前期顾问服务

业务介绍

前期顾问服务—业态类型

首佳顾问专注于“城市更新、产业地产、商业地产、主题地产”等四大领域

提供前期定位策划、可行性研究、产业发展规划，营销策划等全链条服务

产业地产

主题地产

城市更新

商业地产

前期顾问服务—核心业务

战略规划

根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业

和所在地区发展规划的要求，提供项目战略发

展咨询服务。

营销策划

以提供城市品牌形象运营、项目招商推介、品

牌营销推广、项目投资及运营管理等服务提供

策划方案。

可行性研究

以不同类型项目、不同申报目的为导向，

提供相应的可行性分析，针对性的完成可

行性研究报告编制。

前期定位服务

对项目产业定位、产品定位、战略定位、

市场定位、开发模式等进行综合分析，对

项目开发提供支持。

核心

业务

服务三类客户

行政管理机关 产业投资机构 地产开发企业

前期顾问服务—业态类型

01

03 05

04

城市进入研究报告

拿地预可研及深度可研报告

二级开发产品定位报告

拿地策略及经济测算

02

城市更新定位

存量物业盘活及可行性

研究报告

商业物业、厂房等升级

改造定位报告

前期可研顾问 战略规划 主题地产定位 营销策划

新城及区域发展战略报告

城市产业发展研究报告

专项物业发展战略研究报告

项目总体定位报告

项目营销策略建议

项目全案推广建议

商业、养老、产业园、

文旅等主题地产项目定位报告

产业发展类顾问服务

产业发展类顾问需求解析

委托方面临问题

目前片区整体发展滞后、配套陈旧、企业档次落后且存在外流现象，亟需通过整体规划提升，

激活片区活力。

传统开发企业拿地困难，需通过产业勾地的方式拓展土地，因此前期需准备《产业规划类方

案》与政府协商勾地。

产业发展类顾问需求解析

n

n

n 产业发展规划内容与一个地区所处的经济发展阶段及水平、产业发展现状及趋势、以及面临的发展问题等有关。因此产业发展

与规划需立足区域，但要跳脱本区域，从长远的角度规划设计。因此前期需在国家、区域整体产业发展规划的基础上，对产业

发展现状及问题、产业空间布局及特点、变化趋势预测等进行梳理，规划区域未来产业发展方向。

产业规划顾问需求解析

做

什

么

怎

么

做

n

n

定

位

规

划

n

产业发展类服务背景

我司将充分研究宏观经济、产业政策及产业发展现状的基础上，对区域产业进行整体规划定位

具体包含以下三个阶段的服务内容

产业发展类顾问服务内容

区域产业现状梳理 产业发展方向研判 产业规划发展建议

现状梳理 方向研判 规划发展

经典案例

深度研究

产业发展现状 及

特征

产业发展路径 产业发展方向及

核心产业

n 对区域产业发展阶

段进行详细梳理，

明确现行发展阶段

所面临的问题、发

展驱动因素等内容，

推导区域产业发展

水平。

产业功能细分及

空间布局

n 准确把握整体产业

产业环境后，对细

分产业结构、问题、

发展方向等进行梳

理，对产业空间布

局进行分析，明确

产业发展路径。

n 对国内外各个产业

发展阶段的典型案

例进行研究，同时

对标本区域，梳理

区域产业阶段及可

借鉴方向。

n 通过对产业现状、

趋势、空间布局等

研究，并结合国内

外经典案例，明晰

区域产业发展方向

及核心产业。

n 根据产业发展定位

方向，细分各空间

布局产业功能，并

对各个产业功能区

进行产业落位。

我司将详尽梳理目前产业发展阶段，各相关产业发展现状，并结合当前国内外流行趋势

对区域产业发展提供具有可执行且具备前瞻性的规划建议

产业发展类顾问服务内容

n 宏观政策分析

n 区域经济及规划

n 区域产业现状及特征

n 区域产业空间布局特点

n 各细分产业现状及问题

n 经典案例研究

n 区域产业发展路径

n 区域产业发展模式及

方向

n 产业功能定位及空间

规划

n 产业发展体系及各功

能区定位

n 根据产业现状梳理、经典案例研究等

对区域产业发展方向进行研判，并就

此展开意见交换，达成共识

现状梳理

n 就宏观政策、城市/区域经济状况、

产业发展状况、产业空间布局、产业

规划类政策等进行搜集整理。同时将

各产业类型发展现状及问题进行梳理。

协助后期招商

发展策略建议

n 依据产业发展现状、产业发展目标及

产业发展方向制定整体产业发展功能

规划定位。

方向研判

规划发展

工作阶段 工作方法 工作成果 工作目标

n 通过对所处区域的经济发展阶

