勤勉·匠心·极致

2022版

商品房购房避雷指南

----上海地区近三年爆发批量诉讼楼盘的大数据报告1

出品人：韩洁蕾上海德禾翰通律师事务所

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前言

近年来上海地区商品房纠纷层出不穷，本手册旨在以上海近3年

来同一楼盘爆发的批量诉讼为基础，对该473个案件、20个开发商

楼盘所生同质性问题进行汇总研析，并在此基础上给出购房者“购房

避雷指南”。

若您已购买商品房并遇上纠纷，您可联系我们领取本手册的关联

产品手册--商品房购房踩雷后的解决方案。

知识产权声明：本手册所有内容，包括但不限于文字、图片等信

息，版权均属韩洁蕾律师所有，任何媒体、网站或单位和个人均不得

转载、链接、转帖或以其他方式复制传播。

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01涉讼开发商及楼盘一览

02购房雷区----各房地产企业涉讼请求分布

逾期交房涉诉原因分析

逾期办证涉诉原因分析

虚假宣传/宣传不当所致纠纷

商品房质量所致损失

03购买商品房如何避雷

购房前的信息调查

签约阶段的注意事项

验房阶段的注意事项

附：出品人介绍

联系我们

目

录

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01

涉讼开发商及楼盘一览

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上海近三年来涉讼的开发商及楼盘主要集中在以下20家，该数

据对于购房者具有一定的参考性，该已经爆发诉讼的房地产企业的新

楼盘亦可能发生类似纠纷，应予以引起重视。

如，现上海鑫泰房地产发展有限公司的位于上海徐汇区尚海湾豪

庭二期再次发生逾期交房的情况，网传系因公建配套面积未能达到约

定面积而无法办理出《住宅交付使用许可证》；又如上海禾柃房地产

开发商有限公司的位于上海崇明长兴岛的泰禾大城小院，网传现因资

金断裂导致楼盘烂尾。

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02

购房雷区

----各房地产企业涉讼请求分布

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以上开发商涉诉案件中，主要的商品房所涉“雷区”集中在以下

几方面：

逾期交房；

逾期办证；

虚假宣传或宣传不当；

商品房质量；

其他。

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逾期交房涉诉原因分析

(1)以《预售合同》或《委托装修合同》的约定为准存在争议；

现若开发商交付精装房的，一般会以签订“《预售合同》+《委托

装修合同》”的模式，《预售合同》中的交付针对毛坯状态，而《委托

装修合同》则针对精装标准，现实情况中部分开发商并未按《预售合

同》的约定交付毛坯，而是直接以《委托装修合同》约定的时间交付

了精装房，部分购房者则会依据《预售合同》的约定起诉开发商逾期

交房，由此引发争议，而在该类纠纷中，法院的判决也不尽相同，此

将在本手册的关联产品手册--商品房购房踩雷后的解决方案中详述。

(2)质量问题而拒绝收房；

此类情形中，开发商按合同约定交付了商品房，但购房者（带验

房师）在入户查看了商品房后拒绝收房，并在单据上注明拒收的各项

房屋质量问题，由此引发购房者起诉开发商逾期交房的纠纷。

(3)约定的交付条件未全部达到；

此处的约定交付条件未达到一般系指《预售合同》约定的许可证

未能取得，如办公楼尚未取得竣工验收备案证书、住宅尚未取得《住

宅交付使用许可证》。在此种情形下即便交付了商品房，也将因“约

定的交付条件未能全部达到”而从法律上被认定未完成交付。

(4)合同条款矛盾；

此一般发生在房屋交付条款中涉及了“新建商品房房地产权证

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(大产证)”的取得，而约定的房屋交付时间和大产证取得的时间又不

