深圳城市更新

设计要点指南

2023版

Shenzhen Urban Renewal Design Guide

002

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关于森磊国际

森磊成立于 2010 年，是总部位于深圳的建筑行业甲级设计公司。在提供全专业、

全过程设计的同时，森磊还为客户可提供消防、精审、绿建、 BIM、工业化等

专项技术顾问与项目设计管理服务。

森磊立足于城镇化、城市更新的设计实践，大力投入设计研发，积累了丰富的

设计案例与研究成果，包括居住、商业、酒店、办公、教育、产业园和相关综

合体，以及超高层建筑、超大体量建筑、公共交通连通、旧建筑改造等多种类

型与形态。

森磊秉承 “逐人才而居”的发展思路，分别在深圳、北京、上海、广州建立了

子公司，汇聚了 400 位行业精英。

愿景

成为一家备受社会与行业尊敬的企业

使命

专注于建筑行业，提供卓越的作品与服务，创造美好生活方式。

价值观

诚信敬业、进取创新、公正共赢

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森磊

深圳城市更新

项目设计地图

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前言

2021 年 3 月全国首部地方性城市更新法规《深圳城市更新条例》的颁布，

代表了深圳政府坚定不移的推进城市更新的决心，在《深圳市国土空间保护与

发展“十四五”规划》、《深圳国土空间总体规划（2020-2035 年）》（草案）

两部法规中，关于深圳土地规划的相关数据，则表明了城市更新是深圳土地供应，

重要的且不可取代的获取途径。

深圳城市更新项目的全过程流程，每个阶段有不同的工作内容，是以法规、

政策为依据，结合城市修补、生态修复、海绵城市、绿色低碳等城市发展理念，

对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、

道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡等方面作出细化规定，明确城市更

新单元实施的规划要求，协调各方利益，落实城市更新目标和责任。

在各方利益中，有政府的诉求，涉及到解决土地供应，教育、医疗、保障

性住房的缺口，以及对城市风貌的控制，满足人民对美好人居环境的品质需求；

有原业主的诉求，在一定时期内最大限度实现自身物业升值的渴求；有开发单

位的诉求，在满足政府公共利益诉求，满足原业主诉求之后，能保证收益和开

发动力；以及其他利害关系人的诉求等。

无论哪一方，都有一个共同目标，就是在矛盾、博弈、协商中，快速且顺

利推进项目，最终才能实现价值最大化，实现各方诉求的统一。

而城市更新项目开发的各环节都是环环相扣、互相牵涉，上一个阶段未提

前做好布局，就会给下一个阶段埋雷，因此我们需要在千差万别的项目条件中，

从设计角度梳理和判断城市更新项目是否有经验可总结，少走弯路，平顺快速

的实现目标。

我们将依据政策、法规、规范、标准，结合森磊多年城市更新项目案例和

实践经验，及市场其它典型案例作为补充研究，总结了《深圳城市更新设计要

点指南》，希望能够在城市更新项目设计过程中做到博弈可度，有章可循 。

007

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目录

第一章 用地性质

1.1 公共管理与服务设施用地 GIC

1.1.1 行政管理用地 GIC1

1.1.2 文体设施用地 GIC2

1.1.3 医疗卫生用地 GIC4

1.1.4 教育设施用地 GIC5

1.1.5 宗教用地 GIC6

1.1.6 社会福利用地 GIC7

1.1.7 文化遗产用地 GIC8

1.1.8 特殊用地 GIC9

1.1.9 科研用地 GIC0

1.2 居住用地 R

1.2.1 一类居住用地 R1

1.2.2 二类居住用地 R2

1.2.3 三类居住用地 R3

1.2.4 四类居住用地 R4

1.3 商业用地 C1

1.3.1 商业批发与零售

1.3.2 办公

1.3.3 旅馆（酒店）

1.3.4 公寓（已取消）

1.4 工业用地 M

1.4.1 普通工业用地 M1

1.4.2 新型产业用地 M0

1.5 其它用地 W1,W0，S

1.5.1 仓储用地 W1

1.5.2 物流用地 W0

1.5.3 交通设施用地 S

014

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010 第二章 技术指标

2.1 拆除范围

2.2 合法比例

2.3 拆建比

2.4 土地移交率

2.5 容积率

2.6 退 6+1 线

2.6.1 红线

2.6.2 绿线、基本生态线

2.6.3 蓝线

2.6.4 紫线

2.6.5 黄线

2.6.6 橙线

2.7 覆盖率

2.8 绿化率

2.9 建筑限高

第三章 规划布局

3.1 用地划分

3.2 道路交通组织

3.3 公共空间节点的布置与设计

3.3.1 公共开放空间

3.3.2 城市公共通道（24h 免费开放）

3.3.3 骑楼

3.3.4 跨街建筑物

3.4 竖向设计

3.5 消防设计

3.6 产品构成

3.6.1 住宅

3.6.2 商业、办公、酒店、公寓（已取消）

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3.6.3 厂房、研发、宿舍

第四章 公共配套

4.1 配建的公共设施

4.1.1 管理服务设施

4.1.2 文化娱乐设施

4.1.3 体育设施

4.1.4 教育设施

4.1.5 医疗卫生设施

4.1.6 社区福利设施

4.2 配建的交通设施

4.3 配建的市政设施

4.4 配建公共住房（公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）

第五章 城市设计

5.1 视线通廊

5.2 特色公园

5.3 建筑空间形式

5.4 慢行系统

第六章 地下空间

6.1 地下交通空间

6.2 地下商业空间及其它空间

6.3 地下公共服务空间、市政设施空间

6.4 地下开发预留

第七章 土地整备

城市更新相关的政策、法规、规范、标准列表

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龙岗 荣德国际

013

第一章

用地性质

1.1 公共管理与服务设施用地 GIC

1.1.1 行政管理用地 GIC1

1.1.2 文体设施用地 GIC2

1.1.3 医疗卫生用地 GIC4

1.1.4 教育设施用地 GIC5

1.1.5 宗教用地 GIC6

1.1.6 社会福利用地 GIC7

1.1.7 文化遗产用地 GIC8

1.1.8 特殊用地 GIC9

1.1.9 科研用地 GIC0

1.2 居住用地 R

1.2.1 一类居住用地 R1

1.2.2 二类居住用地 R2

1.2.3 三类居住用地 R3

1.2.4 四类居住用地 R4

1.3 商业用地 C1

1.3.1 商业批发与零售

1.3.2 办公

1.3.3 旅馆（酒店）

1.3.4 公寓（已取消）

1.4 工业用地 M

1.4.1 普通工业用地 M1

1.4.2 新型产业用地 M0

1.5 其它用地 W1,W0，S

1.5.1 仓储用地 W1

1.5.2 物流用地 W0

1.5.3 交通设施用地 S

014 1.1 公共管理与服务设施用地 GIC

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.2.2.2 具体地块允许建设、使用的建筑与设施的规模比例等开

发控制要求，结合具体地块的技术条件和政策要求，经综合研

究确定。借鉴国内外城市经验，以《深圳市法定图则土地混合

使用指引（试行）》的实施效果为基础，通过对深圳全市重点

用地案例的调研与分析研究，《深标》重点对居住用地、商业

服务业用地、科研用地、工业用地、物流仓储用地的功能比例

上限进行指引。

《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资

源规 [2019]4 号，自 2019 年 3 月 15 日起施行）

第二章 第五条 具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方

式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市

更新：（一）城市基础设施、公共服务严重不足，按规划需要

落实独立占地且面积大于 3000 平方米的教育设施、医疗卫生、

文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消费设施、

公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益

项目用地。

第二章 第十三条 拆除范围内原则上应包含完整的规划独立占地

的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，

且可供无偿移交给政府的城市公共利益项目用地应当大于 3000

平方米且不小于拆除范围用地面积的 15%。城市规划或者其他

相关规定有更高要求的，从其规定。

1.1.1 行政管理用地 GIC1

注 [1] 注 [1]：法定图则用地图例

GIC 公共管理与服务设施用地

R2 二类居住用地

R4 四类居住用地

C1 商业用地

M1 普通工业用地

M0 新型产业用地

S9 其他交通设施用地

1.1.1 名词解释：行政管理类办公建

筑及其附属设施用地

主导用途：办公

其它用途：宿舍、可附设的市政设施、

可附设的交通设施、其它配套辅助设

施

第一章

015

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.16 2）关于“行政管理用地”（GIC1）的说明：行政办公机

构是保证城市管理工作正常进行的重要机构。行政管理用地主

要包括了行政机关、党派、社会团体、法院、检察院、司法、

公安、消防、交警、海关等部门和其他行政管理类办公建筑的

用地。考虑消防站属于公用设施，其用地调整为其它公用设施

用地（U9）。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

5.4.1 社区级公共设施的设置水平应结合居住人口规模按表5.4.1

的规定执行。各公共设施的具体规模（用地面积或建筑面积）

应结合服务规模、用地条件、现状与规划建设情况等研究确定；

如条件有限，需采用表 5.4.1 中较小规模时，应在满足相关规范

要求下，对设施的使用合理性进行专题研究、分析和论证，保

障设施的使用需求。 表 5.4.1 公共设施及部分交通设施和市政

设施配置标准汇总（管理服务设施（略））

其它相关法规：

《党政机关办公用房建设标准》

《深圳市市直党政机关和事业单位办公用房装修改造项目支出

预算标准》（深财预审 [2020]1 号）

《看守所建设标准》（GB 51400-2020，自 2021 年 1 月 1 日

起施行）

《监狱建筑设计标准》（JGJ 446-2018 ）

《深圳市公安派出所建设标准》（SJG33-2017，自 2017 年 10

月 16 日起施行 ）

《深圳市公安派出所建筑外观形象设计指引》

1.1.2 文体设施用地 GIC2

1.1.2 名词解释：社区以上级别的各

文化设施、体育设施的用地（不包括

学校、工业等用地内配套建设的文化、

体育设施）

主导用途：文化设施、体育设施

其它用途：商业、宿舍、游乐设施、

可附设的市政设施、可附设的交通设

施、其它配套辅助设施

第一章

016 《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.16 3）关于“文体设施用地”（GIC2）的说明：深圳市文化

