www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
地址：上海市黄浦区中山东二路 600 号
外滩金融中心 S2 幢 23 层 邮编：200010
电话：86 21 23122000
传真：86 21 23122100
Address：23F Building S2, NO.600, Zhongshan NO.2
Road(E), Huangpu District, Shanghai, 200010 China
Tel：86 21 23122000
Fax：86 21 23122100
二〇二一年第十二期
商
业
地
产
简
报
REAL
ESTATE
NEWSLETTER
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
目 录
一、 中央快讯 National News...........................................................1
1. 全国人大常委会审议《中华人民共和国公司法（修订草案）》详
情1
2. 最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题
的规定详情............................................................................................ 2
3. 自然资源部办公厅关于开展 2021 年违法违规占用耕地重点问题
整治的通知详情.................................................................................... 3
4. 住房和城乡建设部标准定额司关于征求《建筑工程施工发包与承
包计价管理办法》（修订征求意见稿）意见的函详情 .................... 4
二、 地方要闻 Local News................................................................5
1. 北京市人大常委会公开征求对《北京市住房租赁条例（草案）》
的意见详情............................................................................................ 5
2. 海南自由贸易港闲置土地处置若干规定详情................................ 6
3. 上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室关于印发《临时
管理规约》《管理规约》《专项维修资金管理规约》三个示范文本
的通知详情............................................................................................ 7
三、 经典案例 Typical Cases ............................................................9
案例一：(2020)苏民申 4468 号——孙文华、周海鹏与太仓龙好生活
家居广场有限公司、太仓市天地实用房开发有限公司等房屋租赁合
同纠纷案................................................................................................ 9
案例二：(2019)最高法民申 2689 号——李洪伟、新华信托股份有限
公司营业信托纠纷案.......................................................................... 14
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
1
一、 中央快讯 National News
1. 全国人大常委会审议《中华人民共和国公司法（修订草案）》详
情
2021 年 12 月 24 日，全国人大常委会公布了《中华人民共和国公司
法（修订草案）》（以下简称“《公司法修订草案》”），向社会
征求意见。本次《公司法修订草案》共 15 章 260 条，在现行公司法
13 章 218 条的基础上，实质新增和修改 70 条左右。其中，主要涉
及以下内容的修改：
坚持党对国有企业的领导。《公司法修订草案》规定：“国家出资
公司中中国共产党的组织，按照中国共产党章程的规定发挥领导作
用，研究讨论公司重大经营管理事项，支持股东会、董事会、监事
会、高级管理人员依法行使职权”，旨在坚持党对国有企业的领导，
巩固深化国有企业治理改革成果，完善中国特色现代国有企业制度，
促进国有经济高质量发展。
完善国家出资公司特别规定。《公司法修订草案》在第六章设置“国
家出资公司的特别规定”专章，将适用范围由国有独资有限责任公
司，扩大到国有独资、国有控股的有限责任公司、股份有限公司。
明确国家出资公司由国有资产监督管理机构等根据授权代表本级政
府履行出资人职责；履行出资人职责的机构就重要的国家出资公司
的重大事项作出有关决定前，应当报本级政府批准；国家出资公司
应当依法建立健全内部监督管理和风险控制制度。落实党中央有关
部署，加强国有独资公司董事会建设，要求国有独资公司董事会成
员中外部董事应当超过半数；并在董事会中设置审计委员会等专门
委员会，同时不再设监事会。
优化公司组织机构设置。突出董事会在公司治理中的地位，并根据
民法典的有关规定，明确董事会是公司的执行机构。根据国有独资
公司、国有资本投资运营公司董事会建设实践，并为我国企业走出
