公共设施的正常运作。

2.1.4 根据项目实际情况，负责建立、健全财务管理制度和编制项目

管理预算，建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受

开发企业或管理委员会的查询帐收取管理费和代收水、电、燃

气等市政公用设施使用费并追讨欠款，可收取欠款滞纳金及手

续费。

10

2.1.5 处理所有对于项目管理的投诉及各项维修，并协助调解产权人

或使用人之间因项目管理而引起的纠纷与争执。

2.1.6 负责项目保安工作，保持项目的正常秩序和尽力使产权人、使

用人免遭骚扰。

2.1.7 对各项管理职责定期(每月及每年)或根据业委会合理要求时

做出检讨和总结，并对改善项目管理或增加服务项目等事宜向

开发企业或业委会递交报告及做出建议。

2.1.8 清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物、安装物、摆放

货物及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生

的有关费用。

2.1.9 控制该项目所有车辆(包括机动车及非机动车)的行驶、停放及

行人交通。

2.1.10 在有关项目物业管理事宜法律诉讼中可作为全体产权人的代

表，由此而产生的诉讼费用由各产权人分担。

2.1.11 防止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定

而占用或使用公共地方及公共服务设施。

2.1.12 采取一切必要的措施遵守政府对于项目的要求。

2.1.13 代表全体产权人与政府部门、公共事业机构、承包商、专业服

务机构及其他任何单元接触、交涉、签订合同或进行诉讼。

2.1.14 防止任何人对项目或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损

坏者进行索偿。

2.1.15 节日期间可装饰项目幕墙(包括灯光及其它饰物)，并有权组织

项目内的文娱活动。

2.1.16 聘请、撤换及付酬金予物业管理相关的律师、建筑师、会计师

等专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人

员。

2.1.17 采取一切必要措施(包括提出及进行诉讼)制止各产权人违反、

不遵守或不履行本公约或用户守则的规定，包括：

A. 在项目内显著地方公布违约产权人的姓名连同其违约细

节。

B. 通过民事诉讼向每名违约产权人追讨本公约规定该产权

11

人须缴纳的任何款项。

C. 物业管理企业采取合法的其他方法。

2.1.18 物业管理企业可根据实际情况，采用书面委托形式，将上述部

分管理项目的职权及责任委托其它公司协助管理。

2.1.19 物业管理企业应妥善管理及维修项目公共范围、设施及提供各

项服务，使项目保持清洁、安全及正常运行。

2.1.20 对项目公共地方和公共设施进行维护和修缮，使其保持良好的

状态。如：维修主要结构，幕墙、窗框、门、玻璃、设备、器

材的更换、修理、涂漆等。

2.1.21 每年或在有合理需要时，替项目公共地方及外墙涂漆、清洁、

铺砌或视情况而施行其他适当工程。

2.1.22 更换公共地方破损的玻璃。

2.1.23 保持公共地方照明良好。

2.1.24 保持项目中密闭公共地方的通风系统运作良好，并作适当维修。

2.1.25 保持项目公共地方的环境清洁、卫生及美观。

2.1.26 阻止任何废物被弃置于项目公共地方，负责清理项目公共地方

的垃圾及安排适当的间隔时间收集垃圾。

2.1.27 采取适当措施防止项目任何公共地方受阻塞。

2.1.28 确保所有公用污水管道、排水沟、管道及水管无淤塞情况。

2.1.29 保持项目的所有公用设备、机械和器材(包括项目消防系统、

可视对讲系统、保安系统、空调系统、网络系统、电梯系统、

电气系统、燃气系统、照明系统、给排水系统、室内环境控制

多联系统等)性能良好和运作正常。当有需要的情况下，经开

发企业批准后（业委会成立前），物业管理企业可与第三者订

立委托合同维修上述设备、机械或器材(在项目已批准管理预

算范围内或紧急情况下除外)。凡在开发企业开发红线以内或

与其他单位共用的公共设施、设备的维修、使用、管理而发生

的一切费用，由开发企业委托的物业管理企业与其共用单位签

署相应协议并支付相关费用。

2.1.30 在可能的情况下阻止项目任何垃圾或其他物体被弃置、排出、

侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃

12

置、排出、侵蚀或抛出的垃圾、物体移走。确保物业管理企业

所进行的维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水渠、水道、

行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其他工程造

成损坏。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。

2.1.31 安排项目保安、管理员及搬运工人的日常工作程序。根据项目

管理公约或用户守则约定的条款，管理、保养、维修及监督使

用以下的设施：

2.1.31.1 装卸货区；

2.1.31.2 垃圾收集站、垃圾车停放处；

2.1.31.3 花园、花槽、水池及其他设施；

2.1.31.4 车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街

灯、栏杆、围墙及公共空地。

2.1.32 业管理企业可用产权人或项目物业管理企业的名义投保，投保

项目可包括火灾、其他意外及天灾等与管理项目有关的保险。

2.1.33 安排绿化区的绿化工作。

2.2 管理项目财务

2.2.1 负责项目的财务管理及帐务处理；正确运用项目管理帐户收取

管理费及支付款项；定期复审结存以确保有足够资金维持必要

的开支。

2.2.2 财务管理包括编制年度项目管理预算，并尽可能使项目的开支

及运作控制在此预算范围内。首年度预算由物业管理企业根据

本公约制定，财政年度为每年的一月一日至同年的十二月三十

一日，第一个财政年度由开发企业发出入伙通知书起至翌年的

十二月三十一日止。财政年度会计报告须于每个财政年度完结

日起六个月内由物业管理企业委任政府认可的独立审计师核

算。遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，物业管理企业

提交修订预算供开发企业或业委会审批核准。

2.2.3 每月定期向各单元产权人或使用人收取管理费及其他应付费

用，并定期复审征收情况以确保所有产权人、使用人准时履行

其财务责任，对违反规定的产权人或使用人在发出适当警告后，

物业管理企业有权代表项目全体产权人对其采取相应措施(如

13

法律诉讼等)。

2.3 帐目审核及保存

2.3.1 物业管理企业应聘请注册会计师审核项目年度财务收支报表，

并张贴在项目告示栏。

2.3.2 物业管理企业应妥当地保存管理收支帐目，以供各产权人获得

批准后查阅。

2.3.3 物业管理企业被辞退或合同终止时，须向开发企业或业委会移

交所有有关项目的文件、记录、图则及管理帐目。开发企业或

业委会可聘请注册会计师审核管理帐目。

2.4 物业管理企业根据本公约做出的决定对所有产权人均有法律约束力。

2.5 物业管理企业及其雇员在下列情况下造成的损失无需对用户负责；

2.5.1因对任何设施、设备进行必要的保养及更换而暂时停水、停电或

公共设施设备停用。

2.5.2火灾、水灾、地震等不可抗力自然灾害引致中断服务。

2.5.3非物业管理企业责任造成的燃料、材料、供水、电力、空调短缺

及其他一切原因造成的损失。

2.6 物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对项目的管理和维护

职责。

2.7 依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；

2.8 维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；

2.9 协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；

要求委托人协助管理；

2.10 履行委托管理合同，提供物业管理服务；

2.11 听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人有业委会的监督；

2.12 接受政论有关主管部门的监督指导；

2.13 重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；

2.14 定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；

2.15 其他权利义务。

第八章 房屋使用、管理、维修的具体规定

14

1. 产权人在使用其名下单元及公共地方、设施时，须遵守如下规定：

1.1 不得改变项目的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩

建、拆除任何建筑物；不得在项目外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、

遮篷、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯

箱或其他任何伸出物；亦不得堵塞任何窗户。

1.2 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰项目任何公用部分的水、电、网

络或燃气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。

1.3 不得改变单元各外露窗户的原有色彩，以维护项目外貌整齐、美观。

1.4 各单元的产权人或使用人，只能将其单元按土地出让合同及政府相关

规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内

进行任何足以妨碍或侵扰其他产权人的事项。

1.5 任何产权人或使用人须遵守国家关于饲养宠物的相关规定。

1.6 不得在项目公共地区举行葬礼、宗教仪式或其他类似活动，不得将项

目作斋堂、殡仪馆或类似用途，不得在单元内储存易燃易爆危险品。

1.7 不得在项目内进行任何足以导致项目投购的保险全部或部分失效，及

引致保险费增加的行为。

1.8 不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣

