【前 言】 新年伊始，本应是楼市销售的“小阳春”，但突如其来的新型冠 状病毒感染的肺炎疫情在全国蔓延，疫情之下，地产行业的经营节奏 被打乱，也因疫情的影响带来了相关法律风险。为此，沈阳市房地产 业协会未雨绸缪，急行业之所忧，联合理事单位辽宁坤略律师事务所， 后疫情时代在对部分具有代表性的地产企业进行了初步访谈调查的基础上，形成 坤本次公益著作，以期与地产行业共克时艰，助力地产企业恢复正常生 略产经营。当然，由于时间《仓促地和调产查企对象业有限最，也担可心能导的致本法次提律出风险 律的风险及应对措施不全面及，为应此我对们措预留施了开》放的—反小馈通红道，书欢迎（各中） 师 事地产企业提出补充和反馈！ 务【特别说明】 疫情之下，地产行业的经营节奏被打乱。为此，辽宁坤略律师事务所未雨绸 缪，急行业之所忧，整理出本公益著作小红书，以期与地产行业共克时艰，助力 所本书中提出的风险和地措产企施业恢仅复是正常基生于产经目营。前小的红书法（共律分规上、定中和、下部三篇分）实共汇践总整理 12 个较 为常见的风险专题，共提出 47 项应对措施，引用 14 篇裁判案例。 经验的总结，不代表所有措施由于和时观间仓点促和都调会查对被象裁有限判，机本次关提接出的受风险，及各应地对措产施难企免有所疏漏， 为此我们预留了开放的反馈通道，欢迎各地产企业对此提出补充和反馈！ 业应根据自身的实际情况提联出系相人：关王应岩 对措施，并自行判断采取措施后 电话：18940032568（微信同步） 可能带来的其他风险。 地址：沈阳市沈河区中山路 200 号 6 层 Email：wangyan@kunluelaw.com -1- 坤略律所 微信公众号

【坤略律师事务所简介】 坤略律师事务所是一家凭借商业思维、创新研发而在领域内、行 业内备受关注的律师事务所。坤略律师事务所秉持着专业化、品质化、 一体化的精神，在基建地产领域、争议解决领域以独特的分析视角， 为客户提供优质、先进的法律事务解决方案。 【业务联系】 地址：沈阳市沈河区中山路 200 号 6 层 管理合伙人 李超律师 电话：18640461416 Email：lichao@kunluelaw.com 【意见反馈联系】 地址：沈阳市沈河区中山路 200 号 6 层 王岩 电话：18940032568（微信同步） Email：wangyan@kunluelaw.com 【特别声明】 本书中提出的风险和措施仅是基于目前的法律规定和部分实践 经验的总结，不代表所有措施和观点都会被裁判机关接受，各地产企 业应根据自身的实际情况提出相关应对措施，并自行判断采取措施后 可能带来的其他风险。 -2-

目录 （上篇） 1.因施工单位迟延复工导致对购房者逾期交付风险。 2.受疫情影响导致的房价下跌，业主群体主张退房或调差价的风险。 3.因疫情影响导致的施工方索赔和计价调整风险。 4.因疫情影响导致的地产企业自持物业被承租方要求减租或解除租赁合同风 险。 （中篇） 5．因疫情影响商场经营业绩下滑，商铺联营协议解除或调整风险。 6．因疫情影响导致开工不足需进行裁员或解除劳动合同导致的劳资纠纷增长 风险。 7. 因疫情影响导致土地出让合同履行的风险。 8．因疫情影响导致已经签订的《商品房预购合同》的履约风险。 （下篇） 9．因疫情影响导致施工合同无法履行，与开发项目相关的其他关联合同违约风 险。 10．经济形势受到疫情影响，购房者断供风险上升，开发商承担阶段性担保责 任风险。 11．签订正式《商品房买卖合同》后，因疫情影响导致购房者逾期付款（贷款） 的风险。 -3-

12．因疫情期间通过网络进行房屋销售导致的履约风险。 5．因疫情影响商场经营业绩下滑，商铺联营协议解除或调 整风险。 【风险概述】 实践中部分商业地产企业与商铺经营者会达成联营协议。开发 企业通过商铺的经营业绩依据协议约定获取利润分成。而商铺经营 者也因商场的整体营销宣传，提高自身经营业绩。双方形成互惠互 利局面。而本次“新冠”疫情的发生，导致了很多商场停业，即使 经营也存在着顾客稀少的局面，截止目前虽然已经放开了对商城经 营的条件要求，但由于大家对疫情未解除的担心，仍很少有人到商 场进行消费，出于对经营成本的考虑，店铺的经营者可能提出调整 或解除协议的情况。 【应对措施】 1．审查联营协议中是否有保底条款，如有保底条款参照租赁 合同处理方案； 部分开发企业与经营企业在达成的联合经营协议中会约定 “保底+经营收益提成”的获利模式。对于该种约定，最高人民法 院民事审判第二庭在其编撰的《最高人民法院商事裁判观点》中明 确指出：市场主体之间就商业地产、商场柜台、市场摊位等招商招 -4-