去及外商到我国投资提供便利，允许公司选择单层制治理模式（即
只设董事会、不设监事会）。公司选择只设董事会的，应当在董事
会中设置由董事组成的审计委员会负责监督；其中，股份有限公司
审计委员会的成员应过半数为非执行董事。进一步简化公司组织机
构设置，对于规模较小的公司，可以不设董事会，股份有限公司设
一至二名董事，有限责任公司设一名董事或者经理；规模较小的公
司还可以不设监事会，设一至二名监事。旨在贯彻落实党中央关于
完善中国特色现代企业制度的要求，深入总结我国公司制度创新实
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
2
践经验，在组织机构设置方面赋予公司更大自主权。
完善公司资本制度。在股份有限公司中引入授权资本制，即股份有
限公司设立时只需发行部分股份，公司章程或者股东会可以作出授
权，由董事会根据公司运营的实际需要决定发行剩余股份。为适应
不同投资者的投资需求，对已有较多实践的类别股作出规定，包括
优先股和劣后股、特殊表决权股、转让受限股等；允许公司根据章
程择一采用面额股或者无面额股；按照反洗钱有关要求，并根据我
国股票发行的实际，取消无记名股。增加简易减资制度，即：公司
按照规定弥补亏损后仍有亏损的，可以进行简易减资，但不得向股
东进行分配。
加强对股东出资和股权交易行为的规范。增加股东欠缴出资的失权
制度，即股东未按期足额缴纳出资，经公司催缴后在规定期限内仍
未缴纳出资的，该股东丧失其未缴纳出资的股权。增加有限责任公
司股东认缴出资的加速到期制度，即公司不能清偿到期债务，且明
显缺乏清偿能力的，公司或者债权人有权要求已认缴出资但未届缴
资期限的股东提前缴纳出资。明确瑕疵股权转让时转让方、受让方
的出资责任。旨在为提高投融资效率并维护交易安全，深入总结企
业注册资本制度改革成果，吸收借鉴国外公司法律制度经验，丰富
完善公司资本制度。
扩大可用作出资的财产范围。明确股权、债权可以作价出资。
强化控股股东和经营管理人员的责任。明确董事、监事、高级管理
人员维护公司资本充实的责任，包括：股东欠缴出资和抽逃出资，
违反本法规定分配利润和减少注册资本，以及违反本法规定为他人
取得本公司股份提供财务资助时，上述人员的赔偿责任。明确公司
的控股股东、实际控制人利用其对公司的影响，指使董事、高级管
理人员从事损害公司利益或者股东利益的行为，给公司或者股东造
成损失的，与该董事、高级管理人员承担连带责任。
2. 最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题
的规定详情
2021 年 12 月 19 日，最高人民法院发布了《关于人民法院司法拍卖
房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称“《规定》”），自
2022 年 1 月 1 日起施行。《规定》明确指出：（1）各地法院组织的
司法拍卖房产，竞买人必须符合当地限购政策要求，没有资格不能
买。（2）司法拍卖公告中必须对以上要求进行明示。（3）房产成
交后，竞买人必须出具具备购房资格的材料证明，提供虚假材料的，
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
3
拍卖行为无效并承担赔偿责任。（4）即便流拍，没有购房资格的申
请执行人也不能要求以房抵债。综上，没有购房资格，无法从任何
渠道任何方式获得法拍房，法拍房不限购的“漏洞”将被完全堵上。
3. 自然资源部办公厅关于开展 2021 年违法违规占用耕地重点问题
整治的通知详情
2021 年 11 月 26 日，自然资源部发布《关于开展 2021 年违法违规
占用耕地重点问题整治的通知》（以下简称“通知”），决定在全
国开展 2021 年违法违规占用耕地重点问题整治。此次重点问题整治
主要包括新增农村乱占耕地建房问题，违法违规占用耕地挖湖造景
问题，违法违规占用耕地超标准建设绿化带、绿色通道问题，以及
违法违规占用耕地绿化造林或将耕地转为园地等其他类型农用地问
题等 4 类违法违规占用耕地问题，主要内容如下：
一是新增农村乱占耕地建房问题。按照国务院电视电话会议精神，
2020 年 7 月 3 日以后违法占用耕地及永久基本农田新建、扩建、续
建、翻建或非法出售的房屋，包括住宅类、产业类和公共管理服务
类房屋，均属于顶风违法建设。要以“零容忍”的态度依法依规严
肃处理，消除违法状态。重点整治产业类、公共管理服务类项目实
质性违法违规占用耕地，尤其是占用永久基本农田问题；对住宅类
房屋，要统筹考虑农村村民住房用地保障情况，依法稳妥处置，重
点整治强占多占、非法出售等恶意占地建房行为，其中属于其他部
门管辖的，要依法依规移交。
二是违法违规占用耕地挖湖造景问题。国办明文要求“严禁违规占
用耕地挖湖造景”。对 2021 年以河流、湿地、湖泊治理为名，新增
违法违规占用耕地及永久基本农田挖田造湖、挖湖造景的，以及在
城市建设中违规占用耕地建设人造湿地公园、人造水利景观的，要
依法依规严肃查处。对占用的耕地及永久基本农田，要最大限度恢
复为耕地、消除违法状态。确实无法恢复的，必须按照有关规定落
实耕地占补平衡、补划永久基本农田的要求，确保耕地总量不减少、
质量不降低。
三是违法违规占用耕地超标准建设绿化带、绿色通道问题。国办明
文要求“严禁超标准建设绿色通道”。对 2021 年违规在铁路、公路
两侧用地范围外以及在河渠两侧、水库周边占用耕地及永久基本农
田超标准（县乡道路不得超过 3 米，铁路、国道省道不得超过 5 米）
建设绿化带、绿色通道的，要稳妥处置并整改恢复为耕地；对未经
批准占用永久基本农田建设绿色通道的，要稳妥处置并整改恢复为
耕地。
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
4
四是违法违规占用耕地绿化造林或将耕地转为园地等其他类型农