设施和体育设施混合开发建设、使用和运营管理的情况在近年

较为普遍，同时行政主管部门（市文体旅游局）也将文化体育

艺术进行统一管理，本次《深标》将原文化设施用地（GIC2）

和体育用地（GIC3）合并为文体设施用地（GIC2）。文体设施

用地主要包括社区级以上的文化设施与体育设施的用地：文化

设施用地是政府面向社会提供的大型文化活动设施（社区级以

上）；体育设施是按照市、区、社区等三级配建的体育设施（社

区级以上），如体育场、体育馆、各类专业运动馆和居住区综

合体育活动中心等。以盈利为目的、完全由市场开发建设运营

的电影院、剧院、保龄球馆、各类球馆、健身中心、高尔夫球

场等文化、体育产业项目的用地不再纳入文体设施用地。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

5.4.1 社区级公共设施的设置水平应结合居住人口规模按表5.4.1

的规定执行。各公共设施的具体规模（用地面积或建筑面积）

应结合服务规模、用地条件、现状与规划建设情况等研究确定；

如条件有限，需采用表 5.4.1 中较小规模时，应在满足相关规范

要求下，对设施的使用合理性进行专题研究、分析和论证，保

障设施的使用需求。 表 5.4.1 公共设施及部分交通设施和市政

设施配置标准汇总（文化娱乐设施、体育设施（略））

《深圳市龙华区文体公共配套物业建设运营管理办法（试行）》

（深圳市龙华区文化广电旅游体育局，自 2020 年 11 月 13 日

起施行，有效期 3 年）

第三章 第八条 面积在 1500 平方米以下的（含 1500），由主

管单位确定运营模式；面积在 1500 平方米以上 3000 平方米以

下的（含 3000），由主管单位提出运营模式建议并报区政府业

务分管领导审定；面积在 3000 平方米以上的，由主管单位提

第一章

017

出运营模式建议并按程序报区政府主要领导审定。

《龙华区政府文体类公配物业建设指引》

6.2 龙华区法定图则中的超 5000 平方米的文体设施独立用地，

在城市更新建设、拆除重建过程中，原则上在区域内原址等面

积返还，确因城市更新规划统筹需要占用或调整的，根据区有

关要求执行。

6.3 法定图则中≤ 5000 平方米的文体设施独立用地，在城市更

新建设、拆除重建过程中，经规划主管部门统筹规划不能返还

用地，而采取建筑物附设形式返还建筑面积的：文化设施应按

容积率 2.5 计算返还，体育设施应按 2.0 计算返还，且返还建筑

物的设计方案需取得行业主管部门的书面意见。

1.1.3 医疗卫生用地 GIC4

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.16 4）关于“医疗卫生用地”（GIC4）的说明：政府按照人

口规模对市、区、社区等三级分别配建不同规模和功能的医疗

卫生设施，其中社区及以上级别的医疗卫生设施，如综合医院、

专科医院、防疫设施、休疗养设施等用地都纳入“医疗卫生用地。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

5.4.1 社区级公共设施的设置水平应结合居住人口规模按表5.4.1

的规定执行。各公共设施的具体规模（用地面积或建筑面积）

应结合服务规模、用地条件、现状与规划建设情况等研究确定；

如条件有限，需采用表 5.4.1 中较小规模时，应在满足相关规范

要求下，对设施的使用合理性进行专题研究、分析和论证，保

障设施的使用需求。 表 5.4.1 公共设施及部分交通设施和市政

设施配置标准汇总（医疗卫生设施（略））

注 [2]

注 [2]：原法图文体用地，能否迁移、

能否与其它 GIC 用地合并？

在项目用地紧张的情况下，文体用地，

需要独立占地还是可以附设？

注意各区有无调整要求，争取有利的

申报。

例如，龙华某城市更新项目，将原独

立占地体育用地，改为部分 GIC2 体

育独立占地，部分体育设施附设在

GIC5 教育用地上。

1.1.3 名词解释：各类医疗、保健、

卫生、防疫、康复和急救设施的用地

主导用途：医疗卫生设施

其它用途：宿舍、可附设的市政设施、

可附设的交通设施、其它配套辅助设

施

第一章

018 8.4.7.2 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所生

活用房和大学、中学、小学教学楼等与相邻建筑的间距应符合

表 8.4.7.2 的规定。

医院病房楼、休（疗）养院住宿楼——日照间距：半数以上的病房、

住宿楼应满足冬至日不应小于 2 小时的日照标准。最小间距：

病房、住宿楼与周边相邻建筑间距不应小于 24 米。

1.1.4 教育设施用地 GIC5

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.16 5）关于“教育设施用地”（GIC5）的说明“教育设施用地”

主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

5.4.1 社区级公共设施的设置水平应结合居住人口规模按表5.4.1

的规定执行。各公共设施的具体规模（用地面积或建筑面积）

应结合服务规模、用地条件、现状与规划建设情况等研究确定；

如条件有限，需采用表 5.4.1 中较小规模时，应在满足相关规范

要求下，对设施的使用合理性进行专题研究、分析和论证，保

障设施的使用需求。 表 5.4.1 公共设施及部分交通设施和市政

设施配置标准汇总（教育设施（略））

8.4.7.2 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所生

活用房和大学、中学、小学教学楼等与相邻建筑的间距应符合

表 8.4.7.2 的规定。

学校——日照间距：普通教室冬至日满窗日照不应少于 2 小时；

至少应有 1 间科学教室或生物实验室的室内能在冬季获得直射

阳光。最小间距：各类教室的外窗与周边有噪声干扰的相邻建筑、

相对的教学用房或室外运动场地边缘间的距离不应小于 25 米。

1.1.4 名词解释：高等院校、中等专

业学校、职业学校、特殊学校、中小

学、九年一贯制学校及其它教育设施

的用地

主导用途：教育设施

其它用途：宿舍、可附设的市政设施、

可附设的交通设施、其它配套辅助设

施

注 [3]

注[3]：用地配建大学宿舍、生活配套，

贡献移交用地返还转移容积。

例如，南山区西丽某项目，用地一部

分贡献给相邻地块的大学建宿舍和

生活配套，也因此顺利推进了工改

R+C。

第一章

019

《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）（市

规划和自然资源局）

五、统筹公共设施规划建设。努力实现“民生七有”，统筹做

好居住用地与公共设施用地的规划布局和建设时序，加强托幼

等与居民日常生活密切相关的公共设施的配置，着重保障各项

公共设施规划建设，确保完成十四五目标，构建优质均衡的公

共服务体系。落实教育优先发展战略，严格落实学位建设联合

审查制度，具有居住功能的建设项目，应书面征求辖区教育部

门意见。现有（含已规划）学前教育和义务教育学位无法满足

的，需在项目用地范围内自行解决；无法在项目用地范围内自

行解决的，用地单位应统筹若干地块同步规划、同步实施，实

现学位需求自平衡；用地单位确实无法实现学位需求自平衡的，

项目所在区应明确片区学位统筹配建措施。

《中小学校设计规范》GB 50099-2011（中华人民共和国住房

和城乡建设部公告第 885 号，自 2012 年 1 月 1 日起施行）

4.3.1 中小学校的总平面设计应包括总平面布置、竖向设计及

管网综合设计。总平面布置应包括建筑布置、体育场地布置、

绿地布置、道路及广场、停车场布置等。

4.3.2  各类小学的主要教学用房不应设在四层以上，各类中学

的主要教学用房不应设在五层以上。

4.3.3 普通教室冬至日满窗日照不应少于 2h。

4.3.4  中小学校至少应有 1 间科学教室或生物实验室的室内能

在冬季获得直射阳光。

4.3.6 中小学校体育用地的设置应符合下列规定：

1  各类运动场地应平整，在其周边的同一高程上应有相应的安

全防护空间。

2  室外田径场及足球、篮球、排球等各种球类场地的长轴宜南

北向布置。长轴南偏东宜小于 20°，南偏西宜小于 10°。

4.3.7 各类教室的外窗与相对的教学用房或室外运动场地边缘

间的距离不应小于 25m。

注 [4]：政府更加重视公共配套、重 注 [4]

视托幼等与居民日常生活密切相关的

公共设施，其中，学校配建将会必不

可少，以 18 班小学为例，深标要求

最小用地 6500 ㎡，但实际不会按最

低用地面积批复，一般要 1 公顷以

上用地。

由于超出基准移交用地可以返还转移

容积，但地块容积率有上限，多出的

转移容积则不予计入，所以经验值是

3 公顷以上的用地更划算。

注 [5]: 前期规划总图需要注意操场跑 注 [5]