租所签订的合同，如果约定一方的收益计算方式为保底租金加营业 收入提成，而其又不对出资、经营管理、经营亏损等与另一方共同 承担责任，合同约定的营业收入提成部分系风险租金，并不影响该 合同的租赁性质，不能以此认定双方构成联营合作法律关系。承租 人对于租赁物有独立的经营自主权，可以根据市场情况决定是否开 展经营活动及如何经营，如其按约给付了保底租金，若因经营不善 而停业整顿，导致出租人的提成收入减损，这是出租人应当承担的 缔约风险，承租人的行为不属于违约，对出租人租金损失不承担赔 偿责任。 因此，对于双方间合同性质的认定尤为重要。如认定为租赁合同， 则关于双方间调整与解除可参考“因疫情影响导致的自持物业被 承租方要求减租或解除租赁合同风险”的相关阐述。 2．纯扣点式店铺经营者主张因不可抗力原因在开业率和客流 达到一定标准前，降低商场分成（业绩提点）标准，商场应审查联 营协议的约定，分析是否会触发降低分成标准（业绩提点的）的条 款，并及时给予回复。 店铺与商场之间的依存关系主要体现在商场人流大，开业率高 商场内的店铺就可能生意较好，但客源吸引不仅靠商场的自身经 营，一些大牌零售或餐饮企业也可能作为导流的主力，因此一些商 场敢于与一些大牌零售或知名餐饮企业签订无保底租金的纯扣点 联营协议，当然因为是纯扣点的模式，所以在闭店经营期间没有费 用发生，而在刚刚恢复后，因大家对疫情未彻底解除的担心，仍会 -5-

对客流产生影响，所以个别店铺可能提出在恢复到客流标准前降低 扣点，实质上属于依据不可抗力要求变更合同约定，是否同意变更 应由双方协商处理。 3．商场收到因疫情影响解除联营协议的通知时，应援引合同 法中不可抗力条款的规定，给予回复 《中华人民共和国合同法》九十四条规定，有下列情形之一的， 当事人可以解除合同：（一）当事人因不可抗力致使不能实现合同 目的。因此，我们认为如联合经营为短期，且因疫情影响较大的， 一方可以请求解除联营协议。对于联合经营期较长的，我们认为以 “新冠”疫情为由可以解除合同几率较小。对于个案，仍需人民法 院审理后具体确定。 【案例借鉴】 吉林市 XX 爱购商城管理有限责任公司、吉林市 XX 房地产开发 有限责任公司房屋租赁合同上诉案 案号：（2016）吉民终 286 号 法院： 吉林省高级人民法院 审判时间：2016 年 6 月 3 日 上诉人：吉林市 XX 爱购商城管理有限责任公司。（以下简称 爱购公司） 被上诉人：吉林市 XX 房地产开发有限责任公司。（以下简称 XX 公司） 2014 年 6 月 14 日，XX 公司与爱购公司签订《合作协议书》， -6-

约定：XX 公司将坐落于吉林市昌邑区的吉林市爱购时尚购物广场 A 号商场建筑面积为 75359.72 平方米的部分租赁给爱购公司经营管 理。双方合作期限为十年，自商场开业之日起算。为使商场尽快兴 旺、繁华起来，第一年不收取租金；第二年租金为 3000 万元；自 第三年起，租金以商场的营业收入为基数，按约定比例和时间支付。 租金 3 个月支付一次，于次月 15 号前支付完毕。商场运营期间的 一切税费均由爱购公司承担。 2014 年 6 月 27 日，XX 公司与爱购公司签订《补充协议》将租 金变更为：第一年租金为 500 万元，第二年租金为 2500 万元，两 年租金合计 3000 万元。后双方因协议解除、租金支付问题产生争 议，XX 公司起诉至一审法院。 一审法院审理过程中，双方对于《合作协议书》、《补充协议》 性质产生争议。一审法院经审理后认为：判断合同的性质，不能仅 仅根据合同的名称进行，而是应当根据合同约定的双方主要权利义 务进行综合认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定： “租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金的合同。”具体到本案，虽然双方签订的合同名称为《合作协 议书》《补充协议》，但合同中明确约定了租赁物（房屋）、租赁 物交付时间、租赁期限、租金数额及交纳期限以及租赁物的用途等 内容。依据这些约定，能够判断合同的性质，不能仅仅根据合同的 名称进行，而是应当根据合同认定 XX 公司负有向爱购公司交付房 屋的义务，享有收取租金的权利，爱购公司享有使用房屋及收益的 -7-