用地问题。国办明文要求“禁止以城乡绿化建设等名义违法违规占
用耕地”。对 2021 年违规占用耕地及永久基本农田造林，在国家批
准的生态退耕规模和范围外擅自退耕还林还草的，要稳妥处置并整
改恢复为耕地，不予核实造林面积、不享受财政资金补助政策。对
违法占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破
坏耕作层植物的，要稳妥处置并整改恢复为耕地。已毁坏种植条件
的，还应处以罚款，涉嫌犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。
按照国办关于明确耕地利用优先顺序、坚决防止耕地“非粮化”倾
向的有关要求，对 2021 年将耕地转为园地等其他类型农用地的要严
格管控，要督促引导恢复为耕地。对 2021 年未经批准违法违规占用
永久基本农田发展林果业或挖塘养鱼的，要依据《基本农田保护条
例》稳妥处置并整改恢复为耕地，其中属于 2021 年 9 月 1 日以后
的，要依据《土地管理法实施条例》责令限期改正、严肃整改查处。
4. 住房和城乡建设部标准定额司关于征求《建筑工程施工发包与承
包计价管理办法》（修订征求意见稿）意见的函详情
2021 年 12 月 2 日，为贯彻落实国务院“放管服”改革要求，促进
建筑业高质量发展，住房和城乡建设部标准定额司修订了《建筑工
程施工发包与承包计价管理办法》，形成征求意见稿，主要修改内
容如下：
落实国务院“放管服”决策部署。本次修订取消工程造价咨询企业
资质的要求，取消最高投标限价及其成果文件备案的相关规定，减
轻企业负担。
推行建筑工程施工过程结算。明确过程结算的内容，规定过程结算
开展的基本流程和时限要求，提出不得以未完成政府审计作为延期
结算理由。发承包双方在合同中对施工过程结算的期限应有明确约
定；没有约定的，可认为其约定期限均为 28 日。
其他调整内容。一是增加关于工期的条款：（1）建筑工程施工工期
应按照工程设计要求，施工技术标准合理确定，并符合国家有关法
律、法规的规定。（2）任何单位不得任意压缩合理施工工期。（3）
建设单位调整施工工期的，应当承担相应增加的费用。二是删除原
办法中有关工程造价鉴定内容。三是规范文字表述。将“住房城乡
建设主管部门”统一修改为“住房和城乡建设主管部门”；将“县
级以上地方人民政府”统一修改为“县级以上人民政府”；将“工
程计价有关规定和市场价格信息”统一修改为“工程计价依据”。
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
5
二、 地方要闻 Local News
1. 北京市人大常委会公开征求对《北京市住房租赁条例（草案）》
的意见详情
2021 年 11 月 24 日，北京市十五届人大常委会第三十五次会议召
开。会议对《北京市住房租赁条例（草案）》（以下简称“条例草
案”）进行了首次审议。条例草案对“黑中介”
、
“群租房”
、
“甲醛房”
、
哄抬租金、抢占房源等住房租赁乱象进行了回应，主要内容如下：
租房押金和房租方面：条例草案提出，住房租赁企业向承租人收取
的押金一般不得超过 1 个月租金，并按规定通过第三方专用账户托
管。单次收取租金的数额，一般不得超过 3 个月租金，超收的租金
应当纳入监管。住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，
或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
室内装修空气质量方面：条例草案提出，住房租赁企业对租赁住房
进行装修装饰的，应当遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租
赁住房安全。房地产经纪机构应当编制住房状况说明书，向意向承
租人推荐房源时书面告知房屋装修完成时间等情况。
不得打隔断分割出租：条例草案提出，房屋要以原规划设计的房间
为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构。起居室不得单独
出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出
租用于居住。
房地产经纪机构提供中介服务收取的佣金，一般不得超过 1 个月租
金。住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租
赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
北京市将建立统一的“住房租赁管理服务平台”，将合同备案与出
租登记衔接。鼓励出租人、承租人通过住房租赁管理服务平台，完
成住房租赁合同在线签约，自动提交登记备案。通过平台完成在线
签约的，平台将签约信息同步向公安机关共享，出租人不需要另行
办理出租登记。而承租人申领居住证，办理积分落户、子女入学、
公积金提取等公共服务事项需要提交住房租赁合同的，也可以提交
住房租赁合同登记备案编号，替代纸质合同。
保障租赁住房供给。适用范围上，除城市公有房屋、公租房等有特
殊管理要求以外的所有住房全部纳入管理；明确要合理规划租赁住
房供给规模，扩大保障性租赁住房供给，鼓励社会闲置住房出租，
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
6
鼓励非居住土地建设或者非居住存量房屋改建租赁住房，明确集体
建设用地上的租赁住房建设和农村宅基地上的闲置住房可以依法出
租。
2. 海南自由贸易港闲置土地处置若干规定详情
2021 年 12 月 1 日，为贯彻落实《海南自由贸易港法》（以下简称
“自贸港法”）第四十九条“充分利用闲置土地，以出让方式取得
土地使用权进行开发的土地，超过出让合同约定的竣工日期一年未
