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Vision

视野

东实商业月刊

2023｜NO:02- 8月刊

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新晋项目

新晋项目

NEW

@华南

• 开业时间：8月18日正式开业

• 位置：长沙市岳麓区枫林三路与瑞龙路交界处

• 商业体量：6.8万平方米，共5层

• 整体定位：项目以青年潮趣为基调，以奥莱为基石，打造线

上线下家庭生活中心，也是集时尚零售、运动潮牌、特色美

食、亲子互动等于一体的乐享生活中心。

「长沙欢乐颂OUTLETS」

华润首个

奥莱产品

项目亮点：

营业情况：

新晋项目

NEW

@华南

• 打造潮市集、悦风尚、星动力、

轻生活、乐欢聚、fun无界六

大主题空间；

• 采用五首层创新立体设计，创

造下沉广场、入口平台广场、

屋顶广场等户外空间

• 引入超160家优质品牌，

包括湖南首家萬家CiTY

超市、中国国瑞影城、

Nike、adidas、李宁、

星巴克、肯德基、绿草

地、茶颜悦色等

新晋项目

NEW

@全国

• 开业时间：7月28日正式开业

• 位置：秦皇岛北戴河阿那亚北岸

• 商业体量：总占地面积为13232平方米

• 整体定位：定位为 “ 更具生活远见的知识型社区 ”，重点植入

文化、艺术两大功能，并结合游艇文化

• 核心空间：友谊湾由卷宗公寓、mi casa su casa 友谊之家俱乐

部酒店和地久廊三座建筑围合而成，汇集了10个友谊万岁自持

品牌和8个生活方式及设计师品牌。

小规模

知识型社区

「阿那亚友谊湾」

热点品牌

• 8月10日，Coach母公司、美国轻奢集团 Tapestry,Inc.正式宣

布，将以85亿美元现收购Capri集团，后者是Michael Kors、

Jimmy Choo和Versace等品牌的母公司，交易将在2024年完

成。合并后，公司的年销售额超过120亿美元。

• Tapestry（[ˈtæpəstri]）旗下Coach、KateSpade、Stuart

Weitzman，以及Capri旗下Versace、Jimmy Choo和

Michael Kors将实现客群、地域和产品品类上的互补。

热点品牌

HOT

about 国际品牌

轻奢集团双巨头合并

搭建品类全阵营

X c

• 宜家中国发布未来三年的发展战略，以及在中国市场未来三年

63亿元人民币的投资计划，将聚焦三大战略方向“家居生活专

家、个性化购物体验、全渠道生态体系”。

• 目前宜家在中国大陆拥有34家商场店、1家城市店、2个体验店

和8家荟聚中心。西安二店和上海临空宜家荟聚将在2024年开

业。品牌也计划在北京和深圳开设首批宜家设计灵感中心。

热点品牌

HOT

about 国际品牌

国际品牌国内“家场景”

