菏泽乾道嘉置业有限公司 棚户区改造项目介绍 市场是海，企业是船，质量是帆，人是舵手！ 开创时代精品，细节决定成败，选择成就未来！

01 企业介绍 ENTERPRISE INTRODUCTION

企业介绍 商业 住宅 酒店 写字楼 菏泽乾道嘉置业有限公司是一家专注于投资、实业开发为主的企业，公 司本着“诚信守信、专业创新”的理念，打造包括商业、住宅、酒店、写字 楼、公寓等多用途的综合体，力争成为综合型地产行业的领导者。 古希腊伟大哲学家苏格拉底说，这世界唯一不变的就是变化。中国古代 伟大诗人屈原说，路漫漫其求远兮，吾将上下而求索。但是，无论世界如何 变化，乾道嘉人信奉的核心价值观决不会改变。 我们深知，乾道嘉置业的使命和远景，需要数代乾道嘉人的坚持与努力， 但乾道嘉人必将不断的继承和发展，我们坚信，目标终会达成。

团队介绍 用思维构筑梦想，用行动点亮希望，我们团队 是聪明诚智，雄才伟略之大者。 我们来自五湖四海，怀着共同的一个梦想，组 成了一支钢铁团队。其中有思维严密的策划者，也 有经验丰富的营销者，更有实力雄厚的领导者，大 家各尽所长，优势互补。我们共同挑战相互协作， 建立了深厚的友谊和良好的默契。

团队理念 监管 氛围 尊重 互相监督，管理层监督员工工作，同 营造集体氛围，既要使员工感受到公 公司尊重每位职员的独立人格，对所 时员工也可以像管理层提出自己的意 司纪律的烟民，也要关怀员工，使员 有职员一视同仁、公平对等，鼓励其 见和见解。 工感受到来自公司的温暖，加强凝聚 在做好本职工作的同时发扬创新精神， 力，提高工作效率和质量。 推动公司向前发展。

企业文化 ------ ---------------------------- ---------------------------------- ------ 为客户 为顾客 ------ 积极发展 核心 创造价值 理性推进 普惠金融 创造利益 价值 金融民主化 为社会 为员工 创造效益 创造机会 ---------------------------- ------------------------------------- --------------- ------ 高效 诚信 团队 系统 快捷 热情 合作 跟进

公司前景 企业发展前景评估主要考察企业近期、远期 的发展规划、目标与措施，产品的地位与市场竞 争能力，企业的应变能力及发展趋势。从市场预 测、发展规划及措施和管理手段三个方面，通过 对企业销售收入增长率、利润增长率、资本保值 增值率、权益增长率和固定资产净值率等定量指 标和其他定性指标来反映和考核企业未来的发展 能力和前景。

核心竞争力 决策竞争力 企业辨别发展陷阱和市场机会 对环境变化作出及时有效反应的能力 组织竞争力 只有当保证企业组织目标的实现必须完成的事务工 作，事事有人做，并且知道做好的标准时，才能保 证由决策竞争力所形成的优势不落空。 流程竞争力 如果一个企业组织的做事方式没有效率 也就企业组织运行没有效率和效益 这直接是企业没有执行力 品牌竞争力 品牌一旦形成，又直接是一种资源。 因而它是构成企业支持力的一个重要内容。

02 企业项目 ENTERPRISE PROJECT

棚户区改造 山东省菏泽市牡丹区 山东省菏泽市高新区 山东省菏泽市鄄城县 棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。 中国有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。此外还有不少“城中村”、 城镇危旧房。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。 2016年以来，菏泽市棚改规模连续两年位居全国设区市首位。昔日年久失修、十分破旧的棚户区正逐 渐减少，实现了迈向都市化及更高层次发展奠定了坚实的基础。

政策支持 从2008年至今，中共中央启动保障性安居工程， 并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区 危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容， 加快了改造步伐。 中国棚户区改造按照“政府主导、市场运作” 的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税 费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许 在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和 商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业 参与棚户区改造。