段、产业发展阶段及面临问题

进行梳理，推导区域当前产业

发展问题及现状。

n 通过科学的产业现状疏导及成

功案例借鉴，确定本项目产业

发展方向。

n 对当地产业发展的定位、产业

体系、产业结构、空间布局、

经济社会环境影响、实施方案

等做出科学计划。

产业发展类顾问服务内容

产业发展类顾问服务内容

完成

初稿

第1周 第2-3周 第5周 第6周 第7周

第1天 第7天

p 项目核心问题梳理

p 宏观政策研究

p 区域产业政策研究

p 产业规划及大事件利好

p 产业功能定位及空

间规划

p 产业发展体系及各

功能区定位

p 根据反馈意见，修改完善

p 汇报成果

p 区域产业现状及特研究

p 各细分产业现状及特点研究

p 经典案例研究

p 区域产业发展路径

p 区域产业发展模式及方向

第21天 第28天 第35天 第42天 第49天

第4周

p 报告整合调整

p 内部研讨

中稿

修改

终稿

完成

约1个半月

约1个月

针对此类顾问报告我司将对城市产业现状及特点进行详细分析调研，预计初稿完成时间约一个月（针对研究范围的不同和客户需

求初稿完成时间可适当缩短），终稿完成时间约一个半月

产业地产定位类顾问服务

产业地产定位类顾问需求解析

委托方拿地前需对所处区域环境、经济发展状况、产业现状及未来发展空间等进行梳理，同

时结合市场及客户推导项目定位，并根据定位规划给出项目经济收益。

委托方拿地后需对地块所处环境、产业现状、市场竞争环境、客户特征等进行分析，推导

产品体系，兑现项目所占有的资源优势。

业主持有老旧产业园区，目前的产品已无法满足市场需求，亟需通过对周边产业环境及市场

环境进行分析，针对客户需求重新对项目定位。

委托方面临问题

产业地产定位类顾问需求解析

n

n

n 产业是产业地产的核心，精准的产业定位，合理的产业体系规划对于产业项目的开发运营至关重要，因此前期阶段须厘清项目

所处市场环境及产业环境，梳理重点客户群体特征，从公司开发战略的角度找出适合的项目定位，并通过财务测算，平衡资金

收益。

产业地产顾问需求解析

做

什

么

怎

么

做

n

n

收

益

n

产业地产服务背景

基于对产业地产定位需求的理解，我司将针对产业地产前期顾问提供以下三个阶段的服务

产业地产定位类顾问服务内容

项目初步定位 开发策略建议 项目投资测算

策划定位 战略规划 收益分析

产业地产定位类顾问服务内容

同类产品 深

度研究 项目现状分析 市场研究 整体发展战略

n 对项目地块周边环境、

本身优劣势等分析本

案基础条件。

n 对项目所处城市经济

发展水平、产业环境

及发展趋势等进行研

判。

项目收益测算

n 通过整体市场环境分

析、周边竞品情况等

研判本案市场现状，

通过深访、调研问卷

等方式进行客户研究，

梳理各项目所处市场

环境及客户需求。

n 对国内外的产业类代

表物业进行深度调研，

挖掘项目优势，为新

建项目的发展方向提

供参考依据。

n 通过市场、客户及主

要案例等综合分析本

案开发理念、开发策

略、经营模式等内容，

并推导项目定位。

n 根据项目各模块产品

类型、体量、开发时

序及项目成本等因素

分析项目投资收益。

根据同类产品研究，我司将提供以下几个模块的内容进行项目定位

n 项目本体调研

n 市场环境分析

n 竞争环境分析

n 客户特征研究

n 项目定位

n 开发策略

n 开发模式

n 开发时序

n 产品组合

n 市场价格分析

n 本案价格建议

n 项目成本分析

n 项目投资测算

n 根据初步的发展建议与开发商取得充

分沟通之后，为项目提出可行的产业

业态组合及发展策略建议。

策划定位

n 就项目所处的环境进行多方位实地考

察，通过调研提供项目定位的依据，

并将结合所处区域客户群体消费特征

提供项目定位建议。

协助后期招商

发展策略建议

n 按照市场及客户情况推算项目租金价

格、并按照拟定的产品定位及开发时

序进行项目投资测算。

战略规划

收益分析

产业地产定位类顾问服务内容

工作阶段 工作方法 工作成果 工作目标

n 通过目标地块本身及所处区域

房地产市场研究，确定项目市

场定位、客户定位、项目核心

价值体系等内容。

n 通过成功案例借鉴，确定本项

目开发策略，包括开发模式、

开发时序等内容。

n 通过市场同类产品价格调研、

客户可接受价位研究等确定本

案价格，并进行项目整体收益

测算。

产业地产定位类顾问服务内容

完成

初稿

第1周 第2-3周 第5周 第6周 第7周