道的方向和大小，以及运动场地与教

室间距的问题，预留够用地大小，避

免后期方案报建时总图布置不下。

第一章

020 8.3.1 中小学校的校园应设置 2 个出入口。出入口的位置应符合

教学、安全、管理的需要，出入口的布置应避免人流、车流交叉。

有条件的学校宜设置机动车专用出入口。

8.3.2 中小学校校园出入口应与市政交通衔接，但不应直接与城

市主干道连接。校园主要出入口应设置缓冲场地。

《中小学校设计规范》GB 50099-2011 条文说明

4.2.5 表 1 为中小学校主要体育项目的用地指标。

《深圳市建筑设计规则》（深规土 [2015]757 号，自 2019 年

1 月 11 日起施行）

4.3.2.4（5）中小学校：普通教室冬至日满窗日照不应少于 2 小

时的标准；至少应有 1 间科学教室或生物实验室的室内能在冬

季获得直射阳光。

6.10.1 通用规定

6.10.1.1 学校、托儿所、幼儿园大门不应开向城市交通干道，

其主要人行出入口与城市道路红线之间应有 10m 以上的缓冲距

离，与其他机动车出入口距离应不小于 20m，并应提供 2 辆及

以上接送学生大巴的停车位。

6.10.1.2 场地与建筑设计应符合无障碍设计要求。无障碍厕所

或设有无障碍厕位的公共厕所应每层设置；主要教学用房应设

置无障碍电梯。

6.10.1.3 总图设计时应综合考虑总平面布局与市政交通的关系，

接送学生的车辆不得影响周边道路的通行。

6.10.1.4 学校、托儿所、幼儿园设有电梯、地下室的，应有避

免学生单独进入的安全措施。

6.10.3 中小学校

6.10.3.1 本规则中的中小学校泛指对青少年实施中等和初等教

育的各种学校，除中学、小学、九年一贯制学校以外，也包括

职业技术学校、特殊教育学校及中等专科学校等。

6.10.3.2 建筑退让除满足建筑退红线要求及日照要求外，尚应

注 [6] 注 [6]: 中小学校主要体育项目的用地

指标表 1，涉及各类运动场地的大小

规格（详见《中小学设计规范》）

第一章

021

满足普通教室长边与周边相邻建筑的距离不小于 25m。

6.10.3.3 中小学校的教学、办公用房宜为多层建筑。各类小学

主要教学用房应设置在四层及以下；各类中学主要教学用房应

设置在五层及以下。

6.10.3.4 校园内停车场地及地下车库的出入口不应直接通向师

生人流集中的道路。

《深圳普通中小学建设标准指引》（深发改 [2016]494 号，自

2016 年 4 月 28 日起施行）

第二章 第七条 普通中小学校选址应符合以下规定：

二、普通中小学校教学区的声环境质量应符合现行国家标准《民

用建筑隔声设计规范》（GB50118）的有关规定。学校主要教

学用房设置窗户的外墙与铁路路轨的距离不应小于 300 米，与

高速路、地上轨道交通线路或城市主干道的距离不应小于 80 米。

第八条 普通中小学校校园用地应符合以下要求：

一、普通中小学校规划设计应符合《中小学校设计规范》

（GB500-2011）的要求。学校规划设计应充分考虑深圳市气候、

环境和地理特点，并重视节约用地。

二、根据《深圳市城市规划标准与准则》（2014 年），普通中

小学校用地指标如下：

18 班

24 班

30 班

36 班

18 班

24 班

36 班

48 班

－

－

－

－

－

－

－

－

项目名称

一般规模（平方米 / 处）

建筑面积 用地面积

16200 ～ 18900

21600 ～ 25200

27000 ～ 31500

32400 ～ 37800

9000 ～ 14400

12000 ～ 19200

18000 ～ 28800

24000 ～ 38400

普通高中

序号

12

13 初中

第一章

022 三、根据《深圳市城市规划标准与准则》（2014 年），普通中

小学校体育场地配备标准如下：

（一）小学 应设置 1 处 200 米标准环形跑道（其

中含不小于 60 米的直跑道）和一座风雨操场。并至少应设置 2

个～3个篮球场、2个排球场（兼羽毛球场）和100平方米～200

平方米器械场地。

（二）九年制学校 应设置 1 处 200 米～ 300 米标准环形跑道

（其中含不小于 60 米的直跑道），有条件可设置 400 米标准

环形跑道。并至少应设置一座室内体育馆或风雨操场，3 个～ 5

个篮球场、2个～3个排球场（兼羽毛球场）和200平方米～270

平方米器械场地。

（三）初级中学 应设置 1 处 200 米～ 300 米标准环形跑道（其

中含不小于 60 米的直跑道）和一座室内体育馆或风雨操场，并

至少应设置 2 个～ 3 个篮球场、2 个～ 3 个排球场（兼羽毛球场）

和 150 平方米～ 200 平方米器械场地。

（四）高级中学 应设置 1 处 200 米～ 400 米标准环形跑道（其

中含不小于 60 米的直跑道），一座室内体育馆。并至少应设置

2 个～ 3 个篮球场、2 个～ 3 个排球场（兼羽毛球场）、1 个游

泳池和 150 平方米～ 200 平方米器械场地。

（五）寄宿制高级中学 应设置 1 处 400 米标

准环形跑道（其中含不小于 100 米的直跑道），一座室内体育

27 班

36 班

45 班

54 班

72 班

18 班

24 班

30 班

36 班

12200 ～ 19500

16300 ～ 25700

20400 ～ 32000

24400 ～ 38500

32400 ～ 51000

6500 ～ 10000

8700 ～ 13000

10800 ～ 16500

13000 ～ 20000

－

－

－

－

－

－

－

－

－

14

15

九年一贯制学校小学

第一章

023

馆。并至少应设置 4 个～ 6 个篮球场、3 个～ 5 个排球场（兼

羽毛球场）、1 个～ 2 个网球场、1 个游泳池和 300 平方米～ 400

平方米器械场地。

第九条 八、学校路网规划应符合交通安全要求，做到人车分流。

学校出入口不宜少于两个，主要出入口不宜紧靠交通主干道，

应留有缓冲场地，以合理疏解交通。

《深圳市宝安区城市更新暂行办法》及 12 个配套文件（征求意

见稿）（深宝府 [2017]18 号，有效期延长至 2022 年 3 月 6 日）

之《宝安区城市更新公共资源配置和建设标准 》

第一章 第一条 小学服务半径为 500 米，初中与九年一贯制学

校服务半径为 1000 米。

小学服务人口数小于 1.5 万的，按不低于 18 班、6500 平方

米用地面积配置；服务人口数 1.5-2 万的，按不低于 24 班、

8700 平方米用地面积配置；服务人口数 2-2.5 万的，按不低于

30 班、10800 平方米用地面积配置；服务人口数 2.5-3 万的，

按不低于 36 班、13000 平方米用地面积配置。

初级中学服务人口数小于 3 万的，按不低于 18 班、9000 平

方米用地面积配置；服务人口数 3-5 万的，按不低于 24 班、

12000 平方米用地面积配置；服务人口数 5-7 万的，按不低于

36 班、18000 平方米用地面积配置；服务人口数 7-9 万的，按

不低于 48 班、24000 平方米用地面积配置。

九年一贯制学校服务人口数小于 1.5 万的，按不低于 27 班、

12200 平方米用地面积配置；服务人口数 1.5-2 万的，按不低

于 36 班、16300 平方米用地面积配置；服务人口数 2-3 万的，

按不低于 45 班、20400 平方米用地面积配置；服务人口数 3-3.5

万的，按不低于 54 班、24400 平方米用地面积配置。

其它相关规范：

《深圳市中小学校建设试点项目关键技术指引》（送审稿）（深

圳市住房和建设局、市教育局）

第一章

024 《深圳市四所高级中学建设标准（附则）》（深汕、十三、

十四、十五高级中学）（深圳市建筑工务署，自 2020 年 2 月

起施行）

《福田区普通中小学校建设标准提升指引》（福田区发展和改

革局、深圳市福田区教育局）

《南山区普通中小学校建设标准提升指引》( 深圳市南山区发展

和改革局、深圳市南山区教育局 )

《 龙 岗 区 义 务 教 育 学 校 建 设 标 准 提 升 指 引》( 深 龙 发 改

[2018]260 号）

《光明区普通中小学校建设标准提升指引（修订版）》（深光

发改 [2019]386）

《坪山区普通中小学校建设标准指引（主则）（修订版）》（深

圳市坪山区教育局、深圳市坪山区发展和改革局）

1.1.5 宗教用地 GIC6

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.16 6）关于“宗教设施用地”（GIC6）的说明：依据国家支

持开展合法宗教活动的政策精神，各类合法宗教活动的场所和

用地应该得到规划上的保障。考虑到“宗教设施用地”政策性

较强，选址要求较为独特，因此将其单独列为一个中类，便于

规划和地政管理。

1.1.6 社会福利用地 GIC7

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.16 7）关于“社会福利用地”（GIC7）的说明：为了体现政