家居消费成为稳定增长潜力股

「 Lululemon 」在中国

平均15天新增一家门店

• 来自加拿大的瑜伽届爱马仕lululemon正式进入中国市场已过

去十年，通过社群活动运营渗透中国女性，让品牌成为中产阶

级偏好的价值符号，未来也将加快拓展脚步。

• 2022年，lululemon中国大陆营收较去年同期增长超过30%，

三年复合增长率超过50%，增速超过北美，新增了39家门店，

选址商业体包括上海静安嘉里中心、长宁来福士等，平均每15

天就开出一家新店。

热点品牌

HOT

about 国际品牌

瑜伽时尚渐进提速

中国女性爱健康也爱美丽

「 宠物家 」完成

2亿元C2轮融资

• 宠物家宣布完成C2轮融资2亿元，这是品牌继头部CVC机构领

投C1轮后再次获得资本青睐。至此宠物家C轮融资超4亿元。

• 成立于2015年，宠物家是国内首家以数据和技术为驱动，提供

统一化宠物护理服务与商品零售的品牌，拥有全国直营护理型

门店超200家，选址商业体包括南山万象天地、北京芳草地等。

热点品牌

HOT

about 流量品牌

风口上的“它”经济

宠物产业的下游增长不断

「 Popeyes 」美式炸鸡

中国首店于上海开业

• 8月19日，炸鸡品牌Popeyes中国首店于上海淮海路开业，对

产品研发、门店设计、顾客服务和兴趣体验上做了全新升级。

• 今年2月，Tims天好中国宣布董事会批准同意与Popeyes中国

进行合并，Tims中国预计将获得Popeyes在中国内地和澳门独

家经营权及特许经营权。

• Popeyes年内将在国内开出10家门店，未来10年计划开出不少

于1700家门店。

热点品牌

HOT

about 流量品牌

餐饮赛道白热化

单一品类开启精细化竞争格局

热点品牌

HOT

about 全国首店

• 8月，FENDI旗下家居中国

首店于上海开业，旗舰店占

地756平方米，选址于南京

西路1788广场。

• 门店背倚始建于1216年的静

安寺，融汇了传统中式风格

与现代都市活力，门店外立

面设计沿用米兰旗舰店的装

饰细节。

• 8月8日，MALIN+GOETZ 马

林戈茨登陆上海新天地，品牌

是来自于纽约的知名生活方式

品牌。

• 品牌最初的灵感来自美式药房，

旨在创造出人人皆宜、简单高

效的都市护肤方式。

「 FENDI Casa」中国首店于

上海1788广场开业

「MALIN+GOETZ」中国首店于

上海新天地开业

热点品牌

HOT

about 其他重点区域首店

• 8月12日，意大利快时尚品牌「BM」

西南首店正式于成都东郊记忆开业。

• 品牌选址成都时尚发布新中心的东山

Reest·东山艺术馆，紧邻音乐广场、

滑板公园等标志性时尚领地，将强化

项目的时尚定位，为杉板桥商圈注入

年轻力。

• 1807成立于2015年，凭借简单

醒目的数字LOGO和不浮夸的

美式街头风格而走红。

• 做有故事的中国街头潮流品牌，

1807以服饰为起点，融合美式

理发，球鞋护理，以及服装定

制。目前品牌已进驻成都、重

庆、西安、南京、武汉等城市。

「 1807」湖南首店于

长沙国金街开业

「BM 」西南首店于

成都东郊记忆开业

热点品牌

HOT

about 华南城市首店

• 番茄口袋广州首店8月26日于

正佳广场开业。

• 品牌在2020年成立，定位“贩

卖有趣商品和生活方式的集合

店”，目标消费群体是14-28

岁的年轻女孩，涵盖10000多

个SKU，分为潮流玩具、美妆

配饰、文创等。

• 户外品牌Snow Peak华南首店

选址广州289艺术园。

• 品牌于1958年创立，源自日本，

目前已成为覆盖露营装备、营

地、服装及咨询等服务的综合

户外生活万式美学品牌。

• 品牌目前于北京、苏州等城市

不断开设快闪店。

「 番茄口袋」广州首店于

广州正佳广场开业

热点品牌

HOT

about 华南城市首店

• 8月11日，麻六记华南首店在广州

正佳广场盛大开业。

• 麻六记成立于2020年8月，是一家

专注于传统川菜的餐饮品牌。成功

在于其传统川菜的卖点以及对线下

门店体验的重视。同时，也注重线

上业务的发展，实现与线下业务的

联动。

• 8月6日，阿嬷手作佛山首

店于岭南天地试营业。

• 品牌始创于2018年广西南

宁，不同于其他茶饮店，

坚持使用以广西本土真材

实料和现熬煮制、现场制

作的概念，致力于打造一

家以食物慰藉心灵的品牌。

「 麻六记 」华南首店于

广州正佳广场开业

「阿嬷手作」佛山首店于

岭南天地协天里开业

• 东莞首店8月进驻民盈国贸，是全国门店第734家，正式加入鸿福

路咖啡品牌混战。

• MANNER COFFEE开创国内精品小馆的先河。基于上海本土

COFFEE文化向全国辐射，从最早的南阳路，到现在的爆发式增

长，见证中国咖啡文化的蓬勃发展。

热点品牌

HOT

about 东莞首店

热门咖啡品牌

咖啡当热，华南市场开疆辟土

「 MANNER 」咖啡

东莞首店于民盈国贸开业

创新活动

创新活动

NEW

全国主题IP大事件

• 由全球范围内极具影响力的日本设计大师个展《隈研吾：五

感的建筑》领衔，配合外滩枫径乌有之邦美学市集、京都之

家匠人工坊等丰富体验内容，聚焦设计美学与生活灵感。

• 7月20日起，首届

外滩设计季亮相

bfc外滩金融中心。

创新活动

NEW

华南主题IP大事件

• 8月18日，第九届”深港双年展” 南头古城分展场开幕。

• 展览以“春景梧桐-城村拼图” 为主题，通过六幢城中村自

建房的微改造、47组艺术家共97件作品以及9个快闪空间，

回应当前城市发展当中的焦点议题。

• 本次展览分为“72家房客”“二手城市”“改装建

筑”“艺术日常”四大展览板块。

亮点品牌销售榜 同比飙升榜

创新活动

NEW

东莞热点大事件

[ 噗噗面包咖啡节 ]

