三台国税

建筑业、房地产

政策汇编

三台县国家税务局

2018 年12 月

三台国税

建筑业、房地产政策汇编

目录

建筑业政策汇编.................................................................. 3

房地产政策汇编................................................................ 11

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三台国税

建筑业政策汇编

一、建筑业的征税范围

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建

造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其

他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服

务、装饰服务和其他建筑服务。

（一）工程服务。

工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程

作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的

安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作

业。

（二）安装服务。

安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输

设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的

装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯

子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、

保温、油漆等工程作业。

固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经

营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类

似收费，按照安装服务缴纳增值税。

（三）修缮服务。

修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养

护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的

工程作业。

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（四）装饰服务。

装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之

美观或者具有特定用途的工程作业。

（五）其他建筑服务。

其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业

服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、

园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手

架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层

等）剥离和清理等工程作业。

二、税率和征收率

纳税人提供建筑服务，适用一般计税方法的，适用税率

11%。

纳税人提供建筑服务，适用简易计税方法的，适用征收

率 3%。

三、建筑业适用增值税政策

试点纳税人提供建筑服务，应当按照《财政部 国家税

务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税

〔2016〕36 号）、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增

值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 17

号）、《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题

的公告》（国家税务总局公告 2017 年第 11 号）及现行增值

税有关规定计算缴纳增值税。

跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户

（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提

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三台国税

供建筑服务。

纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建

筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值

税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 17 号

印发）。

其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税

人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》

（国家税务总局公告 2016 年第 17 号）有关规定。

根据国家税务总局公告 2017 年第 11 号公告，三台县在

绵阳市其他县（区）境内提供建筑劳务活动的纳税人将不需

提供《外出经营活动税收管理证明》，不在项目发生地税务

机关预缴增值税，全部在原主管税务机关申报纳税。

试点纳税人提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费

用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

（一）简易计税方法

1.简易计税的情形

（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以

选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工

程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或

者其他费用的建筑服务。

（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选

择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发

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包方自行采购的建筑工程。

（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，

可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：

①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016

年 4 月 30 日前的建筑工程项目；

②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合

同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。

（4）小规模纳税人提供的建筑服务。

2.销售额的确定及预缴税款的计算

（1）销售额的确定

①一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易

计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付

的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征收率计算应纳税

额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款

后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

②试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税

人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外

费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征收率

计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生

地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（2）预缴税款的计算

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用简易计税方

法的，按照以下公式计算应预缴税款：

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应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷

(1+3%)×3%

（二）一般计税方法

（1）销售额的确定

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方

法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应

纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的

分包款后的余额，按照 2％的预征率在建筑服务发生地预缴

税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（2）预缴税款的计算

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方

法的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷

(1+11%)×2%

例如：某建筑公司（一般纳税人）机构所在地位于 A 县，

2X16 年 6 月份分别在 B 县和 C 县为不同工程项目提供建筑服

务（适用一般计税方法），当月分别收到建筑服务收入（含

税）1665 万元和 2997 万元，分别支付分包款 555 万元（取

得分包方开来增值税专用发票注明进项税额 55 万元）和 777

万元（取得分包方开来增值税专用发票注明进项税额 77 万

元），支付工程设备租赁费用 117 万元（取得增值税专用发

票注明进项税额 17 万元），购入建筑材料 1170 万元（取得

增值税专用发票注明进项税额 170 万元）。请问：该建筑企

业就以上业务该如何申报缴纳增值税？

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第一，应当向 B 县主管国税机关预缴增值税：

（1665－555）÷（1+11%）×2%=20 万元；

第二，应当向 C 县主管国税机关预缴增值税：

（2997－777）÷（1+11%）×2%=40 万元；

第三，应当向 A 县主管国税机关申报纳税：

销项税额=（1665+2997）÷（1+11%）×11%=462 万元；

进项税额=55+77+17+170=319 万元；

应纳税额=462－319－20－40=83 万元。

(三) 应纳税额小于已预缴税额的处理

一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提

供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省

（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在

地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较

大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在

地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

（四）建筑业服务计税方法简表

1.一般纳税人

（1）简易计税方法

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可以选择简易计税的情形 增值税处理 跨县（市）的处理

以清包工方式提供的建筑 试点纳税人提供 以取得的全部价

服务 建筑服务适用简易计 款和价外费用扣除支

为甲供工程提供的建筑服 税方法的，以取得的 付的分包款后的余额

务 全部价款和价外费用 为销售额，按照 3%的

扣除支付的分包款后 征收率计算应纳税

为建筑工程老项目提供的 的余额为销售额。 额。纳税人应按照上

建筑服务 述计税方法在建筑服

务发生地预缴税款

后，向机构所在地主

管税务机关进行纳税

申报。

（2）一般计税方法

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计

税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的

余额，按照 2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构

所在地主管税务机关进行纳税申报。

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2.小规模纳税人

增值税处理 跨县（市）的处理

试点纳税人提供建筑 应以取得的全部价款和价外费用扣除支

服务适用简易计税方法的， 付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征

以取得的全部价款和价外 收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税

费用扣除支付的分包款后 方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构

的余额为销售额。 所在地主管税务机关进行纳税申报。

四、与建筑服务相关的税收优惠

（一）中华人民共和国境内（以下称境内）的单位和个

人销售的下列服务和无形资产，适用增值税零税率：

1.向境外单位提供的完全在境外消费的下列服务：

（1）设计服务。

（二）境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免

征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率

的除外：

1.工程项目在境外的建筑服务。

2.工程项目在境外的工程监理服务。

3.工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。

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房地产政策汇编

一、征税范围

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动

产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，

包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、

办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑

物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有

限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所

有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土

地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让

他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构

筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其

他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值

税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、

过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

二、税率及征收率

销售不动产、提供不动产租赁服务，税率为 11%。

小规模纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，或一

般纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务选择适用简易计

税方法的，征收率为 5%。

三、房地产业适用增值税政策

销售不动产政策概述：

1.一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自

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建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部

价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产

时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税

额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款

后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，

可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用

为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上

述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管

税务机关进行纳税申报。

3.一般纳税人销售其 2016 年 5 月 1 日后取得（不含自

建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和

价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价

款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时

的作价后的余额，按照 5%的预征率在不动产所在地预缴税款

后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.一般纳税人销售其 2016 年 5 月 1 日后自建的不动产，

