济南华侨城

章丘绣源河文旅综合项目

华侨城山东区域

2023年

一 项目总体规划

2

◼ 项目概念规划 ◼ 片区布局 ◼ 总体规划 ◼ 总体定位

1.1 绣源河四十里风貌带概念规划

➢ 2017年9月29日，华侨城北方集团与章丘区政府签订《济南章丘绣源河华侨城文旅综合项目合作框架协议》，项目总投资约为500亿元。

➢ 合作项目位于济南市章丘区，主要结构为“一廊一带七板块” 。

➢ 本项目北起章丘北站，南至济南野生动物世界；规划总用地面积约81.16平方公里。其中建设用地面积约为12平方公里，约1.8万亩。

➢ 涉及开发内容包括各板块内的文化旅游、教育科研、创意研发，商业服务，居住等用地。

“一廊一带七板块”

“一廊”：齐鲁科创大走廊

“一带”：滨水魅力风光带

1.2 片区布局

➢ 项目拟打造7个魅力片区，形成以滨水为特色，集高端商务、度假养生、商业购物、居住休闲、文化娱乐、

科技创新、自然科普于一体的城市综合体。

1.3 总体规划

1.4 总体定位

二 项目基本情况

7

◼ 项目区位 ◼ 地块位置及规划业态 ◼ 拿地及开发情况 ◼ 拿地土地出让金情况 ◼ 住宅用地详细情况

➢ 本项目位于济南市章丘区绣源河以东，世纪大道以北；

➢ 处于章丘区集核中心，距离章丘区政府4公里，距离济南市政府32公里，30分钟可通达济南；

➢ 项目西侧距离山东大学龙山校区2公里（目前职工宿舍、配套中小学已施工建设）。

高新东区

历城区

历下区

天桥区

槐荫区

市中区

章丘老城区

本项目

经十路

世纪大道

32KM

本项目

山东大学龙山校区

（在建）

山东财经大学

百脉泉公园

章丘站

章丘大学城

经十路

世纪大道

章丘区政府

2KM

9KM 3KM

4KM

3KM

5KM

2.1 项目区位

住宅用地

商业用地

山东大学

（龙山校区）

商业中心

业态:O’MALL购物中心

O’PARK水岸商街

O’HOTEL公寓式酒店

院落式酒店

业态:高端商务度假酒店

泰王水世界

业态:水世界乐园

文化中心

业态:文艺、演出、展览、商业

已获取住宅项目(蓝色部分)