物或弃置垃圾杂物。

1.9 未向物业管理企业申报并获书面批准，任何产权人或使用人不得擅自

更改、迁移或增大用电和分体空调的负荷。

1.10 各产权人不得干预或干扰开发企业或物业管理企业以及其委托的装修

商、承修商、工程人员在项目范围内进行各项有关建筑工程。

1.11 个别产权人无权要求物业管理企业或其雇员为该产权人提供与项目管

理无关的服务。

1.12 每独立单元设电表、水表、热水表、燃气表，费用以实际用量计算收

取，未经物业管理企业书面同意，产权人不得对上述仪表进行任何改

动，否则，一经查获，物业管理企业有权要求其恢复原状，并由产权

人、责任人承担全部责任及损失。

1.13 消防系统由项目物业管理企业集中管理，未经物业管理企业事先书面

同意，产权人不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器

材和设施，不得破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误报警、损

15

坏，否则，将按有关的公安消防条例及法规进行处理。系统因此而需

恢复原状所产生的维修费用、造成的损失以及政府处罚等均由该产权

人承担。

1.14 为检查、维修及保养项目，包括公共地方、公共设施或为履行物业管

理企业对项目的管理责任，开发企业或物业管理企业及其委任的工程

承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及

材料进入项目任何部分。除紧急情形外，应事先通知有关的产权人或

使用人在获准后进入。但开发企业在使用此项权利时，不得妨碍其他

产权人使用所属的单元。

1.15 除紧急情况外，开发企业或物业管理企业在发出合理通告后，有权暂

时终止任何设施运行以进行维修。

第九章 物业管理费

1. 项目全体产权人按业权份额比例分担规划红线、项目公共地方及公共设施的

管理费用。

2. 各产权人须于交付日进行年度物业费预缴，后期需在下年度费用开始计算前 5

日进行（如遇节假日自然顺延）缴纳其年度管理费用，首期管理费用从开发

企业向产权人发出交付单元通知书之日起计算。

3. 根据已获开发企业或业委会批准的年度预算，物业管理企业可从项目管理帐

户中支付有关管理项目的一切支出费用。管理费标准为人民币 3 元/建筑平方

米/月，包括以下各项：

3.1 保养及维修项目外墙、绿化区、电梯、消防系统、保安系统、电气系

统、照明系统、给排水系统及其他机械、设备、机器、装置和设施等

的费用；

3.2 物业管理企业酬金；

3.3 物业管理企业认为需要购买的公共区域(包括公共服务设施)各种责任

险；

3.4 聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、住宿、福利和统筹、

制服及装备等；

3.5 购买及租赁所有项目管理必须的机械及器材的费用支出。

16

3.6 机器、设备的运行费用；

3.7 项目公共区域照明费用；

3.8 聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用；

3.9 聘请保安公司、保洁等公司的服务费用；

3.10 项目公共的水、电、燃气费及其他费用；

3.11 垃圾清理费；

3.12 清洁项目公共地方、幕墙或落地玻璃窗的费用；

3.13 化粪池清淘费；

3.14 消杀（灭虫灭鼠）费用；

3.15 筹备期间装饰项目的费用；

3.16 节日期间装饰项目的费用；

3.17 行政办公支出；

3.18 物业管理企业为管理、维修项目时需租用其它物业的租金。

3.19 管理及维修项目需外聘承包商的费用；

3.20 按有关法规、规定所收管理费应缴纳的税项。

3.21 其他为管理项目所产生的费用支出。

4. 预算外产生的费用由各单元的产权人按业权份额比例分担。

5. 管理费押金

5.1 各产权人在签订本公约承诺书时需缴纳相等于三个月管理费用的金额作

为管理费押金。

5.2 产权人在出售、转让、馈赠或遗赠其单元时已缴纳的管理费用押金不予

退还，但可在出售、转让、馈赠其名下单元时将押金转至受让人或承受人名

下，但必须到物业管理企业办理有关手续。

5.3 在土地的使用权年期届满而不续期时，该管理费押金及项目其它的管理

盈余或亏损由当时所有产权人按其业权份额比例分摊。

6. 其他费用

各产权人应在收到物业管理企业的书面付款通知书后三日内缴纳其名

下单元须支付的水、电、物业费等有关费用。

第十章 项目应急事项安排

17

项目任何部分如因火灾、台风、地震或其他不可抗力原因而受损至无法按该

土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，

在大修基金不敷使用的情况下，物业管理企业可采取一切必要的行动，包括用受

损部分产权人(以下称受影响产权人)的费用修复受损部分。所有受影响产权人应

在接到物业管理企业书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付物业管理企

业。

1．项目任何部分如因前条所述原因受损至无法按土地出让合同订明的用途使用，

而重新修复的受损部分在建筑上或法律上不可行时，物业管理企业应在受损

发生之日起三个月内召集一次受影响产权人会议，共同就受损部分讨论应变

措施，物业管理企业可以在会议通知中提出处理建议。

2．在上述规定的受影响产权人会议上，如果通过应变措施议案，物业管理企业

应随后立即筹备一份旨在使该措施付诸实施的正式计划，并在第一次会议后

一个月内召开受影响产权人第二次会议对该计划进行讨论。

3．如果在受影响产权人第二次会议中，上述计划获得通过(无论是否修改)，物

业管理企业应通知所有受影响产权人。如在受影响产权人中有超过百分之五

十的业权份额向物业管理企业书面赞同该计划，则所有受影响产权人均有责

任参加该计划并在所有方面给予合作。

4．如超过半数的受影响产权人在受损后一年内未能对计划做出书面同意，则物

业管理企业有权请求受影响产权人及抵押权人(如有)通过公开拍卖等方式转

让所有项目受损的单元，拍卖所得在先扣除应付之管理费及其他款项后，将

按照个别产权人持有的业权份额归还该受影响产权人或其抵押权人(如有)。

第十一章 违约责任

1. 管理费及其他费用的追收及欠款滞纳金

如任何产权人在规定日期之前仍未缴纳当月的管理费或其他费用，则该产权

人应向物业管理企业另外缴纳迟交或欠交款项的滞纳金(每日按 0.3%，自应

付之日起至实际支付日计算)以及物业管理企业为追讨欠款而额外发生的业

务、法律费用。若逾期十四天未付，则物业管理企业有权采取下列措施收取

附加费用：

1.1 迟交或欠交款项的滞纳金，每日按 0.3%自应付之日起至实际支付日计

18

算。

1.2 物业管理企业有权在项目告示牌张贴欠款产权人单元及详情，有权对欠

款产权人提起诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第 182 条、184

条的规定采取减少损失的措施，直至该欠款产权人清偿全部欠款、滞纳

金及手续费为止，而为追讨所支出的费用也由该产权人或使用人承担。

1.3 产权人欠交管理费或其他费用超过十二个月时，开发企业或业委会有权

或授权物业管理企业向仲裁委员会或法院就追索欠费事宜提起仲裁或

诉讼。在裁决书或判决书生效后，如产权人仍不履行该裁决或判决，物

业管理企业有权向法院申请强制执行。法院可要求产权人直接履行裁决

或判决，也可视情况裁定查封产权人房产或拍卖、变卖该房产以偿债。

1.4 各单元的产权人须承担其单元使用人所拖欠的各项按本管理公约项下

应缴纳的费用，包括管理费，维修基金，管理费押金及单元内的水、电、

燃气等。

2．项目任何单元产权人直接或间接允许其单元的使用人对于本公约任何条款的

不遵守、违反或不履行的行为均被视为该单元产权人的不遵守、违反或不履

行本公约的行为，该单元的产权人对上述人士的行为及疏忽所导致的任何人

身、物件或财产的损失负全责。

3．各产权人须负责及时通知其他产权人或物业管理企业有关单元内的损坏，并

应防范单元受天灾所损害。各产权人亦应负责单元内的各项维修，如有关产

权人没有及时妥善处理其单元内的维修工作而引起其他产权人的损失、受骚

扰或其所拥有单元的破坏，物业管理企业有权在紧急情况下进入有关单元进

行相应处理安排，而该产权人须负担所引起的一切费用。

4．违反本公约规定的产权人需就所引致的损失向其他产权人或物业管理企业负

责及支付有关费用等。

5．如项目产权人或使用人违反项目管理公约，物业管理企业应尽量使用可行的

方法制止此等违法行为，并向违约者追讨赔偿及费用。

第十二章 日常电话一栏表

客户服务中心电话：0352—7640888

运营服务中心电话：0352—2074999

19

物业投诉电话：15235227772

火警电话 ·················· 119

救护电话 ·················· 120

匪警 ···················· 110

交通事故 ·················· 122

本地电话号码查询 ·············· 114

天气预报 ·················· 121

报时台 ··················· 117

邮政客户服务 ··············· 11185

邮政编码查询台 ··············· 184

电力服务热线 ··············· 95598

电信服务热线 ··············· 10000

网通服务热线 ··············· 96171

联通服务热线 ··············· 10010

大同市移动客户服务热线（人工） ·······1860

大同市移动客户服务热线（自动） ·······1861

电力故障报修电话 ············ 95598

为使瑞湖云山府小区成为优美舒适、整洁安全的居住场所，是我们云山府智

慧物业运营服务公司所努力的目标，也是所有业主家人所期望的。为使小区的生

活环境达到更高的标准，离不开大家共同的行为规范、共同参与、真诚合作。

请妥善保管此手册，以便随时了解相关内容，有助于物业更好的为您提供相

关服务，祝您生活愉快。

20

物业使用指南

1．一般事项

1.1 物业公司

物业公司是负责瑞湖云山府项目日常的管理运作，包括接受及处理业主（使

用人）的问询及投诉，从而能令业主（使用人）与物业公司建立一个良好

的关系。

工作时间：星期一至星期六 早上 8:00 至晚上 18:00

在上述时间外，物业公司亦有管理人员当值，负责 24 小时的安全、维保工