竣工的，应当在竣工前每年征收出让土地现值一定比例的土地闲置
费”的规定，海南省六届人大常委会第三十一次会议审议通过《海
南自由贸易港闲置土地处置若干规定》（以下简称“《自贸港闲置
土地处置规定》”），自 2022 年 1 月 1 日起施行，主要内容如下：
完善了闲置土地的内涵。根据自贸港法授权，《自贸港闲置土地处
置规定》第二条在保留继承原国土资源部《闲置土地处置办法》和
《海南省闲置土地认定和处置规定》对闲置土地定义的基础上，完
善了我省闲置土地的定义内涵。将“以出让方式取得国有建设用地
使用权，超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的”国有建设用
地认定为闲置土地，加强对低效用地的处置。
完善了土地闲置费制度。根据《自贸港闲置土地处置规定》第五条，
一是对已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面
积不足 1/3 或者已投资额占总投资额不足 25％，中止开发建设满 1
年的，明确按土地出让金的 20％缴纳土地闲置费。二是贯彻落实自
贸港法有关规定，对以出让方式取得土地使用权进行开发的土地，
超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的，在竣工前每年征收出
让土地现值一定比例的土地闲置费。在收费标准设定方面，采用阶
梯比例，细化土地闲置费征收标准，以 5％为起征点，以 20％为征
收上限。该规定属于全国首创，为“半拉子工程”低效用地处置提
供有力的法律依据和“海南方案”。
明确了因政府原因或者不可抗力造成土地闲置的处置方式。根据
《自贸港闲置土地处置规定》第六条，因政府原因或者不可抗力造
成土地闲置的，市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门
应当与国有建设用地使用权人协商，并且可选择采用延长动工开发
期限、竣工期限；调整土地用途、规划条件；安排临时使用；置换
土地；协议有偿收回国有建设用地使用权等方式进行处置。
明确了补偿制度。根据《自贸港闲置土地处置规定》第七条，因生
态环境保护、基础设施和公共服务项目建设、军事管制等公共利益
需要导致土地无法开发利用，造成土地闲置的，经市、县、自治县
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
7
人民政府批准，可以收回国有建设用地使用权，并按照有偿收回闲
置土地补偿标准对国有建设用地使用权人给予适当补偿。有偿收回
闲置土地补偿标准由省人民政府另行制定。
对历史遗留未竣工闲置土地设定了两年的政策过渡期。在《自贸港
闲置土地处置规定》施行前已出让的土地，已逾期未竣工或者未逾
期但距约定竣工日期不满两年，且自 2022 年 1 月 1 日施行之日起
两年内还未竣工的，自《自贸港闲置土地处置规定》施行满三年之
次日开始征缴土地闲置费。
压实政府处置主体责任。一是明确省人民政府和有关部门可采取扣
减新增建设用地计划指标、暂停农转用审批等措施，对市、县、自
治县人民政府闲置土地处置工作实施考核和奖惩。二是规定县级以
上人民政府应当通过依法调整规划、改变土地用途等措施，鼓励和
引导闲置土地盘活利用。
3. 上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室关于印发《临时
管理规约》《管理规约》《专项维修资金管理规约》三个示范文
本的通知详情
2021 年 11 月 15 日，上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公
室发布《关于印发<临时管理规约>等三个示范文本的通知》（以下
简称“《通知》”），主要包括《临时管理规约》《管理规约》《专项
维修资金管理规定》这三个文本，相较于上海市住房保障和房屋管
理局 2015 年 7 月 3 日《关于印发<业主大会议事规则>等四个示范
文本的通知》（以下简称“《示范文本》”），在结构上作了较大变
更，主要内容如下：
本次的三个文本与前次印发的《示范文本》相比作了更加详细地扩
充。《临时管理规约》增加的五个附件，分别是《房屋装饰装修专
项规约》《机动车停放管理专项规约》《生活垃圾分类专项规约》
《宠物管理专项规约》《前期物业服务企业变更专项规约》。《管
理规约》除了《临时管理规约》增加的前四个附件外，还另行增加
了《利用共有部分从事经营活动专项规约》《公共收益用途分配和
使用专项规约》《选聘物业服务企业专项规约》。《专项维修资金
管理规定》则分成《规约一 专项维修资金使用》和《规约二 专项
维修资金筹集》。其中：
《房屋装饰装修专项规约》授权物业服务企业可收取装修保证金，
但仅限用于业主及装饰装修单位在装修活动中对房屋和共用设施
设备损坏的修复与赔偿。同时该规约还规范业主、使用人在施工过
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
8
程中对装修垃圾（大件垃圾）的投放要求、投放场所设置和投放方
式。
《机动车停放管理专项规约》对停放机动车管理方面作了具体细化。
规约明确车位、车库应当首先满足业主的需要，严格控制一户多机
动车停车位。对业主（租户）办理车辆登记手续、车辆行驶禁止性
行为、机动车停车位的使用以及机动车位的购买与租赁均作明确规
范。此外还对僵尸车辆（长期停放且不交费的机动车辆）处置、残
疾人车辆与新能源车辆的停放也作了相对应的指引。
《生活垃圾分类专项规约》总体要求住宅小区业主、使用人投放生
活垃圾时应当根据本市生活垃圾分类标准及定时定点管理制度履
行生活垃圾分类投放义务，并明确具体投放位置。
《宠物管理专项规约》明确业主、使用人饲养宠物时应当遵守国家
和本市宠物饲养的相关规定。规约对每户可养的宠物数量进行限定；
