2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告

2016 年第三季度

天津市房地产市场情况分析报告

天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司

二零一六年十月

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目录

一、土地市场表现状况 .............................................. 1

（一）7 月份土地市场状况 ....................................... 1

（二）8 月份土地市场状况 ....................................... 4

（三）9 月份土地市场状况 ....................................... 5

（四）三季度经营性用地成交具体情况 ............................. 7

二、商品住宅市场情况 ............................................. 10

（一）七月份商品房市场状况 .................................... 11

（二）八月份商品房市场状况 .................................... 12

（三）九月份商品房市场状况 .................................... 13

三、二手房住宅市场情况 ........................................... 15

Ⅰ、二手房成交情况分析 ........................................... 15

（一）七月份二手房成交状况 ................................ 15

（二）八月份二手房成交状况 ................................ 18

（三）九月份二手房成交状况 ................................ 22

Ⅱ【2016 年 1-9 月】二手房住宅市场价格动态监测与分析 ............... 25

（一）监测数据来源 ........................................ 25

（二）监测行政区说明 ...................................... 25

（三）监测案例类型 ........................................ 25

（四）价格动态监测： ...................................... 25

（五）数据分析： .......................................... 32

四、三季度楼市总结 ............................................... 32

五、四季度楼市走势分析 ........................................... 33

六、公司业务板块 ................................................. 34

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一、土地市场表现状况

2016 年的天津楼市注定是不平凡的。利好政策一波接一波，但是伴随而来

的是地价的持续攀高。进入三季度天津土地市场已经热火朝天的接连成交，且价

格是一波高过一波。作为房地产的一级市场，土地市场的成交价格决定着楼市的

价格。2016 年三季度天津供应土地 90 宗，成交土地 118 宗。

（一）7 月份土地市场状况

1、土地供应分析

2016 年 7 月，天津共供应土地 39 宗，占地面积 146.23 万平米，环比下降

36.37%，同比下降 24.62%。其中居住类土地供应 8 宗，总占地面积 58.97 万平

米，总建筑面积 120.79 万平米。

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2、土地成交分析

2016 年 7 月，天津共成交土地 48 宗，占地面积 187.15 万平米，环比下降

67.78%，同比下降 9.42%。其中居住类土地成交 23 宗，占地面积 106.84 万平米，

占整个土地成交的 57.1%。

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（二）8 月份土地市场状况

2016 年 8 月，天津共供应土地 28 宗，其中居住类土地供应 8 宗。成交土地

48 宗，其中居住类土地成交 10 宗。

1、土地供应分析

2016 年 8 月，天津共供应土地 28 宗，占地面积 176.32 万平米，环比上升

20.58%，同比上升 8.84%。其中居住类土地供应 8 宗，总占地面积 94.35 万平米，

总建筑面积 171.31 万平米。

2、土地成交分析

2016 年 8 月，天津共成交土地 48 宗，占地面积 197.97 万平米，环比上升

5.78%，同比上升 12.92%。其中居住类土地成交 10 宗，占地面积 75.99 万平米，

占整个土地成交的 38.4%。

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（三）9 月份土地市场状况

2016 年 9 月，天津共供应土地 23 宗，其中居住类土地供应 7 宗。成交土地

22 宗，其中居住类土地成交 8 宗。

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1、土地供应分析

2016 年 9 月，天津共供应土地 23 宗，占地面积 146.23 万平米。其中居住

类土地供应 7 宗，总占地面积 76.81 万平米。

2、土地成交分析

2016 年 9 月，天津共成交土地 22 宗，占地面积 143.36 万平米，环比下降

27.57%。其中居住类土地成交 8 宗，占地面积 90.19 万平米，占整个土地成交的

63.6%。

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（四）三季度经营性用地成交具体情况

1、2016 年 7 月 6 日下午经过 105 轮竞拍，中骏以 16.9 亿的价格，摘得张

家窝嘉和道地块，溢价率 159%，约合楼面单价 12713 元\/平米。该地块土地用途

为城镇住宅、科教。其中，城镇住宅用地土地面积约 12.09 万平方米，容积率

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1.0-1.1，规划住宅总体量约 13.29 万平方米，属低密产品。而科教用地拟出让