作。

因此业主（使用人）可致电物业公司服务热线电话：0352—7640888。

1.2 管理费支付方法

阁下将会接到物业公司发出的“缴费通知书”。请于新年度费用开始计算日

之前五日（如遇节假日自然顺延）到物业公司清付管理费及其他有关费用。

1.3 业主（使用人）非接触式人脸识别

业主（使用人）在入住后需业主至物业进行人脸录入（每户 3 人），供业主

（使用人）进出项目及使用项目设施，若业主（使用人）要求增录人脸识

别，业主（使用人）须缴付制作费 100 元/人（不超 3 人）。

1.4 室内装修申请

业主（使用人）如要进行室内装修，须由施工单位到物业公司领取相应资

料，并申报施工审批，经审批合格后，方可进行施工。

1.5 改建及增建事宜

一切改建、加建事宜均需事前向物业公司申报，并得到物业公司书面许可

并办理相关手续后，才可施工。

物业公司有权拒绝一切不合乎国家及本项目相关规定的增建物和改建工程，

因此业主（使用人）须在工程进行前参阅及遵守《装修管理规定》。

1.6 维修及保养

业主（使用人）如要求维修户内设施，如供电、排水系统、环境控制

多联机等，可致电物业公司服务热线电话。

物业公司将依据《瑞湖云山府房屋质量保证书》标注的维修保养规定提供服

务。如因使用不当导致损坏，由业主（使用人）自行负担维修费用。

21

物业公司会尽快安排工程人员为业主（使用人）处理相关维修事宜。业

主（使用人）可参阅维修报价表及在维修工作修复后，签署维修工作单，物

业公司将会业主（使用人）签署的维修工作单，将费用计入《缴费通知书》，

以便阁下付费。

1.7 告示牌

请业主（使用人）随时留意项目手机智慧服务平台或楼宇的告示牌，以了

解项目管理的重要信息。

1.8 业权（使用权）转移

贵单元若发生业权（使用权）转移，须立刻以书面形式通知物业公司，以

便我们为新老业主（使用人）办理相关手续，延续我们的管理和服务。

1.9 临时出入牌

贵单元若使用临时牌，须通知物业公司，提供贵单元号码及临时牌上需注

明的名称，物业公司进行统一制作（100 元/人）后使用。

2．交付须知

2.1 交付手续

具体内容请参看业主（使用人）《房屋交付（入住）通知书》。

— 业主（使用人）须在收楼前事先与物业公司预约。

— 携带包括（但不仅限于）收款证明书、购房合同、本人有效身份证件等

资证。

— 另需缴付各项费用，包括（但不仅限于）首月物业管理费、管理费押金

等。

— 业主（使用人）须检视单元内的设备是否妥当。

— 在交验表格上签署验收。

— 领取单元钥匙。

注：“管理费起计日期”：自业主（使用人）收楼日起计管理费。

2.2 业主（使用人）登记

业主（使用人）须填写“业主（使用人）联络资料登记表”以便紧急情况

时可与业主（使用人）联络。

2.3 迁入须知

业主（使用人）须于迁入前三天通知物业公司，以便物业公司能调配人员，

安排电梯及车位，供业主（使用人）使用。

22

业主（使用人）在迁入时须亲自控制整个搬运过程，所有包装箱、纸盒、

废物等须适当自理或堆放于指定地点，不可弃于公共区域。

3．项目设备及设施

3.1 电力供应

每单元内设独立电表，暗线安装灯位、安全插座及电源开关。

为安全起见，业主（使用人）不可超负荷用电或私自维修电力供应装置。

3.2 消防设备

项目公共地区设有消防栓及灭火器。

3.3 电梯

项目内电梯为业主（使用人）提供 24 小时服务。

请业主（使用人）不可利用电梯搬运自行车。如携带宠物，需征得同乘人

的同意（或抱起宠物），否则请等到无其他人乘梯时单独乘坐，并保证宠物

不在电梯内便溺。

3.4 燃气

每户均提供天然气。开启时间由燃气公司通知。

3.5 热水

每户均提供家用燃气炉/电热炉，可供应热水，如发现供水系统出现故障，

请尽快与物业公司联系。

3.6 有线电视

可在物业办理有限电视接入，费用由业主自行承担。

3.7 室内补温

由家内环境控制多联机进行冷、热补温，可根据需要调节温控装置。

3.8 地下停车场

项目地下一层、二层设有停车场，业主至物业自行购买或租赁。请业主（使

用人）对号泊车。

4．规则及条例

业主（使用人）及访客须遵守下列规则及条款，而物业公司有权根据广大业

主（使用人）的利益和实际情况作出修改及增加。

4.1 水、电、燃气使用管理规定

4.1.1 水

4.1.1.1 本项目采用智能取水方式，业主（使用人）应预付充足水费，

23

以免造成不便。

4.1.1.2 项目内的给排水管道由物业公司负责养护维修，业主（使用人）

不准随意拆卸、安装、更改管线。如业主（使用人）确需增建，

必须事先书面申明理由提交施工方案及图纸，经物业公司批准

后，由专业队伍施工，非专业队伍不得进入项目施工。如自行

施工，产生的一切不良后果，均由业主（使用人）承担一切责

任。

4.1.1.3 业主（使用人）应爱护水表和其他公共管线设备，如发现管道

设备损坏和供水不畅，应及时报修，由物业公司负责维修。单

元内维修费用由业主（使用人）承担。

4.1.2 电

4.1.2.1 本项目主要使用智能化设备进行补温及环境控制，用电量会高

于普通住宅，业主（使用人）应在线上预付充足电费，以免造

成不便。

4.1.2.2 电路出现故障，应通知物业公司检查维修，不能私自触动公共

配电设施，尤其在停电时不得私自作业。如因私自作业造成公

共配电设施损坏，应负全部责任。

4.1.2.3 偷用公电将按供电局有关规定处理，由此造成的经济损失、人

身伤害责任自负。

4.1.2.4 业主（使用人）如需特殊用电，可向物业公司提出申请，并接

受监督指导，保证安全用电。

4.1.3 燃气

4.1.3.1 本项目采用 IC 卡方式使用燃气，业主（使用人）应预付充足燃

气费，以免造成不便。

4.1.3.2 业主（使用人）发现燃气灶具、燃气表及其他设备有故障时，

应及时报修，不要私自拆装检修，以避免造成意外事故。凡违

反燃气公司有关规定，私自违章作业者所造成的经济损失与人

身伤害，均由其自身承担全部责任及赔偿。

4.1.3.3 晚间入睡前要关闭燃气开关，认真检查燃气设备，发现有漏气

现象及时向物业公司报修，切勿延误时间。

4.2 楼区车辆交通管理规定

24

4.2.1 车辆进入项目区域必须持物业公司核发的车辆通行证，无证车辆需提

前报备停车登记，由保安人员核准后放行。

4.2.2 禁止 4 吨以上货车或大、中型客车进入地下停车场。

4.2.3 进入项目区域的车辆必须遵守项目区域内交通标志和服从保安人员

的指挥。

4.2.4 车辆驶入项目区域应减速行驶，不准鸣笛，如损坏路面或公共设施，

必须按价赔偿。

4.2.5 车辆驶入项目区域后不得随意停放、违例泊车、占用公共道路。

4.2.6 不得在停车场主干道上装卸货物，不得在公共区域修理汽车，以保证

道路畅通。

4.2.7 严禁车辆驾驶员在项目区域道路上随意乱抛车上废物及垃圾，一经查

实，将负责支付清洁费。

4.2.8 为杜绝意外事故，保证项目安全，严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种

腐蚀品的车辆进入项目区域。

4.2.9 非业主（使用人）的自行车、摩托车不得驶入项目区域，一律停放在

项目区域外。业主（使用人）聘用员工的车辆请到物业公司领取车

牌，凭车牌出入非机动车辆停放处。

4.2.10 严禁在停车场内冲洗各种车辆。

4.3 项目区域环境卫生管理规定

4.3.1 业主（使用人）的生活垃圾袋装后放于指定地点，由清洁人员负责清

倒，请不要乱扔乱抛垃圾袋。

4.3.2 进入项目区域的人员要保护环境整洁，不准随地吐痰，不准乱扔果皮、

烟蒂、杂物等。严禁随地大小便。违者将负责清扫现场。

4.3.3 业主（使用人）饲养宠物必须获得政府有关部门及物业公司批准，不

论犬种必须使用狗绳（除宠物乐园外）并保证不会扰及其他业主（使

用人），宠物在公共区域所造成人身伤害事故及影响清洁卫生的后果，

由饲养业主（使用人）承担全部经济和法律责任。

4.3.4 项目的公共区域不得张贴海报、广告和各类宣传资料。建筑物外墙上

均不得乱涂、乱画、乱写，违者应负责清洗粉刷费用，产生清理费

用由行为者自行承担。

4.3.5 凡乱倒垃圾、污水、杂物，污染公共地方者必须负责清扫现场并受到

25

罚款处理，如由此引起下水道堵塞或损坏，均应负责全部修理费用。

4.3.6 为保持公共环境整洁和宁静，业主（使用人）不得在公共区域内，以

及晚间 22:00 到早晨 7:00 之间进行有可能骚扰邻居的如弹奏乐器、

使用大功率音响器材的行为。

4.3.7 要保持公共通道的整洁，业主（使用人）请勿在道路上乱停放各种车

辆，项目区域不得清洗车辆，不得影响道路整洁和影响邻居环境卫

生，违者将负责全部清洗费用。

4.4 消防管理规定

4.4.1 业主（使用人）须遵守已签署的有关《瑞湖云山府治安、消防协议书》。

4.4.2 项目区域内所有消防设施不准擅自移动，不准用于其他作业，未经物

业公司批准而擅自更动和使用消防设施者，给予罚款处理，情节严

重者要负全部经济和法律责任。

4.4.3 项目区域内禁止燃放烟花爆竹，禁止装载各类易燃易爆物品和剧毒物

品的车辆进入项目。项目内不得储存上述危险物品。

4.4.4 安全使用燃气，不得随意拆装燃气表和灶具及私接各种燃气管线，燃

气泄漏及时报修。

4.4.5 业主（使用人）进行室内装修，需增设电气线路时，必须符合安全规

定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；使用易燃或可燃材料的，必须

按规定进行防火处理。

4.4.6 项目公共区域内进出的通道和道路必须保持畅通无阻，任何住户不得

占用或封堵，禁止在设立禁令的道路上停放车辆。

4.4.7 火警发生后，除灭火人员外，其他人员应迅速有序地转移至安全地带。

5．紧急情况应变措施

业主（使用人）须参阅下列预防措施以应不时之需。

5.1 家居防火办法

5.1.1 切勿让小孩擅取火柴及打火机。切勿让小孩独自留在家中。

5.1.2 家中电插座及电路均应装妥空气开关。

5.1.3 插座不可负荷过重。切勿将太多插销插在三叉电座上。

5.1.4 切勿将电暖炉靠近易燃物品，暖炉附近须保持空气流通，以免发生过

热情况。

5.1.5 就寝或外出前，请将所有电源、电器开关、燃气及阀门关上。

26

5.1.6 应将烟头及火柴的余烬弄熄。切勿在床上吸烟。

5.1.7 所有电器的电线及空气开关应安装妥当，并作定期检查，以确保安全。

5.1.8 在浴室内触电的危险性最大，故除电须刨所用的插口外，不应安装其

他插口。特别注意，切勿用湿手换灯泡。

5.1.9 切勿在走廊、梯间放置杂物，以免阻塞通道。

5.2 假如发生火警，应该

5.2.1 切记保持镇定!