对携带宠物进入共用区域行为进行约束；对饲养过程中禁止行为以
及流浪动物的管理予以明确。
此外，本次《通知》印发的《临时管理规约》与《管理规约》正文
新增监督电梯安全使用的管理、电动自行车安全管理和充电安全管
理（特别是严禁电动自行车进楼入户）。
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
9
三、 经典案例 Typical Cases
案例一：(2020)苏民申 4468 号——孙文华、周海鹏与太仓龙好生
活家居广场有限公司、太仓市天地实用房开发有限公司等房屋租
赁合同纠纷案
(一) 裁判要旨
➢ 在以分割商铺为标的物的租赁合同中，业主对商铺享有的权利，
不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，业主行使
权利必须符合其他商铺业主的整体意志，单个商铺业主的利益应
当服从广大业主的共同利益。
(二) 案情简介
2008 年 5 月 28 日，太仓市天地实用房开发有限公司（以下简称“天
地公司”）与上海家饰佳控股（集团）有限公司（现“上海城市商业
集团有限公司”，以下简称“城商公司”），签订了《太仓香花桥广场
项目合作协议》（以下简称“项目合作协议”），约定天地公司将其开
发的太仓香花桥广场项目房屋委托给城商公司经营；天地公司于协
议签订之日起 30 日内就本项目的经营管理专门成立项目公司，该项
目公司即为接受业主委托、本项目商场经营管理的法律主体，对外
签订相关合同；城商公司管理期间为自 2009 年 7 月 1 日起至 2012
年 6 月 30 日止。
2008 年 5 月 30 日，天地公司设立太仓龙好生活家居广场有限公司
（以下简称“龙好公司”）作为项目公司，后又将其向龙好公司出资
的 300 万元本息转出，并将营业执照、公司公章、法定代表人印章、
合同专用章、财务专用章等手续移交给城商公司，由城商公司对龙
好公司进行实际经营、管理。
2009 年 10 月 31 日，孙文华、周海鹏为向天地公司购买太仓市常胜
北路新香花桥广场一期 4 幢 1101 号房屋（以下简称“案涉商铺”），
向天地公司支付 201,583 元，天地公司向孙文华、周海鹏开具的销
售不动产统一发票中记载的房屋建筑面积为 17.96 平方米，单价为
每平方米 11,224 元。
同日，孙文华、周海鹏（甲方）与龙好公司（乙方）签订商铺租赁
合同一份，约定孙文华、周海鹏将所购商铺出租给龙好公司使用，
自商铺取得竣工验收报告次日交付给龙好公司，未办理交付手续视
为同意将该商铺交付龙好公司，租期自 2009 年 7 月 1 日起算共计 5
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
10
年。商铺租赁合同第 6-1 条约定甲方充分认识到案涉商铺需通过乙
方整体统一经营才能长久提升案涉商铺价值，形成良好的市场秩序，
以及建设好大商场的“养”铺要求，甲方同意在租赁期的前三年内乙
方无需承担支付租金的义务；租赁期的第四年年租金为案涉商铺购
销合同约定的房价款除以（1-24%-购房优惠百分比）乘以 10%，第
五年年租金为案涉商铺购销合同约定的房价款除以（1-24%-购房优
惠百分比）乘以 11%。
2010 年 6 月 11 日，案涉商铺登记至孙文华、周海鹏名下，登记的
房屋坐落为太仓市经济开发区常胜北路 68-8 号 1101 室。
同期，天地公司销售太仓香花桥广场商铺 1400 余套，购房人将所购
商铺出租给龙好公司统一利用，龙好公司将上述商铺交由城商公司
以家饰佳太仓店名义开展营业。
2010 年 12 月 5 日，龙好公司以家饰佳太仓店名义开始营业，将案
涉商铺作为商铺对外出租，并由城商公司实际经营。后因城商公司
以合作期限届满为由不再继续经营管理，龙好公司也未向购房者支
付租金。
2015 年 11 月 12 日，孙文华、周海鹏诉至江苏省太仓市人民法院，
请求龙好公司等返还案涉商铺，提供与其产权证相对应的测绘报告，
并赔偿逾期返还商铺的违约金。
(三) 争议焦点
➢ 本案当事人争议的焦点是：案涉商铺是否应当返还。
(四) 裁判要点
一审法院（江苏省太仓市人民法院）认为：商铺业主出于投资目的，
将所购商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一
经营，业主获得定期的投资回报，该商铺的性质属于产权式商铺。
产权式商铺的特点决定了市场只有统一规划、统一布局、统一经营、
统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广
大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获
得稳定的投资回报。产权式商铺的核心表现形式为商铺所有权与经
营权相分离，该类型商铺业主的所有权应受以下限制：在委托经营
期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营
商铺；委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承
担的义务，应当遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
11
本案中，孙文华、周海鹏自天地公司处购买涉案商铺后出租给龙好
公司，再由龙好公司交城商公司经营，每年收取固定比例收益，故
其所购商铺的性质为产权式商铺。现场勘查时注意到孙文华、周海
鹏所购的产权式商铺没有实质意义上的不动产界址，不是物理状态
的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将各商铺
与相邻其他商铺、过道相隔离，单个商铺亦没有独立的强、弱电和
给、排水系统。虽然孙文华、周海鹏就涉案商铺取得了房屋所有权