土地面积约 0.48 万平方米，规划体量 0.39 万平方米。嘉和道地块挂牌起始总价

为 6.53 亿元，纯住宅部分起始楼板价约合 4912 元\/平方米。这是 2016 年以来，

西青张家窝版块出让的第二宗住宅用地。

2、7 月 13 日，生态城编号为津滨生转让（挂）2016-2 号和 3 号的两宗转

让地块成功出让，拿地企业均为住宅集团，总价合计 16.02 亿元，溢价率分别为

425%和 242%，楼面价分别约为 7966 元\/平米和 7888 元\/平米。

两地块原权利人均为中新天津生态城投资开发有限公司，其中 2 号地块使

用权面积为 85220.5 平方米，土地用途为城镇住宅用地，容积率小于等于 1.8，

建筑密度小于等于 30%，绿地率大于等于 40%，建筑限高 75 米，起始转让价格为

23265.3115 万，起始楼面价约 1517 元\/平米；3 号地块使用权面积 37059.3 平方

米，容积率小于等于 1.3，建筑密度小于等于 30%，绿地率大于等于 40%，建筑

限高 35 米，起始转让价格为 11117.79 万，起始楼面价约 2308 元\/平米。

3、8 月 3 日下午，经过 10 家房企竞拍争夺，位于天津地铁 2、6 号线换乘

站——长虹公园站——上盖的南开区制本厂地块以 18.1 亿元总价花落正荣，溢

价 112.9%，成交楼板价约合 24133 元\/平方米。

块编号为津南红（挂）2016-099 号宗地，位于南开区长虹公园西北角，紧

临地铁 2、6 号线换乘站长虹公园站 D 出口。该地块原址为天津制本厂（下称“制

本厂地块”）。该地块出让土地面积约 1.82 万平方米，规划建筑体量约 7.5 万

平方米，其中仅 2 万平方米为城镇住宅规划建筑面积，其余为商业金融业规划。

而地块竞得人需自持建筑面积不少于 20000 平方米的写字楼。

4、8 月 17 日保利分别以 3.1 亿和 2.66 亿的价格把大港港东新城仅有的两

宗住宅、商服用地收入囊中，总掷金 5.76 亿元。由此标志着保利正式挺进大港。

港东新城位于滨海新区大港东部，以世纪大道为界，港东新城南北规划了

19 个居住小区。项目多以点式小高层住宅、多层花园洋房住宅、中低密度别墅

区为主。此次摘牌的 2、3 号地与著名的溪谷公园直线距离约不到一公里，大面

积水域及绿化成为得天独厚的景观及配套资源。

5、8 月 27 日合景泰富以总价 57.7 亿元、溢价 312%，买获中心商务区安阳

道地块，成交楼板价约合 22014 元\/平方米。安阳道地块出让土地总面积约 10.7

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万平方米，土地用途原为二类居住用地，规划建筑面积超 26 万平方米。不过在

