武汉市 2020 新版商品房买卖合同重要条款分析解读 2020 年 05 月 05 日，武汉市住房保障和房屋管理局、市场监督 管理局共同发布了《关于启用<武汉市商品房买卖合同>的通知》【武 房发〔2020〕7 号】（以下简称《通知》），《通知》启用了新修订的《武 汉市商品房买卖合同（预售）》（WF-2020-K7201-01）（以下简称《预 售合同》）、《武汉市商品房买卖合同（现售）》（WF-2020-K7201-02） 示范文本（以下简称《现售合同》），规范商品房买卖行为，维护房地 产市场正常秩序。新版合同于 2020 年 05 月 25 日正式启用，泰和泰 （武汉）律师事务所商事服务团队现针对文本的重点修订内容，解读 如下： 一、新增权利限制告知、承诺条款 1.新增条款内容简述 预售/现售合同第四条：所出售商品房是否抵押、抵押类型（土 地使用权抵押或在建工程抵押）、抵押人与抵押权人、抵押登记日期 及债务履行期限，在附件三中增加抵押权人同意房屋转让的证明、解 除抵押的条件和时间，关于抵押的其他约定。 预售合同第五条/现售第六条：出卖人承诺对所出售商品房享有 合法权利、未出售给第三人、无查封等限制转让情况，买卖双方还可 据实增加其他承诺。 若实际与告知情况不符，导致不能完成合同网签备案或【 】 的，买受人有权解除合同，出卖人应该在收到买受人解除合同书面通 1

知日起 90 天内退还买受人已付房价款（含已付贷款部分），并按 照 %（不低于买受人付款日最近一次 LPR），给买受人造成损失的， 出卖人向买受人支付【 】的赔偿金。 2.条款解读 （1）对于出卖人而言，商品房买卖合同司法解释中规定的隐瞒 抵押情况销售商品房的赔偿责任较重，即使网签备案合同中无此类条 款，大部分开发商为避免因隐瞒抵押情况而承担赔偿责任，也会以告 知函、知情书等形式确认买受人购房前已知晓房屋抵押情况，此次第 四条新增抵押情况告知条款，既便于买受人了解所购房屋的抵押情 况，也有利于出卖人规避因未告知抵押情况被索赔风险。 （2）合同（预售合同第五条/现售合同第六条）要求出卖人承诺 所售商品房无权利限制，并约定因承诺与实际不符导致合同不能忘却 备案或履行存在其他障碍的（留白供后续填充），买受人有解除合同， 出卖人退还已付款（含已付贷款）、支付利息。该条款有利于买受人 的权利保护。 （3）合同约定，若因上述情况买受人解除合同，出卖人应当自 解除合同通知送达之日起 90 日内退还买受人已付购房款（含已付贷 款部分），正常而言，若未网签备案，买受人申请的房屋贷款不会发 放，开发商退还款项仅买受人支付的首付款部分，可以直接退还给买 受人；若贷款已经发放，出卖人为买受人还款承担连带责任担保、银 行抵押权已经办理预告登记，若出卖人直接将贷款部分退还给买受 人，则银行（或公积金中心，下统称贷款人）和开发商的权利都缺乏 2

保障，实操过程中大多情况下，出卖人会将一部分购房款支付给贷款 人用于结清买受人的欠款。故后续的交易过程中，出卖人有可能会通 过补充协议形式对该条款进行进一步细化。 二、明确全装修商品房为一体化产品，房价款组成包括毛坯价款 和装饰装修价款 1.新增内容简述： 预售合同第六条/现售合同第七条：该套商品房总价款为 ，其 中毛坯部分价款为 ，装饰装修部分价款为 ，该商品房单 价为每平方米 元。 2.条款解读 （1）明确装修款计入房屋总价款，可以办理按揭，也无需再另 行签订装修补充协议，减轻了买受人支付房屋首付款的压力，也简化 了签约程序。 （2）本次将毛坯价和装修价进行统一，一定程度上缓解了购房 纠纷，但总价中还是分别列举毛坯价款与装饰装修价款，交付时买卖 双方对于装饰装修是否“达到”合同约定的装修价格仍是纠纷的高发 点，出卖人应尽可能详细告知买受人商品房的装饰装修品牌、材质、 规格，展示交标样板房；买受人在购房前也应细致了解装饰装修内容 后决定是否购买，除非出卖人交付时实际情况与宣传或合同承诺的品 牌、材质、规格等不符，否则以装修实际价值低于合同约定装饰装修 价款要求退赔也较难得到法院支持。 3