权利，负有支付租金的义务。双方在合同中约定的主要权利义务符 合房屋租赁合同的特征，应当认定为房屋租赁合同。至于租金的计 算方式及标准（租金从第三年起以商场的营业收入为基数，按约定 比例收取），不影响租赁合同的性质。关于合同中的其他内容，均 是围绕双方租赁关系而进行的具体约定，亦不能改变合同的性质。 爱购公司主张双方系合作关系，缺乏事实根据，亦未提交充分的证 据加以证明。 一审判决作出后，爱购公司不服一审判决，向二审法院提起 上诉。二审法院经审理后，就双方的法律关系问题认为：双方签订 的《合作协议书》《补充协议》中明确约定了租赁物（房屋）、租 赁物交付时间、租赁期限、租金数额及交纳期限以及租赁物的用途 等内容，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合 同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合 同”的规定。最终二审法院维持了一审的该项认定。 【案例启示】 对于合同性质，须根据合同双方主要权利义务进行综合认定。 对于合作协议的一方以“新冠”疫情等事由提起诉讼时，应准确把 握合同性质，并据此确定法律适用以及证据整理，从而避免定性错 误造成损失。 -8-

6．因疫情影响导致开工不足需进行裁员或解除劳动合同导 致的劳资纠纷增长风险 【风险概述】 新冠疫情期间，为防止疫情进一步传播扩散，各级政府陆续发 布一系列以减少人员接触为目的的防控政策和措施。目前仍有许多 企业因为延期复工政策、人员无法返回、物流不通、原材料缺乏等 原因，无法正常复工或完全复工，但同时仍需承担场地费用、人员 等成本，流动资金压力颇大，因此一些地产企业欲通过裁员降低运 营成本。 【应对措施】 1.以协商为主尽量避免裁员和非法解除劳动关系 疫情之下，地产企业应结合人力资源社会保障等部门发布的文 件精神，当前国家鼓励通过停产停工、轮岗调薪、缩短工时等方式 而非直接裁员的形式应对疫情，因此建议地产企业首先与职工就变 更劳动合同内容进行协商，无论能否达成一致地产企业需留存协商 和提出变更合同内容的证据。 2.确需裁员的地产企业，应找到裁员的合法依据，并合法合规 的编制《裁员方案》同时做好证据的保存和固定。 -9-

依据《劳动合同法》第四十一条的规定下列情况下需要裁减人 员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以 上的，用人单位提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工 会或者职工的意见后，裁减人员方案经向劳动行政部门报告，可以 裁减人员（一）依照企业破产法规定进行重整的； （二）生产经 营发生严重困难的； （三）企业转产、重大技术革新或者经营方 式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的；（四）其他因劳动 合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无 法履行的。因此对于地产企业而言要结合本次新冠疫情对企业的影 响找到合法的依据，并根据法律规定出具经济补偿方案。 3.注重裁员或解除劳动关系过程中的实体规定和程序规定，避 免构成违法解除。 4.如不符合裁员条件，建议采用分批次协商解除劳动合同的方 式降低人工成本。 5.给予适中的补偿标准，在确定补偿标准之前，建议对同行业 同时期的补偿标准进行调研，以此避免补偿差距失衡。 【关联文书】《裁员方案》《协商解除劳动合同协议书》《解 除劳动合同通知书》 【案例借鉴】 案件相关概述（仅保留题涉有关信息，全文请登录裁判文书网 查询） 案号：（2017）吉民再 296 号 法院： 吉林省高级人民法院 - 10 -