8 月 17 日滨海土地发展中心发布的补充公告中，该地块土地用途被调整为城镇

住宅、商服，但并未公布更改后的商住配比。安阳道地块南侧为潮音寺，周边临

近规划中的耀华中学滨海校区，和即将投用的天津师大滨海学校（小学、初中），

地块虽然不大，但格局方正，有景观有配套，亮点十足。

6、8 月 24 日，经过 198 轮厮杀，最终融创以总价 30.8 亿元、溢价 177%夺

得津滨大道 104 号宗地，成交楼板价约合 19049 元\/平方米；而与之相邻的 105

号宗地经过 192 轮仍由融创溢价 182%竞得，总价 30.2 亿元，成交楼板价约合

18035 元\/平方米。

7、8 月 25 日，融创以 6.8 亿元买入天津地标路段南京路沿线 1 宗商业金融

业建设用地，溢价率 70%。该地块左邻抗震纪念碑、先农大院，右接小白楼 CBD，

背倚五大道旅游区，地处南京路、成都道、新华路、泰安道交汇处。该地块出让

土地面积不足 0.6 万平方米，规划用地性质为商业金融业用地，规划总体量不大

于 4.72 万平方米。地块挂牌起始总价仅 4.006 亿元，起始楼板价约合 8487 元\/

平方米。

8、8 月 31 日下午，在 9 家房企同场竞买下，中航地产以 47.8 亿元将天津

红桥区机电学院地块收入囊中，住宅部分成交楼板价 26767 元\/平方米，溢价率

85.6%，同时也将红桥区宅地单价纪录大幅提高。

该地块编号为津红纪（挂）2016-111 号宗地，位于天津红桥区纪念馆路北

侧、咸阳北路版块，原址为天津机电职工技术学院（下称“机电学院地块”）。

该地块出让总土地面积约 11 万平方米。其中，二类居住用地面积合计约 5.7 万

平方米，规划建筑体量 15.433 万平方米；工业用地面积约 5.3 万平方米，规划

建筑体量约合 17.58 万平方米。

9、9 月 8 日下午，中骏以 4.85 亿元买获天津静海区团泊新城东区一宗住宅

用地，楼板价约合 2071 元\/平方米。该地块出让土地面积约 15.6 万平方米，规

划容积率仅 1.0-1.5，属团泊版块分布较多的低密居住用地。以次容积率折算，

该地块规划住宅建筑体量不大于 23.4 万平方米。

10、9 月 9 日上午，新城控股天津公司通过司法拍卖成功竞得宝坻新城项目，

起拍总价 14.3 亿，起拍楼面价 2861 元\/平；成交总价 37.4 亿，成交楼面价 7483

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元\/平，溢价率 161.54%。宝坻新城地块位于宝坻区南城板块，北至潮阳大道，