5.2.2 如火情来自室外，应紧闭房门，并用湿毛巾堵住门缝，并向门上淋水

降温。立即致电通知物业公司，寻求帮助，或打开窗户呼救。

5.2.3 撤离火场时应使用紧急疏散楼梯，切勿使用电梯!如烟雾较多，应伏

低身体爬行撤离。

5.2.4 通知家人立即离开住所，关上户门，切勿慌张乱走。

5.2.5 保持冷静，等待物业公司支援。

5.3 水浸

5.3.1 如发现漏水情况，请立刻通知物业公司或通知巡逻中的特勤人员、管

理人员。

5.3.2 须将单元内贵重物品移开水浸的地方。

5.3.3 将门关闭以防水流向其他地方，造成损坏。

5.4 燃气泄漏

5.4.1 如发现泄漏燃气，请立刻关闭所有有关燃气用具及供气阀门。

5.4.2 将户门打开，让空气流通。

5.4.3 请勿开灯、拨电话和触及电源。

5.5 电源中断

5.5.1 电源若突然中断，请立刻通知物业公司。

5.5.2 保持冷静，待物业公司通知最新情况安排。

5.5.3 业主（使用人）若离开单元，请将窗户紧闭及确认所有电器电源已处

于关闭状态。

5.6 钥匙遗失

业主（使用人）如遗失钥匙，请立即把门锁更换，以防偷窃事情发生。

5.7 地震

5.7.1 保持镇定，迅速撤离或躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。

27

5.7.2 远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂的物件。

5.7.3 地震时不要躲在楼梯底下。

5.7.4 准备应付余震。

5.7.5 地震停止时使用紧急疏散楼梯撤离，切勿使用电梯。

5.7.6 如单元受到破坏，立即通知物业公司。

6.瑞湖云山府项目使用的是金钥匙服务管理模式相关服务项会在《金钥匙增值服

务手册》中详细说明。

瑞湖云山府治安管理规定

为了加强小区安全管理工作，努力创造安全、舒适、文明的居住工作环境，

请遵守以下规定：

1 小区管理处积极协助当地公安派出所，指派专职安保人员实行 24 小时值

班、巡逻；业主如发现治安隐患、可疑情况应主动排除制止，并及时告知管

理处。

2 请业主（使用人）严格遵守《中华人民共和国治安管理处罚条例》，支持

和配合安保人员做好治安防范工作，并协助管理处处理紧急突发事故。

3 管理处工作人员在与业主（使用人）进行日常工作联系、设备维修、抄表、

收款时要出示工作证件，对无牌、无证人员和陌生人员来访，在未明身份之

前，应谢绝进入。

4 业主（使用人）外出时要妥善收藏保管贵重物品，并锁好门窗，不给犯罪

分子有可乘之机；发现形迹可疑之人，应及时通知物业管理处，一旦发生偷

盗案件应及时向当地派出所报案并保护好现场。

5 小区内严禁聚众赌博、打架、斗殴、进行各种射击活动，严禁携带淫秽物

品和枪支、弹药、易燃易爆、剧毒物品进入小区，严禁在小区内进行违法交

易及损害社会公德的不良行为。

6 进入小区的装修人员、施工人员应一律办理“出入证”，凭“出入证”进

出，无证人员一律不得进入小区施工，禁止推销、修补、买卖、收旧等闲杂

人员进入小区。

7 对外来人员实行出入登记制度，运出小区的物品，须事先办理物品出门手

续或由业主（使用人）出具证明方可放行。安保人员须对出门物品进行严格

把关。

28

8 业主雇佣的清洁工、钟点工等临时工作人员须有相关的身份证明，办理暂

住证并到管理处登记备案方可进出，并遵守小区的相关规定，业主负连带责

任。

9 不得非法侵入他人住宅，损毁他人财物；不得擅自开启他人信箱，隐匿、

毁弃或者私拆他人邮件、电报、信函等。

10 业主（使用人）如离开寓所外出，请及时关好水、电、气总闸和门窗等，

时刻做好室内的各种安全防盗措施。

瑞湖云山府电梯使用管理规定

电梯是广大业主共同使用的财产，细心爱护和延长其使用寿命，保持正常运

行是大家的责任，所以在使用中须严格执行以下规定：

1 严禁运载自行车、摩托车、整批货物、超大超长装修材料、垃圾等，如有

特殊需要应报管理处同意，在专人指导下运载，并负责保持轿箱内的清

洁卫生。

2 电梯轿箱内禁止粗野动作，应文明操作，只按适用之钮，不可击打按钮，

更禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮，严禁撞击门板。禁止在轿箱

内蹦跳，以免电梯自动保护停机。

3 不得超载运行，当超载信号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得

采取任何形式的强制关门手段。

4 不要在电梯内吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物；候梯时，请按上下方向健，

耐心等候。

5 礼貌乘梯，礼让老人和儿童，电梯平层停稳开门后，应遵循先出后进的原

则；学龄前儿童须有大人带领乘梯，禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍。

6 不允许装运易燃、易爆危险品，如遇特殊情况，须经管理处批准，并采取

安全保护措施，有专人护送方可装运。

7 乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出时不许长时间站在门中间，以免挡

住电眼或光幕。

8 当看到停运标志时，不得采取任何令其开启或移动标志牌的行为，在电梯

处于维修状态时，除工程维修人员外，用户不得使用，以免发生人身、

29

设备意外。

9 出现下列情况，应及时报告管理处；

9.1 电梯门的开和关失去控制；

9.2 运行过程中有明显的速度异常；

9.3 运动时有异常的震动和响声或较大幅度的摇摆。

9.4 有漏电、不平层、指示灯不亮等现象。

10 电梯在运行过程中发生故障及事故，乘客应及时和管理处联系，禁止从

安全窗爬出。

瑞湖云山府公共设施管理规定

为维护本小区的公共设施设备完好无损，保证其能正常运行，特制定如下规

定：

1 自觉爱护公共设施，发现问题请及时向管理处反映，以便及时修复，确保

公共设施的正常工作。

2 凡需在小区内接引和改变各类管线、挖掘道路的，应事先到管理处登记，

并经有关部门批准后方能施工。

3 严禁在道路路面，人行道及楼梯平台等公共场所搅拌砂浆、堆放建筑装修

材料，占用公共场地。

4 严格遵守政府有关“雨、污水分流”的规定，不得擅自把生活污水直接接

入雨水井；不得把杂物丢入管道，以免造成管道堵塞。

5 请勿擅自践踏绿化用地，并尽量避免挪动或踩踏污、雨水井及其它管道井

盖。

6 严禁擅自开启一切公共设施的井盖、电箱门、水表总阀，如因装修等确需

打开的，应事先征得管理处同意并由管理处派人开关阀门或井盖。

7 任何人不得随意使用、拆动小区内消防系统的所有设施、设备；应爱护消

防栓、灭火器材等，以备紧急时使用。

8 请教育孩子不能在公共设施上乱涂、乱刻、乱画，并配合管理处监督外来

人员的不轨行为。

9 严禁把杂物丢入小区的水系景观内，以免造成管口堵塞、造成水体污染，

30

影响居住的环境。

10 违反本规定者，管理处有权依法责令修复，要求赔偿损失或依法追究法

律责任。

瑞湖云山府广告、招牌、宣传品管理规定

为了对广告、招牌、宣传品进行有效的管理，结合实际情况和特点，制定如

下的措施：

1 小区内广告、招牌的摆放或悬挂以及宣传品的张贴统一由管理处监督管理，

任何单位和个人不得私自摆放或悬挂，否则将一律予以撤除。