三、明确、细化设施设备的交付条件 1.调整内容简述 （1）旧版本合同交付条件约定为： ①完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收； ②公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成 并满足使用功能需求； ③供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位 认可达到正常使用条件 ④完成商品房项目竣工交付相关手续。 （2）本次将交付条件进一步明确，相关条款（预售合同第九条、 第十条/现售合同第十条、第十一条）分别约定商品房交付条件和相 关设备设施交付条件，并对设施设备未达到交付条件的违约责任进行 约定。 商品房交付条件约定为：取得竣工验收备案证明文件、房产测绘 报告。 设备设施逐项约定供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电 视、宽带网络、绿地率、非市政道路、车位车库、生活垃圾分类设施、 物业用房及其他设施的交付条件及未满足约定条件的违约责任。 2.条款解读 （1）商品房交付条件，从旧版本的专项验收、竣工交付相关手 续等开放式约定，本次简化、明确为竣工验收备案证明+测绘报告， 4

与实操更加符合，也便于判断是否达到交付条件。 （2）设备设施及公共服务设施的交付条件逐项约定，且同步约 定违约责任，以往这些内容不是买受人关注的焦点，很多买受人对于 设备设施和公共服务设施内容也缺乏了解，本次增加在合同中，买受 人权利保障更加充分。出卖人在拟定合同前，应注意逐条与建设情况 核实，避免违约赔偿。 四、规范交付标准 1.调整内容简述 （1）新版合同要求（预售合同第十七条/现售合同第十六条）商 品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装修、装饰所用材料 的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。 （2）附件明确（预售合同附件六/现售合同附件七）出卖人未经 双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。 （3）新增空气质量、建筑隔声及建筑节能措施的标准及违约责 任。空气质量、建筑隔声若不符合标准，由出卖人整改，因整改导致 商品房逾期交付的，出卖人承担逾期交付违约责任，整改后仍然不符 合标准的，买受人有权解除合同。建筑节能应符合相关要求（绿色建 筑星级、能源消耗、主要节能措施、运行维护），未达到标准的，出 卖人按照要求补做并承担全部费用，给买受人造成损失的，出卖人承 担赔偿责任。 2.条款解读 5

（1）装饰装修交付标准上，新版合同主要从三个方面进行了规 范：一是强化交付标准，强调装修、装饰所用材料的产品质量除符合 双方约定的标准外，还必须符合国家的强制性标准；二是明确出卖人 擅自加装部分的归属问题，示范文本中注明出卖人未经双方约定增加 的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人；三是细化对装饰装 修标准的约定，新版合同（预售合同附件六/现售合同附件七）从内、 外装饰装修两个部分，按照起居厅、卧室、厨房等不同功能区间分类 罗列装饰装修主要材料和设备的品牌、规格、数量等内容，供买卖双 方协商确定。 （2）防污染设施上，空气质量及建筑隔声若不达标，不仅构成 逾期交付，而且整改后仍然不达标，买受人有权解除合同，该两项违 约责任较重，出卖人需格外关注，尤其是全装修房屋需注意预留充足 的施工工期，否则即使顺利取得竣工验收备案证明，也有可能因为装 饰装修缺乏充裕通风时间，导致室内空气质量不达标。 （3）建筑节能措施上，以往买受人关注度不高，是否达到相关 标准也缺乏直观感受，本次增加约定有利于保护买受人权益，督促出 卖人按照国家标准建设节能措施。 五、交付手续新增买受人查验权 1、新增内容简述 新版合同新增查验房屋的程序约定（预售合同第十一条/现售合 同第十二条）： 6

