2021 年第四季度

郑州市网络司法拍卖

（住宅）市场运行情况

河南省豫通房地产评估咨询有限公司

2022 年 1 月

肆

2021 年第 4 季度郑州市网络司法拍卖市场运行情况报告

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目 录

报告编制说明............................................................................................................................3

报告摘要....................................................................................................................................4

一、第四季度上拍量和成交率双双大幅下降，成交金额环比减少 13.88%........................5

二、第四季度各行政区活跃楼盘上拍量情况..............................................................................6

三、第四季度各行政区上拍量对比情况......................................................................................7

四、第四季度各区一拍成交率环比下降幅度超两成.................................................................8

五、第四季度评估价和起拍价双双上升、平均折扣率仍维持在 25%...................................8

六、第四季度变现系数持续走低，资金回收保证度比年中最高点下降 7%.........................9

七、第四季度小于 50 ㎡户型供应量大幅增加、成交量大幅下跌........................................10

八、第四季度二环、三环位置的楼盘上拍量和成交量全市最高...........................................11

九、第四季度全市法拍成交金额大幅萎缩.................................................................................12

十、第四季度一拍成交率大幅下降、一拍折扣率扩大 1.71%...............................................12

十一、第四季度各行政区成交 TOP 房源....................................................................................13

十二、我们的产品............................................................................................................................14