2 管理处负责小区周边区域内广告设置管理，对于需要设置广告和发放宣传

资料的业主需经过城管及管理处审核同意后，方可在指定范围内摆放和悬挂。

3 属全国或省、市统一规定的招牌、宣传品，由管理处负责悬挂或张贴；重

大节日和重要庆典活动时，各类宣传品的悬挂和张贴统一由管理处负责。

4 中华人民共和国国旗悬挂应庄严规范，司旗、店旗、灯箱、广告牌等经城

市管理局批准方可悬挂，管理处具体负责日常管理。

5 商铺、店面不得擅自设置遮阳蓬、遮阳帘；经审核批准设置的灯箱、广告

牌应设置开关定时器，实行统一亮化，以保持整体美观。

6 小区内发布的所有广告（含霓虹灯广告）、招牌及宣传品，思想内容要健

康，绝不允许刊登低级趣味和华而不实的广告语言和画面。

7 保护专利者、著作者、肖像人的合法权益，未经权利人同意不允许刊登此

类广告、招牌和宣传品。

8 发布设置的广告、灯箱、招牌等，由设置单位负责定期清洗，及时维修，

使其保持完好状态。

9 对于过期、腐烂、模糊不清、歪挂的广告、招牌和宣传品，须及时清理、

纠正或更换。

10 区域内广告、招牌和宣传品的摆放、悬挂、张贴，应遵守客户中心的设

置高度、长度等规范，使之与物业总体结构相协调，与物业总体形象相

匹配。

11 各类标志、徽标及产品广告，要严格按照《中华人民共和国广告法》、《国

31

际专利规约》和《国家专利法》的有关规定制作，不得有违法行为。

小区饲养宠物的管理规定

为美化住宅居住环境，防止病疫传播，保障小区居民权益不受侵犯，特制定本

规定。

11.1 禁止饲养鸡、鹅、猫、猪、肉鸽等以食肉或观赏为目的的家畜、家禽。

11.2 饲养观赏鸟、信鸽、不得占用公共楼道、楼梯间、天台等共用的地方，不

得在外墙和防盗网外部挂入鸟笼，不得妨碍他人休息和生活，不污染环境。

11.3 养犬须严格按照《养犬规定》办理“养犬许可证”、“犬类免疫证”及号牌，

严禁无证无牌及违反规定养犬，无证无牌犬不得出入小区。

11.4 个人携带犬只到户外，必须遵守下列规定：

11.5 为犬佩戴市城管部门制作的号牌。

11.6 为犬戴防护口罩。

11.7 佩束犬链并由成人牵领、看管。

11.8 业主不得占用公共楼道、楼梯间饲养宠物，不得对其他业主构成滋扰，不

得在公共场所随意便溺，如有不慎在公共场所便溺的，宠物主人应负责清扫干净。

11.9 禁止带犬进入商店、康体活动中心等公共文化娱乐场所。

11.10 宠物禁止在公共区域自由活动及便溺（宠物可至宠物乐园自由活动）。

瑞湖云山府二次装修流程说明

1. 装修申请前，请详细阅读《瑞湖云山府装修管理规定》。

2. 由装修公司详细填写《装修申请表》中的装修项目并附图纸。同时，物业公

司、业主与装修公司签署《装修管理协议》及《瑞湖云山府二次装修工程区

域治安、消防安全承诺书》。

3. 装修公司前往物业公司办理装修审批，请携带好以下资料：

3.1 装修公司携带的文件资料

3.1.1 营业执照副本及复印件（加盖公司原始公章）。

3.1.2 施工公司资质证明及复印件（加盖公司原始公章）。

32

3.1.3 施工人员身份证复印件（外地人员须持务工证、暂住证及其复印

件）。

3.1.4 装修效果图（视具体情况）、平面图、节点图及所有使用材料明

细。

3.1.5 配电系统分布图及详细说明（配电图纸应有线路原理图、线路位

置、灯具位置图）。

3.1.6 综合天花图（包括照明、空调、新风、喷淋、烟感及其他吊顶内

设备的设计方案）。

3.1.7 对地面、墙面、吊顶的改装需详细说明并有装修材料使用说明。

注：以上 3.1.4—3.1.7 中所涉及图纸及说明需一式两份。

3.1.8 装修公司与业主（使用人）签订的装修合同。

3.1.9 《瑞湖云山府装修管理协议书》一份。

3.1.10《瑞湖云山府装修施工申请表》一份。

3.1.11《瑞湖云山府二次装修区域治安、消防承诺书》一份。

3.1.12施工人员 1 寸照片 2 张。

4. 装修公司到物业公司查验证明。

5. 物业公司在五个工作日内完成审批手续，并按《装修申请表》上注明的联系

电话、地址，通知业主（使用人）及装修公司。方案批准后，管业部及时通

知业主（使用人）及装修公司到管业部领取装修许可证。

6. 装修公司需交纳的款项

6.1 装修责任保证金 20000 元（现金）。

6.2 施工人员 1 寸照片 2 张，办理出入证收取押金 100 元/个，工本费 50

元/个。

6.3 装修管理费：0.3 元/m2

/天。

6.4 租用灭火器，租金 30 元/个，押金 150 元/个

7. 装修完毕，装修公司需提前三天向管业部书面提请装修验收：

7.1 向管业部交回“装修许可证”、“施工人员出入证”。

7.2 工程部检查装修项目。

7.3 客户综合服务部统计是否有违约现象。

8. 装修完毕验收合格后，请保存好收据，到财务部退回装修责任保证金。

33

● 谨此声明装修公司的保证金不作为装修质量保证金。

装修管理规定

为了维护各位业主（使用人）的合法权益，保障项目的结构、设备完好，

营造舒适、安全的居住环境。根据市政府有关的房屋装修管理法规，特制定

《装修管理规定》请照章遵守。

第一章 施工人员进出时间、路线及垃圾堆放地点

1.1 进入项目路线

施工人员须从地下一层停车场乘坐施工专用电梯进入项目。严禁使用未经

防护的客用电梯。

1.2 施工时间

每日施工时间为上午 8：00—12：00，下午 14：00—18：00，周末及法定

节假日禁止施工，如遇特殊情况需临时作业，要征得物业公司书面同意，

并由物业提前对业主发放特殊事项通知，如其他业主有身体疾病或其他特

殊运营，装修公司需停止当前工作。

1.3 运送装修垃圾时间、路线及堆放地点

施工垃圾需日产日清，垃圾清运时间为每日晚 18：30 至 20：00 之间，装

修公司施工人员将密封好的垃圾乘坐施工专用电梯（不得使用消防通道）

运至装修垃圾堆放处（暂定）。

第二章 一般事宜

2.1 为确保业主（使用人）室内装修不致损坏项目结构及设备，保证装修质量，

谨提醒业主（使用人）聘请负责、可靠、专业注册的公司。物业公司可向

业主（使用人）推荐经过资质确认的特约装修公司。

2.2 业主（使用人）有义务督促装修公司遵守协议条款，并按批准的装修方案

进行施工。如有违反，导致的一切后果由业主（使用人）负责。

2.3 业主（使用人）应密切关注其雇用的装修公司的施工过程，其施工技术监

34

理由业主（使用人）自行聘任有监理权的机构负责，同时应提醒施工人员

注意以下行为：

2.3.1 施工前，请将房屋所有下水及管道地漏罩住，勿将混凝土、沙石、油

漆等废弃物倒入下水管道或地漏内。

2.3.2 搬运装修材料时，切勿损坏电梯轿厢走廊、墙壁及其它公共地方的设

施设备，如有遗散物应及时扫净，以免造成设备失灵或损坏。

2.3.3 装修材料须小心放置，以免从高处坠下，危及相邻业主（使用人）或

路人。

2.3.4 搬运装饰材料、垃圾、装修公司须按物业公司指定位置、方式和时间

堆放并及时清运。搬运材料必须按指定电梯运载，并服从物业公司管

理人员及保安人员的安排。切勿将垃圾、装修材料直接倒入垃圾间或

放置在公共部位。

2.3.5 每日装修工作结束时，切记关闭所有的门窗、水源，切断电源。

2.4 因装修工程所引致项目结构及设施损坏，包括业主（使用人）室内公用设

备管线及异产毗连房屋的结构设备，均应由造成损害的责任业主（使用人）

承担责任及作出赔偿。

第三章 施工配合管理