山东菏泽 过去，一座充满文化气息的城市 山东省菏泽市牡丹区 现在，也是一座发展迅猛的城市 将来，一座充满无限可能的城市 大局已定！菏泽将迎来大发展，未来发展不可估量！！！ /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 牡丹区是菏泽市政府驻地，因境内盛产牡丹，且被誉为“牡丹之乡”，故名牡 丹区。鲁西南政治、经济、文化中心。著有“戏曲之乡”、“书画之乡”、“武术 之乡”、“民间艺术之乡” 和“中国牡丹城”，中国最大的牡丹生产、科研、出 口基地和观赏旅游区。 截至2015年，牡丹区下辖10街道、13镇、1乡，总人口107.66万人。 2016年，牡丹区实现生产总值306.16亿元，其中，第一产业增加值29.33亿元， 第二产业增加值137.48亿元，第三产业增加值139.35亿元。城乡居民人均可支配 收入22190元。

菏泽现状 为什么菏泽要发展！ ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 这些图片就是现在的菏泽，将近30年没有 改造过的房屋，楼层表皮都已有些脱落。 每逢下雨都害怕，因为老屋子容易漏水， 下雨天都要用盆子接。 每逢冬天虽然家里生上小炉子，但由于密 封不好，还是要挨冻。 这就是为什么菏泽要进行棚户区改造。

国母之乡 地处四省交界和济 南、徐州、郑州等大中城市的中心位置，交通十分便利，基础 设施相对完善。菏泽是全国重要的铁路交通枢纽之一，京九铁 路与新亚欧大陆桥在菏泽呈“十”字交汇。菏泽市区距济南机 场200公里，距郑州机场210公里，距嘉祥机场仅75公里，与 济南、郑州等省会城市均为“两个小时生活圈”。 山东地级市颇多，但彭丽媛的故乡确实是可以让淡淡自卑 感菏泽官民在胶东沿海经济发达地区面前保持一份柔弱的自信。 彭丽媛同志对菏泽形象的提升非常好，往日在外地说起菏泽， 大多数人不晓得，要么给人家说宋江的故乡，现在说彭丽媛故 乡，确实乃菏泽战略崛起最好的名牌，同时也为这座拥有 中国牡丹之都称号的菏泽夯实了旅游文化产业的 基础！

牡丹之都 菏泽是世界上面积最大的牡丹繁育、栽培、科研、加工、出口和观赏基地 ，2002年通过国家组织论证的“菏泽牡丹原 产地注册”，2006年被评为“中国牡丹城”，2012年被命名为“中国牡丹之都”。菏泽牡丹品种繁多，花色奇丽，自古就 有“曹州牡丹甲天下”之誉，通过发掘加工，打造牡丹产业品牌，向世人成功塑造了“牡丹之都”的形象，将我国牡丹产 业推向了一个高峰，对后代产生深远影响。 每年的4月、5月都是牡丹花开之时，为菏泽迎来大量的旅游人士，据统计，今年牡丹文化节共接待游客2147万人次， 同比增长6.42%，旅游总收入192.94亿元。牡丹花不仅美化了菏泽，更为菏泽带来了新的机遇、新的发展，让这个千年古 都、古老文明焕发出了新的风采。

发展方向 机场 建设方面，全长7000米的机场围场路 现已完成，即将开展机场生活服务中心项 目建设。按照规划，机场生活服务中心总 建筑面积12800平方米，分地上地下两部 分。 京九高铁 高速公路 该高铁作为京九客专一部分，北起河 2008年年底竣工开通，德商高速菏泽 北霸州，途径河南濮阳、山东菏泽，最终 至鄄城段、鄄城黄河公路大桥进展顺利。 抵达河南商丘。其中线路长度约270公 2020年这些项目建成后，菏泽市规划的高 里,双线电气化，设计时速350公里-400公 速公路网络将提前建成，菏泽交通优势将 里，估算投资480.5亿元。 更加凸显；

媒体关注 各大新闻媒体都在关注：山东省菏泽市棚户区改造计划 ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