业态:高端滨河居住社区

湖畔生活板块

都市核心板块

世纪大道

经十东路

N

绣

源

河

2.2 地块位置及规划业态

➢ 目前土地已获取规模约为1781亩，约118.74万平方米。总建筑面积约为274.78万方，其中地上计容面积约

为201.3万方。

➢ 目前规划业态有院落式酒店、大型商业综合体、文化中心、开放式主题商街、高端住宅、复华公寓、商墅。

文化中心项目

（已开业）

商业中心项目

院落式酒店项目 泰王水世界项目

2.3 拿地及开发情况

复华商业+公寓（232亩）

2019.1.23获取231亩

2019.12.20获取1亩

欢乐荟（99亩）

已开业

泰王水世界（97亩）

2018.1.29获取22亩

2019.12.20获取75亩

酒店+商墅（245亩）

2018.1.29获取245亩

文商旅部分 拿地

批次

获取

时间 住宅

亩数

商业

亩数

合计

亩数

第一批次

2018-

1-29

576 366 942

第二批次

2019-

1-23

193 231 424

第三批次

2019-

12-20

160 76 236

第四批次

2020-

12-21

179 179

合计 1108 673 1781

➢ 项目2018-2020年拿地分四批次，共获取1781亩土地，其中住宅用地1108亩，商业用地673亩；

➢ 目前已开工部分为欢乐荟及1宗住宅地块，均属实业公司地块，天侨和侨圣公司所属地块未动工。

 已开发情况：约326亩，其中住宅已开发227亩、欢乐荟已开发99亩（已开业）。

 未开发部分：约1455亩，其中住宅881亩，商业574亩。

第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 未获取补方地

16

（侨圣）

17A

（侨圣）

11

13A 13B

13C 13D

12

12A

14

（天侨）

15B

（天侨

）

10 10A

11A

11A补

7 地

8

9A

9B

9B补地 21560㎡

（32亩）

4.7万㎡

44224㎡

（66亩）

9.7万㎡

42965㎡

（64亩）

9.6万㎡

41175㎡

（62亩）

9.1万㎡

43075㎡

（65亩）

9.5万㎡

64635㎡

（97亩）

14.2万㎡

35795㎡

（54亩）

7.9万㎡

52106㎡

（78亩）

9.4万㎡

37624㎡

（56亩）

6万㎡

44133㎡

（66亩）

7.9万㎡

42113㎡

（63亩）

9.3万㎡

88861㎡

（133亩）

19.5万㎡

30328㎡

（45亩）

6.7万㎡

21933㎡

（33亩）

3.5万㎡

40923㎡

（61亩）

9万㎡

2212㎡

（3亩）

0.5万㎡

30246㎡

（45亩）

4.8万㎡

12763㎡

（19亩）

2.3万㎡

6040㎡

（9亩）

1万㎡

17109㎡

（26亩）

3.8万㎡

18596㎡

（28亩）

4.1万㎡

15

（天侨

）

天侨 天侨

侨圣 侨圣

住宅部分

纯水岸

（227亩）

已开售

➢ 项目目前获取1781亩土地，总土地出让金为39.07亿元。其中住宅用地1108

亩，出让金为33.23亿元；商业用地673亩，出让金为5.84亿元（各地块详细

价格见附件）。我方资金成本为6%。

 住宅用地均为300万元/亩，商业用地分别为67万元/亩、103万元/亩、132万元/亩

（见下方详表）。

2.4 土地出让金

复华商业+公寓（232亩）

欢乐荟（99亩）

已开业

泰王水世界（97亩）

酒店+商墅（245亩）

济南华侨城章丘文旅综合项目分布图

纯水岸（227亩）

已开售

住宅用地

商业用地

侨圣

公司

天侨

公司

商业用地—土地信息

项目名称/土地获

取时间 挂牌编号 项目名称 面积（㎡） 亩

容积率 容积率 地价（万

元） 亩均价 楼面价 证载土地使用权人

地上 地下

2019-01-23 2018-61 复华商业/公寓 153,870 230.81 2.20 1.50 23,774 103 702

济南华侨城实业有

限公司

2019-12-20 2019-34 复华商业/公寓 807.00 1.21 2.20 1.50 125 103 704

2018-01-29 2017-26 泰王水世界 14,708 22.06 0.40 / 1,478 67 2512

2019-12-20

2019-33-1 泰王水世界 37,280 55.92 0.40 / 7,382 132 4,950

2019-33-2 泰王水世界 12,752 19.13 0.80 / 2,525 132 2,475

2018-01-29 2017-24 院落式酒店 163,363 245.05 0.4 / 16418 67 2513

2018-01-29 2017-25 文化中心 66,232.00 99.35 0.8 / 6,656 67 1507

2.5 住宅用地详情

项目名称

获取时间

挂牌

编号

地块

名称

占地面积

（㎡） 亩

地上

容积率

地价

（万元）

所属

公司

第一批次

2018-01-29

2017-27 7 21,560 32 2-2.2 9,702 实业

2017-28-1 8