3.1 业主（使用人）的室内装修应确保在三个月期限内完成。因特殊原因不能

按期完工应向物业公司说明原因并征得书面同意。

3.2 为维护项目的结构安全，确保装修施工有序进行，物业公司有权控制进入

项目的装修公司数量及施工人员人数。

3.3 所有出入项目的装修公司及施工人员应自觉地接受物业公司保安员的安全

监督管理。施工人员出入项目大门及施工现场必须挂牌，出入证在规定的

时间期限内有效，过期作废。施工人员不得留宿业主（使用人）室内。

3.4 施工期间物业公司由管业部、工程部、保卫部人员日常巡视，施工人员必

须服从管理，如有严重违章现象或施工人员不服从管理，巡视人员有权停

止其施工。

3.5 施工人员在作业中使用的易燃、易爆材料物品，其出入项目、运输、使用

须接受保安员及巡视人员的验证、查询管理。作业现场须配备灭火器具以

35

备紧急时应用，剩余的物料及时收拾，不得遗留在公共区域。

第四章 竣工验收

4.1 装修工程完工后，由业主（使用人）先行对装修工程进行验收，并同装修

公司签订验收合格书。业主（使用人）验收合格后提前三天书面通知物业

公司，管理人员汇同工程技术专业人员进行验收。单项工程或防水隐蔽工

程可在竣工前单独进行验收。物业公司验收项目基本如下：

4.1.1装修手续是否齐全，是否按《装修申请表》所列施工图及设计方案进行

施工；

4.1.2是否在装修过程中损坏公共设备；

4.1.3是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所；

4.1.4增、改、建项目是否影响异产毗连物业的正常使用。

4.2 竣工验收合格后，由物业公司各部门在《瑞湖云山府装修质量验收表》中

填写相应意见。若有某项未达要求，限期更正，再进行复验，直至合格。

若三次验收不合格物业公司可授权特约装修公司进行施工，因此而产生的

费用由业主（使用人）承担。

4.3 装修公司凭《装修许可证》办理完工后的相关手续：

4.3.1到物业公司退还《装修许可证》、装修人员《出入证》，若有遗失，扣除

相应押金；

4.3.2与物业公司约定材料、工具、设备等运出时间。

第五章 保证金的返还

5.1 装修工程完工后，装修公司凭各部门签属验收合格的《装修质量验收表》、

《付款内签单》及保证金收据原件，前往物业公司财务部办理领取保证金

手续。

5.2 若一切手续办理完毕，物业公司将在五个工作日内悉数免息返还保证金。

5.3 若发生损坏公用设施设备，装修垃圾、剩余物品堆积占用公共部位场所，

影响异产毗连物业正常使用的现象，则保证金暂被扣存。装修队应尽快改

进，再次验收合格后，返还保证金。

36

5.4 若发生装修公司延期完成装修工程或后期清理与修复不及时，物业公司可

指定特约装修公司进行处理，并按发生费用从保证金中扣除。若保证金不

足以抵偿费用，装修公司应另行缴付款项。

第六章 有关增、改、建事项

6.1 室内地面装修：

项目为钢管束剪力墙结构，地面承重荷载为 150kg/m2，其地面装修材料不

得超载，因墙、地含有被动式施工工艺，不予许进行任何增改建项目。

6.2 项目墙体：

为保持项目整体气密性，业主（使用人）不可加装护栏、遮蓬、花架、招

牌及其他装置于项目外墙壁上。

6.3 项目公共区：

6.3.1 户门的开启方向不可变动；

6.3.2 户门外的区域不可随意圈占作私人用途。

6.4 电线改装：业主（使用人）室内用电容量不足如需更改电线，增加用电容

量，应向物业公司工程部报批并由工程部组织专业人员实施。

6.5 环境控制多联机及水、气管线：业主（使用人）户内各种上下水、厨房、

卫生间等，如提出更改需经物业公司工程部书面同意。环境控制多联机管

线不可更改，燃气管道更改需经燃气公司批准，在物业公司备案。

6.6 大门灯饰：所有走廊及楼梯均已有充足的照明，业主（使用人）请勿在大

门加设任何灯饰，以免防碍公共走廊的观瞻。

第七章 违 约

7.1 违反大同市政府有关规定及本规定条款，由物业公司及有关行政主管部门

给予停止施工、停业整顿的处理，并可处以收取违约金，情节严重的有权

移交司法部门。

7.1.1 未取得建筑装饰装修资质证书而进行建筑装饰装修设计、施工的；

7.1.2 擅自超越资质证书许可范围承包工程的；

7.1.3 未按审定的设计方案进行施工的；

37

7.1.4 施工过程中严重违反物业公司管理规定的；

7.1.5 拒绝接受物业公司管理及验收的；

7.1.6 将不合格的材料、设备用于建筑装饰装修工程的；

7.1.7 破坏环境、危及人身安全及发生偷盗等犯罪行为的；

7.1.8 出卖、转让、出借、涂改、复制、伪造资质证书的。

第八章 其他事项

本规定条款内容对所有业主（使用人）具有同等法律约束力。若因本规定条

款致使异产毗连业主（使用人）发生争议，应首先采用协商办法解决。如协商不

成可向法院提起诉讼。

物业公司保留对本规定修改及解释的权利。

第九章 房屋装饰技术要求

9.1 项目为剪力墙结构，室内地面承重荷载为 150kg/m2，地面装修不得超载。

9.2 在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须

将原抹灰层铲除。

9.3 在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层作防水处理，并按规定

办理蓄水 24 小时检验合格的闭水试验。

9.4 阳台栏板及地面不得粘贴除地板砖、硬木地板以外的装饰材料。

9.5 户内房屋装修，其承重墙、共用部位隔断墙、外围护墙、抗震墙等墙体上

不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自拆改。

9.6 卫生间不得随意变动下水排水甩口位置。

9.7 室内装修要保证燃气管道和设备的安全要求：电气管线及设备水平净距不

得小于 10cm，电线与燃气管交驻净距不得小于 3cm。

9.8 房屋装修变动不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。

9.9 房屋装修要符合有关供暖、供热、燃气、电力等部门的规定。

9.10 包装暖气及管道线时，应预留足够的检修空间，做成可拆卸的样式，管道

检查口不可封闭；检查口预留尺寸 40× 40（cm）。

9.11 燃气管道禁止任何形式的封包。

38

9.12 室内建筑使用功能不得改变。

9.13 电线

9.13.1 选用 ZRBV 型、PVC 型或 105 度阻燃线（包括各种灯具内配线）；

9.13.2 火线用红色，零线用兰或黑色，PE 线用黄绿色线；

9.13.3 线径最小不得小于 1.5mm2，符合载流量，插座回路不小于 4mm2；

9.14 电线管及配件

9.14.1 明装选用消防局认可的 PVC 管件；暗装必须使用金属蛇皮管；

9.14.2 如使用金属管必须做好可靠保护接地；

9.14.3 管线安装美观，横平竖直，固定牢固并进入箱盒；

9.14.4 电线铺设应便于检修更换，禁止铺设在不易穿线的木制结构内；

9.14.5 地面布线必须使用不锈钢护板，安装牢固。

9.15 接线

9.15.1 电气线路连接，接线头或端子进接线盒或灯盒，禁止使用塑料端子；

9.15.2 电线及接线端子不明露。电线连接必须按规范进行，各压线螺丝必

须紧固。

9.16 供电制式：采用三相四线制。

9.17 电量应严格按照审批后的功率执行。

9.18 各种电气设备安装、线路安装应便于检修和检查。