审判时间：2017 年 12 月 12 日 邱 XX 与 XX 制药（中国）有限公司劳动争议再审案 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邱 XX。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：XX 制药（中国）有限公 司 邱 XX 与 XX 制药（中国）有限公司之间具有劳动关系，邱 XX 于 2006 年 8 月入职 XX 制药（中国）有限公司。2014 年 9 月 25 日， 邱 XX 与 XX 制药（中国）有限公司签订了无固定期限劳动合同。2015 年 4 月 28 日、4 月 29 日、5 月 4 日、5 月 5 日，邱 XX 与 XX 制药（中 国）有限公司双方多次往来邮件就劳动合同的变更与劳动关系的解 除进行商谈，但没有达成一致。XX 制药（中国）有限公司于 2015 年 5 月 8 日发布解除劳动合同通知，与邱 XX 解除劳动关系。邱 XX 于 2015 年向长春市朝阳区劳动人事争议仲裁委员会提出了仲裁申 请，请求 XX 制药（中国）有限公司向邱 XX 支付违法解除劳动关系 经济赔偿金，该委于 2015 年 11 月 3 日下达了长朝劳人仲裁字 2015 第 69 号仲裁裁决书，裁决对邱 XX 的仲裁请求不予支持。 一审法院认为：本案中，XX 制药（中国）有限公司进行的公司 自身内部结构调整，不应认定为 XX 制药（中国）有限公司客观情 况发生重大变化。故 XX 制药（中国）有限公司解除与邱 XX 间的劳 动关系系违法解除。 二审法院认为：本案的关键在于 XX 制药（中国）有限公司解 除与邱 XX 的劳动合同关系是否违法。根据《中华人民共和国劳动 - 11 -

合同法》第四十条之规定：“有下列情形之一的，用人单位提前三 十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资 后，可以解除劳动合同：……（三）劳动合同订立时所依据的客观 情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者 协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。”该项规定包含三层 含义：一是劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，二是 劳动者原工作岗位的丧失导致劳动合同无法履行，三是用人单位与 劳动者就变更劳动合同内容进行了协商，但未能达成一致意见。本 案中根据 2015 年 4 月 28 日、4 月 29 日、5 月 4 日、5 月 5 日双方 往来的电子邮件表明，双方多次以电话、邮件方式就变更邱 XX 工 作岗位进行协商，但邱 XX 由于个人原因不能接受岗位调动，故可 以认定 XX 制药（中国）有限公司在解除其与邱 XX 劳动合同关系前， 已与邱 XX 进行了多次协商，因协商未果，解除了其与邱 XX 的劳动 合同关系。同时按照法律规定支付了其经济补偿和代通知金，XX 制药（中国）有限公司在解除与邱 XX 的劳动合同关系过程中，程 序符合法律规定。综上，XX 制药（中国）有限公司解除与邱 XX 的 劳动合同关系属于合法解除劳动合同关系。 再审法院认为：XX 制药（中国）有限公司与邱 XX 解除劳动合 同不属于《中华人民共和国劳动法》第二十六条第三项和《中华人 民共和国劳动合同法》第四十条第三项规定的“客观情况发生重大 变化”。故应认定为违法解除劳动关系。 《中华人民共和国劳动合同法》颁布实施后，没有其他条例或 - 12 -

解释对《中华人民共和国劳动合同法》第四十条第三项规定中的“客 观情况发生重大变化”进行细化和说明，所以在审判实践中，还需 参照劳动部办公厅关于印发《关于〈劳动法〉若干条文的说明》的 通知（以下简称《条文说明》）中的观点来解读《中华人民共和国 劳动合同法》第四十条第三项的规定内容。《条文说明》第二十六 条第四款规定：“本条中的‘客观情况’指：发生不可抗力或出现 致使劳动合同全部或部分条款无法履行的其他情况，如企业迁移、 被兼并、企业资产转移等。”该说明把“客观情况发生重大变化” 分为两大类，即“发生不可抗力”及“出现致使劳动合同全部或部 分条款无法履行的其他情况”。其中对第二类情形采用了举例说明 的方式，“如企业迁移、被兼并、企业资产转移等”，并且同时排 除了《中华人民共和国劳动法》第二十七条所列的经济性裁员情况。 XX 制药（中国）有限公司的经营状况并没有出现《条文说明》 第二十六条第四款所提及的“发生不可抗力或出现致使劳动合同全 部或部分条款无法履行的其他情况”。相反，其组织结构调整完全 是出于自身的利益需要，目的在于能够成为行业龙头，属于企业根 据自身经营状况选择的自主经营性调整。其原因并非与《条文说明》 中的“不可抗力”及“企业迁移、被兼并、企业资产转移”在同一 层次上的重大客观事实，所以不能认定 XX 制药（中国）有限公司 进行结构调整属于《条文说明》第二十六条中的“客观情况发生重 大变化”。因此，XX 制药（中国）有限公司解除与邱 XX 的劳动合 同关系属于违法解除劳动合同关系。 - 13 -