第1天 第7天

p 项目核心问题梳理

p 宏观政策研究

p 区域经济状况研究

p 区域产业政策研究

p 产业规划及大事件利好

p 本体分析

p 开发策略

p 开发模式

p 开发时序

p 产品组合

p 经济测算

p 根据反馈意见，修改完善

p 汇报成果

p 区域产业园市场整体供需走势

p 竞争案例研究

p 区域客户研究

p 相关人员深访

p 国内外经典案例研究

第21天 第28天 第35天 第42天 第49天

第4周

p 报告整合调整

p 内部研讨

中稿

修改

终稿

完成

约1个半月

约1个月

针对此类顾问报告我司将对城市产业地产市场及客户需求进行详细调研，此部分内容预计初稿完成时间约一个月（根据竞争范

围，调研时间及初稿完成时间会相应缩短），终稿完成时间约一个半月

城市更新类定位顾问服务

城市更新类顾问需求解析

委托方持有厂房、商业、写字楼等老旧存量物业，在当前的市场环境下无法满足经营需

求，亟需重新定位改造并投入运营。

资金方希望通过存量物业重新改造实现资产增值，需通过市场及客户研究对其重新定位，

并通过经济测算研判其价值。

委托方面临问题

城市更新类顾问需求解析

n 城市更新项目改造成功的前提是需要有准确的整体定位，通过对城市、区域以及当地市场需求的研究、结合成功案例的借鉴，

确定项目的开发策略和整体定位。 同时需着眼于项目本身的资源优势，满足城市功能的前提下寻找新的突破方向，寻求产业与

商业的融合，通过办公、购物、餐饮、娱乐等业态融合丰富改造项目的城市功能。

城市更新类顾问需求解析

做

什

么

怎

么

做

n

n

运

营

n

城市更新类服务背景

我司将针对区域各个物业类型及市场深度剖析，根据各物业类型发展空间挖掘适合本案的发展方向

并结合地块所承载的历史功能需求进行全新赋能，为此提供以下几个阶段的服务

城市更新类顾问服务内容

项目前期定位 开发策略建议 运营策略建议

前期定位 开发定位 运营管理

项目现状分析 市场研究 项目定位 开发策略建议

n 对地块本身所承载

的历史功能进行分

析，对周边环境、

资源优势进行梳理。

n 对项目所处区域的

经济、产业及城市

更新类政策分析整

理。

运营策略建议

n 对区域各类型物业

进行大量的市场调

研和研究，分析项

目的定位方向。

n 通过消费者行为研

究验证定位的可行

性。

n 对标国内外、区域

内典型成功案例进

行分析，结合区域

市场及本体情况，

找出适合本案的项

目定位建议。

n 在实现土地价值最

大化的原则下，对

项目整体的开发策

略、开发时序、规

划理念等进行前瞻

性思考，为后续运

营模式提供建议。

n 参考国内外成功案

例的招商运营模式，

为本案的运营模式

提供有效建议，使

项目在长期发展中

保持良好的经济效

益。

城市更新类顾问服务内容

结合市场动态及客户需求，创造独特的产品特征和优势，我司将提供以下几个模块的服务内容

n 项目本体调研

n 市场环境分析

n 竞争环境分析

n 客户特征研究

n 项目定位

n 开发策略

n 开发模式

n 开发时序

n 各功能定位

n 价格建议

n 运营策略

n 招商策略

n 通过专题会议的形式对项目的开发策

略、功能定位等进行研讨，并和设计

部门进行产品方案研讨。

前期定位

n 就项目原本的功能定位进行分析研究，

结合区域各物业市场的详细调研，通

过消费者行为研究，分析预判本项目

的整体定位。

协助后期招商

发展策略建议

n 按照市场及客户情况推算项目租金价

格、并按照拟定的产品定位及开发时

序进行项目投资测算。

开发策略

运营管理

工作阶段 工作方法 工作成果 工作目标

n 结合目标地块本身的功能定位，

通过市场化的分析和验证，在

满足市场化的功能下寻找新的

突破。

n 通过详细的调研及案例研究，

在满足城市功能、土地效率提

升的前提下制定开发策略。

n 通过市场价格制定本案的租金

价格，并结合市场提供有效的

运营模式及招商策略。

城市更新类顾问服务内容

完成

初稿

第1周 第2-3周 第5周 第6周 第7周

第1天 第7天

p 项目改造背景与改造目

标解析

p 城市更新类政策梳理

p 区域经济情况分析

p 区域整体产业规划

p 本体分析

p 项目整体定位

p 项目产品定位

p 开发策略

p 开发模式

p 各功能定位

p 根据反馈意见，修改完善

p 汇报成果

p 各物业类型市场整体供需走势

p 竞争案例研究

p 区域客户研究

p 相关人员深访