9.19 按山西省电气安装标准施工。

9.20 所有隔断应使用轻钢龙骨石膏板等防火材料，内、外表面粉刷应使用国家

有关部门认可的环保型油漆及涂料。油漆类易燃物品不得存留在项目内。

9.21 所有木制品内部应涂防火涂料或贴防火板。

9.22 所有射灯与木质接触部位必须加装厚 2mm 石棉垫。

9.23 消防设备周围不得有任何遮挡，确保消防设备正常使用。

9.24 使用任何材料必须要进行防火处理。

9.25 所有地面需按物业规定铺设隔音棉。

● 特别声明：装修使用的所有材料必须是国家认可的环保型材料。

39

治安、消防协议书

甲方：大同市云山府智慧物业运营服务公司（以下简称甲方）

乙方： （以下简称乙方）

为保证瑞湖云山府项目业主（使用人）的人身财产安全，根据国家及大同市

有关政策法规和《瑞湖云山府项目使用、管理、维修公约》中产权人及物业管理

企业双方应尽的责任、义务和权力的规定，甲、乙双方特签订安全协议：

1. 甲方作为瑞湖云山府项目消防安全的主要管理者，应对乙方的消防安全实施

情况进行监督、检查，并协助乙方做好消防安全工作。

2. 甲方应定期进行各项安全检查，以公共区域及公共设施设备为主。甲方在检

查中提出的各种隐患，乙方应及时消除，如严重违反消防安全规定并拒不整

改的，甲方有权提请执法机关进行处理。

3. 甲方应定期对固有技防设备保养、维护，出现问题及时检修。

4. 乙方区域发生火灾，在房门未开情况下，甲方人员有权以非常手段进入火灾

现场，由此给乙方造成的损失甲方不负任何责任，但完成任务后，甲方应对

现场进行封闭，并及时向乙方通报。

5. 甲方应及时向乙方转达消防监督部门对消防工作的布置和要求及有关消防工

作的各类文件，转达方式为布告或客信。

6. 乙方人员在项目内应严格遵守国家和本市消防法规，自觉遵守物业公司的消

防安全规定，禁止在项目公共区域（不含户外）内吸烟。

7. 乙方应积极参加甲方专门组织的消防安全讲座，使全体业主（使用人）懂得

消防器材的使用、初期火灾的扑救、火场逃生技巧及熟记报警程序和电话。

8. 乙方必须爱护项目内消防设施，如果由于乙方责任造成各类消防设施损坏，

应由乙方负责赔偿，如遇火险时，因乙方原因造成消防设施无法使用，所造

成的人员、财产损失，应由乙方承担全部负责。

9. 乙方如在单元内进行装修施工，应向甲方提出申请，办理室内装修有关手续

后才能施工。

10.乙方对其单元内的消防安全负责，如果乙方单元内发生火灾，由引起火灾的

40

责任方承担相应的法律责任，并应赔偿给项目造成的经济损失。

11.乙方应自觉遵守项目内的各项安全管理规定，合理使用甲方提供的火灾探测

系统，及可视对讲门禁系统，如因乙方原因造成的设备损坏应予以赔偿。

12.乙方应遵守项目内的进出管理规定、货物出入管理规定、车辆管理规定、施

工安全管理规定等。

13.乙方不得在项目内有危害、防碍他人生活、休息及违反国家法律或《治安处

罚条例》的行为，由此引发的责任及给我项目造成的负面影响由乙方承担。

14.乙方因自身原因而疏忽造成的人、财、物的损失，由乙方自行负责，甲方应

提供有限的援助。

15.乙方如发生涉及治安、消防等方面的突发事件，应及时向甲方反映。

16.本协议自签字之日起生效，双方各执一份，未尽事宜，双方协商解决。

甲方：云山府智慧物业运营服务公司 乙方：

（盖章） （盖章）

年 月 日 年 月 日

承 诺 书

致：云山府智慧物业运营服务公司

本人/我等/本公司为瑞湖云山府项目业主(以下简称“本人”)____层_______

室(_______号停车位)(以下简称“该单元”)的购买方，为维护该项目各单元所

有权人权益及维护该项目的管理，本人/我等/本公司同意及声明如下：

一、已详细阅读并确认云山府智慧物业运营服务公司(以下简称“物业公司”)

制定的“瑞湖云山府使用、管理、维修公约”(以下简称“管理公约”)。其

含义包括在签署承诺书后，经大同市资规局和房屋管理局居住小区管理办公

室批准修改、增加、取代和补充的管理公约条款及有关文件。

41

二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其他有关人士履行和遵守管理公约

及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义务(包括根据管理公约的

条款支付管理费、管理费押金、维修基金、单元装修押金及其他有关费用)。

三、如本人将该单元出售、转让、馈赠或产权转让的同时必须取得其承购人或其

承受人签署的承诺书，并在一个月内将已公证及有效的承诺书(“新承诺书”)

送交物业管理企业(定义见管理公约)，在物业管理企业收到有效的新承诺书

前，本承诺仍然继续有效，不论该单元是否已被出售、转让、馈赠或卖给其

承购人或其承受人，在物业管理企业收到已公证及有效的新承诺书后，本承

诺书于新承诺书生效日即行终止。

四、本承诺书在本人签署的当日起生效。

五、如本承诺书的承诺人多于一方，则每一方现同意每一方在本承诺书中的责任

和义务由每一方与其他方共同地和个别地承担。

六、本承诺书完全取代本人，就购买该单元在_____年 月 日签署的承诺书。

(注：如果承诺人以前未签署过承诺书，则该条款删除)。

七、本承诺书的订立、解释及争议的解决均适用中华人民共和国法律，受中华人

民共和国法律保障。

承诺人(签署/盖章)：____________________________________________

身份证号码：___________________________________

住址/注册地址：_______________________________________________

联系电话：____________________________________________________

签署日期：________年______月______日

42

瑞湖·云山府被动式超低能耗住宅

使用说明书

尊敬的业主：

欢迎您入住瑞湖云山府，祝愿您在这里享受到温馨、舒适的高品

质的家居生活。

瑞湖云山府是山西省内规模最大的被动房住宅小区，是一个集装

配式钢结构、被动式超低能耗、绿建三星三位一体的高品质住宅小区。

总建筑面积 30.7 万㎡，共 22 栋 7~18 层被动式住宅，分 7 种户

型，套内建筑面积 130~320m

2，总计 1108 套，精装修交付。

被动式超低能耗建筑以其独特的节能性和舒适性，引领着住宅建

筑高品质发展的方向，是住宅未来的发展趋势。

祝贺您成为首批拥有被动式住宅的专属业主。

为了帮助您科学合理使用住宅，特编制此手册，如有疑问，欢迎

随时垂询。

39

一、被动房综述

1.1 被动房定义

被动房即被动式超低能耗建筑，是指适应气候特征和自然条件，

通过被动式技术手段，采用保温隔热性能和气密性能更高的围护结构，

运用高效新风热回收技术，合理利用可再生能源，大幅度降低建筑供

暖供冷需求，以更少的能源消耗提供更舒适室内环境并能满足绿色建

筑基本要求的建筑。

被动房具有低能耗和高舒适两大特征。

40

1.2 被动式超低能耗建筑与传统建筑设计标准

项数 瑞湖云山府被动式超低能耗住宅小区 大同市普通小区

结构形式 全装配钢结构，抗震性更优越 现浇钢筋混凝土结构

外墙、屋面、地下室

顶板保温厚度

传热系数

250mm 石墨聚苯板

或 300mm 岩棉

K≤0.15W/(m².k)