41,175 62 2-2.2 18,529 实业

2017-28-2 9A 43,075 65 2-2.2 19,384 实业

2017-29 10 44,224 66 2-2.2 19,901 实业

2017-30 11 42,113 63 2-2.2 18,951 实业

2017-33 12 35,795 54 2-2.2 16,108 实业

2017-31 13A 44,133 66 1.3-1.8 19,860 实业

2017-32 13B 21,933 33 1.2-1.6 9,870 实业

2017-34 14 52,106 78 1.3-1.8 23,448 天侨

2017-35 15 37,624 56 1.2-1.6 16,931 天侨

第二批次

2019-01-21

2018-65 12A 40,923 61 2-2.2 18,416 实业

2018-66 11A 17,109 26 2-2.2 7,700 实业

2018-64 15B 6,040 9 1.2-1.6 2,718 天侨

2018-63 9B 64,635 97 1.8-2.2 29,085 实业

第三批次

2019-12-16

2019-35 9B补地 2,212 3 1.8-2.2 996 实业

2019-36 10A 42,965 64 2-2.2 19,335 实业

2019-37 11A补地 18,596 28 2-2.2 8,369 实业

2019-38 13C 12,763 19 1.3-1.8 5,744 实业

2019-39 13D 30,246 45 1.2-1.6 13,611 实业

第四批次

2020-12-21

2020-29 16 88,861 133 2-2.2 39,988 侨圣

2020-30 17A 30,328 45 2-2.2 13,648 侨圣

未获取

补方地

/ 11A补地 7,888 12 2-2.2 /

/

/ 12A补地 4,600 7 2-2.2 /

/

备注：8、9A、9B、9B补地合计227亩为住宅开发一期，目前已开发。

6040㎡

（9亩）

第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 未获取补方地

16

（侨圣）

17A

（侨圣）

11 13A

13B

13C 13D

12

12A

14

（天侨）

15B

（天侨）

10A 10

11A

11A补地 7

8

9A

9B

9B补地

21560㎡

（32亩）

44224㎡

（66亩）

42965㎡

（64亩）

41175㎡

（62亩）

43075㎡

（65亩）

64635㎡

（97亩）

35795㎡

（54亩）

52106㎡

（78亩）

37624㎡

（56亩）

44133㎡

（66亩）

42113㎡

（63亩）

88861㎡

（133亩）

30328㎡

（45亩）

21933㎡

（33亩）

40923㎡

（61亩）

2212㎡

（3亩） 30246㎡

（45亩）

12763㎡

（19亩）

17109㎡

（26亩）

18596㎡

（28亩）

15

天侨 （天侨） 天侨

侨圣 侨圣

➢ 项目住宅部分1108亩，已开发227亩，未开发部分881亩；

➢ 多数地块最高容积率2.2，另有最高容积率为1.8、1.6相对低密度地块。

纯水岸

（227亩）

已开售

附件：土地明细表

项目名称/土地获取时间 挂牌编号 土地证 地块名称 项目名称 面积（㎡） 亩

容积率 容积率

地价（万元） 税金（万元） 土地成本（合

计）

证载土地使用权

地上 地下 人

华侨城济南章丘绣源河文旅综合

项目一期

2018-01-29

2017-24号地块 已取得 2 章丘一期-院落式酒店及总部基地 163,363.00 245.05 酒店0.32

创意园商墅0.4

酒店0.12

创意园商墅0.01 16,418.00 664.93 17,082.93 实业

2017-26号地块 已取得 3 章丘一期-泰王水世界（欢乐派） 14,708.00 22.06 0.40 0.08 1,478.00 59.86 1,537.86 实业

2017-25号地块 已取得 5 章丘一期-城市综合展示中心及配套商业 66,232.00 99.35 0.67 0.23 6,656.00 269.57 6,925.57 实业

2017-27号地块 已取得 7 章丘一期-居住用地 21,560.00 32.34 2.20 0.80 9,702.00 392.93 10,094.93 实业

2017-28-1号地块 4证合1 8 章丘一期-居住用地（华侨城·纯水岸) 41,175.00 61.76 2.20 0.78 18,529.00 750.42 19,279.42 实业

2017-28-2号地块 4证合1 9A 章丘一期-居住用地（华侨城·纯水岸) 43,075.00 64.61 2.20 0.78 19,384.00 785.05 20,169.05 实业

2017-29号地块 已取得 10 章丘一期-居住用地 44,224.00 66.34 2.21 0.80 19,901.00 805.99 20,706.99 实业

2017-30号地块 已取得 11 章丘一期-居住用地 42,113.00 63.17 2.20 0.80 18,951.00 767.52 19,718.52 实业