案例启示： 对于“新冠”疫情是否构成“客观情况发生重大变化”，进而 允许企业合法裁员，结合人力资源部等主体发布的文件精神，法院 在裁判时会从严认定。疫情之下开发单位进行裁员，最终被认定为 违法解除劳动关系的风险很大。 7.因疫情影响导致土地出让合同履行的风险 【风险概述】 国有土地出让合同的履行对于地产企业项目的开展有着决定性 影响。合同的履行有着严格的期限性规定及付款要求，同时因涉及 到相关行政部门的审批及使用权证的办理，土地出让合同较之一般 的商事合同更为复杂，其履行后果受地方政策影响较大。因土地转 让涉及到一级市场和二级市场，因此我们在此风险项下进行分别讨 论 【应对措施】 1.一级市场中已经签订了出让合同的企业应及时评估疫情对 房产行业的影响，判断土地出让合同是否应继续履行或变更履行， 如决定不再履行应及时协商或通知解除。 如果房地产企业已经签订了土地出让合同，其可依据实际情况 判断本次疫情是否实质性影响其后续的开发和销售，如不影响，房 - 14 -

地产企业应及时筹备资金依约付款；如确实构成实质性影响，房地 产企业应及时向出让人发出受不可抗力影响情况说明的通知，提供 本次疫情确实造成其不能依约支付出让价款的证明材料，争取减免 违约责任。 2.一级市场中已经签订土地出让合同且决定继续履行的企业 应及时与国土部门保持沟通，了解相关政策文件，及时付款避免违 约风险出现。 沈房发【2020】5 号文件明确规定：（1）土地出让金缴纳时间 在疫情响应期间内的，该期款项缴款时间可以延长至一级响应结束 后第 5 个工作日（2020 年 2 月 28 日），期间不计违约金。（2）2020 年 1 月 25 日后（辽宁省启动一级响应）出让（含正在公告的）地 块，首付款按竞买文件约定的时间缴纳，余款参照上述意见执行 （即余款可以在一级响应结束后第 5 个工作日【2020 年 2 月 28 日】 缴纳，期间不计违约金。）交地时间按照土地出让金缴纳时间顺延， 同样不承担违约金。 另外，由于疫情期间销售停滞导致地产企业资金不足，一些地 方如上海、西安、杭州等地为了缓解房地产企业拿地的资金压力， 刺激房地产企业拿地的积极性，相继出台了土地新政策，调整了土 地价款缴付方式和期限，规定房地产企业可以申请延期付款或分期 付款。因此，建议房地产企业实时关注当地国土部门出台的相关通 知，按照相关通知中规定的程序办理延期及分期付款申请手续。 3.当房地产企业为二级市场中转让主体时应避免办理土地转 - 15 -

让手续的迟延风险。 当房地产企业为土地使用权的转让人时，《国有土地使用权转 让合同》中房地产企业的主要义务为土地使用权的转让义务，如果 双方约定办理土地转让手续的时间在本次疫情期间，且房地产企业 确实受此次疫情及管控措施的影响而导致无法办理转让手续的，其 有权以不可抗力为由主张顺延办理转让手续的日期，房地产企业应 按照《土地使用权转让合同》约定期限履行不可抗力事由的通知义 务并及时向对方提供疫情导致无法履行相关合同义务的证明材料， 与对方协商确定在本次疫情结束后相应的时间办理转让手续。 4.当房地产企业为二级市场中受让主体时，首先应及时评估疫 情对房产行业的影响，判断土地出让合同是否应继续履行或变更履 行，如决定不再履行应及时协商或通知解除，如决定继续履行则应 尽量避免支付土地转让款迟延风险。 当房地产企业为土地使用权的受让人时，首先应及时评估疫情 对房产行业的影响，判断土地出让合同是否应继续履行或变更履 行，如决定不再履行应及时协商或通知解除，如决定继续履行则应 根据实际情况判断此次疫情是否会影响自身履行转让价款义务，如 本次疫情不会影响其履行支付转让价款义务，则无权以此次疫情作 为不可抗力事由主张免责，其应按照约定按时付款；如本次疫情确 实导致支付转让价款义务无法正常履行，房地产企业应按时向对方 书面通知，告知不可抗力事由并提供相关证明材料，与对方协商延 期付款期限，避免承担可能发生的违约责任。 - 16 -