紧邻宝坻新城区；南侧与旺城温莎郡相邻；东侧为开元大道，西侧目前尚未开发，

占地面积 271197 平，容积率 1.8，总建面 499798 平，为纯住宅用地。

11、9 月 20 日下午，天津宝坻主城区连续出让 3 宗住宅用地，成交总价合

计高达 23.54 亿元，分别由中铁冠城、京宝置业和中冶宝地获得。其中中铁冠城

经过 125 轮激烈拍卖后才夺地成功，溢价率达到 220%，楼面价从起始的 2 千多

元翻高到 7197 元\/平米。今日成交的 3 宗宝坻地块编号分别为津宝（挂）2015-053

号、2016-007 号及 2016-011 号宗地，均位于天津宝坻主城区西北部。三宗地块

土地用途均为住宅、商服，累计出让土地面积约合 32.9 万平方米，规划总体量

巨大，约合 56.1 万平方米。

12、9 月 29 日下午，在 13 家房企围猎下，津南咸水沽诚信里地块最终以

42.6 亿元总价由恒大拍得。刨除科教等公建后，该地块住宅、商服建筑楼板价

约合 16010 元\/平方米。该地块地处天津海河教育园与津南咸水沽交界地带，紧

邻仁恒、鲁能、龙湖、旭辉及新城五大新盘。诚信里地块居住部分 3 宗子地块总

体量约和 20.8 万平方米。而 2 幅商业用地规划总体量约 6.4 万平方米，整体商

住比约为 23%:77%。

13、9 月 30 日上午，“金九”天津土地市场收官落下帷幕。启迪协信以总

价 53.5 亿元买获南开区咸阳路地铁站地块，刨除绿化及自持商业部分后，项目

纯住宅产品楼板价高达 50952 元\/平方米。该地块或为启迪协信天津科技城项目

一期，未来咸阳路两侧、西营门片区所规划的 150 万平米产城融合新城或将由此

起步。该地块总出让土地面积约 6.9 万平方米，其中居住兼商服建筑总体量 21

万平方米，商住比 5:5，折合纯住宅产品规划体量约 10.5 万平方米

二、商品住宅市场情况

据统计，三季度天津商品住宅成交 52186 套，环比二季度略有减少，降幅

19.28%，创历年同期新高。从成交价格上看，三季度天津全市商品住宅成交均价

13208 元\/平米，创历年新高，环比涨 5.26%，同比涨达 14.69％。月创下年内商

品住宅成交均价最大涨幅从月度走势上看，三季度天津商品住宅成交均价的高位

出现在 9 月，全市均价达 14464 元\/平米，环比涨幅达 14.77%，为年内最大涨幅。

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（一）七月份商品房市场状况

1、供应情况

2016 年 7 月，天津商品房批售面积 105.05 万平米，环比下降 45.40%，同

比下降 18.93%。天津四个片区中，环城四区批售面积最大，批售面积共 39.58

万平米，占全市批售面积的 37.68%；其次为远郊区县，批售面积为 28.99 万平

米，占全市批售面积的 27.60%；再次为市内六区批售面积 18.42 万平米，占全

市批售面积的 17.53%；滨海新区，批售面积为 18.06 万平米，占全市批售面积

的 17.19%。

2、 成交情况

2016 年 7 月，天津一手房成交面积 183.12 万平米，环比上升 4.4%，同比

上升 44.34%。一手房成交均价为 12596 元\/平米，环比上升 3.86%，同比上升

10.76%。

从四大片区成交来看，天津商品住宅销售面积以远郊区县最多，销售面积

为 66.85 万平米，占全市销售面积的 36.51%；市内六区销售面积最少，销售面

积为 21.01 万平米，占全市销售面积的 11.47%；环城四区销售面积为 58.73 万

平米，占全市销售面积的 32.07%；滨海新区销售面积为 36.52 万平米，占全市

销售面积的 19.95%。一手房成交均价以市内六区最高，为 30028 元\/平米；远郊

区县均价最低，仅 8117 元\/平米；环城四区和滨海新区成交均价分别为 12303

元\/平米和 11237 元\/平米。

各区域在成交量上表现为“一降三升”态势，成交均价均表现为上升态势。

其中，环城四区量跌价升，市内六区、滨海新区和远郊区县均表现为量价齐升。

从成交走势来看，一手房市场总体呈现“量价齐升”态势，同比 2015 年 7 月呈

现“量价齐升”态势。

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（二）八月份商品房市场状况

1、供应情况

2016 年 8 月，天津商品房批售面积 120.07 万平米，环比上升 14.30%，同

比上升 4.39%。天津四个片区中，远郊区县批售面积最大，批售面积共 51.21 万

平米，占全市批售面积的 42.65%；其次为滨海新区，批售面积为 36.25 万平米，

占全市批售面积的 30.19%；再次为环城四区批售面积 21.65 万平米，占全市批

售面积的 18.03%；市内六区，批售面积为 10.96 万平米，占全市批售面积的 9.13%。

2、成交情况

2016 年 8 月，天津一手房成交面积 201.18 万平米，环比上升 9.86%，同比

上升 62.75%。一手房成交均价为 12602 元\/平米，环比微升 0.05%，同比上升

10.46%。

从四大片区成交来看，天津商品住宅销售面积以远郊区县最多，销售面积

为 82.95 万平米，占全市销售面积的 41.23%；市内六区销售面积最少，销售面

积为 21.55 万平米，占全市销售面积的 10.71%；环城四区销售面积为 58.84 万

平米，占全市销售面积的 29.25%；滨海新区销售面积为 37.84 万平米，占全市

销售面积的 18.81%。一手房成交均价以市内六区最高，为 32802 元\/平米；远郊

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区县均价最低，仅 8073 元\/平米；环城四区和滨海新区成交均价分别为 13173

元\/平米和 10141 元\/平米。

各区域在成交量上表现为上升态势，成交均价均表现为“二降二升”态势。

其中，滨海新区、远郊区县量升价跌，市内六区、环城四区均表现为量价齐升。

从成交走势来看，一手房市场总体呈现“量升价稳”态势，同比 2015 年 8 月呈

现“量价齐升”态势。

（三）九月份商品房市场状况

2016 年 9 月天津商品住宅共成交 17103 套，环比 8 月略降 8.18%，同比涨

达 49.74%，9 月全市均价同时创下年内价和 涨幅，全市商品住宅成交均价 14464

元\/平米，环比涨达 14.77%，同比涨 22.65%。

从区域成交量上看，汉沽 9 月共成交商品住宅 1295 套，环比涨达 231.20%，

领涨全市。

从区域成交价格上看，9 月环城四区表现抢眼，环比涨幅从 10.72%到 41.77%

不等，四个区整体均价 16528 元\/平米，环比涨达 25.47%

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三、二手房住宅市场情况

Ⅰ、二手房成交情况分析

（一）七月份二手房成交状况

根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2016 年

7 月天津市二手私产住宅共成交 14401 套，环比上涨 0.4%，同比上涨 17.0%；

成交面积 124.7 万㎡，环比上涨 0.6%，同比上涨 14.5%；成交均价 11332 元\/

㎡，环比上涨 0.3%，同比上涨 7.3%

1、七月二手私产住宅成交情况

我爱我家市场研究中心认为，延续上半年楼市成交的火热程度，7 月津城二

手房市场成交量持续高位运行，交易量价与 6 月相比保持平稳走势，一方面，除

本月公积金政策有所调整以外，年初开始的各项宽松政策仍在延续，使得购房者

入市积极性仍然较高，此外，自年初以来房价的上行走势，购房者“买涨不买跌”