改造清单 2018年棚户区改造项目清单 2018年棚户区改造项目清单 项 所在地 列入2018年开工计划的 12 旧城片区一期 城市棚户区 定陶区 7000 0 县（市、区） 改造量（套） 13 古城片区一区 城中村 成武县 2400 0 目 项目名称 项目类型 14 南都城区片区 成武县 3480 0 名 其中2017年 15 东都城区片区一区 城市棚户区 成武县 1750 0 提前 开工 16 城南片区 城市棚户区 单县 2000 0 称 （筹集） 17 城东片区一期 单县 5145 0 18 玉山路片区一期 城中村 巨野县 2560 0 菏泽市合计 61896 19 董官屯北片区项目 城中村 巨野县 1602 0 20 临城片区 城市棚户区 鄄城县 1879 0 1 康庄路片区 城中村 牡丹区 738 0 21 利民街片区 建制镇区 鄄城县 2500 0 22 水浒片区 城市棚户区 鄄城县 2000 0 2 曹州路片区 城中村 牡丹区 904 0 23 煤建公司片区 城中村 鄄城县 1300 0 24 外贸局片区 城中村 鄄城县 1600 0 3 八一路片区 城中村 牡丹区 878 0 25 县医院片区 城市棚户区 鄄城县 800 0 26 县政府片区 城市棚户区 鄄城县 800 0 4 昆仑路片区 城中村 牡丹区 435 0 27 张寺片区 城市棚户区 鄄城县 300 0 城市棚户区 5 健康小镇（一期） 城中村 牡丹区 562 0 城中村 6 创意家居小镇 城中村 牡丹区 420 0 7 长江路片区 城市棚户区 开发区 220 0 8 登禹片区 城中村 高新区 1300 0 9 贾坊片区 城中村 高新区 1019 0 10 孙大元片区 城中村 高新区 210 0 11 老城片区二期 城市棚户区 曹县 8000 0

改造计划 从公布的2018年棚户区改造项目清单第一批的信息中了 解到，菏泽共61896套，包括牡丹区、开发区、高新区、曹 县、定陶区、成武县、单县、巨野县、郓城县、鄄城县、东 明县等各县区，项目类型有城中村、城边村、城市棚户区、 建制镇区等。 在清单中，其中牡丹区棚户区改造项目计划开工3937套， 开发区棚户区改造项目计划开工220套，高新区棚户区改造 项目计划开工2529套，曹县棚户区改造项目计划开工8000套， 定陶区棚户区改造项目计划开工7000套，成武县棚户区改造 项目计划开工7630套，单县棚户区改造项目计划开工7145套， 巨野县棚户区改造项目计划开工4162套，郓城县棚户区改造 项目计划开工5729套，鄄城县棚户区改造项目计划开工8000 套，东明县棚户区改造项目计划开工7544套。

地理位置 2017-2021 菏泽牡丹区-12号地块棚户区改造计划位置解析 项目建设地点：菏泽市牡丹区，青年路以东，金都华府以南，牡丹路以西八一路以北 建 设 指 标：用地面面积225亩 , 2017-12号地块位于整个布局的核心区域，未来前景极其可观。 山东省政府共发展棚户区项目903个，其中，菏泽市重点片区73个，位列棚户区重点改造城市第三位。

未来规划 市政工程，项目地处市核心位置 ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 将打造成菏泽市商住一体，城市地标性建筑。 商住比例为 2:8 的合理结构，打造鲁西南整个商业批发核 心区，一铺富三代升值潜力大。 齐全、品类丰富的“小世 界”////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 以各类品牌服装店、鞋城、餐饮、超市为一体的商业综合 体，该项目担负着振兴旧城区、恢复城市中心区活力、保 护传统街区的深渊意义。

地理区位 所处区位 — 生而优越 本案位于菏泽老城板块核心位置，占据黄金地域位置，得到政府推动、经 济发展牵引及片区升级的三重区位价值保障。 本案 新城板块 老城板块 汽车站 项目所在区域为菏泽核心城市板块，城市传统 生活中心及商业中心，人口密集，氛围浓厚

地理位置 ------------------------- -------- 西至青年路 北至胜利路 项目位置 南至八一路 ------------------------- ---------------------东---至- 牡丹路 地理位置优越地块四至 — 东至牡丹路、西至青年路、南至八一路、北至胜利路

交通体系 占据八一路、青年路、牡丹路三大核心轴线，交通便利，通达性极佳 青年路为南北主干道之一，八 牡丹路为菏泽南北第一主 一路为东西次主干道，同样拥 干道，交通地位不言而 有极高交通地位，但道路环境 喻； 有待改善。 八一路

配套体系 东方艺术幼儿园 中国邮政 中国银行 农业银行 中原商城 胜利小学 东关小学 中医针灸 农商银行 专科医院 三信超市 农机中专 北海医院 建设银行 步行街 工商银行 中山慢性 三角花园 病专科医 万和妇科医院 智慧星幼儿园 菏泽汽车总站 济宁银行 地处核心成熟市区，周边金融、生活、教育、医疗配套完善，生活便捷