【关联文书】《不可抗力通知函》《解除合同通知书》 【案例借鉴】 遵义市 XXX 国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷再审案 案号：（2017）最高法民申 492 号 法院： 最高人民法院 审判时间：2017 年 3 月 23 日 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：遵义市 XXX 国土资源局。 被上诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：遵义 XXX 房 地产开发有限公司。 2011 年 1 月 29 日，遵义 XXX 房地产开发有限公司通过参加竞 买活动，取得涉案宗地，并与国土局和遵义春秋拍卖有限责任公司 签订拍卖《成交确认书》。2011 年 3 月 23 日，遵义 XXX 房地产开 发有限公司向国土局缴纳土地出让金 190 万元，加上前面缴纳的竞 买保证金 960 万元，遵义 XXX 房地产开发有限公司已向国土局缴纳 土地出让金 1150 万元。遵义 XXX 房地产开发有限公司于 2011 年 4 月 2 日提出缓缴尚欠 10，994，162 元土地出让金，截止时间为 2012 年 3 月 28 日止，国土局于 4 月 6 日同意该申请。在遵义 XXX 房地 产开发有限公司缓缴土地出让金的过程当中，遵义县发展和改革局 于 2011 年 12 月 14 日发布遵县发改投资（2011191 号）关于鸭溪镇 酒业大道立项的批复，该批复第四项载明，道路起于 326 国道 K388+835 处，原 326 国道路线，止于鸭溪长途交通枢纽站，进行鸭 溪镇酒业大道建设，改变了涉案宗地北临 326 国道的边界。遵义 XXX - 17 -

房地产开发有限公司向国土局以及鸭溪镇政府反应，要求调整地块 并退还保证金。其后双方协商未果，遵义 XXX 房地产开发有限公司 向法院起诉要求解除《成交确认书》并退还已支付的费用。 最高院经审理认为：首先，本案中，双方当事人均未提交证据 证明在签订《成交确认书》时，对方已知道鸭溪酒业大道的规划、 设计情况，故鸭溪酒业大道的修建是双方当事人在订立合同时无法 预见、不可控制的范围之内，故不属于遵义 XXX 房地产开发有限公 司能够预知、防控的商业风险。其次，鸭溪酒业大道的修建不属于 不可抗力的情形。再次，2011 年 12 月 14 日，遵义县发展和改革 局发布的遵县发改投资（2011191 号）关于鸭溪镇酒业大道的立项 批复及该道的修建，对于从事房地产开发的遵义 XXX 房地产开发有 限公司是不可预测的，而鸭溪酒业大道的修建导致涉案土地开发商 业价值的下降、继续开发建设将面临巨大损失是客观事实，且双方 当事人对此客观情况的变化均无过错。可见，《成交确认书》赖以 成立的基础关系已经发生了变化。合同虽然可以继续履行，但是按 照《成交确认书》载明的土地出让金履行会造成合同对价不平衡， 对于遵义 XXX 房地产开发有限公司来讲有失公平。因此，二审法院 根据《合同法司法解释二》第二十六条规定“合同成立以后客观情 况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属 于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平 或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同 的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否 - 18 -

变更或者解除”之规定，判决解除《成交确认书》，适用法律并无 不当。 【案例启示】 “新冠”疫情对于土地出让合同的影响，除考虑不可抗力的因 素外，还应考虑如果执行合同会造成开发单位巨大经济损失，继续 履行合同对于开发单位明显不公平或者不能实现合同目的，则援引 情势变更规定解除土地出让合同的可能。 案件相关概述（仅保留题涉有关信息，全文请登录裁判文书网 查询） 案号：（2019）最高法民终 283 号 法院： 最高人民法院 审判时间：2019 年 11 月 7 日 青岛 XXXX 房地产有限公司、济南 XXXXXX 有限公司合同纠纷上 诉案 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛 XXXX 房地产有限公司。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：济南 XXXXXX 有限公司。 济南 XXXXXX 有限公司与青岛 XXXX 房地产有限公司就城中村改 造涉及的 5 宗土地签署了合作开发协议，约定由济南 XXXXXX 有限 公司以每宗土地为单位设立项目公司，项目公司取得土地使用权 后，青岛 XXXX 房地产有限公司通过向项目公司增资扩股方式，参 与土地开发。后因政府政策调整，该 5 个地块须与其他 4 地块一并 出让给单一公司，无法设立多个项目公司。青岛 XXXX 房地产有限 公司诉请继续履行合同并索赔损失，济南 XXXXXX 有限公司反诉解 - 19 -