府及社会各界对儿童、老人和残疾人等社会弱势群体的关心和

爱护，政府按照市、区、居住地区和居住区等级别分别配建了

1.1.5 名词解释：宗教团体举行宗教

活动的场所及其附属设施的用地

主导用途：宗教建筑

其它用途：宿舍、可附设的市政设施、

可附设的交通设施、其它配套辅助设

施

1.1.6 名词解释：为社会提供福利和

慈善服务的设施及其附属设施的用地

主导用途：社会福利设施

其它用途：宿舍、可附设的市政设施、

可附设的交通设施、其它配套辅助设

施

第一章

025

不同类型的社会福利与保障设施，主要包括养老院、护理中心、

社区老年人日间照料中心、社区居家养老服务中心、儿童福利院、

残疾人社交及康乐中心、救助站等。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

5.4.1 社区级公共设施的设置水平应结合居住人口规模按表5.4.1

的规定执行。各公共设施的具体规模（用地面积或建筑面积）

应结合服务规模、用地条件、现状与规划建设情况等研究确定；

如条件有限，需采用表 5.4.1 中较小规模时，应在满足相关规范

要求下，对设施的使用合理性进行专题研究、分析和论证，保

障设施的使用需求。 表 5.4.1 公共设施及部分交通设施和市政

设施配置标准汇总（社会福利设施（略））

1.1.7 文化遗产用地 GIC8

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.16 8）关于“文化遗产用地”（GIC8）的说明：1997 版和

2004 版《深标》未设立独立的文化遗产用地分类，均将其作为

文化设施用地下的小类（GIC22 文物保护用地），随着深圳市

对于文化遗产保护工作的日益重视，十分有必要设立独立的用

地分类。参考 1990 版《国标》和新《国标》，并结合深圳市

文化遗产保护工作的实际情况，将 GIC8 重新定位为“文化遗产

用地”，定义为具有历史、艺术、科学价值且没有其它使用功

能的建筑物、构筑物、遗址、古墓葬等用地，现状或规划改作

其它用途的文物遗产用地应归入相应的用地分类。

10.2 文化遗产保护：文化遗产保护相关法律法规、技术规范、

政府文件统计表（略）

《深圳市绿地系统规划修编（2014-2030）》 文本（规划期限

1.1.7 名词解释：具有历史、艺术、

科学价值且没有其它使用功能的建筑

物、构筑物、遗址、古墓葬等用地

主导用途：文化遗产

其它用途：可附设的市政设施、可附

设的交通设施、其它配套辅助设施

第一章

026 为 2014 至 2030 年）

第八章 古树名木保护规划，第 41 条 . 古树名木保护要求：

（1）根据古树名木周边的情况适当进行规划调整。周边用地性

质调整为绿地类时，在保护区范围内不得挖掘取土。周边用地

性质调整为城市拟开发改造用地类时，在规划阶段尽量将其置

于集中绿地中；如设置于人流量较大、易于损坏的区域，则应

设置与树干距离不少于 2 米的围栏；在建设阶段，建设单位须

采取避让及保护措施。周边用地性质调整为市政公用设施类的，

并在距古树名木树干边缘外 3 米范围设置保护设施，不得搞任

何设施或堆放杂物。

（2）定出古树名木保护绿线，改善古树名木的生长环境条件，

将古树名木树冠垂直投影 5 米范围内为古树名木的控制保护范

围，并列入城市测绘图，预防城市建设使古树名木遭受到不必

要的损坏。

（4）高大的古树名木应当安装避雷针，在距树冠边缘 8m 范围

内不得安置炉灶、烟囱等热源。

（5）不得砍伐、损毁、擅自迁移古树名木。迁移古树名木的，

应当经原确认部门批准。修剪古树名木的，应当由主管部门组

织修剪。

《深圳经济特区绿化条例》（2019 年修正），自 2016 年 10

月 1 日起施行）

第六章 第五十二条 古树名木树冠垂直投影线外五米范围内为古

树名木的保护范围。规划和自然资源部门应当在古树名木树干

边缘外围设置保护设施，并设立统一的古树名木标识。

第五十三条 建设工程影响古树名木生长的 , 建设单位在规划设

计和施工中应当采取有效的避让和保护措施。

第五十四条 禁止下列损害古树名木的行为：

（一）在古树名木上刻划、张贴或者悬挂物品；

（二）攀树、折枝、截干、挖根、剥皮等；

（三）在古树名木控制保护范围内堆放物料、取土、兴建临时

注 [7]

注 [7]：更新项目常见的古树名木，

需划定树干 2 米范围为禁入范围，

树冠垂直投影线外 5 米范围内为控

制保护范围，保护范围内地上地下禁

止建设。

第一章

027

建筑物、构筑物及倾倒污水、垃圾等；

（四）擅自修剪古树名木；

（五）其他损害古树名木的行为。

第五十五条 任何组织和个人不得擅自迁移、砍伐古树名木。确

需迁移、砍伐古树名木的，依照相关法律、法规的规定执行。

《深圳市拆除重建类城市更新单元编制技术规定》( 深规土

[2018]708 号，自 2018 年 9 月 25 日起施行 )- 文本

2.26 （1）涉及文物保护单位、文物保护单位保护范围和建设

控制地带线、未定级不可移动文物的，应落实文物行政部门相

关要求。

（2）涉及紫线的，应按法定图则“城市紫线控制”相关内容及

《深圳市城市紫线规划》相关规定落实。

（3）涉及古树名木的，应落实《深圳经济特区绿化条例》与古

树名木行政主管部门关于古树名木特别保护相关要求。

（4）涉及已经市政府核定公布的历史建筑、历史风貌区的，应

衔接并落实相应历史建筑、历史风貌区保护规划相关要求。

（5）涉及历史建筑、历史风貌区线索的，专题研究内容及深度

应以历史风貌区和历史建筑保护规划编制指引的要求为准。

《深圳市历史风貌区和历史建筑保护办法（试行）》（深规划

资源规 [2020]1 号，自 2020 年 2 月 1 日起施行，有效期 5 年）

第三章 第十六条 区政府应当在历史风貌区保护名录公布后一

年内组织编制历史风貌区保护规划，在征求有关部门意见，经

专家论证，并公开征求社会意见不少于三十日后，报城市规划

委员会下设的建筑与环境艺术委员会（以下简称建环委）批准。

城市更新单元范围内的历史风貌区尚未编制保护规划的，辖区

政府应当组织编制历史风貌区保护专项或者专题规划，与城市

更新专项规划同步报建环委审批。

第三章 第十九条 历史风貌区核心保护范围内的建设活动应当

符合历史风貌区保护规划，并符合以下要求：

注 [8]：城市更新单元范围内的历史 注 [8]

风貌区尚未编制保护规划的，辖区政

府应当组织编制历史风貌区保护专项

或者专题规划，与城市更新专项规划

同步报建环委审批。

第一章

028 （一）不得擅自改变街区空间格局和建筑原有的立面、色彩；

（二）不得损坏地上建筑主体承重结构或者进行其他危害建筑

物安全的行为，原则上不得进行与保护无关的地下空间开发；

（三）除确需建造的建筑附属设施外，不得进行新建、扩建活动，

对现有建筑进行改建时，不得破坏其历史风貌；

（四）不得擅自新建、扩建道路，对现有道路进行改建时，不

得破坏其原有的道路格局和景观特征；

（五）不得新建妨碍历史风貌区保护的项目，对妨碍历史风貌

区保护的设施，应当依据保护规划开展有计划的迁移或者整治

改造。

第三章 第二十条 历史风貌区建设控制地带内的建设活动应当符

合历史风貌区保护规划及以下要求：

（一）新建、扩建、改建建筑时，应当在高度、体量、色彩、

材料等方面与历史风貌相协调；

（二）新建、扩建、改建道路时，不得破坏历史风貌；

（三）不得新建对环境有污染的设施，不得进行可能污染历史

风貌区环境的活动。对已有的污染历史风貌区及其环境的设施，

区政府应当限期治理；

（四）地下开发不得影响保护范围内建（构）筑物安全。

《深圳市历史风貌区和历史建筑保护规划编制技术指引（评审

稿）》（在编）

第二章 深圳市历史风貌区保护规划编制技术指引（略）；

第三章 深圳市历史建筑保护规划编制技术指引：2.3.1 保护范围

划定原则；

2.3.2 保护范围基本要求 ；

2.3.3 建设控制地带划定条件（略）；

2.3.4 建设控制地带划定原则 ：

注 [9] 注 [9]：历史建筑保护范围及建设控

制地带划定示意图，详见《深圳市历

史风貌区和历史建筑保护规划编制技

术指引（评审稿）》

第一章

029

1.1.8 名词解释：特殊性质的用地，

包括直接用于军事目的的军事设施用

地，以及监狱、拘留所与安全保卫部

门的用地

主导用途：特殊建筑

其它相关法规：

《城市紫线管理办法》（2003 年 12 月 17 日建设部令第 119

号发布，2011 年 1 月 26 日住房城乡建设部令第 9 号令修正，

自 2004 年 2 月 1 日起施行）

《历史文化名城名镇名村保护条例》（2008 年 4 月 22 日国务

院令第 524 号公布）

《深圳市不可移动文物保护专家委员会管理办法（试行）》

（深文体旅规 [2018]5 号，自 2018 年 9 月 1 日起施行，有效

期 3 年）

1.1.8 特殊用地 GIC9

（略）

建设控制地带

类型 保护

范围

安全性

（应设）

不可新建

建（构）筑物

观赏性

（宜设）

建（构）筑物限高

按实际情况设定

完整性

（宜设）

建（构）筑物限高

按实际情况设

定，且不应高于

24M

单体

建筑

占地面积

＜ 2000 ㎡

建筑本体

及附属环境

20M

（或用地边界）

30M

（或用地边界）

30M

（或用地边界）

30M

（或用地边界）

20M

（或用地边界）

建筑本体

及附属环境

建筑本体

及附属环境

建筑本体

及附属环境

建筑本体

及附属环境

6M

≥ 2H

建筑高度

9M

9M

12M

5M

占地面积

≥ 2000 ㎡

建筑高度

＞24M

建筑群

构筑物 ≥ 2H

建筑高度

≥ 2H

建筑高度

≥ 2H

建筑高度

≥ 2H

建筑高度

注 [10]