的心理也促其积极入市。

在成交户型方面，自本月起 120 平米以下的户型交易占比为 95%，与上月

相比上涨下降 4 个百分点，随着自住需求的增多中小户型房源成交量逐步回归主

体地位。

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2、各区域二手私产住宅成交量分析

全市四大区域来看，中心城区共成交 5273 套，环比下滑 3.9%，同比上涨

2.0%；环城四区成交 3531 套，环比下滑 1.3%，同比上涨 42.5%；滨海新区成交

2899 套，环比下滑 1.1%，同比上涨 6.1%；郊县五区成交 2698 套，环比上涨 15.0%，

同比上涨 39.6%。

3、各区域二手私产住宅成交均价分析

本月全市二手私产住宅成交均价 11332 元\/㎡，环比上涨 0.3%，同比上涨

7.3%。中心城区为 17426 元\/平米，环比上涨 2.6%，同比上涨 17.6%；环城四区

10169 元\/平米，环比上涨 3.2%，同比上涨 10.1%；滨海新区 8779 元\/平米，环

比上涨 3.1%，同比上涨 8.8%；郊县五区 6181 元\/平米，环比上涨 1.2%，同比上

涨 3.5%。

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4、当月成交房源分析

（1）成交房源居室分析

本月成交主力居室为两室，占比为 54%。一室户型成交占比为 38%，与上月

相比上涨 2.6 个百分点；两室户型成交占比为 54%，与上月相比上涨 0.7 个百分

点；三室户型成交占比为 8%，与上月相比下滑 1.9 个百分点；三室以上户型为 0，

与上月相比下滑 1.4 个百分点。

（2）成交房源面积区间分析

本月成交主力面积为 80 平米以下户型，占比均为 68%。50 平米以下户型成

交占比为 29%，与上月相比上涨 0.6 个百分点；50-80 平米户型成交占比为 39%，

与上月相比上涨 1.9 个百分点；80-120 平米户型成交占比为 26%，与上月相比上

涨 1.0 个百分点；120-144 平米户型成交占比为 3%，与上月相比下滑 1.6 个百分

比；144 平米以上户型成交占比为 2%，与上月相比下滑 2.0 个百分点。

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（3）成交房源总价区间分析

本月成交房源多在 50-80 万，占比为 29%。50 万以下户型成交占比为 4%，

与上月相比下滑 1.5 个百分点；50-80 万室户型成交占比为 29%，与上月相比上

涨 0.3 个百分点；80-100 万户型成交占比为 16%，与上月相比下滑 1.6 个百分点；

100-120 万户型成交占比为 13%，与上月相比上涨 1.1 个百分点；120-150 万户

型成交占比为 15%，与上月相比上涨 2.7 个百分点；150-200 万户型成交占比为

11%，与上月相比下滑 2.0 个百分点；200 万以上户型成交占比为 12%，与上月相

比上涨 1.0 个百分点。

（二）八月份二手房成交状况

根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2016 年 8

月天津市二手私产住宅共成交 17927 套，环比上涨 24.5%，同比上涨 75.1%；成

交面积 151.4 万㎡，环比上涨 21.4%，同比上涨 66.9%；成交均价 12173 元\/㎡，

环比上涨 7.4%，同比上涨 17.7%。

1、八月二手私产住宅成交情况

八月津二手房交易量高达 17927 套，继三四月份后再掀高潮。伟业我爱我

家市场研究中心认为，本月津城二手房市场再掀热浪，市场交易活跃，交易量同

比增长了超两成。一方面，经过 6-7 月市场的调整期，到本月所积累的改善型需

求进一步释放，同时，符合客户需求的优质房源的出现使得市场交易活跃；另一

方面，近期地王频出的土地市场也刺激了客户交易意愿增高；此外，有部分购房

者预计“金九银十”旺季市场会带来的房价再次上涨，从而选择了在八月提前入

市购房，这也促进了本月交易量的增长。

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2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告

均价方面，二手房房源均价自 5 月开始整体呈现上扬趋势，随着改善需求的

购房者的不断入市，优质房源迅速被消化，市场上供不应求的现象日渐突出，使

得整体均价出现上浮。

2、各区域二手私产住宅成交量分析

全市四大区域来看，中心城区共成交 7250 套，环比上涨 37.5%，同比上涨

62.7%；环城四区成交 4152 套，环比上涨 17.6%，同比上涨 92.1%；滨海新区成

交 3438 套，环比上涨 18.6%，同比上涨 61.6%；郊县五区成交 3087 套，环比上

涨 14.4%，同比上涨 106.6%。

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3、各区域二手私产住宅成交均价分析

本月全市二手私产住宅成交均价 12173 元\/㎡，环比上涨 7.4%，同比上涨

17.7%。中心城区为 18369 元\/平米，环比上涨 5.4%，同比上涨 25.0%；环城四区

10854 元\/平米，环比上涨 6.7%，同比上涨 19.2%；滨海新区 8902 元\/平米，环

比上涨 1.4%，同比上涨 15.6%；郊县五区 6229 元\/平米，环比上涨 0.8%，同比

上涨 16.4%。

4、当月成交房源分析

（1）成交房源居室分析

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2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告