证，但涉案商铺的上述特点决定了其商铺与其他业主商铺的使用和
经营具有整体、不可分割性，即单个业主无法通过独立使用、经营
其购买的商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产
生收益。故孙文华、周海鹏收回或独自利用其商铺将影响到其四周
其他业主的商铺以及整个商铺的使用、收益和处分，必然涉及其他
业主对家饰佳商铺共有部分享有的管理、收益的权利。
同时，商铺业主与龙好公司签订的商铺租赁合同中约定商铺的返还
状态为“原状返还”，而整个家饰佳商铺已作整体装修，个别业主单
独主张返还或使用亦影响到整体装修的使用价值，从而影响其他业
主的利益。从目前家饰佳商铺业主的意向来看，大多数业主仍期待
通过由第三方公司对家饰佳商铺进行整体经营或收购来实现其权利。
另外，孙文华、周海鹏无法确定其所购商铺的具体位置，实际亦无
法对其所购商铺与其他业主的商铺相区分，故孙文华、周海鹏主张
返还商铺也不具备客观条件。因此，结合目前家饰佳商铺的现状，
从家饰佳商铺大多数业主的利益考虑，对孙文华、周海鹏要求返还
商铺的诉讼请求不予支持。
二审法院（江苏省苏州市中级人民法院）认为：孙文华、周海鹏虽
然取得了涉案商铺的产权证书，但经一审法院现场勘查，涉案商铺
在商场内没有独立的墙体和明确的四至界限，与其他商铺没有物理
状态上的分割，孙文华、周海鹏也无法确定涉案商铺的具体位置，
故孙文华、周海鹏要求返还商铺不具备客观条件。
而且涉案商铺的特点决定了其必须与其他商铺经过统一规划、布局、
经营、管理后才能产生收益，故单个商铺的利益应当服从广大业主
的共同利益，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。
涉案商场共有 1400 多个业主，目前涉诉的业主为少数，整个商场也
未成立业主委员会，故无法认定返还商铺是否符合多数业主的意思
表示和其他业主的整体意志。因此，本案中孙文华、周海鹏单独要
求返还商铺、赔偿损失，本院不予支持。
再审法院（江苏省高级人民法院）认为：在以分割商铺为标的物的
租赁合同中，业主对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
12
利于物业整体功能的发挥，业主行使权利必须符合其他商铺业主的
整体意志，单个商铺业主的利益应当服从广大业主的共同利益。
首先，虽然孙文华、周海鹏所购案涉商铺办理了相关不动产权属登
记，但案涉商铺所在物业为一整体，由天地公司将大商场分割成若
干个具有独立产权证的小商铺后进行出售，以龙好公司名义向购买
商铺的业主进行租赁，并委托城商公司对商铺进行统一经营和管理，
系典型的产权式商铺交易模式。孙文华、周海鹏在购买时并不知道
所购商铺的现实位置，亦未就商铺进行现实交接，结合《商铺租赁
合同》相关约定，其应当知晓所购商铺须与其他商铺统一规划、布
局、经营、管理的特殊性。
其次，经一审法院现场勘查，案涉商场内的商铺并非物理状态的空
间分割模式，没有独立的墙体将各商铺与相邻其他商铺、过道相隔
离，单个商铺亦没有独立的强弱电和给排水系统。
再次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，建筑区划
内重大事项应由业主共同决定。由于购买案涉商场内商铺的业主一
直未能成立业主委员会，对于如何选聘管理人、如何统一经营商铺
未能形成代表广大业主利益的意见。在上述情况下，孙文华、周海
鹏等少数业主请求返还案涉商铺不利于商场的整体利用，有损于广
大业主的共同利益。因此，一、二审判决驳回孙文华、周海鹏要求
返还商铺并支付逾期返还商铺违约金的诉讼请求，并无不当。
(五) 相关法律规定
➢ 《中华人民共和国民法典》
➢ 第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
13
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业
主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至
第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上
的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他
事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人
数过半数的业主同意。
➢ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律
若干问题的解释》
➢ 第七条
处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应
由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一
款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
14
案例二：(2019)最高法民申 2689 号——李洪伟、新华信托股份有
限公司营业信托纠纷案
(一) 裁判要旨
➢ 新华信托公司对信托项目的投资是通过与金地集团公司设立合
资公司，由合资公司对项目公司进行投资。设立合资公司的行为
并不等同于向未取得国有建设用地使用权证的房地产项目发放
贷款的行为，若李洪伟认为新华信托公司的行为违反《中国银监
会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通
知》规定，可以向监管部门反映情况，由其进行查处。新华信托
公司在次级受益人均未明确表示同意信托计划延期的情况下，主
动决定延期，构成违约。
(二) 案情简介