注 [10]：不可移动文物保护，在征求

各方同意，在无法原址保留的情况下，

可以进行平移异地保护。

需要做“历史文化保护与利用专项研

究“，组织专家评审及部门协调会议，

由区文化广电旅游体育局及市规自局

区管理局及街道办参加会议。

专项研究需要确认：保护方式（整体

搬迁）、保护原则、保护范围、建筑

控制地带。

例如，龙华区某城市更新项目，有古

树、祠堂、碉楼，在申请将碉楼迁移

异地保护；

龙岗区横岗某城市更新项目，有龙岗

区未定级不可移动文物（炮楼、门楼、

宗祠）；历史建筑线索（排屋、门楼、

角楼）

最终规划将炮楼和角楼进行迁移异地

保护；

宗祠、门楼降级为历史建筑，如片区

规划无法保留，在拆除前需做好建筑

历史信息档案资料报文体局存档。

判断具体对象需要查阅如《全国第三

次文物普查》《龙岗区不可移动文物

名录》等全国及地方规定。

第一章

030 1.1.9 科研用地 GIC0

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.16 9）关于“科研用地”（GIC0）的说明为进一步加强深圳

市基础科学研究，提升源头创新能力，本次标准与准则修订增

设“科研用地”（GIC0），定义为：为科研机构提供的用于开

展基础科学研究的用地，不包括附设于其他单位内的研究室、

实验室等用地。用于基础科学研究的重大科技基础设施（大科

学装置、重点实验室等）以及为重大科技基础设施直接配套的

供电和排污等设施、公共科技服务平台应归入科研用地（GIC0）。

原附设于高校内的科学装置、重点实验室等仍为教育设施用地

（GIC5）。用于商业化生产的科技成果转化用地应归入新型产

业用地（M0）。以营利为主要目的设计机构用地应归入商业用

地（C1）。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

2.2.2.2 3）科研用地，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面

积的 85%。

1.1.9 名词解释：为科研机构提供的

用于开展基础科学研究的用地，不包

括附设于其他单位内的研究室、实验

室等用地

主导用途：科研设施

其它用途：宿舍、小型商业、可附设

的市政设施、可附设的交通设施、其

它配套辅助设施

第一章

031

1.2 居住用地 R

1.2.1 一类居住用地 R1

1.2.2 二类居住用地 R2

1.2.3 三类居住用地 R3

1.2.4 四类居住用地 R4

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.2.2.2 1）一类居住用地、二类居住用地和三类居住用地，主

导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的 70%。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

4.3.1 居住用地地块容积率等级分为 4 个等级区间，对应的密度

分区基准容积率及容积率上限宜符合表 4.3.1 规定。密度三区范

围内的居住用地地块若位于地铁站点 500 米范围内的，其容积

率上限可按照密度一、二区执行。

《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》（深规

1.2.1 名词解释：

配套设施齐全、布局完整、环境良好、

以低层住宅为主的用地

主导用途：住宅

其它用途：

幼儿园（托儿所）、小型商业、可附

设的市政设施、可附设的交通设施、

其它配套辅助设施

1.2.2 名词解释：

配套设施齐全、布局较为完整、以多

层及以上住宅为主的用地

主导用途：住宅

其它用途：

幼儿园（托儿所）、商业、可附设的

市政设施、可附设的交通设施、其它

配套辅助设施

1.2.3 名词解释：

直接为工业区、仓储区、学校、医院

等配套建设、有一定配套设施的、供

职工及学生集体居住的成片宿舍区的

用地

主导用途：宿舍

其它用途：

幼儿园（托儿所）、商业、可附设的

市政设施、可附设的交通设施、其它

配套辅助设施

1.2.4 名词解释：

以原农村居民住宅聚集形成的屋村用

地

主导用途：私人自建房

其它用途：

幼儿园（托儿所）、小型商业、可附

设的市政设施、可附设的交通设施、

其它配套辅助设施

表 4.3.1 居住用地地块容积率指引

分级 密度分区 基准容积率 容积率上限

3.2 6.0

3.0 5.5

2.5 4.0

1.5 2.5

密度一、二区

密度三区

密度四区

密度五区

1

2

3

4

第一章

032 土 [2017]3 号，自 2017 年 12 月 13 日起施行，有效期 5 年 ,）

二、（七）单一用地性质的二类居住用地允许配套建设的商业，

不包括办公、旅馆业建筑和商务公寓。

《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深

规划资源规 [2019]1 号，自 2019 年 2 月 2 日起施行）

第四条（二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算

中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一

主导功能的按 60% 取值；居住功能为第二主导功能的按 40% 取

值。测算后，地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于

土地混合使用的有关规定具体确定。

《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）（市

规划和自然资源局）

四、提高居住用地开发强度。鼓励在已建、在建及已纳入近期

建设规划的轨道站点500米范围内实施以居住为主的综合开发。

位于密度二、三区的新供应商品住房和公共住房建设项目，容

积率可按密度一区居住用地容积率上限执行。位于密度三区、

规划尚未批准的城市更新及土地整备利益统筹项目，居住地块

容积率上限可按密度一区容积率上限规定执行。

九、引导未批规划更新项目建设住宅。城市更新单元规划尚未

批准的项目（含尚未列入城市更新单元计划的项目，小地块城

市更新项目除外），可按以下规定增加住房供应：（一）计划

公告更新方向以居住为主或本措施施行前的法定图则的主导功

能为居住的（居住用地占比超过 50%），除无偿移交政府的用

地外，城市更新单元规划确定的开发建设用地可规划为居住用

地，并按现行政策配建公共住房，无须调整更新单元计划和法

定图则。

注 [11]：鼓励轨道站点 500 米内实

施居住为主的综合开发；密度二、三

区按密度一区居住用地容积率上限执

行；密度三区、规划尚未批准的城市

更新及土地整备利益统筹项目，居住

地块容积率上限可按密度一区容积率

上限规定执行。

与《深标》4.3.1 对比，密度三区范

围内的居住用地地块若位于地铁站点

500 米范围内的，其容积率上限可按

照密度一、二区执行。

两法规差别在，地铁站点 500 米外

且密度三区的居住项目，若干措施是

否放开风口，其容积率上限也可提高

到 6.0。

但具体条文理解，还需根据最终实施

稿。

注 [11]

第一章

033

1.3 商业用地 C1

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.2.2.2 2）城市主中心和副中心区域内商业用地，主导用途的

建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑

面积的 50%；其它区域商业用地，主导用途的建筑面积（或各

项主导用途的建筑面积之和）不宜低于 70%。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

4.3.2 商业服务业用地地块容积率等级分为 5 个等级区间，对应

的密度分区基准容积率宜符合表 4.3.2 的规定。

表 4.3.2 商业服务业用地地块容积率指引

分级 密度分区 基准容积率

5.4

4.5

4.0

2.5

2.0

密度一区

密度二区

密度三区

密度四区

密度五区

1

2

3

4

5

1.3.1 商业批发与零售

《深圳市规划和国土资源委员会关于进一步加强商业办公研发

用房建筑设计管理工作的通知》（深规土规 [2017]1 号，自

2017 年 5 月 12 日起施行，有效期 5 年 )

一 关于建筑平面设计：

1.3 名词解释：经营商业批发与零售、

办公、服务业（含餐饮、娱乐）、旅

馆等各类活动的用地。

主导用途：商业、办公、旅馆业建筑

其它用途：商务公寓（已取消）、可

附设的市政设施、可附设的交通设施、

其它配套辅助设施

第一章

034 （一）商业、办公、研发用房，建筑平面布局不得采用住宅套

型式设计。

（二）卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、

风井等应集中设置。

（三）严格限制外墙凹槽的设置。

（四）商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不

小于 2.4 米的开放式楼梯。

二 关于套型建筑面积：

（一）单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤ 150 平方

米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积

的 50%。

（二）研发用房单套套内建筑面积不得小于 180 平方米。

《深圳市拆除重建类城市更新单元编制技术规定》( 深规土

[2018]708 号，自 2018 年 9 月 25 日起施行 )- 文本

2.2.5 （2）位于密度一、二区的规划商业用地中应设置不少于

商业、办公与旅馆业建筑面积 5% 的商业文化设施。鼓励在法定

规划基础上额外落实文化设施用地。

条文说明：2.2.5（2）：商业文化设施为市场主体持有的可经

营性的文化设施，由市场主体进行运营管理，产权归市场主体

所有、限整体转让，其建筑面积包含在商业建筑面积内。 商业

文化设施类型主要包含复合书店、特色影院、演艺剧场、艺术

展览、画廊、主题博物馆等。

1.3.2 办公

《深圳市规划和国土资源委员会关于进一步加强商业办公研发

用房建筑设计管理工作的通知》（深规土规 [2017]1 号，自

2017 年 5 月 12 日起施行，有效期 5 年 )

一关于建筑平面设计：

注 [12]