本月成交主力居室为两室，占比为 51%。一室户型成交占比为 39%，与上月

相比上涨 2.1 个百分点；两室户型成交占比为 51%，与上月相比下滑 3.1 个百分

点；三室户型成交占比为 9%，与上月相比上涨 0.4 个百分点；三室以上户型为

1%，与上月相比上涨 0.6 个百分点。

（2）成交房源面积区间分析

本月成交主力面积为 80 平米以下户型，占比均为 68%。50 平米以下户型成

交占比为 29%，与上月相比上涨 1.6 个百分点；50-80 平米户型成交占比为 39%，

与上月相比上涨 0.6 个百分点；80-120 平米户型成交占比为 26%，与上月相比下

滑 1.9 个百分点；120-144 平米户型成交占比为 3%，与上月相比下滑 0.8 个百分

比；144 平米以上户型成交占比为 3%，与上月相比上涨 0.5 个百分点。

（3）成交房源总价区间分析

本月成交房源多在 50-80 万，占比为 24%。50 万以下户型成交占比为 4%，

与上月相比上涨 0.1 个百分点；50-80 万室户型成交占比为 24%，与上月相比下

滑 3.0 个百分点；80-100 万户型成交占比为 17%，与上月相比上涨 2.1 个百分点；

100-120 万户型成交占比为 14%，与上月相比上涨 0.8 个百分点；120-150 万户

型成交占比为 16%，与上月相比下滑 0.3 个百分点；150-200 万户型成交占比为

12%，与上月相比上涨 0.5 个百分点；200 万以上户型成交占比为 14%，与上月相

比下滑 0.2 个百分点。

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（三）九月份二手房成交状况

根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2016 年 9

月天津市二手私产住宅共成交 20754 套，环比上涨 15.8%，同比上涨 95.1%；成

交面积 174.9 万㎡，环比上涨 15.6%，同比上涨 87.4%；成交均价 13312 元\/㎡，

环比上涨 9.4%，同比上涨 23.8%。

1、九月二手私产住宅成交情况

本月津城二手房市场再掀热浪，市场交易活跃，交易量同比增长了超两

成。伟业我爱我家市场研究中心认为，一方面，今年以来土地市场和新建商品住

宅市场活跃，带动各片区二手房源被动升值，从而使得市场中客户的交易意愿升

高。另一方面，宽松的信贷政策，降低了购房者们的入市门槛，大大减轻了购房

者的资金压力，促使改善型需求积极入市，使得市场中新增需求不断增长，促使

成交量持续增长。均价方面，本月全市平均价格与 8 月份相比上涨 9.4%，同比

上涨 23.8%，随着二手房买卖市场持续火热的交易氛围，房源补给速度减缓，供

需矛盾日益加深，使得房源成交价格随之提升，创本年新高。

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2、各区域二手私产住宅成交量分析

全市四大区域来看，中心城区共成交 9056 套，环比上涨 24.9%，同比上涨

95.8%；环城四区成交 4004 套，环比下滑 3.6%，同比上涨 74.8%；滨海新区成交

3988 套，环比上涨 16.0%，同比上涨 84.4%；郊县五区成交 3706 套，环比上涨

20.1%，同比上涨 137.4%。

3、各区域二手私产住宅成交均价分析

本月全市二手私产住宅成交均价 13312 元\/㎡，环比上涨 9.4%，同比上涨

23.8%。中心城区为 20243 元\/平米，环比上涨 10.2%，同比上涨 36.5%；环城四

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2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告