除合同。 一审山东高院认为：从合同约定看，双方在合作协议中已就因 政府原因导致不能合作的情形，作出了明确约定。双方在合作协议 第 10.7 条中约定：合作范围内部分地块因政府原因或其他不可抗 力因素导致未能合作的，双方互不承担违约责任；在合作协议第 13.2 条中进一步明确：“不可抗力”是指双方不能合理控制、不可 预见或即使预见亦无法避免的事件，该等事件妨碍、影响或延误任 何一方根据本协议履行其全部或部分义务。该等事件包括但不限于 一定级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害、火灾、战争、骚乱、 罢工、政府行为、法律法规及规章政策变动或任何其它类似事件。 本案根据查明的事实，双方合作协议系因政府政策调整的原因导致 不能履行，是当事人不能预见、不能避免的，符合双方协议约定的 不可抗力情形，也符合我国合同法律制度中有关法定解除权的规 定。据此，双方合作协议系因政府政策调整导致不能履行，属因不 可抗力致使不能实现合同目的。依据双方协议约定和合同法相关规 定，济南 XXXXXX 有限公司有权要求解除合同。 二审最高院认为：合作开发协议及相关补充协议是否应当解 除，合作开发协议及相关补充协议约定的有关合作模式和合作内容 的条款非常具体，协议签订后，由于政府土地挂牌出让条件的变化， 条款无法继续履行，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共 和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十六条规定“合同成立 以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力 - 20 -

造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人 明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者 解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况 确定是否变更或者解除”，合作开发协议及相关补充协议应当解除。 案例启示： 政策变动对于合作开发等土地使用权一级、二级市场有着巨大 影响。“新冠”疫情下，开发单位需要时刻留意政府政策，提早应 对可能出现的风险。 8．因影响疫情导致已经签订的《商品房预购合同》的履约 风险。 【风险概述】 《商品房预购合同》中通常包含签署正式合同时间、支付购房 预付款或定金等内容。疫情影响下部分购房者或地产企业可能无法 如期签订正式合同，或个别人认为房价会下跌找理由不签订正式合 同。 【应对措施】 1.及时关注《商品房预购合同》中双方的权利义务约定，如确 实因疫情控制原因无法与认购人签订正式购房合同应主动发送《因 - 21 -

不可抗力导致的顺延通知书》 受疫情影响，如房地产开发企业因政府强制措施导致暂时关闭 售楼处，不能及时与认购人签订商品房买卖合同的；应在合同约定 的正式合同签订日前书面通知认购人，该书面通知应表明地产企业 受到不可抗力的影响而暂时无法履约的意思表示，并依此要求通知 顺延，同时要明确告知在疫情管制解除后几日内签订正式购房协 议，履行预购合同义务，否则认购人将构成违约。 2、收到认购人要求解除预购合同时要分析该预购合同是否存 在瑕疵，是否有可能已经构成正式商品房买卖合同。 司法实践过程中，商品房预购环节并非一定存在，有些名为商 品房预购合同的协议实质上已经构成了正式的《商品房买卖合同》 可能仅是缺少了后续的付款义务和贷款审批及合同备案环节。依据 《商品房销售管理办法》第十六条的规定具备下列内容的即为正式 的商品房买卖合同（一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商 品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确 定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日 期；（六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃 气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有 关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差 异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议 的方法；（十二）违约责任； 【案例借鉴】 - 22 -

谢 XX、重庆 XXXXX 有限公司商品房销售合同纠纷上诉案 案号：（2015）渝三中法民终字第 02031 号 法院： 重庆市第三中级人民法院 审判时间：2015 年 12 月 14 日 上诉人（原审原告）： 谢 XX。 被上诉人（原审被告）：重庆 XXXXX 有限公司。 2013 年 7 月，谢 XX 与重庆 XXXXX 有限公司签订商品房买卖合同， 合同约定重庆 XXXXX 有限公司于 2014 年 10 月 20 日前交付房屋， 谢 XX 一次性支付了购房款。同时，双方达成上述合同的补充协议， 该协议第五条关于商品房的交付约定：“……1、如遇下列特殊原 因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：A、 遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后 30 日内告知乙方的；如不 可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后 30 日内告知乙方的。B、 因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设 施建设原因而导致延误的……” 2014 年 5 月 17 日，丰都县旅游开发建设管理委员会向重庆 XXXXX 有限公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发 [2014]45 号文件），该通知载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局 部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通 知重庆 XXXXX 有限公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、 苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由重庆 XXXXX 有限 公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确 认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。后重庆 XXXXX 有限公司 - 23 -