p 国内外经典案例研究

第21天 第28天 第35天 第42天 第49天

第4周

p 报告整合调整

p 内部研讨

中稿

修改

终稿

完成

约一个半月

城市更新类顾问服务内容

p 项目价格建议

p 项目运营策略

p 项目招商策略

p 经济测算

我司将针对竞争市场及消费者需求展开详细调研，预计此类顾问报告初稿完成时间约一个月，（根据各可选物业类型的范围和委

托方需求，初稿完成的时间可适当缩短）整体终稿完成时间一个半月

约一个月

商业地产定位类顾问服务

商业地产类顾问需求解析

委托方在获取商业用地前需通过地块的可研分析来进行投资决策。

委托方获取土地后需依据市场及客户情况推导项目产品，力求在未来的经营中尽快实现

盈利。

委托方面临问题

商业地产类顾问需求解析

n 商业地产项目定位的目的是需要在市场层面保证项目价值的最大化实现，通过市场层面的研究，明晰现阶段乃至未来整体市场

的发展状况和发展趋势，并结合客户需求点，从中找出适合项目发展的整体定位。在产品打造层面，匹配客户需求，并打造在

较长时间周期内具备竞争力的产品。

商业地产类顾问需求解析

做

什

么

怎

么

做

产

品

n

商业地产类服务背景

商业地产类顾问服务内容

市场及本体分析 目标消费者分析 发展概念及定位

前期调研 消费者行为研究 发展定位

基于市场及消费者特质，打造具备充分差异化竞争及可持续发展的定位，具体服务内容如下：

商业地产类顾问服务内容

项目现状分析 市场研究 消费者行为研究 项目定位

n 对地块所处的环境、

周边配套等进行调

研分析，初步预判

本项目的发展方向。

n 对区域经济发展、

区域规划等外部条

件进行分析，了解

区域基本情况。

发展规划建议

n 城市整体市场分析，

区域市场现状及发

展阶段分析，主要

商圈市场分析及竞

争个案分析，初步

得出本案的市场竞

争策略。

n 对项目辐射范围内

的消费者群体数量

进行预判，同时对

消费者的特征、需

求等进行定性、定

量的调研，分析整

体客户特征。

n 在综合考虑市场竞

争、客户需求的基

础上进行项目定位

推导。定位方向除

满足市场需求外，

同时具备较长周期

的竞争力。

n 构造并理清项目内

部各物业类型之间

的关联关系，精准

定位每种物业的档

次水平、功能体系

和打造方向。

我司将综合考虑本体情况、市场竞争及消费者需求等元素的情况下推导项目定位

主要模块包含以下几个方面：

商业地产类顾问服务内容

n 项目本体调研

n 城市整体市场环境分析

n 区域竞争环境分析

n 区域产品、价格分析

n 辐射人群数量

n 消费者行为特征

n 客户定位

n 项目整体发展定位

n 平面布局规划

n 业态配比

n 细分业态规划

n 通过定性、定量的方式了解目标消费

群体特征，通过相关人员深访进一步

交叉验证客户需求

前期调研

n 就项目所处的环境进行多方位实地考

察，通过现场走访、电话调研等方法

对整体市场环境进行调研分析。

协助后期招商

发展策略建议

n 根据初步的发展定位建议与业主方取

得充分沟通之后，为项目提出可行的

业态组合及发展策略建议。

消费者行为

研究

发展定位

工作阶段 工作方法 工作成果 工作目标

n 通过本体优劣势分析预判本案

的发展方向，市场分析了解所

处市场环境及市场突围策略。

n 了解区域内消费者的消费结构、

消费习惯等，为产品决策提供

思路。

n 与业主方充分沟通后，为项目

提出可行的项目整体定位及物

业规划建议

商业地产类顾问服务内容

完成

初稿

第1周 第2-3周 第5周 第6周 第7周

第1天 第7天

p 项目核心问题确立

p 项目本体分析

p 区域经济发展水平

p 区域整体规划

p 区域产业规划

p 项目整体定位

p 项目产品定位

p 平面规划

p 业态配比

p 细分业态规划

p 根据反馈意见，修改完善

p 汇报成果

p 城市地产市场供需走势

p 区域整体供需走势

p 商圈整体供求走势

p 竞争案例研究

p 区域客户研究

p 相关人员深访 第21天 第28天 第35天 第42天 第49天

第4周

p 报告整合调整

p 内部研讨

中稿

修改

终稿

完成

约1个半月

约一个月

我司将针对竞争市场及消费者需求展开详细调研，预计此类顾问报告初稿完成时间约一个月，（根据竞争范围及客户需求对应初

稿完成时间会相应缩短）整体终稿完成时间一个半月

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