①交付该商品房时，买受人有权在办理交付手续前对该商品房进 行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人 查验和办理交付手续的前提条件； ②查验房屋存在地基基础和主体结构以外的其他质量问题，明确 出卖人的修复期限，及出卖人不履行保修义务，买受人可以咨询委托 他人进行维修，费用及损失由出卖人承担； ③查验房屋后，双方应当签署商品房交接单。 2、条款解读 该条款明确了购房人在办理交付手续前对商品房享有查验权。规 则设计兼顾了买卖双方的权利，公平合理。出卖人不得为买受人查验 房屋设置不合理前提条件，买受人查验房屋后，除非有地基基础和主 体结构质量问题，也应当签署商品房交接单。 六、明确违约计算方式、引入惩罚性赔偿金 1.调整条款简述 （1）新版合同明确违约利息按贷款市场报价利率（LPR）计算。 文本九处出现相关表述，出卖人若出现“房屋权利状况承诺不符”“逾 期交付买受人解除合同”“房屋面积超过 3%”“规划变更解除合同”“设 计变更影响房屋质量或使用功能买受人解除合同”“地基和主体结构 检测不合格”“其他质量问题严重影响正常使用”“室内空气质量或建 筑隔声情况经检测不符合标准”“出卖人未能在规定时间内交付不动 产首次登记证明文件及相关资料”等违约情形，买受人解除合同的， 7

违约利息按贷款市场报价利率（LPR）计算。 （2）新版合同（预售合同第五条/现售合同第六条）规定如因商 品房权利状况不符，给买受人造成损失的，出卖人向买受人支付 【 】的赔偿金。如因地基基础和主体结构不合格，给买受人造成 损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔 偿金。 2.条款解读 （1）因出卖人违约，买受人解除合同的，出卖人应退还买受人 已付购房款及利息。2019 年 8 月 17 日人民银行正式发布公告，宣布 改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，随着利率政策的调整， 2020 新版合同对返还已付购房款利息的计息方式也作出相应调整， 修订为“按照不低于全国银行间同业拆借中心在买受人付款日最近 一次公布的相应期限贷款市场报价利率 LPR 计算给付利息”。 （2）新合同引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房 屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，开发商除退 还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受 人全部损失的赔偿金。开放商需严格规范买卖行为。 七、禁止出卖人通过补充协议变更免责条款或不合理加重买受人 责任 1.新增内容简述 新版合同（预售合同第二十九条/现售合同第二十七条）限制了 补充协议的：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应 8

当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主 要权利内容的，仍以本合同为准。” 2.条款解读 商品房买卖合同签订过程中，经常出现出卖人通过《补充协议》 中的强制性条款突破制式合同约定的情况，特别是补充协议中作出减 少或免除出卖人责任的约定。新版合同修补了“通过补充协议变更合 同正文的格式条款”这一漏洞，将使商品房买卖双方的权责趋向于平 衡。该条比住建部出台的合同范本表述更为严谨和严厉，彰显武汉房 管部门保护普通购房者利益的决心。 此外，新版合同调整了相关证照名称表述，添加了专业术语解释， 在说明部分特别明确了出卖人重大事项提示义务和买受人审慎阅读 义务。 整体来看，2020 武汉市新版《商品房买卖合同》力图通过明确 约定相关条款，最大限度减少因合同条款不严谨而产生的纠纷，保障 商品房买卖双方的权益。 附：合同示范文本链接 http://fgj.wuhan.gov.cn/zwgk_44/zwdt/tzgg/202005/t20200515_132113 3.shtml?from=groupmessage 泰和泰（武汉）律师事务所 商事服务团队 2020 年 05 月 25 日 9