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报告编制说明

1、数据来源、覆盖范围和覆盖类型：

（1）数据来源：阿里、京东、人民法院诉讼资产网等网络司法拍卖平台。

（2）覆盖范围：市本级五个主城区以及郑东新区、高新区、经开区、航空港区。

（3）覆盖类型：住宅（暂不含办公、商业）。

2、相关名词类型和定义：

（1）上拍量：指当月新增挂牌出售资产总量，主要反映网络拍卖市场的供给量，供给量

越大说明市场违约资产越多，资产集中度分散、资产价格下降。

（2）成交量：指当月新增成交买入资产总量，主要反映网络司法拍卖市场的需求量，需

求量越大说明法拍市场越活跃，资产周转期缩短、资产价格有保证。

（3）成交率：分为一拍成交率、二拍成交率和变卖成交率，一般只考核一拍和二拍成交

率，反映变现时间的长短，一般认为一拍成交率数值越大变现时间越短、流动性越高

（4）折扣率：指起拍价与评估价比值，折扣率=起拍价/评估价×100%，分别考核一拍和

二拍折扣率，主要反映市场定价情况，数值越小说明定价越乐观，反之保守。

（5）变现系数：指成交价与评估价（市场询价）的比值，变现系数=成交价/评估价，主

要反映资产回收风险，数值越大说明风险越小，资金回收有保证。

（6）活跃度（热点资产）：分为上拍活跃度和成交活跃度，又可分为区域活跃度（行政

区、道路段）、类型活跃度（建筑类型、建筑面积段、建筑年代段）等指标，上拍活跃

度=（某类上拍量/总上拍量）×100%，成交活跃度=（某类成交量/总成交量）×100%，

上拍活跃度数值大说明该类资产违约风险大，成交活跃度高说明该类资产变现周期短。

（7）环比指数：各类环比指数=本月数值/上月数值-1×100%，数值越大市场越不稳定。

（8）环线位置：按照一环、二环、三环等环线确定，郑东新区非环线，按照区块确定。

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2021 年第四季度报告摘要

一、本报告基于河南省豫通房地产评估咨询有限公司市场监测系统生成，报告内容由本公

司原创但来源于公开数据，本公司不对其准确性或完整性承担法律责任。本报告对

网络拍卖市场上交易情况的统计、分析与预测，仅反映本报告发布时的判断，仅

作参考之用，不构成市场交易和投资建议。

二、第四季度全市网络司法拍卖市场供给量大幅下降，造成总成交金额和成交量均明显减

少的市场现状；总成交率由于起拍折扣率扩大而略有上升，但总体看下半年市场相较上

半年明显走弱。

三、第四季度起拍单价回升至 1 万元/平方米以上关口，但相比年中最高点仍下降接近 1000

元/平方米；起拍价与评估价的差距继续扩大，反映出市场供给方信心不足，市场预期

较低。

四、第四季度变现系数继续走低 1.75 个百分点，为全年最低值，资金回笼保证度持续降低。

五、上拍量和成交量方面：50-90 ㎡户型仍是市场最活跃类别，其次为 90-120 ㎡和≤50

㎡，总占比已接近七成。

六、环线位置方面：城区内一环至二环、二环至三环上拍量仍占据首要位置，郑东新区中

老东区活跃度较高，成交率高居全市首位。

七、第四季度成交金额大幅萎缩，其中：一拍成交金额环比减少 1.16 亿元，二拍成交金额

环比减少 1.11 亿元。

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2021 年第四季度

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一、第四季度上拍量和成交量双双大幅下降，成交金额环比减少 13.88%：