一致导致纠纷。

如上海崇明豫商置业有限公司的东滩豫翠苑系列案中，《预售合同》第十条

约定，房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：取得了住宅交付使用许可

证；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方

承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产

权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同。合同第十

一条约定，甲方定于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。在

该案中，各方争议在于：房地产初始登记（大产证）的取得是否是开发商完成房

屋交付的条件之一？

最终法院认为：合同第十条第贰种方案所列条件应当理解为若开发商未能在

其承诺的2018年12月31日前取得商品房房地产权证(大产证)，则购房者有权

行使合同解除权。假如将开发商取得大产证作为房屋交付条件之一，则产生约定

交房时间和约定取得大产证时间之间的矛盾，在逻辑上无法解释，既不符合合同

相关条款约定(合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房

屋支付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之

2.00计算……)，也不符合交易惯例。因此，根据双方合同第十条约定，本院认

定涉案房屋交付条件为：取得住宅交付使用许可证、对该房屋设定的抵押已注销、

已按规定缴纳物业维修基金。

(5)新冠疫情；

2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。

2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一

级响应调整为二级响应。若约定的房屋交付时间恰好在重大突发公共

卫生事件一级响应期间，则一般会产生无法在约定时间内交付商品房

的情况，此时会产生开发商因新冠疫情而未按约定时间交付商品房的

行为是否构成逾期交房的问题。

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逾期办证涉诉原因分析

(1)未明确约定办证时间；

《预售合同》未约定新建商品房房地产权证(大产证)取得时间，

由此发生纠纷。

(2)因存在违建未通过土地核验；

该部分一般与开发商的宣传不当甚至是虚假宣传相关，开发商在

宣传页、样板房中存在违建，与购房者签订《预售合同》同时会一并

签订《委托装修合同》等类似合同，即由购房者委托开发商或其指定

的装修公司在所购商品房上搭建违法面积。

一般搭建违建时，开发商仅取得了《住宅交付使用许可证》还尚

未取得大产证，而大产证的取得首先须进行土地核验，土地核验内容

包含对商品房容积率、绿地率等内容核验（具体请详见下图），在相

关部门对土地进行核验时发现违法建筑会要求整改，此时可能会导致

逾期办证的情形发生。

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(3)本市商业办公清理整顿；

此主要是指2017年5月17日上海市住房和城乡建设管理委员会

于发布的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，该第五条

规定“对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿：对已售未

交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部

门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易

登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维

护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商

业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。对已交付

入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统……”，

部分开发商会以此作为逾期办证的理由。

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虚假宣传/宣传不当所致纠纷

因虚假宣传或宣传不当所致纠纷一般有以下几类：

(1)宣传页构成要约的违约赔偿责任；

部分开发商在宣传页的内容与实际交房后存在偏差，或是宣传页

的内容因违法而完全无法实现，从而引发纠纷。

(2)虚假宣传不构成要约但需负担的赔偿/补偿；

开发商的虚假宣传虽不构成要约，但部分情况下其仍负担赔偿/

补偿责任，此将在本手册的关联产品手册--商品房购房踩雷后的解决

方案中详述。

(3)违建被责令拆除所致装修合同中止履行，未达到交付标准所致赔

偿；

此部分属于“虚假宣传/宣传不当”所致的间接影响，因所购商

品房在交房后由购房者委托开发商对商品房进行违建，在土地核验环

节被相关部门发现存在违建并提出了整改意见，由此购房者和开发商

争议不断导致装修被迫中止，随后由购房者起诉至法院要求开发商承

担虚假宣传的违约责任，并由其承担商品房的装修费用。

如上海骏富房地产开发有限公司的中骏.柏景湾/中骏柏景苑楼盘系列案中：

关于骏富公司是否还应向顾旭、王伟承担装修费用的争议。双方在《预售合同》

中明确约定了房屋交付的装修设备标准，虽然双方通过《备忘录》变更了房屋的

交付标准为按现状交付，顾旭、王伟亦承诺放弃部分装修，但根据双方当时的意

思表示，顾旭、王伟同意按现状交付并放弃部分装修系以房屋进行改造作为前提。

现因双方约定的房屋改造内容危及公共利益导致《备忘录》被认定无效，骏富公

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司再以顾旭、王伟在《备忘录》的承诺否认其合同约定的装修义务，有违诚实信

用原则，本院不予采纳。至于骏富公司所应承担的装修费用之认定标准，顾旭、

王伟主张按照样板房的标准进行支付，但该主张明显与合同关于样板房不作为交

房标准的约定相悖，故本院不予采纳。一审认定装修费用按照合同约定标准确定，

当属正确，本院予以认同（*注：一审中经上海华瑞建设经济咨询有限公司装修

评估，鉴定意见为：一、按样板房装修标准XX路XX弄C号F室房屋的装修费用

264，301元；二、按顾旭、王伟与骏富公司双方签订《预售合同》附件三装修

标准XX路XX弄C号F室房屋的装修费用为196，837元）。

(4)因存在违建未通过土地核验；

该在“逾期办证涉诉原因分析”中已涉及，此处不再赘述。

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商品房质量所致损失

该部分请求较为单一，主要有两部分，一部分是因房屋严重质量

问题（即可拒收房屋）所致违约金、修复费及房屋空置费，另一部分

是因质量瑕疵所致的违约金、修复费以及房屋空置费。

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03

购买商品房如何避雷

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购房前的信息调查

一、通过媒体报道、自媒体平台等了解欲购楼盘及开发商的情况。

通过百度、微信、微博、知乎等平台输入楼盘及开发商信息，查

看是否存在关于该开发商及楼盘的不良报道及信息，以供综合做出购

房决策。

二、通过企查查、启信宝等各类企业信息专业平台了解开发商资

信情况。

通过该类平台上“司法案件”、“裁判文书”、“被执行人”、“限制

高消费”、“行政处罚”、“欠税公告”、“新闻舆情（消极）”以便了解

其整体资信情况。

三、若欲购买的楼盘已经是二期、三期的情况，则可通过一期的

购房者侧面了解楼盘的履行情况。

通过先期的购房者了解开发商的交付和办证是否存在迟延、商品

房宣传内容是否完全达到、商品房质量如何、物业的服务情况、先期

购房者与开发商是否存在争议及争议内容等。

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签约阶段的注意事项

一、理性看待宣传页内容、不盲目听信售楼处业务人员的楼盘介

绍。

对于售楼处的宣传广告牌、售楼书、宣传资料、样板房以及售楼

处人员的楼盘介绍，购房者都应保持理性。购房者应谨记：唯有落在

纸面上、写进《预售合同》条款的才是你唯一可信的，一切未写进合

同的“承诺”大概率上均没有约束力。

根据现有的交易习惯，一般开发商均会在《预售合同》中排除宣

传资料、户型图、模型内容、售楼书、广告等作为合同组成部分，且

一般而言，以上资料的内容也无法达到“明确、具体、确定”，故在

司法实践中宣传资料被认定构成合同内容的几乎为0（详见下图）。

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二、对于开发商将“违建”作为卖点，且交易安排中需由购房者