80-100mm 石墨聚苯板

或 100mm 岩棉

K≤0.3-0.45W/(m².k)

外窗

85 系列铝木复合外窗

玻璃种类：6low-E+12Ar+6low-E+12Ar+6，

传热系数不低于 1.0w/m2

k，

气密性不低于 8 级，水密性不低于 6 级，抗

风压等级不低于 9 级

隔声性能：25-35db。

耐火完整性不低于 0.5h

60 系列断桥铝合金外窗，玻璃

种类：6low-E+12A+6。

传热系数不低于 2.0w/m2

k，

气密性不低于 7 级，水密性不

低于 3 级。

入户门

气密性不低于 8 级，水密性不低于 6 级，抗

风压等级不低于 9 级，传热系数不低于

1.0w/m2k，隔声标准不低于 30db。

气密性不低于 7 级，水密性不

低于 3 级，抗风压不低于 4 级。

楼板隔声垫

5mm 隔声垫，隔音效果 18-28dB

导热性 0.12w/m2

k

无

气密膜/气密性指标 防水透气膜、防水隔气膜/N50≤0.6 次 无

暖通 空调系统辅热 采暖系统供暖

节能标准 被动式超低能耗建筑 90%以上节能标准 传统建筑 75%节能标准

新风

新风系统，新风热回收率≥75%，

新风量 30m³/h·人

室内 CO2 含量≤1000ppm(0.1%)

自然通风

CO2 无控制

室内温度 冬季≥20°C

夏季≤26°C

冬季≥18°C

空气相对湿度 30%-60%

室内噪音控制

dB(A)

卧室昼间≤40dB,夜间≤30dB 起居

室≤40dB

卧室≤37dB

起居室≤45dB

围护结构内表面

温 度与室内温

度差值

≤3°C

围护结构内表面温 度与

室内温度差值

供热能耗需求量 ≤15kWh/(m².a) ≤45.53kWh/(m².a)

最大采暖负荷 ≤10W/m² ≤32W/m²

采暖(制冷)、生活

热水、家庭用电和

烹饪的年一次能源

总消耗

≤120kWh/(m².a)

41

1.3 被动房的优势

被动房优势

隔音

被动房采用高保温高隔音

围护结构，专用被动门窗，户

内易传声部位均采用隔

声处理，无噪声干扰，安

静养心。

舒适

被动房达到世界卫生组

织舒适健康住宅标准，

全自动室内环境控制。

足氧

被动房过滤粉尘 PM2.5,

不开窗享受 24 小时清新空

气，二氧化碳浓度不超过

1000PPM, 享受舒适健康的

居住环境。

节能

被动房取消传统采暖方

式，建筑节能率可达到

92%,用电量仅为采暖

费用的40%～60%。

被动房适合人体舒适健康

的湿度，冬季空气不干燥，夏

季有效避免潮湿、霉菌。

被动房四季的室内温度保

持在人体最舒适健康的温

度范围之间。

恒温 恒湿

42

1.4 被动房室内蓄热特性

被动房在严寒的冬季即使无任何供热设施时室内温度大约也

能保持在 5～17℃。这是因为它有极好的保温性和

气密性，室内墙体和家居物品具有一定的蓄

热能力。所以被动房在您入住前要靠天气自

然温度给室内蓄热，最好在九月份就提前入

住。十月份以后入住时要提前开启室内空调

系统进行辐热，确保您在低温天气入住时室

内有舒适的温度，这种做法不会耗费多少电量。

二、被动房使用指南

2.1 室内能源环境系统维护使用

2.2.1 设备维护

（1）过滤网更换：新风机内进风口、排风口均有初效、中效和高效

过滤网，室内厨房吊顶处回风口装有初效过滤网。建议使用6~12 个月后

换一次新风机滤网。更换过滤网时，按原配套过滤网型 号进行更换(具体

型号联系物业咨询)。

（2）热交换器更换：每 2 年清洗 1 次新风系统的热交换器。

2.2.2 设备使用

（1）辐热：被动动房进入供暖季时，需要开启空调系统辅助供热，

新风系统也要同时开启，并将二氧化碳 (CO₂) 控制器同时开启并设

定二氧化碳浓度不超过 1000ppm (详见空调新风系统使用说明书)。在

供暖季，室内新风系统(旁路调到冬季运行位置)在二氧化碳(CO₂)控

43

制器的控制下会自动进风、排风，尽量不要开门窗通风。如开启门窗通

风，新风热回收系统无法回收门窗散出的热量，从门窗进来的冷风也不

能加热，室内温度骤然下降。

再升温会大大增加空调辐热耗电量，升温也会很慢。

（2）辐冷：炎热的夏天，被动房也需要将室内温度降下来，这时需

要开启室内空调系统进行供冷，可以把新风机调到“夏季通风运行模

式”并同时开启新风系统，天气太热时启动夏季旁路(详见厂家说明

书)。

空调开启辐热、辐冷模式时，被动门窗不宜开启，如室内人

员聚会多或污染严重时，二氧化碳含量会居高不下，为了尽快

排除污蚀空气，此时新风系统可开启强制通风模式或短暂开窗

通风，室内二氧化碳降低后可关闭强制通风模式或关闭窗户，

冬季关闭窗户后约 20 分钟左右，室内温度将恢复。

（3）设备调试等详见设备使用说明书。

2.2 被动窗维护使用

2.2.1 被动窗维护：

（1）被动窗，窗框采用 85 系列铝木复合外窗，玻璃采用

6low-E+12Ar+6low-E+12Ar+6 铯钾，，三层真空充氩气复合防火钢

化玻璃。窗户具有很好的保温隔热性能、气密性能、隔声性能，

窗户开启扇有四道密封条，使用时防止硬物卡住窗户破坏密封条。

随机检查密封条及五金件，如发现窗扇关闭不严密、玻璃破裂、

真空层内有雾气或结露等及时物业找原厂家更换维修，避免影响

44

被动窗的功能。

（2）被动窗不得拆换，被动窗是外挂安装，其安装工艺有严格地

气密性，减少热桥的特殊施工工艺，随意拆换不仅破坏气密性和

断热桥工艺，更破坏保温系统。

2.2.2 被动窗使用

（1）从 10 月 15 日到 4 月 15 日，窗户保持关闭状态，运行新风

系统(旁路调到冬季运行位置)，新风系统故障停机、家庭聚会等时，

可段时间开启被动窗。

（2）夏季早晚开窗通风。可以把新风机调到“夏季通风运行模

式”进行卫浴室排风。天气太热时白天关闭窗户，启动夏季旁路;

（3）春秋季开窗自然通风。

（4）不要在房间窗户前面放置浅色反光物品(最小距离 20cm)，

否则会因局部高温引起玻璃碎裂。

2.3 被动门维护使用

2.3.1 被动门的维护：

（1）被动门维护：

入户门、单元门、屋顶设备房门全部采用被动门，其保温隔热性、

隔声性、气密性等均优于普通门，门框与结构洞口周边有完整的连续

的气密膜，门扇采用被动门专用双胶条，定期检查胶条及五金件，定

期找物业与原厂家更换维修。

（2）入户被动门不得拆换，入户被动门的安装工艺有严格的气密

性，减少热桥的特殊施工工艺，随意拆换破坏气密性和断热桥工

45

艺。

2.3.2 被动门的使用：

（1）被动门开启后要及时关闭，被动门的开启次数直接影响室

内能耗。

（2）单元被动门，能对整个单元起到 保温、隔音、防风的作用。

出入时随时关闭。

（3）出屋面被动门，此门平时严禁开启。如果关闭不严或者开

启，冬季将会造成整栋楼的楼梯间及电梯前室公共部位 的热量损失，

室内的温度降 低，导致消防管道、管道井内的自来水管道被冻坏。

（4）出地下车库被动门： 主楼去车库的门采用被动门，其具

有气密性，保温隔热性及防火性能，出入车库时要随时关闭，否则会

造成住宅楼内室内热量的损失。

2.4 厨房抽油烟机自动补风排风系统使用维护

抽油烟机与风道风道连接处装有防火密封自闭阀，橱柜与内装有

有室外连通的自动电动补风阀。

当开启、关闭排油烟机时，电动补风阀会自动开启和关闭。建议

您先将油烟机开启低档排风按钮，在确定低档风量不能排除油烟时，

再开启中档或高档，防止排风量过大造成室内负压，破坏房屋气密性，

会将室外冷风抽入室内，也会抽吸排水管道臭气。同时要检查自动补

风阀是否打开，如发现电动补风阀或风道自闭阀故障，请及时联系物

业人员更换。