注 [12]：位于密度一二区的商业需配

建 5% 商业文化设施，是规划阶段容

易被忽视的条件。

例如，南山区西丽某项目，建环委专

家提出，地块在大学城附近，应在商

业里设置特色文化类功能。

第一章

035

（一）商业、办公、研发用房，建筑平面布局不得采用住宅套

型式设计。

（二）卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、

风井等应集中设置。办公建筑（不包含研发用房）因功能需要，

单栋（座）建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的

办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。

（三）严格限制外墙凹槽的设置。

二关于套型建筑面积：

（一）单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤ 150 平方

米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积

的 50%。

（二）研发用房单套套内建筑面积不得小于 180 平方米。

《深圳市建筑设计规则》（深规土 [2015]757 号，自 2019 年

1 月 11 日起施行）

2.1.7 办公建筑 供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事

各类业务活动的建筑。

2.1.8 公寓式办公建筑 为商务人士提供中短期商务与住宿服务的

办公建筑。

1.3.3 旅馆（酒店）

《深圳市建筑设计规则》（深规土 [2015]757 号 , 自 2019

年 1 月 11 日起施行）6.8.2.2 ⑴旅馆（酒店）建筑：（略）

1.3.4 公寓 ( 已取消 )

《深圳市拆除重建类城市更新单元编制技术规定》( 深规土

[2018]708 号，自 2018 年 9 月 25 日起施行 )- 文本

1.3 更新单元规划强制性内容一般应包含：

第一章

036 （1）单元主导功能。

（2）除产权移交政府的公共配套设施面积以外的单元总建筑面

积。

（3）住宅及商务公寓建筑面积。

（4）道路系统、控制宽度。

（5）公共绿地用地规模、布局。

（6）公共配套设施规模及重要公共配套设施类型、布局。

（7）文物保护单位、文物保护单位保护范围和建设控制地带、

未定级不可移动文物、紫线、历史建筑、历史风貌区、古树名

木等保护范围。

（8）城市设计重点地区的城市设计要求等其他内容。

《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调

控政策的通知》（深规土规 [2018]7 号）

一、关于新供应用地上建设的商务公寓的管理（一）2018 年 7

月 31 日（不含 7 月 31 日）后，各类用地上建设的商务公寓一

律只租不售且不得改变用途，但具备以下情形之一的除外：…

（略）

深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的

报告（深建字 [2019]198 号）

二、关于取消商务公寓“只租不售”：近期我局提出取消 2018

年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定，该政

策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品

房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住

房有关事项的通知》（征求意见稿）（深圳市住房和建设局）

规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”）

一、改建原则

（一）政府引导，市场主导。

注 [13] 注 [13]: 专规阶段，需要明确住宅、

公寓的指标，前期就需要想清楚产品

的业态、市场营销，产品的构成比例，

涉及到总图形态、楼栋数量，因此建

筑设计院在这个阶段的价值体现的更

重要。

第一章

037

（二）性质不变，整体确权。

（三）节能环保，绿色改建。

二、改建条件

（一）已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；

（二）不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存

在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；

（三）以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的，改

建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于 50 套

（间）。

《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（2021 年 3 月）（城

市用地分类、土地混合使用、社区级公共设施）

表 2.1.3 城市用地分类和代码 剔除“商务公寓”

《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）（市

规划和自然资源局）

九、引导未批规划更新项目建设住宅。（二）计划公告更新方

向以商业为主或法定图则的主导功能为商业的，可将更新方向

调整为居住（公共住房为主）后，按照现行规则确定单元规划

容积。其中，出售的公共住房建筑面积占规划容积（不包含公

共配套设施）的比例应不低于 60%，实施主体可取得的商品性

质建筑面积不超过按照表 1 核算系数校核的面积。此类项目应

先按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能；其中已列

入城市更新单元计划的项目，可同步开展城市更新单元计划调

整和规划审批工作。本措施施行后，法定图则用地功能由商业

功能调整为居住功能的现状建成区，其更新改造按此项规定执

行。

十、引导已批规划更新项目建设住宅。本措施施行前更新单元

规划已经批准但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目

（小地块城市更新项目除外），可按以下规定增加住房供应：

（一）在保持原批准规划容积不变的前提下，可将已批商业建

注 [14]

注 [14]：商务公寓成为历史。

目前去存量商业办公，商改保有政策

风向。

第一章

038 筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。

（二）位于已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点 500

米范围内的项目，可按规定修改规划（含项目原更新方向未包

含居住功能的，可调整增加居住更新方向）增加住宅建筑面积，

增加的住宅建筑面积全部用于建设出售的公共住房。

第一章

039

1.4 工业用地 M

1.4.1 普通工业用地 M1

1.4.2 新型产业用地 M0

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》

2.2.2.2 4）普通工业用地和新型产业用地，主导用途的建筑面

积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的

70%。

《深圳市城市规划标准与准则》（深规土 [2013]710，自 2014

年 1 月 1 日起施行）（2021 年 2 月更新版本）

4.3.3 工业用地地块容积率分为 3 个等级区间，对应的密度分区

基准容积率宜符合表 4.3.3 的规定。

《深圳市关于加大营商环境改革力度的若干措施》（深府[2018]1

号）

二、5．优化产业空间资源配置。实施工业用地保护制度。科学

划定全市工业区块线，探索对线内工业用地实施立法保护，除

1.4.1 名词解释：以生产制造为主的

工业用地

主导用途：厂房

其他用途：仓库（堆场）、小型商业、

宿舍、可附设的市政设施、可附设的

交通设施、其它配套辅助设施。对周

边居住、公共环境有影响或污染的工

业不得建设小型商业、宿舍等

1.4.2 名词解释：融合研发、创意、

设计、中试、无污染生产等创新型产

业功能以及相关配套服务活动的用地

主导用途：厂房（无污染生产）、研

发用房

其它用途：商业、宿舍、可附设的市

政设施、可附设的交通设施、其它配

套辅助设施 表 4.3.3 工业用地地块容积率指引

分级 密度分区 新型产业用地

基准容积率

普通工业用地基准

容积率

4.0 3.5

2.5 2.0

2.0 1.5

密度一、二、三区

密度四区

密度五区

1

2

3

第一章

040 因公共利益需要外，原则上不得调整土地用途。加大“工改工”

政策支持力度。鼓励未完善征转地补偿手续、符合规划的产业

用地加快入市。鼓励工业“上楼”，提高产业用地容积率。以

先租后让方式供应的工业用地，租赁期满达到合同约定条件的，

同等条件下原租赁企业优先受让。支持多家总部企业组成联合

体联合竞投、联合建设总部大楼。鼓励建设高标准厂房，允许

按幢、按层等固定界限为基本单元分割登记和转让。开展旧工

业区转型升级和综合整治专项行动。行政引导与市场机制相结

合，鼓励采取异地置换、产权入股等手段，促进老旧工业区连

片升级、功能优化。支持辖区政府建设保障性产业用房，在重

点工业园区周边增加产业配套设施的供给，规范园区管理制度。

《深圳市工业区块线管理办法》（深府规 [2018]14 号，自

2018 年 8 月 2 日起施行，有效期 5 年）

第二章 第八条 各区区块线内的工业用地的面积不得低于辖区

区块线总用地面积的 60%。单个区块线内的工业用地面积，原

则上不低于该区块总用地面积的 60%。第九条 全市区块线总规

模原则上不少于 270 平方公里。区块线具体范围以市政府批准

并公布的区块线为准。

第三章 第十七条 区块线一级线内规划工业用地应予以严格

保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施，除因

公共服务设施、市政和交通基础设施（含轨道车辆段、停车场

上盖开发）、绿地等公共利益需要，原则上不得调整为其他非

工业用途。在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期

规划建设的轨道站点 500 米范围内的工业用地，可建设人才

住房和保障性住房，但用地面积原则上不超过该区块总面积的

10%。在区块线内安排上述用地功能，需同时满足相关环境保

护要求，并按程序调整城市规划。区块线内已规划为其他用途（包

括居住、商业、道路、配套设施等）的用地，可按照已批准的

城市规划予以实施。本办法施行前已列入城市更新计划的项目，

可按照批准的更新方向予以实施。

第一章

041

第十八条 区块线二级线内的现状工业用地在本办法有效期内应

予以保留，除因公共服务设施、市政和交通基础设施（含轨道

车辆段、停车场上盖开发）、绿地等公共利益需要，以及为促

进产城融合确需安排的会议展示、商业零售、餐饮酒店等配套

设施外，原则上不得作为其他非工业用途。二级线内现状工业

用地如需开展以工业为主导功能的城市更新或土地整备，应按

程序调整城市规划，并纳入一级线进行管理。线内现状工业用

地如确需开展以居住、商业为主导功能的城市更新或土地整备，

需按局部调整程序调出区块线，并按照批准的城市规划予以实

施。二级线内现状为其他用途的用地（包括居住、商业等），

可按照批准的城市规划予以实施。本办法施行前已列入城市更

新计划的项目，可按照批准的更新方向予以实施。

第十九条 在区块线的日常管理中，各区块内的工业用地面积原

则上不得低于该区块总用地面积的 60%。区块内如确需安排重

要的公共服务设施、会议展示等配套设施和市政、交通基础设

施等项目，应以行政区（或功能区）为单位进行平衡，保证辖

区区块线内工业用地的面积不得低于辖区区块线总用地面积的

60%。

对区块线内普通工业用地调整为新型产业用地进行严格管

理 ...（略） 南山区区块线内新型产业用地面积原则上不超过辖

区区块线中工业用地总面积的 80%。宝安区、龙岗区、龙华区、

坪山区和光明区区块线内新型产业用地面积原则上不超过辖区

区块线中工业用地总面积的 20%。其他各区新型产业用地比例

暂不做要求。

《深圳市建筑设计规则》（深规土 [2015]757 号，自 2019 年

1 月 11 日起施行）

2.1.13 工业建筑 供人们从事各类工业生产活动的建筑。

2.1.14 厂房 供人们进行各类工业化生产的建筑。 2.1.15 新型

产业建筑 区别于传统产业建筑，供人们从事各类新型产业的研

发、设计及推广、应用等的建筑，也称为研发用房或新型产业

注 [15]