委托开发商或其指定的装修公司搭建违法建筑的，购房者应对此尤为

注意。

若开发商将违建作为卖点，并在签订《预售合同》或交付毛坯房

时由购房者再签订《委托装修合同》以委托开发商或其指定装修公司

违法搭建的，该风险在于：

在土地核验时被要求拆除违建；

可能导致大产证逾期办理；

若违建在大产证取得后再次搭建，如果违建存在设计缺陷危害业

主正常生活甚至危害居住，则可能被要求拆除违建，并赔偿损失；

若违建在大产证取得后再次搭建被举报的，仍会被责令拆除，若

未能拆除的，则今后可能产生出售时无法过户的局面；

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三、若购房者不具备购房资格的，谨慎听信商品房楼盘工作人员

所谓“进行包装贷款且同意待符合购房资格后再办理过户”或是“进

行包装使购房人符合购房资格”，以免造成不必要的纠纷。

若购房者不具备购房资格的，而商品房楼盘工作人员作出以上口

头承诺的，建议谨慎听信，否则可能面临合同无法继续履行被解除，

开发商起诉购房者违约并要求支付违约金的局面。

此种情况下，购房者起诉开发商并要求其赔偿房屋上涨所致的差

价损失、承担合同解除的违约金一般均不会得到支持。

四、签约时，应注意查看合同条款，尤其是交房、办证条款。

若交房条款距签约时间较长、交房宽限期较长、存在“若因**

原因未在上述期限内交房/办证，开发商不承担逾期的违约责任”等

类似免责条款的，此时说明逾期交房/办证存在一定发生可能性，应

予以重视。

五、按合同约定条款支付费用，未在合同上载明的费用和金额除

非对应义务能即时履行完成，否则应谨慎支付。

此一般出现在办公楼购买中，购买办公楼可能存在团购优惠费的

情形，该费用系在房屋总价外支付的费用，该费用的收款账户一般也

非开发商账户。

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该费用一般在签订《预售合同》当天支付至第三方账户，同时由

开发商给予购房者总房价款一定折扣，并将此折扣价作为《预售合同》

的房价予以载明。也就是说，该团购优惠费对应的义务是即时履行完

毕的，所以一般也不签订合同。

若购房者在此时支付的金额=团购费的金额，此时一般不会产生

问题；但若其支付金额＞团购费金额，并听信售楼处工作人员多支付

的部分抵扣进购房款，但因该团购费收款方并非开发商，并不具备抵

扣条件且开发商也不认可抵扣，此后购房者再起诉收款方要求退还多

收取的费用，存在一定诉讼风险。

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验房阶段的注意事项

建议收房验收时务必先验房后签订文件，签订各类文件时也应仔

细查看内容，尤为注意各类免责条款。

若验房时发现存在质量问题，则应在验收文件上明确写明存在的

质量问题。

商品房存在“严重影响正常使用”情形时，购房者可以拒绝收房，

如，①开发商擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；②

房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经维修仍无法

修复的；③水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；④消防设施

未经过验收合格或无法实际投入使用的；⑤订立合同时未披露房屋存

在违反善良风俗情形的；⑥房屋内存在墙体和部分装修损坏严重而严

重影响接收房屋后居住使用。

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出品人介绍

韩洁蕾律师，上海德禾翰通律师事务所合伙人，上海市律师协会十一

届民事业务委员会委员，上海市法学会会员，服务的客户有中国民生银行

股份有限公司上海分行、上海浦东发展银行股份有限公司上海分行、上海

新民大酒店、赫兹租车咨询（上海）有限公司、北京泊安飞科技有限公司

专业领域：房地产、争议解决

学术成果：

公开出版收录于法学著作：《九民纪要|以物抵债、后让与担保、让

与担保的制度探究》，收录于《<全国民商事审判工作会议纪要>新规则

评述与实践》（上海市律师协会民事业务研究委员会主编，法律出版社，

2022-01出版）。

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非公开发表但行业认定的刊物：《<民法典>|居住权制度浅析》,收

录于《上海律师》杂志2021年8月。

非公开发表但行业认定的刊物：《从汽车库存融资业务简述<民法

典>价款债权抵押权制度》,收录于《上海律师》杂志2022年1月。

协助起草律师行业业务指引：《（试行）律师签发律师函业务操作指

引（2021）》

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