2017-33号地块 已取得 12 章丘一期-居住用地 35,795.00 53.69 2.20 0.80 16,108.00 652.37 16,760.37 实业

2017-31号地块 已取得 13A 章丘一期-居住用地 44,133.00 66.20 1.80 0.65 19,860.00 804.33 20,664.33 实业

2017-32号地块 已取得 13B 章丘一期-居住用地 21,933.00 32.90 1.60 0.60 9,870.00 399.74 10,269.74 实业

2017-34号地块 已取得 14 章丘一期-居住用地 52,106.00 78.16 1.80 0.65 23,448.00 949.64 24,397.64 天侨

2017-35号地块 已取得 15 章丘一期-居住用地 37,624.00 56.44 1.60 0.60 16,931.00 685.71 17,616.71 天侨

小计 628,041.00 942.07 197,236.00 7,988.06 205,224.06

华侨城济南章丘绣源河文旅综合

项目二期

2019-01-23

2018-61号地块 已取得 6A 章丘二期-复华商业/公寓 153,870.00 230.81 商业1.8

公寓2.2

商业0.99

公寓0.73 23,774.00 962.85 24,736.85 实业

2018-65号地块 已取得 12A 章丘二期-居住用地 40,923.00 61.39 2.20 0.95 18,416.00 745.85 19,161.85 实业

2018-66号地块 已取得 11A 章丘二期-居住用地 17,109.00 25.66 1.80 0.90 7,700.00 311.85 8,011.85 实业

2018-64号地块 已取得 15B 章丘二期-居住用地 6,040.00 9.06 1.60 1.00 2,718.00 110.08 2,828.08 天侨

2018-63号地块 4证合1 6A 章丘二期-复华住宅（华侨城·纯水岸) 64,635.00 96.95 2.20 0.78 29,085.00 1,177.94 30,262.94 实业

华侨城济南章丘绣源河文旅综合

项目二期

2019-12-20

2019-33-1 已取得 泰王水世界 章丘二期-泰王水世界（欢乐派） 37,280.00 55.92 0.50 0.06 7,382.00 298.97 7,680.97 实业

2019-33-2 已取得 泰王水世界 章丘二期-泰王水世界（欢乐派） 12,752.00 19.13 0.50 0.06 2,525.00 102.26 2,627.26 实业

2019-34 已取得 6A补地 章丘二期-复华商业/公寓 807.00 1.21 2.58 0.82 125.00 5.06 130.06 实业

2019-35 4证合1 9B补地 章丘二期-居住用地 2,212.00 3.32 2.20 0.78 996.00 40.34 1,036.34 实业

2019-36 已取得 10A 章丘二期-居住用地 42,965.00 64.45 2.20 0.80 19,335.00 783.07 20,118.07 实业

2019-37 已取得 11A 章丘二期-居住用地 18,596.00 27.89 2.20 0.80 8,369.00 338.94 8,707.94 实业

2019-38 已取得 13C补地 章丘二期-居住用地 12,763.00 19.14 1.80 0.65 5,744.00 232.63 5,976.63 实业

2019-39 已取得 13D 章丘二期-居住用地 30,246.00 45.37 1.60 0.60 13,611.00 551.25 14,162.25 实业

小计 440,198.00 660.30 139,780.00 5,661.09 145,441.09

济南侨圣置业有限公司

三期

2020-12-21

2020-29 已取得 16 章丘三期-居住用地 88,861.00 133.29 39,988.00 1,609.52 41,597.52 侨圣

2020-30 已取得 17A 章丘三期-居住用地 30,328.00 45.49 13,648.00 549.33 14,197.33 侨圣

小计 119,189.00 178.78 0.00 0.00 53,636.00 2,158.85 55,794.85

已获取土地合计 1,187,428.00 1,781.15 337,016.00 13,649.15 406,460.00

已开发商业地块

已开发住宅地块

项目联系人：

华侨城集团刘宁 18566262637

上海联交所汪小丽 13509955970