2021 年第四季度全市上拍数量 724 套/间，环比第三季度大幅下降 256 套/间，主要原

因为本季度无单一楼盘大批量集中上拍。上拍金额 10.90 亿元，环比第三季度减少 2.32 亿

元，上拍量和上拍总价均有较大幅度下降。第四季度成交量 412 套/间，环比下降-22.41%，

成交金额 6.39 亿元，环比下降-13.88%，总成交率（含一拍、二拍、变卖等）56.91%，环

比上升 5.04%，但其中一拍成交率由三季度的 44.07%大幅下降至四季度的 22.1%，二拍成

交率由三季度的 55.93%下降至四季度的 37.1%，大量成交转至变卖甚至重拍阶段，因此成

交金额环比大幅减少 1.03 亿元；从成交周期来看，平均成交天数由第三季度的 58 天延长

至第四季度的 68 天，环比增加 10 天，即：一、二拍成交减少而流拍增多造成周期变长。

2021 年第四季度总体市场运行情况表 表 1

上拍量 上拍金额 成交量 成交金额 总成交率 一拍成交率 二拍成交率 成交周期

概况 724 套 10.90 亿元 412 套 6.39 56.91% 22.10% 37.10% 68 天

环比 -26.12% -17.55% -22.41% -13.88% 5.04% -49.85% -33.67% +10 天

从连续四个季度的成交对比看，全市上拍量、成交量的市场容量保持在 7-8 百套左右，

总成交率维持在 55%左右，但成交指标的维持来自于成交金额的不断下滑。

2021 年第一季度-2021 年第四季度成交量情况表 图 1

772 807 980

724

502 448 531 412

65.03%

55.51% 54.18% 56.98%

0.00%

20.00%

40.00%

60.00%

80.00%

0

500

1000

1500

2021年1季度 2021年2季度 2021年3季度 2021年4季度

上拍量（套） 成交量（套） 成交率（%）

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二、第四季度各行政区活跃楼盘（上拍量）情况（表 2）：

各行政区上拍量较大楼盘确定为“活跃楼盘”，统计时按照当年累计数计算

行政区 楼盘名称 总计（套/间）

二七区 升龙国际中心 B 区 14

二七区 万千世纪城 9

二七区 延陵街 19 号 9

二七区 亚星城市山水 8

二七区 鑫苑国际城市花园 7

二七区 橄榄城柏林印象 6

高新区 龙汇雅居 16

高新区 鸿基西湖春天（五龙口南路 9 号院） 9

管城区 富田太阳城 30

管城区 正商蓝钻 14

管城区 锦艺新时代 11

管城区 橡树玫瑰城 11

管城区 裕鸿国际 9

航空港区 富田兴和苑 8

惠济区 绿地璀璨天城 14

惠济区 天地湾晴苑 14

金水区 曼哈顿广场 19

金水区 新鑫花园 14

金水区 正弘蓝堡湾 14

金水区 名门盛世 13

金水区 思达大河春天 12

金水区 秀水苑 12

金水区 英协花园 12

金水区 华林都市家园 11

金水区 中方园西区 11

金水区 银基王朝 10

经开区 远大理想城 9

经开区 恒大绿洲二期 6

经开区 格林度假山庄南院 3

郑东新区 中南海知音 12

郑东新区 绿地新里卢浮公馆 8

郑东新区 博澳福泽门 7

郑东新区 绿城百合三期（秋月苑） 7

郑东新区 财信圣堤亚纳 6

郑东新区 绿城百合三期（云霞苑） 6

中原区 威尼斯水城 15

中原区 元通大厦 15

中原区 帝湖王府 10

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三、第四季度各行政区上拍量对比情况：

从上拍套数来看：第四季度全市主要城区上拍量均有不同程度下降，但金水区由于存量

楼盘保有量较大因此上拍量均于各季度占据首位，本季度中原区上拍量有较大幅度下滑，管

城区、二七区和惠济区虽基本保持平稳，但仍以相对值较高的因素排名较上季度有所上升。

其它由高到低排序依次为郑东新区、高新区、经开区和航空港区。惠济区本季度上拍量增幅

最大，环比增加 50 套/间，其次为高新区增加 14 套/间。

各行政区上拍套数 图 2

从各区上拍楼盘与本区楼盘保有量占比来看：郑东新区依旧为全市最高，本季度占比高

达 20.16%，环比上季度增幅 2.33%，其次为惠济区 11.55%与上季度占比保持不变，该两

个区均超过本区楼盘保有量的 10%，上拍绝对数较大，而其它各区则有不同程度的下降，

中原区本季度上拍楼盘数占比下滑 0.25%，降至 4.82%。

各行政区上拍楼盘数占比 图 3

218

122

112

98

80

75

33

17

12

金水区

管城区

二七区

惠济区

中原区

郑东新区

高新区

经开区

航空港区

航空港区 经开区 高新区 郑东新区 中原区 惠济区 二七区 管城区 金水区

上拍量 12 17 33 75 80 98 112 122 218

20.16%

11.55%

8.96%

7.29%

6.71%

5.81%

5.71%

5.25%

4.82%

郑东新区

惠济区

航空港区

高新区

经开区

管城区

二七区

金水区

中原区

中原区 金水区 二七区 管城区 经开区 高新区 航空港区 惠济区 郑东新区

占比 4.82% 5.25% 5.71% 5.81% 6.71% 7.29% 8.96% 11.55% 20.16%

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四、第四季度各区一拍成交率环比下降幅度超两成：

第四季度全市整体成交率呈大幅下降状态，第三季度有 8 个区域成交率在 40%以上，

本季度只有郑东新区在 40%以上，该区虽仍为全市最高成交率区域，但一拍成交率环比上

季度下降 23.96%，虽得益于本区资产质量较高，但下降幅度之大仍出乎预料。其余各区中，

惠济区成交率 33.33%，中原区、管城区和金水区成交率均维持在 20%以上，而经开区、二

七区、高新区和航空港区降至 10%左右，特别是高新区和航空港区甚至不足 10%，一拍成

交情况较差。与上拍量占区域楼盘总量的指标结合来看，航空港区本季度区域内出现上拍的

楼盘数大幅增加，成交率却大幅下降，远郊区楼盘的保值能力较差。

各行政区一拍成交率 图 4

五、第四季度评估价和起拍价双双上升、平均折扣率仍维持在 25%：

折扣率=（起拍单价/评估单价-1）×100%，主要反映拍卖底价与市场询价结果或第三

方评估结果确定的市场价之间的比值，该比值越低，表明市场供给价格越高，供给方市场信

心越足，反之则市场信心走低。第四季度折扣率继续扩大，起拍单价和评估单价小幅上扬，

市场参与者中出让人与买受人的信心有较大偏差。

从连续 4 个季度观察，2021 年全年平均起拍价基本维持在 1 万元/平方米，但其中第

41.67%

33.33%

25.33%

24.14%

22.44%

11.76%

11.32%

9.68%

8.33%

郑东新区

惠济区

中原区

管城区

金水区

经开区

二七区

高新区

航空港区

航空港区 高新区 二七区 经开区 金水区 管城区 中原区 惠济区 郑东新区

一拍成交率 8.33% 9.68% 11.32% 11.76% 22.44% 24.14% 25.33% 33.33% 41.67%

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三季度在折扣率加大、市场价下降的情况下，起拍单价短暂跌破 1 万元/平方米，第四季度