注 [16]

注[15]：一级区块线内调整严格管理；

二级区块线原则上不得调整；

区块线之外，满足条件应该争取。

例如，南山区西丽某项目，区块线外，

工改 R+C。

注 [16]：区块线内，M1 改 M0 进行

严格管理；

区块线之外，综合评价：

政策难度 较难

容积率大小 M0 优

建筑设计相关规范 M0 优

市场销售 M0 优、难

地价 M1 便宜

第一章

042 用房。

《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规 [2019]4

号，自 2019 年 3 月 19 日起施行，有效期 5 年）

第一章 第三条 本办法所称工业及其他产业用地，是指用于引

进产业项目的普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、

物流用地（W0）和仓储用地（W1），以及引进社会投资、

用于产业化经营项目的文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地

（GIC4）、教育设施用地（GIC5）等。

第三章 第二十一条 工业及其他产业用地实行弹性年期供应制

度。重点产业项目用地出让年限按照 30 年确定，租赁年限不少

于 5 年且不超过 20 年。先租后让的，出让年限与已租赁年限之

和不超过 30 年。一般产业项目用地出让年限按照 20 年确定。

第四章 第三十八条 以出让方式供应的产业项目用地建成后应

按产业发展监管协议的约定使用，不得出租；确有出租需要的，

出租比例原则上不超过建筑面积的 20%，且应当在产业发展监

管协议中明确约定租赁面积比例、租金标准、租赁对象及违约

处置措施。

《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理

规定》（深府办规 [2019]6 号，自 2019 年 5 月 16 日起施行，

有效期 5 年）

第二条 本规定所称产业用地包括工业用地、物流仓储用地以及

包含前述功能的混合用地。本规定所称容积调整是指在维持原

土地用途不变情况下增加建筑面积。

第四条 产业用地容积调整的，可通过以下途径建设：

（一）利用已批未建产业用地进行建设，以及部分建成、已建

成产业用地利用剩余空地进行建设；

（二）对现有厂房及配套建（构）筑物进行扩建、改建；

（三）拆除部分或全部建（构）筑物后建设；

（四）综合运用上述手段。容积调整不得改变不拆除且已完成

第一章

043

规划验收或已办理不动产登记的建（构）筑物用途。

第十条 产业用地容积调整需补足至贡献基准的，需补足移交的

建筑面积可按规定无偿移交政府，也可按本规定第十五条缴纳

地价后由权利人自行持有，该部分建筑物不得转让。具体处置

方式由派出机构拟定后报区政府审批。移交建筑物的，应以栋、

层、间等固定界限为基本单元。

《关于施行拆除重建类城市更新单元计划有效期管理的通知》

（征求意见稿）（市规划和自然资源局）

（十）支持产业用地提高容积率：已签订土地使用权出让合同

或已经办理不动产登记且符合相关规定的产业用地，可在维持

原土地用途不变情况下，综合运用加建、改建、扩建等手段提

高容积率，具体按照产业用地节约集约利用相关规定执行。

《深圳市地价测算规则》（深府办规 [2019]9 号，自 2019 年

10 月 17 日起施行）

二、2.6 产业用地提高容积增加建筑面积情形：产业用地经批准

提高容积增加的建筑面积不得转让。发展的产业符合我市产业

发展导向的，适用产业发展导向修正系数。应补缴的地价按以

下规则计收：普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0）上

建设的工业厂房及相应辅助设施（如物业用房、配电用房），

不计收地价；建设的配套商业按 2.1 条测算结果计收；除配套

商业外的其他配套建筑面积部分按 2.1 条测算结果的 50% 计收。

四、附表 1 建筑类型适用地价标准及修正系数表；附表 2 土地

使用年期修正系数表；附表 3 产权条件修正系数表；附表 4 产

业发展导向修正系数表；附表 6 地上商业楼层修正系数表、附

表 5 产业项目类型修正系数表 、附表 6 地上商业楼层修正系数

表、附表 7 地下空间修正系数表（略）

《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深府办规[2020]2

号，自 2020 年 2 月 1 日起施行，有效期 5 年）

注 [17]

注[17]：不同建筑类型对地价有影响，

例如公寓适用办公、宿舍适用住宅、

新型产业适用工业及办公；“研发用

房、物流建筑”地价按工业（厂房）

50%+ 办公 50% 计算，即 M0 地价比

M1 贵。

产权条件修正系数对地价有影响，例

如厂房（含新型产业用地中的厂房），

不得转让、整体转让、允许分割转让，

地价的修正系数分别是 1、1.5、5 倍，

即分割权越大地价越贵。

选择研发用房 vs 厂房，选择宿舍配

套 vs 商业配套，取决于地价及市场

的综合评判。

第一章

044 第三条 本办法所称“工业楼宇”，是指在工业用地或者混合用

地上兴建的用于工业生产、研发用途的建筑物、构筑物及其附

着物。本办法所称“配套用房”包括：

（一）工业用地上为工业生产、研发提供配套服务的建筑物、

构筑物及其附着物；

（二）混合用地的土地使用权出让合同中明确约定为工业生产、

研发提供配套服务的建筑物、构筑物及其附着物；

（三）独立宗地且规划批准文件或者土地使用权出让合同明确

约定直接为工业区配套建设、供职工集体居住的成片宿舍区用

地（以下简称独立工业配套宿舍用地）上的建筑物、构筑物及

其附着物。

《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）（市

规划和自然资源局）

十、引导已批规划更新项目建设住宅。本措施施行前更新单元

规划已经批准但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目

（小地块城市更新项目除外），可按以下规定增加住房供应：（二）

位于已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点 500 米范围

内的项目，可按规定修改规划（含项目原更新方向未包含居住

功能的，可调整增加居住更新方向）增加住宅建筑面积，增加

的住宅建筑面积全部用于建设出售的公共住房。

《关于进一步规范和加快城市更新工作若干措施》（深宝府办

〔2019〕9 号，自 2019 年 3 月 22 日起施行，有效期 3 年）

三、( 七 ) 继续探索 M1+M0 混合开发模式

1. 推行“先进制造 + 研发”模式 , 对位于工业区块线范围内的“改

工”类城市更新项目 , 原则上改造方向以 M1 为主 , 对改造后厂

房建筑面积不少于改造前厂房建筑面积 , 且用地规模超过 5 公顷

的项目 , 可结合区位、交通及实际发展需要 , 规划配置占地不超

过 20% 的项目开发建设用地为 M0 功能。

2. 对位于都市核心区 ( 新安街道、西乡街道 ) 重要区域、城市中

注 [18] 注 [18]：探索 M1+M0 混合开发模式，

目前市场也有这种提倡混合开发的呼

吁，促进产城融合，留住制造业。

第一章

045

心、组团中心 , 以及位于已建或已批规划建设轨道站点 500 米

范围内的“改工”类城市更新项目 , 根据产业发展需要 , 可规划

配置开发建设用地 20% 以上的 M0。

3. 鼓励先进制造业企业以自有物业或与国企、社区股份合作公

司等物业主体联合申报“改工”类项目用于扩大再生产。对在

宝安区注册的近三年平均纳税额 2000 万元及以上的制造业企

业申报的“改工”类城市更新项目 , 在符合城市更新政策及满足

功能合理布局的前提下 , 可规划配置占地不超过 20% 的项目开

发建设用地为 M0 功能。

4. 符合《宝安区重点产业项目遴选及用地保障实施细则》相关

条件的重点产业项目参与城市更新的 , 可通过产业部门的产业遴

选明确产业研发用房的需求 , 在城市更新单元规划中予以落实。

根据《深圳市工业区块线管理办法》及我区产业规划布局 , 除上

述规定外 , 单元计划申报配置超过 20%M0 开发建设用地的“改

工”类项目 , 需提交产业部门意见。

三、( 九 ) 强力推进连片旧工业区改造升级 严格落实《深圳市工

业区块线管理办法》, 强化政府规划主导 , 推动“十大产业统筹

片区”等连片旧工业区通过综合整治、拆除重建、利益统筹等

方式连片改造 , 有效盘活释放大规模、高品质的产业空间 , 鼓励

探索“工业上楼”, 节约集约高效利用土地空间 , 保障实体经济

持续稳定发展。

《深圳市 20 大先进制造业园区空间布局规划》

一、（三）布局原则 3. 功能协同、产城融合。强化园区生产制

造主导功能，引导战略性新兴产业制造环节优先向园区集聚，

原则上园区内产业用地以普通工业用地为主。

《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》（深府函〔2023〕20 号）

一、工作目标。加快推进项目审批工作，确保连续 5 年每年提

供不少于 2000 万平方米“高品质、低成本、定制化”厂房空

间的工作目标。

第一章

046 四、适用范围。本方案仅针对已经市政府批准纳入“工业上楼”