03 项目定位 PROJECT ORIENTATION

定位因素 TDPC 体量 地段 配套 产品 55万㎡，区域规模级 老城中心，区位优势 有配套完善，生活便 低密优质社区 大盘 明显 利，商业氛围浓厚

定位方向 先天价值 区域发展、无可复制的地段配套 放大资源优势和规划利好，以地 附加价值 政府规划的行政、文化、商务中心 段优势在短期内局部竞争中取得 产品价值 优势； 理念打造与炒作、产品细节建议、品牌 资源 发挥资源和区域发展优势，以区 域运营商的姿态滚动开发，推动 社区规模及规划、低密社区，景观资 项目成长成熟，赚取持续利润； 源、建筑工艺与品质、待开发产品优势 借助客户对区域的认知，放大区 域整体利好，突出资源优势，通 过产品适度领先和营销超越，打 破客户现在认知感； 项目价值链条+SWOT分析=明确定位的核心方向

历史定位 往前100年 承载百年历史，浓缩菏泽百年繁华与生活经典 （地段价值） 往后100年 开启菏泽新生活里程碑，影响100年 （产品价值）

形象定位 崛起一座城，影响菏泽百年 — 现代生活方式的集大成者，菏泽无可复制的规模大盘 —

魅力菏泽 菏泽首席 55万㎡ 都市魅力生活城 菏泽最高性价比楼盘 满足菏泽大众群体人居梦想的品质住区

总结 根据项目本体、市场及客户属性看出，项目更适宜打造成调自身品质、符合大众需求 同时与竞品产品差异化、带有自身明显色彩的 价格合理、快推快销产品

04 客户群体 CUSTOMER GROUP

客户构成分析—区域人口构成 菏泽城市人口结构中，私营业主、普通职员以及打工群体为主要构成人群，企事业单 位、泛公务员群体数量一般 基层客群 中层客群 高层客群 专业市场年青打工群体 专业市场中小型私营业主 企事业单位、泛公务员群体 普通职员等 原住居民中的公司普通职员等 私企业主，公司高层等

客户构成分析—区域人口构成 区域主要购房群体中，基层客群因承受能力，多选择主城区外低价楼盘，中层客群主要 在主城区内置业，高层客群多选择高价品质楼盘 改善客户（高价品质楼盘） 品质改善型 目标物业总价控制70-120万； 置业目的：对居住品质和配套有较高的追求 户型需求：实用，舒适三居 普通刚需客户（主城区周边低价位楼盘） 首次改善型 首次置业型 目标物业总价控制60-80万 目标物业总价控制35-50万 置业目的：生活改善，价格敏感 置业目的：刚性需求 户型需求：紧凑三居，实用三居 户型需求：实用两居或一步到位的紧凑三居 品质刚需及首改客户（主城区品质楼盘）

精准定位 有一定资金实力的刚需、首改客群，总价、功能性、性价比为此类客群的共性关注点 结合项目自身资源，做精准客户定位，与周边项目形成差异化竞争 其他 首次改善型客户 有一定购买力，现有一套小面积住房，总价承受能 首次改善客户 经济或舒适三室 力在60-90万之间，关注功能空间、总价、教育资 品质刚需客户 源； 品质刚需客户 需求：110-130㎡三室 纯刚需客户 经济两室或三室 首次购房，有一定购买力，总价承受力在50-60万 纯刚需客户 之间、功能空间； 紧凑两室 需求：80-89㎡两室或90-110㎡紧凑三室 客户基数较大，购买力一般，总价承受力在40-50 万之间，关注首付、总价； 需求：65-80㎡紧凑两室

05 产品定位 PRODUCT POSITIONING

市场论证 我司深耕菏泽住宅市场多年，通过多年积累客群需求分析以及多次抽样调研得出如下结论 26.71 31.58 24.42 23.29 17.98 20.4 15.55 10.97 8.59 2.1 8.18 5.58 4.56 <70㎡ 70㎡～85㎡ 86㎡～100㎡ 101㎡～115㎡ 115㎡～130㎡ >130㎡ 1室0厅 1室1厅 2室1厅 2室2厅 3室1厅 3室2厅 4室及以上 菏泽置业群面积需求（单位：%） 菏泽置业群户型需求（单位：%） 101-115㎡实用性3居室所占比重最大，部分需求130㎡以上舒适户型； 从户型需求分析，当前已有部分客群开始接受公寓类（1室0厅）产品，客群对户型要求“室”大于 “厅”，追求实用性是当地客群的一个主要特征。