相聚莞城万科城市广场

参与面包咖啡品牌55+

售出面包咖啡产品12万份+

线上全渠道曝光220万+

客流同比增长280%

销售同比增长98%

创新活动

NEW

东莞热点大事件

• “好喝咖啡文化节4.0”除传播

咖啡文化外，同时发起了一场

「亿起热爱共创计划」，邀请

参展品牌在活动海报的基础上

进行共创，以设计共创的方式

传递品牌的理念，表达对咖啡

的热爱。

市外咖啡品牌的东莞首秀

本土咖啡品牌的神仙聚会

• 来自全球的华为开发者代表、东莞多领域开发者、大湾区音

乐人，和东莞市民相聚线上线下，以科技为翼，以音乐为凭，

用湾区优秀原创音乐作品，向来自全球的华为开发者致敬！

创新活动

NEW

东莞热点大事件

• 8月3日，致敬开发者

“漫·延”2023火柴

盒音乐节暨原创音乐

大会在莞香印巷西侧

大草坪燃情绽放；

创新活动

NEW

东莞热点大事件

• 草坪上设置了宠物游戏区，让爱宠快乐奔跑，结交好友；

• 现场有知名宠物医院开展义诊，为宠物免费注射狂犬疫苗 ，

还有流浪动物救助基地摆摊，以领养代替购买。

• 8月4-6日举办的

宠物游园会设有宠

物科普、宠物训练、

宠物摄影、陶瓷、

甜点、服饰、狗粮、

家具、香薰等摊位

的主题市集；

东莞大事件

东莞商业大事件

即将开业品牌动态

商业地产科普

太古集团

⚫ 对比恒隆和九龙仓等港资对内地市场的谨慎观望，太古最为乐观。

⚫ 内地计划投放500亿港元，积极拓展大湾区业务，包括广州荔湾区聚龙

湾片区和深圳福田区投资大型项目

头部商业运营商

半年报回顾

整体收入

港币72.97亿元

同比+6%

零售物业租金收入

港币35.1亿元

同比+17.55%

每股盈利

港币0.67元

同比-6%

三里屯太古里

租用率97%

销售额+29.1%

广州太古汇

租用率100%

销售额+16.2%

北京颐堤港

租用率100%

销售的+34.1%

成都太古里

租用率96%

销售额+27.2%

上海兴业太古汇

租用率96%

销售额+71.5%

上海前滩太古里

租用率95%

销售额+168.6%

太古地产将成都项目正式更名为“成都太古里”，已完成和

远洋集团全部交易，收购该项目余下的50%权益

恒隆地产

⚫ 上半年内地租赁收入创历史新高，过去20年保持稳健增长

⚫ 香港出租物业以零售物业表现最好，但经济复苏趋势减弱

头部商业运营商

半年报回顾

物业租赁收入

港币52.37亿元

同比+5%

香港零售物业收入

港币10.09亿元

同比-6%

内地商场收入

人民币24.96亿元

同比-13%

内地高端商场收入

人民币21.89亿元

同比+16%

内地次高端商场收入

人民币3.07亿元

同比-3%

*高端商场：上海恒隆、上海港汇恒隆、沈阳市府恒隆、无锡恒隆、大连恒隆、昆明恒隆、武汉

恒隆

*次高端商场：沈阳皇城恒隆、济南恒隆、天津恒隆

内地租赁物业以高端零售为绝对主角，表现更优，

续约租金调整率达6%增长

九龙仓置业

⚫ 上半年表现复苏远未及疫情前，

⚫ 得益于香港与内地恢复通关后酒店业绩的改善，营业盈利大幅上升;