2013 年 10 月 13 日，新华信托股份有限公司（以下简称“新华信托
公司”）作为甲方与金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集
团公司”）作为乙方签订了《新华信托股份有限公司与金地（集团）
股份有限公司合作框架协议》（以下简称“《合作框架协议》”），约
定甲乙双方共同进行房地产投资，拟最终投资于乙方持有股权的下
属子公司（以下简称“项目公司”）负责开发的佛山珑悦项目，佛山
珑悦项目由金地集团公司负责开发、管理、运营，新华信托公司通
过向项目公司指派两名董事及财务副经理的形式，参与项目公司重
大事项的决策及财务监督管理。
《合作框架协议》约定甲、乙双方共同以现金形式出资，在佛山市
注册成立合资公司。合资公司注册资本暂定为 70000 万元，其中乙
方出资 45150 万元，占合资公司股权的 64.50%，甲方出资 24850 万
元，占合资公司股权的 35.5%。双方一致同意，在合资公司成立 6 个
月内，项目公司应获取佛山珑悦项目《国有建设用地使用权证》，满
足项目公司股东变更前提条件。在《国有建设用地使用权证》获取
后 5 个工作日内，合资公司向项目公司增资 70000 万元。增资完成
后，项目公司注册资本 71000 万元，其中乙方出资 1000 万元，持股
1.41%，合资公司出资 70000 万元，持股 98.59%。
2013 年 12 月 18 日，李洪伟作为委托人与次级受益人，与新华信托
公司作为受托人签订《资金信托合同》，约定信托计划优先级信托单
位期限届满时，受托人有权根据实际情况决定延长信托单位的期限，
无需召开受益人大会；如决定延期，则应提前一个月书面通知受益
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
15
人。受托人自主决定优先级信托单位延期的时间不得超过三个月，
之后受托人要延长信托计划需经过受益人大会表决。
同日，新华信托公司和李洪伟签订《新华信托·鹏程 1 号房地产投资
基金集合资金信托计划资金信托合同（次级受益人）补充协议》（以
下简称“《资金信托合同补充协议》”），对信托计划第一期的规模、
管理费的支付比例等进行了调整。
2013 年 12 月 18 日和 2013 年 12 月 24 日，李洪伟分别向新华信托
公司支付信托资金 3600 万元和 3250 万元，总计 6850 万元。
2014 年 1 月 22 日，新华信托公司发出《新华信托·鹏程 I 号房地产
投资基金集合资金信托计划（第一期）成立生效通知书》，载明，本
信托计划第一期实际募集资金为 10250 万元，该期规模全部为次级
受益人，符合信托计划书及信托合同规定的第一期成立条件，于
2013 年 12 月 31 日成立生效，信托期限为 2 年，2015 年 12 月 31 日
到期。
2015 年 3 月，项目公司（甲方）、新华信托公司（乙方）、金地集团
公司（丙方）、合资公司（丁方）共同签订《佛山市南海区金地睿金
房地产开发有限公司增资协议》，约定丁方对甲方进行增资扩股。
2016 年 3 月 28 日，重庆钧儒律师事务所律师接受新华信托公司的
委派向金地集团公司发出律师函，通知金地集团公司按照《合作框
架协议》的约定履行收购义务，立即以书面形式发出股权收购要约，
以尽快公允、妥善处理新华信托公司信托计划退出事宜。
2016 年 4 月 14 日，金地集团公司向新华信托公司发出关于拒绝受
让合资公司股权及拒绝购买未售物业的通知函。
新华信托公司向各个受益人发出落款日期为 2016 年 6 月 21 日的
《新华信托·鹏程 I 号房地产投资基金集合资金信托计划项目受益人
大会表决确认书》，请求受益人信托计划是否延期进行表决，优先级
受益权的持有人表示同意延期，次级受益人李洪伟、凌明、施皓天
均未明确表态，新华信托公司最终决定延期信托计划。
李洪伟以新华信托公司违反信托计划的约定为由诉至法院要求新华
信托公司赔偿其因违约遭受的损失。
(三) 争议焦点
➢ 本案当事人争议的焦点问题是：新华信托公司在合同履行过程中
是否存在违约行为。
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
16
(四) 裁判要点
一审法院（重庆市高级人民法院）认为：根据《中国银监会办公厅
关于加强信托公司房地产、证券业务监督有关问题的通知》（银监办
发［2008］265 号）等相关文件，信托公司严禁向未取得国有土地使
用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工
许可证的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房
预售回购等方式间接发放贷款；信托公司严禁向房地产开发企业发
放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方
式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴纳土
地出让价款的贷款。李洪伟认为，新华信托公司违反上述相关规定，
通过本案的信托计划违规向佛山珑悦项目发放贷款。
根据本案查明事实，本案所涉的鹏程 I 号信托集合资金的运用方式
是股权投资方式，新华信托公司以信托资金出资与金地集团公司共
同设立合资公司，再由合资公司向项目公司增资扩股。根据新华信
托公司与金地集团公司签订的《合作框架协议》的约定，金地集团
公司不负有必须回购的义务。因此，李洪伟主张的该违约行为不成
立。
但本案所涉的信托计划于 2013 年 12 月 31 日成立生效，合同约定
的信托期限为 2 年，因此 2015 年 12 月 31 日到期，之后新华信托公
司依据合同约定主动延期 3 个月。后新华信托公司就是否再次延长