区 11687 元\/平米，环比上涨 7.7%，同比上涨 24.9%；滨海新区 9095 元\/平米，

环比上涨 2.2%，同比上涨 11.4%；郊县五区 6690 元\/平米，环比上涨 7.4%，同

比上涨 14.9%。

4、当月成交房源分析

（1）成交房源居室分析

本月成交主力居室为两室，占比为 50%。一室户型成交占比为 40%，与上月

相比上涨 1.1 个百分点；两室户型成交占比为 50%，与上月相比下滑 0.7 个百分

点；三室户型成交占比为 9%，与上月相比下滑 0.2 个百分点；三室以上户型成

交占比 1%，与上月相比下滑 0.2 个百分点。

（2）成交房源面积区间分析

本月成交主力面积为 80 平米以下户型，占比均为 69%。50 平米以下户型

成交占比为 35%，与上月相比上涨 6.1 个百分点； 50-80 平米户型成交占比为

34%，与上月相比下滑 5.1 个百分点；80-120 平米户型成交占比为 24%，与上月

相比下滑 1.4 个百分点；120-144 平米户型成交占比为 4%，与上月相比上涨 1.2

个百分比；144 平米以上户型成交占比为 3%，与上月相比下滑 0.8 个百分点。

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（3）成交房源总价区间分析

本月成交房源多在 50-80 万，占比为 18%。50 万以下户型成交占比为 3%，与

上月相比下滑 0.8 个百分点；50-80 万户型成交占比为 18%，与上月相比下滑 6.1

个百分点；80-100 万户型成交占比为 16%，与上月相比下滑 1.0 个百分点；100-120

万户型成交占比为 13%，与上月相比下滑 0.1 个百分点；120-150 万户型成交占

比为 17%，与上月相比上涨 1.4 个百分点；150-200 万户型成交占比为 13%，与

上月相比上涨 1.7 个百分点；200 万以上户型成交占比为 19%，与上月相比上涨

5.1 个百分点。

Ⅱ【2016 年 1-9 月】二手房住宅市场价格动态监测与分析

（一）监测数据来源

天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司数据中心及 CAS 自动询价系统

（二）监测行政区说明

和平区、南开区、河西区、河北区、红桥区、河东区、西青区、津南区、

东丽区、北辰区、滨海新区、武清区、宝坻区、静海区、蓟州区、宁河县

（三）监测案例类型

报盘案例，评估案例，成交案例

（四）价格动态监测：

根据中盛勃然房地产土地评估有限公司数据中心及 CAS 自动询价系统数据

显示，天津市 2016 年 1-9 月天津市二手房均价为 19230 元\/平米（包含十六个监

测行政区），具体月均价及涨跌幅（环比）情况详见下表：

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2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告

通过本年度对全市二手房价格监测，发现 2016 年度天津市二手房房价一直

处于上涨趋势且个别月份涨幅较大，以 9 月为例天津市二手房均价为 23020 元\/

平米，环比 8 月上涨 9.14%，从均价及涨幅角度都达到了 2016 年 9 个月的最高

值。（下面以行政区为单位分别说明 2016 年的二手房均价及涨跌情况）

1.市六区二手房均价及涨跌幅度

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2.环城四区及滨海新区二手房均价及涨跌幅度

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3.郊县二手房均价及涨跌幅度

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2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告