应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售

额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，

按照 5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地

主管税务机关进行纳税申报。

5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不

含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应

以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或

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三台国税

者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率

计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地

预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部

价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向

机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房

地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计

税。

8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的

房地产项目，按照 5%的征收率计税。

9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地

产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

10.个体工商户销售购买的住房，应按照附件 3《营业税

改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值

税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款

后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含

其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项

不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售

额，按照 5%的征收率计算应纳税额。

12. 一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动

产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部

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三台国税

价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取

得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取

得不动产时的作价后的余额，按照 5%的预征率在不动产所在

地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一

般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，适用一

般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照

3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管

税务机关进行纳税申报。一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30

日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的

全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取

得的全部价款和价外费用，按照 5%的预征率在不动产所在地

预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

具体征管规定：

（一）房地产开发企业中的一般纳税人

1.销售额确定

①一般计税方法计税

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税

人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，

按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目

对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费

用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许

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三台国税

扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产

项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报

的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑

面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售

房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托

收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价

款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财

政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，

扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

例：某房地产开发企业（一般纳税人）营改增后开发一

楼盘，支付的土地价款为 3000 万元（取得省级财政部门监

制的财政票据），该项目可供销售的建筑面积为 10000 ㎡，

2X17 年 6 月销售该项目房屋 20 套，建筑面积 2000 ㎡，收取

全部价款和价外费用 2820 万元，问：当月应申报的增值税

销售额是多少？

当期允许扣除的土地价款=2000÷10000×3000=600 万

元；

当月应申报的增值税销售额=(2820-600) ÷（1+11%）

=2000 万元。

②简易计税方法

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适

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三台国税

用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方

法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的

合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目；《建筑

工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工

程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016

年 4 月 30 日前的建筑工程项目。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计

税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不

得扣除对应的土地价款。

例：某房地产开发企业（一般纳税人）2X15 年开发一楼

盘，支付的土地价款为 3000 万元（取得省级财政部门监制

的财政票据），该项目可供销售的建筑面积为 10000 ㎡，2X16

年 6 月销售该项目房屋 20 套，建筑面积 2100 ㎡，收取全部

价款和价外费用 2000 万元，问：若该纳税人选择适用简易

计税方法，当月应纳增值税税额是多少？

当月应纳增值税税额=2100÷（1＋5%）×5%=100 万元。

2.预缴税款规定

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项

目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。应预缴

税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税

率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照 11%的

适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率

计算。

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三台国税

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管

国税机关预缴税款。预缴税款时，应填报《增值税预缴税款

表》。

一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提

供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省

（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在

地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较

大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在

地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

例：某房地产开发企业（一般纳税人）2X15 底年开发一

楼盘， 采取预收款方式销售该房地产项目，2X16 年 6 月收

到预收款 2100 万元。问：若该纳税人选择适用简易计税方

法，当月应预缴增值税是多少？

当月应预缴增值税=2100÷（1+5%）×3%=60 万元。

3. 进项税额特殊处理

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税

方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而

无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可

证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项

税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房

地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）。

4.纳税申报

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税

方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财

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三台国税

税〔2016〕36 号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第

四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 11%的

适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国

税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵

减。以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效

凭证。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税

方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳

税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳

税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵

减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

5. 发票开具

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值

税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016

年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的

预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，

不得开具增值税专用发票。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不

得开具增值税专用发票。

（二）房地产开发企业中的小规模纳税人

1.预缴税款

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳

税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收

到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以

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三台国税

下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%。

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主

管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。预缴

税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

例：某房地产开发企业（小规模纳税人）开发一楼盘，

采取预收款方式销售该房地产项目，2X16 年 6 月收到预收款

105 万元。问：该纳税人当月应预缴税款是多少？

当月应预缴税款=105÷（1+5%）×3%=3 万元。

2. 纳税申报

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试

点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期

销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款

后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结

转下期继续抵减。以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证

作为合法有效凭证。

3.发票开具

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增

值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税

人向主管国税机关申请代开。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016 年 4

月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收

款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得

申请代开增值税专用发票。

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三台国税

小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，

不得申请代开增值税专用发票。

归纳总结：

项 税率 项目工程所在地

行为 纳税

判定标准 计税 （征收 销项税额计税

目

或行 人身 方法 率） 依据的确认 本地 异地

情

业份

况

简易 全部价款和价

《建筑工 计税 5% 外费用

程施工许

老 可证》注 不动产所在地预

项 明的合同 征 3%，向机构所

一般 开工日期 一般 全部价款和价 在地申报，征收率

目 外费用，扣除 5%

纳税 11%

在 2016 计税

人 年 4 月 30 受让土地时向

房地 日前 政府部分支付

产业 的其他价款

新 - -

一般

项 11%

计税

目

小规 不动产所在地预

模纳 - - 简易 5% 全部价款和价 征 3%，向机构所

税人 计税 外费用 在地申报，征收率

5%

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三台国税

四、优惠政策

（一）下列项目免征增值税

1.个人销售自建自用住房。

2.2018 年 12 月 31 日前，公共租赁住房经营管理单位出

租公共租赁住房。

公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单

列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发

展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的

指导意见》（建保〔2010〕87 号）和市、县人民政府制定的

具体管理办法进行管理的公共租赁住房。

3.被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证

券、票据等财产清偿债务。

被撤销金融机构，是指经人民银行、银监会依法决定撤

销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销

的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城

市信用社和农村信用社。除另有规定外，被撤销金融机构所

属、附属企业，不享受被撤销金融机构增值税免税政策。

4.军队空余房产租赁收入。

5.为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按

房改成本价、标准价出售住房取得的收入。

6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用

权。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠

与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子

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三台国税

女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的

抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗

嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

（二）个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%

的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）

的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、

上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收

率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普

通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额

按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）

的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北

京市、上海市、广州市和深圳市。

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非

购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国

务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作

意见的通知》（国办发〔2005〕26 号）、《国家税务总局 财

政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发

〔2005〕89 号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行

中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172 号）的有关

规定执行。

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三台国税

参考文献：《全面推开营改增业务操作指引》、《财政

部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通

知》（财税〔2016〕36 号）、《纳税人跨县（市、区）提供

建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告

2016 年第 17 号）、《国家税务总局关于进一步明确营改增

有关征管问题的公告》（国家税务总局公告 2017 年第 11

号） 、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保

〔2010〕87 号）

本书自 2017 年 5 月 1 日起施行，如有新的政策发布，

遵照新政执行。

绵阳国税

掌上办税

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