目录的项目，根据实施路径分为城市更新类项目、提容或新供

应用地类项目、土地整备类项目三种类型。

附件 1 一、城市更新类项目（二）城市更新单元规划制定 经

济可行性方案应遵循“保本微利”的原则制定，项目内部收益

率原则上≤4.5%，且与城市更新单元规划应联动编制、互为依据。

2．项目以产业为主导功能，规划厂房（含无污染厂房）容积占

规划计容总建筑面积的比例≥ 55%，且不得少于现状厂房容积。

工业用地原则为单一用地性质，使用年限为 50 年。地块容积率

及厂房建筑形态应综合考虑区位条件、公共服务配套及市政交

通承载力等因素，结合产业专题研究根据拟引进产业生产需求

确定，容积率按≤ 6.5 进行规划设计。

3．项目规划居住容积依据经济可行性方案确定，占规划计容总

建筑面积的比例≤ 30%，因特殊原因项目无法规划居住建筑的，

经市政府审批同意，该部分项目规划居住容积可以腾挪至同一

实施主体名下其他项目。居住用地应为单一用地性质，地块容

积率可依据《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）

按所在密度分区容积率上限规定执行。

4．项目应按《深标》落实满足自身需求的教育设施及其它公共

配套设施，确有困难的应开展专题研究，经相关主管部门同意

后可在周边地区统筹落实。项目应结合园区生产、生活实际需

求落实配建≥ 5% 规划厂房容积的宿舍型保障性租赁住房，定向

面向园区企业员工出租。

5．项目新建工业厂房实施主体自持比例≥ 2/3，剩余厂房可用

于回迁安置或按相关规定分割销售，自持厂房建成后平均租赁

价格≤ 35 元 / 平方米·月，租赁价格年涨幅≤ 5%。自持厂房

比例及租赁价格应在项目产业发展监管协议中约定，并符合产

业主管部门相关要求。

二、提容或新供应用地类项目

（一）提容项目（已出让用地增加建筑面积）。

1．“工业上楼”项目可按照《深圳市扶持实体经济发展促进产

第一章

047

业用地节约集约利用的管理规定》（以下简称《管理规定》）

提高容积率，未突破《管理规定》相关管理要求的项目，仍按

照原审批层级和程序进行审批。辖区政府定期将此类项目审查

和建设情况向市政府报告。

（三）相关管理要求。

（2）项目涉及占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区

保留提升区的，经市政府审批同意，可不进行占补平衡调整。

（3）项目地块容积率及厂房建筑形态应综合考虑区位条件、产

业定位、公共服务配套及市政交通承载力等因素确定，容积率

按≤ 6.5 进行规划设计。

2．新供应用地类项目可结合园区生产、生活实际需求落实配建

≥ 5% 规划厂房容积的宿舍型保障性租赁住房，定向面向园区企

业员工出租。

3．优质产业空间可按规定自持或销售，销售对象按照《深圳市

优质产业空间供给试点改革方案》相关要求执行；只租不售的

创新型产业用房用地单位须全部自持。自持厂房建成后平均租

赁价格≤ 35 元 / 平方米·月，租赁价格年涨幅≤ 5%。自持厂

房比例及租赁价格应在项目监管协议中约定，并符合产业主管

部门相关要求。

4．项目实施应遵循“保本微利”的原则，项目内部收益率原则

上≤ 4.5%。

附件 3

一、城市更新类“工业上楼”项目审批工作指引表

二、提容或新供应类“工业上楼”项目审批工作指引表

《深圳市宝安区工业区块线管理办法（修订）》（深宝规[2019]13

号，自 2019 年 10 月 8 日起施行，有效期 5 年）

第二章 第九条 区块线一级线为严格保护的工业用地范围线，严

格限制线内工业用地转换为非工业功能。严格保护线内规上、

国高等优质企业，涉及优质企业的开发建设项目，须征求承租

优质企业意见。因特殊重大项目需求以及城市配套、交通区位

第一章

注 [19]

注 [20]

注 [19][20]：图表见本小节末尾。

048 条件变化，确需将工业用地调整为非工业功能的，按调整城市

规划程序执行；确需将普通工业用地（M1）转换为新型产业用

地（M0）的，按有关规定执行。区块线内已规划为其他用途（包

括居住、商业、道路、配套设施等）的用地，可按照已批准的

城市规划予以实施。市区块线办法实施前已列入城市更新计划

的项目，可按照批准的更新方向予以实施。

第十条 区块线二级线内的现状工业用地应对范围内规上、国高

等优质企业予以严格保护，涉及优质企业的开发建设项目，需

征求范围内优质企业意见，并协助企业稳妥做好搬迁安置工作。

区块线二级线内现状工业用地如需开展以工业为主导功能的城

市更新或土地整备，应按程序调整城市规划。线内现状工业用

地如确需开展以居住、商业为主导功能的城市更新或土地整备，

需按局部调整程序调出区块线，并按照批准的城市规划予以实

施。属城市更新项目的，其所涉及的区块线局部调整方案需与

更新单元计划同步申报，在更新单元规划报批前，应完成区块

线的局部调整程序。区块线二级线内现状为其他用途的用地（包

括居住、商业等），可按照批准的城市规划予以实施。市区块

线管理办法施行前已列入城市更新计划的项目，可按照批准的

更新方向予以实施。

第十一条 在工业区块线的日常管理中，各区块内的工业用地面

积原则上不得低于该区块总用地面积的 60%。区块内如确需安

排重要的公共服务设施、会议展示等配套设施和市政、交通基

础设施等项目，应以全区的工业区块线总量进行平衡，保证全

区区块线内工业用地的面积不得低于全区区块线总用地面积的

60%。

《深圳市宝安区工业上楼工作指引 ( 试行 )》

第二条【适用范围】 本工作指引适用于宝安区建筑高度超过 24

米且不超过 100 米的厂房（以下简称“高层厂房”）的产业引导、

建筑设计、消防、环保、水电供应等审批及监管事项。

第三条【产业引导】 鼓励符合国家现行产业政策和行业准入条件、

第一章

049

符合宝安区产业导向、适宜在高层厂房中生产的产业进驻 , 其产

业类型应符合以下条件：（一）《深圳市产业结构调整优化和

产业导向目录（2016 年本）》中“鼓励发展类”鼓励优先进驻，

包括但不限于：新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、

生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，和我区优势

传统制造业以及我区产业链关键、核心、缺失环节的产业等的

小规模中试及生产制造环节。

《深圳市光明区工业区块线管理实施细则》（自 2019 年 4 月

11 日起施行，有效期 4 年）

第二章 第四条【区块线调整原则】 区块线局部调整遵循“总体

规模不减少、产业布局更合理”的原则，局部调整应有利于优

化产业布局，有助于促进产城融合。单个区块内的工业用地面

积，原则上不低于该区块总用地面积的 60%，如确需安排重要

的公共服务设施等项目，应保持全区区块线范围总量平衡，保

证全区工业区块线内工业用地面积不低于区块线总用地面积的

60%，如无法满足，则需编制局部调整方案，保障总量平衡。

一级线调整要求：

（一）每年新增整备用地中用于工业用地的比例不低于 30%，

并由区土地整备部门报区规划和自然资源部门纳入一级线管理。

（二）一级线内规划工业用地应予以严格保护，除因公共利益

需要，原则上不得调整为其他非工业用途。

二级线调整要求：

（一）二级线内现状工业用地如需开展以居住、商业为主导功

能的城市更新或土地整备，需按局部调整程序调出区块线，并

按照批准的城市规划予以实施。

（二）二级线内现状工业用地在《管理办法》有效期内应予以

保留，除因公共利益需要，以及为促进产城融合确需安排的会

议展示、商业零售、餐饮酒店等配套设施外，原则上不得作为

其他非工业用途。

（三）二级线内现状工业用地如需开展以工业为主导功能的城

第一章

050 市更新或土地整备，应按程序调整城市规划，并纳入一级线进

行管理。

第七条【M0 面积及严控 M1 改 M0】 严格控制将区块线内普

通工业用地调整为新型产业用地，全区区块线内新型产业用地

面积原则上不超过本辖区区块线中工业用地总面积的 20%。

鼓励区块线内旧工业区改造，对规划功能为工业用途的“工

改工”项目，其改造方向原则上应按法定图则规划的功能确

定。即，法定图则规划为 M0 的，可以“工改 M0”或“工改

M0+M1”；法定图则规划为 M1 的，不得“工改 M0”，同时

区工业和信息化部门对项目产业准入、产业规划等进行审核。

第九条【工业上楼】 对区块线内新供应的工业用地和建设的新

型产业类城市更新用于智能装备、机器人、集成电路、新能源、

新材料、医疗器械等先进制造业生产性厂房的项目，鼓励增加

楼层承重及配套物流设施。鼓励在新型产业用地上建设无污染

生产厂房，并按《管理办法》的要求，增加楼层承重及配套物

流设施。使供应的产业空间能够切实满足实际生产的需求。

《光明区产业空间管理暂行办法》（深光府规 [2019]11 号，自

2019 年 8 月 17 日起施行，试行 1 年）

第五章 第二十一条【鼓励工业上楼】 严格执行工业区块线管

理规定，严控“M1 改 M0”。鼓励增加楼层承重及配套物流设施，

在满足消防、建筑结构安全的前提下，支持先进制造业向高层

工业楼宇拓展空间。鼓励带产业项目的“工改 M1”，鼓励结合

产业项目需求建设定制化园区。

《深圳市光明区加快高标准产业保障房提质增效的若干措施（征

求意见稿）》

一、（一）一级工业区块线外、新型工业用地（M0）上新建改

造产业保障房按照《深圳市工业区块线管理办法》（深府规﹝

2018 ﹞ 14 号）中一级工业区块线的建设标准建设并竣工的，

给予产业保障房产权主体建设工程费用的 20%，最高 2000 万

第一章