（五）数据分析：

通过对每个行政区的月均价及涨跌幅数据分析发现 2016 年度 1-9 月的涨幅

最大的月份集中在 8-9 月，在 8-9 月涨幅最凶猛期间，武清区、北辰区、河北区

为涨幅排名前三名，分别为 23.57%、20.15%、17.85%，全年累计涨幅排名前三

的为武清区、西青区、东丽区，分别为 62.69%、53.97%、50.83%。以上数据显

示涨幅大的区域集中在环城四区及郊县，最耀眼的还是武清区、西青区。说到武

清区，在京津冀一体化的大趋势下，地处京津交界的武清义不容辞的承担起了接

收京津人口外溢的重担，这个重担自从通州和北三县实行限购政策以来格外沉重

与耀眼导致武清房价升值不断。另外有消息称，武清龙凤新城区域将修建大学城，

项目由北京大学、南开大学、清华大学、河北经贸大学和首都经济贸易大学联合

成立的“京津冀协同发展联合创新中心”创建，虽然此消息未被证实，但多方面

利好消息以及武清区独特的地理位置导致武清房价“一鸣惊人”。

另外在数据分析过程中我们不难发现西青区在 2016 年度 1-9 月房价涨幅过

程中的表现也是不容忽视的。真正拉动西青区房价的还要说到张家窝镇，张家窝

镇坐落于西青区以西，内有京沪高铁天津南站，地铁三号线终点站。距离西青大

学城 3 公里，距离天津高新区 1 公里、117 富国高银大厦 2 公里，距离天津第一

中心医院 5 公里，交通发达为张家窝镇吸引了众多的知名房地产开发商，例如万

科、社会衫，中建集团、首创集团等，更为瞩目的是今年 3 月，天津土地交易中

心发布的一宗编号为西青（挂）2016-03 号的土地以起始总价 25300 万元、起始

楼面价约为 2726.81 元\/平米的价格摘牌，因土地的成交价是决定未来项目售价

的直接因素，因此随着此地块的成交也拉开的张家窝镇房价上涨的序幕。

四、三季度楼市总结

2016 上半年持续高温运行了 2 个季度后，终在公积金“新政”实施之时有

所缓解。新政带以“三”不变（贷款的首付比例、额度计算方式及最长期限）；

“四”限（贷款额度上限、二套的申请额度上限、三套的限制使用及离婚购房限

制）的形式表明了政策对于下半年楼市的制约与规划，但“去库存”基调贯穿始

终，在此背景下，三季度商品房销售同比激增、开发投资增速小幅回升，一、二

线城市成交表现好于预期，销售向好带来三季度热点城市土拍竞争更加激烈，地

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2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告

王数量持续激增，随之消费者对楼市的预期水涨船高，导致房价持续上涨。与此

同时，房价、地价的快速上涨也给部分城市市场可持续发展带来隐患，投资投机

需求迅速增加，地方政策基调也从“刺激”转变为“收紧”，宽松类政策出台频

次明显下降，收紧类政策升级和蔓延，所有的热点一、二线城市都重启“限贷、

限购”。但力度都相对温和，旨在抑制房价过快上涨和维护市场平稳运行之间保

持相对平衡。

五、四季度楼市走势分析

今年以来表现癫狂的天津楼市，在经历 6、7 月份短暂的退烧休整后，8 月

再度拔足狂奔。离婚需排号、天价学区房、开盘即售罄、涨价无底线„„一二线

热点楼市的种种乱象，炙烤着购房者早已脆弱不堪的内心，也在“金九银十”之

际考验着监管者的智慧。随着北京调控升级，天津重启限购，楼市政策拐点在四

季度全面到来。

天津市政府于 9 月 30 日晚间推出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳

健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），也被解读为“货真价实”。最

直观的感受是政策 9 月 30 日晚间推出，规定自 10 月 1 日起正式实施，根本就没

有给炒房者连夜抢购的机会。

《实施意见》规定：本市拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停

在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。对在

市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首

付比例不低于 40%。

“天津出台的调控措施符合预期，也是和中央调控思路保持一致的做法。此

前，天津是全国房价涨幅前十城市中，唯一没有收紧购房政策的。”严跃进指出。

《实施意见》称将在天津实施区域性的住房限购。严跃进表示：“这实际上

是限购政策的市郊差别化对待。政策规定外地户口居民在天津购房，若已有一套

住房，在市区和武清是不允许再购房的。武清房地产市场过热，所以被列为和市

区享同等待遇。此类政策对于新房和二手房都是适用的。同时，政策规定，在此

类限购区购置首套住房的，外地户口购房者首付比例为四成，这属于比较高的购

房门槛了。”

京津同天出台的房地产调控政策，既有差异性，又有关联性。目前，天津的

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2016 年第三季度 天津市房地产市场情况分析报告

新房和二手房价格基本为北京的一半，外来购房需求集中在市内六区和武清区，

其中来自北京的购房者最多。“如果北京全面加强调控，势必会驱使一部分外溢

需求流向天津，这就不难解释为何天津主要针对非户籍家庭分区调控。应该说，

京津同步出台房地产调控政策，还是有默契和协同效应的。”

回看津城近年限购政策和取消限购政策，楼市在限购状态下基本平稳运行。

那么此次限购，是否有望在四季度引领火热楼市进入降温通道？我们预计政府将

在未来将继续采取政策措施来缓解房价持续高位。走高的房价加上政策的控制将

会使潜在购房者在未来持谨慎态度。因此，我们预计市场住宅价格在未来将增速

放缓。”

六、公司业务板块

我们的产品：

1. 估价业务

2. 土地开发、征收服务

3. 环境评价服务

4. 咨询服务

5. 抵押物业贷后批量评估

6. 抵押物业抗风险能力测试

7. VQ 自动估价系统

8. 云查勘（电子查勘系统）

欢迎致电：

天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司

88238296 88238299 13702030065

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