对澜天湖漏水进行了相应整治。至谢 XX 就本案提起诉讼时止，重 庆 XXXXX 有限公司未交付房屋。 2015 年 2 月 9 日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司作为 业主对丰都县乡镇污水处理厂建设运营一体化项目进行公开招标， 项目包括重庆 XXXXX 有限公司开发的“隆鑫澜天湖苏格兰小镇”所 在的仙女湖（景区）污水处理厂（含管网）。同年 7 月 29 日，丰 都县宏宇移民资产投资经营有限公司证明仙女湖（景区）污水处理 厂及市政污水管网工程项目正在实施过程中，项目工期为一年。 2015 年 6 月 17 日，谢 XX 向重庆 XXXXX 有限公司邮寄了“关于 解除《重庆市商品房买卖合同》的函”。该函于 2015 年 7 月 4 日 送达重庆 XXXXX 有限公司。后双方协商解除合同未果。谢 XX 诉至 法院要求解除合同。 一审法院认为：本案讼争房屋属于景区房屋，该景区主要依托 澜天湖，然该湖的湖水一夜之间突然泄漏，属于地质灾害，是双方 在签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，当属不 可抗力因素所致，包括景区市政设施建设，势必影响被告施工进度。 虽然重庆 XXXXX 有限公司未将不可抗力之事项告知谢 XX，重庆 XXXXX 有限公司不能以不可抗力为由免除其逾期交房之责，但市政 设施建设同样系双方在补充协议中对延期交房进行的特别约定，该 特别约定条款系双方当事人的真实意思表示，合法有效。且基于重 庆 XXXXX 有限公司已对地质灾害进行了相应的处置，市政设施也在 建设中，并不会因此而导致双方合同目的落空，故根据补充协议约 - 24 -

定，应当免除重庆 XXXXX 有限公司逾期交房的违约责任，双方约定 的解除合同的条件并未成就。因此，一审法院对谢 XX 的诉讼请求 未予支持。 二审法院认为：案涉合同解除条件未能成就，理由如下：第一， 双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《〈重庆市商品房买卖合 同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁 止性规定，应当合法有效。上述合同明确约定：重庆 XXXXX 有限公 司因以下原因可延期交房且不承担逾期交房责任：1、如遭遇不可 抗力持续发生的，重庆 XXXXX 有限公司在不可抗力结束后 30 日内 告知谢 XX；2、市政设施建设原因而导致延误的。上述约定合法有 效，应对双方当事人产生法律约束力。第二，《中华人民共和国民 法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力，是指不能 预见、不能避免并不能克服的客观情况”。澜天湖受喀斯特地质影 响发生突然泄漏是双方认可的客观事实，结合丰都县旅游开发建设 管理委员会发出的《关于澜天湖项目暂停施工的通知》和重庆川东 南地质矿产检测中心作出的《地面物探报告》等证据可以认定，澜 天湖突然泄漏具有不可抗力的认定特征，澜天湖泄漏水对诉争房屋 所在楼盘的安全隐患客观存在，且因重庆川东南地质矿产检测中心 在 2015 年 3 月 20 日才作出《地面物探报告》查明澜天湖泄漏水的 区域。上述隐患至谢 XX 起诉时仍在持续，澜天湖突然泄漏水属持 续发生的不可抗力，重庆 XXXXX 有限公司可因澜天湖突然泄漏水延 期交房且不承担逾期交房责任；第三，谢 XX 所购房屋项目所在的 - 25 -

景区进行污水处理及市政设施建设也是导致重庆 XXXXX 有限公司延 误交房的重要原因。公共设施的建设是对诉争房屋的品质有所助 益，并不损害购房者的利益。诉争房屋现已竣工验收，具备交付条 件，双方应依约继续履行合同，以实现合同目的。综上，因存在双 方约定的免责事由，对于上诉人解除合同的诉请不予支持。 案例启示： 本案一、二审法院对于不可抗力的影响认定一致，主要原因在 于两审法院均认为不可抗力的影响并未达到合同目的不能实现的 程度。因此，开发单位在应对本次“新冠”疫情时，也应注意相关 信息搜集与整理，用以证明“新冠”疫情并未使得合同目的不能实 现。业主无权据此解除预购合同。 开发企业应注意审查合同中是否有关于不可抗力的特别约定。 同时开发单位应根据市场环境及自身经营策略，综合考虑是否应向 购房者发出《不可抗力影响通知书》。 - 26 -