户型配比 户型 面积段（㎡） 面积比 二房一卫 65-89 20% 三房一卫 95-120 15% 三房二卫 125-130 40% 三房二卫 131-143 20% 四房及以上 145-160 5% 100% 合计 / 主力面积段为125-143㎡左右舒适三房，针对市场改善客户和优质刚需客户，95-120㎡紧凑三房针对纯刚需客户； 辅助一定体量的65-89㎡两房，作为项目刚需首次置业（婚房）客群的补充产品； 设置少量的145-160㎡四房产品，作为项目产品拔高以及少部分的改善客户；

户型解析 – 效率型 客厅集大部分生活空间为一体 实用功能空间集中，减少面积浪费，确保空间 实用功能空间集中于客厅 完整舒适、各功能空间有效的集中，节省交通 面积

户型解析 – 功能型 90㎡做三室，厅、厨、 卫各功能俱全，满足业主 各种生活需求。 全 明 户 型 ， 主 卧 飘 窗 ， 双次卧，在满足业主待客 的同时，也可满足三代同 堂居住需求。

户型解析 – 舒适型 舒适度提升 — 步入式衣柜已成为舒适主卧中的一部分，用于舒适型三房户型中，提升居住品质

楼型设计 118㎡+90㎡+90㎡+118㎡ 125㎡+90㎡+90㎡+125㎡ 110㎡+128㎡+128㎡+118㎡ 户型结合 户型结合 户型结合 1、板式通透户型，打造一梯两户的住宅品 1、东西户125㎡舒适三房，南北通透，主卧 1、西边户户型为110㎡三房产品，户型紧 质，减少公摊； 独立套房，大面宽舒适户型； 凑实用，无面积浪费，且南北通风； 2、边户115㎡三房一卫南北通透，户型方正 2、中间两户90㎡两房，南北通风设计，无 2、中间户主要居住空间均朝南，舒适度高， 实用； 采光死角，紧凑实用。 大面宽短进深的设计合理保证居住的舒适度； 3、中间户也可自然通风采光，居住舒适度 3、东边户为118㎡左右三房产品。尺度略 较高。 大于110㎡三房产品，居住舒适度相对较高。

停车位设计 住宅区严格执行人车分流，所有车辆一律停放在 地下，不设置地上停车位； 地下停车位的设置数量，按照与规划套数1：1配 置；

设施建设 小区直饮水系统 本项目围绕产品附加值及生活舒 智能一卡通 停车智能引导系统 适度增加部分产品亮点，以高性 安防系统升级 价比附加值，打造市场标杆产 品，差别化竞争，塑造产品市场 形象。

06 建筑风格 ARCHITECTURAL STYLE

建筑风格定位 建筑风格 特点 适用情况 西班牙风格 与市场其他产品形成差异化，市场识别力强 突出异域风情，整体造型层次感强， 风格特点明显，与项目形象定位存 营造异域风情，整体档次较高 可突出楼盘档次并形成差异化 在偏差 现代简约风格 强调简单实用 整体风格时尚、轻快，采用明快色 风格偏明快，适宜年轻客群的定位， 多由垂直的线条形成简约的外立面 系和 但不利于形象突出 ART-DECO ART-DECO风格强调建筑物的高耸、挺拔 耐看、耐久、耐磨 尊贵感强烈，客户接受度高，作为 ART-DECO风格浓厚色彩，给人以稳重感 本项目主要风格 新古典主义 以建筑符号语言营造精致设计感 突出高档温馨的居家氛围，多用于 能较好地体现尊贵感，但成本较高 适于营造纯住宅区氛围的精致和高品味 非城市核心区的居家型项目，大量 石材和瓷砖的应用导致成本增加

ART DECO风格 ART DECO风格。Art Deco(装饰艺术派)，语意为“最豪华”，起 源于1925年巴黎，由此风靡全球。不仅反映在当时的家具、服装、 珠宝与图案设计上，更影响了那一时期的建筑设计，被视作“二十 世纪最激动人心的装饰风格”。Art Deco设计追求单纯简洁，但 它不像同时期的包豪斯派，一味强调功能性，彻底抛弃装饰，而是 主张装饰与功能有机结合。

挺拔向上的建筑形体 新古典元素坡屋顶 细部腰线 经典的三段式建筑立面 底部石材基座 转角的落地窗

采用暖色系深色调立面，局部点缀明亮 色彩，整体色调体现高品质感 ARTDECO风格善于运用多层次几何线 型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线 脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位 外墙材料建议选择真石漆，底层使用可 以提高品质感的石材