市场评估价却有较大程度上升，全年累计涨幅接近 1000 元/平方米。本季度情况吻合上季

度预计市场供给与需求的博弈能力在下半年较弱，折扣率会进一步扩大的估计，因此纵观全

年折扣率确实由年初的 20%左右上升至年底的 25%。

2021 年第一季度-2021 年第四季度折扣率情况表 图 5

六、第四季度变现系数持续走低，资金回收保证度比年中最高点下降 7%：

变现系数=成交价/评估价（市场价），主要反映资产回收风险，数值越大说明风险越

小，资金回收有保证。第四季度反映市场风险大小的变现系数由上季度的 87.7%继续下降

至 85.95%，与年中最高点相比下降了 7%，从图 6 观察，评估单价一路走高与成交单价的

波动中下跌反映了市场信心与市场情况完全不匹配的状态，因此资金回收保证度持续走弱。

2021 年第一季度-2021 年第四季度变现系数表 图 6

2021年1季度 2021年2季度 2021年3季度 2021年4季度

折扣率 20.81% 20.01% 25.31% 25.43%

起拍单价 10110 10740 9616 10260

评估单价 12766 13426 12875 13759

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2021年1季度 2021年2季度 2021年3季度 2021年4季度

变现系数 89.28% 92.94% 87.70% 85.95%

成交单价 11397 12478 11291 11826

评估单价 12766 13426 12875 13759

82.00%

84.00%

86.00%

88.00%

90.00%

92.00%

94.00%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

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七、第四季度小于 50 ㎡户型供应量大幅增加、成交量大幅下跌：

第四季度各面积段上拍量较为均衡，50-90 ㎡中小户型仍以占比 25%成为上拍（含一

拍、二拍）主力区间，其次为 90-120 ㎡区间的小三房或三房户型，以上两类综合占比 45%，

<50㎡的小户型本季度供给环比有较大降幅，本年度看该类户型供给增加但成交持续走低。

各面积段上拍量占比 图 7 各面积段成交量占比 图 8

2021 年第四季度不同面积段成交情况表 图 9

成交量反映来看，50-90 ㎡中小户型成交 117 套，其次为 90-120 ㎡的三房户型成交

73 套，环比三季度均有大幅下降。从成交率观察，50-90 ㎡和 120-144 ㎡面积段户型成交

几率较大，成交率达到 58%，成交率最低的为<50 ㎡的户型，成交率仅有 10%，也是本季

≤50㎡

19%

50-90㎡

25%

90-120㎡

20%

120-144

㎡

16%

144-

210㎡

15%

≥210㎡

5%

≤50㎡

4%

50-90㎡

34%

90-120

㎡

21%

120-144

㎡

21%

144-

210㎡

15%

≥210㎡

5%

≤50㎡ 50-90㎡ 90-120㎡ 120-144㎡ 144-210㎡ ≥210㎡

上拍量 150 199 158 126 118 35

成交量 16 117 73 72 51 19

成交率 10.67% 58.79% 46.20% 57.14% 43.22% 54.29%

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

70.00%

0

50

100

150

200

250

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度环比降幅最大的户型。总的来看，第四季度上拍量（含一拍、二拍）和成交量均有大幅下

跌，说明市场总体形势进入下降通道。

2021 年第四季度不同面积段成交环比情况表 表 3

上拍量 环比增减 成交量 环比增减 成交率 环比增减

≤50 ㎡ 150 26 16 -22 10.67% -19.98%

50-90 ㎡ 199 -217 117 -76 58.79% 12.40%

90-120 ㎡ 158 -122 73 -44 46.20% 4.42%

120-144 ㎡ 126 -31 72 -11 57.14% 4.28%

144-210 ㎡ 118 -21 51 -16 43.22% -4.98%

≥210 ㎡ 35 -48 19 -16 54.29% 12.12%

八、第四季度二环、三环位置的楼盘上拍量和成交量全市最高：

第四季度上拍量最大的是一环至二环的楼盘，上拍量 399 套，其次为二环至三环位置

的楼盘，上拍量 327 套，环比上季度均有下滑，两个区间平均成交率只有 29.5%，环比上

季度下降 11%。东区上拍量 78 套，成交 39 套，成交率 50%，郑东新区的核心区成交率一

直保持全市最高水平。

2021 年第四季度不同环线位置段成交情况表 图 9

九、第四季度全市法拍成交金额大幅萎缩：

第四季度一拍和二拍成交率大幅下降，折扣率比上半年增加，维持在 19.43%，环比基

一环

一环至

二环

二环至

三环

三环至

四环

四环外 东区 高新 经开 航空港 白沙 龙子湖 北龙湖 象湖

上拍量 86 399 327 205 9 78 26 35 20 8 2

成交量 16 111 100 49 2 39 8 12 5 4 2

成交率 19% 28% 31% 24% 22% 50% 31% 34% 25% 50% 100%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