⚫ 海港城于去年完成高端品牌组合的调整，积极引入新上市和独家品牌

头部商业运营商

半年报回顾

营业盈利

港币49.4亿元

同比+11%

投资物业盈利

港币30.79亿元

同比-10%

基础净盈利

港币30.59亿元

同比-9%

海港城（含酒店）

整体收入+8%

营业盈利+12%

海港城商场

营业盈利+16%

出租率96%

时代广场商场

营业盈利+12%

出租率94%

海港城作为核心物业表现格外出众，商场盈利增加9%，

出租率回升至96%

华润置地

⚫ 截止6月30日，资产管理规模突破3,700亿，为公司未来逐步向大

资管业务转型奠定基础；

⚫ 购物中心经营表现领跑行业： 85%以上的在营购物中心位列当地

零售额排名前三；

⚫ 下半年计划新开购物中心9座，预计全年EBITDA成本回报率9.5%

头部商业运营商

半年报回顾

营业额

人民币730亿元

同比+0.1%

经常性业务收入

人民币184亿元

同比+35.6%

核心净利润

人民币113亿元

同比+10.9%

资产管理规模

人民币3791亿元

较22年末+5.7%

购物中心租金收入

人民币86亿元

同比+39.5%

购物中心零售额

人民币751亿元

同比+38.9%

购物中心会员数量

3907万人次

同比+17.1%

JOIN US, KNOW US

• 扣点：是按照销售额，以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，

俗称扣点；选择纯扣点的商户，主要以刚起步的新品牌为主，品

牌更加倾向于让商场分担部分风险。

• 销售坪效：是指一个商场或者店铺其单位面积下实现的营业额。

在衡量一个商业自身经营状况的变化，或者对比两个不同商业项

目经营状况时，销售坪效及其增长率是最重要的指标。

• 客流转化率：一般是指成交顾客的转化率，转化率=（产生购买

行为的客户人数 / 所有到达店铺的访客人数）× 100%。

商业地产科普

商业地产科普

层高 VS 净高 ？

• 层高：是指该层楼地面到上一层楼面之间的距离，一般购物中心

首层层高为6-6.5m。

• 净高：是指楼地面到结构层（梁、板）底面或顶棚下表面之间的

距离，一般购物中心首层净高为4-4.5m

• 层高=净高+楼板层结构的高度，层高与净高之间的高度差值一般

由四部分组成：结构、设备、吊顶、地面

商业地产科普

What is livehouse?

• LiveHouse行业近两年来一直在探索多元化经营，比如晚

上演出，白天提供多元的音乐文化服务：定期举办展览，

长期开放音乐相关书籍杂志、唱片播放并组织沙龙讲座等，

而并非单依靠酒水销售；

• 再如有品牌尝试打通音乐产业链条，打造自主IP产出为一

体的多元化音乐文化空间，包含音乐办公空间、音乐咖啡

厅、全景排练室、录音棚、摄影棚等在内的多类型音乐功

能区。

“LiveHouse” 指的是专业演出场地，主体内容是“经营音

乐”、“观赏现场音乐演出”，是国内乐队、独立音乐人成长

的土壤，也是吸纳新乐迷的土壤

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