信托期限一事向各个受益人发出受益人大会表决确认书，优先级受
益权的持有人表示同意延期，次级受益人李洪伟、凌明、施皓天均
未明确表态，而是均表示要求新华信托公司兑付本金和合同约定的
信托收益。
在没有明确约定或者法律规定的情形下，不能将沉默推定为同意。
本案中，在次级受益人对是否延期未作表态的情况下，新华信托公
司应当再次征求次级受益人的意见，要求其明确态度，并说明后果，
而不能径自推定为次级受益人同意延期。因此，新华信托公司的延
期行为违反合同约定。
二审法院（北京市高级人民法院）认为：新华信托公司对信托项目
的投资是通过与金地集团公司设立合资公司，由合资公司对项目公
司进行投资。新华信托公司的这一投资方式符合《资金信托合同》
约定。尽管新华信托公司与金地集团公司签订《合作框架协议》时
项目公司尚未取得国有建设用地使用权证，但设立合资公司的行为
并不等同于向未取得国有建设用地使用权证的房地产项目发放贷
款的行为，且《合作框架协议》亦对取得国有建设用地使用权证的
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
17
时间进行了约定，并约定了若未能按期取得该证的后果。若李洪伟
认为新华信托公司的行为违反《中国银监会办公厅关于加强信托公
司房地产、证券业务监管有关问题的通知》规定，可以向监管部门
反映情况，由其进行查处。
新华信托公司在次级受益人均未明确表示同意信托计划延期的情
况下，主动决定延期，其行为违反《资金信托合同》约定，构成违
约。
再审法院（最高人民法院）认为：案涉项目鹏程 I 号信托集合资金
的运用方式是股权投资方式，新华信托公司以信托资金出资与金地
集团公司共同设立合资公司，再由合资公司向项目公司增资扩股。
李洪伟主张案涉项目为债权投资，无事实和法律依据，本院不予支
持。
新华信托公司与金地集团公司设立合资公司并不等同于向未取得
国有建设用地使用权证的房地产项目发放贷款的行为，且双方明确
对未按期取得该证的后果进行约定。原审法院释明，若李洪伟认为
新华信托公司的行为违反银监办发[2008]265 号文件，其可向监管部
门反映情况，由其进行查处，并无不当。但新华信托公司未及时进
行项目清算构成违约。
(五) 相关法律规定
➢ 《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有
关问题的通知》
➢ 第一条
信托公司要严格按照《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强
房地产信贷管理的通知》（银监发〔2006〕54 号）等有关法规从事房
地产业务。
（一）严禁向未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设
工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”）的房地产项目发
放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发
放房地产贷款。申请信托公司贷款（包括以投资附加回购承诺、商
品房预售回购等方式的间接贷款）的房地产开发企业资质应不低于
国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本
金比例应不低于 35%（经济适用房除外）。
……
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
18
➢ 《中华人民共和国信托法》
➢ 第二十二条
受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托
事务不当致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销
该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；
该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予
以返还或者予以赔偿。
前款规定的申请权，自委托人知道或者应当知道撤销原因之日起一
年内不行使的，归于消灭。
➢ 第二十五条
受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事
务。
受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有
效管理的义务。
www.grandwaylaw.com
北京 上海 深圳 成都 西安 香港
19
如需进一步沟通，请随时联系我们：
For further communication, please free to contact us
声明：
本简报所发表及或转载的所有内容仅供学习参考之用，所刊载的图片、标识、版面设
计、专栏目录与名称等均受我国法律保护，部分内容、文章和图片源于政府网站、网络
转载，系出于传递相关信息之目的，意在为公众提供免费服务，本简报的相关内容亦
不作为国枫律师事务所对外提供的法律意见或建议。
姓 名 职 位 电 话 邮 箱
范为之 合伙人 86-21-23122186 fanweizhi@grandwaylaw.com
周晶敏 合伙人 86-21-23122038 zhoujingmin@grandwaylaw.com
王 天 合伙人 86-21-23122166 wangtian@grandwaylaw.com
刘 倩 合伙人 86-21-23122018 liuqian@grandwaylaw.com
陶 力 授薪合伙人 86-21-23122035 taoli@grandwaylaw.com
张婉璐 授薪合伙人 86-28-65585333 zhangwanlu@grandwaylaw.com