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本持平，但一拍成交金额环比减少 1.16 亿元、二拍成交金额环比减少 1.11 亿元，与前三个

季度成交金额的几千万波动相比，减额幅度较大，市场成交情况不容乐观。

2021 年第一季度-2021 年第四季度成交率情况表 表 4

2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度

一拍成交率 50.01% 45.79% 44.07% 22.10%

一拍折扣率 15.31% 16.29% 20.38% 19.43%

一拍成交额 5.02 亿 5.57 亿 4.07 亿 2.46 亿

二拍成交率 55.52% 50.00% 59.30% 37.10%

二拍折扣率 28.27% 29.48% 32.19% 31.89%

二拍成交额 2.40 亿 1.44 亿 3.63 亿 2.52 亿

十、第四季度一拍成交率大幅下降、一拍折扣率扩大 1.71%：

折扣率对成交率仍然呈现敏感的负相关关系，当折扣率上升会引起成交率下降，从 2021

年连续 4 个季度观察， 2021 年折扣率从一季度的 15.31%攀升至四季度的 19.43%，成交

率则从 50.01%下降至 22.10%。其中，2021 年成交率累计下降 27.91%，折扣率累计扩大

4.12%，因此，折扣率的增减并不是成交率升降的决定因素，而是与评估价有正相关关系。

一拍成交率与一拍折扣率趋势图 图 12

50.01%

45.79% 44.07%

22.10%

15.31% 16.29%

20.38% 19.43%

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

2021年1季度 2021年2季度 2021年3季度 2021年4季度

一拍成交率 一拍折扣率

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十一、第三季度各行政区成交 TOP 房源：

热度最高（516 次出价） 热度最高（溢价率 175%）

银基王朝 13 号楼 15 层 1504 号

（第 15 层/总 33 层）

万科美景龙堂13号楼1单元33层3304

号（第 33 层/总 33 层）

起拍价：14700 元/㎡；评估价：21000

元/㎡；成交价：20872 元/㎡；

起拍价：8809 元/㎡；评估价：12584

元/㎡；成交价：15388 元/㎡；

热度最高（同一楼盘上拍套数） 折扣最低（5.66 折）

行政区：金水区 苏荷中心 29 层

楼盘名称：名门盛世（11 套） 起拍价：6720 元/㎡；评估价：12001

元/㎡；成交价：9500 元/㎡；

最高成交价（33970 元/㎡） 最低成交价（4527 元/㎡）

联盟新城七期/地润路 22 号 19 号楼 5

层 502 号

宋家门 18-4 号

起拍价：28287 元/㎡；评估价：40410

元/㎡；成交价：33970 元/㎡；

起拍价：4527 元/㎡；评估价：8083

元/㎡；成交价：4527 元/㎡；

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十二 我们的产品

我们还有以下产品：

1、抵押物业贷后评估：针对各类不动产押品进行批量复估

2、在建工程抵押贷款项目跟踪监测：监控成交量、施工进度

3、抵押物业抗风险能力测试：押品价格与市场价格进行比对，定期进行压力测试

4、房地产项目监测：房地产开发贷款项目运行效率和风险监测

5、全市存量房价格监测月报：每月一期；也可单独提供写字楼、商铺的租、售监测

6、自动估价系统（PC 端）：24 小时实时在线

7、查数蜂（电子查勘系统）：勘查文字和影像信息即时回传，方便银行监控

8、存量房价格监测系统：监测全市 8 区存量房价格；基于 GIS 地图呈现

9、押品贷前调查服务包：对押品产权及抵押信息进行贷前权威调查，防范欺诈风险

定制服务：

基于我们庞大而真实的数据库，根据客户的需求定制开发功能数据库系统和深入研

究报告。为解决客户问题、给客户创造价值而不断努力。

公司地址：郑州市经三路与农业路交叉口西北角兴业大厦A座18楼

电 话：0371-65589187 0371-63823707

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