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2022 DECEMBER
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路劲地产无锡公司｜2022劲在这里·双月刊第5期
ＷＡＴＥＲＦＡＬＬ ＩＳ ＴＨＥ ＬＡＳＴ ＲＥＳＯＲＴＰＥＯＰＬＥ’Ｓ ＤＥＳＰＥＲＡＴＥ ＳＩＴＵＡＴＩＯＮ ＩＳ Ａ ＴＵＲＮＩＮＧ ＰＯＩＮＴ2022年对于房地产行业来说是颇为艰难的一年。虽然政策拐点已至，在“房住不炒”的总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，房地产政策进入全面宽松周期，但是政策发挥效力尚需时日，行业修复仍缓慢曲折。面对横亘在前的重重难关，无锡公司上下同心协契、奋楫争先，在逆势中取得了全年合同额、回款额、净利润三大指标均超预算完成的不俗成绩。其中梅里古镇项目更是克服疫情的反复影响，在全市范围内形成轰动效果，得到政府各级领导的大力表扬及行业内的充分肯定，极大提升了路劲的品牌效应。各行业的大浪淘沙从未停息，周期中尤盛，在风浪中构建屹立不倒的岛屿，需要每一块磐石的稳固支撑。在集团稳健运营的指导下，2023年实现回款预算、提升融资规模、严控管理成本是我们实现在风浪中构筑牢不可破的堡垒的核心动力。坚持落实苏锡豫区域新三年战略，以精细化运营为核心竞争力、加强快速周转能力、以客户导向贯穿项目全过程，让服务力成为新增长点与亮点，并...
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文本内容
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岁月不居，时节如流，岁聿云暮，一元复始，我们
已然成功迈过充满艰辛和挑战的2022年，来到2023
年的起点，开启一段新的征程。
水到绝境是飞瀑
ＰＲＥＡＭＢＬＥ
卷首语 人到绝境是转机
路劲地产无锡公司总经理 李亮
新年快乐前兔似锦
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ＷＡＴＥＲＦＡＬＬ ＩＳ ＴＨＥ ＬＡＳＴ ＲＥＳＯＲＴ
ＰＥＯＰＬＥ’Ｓ ＤＥＳＰＥＲＡＴＥ ＳＩＴＵＡＴＩＯＮ ＩＳ Ａ ＴＵＲＮＩＮＧ ＰＯＩＮＴ
2022年对于房地产行业来说是颇为艰难的一年。虽
然政策拐点已至，在“房住不炒”的总基调指导
下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到
支持企业端，政策力度不断加大，房地产政策进入
全面宽松周期，但是政策发挥效力尚需时日，行业
修复仍缓慢曲折。面对横亘在前的重重难关，无锡
公司上下同心协契、奋楫争先，在逆势中取得了全
年合同额、回款额、净利润三大指标均超预算完成
的不俗成绩。其中梅里古镇项目更是克服疫情的反
复影响，在全市范围内形成轰动效果，得到政府各
级领导的大力表扬及行业内的充分肯定，极大提升
了路劲的品牌效应。
各行业的大浪淘沙从未停息，周期中尤盛，在风浪
中构建屹立不倒的岛屿，需要每一块磐石的稳固支
撑。在集团稳健运营的指导下，2023年实现回款预
算、提升融资规模、严控管理成本是我们实现在风
浪中构筑牢不可破的堡垒的核心动力。坚持落实苏
锡豫区域新三年战略，以精细化运营为核心竞争
力、加强快速周转能力、以客户导向贯穿项目全过
程，让服务力成为新增长点与亮点，并建立一支专
业、精干、高效、追求卓越、客户导向的团队是我
们在迷雾中稳步前行的行动支撑。
水到绝境是飞瀑，人到绝境是转机。未来的房地产
市场形势仍然严峻，我们却充满信心，始终秉持积
极乐观的态度。越是在行业艰险时，越要激发迎接
挑战的决心，于绝境中发现转机、实现自我的价值
与成长。身处房地产行业的深度调整与转型期，我
们也应思变求新、积极探索、开拓新赛道，让我们
在持续发展的道路上赓续前行。
2023年的太阳已经越过地平线。新的一年里同样还
会有各种波动、变化、机遇和考验，然而没有任何
力量能够拖住时间的脚步，我们唯有大步向前，以
不惧艰险的勇毅，以积极进取的态度、以创新求变
的思路，保持内心的笃定和定力，去应对无尽的变
化和波动，微光成炬，聚变共赢。
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No matter what,don’t forget to run
the way forward with you and me
不要忘记奔跑，在前进的路上,一直有你我相伴目录CONTENTS
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锡瞰｜劲行，还要瞰今朝
三箭齐发、疫情放开——四季度无锡楼市总结及2023年预判
锡印｜都不是小事
2022年度总结暨2023年度计划会议
锡耕｜埋下希望的种子
云锦东方荣耀封顶丨以大围合园林造热锡西置业潮
行而不辍，未来可期——梅里古镇两周年
工程进度
锡想｜不一样的花火
住宅园区设计的人性化升级
疫情下的“不平凡”
新人感悟
沟通心得小分享
冬日随笔
随想
锡有｜你是锡有青年吗
精炼内功 赋能起航
新人大接龙
锡引｜文化出圈了
功夫无他，惟手熟尔
锡彩｜幕后，物业的风采
点滴微光，汇成星海，致敬“路劲”英雄
锡收｜热耕耘，值此闪闪收获
2022年度荣誉榜
2
10
15
17
19
28
32
33
34
36
37
39
49
52
56
60
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劲行，还要瞰今朝
劲行，还要瞰今朝
01
第7页
营销部 董昊
1、经济大面 >>
房地产融资“三箭齐发”、疫情虽放开但形势不明朗
从宏观经济看，12月6日，中共中央政治局召开会议，会议总基调重启经济。2023
年经济工作的重点是“突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作”、“推动经济运行
整体好转”、“大力提振市场信心”、“优化疫情防控措施”。预计货币政策继续
降息降准，延续适当宽松、合理充裕的方向。使用政策性工具和结构性工具，在推
进基建、支持实体经济、防范化解重大风险、稳楼市方面发挥积极作用。
结合楼市近期政策可以看出，稳楼市的“三箭齐发”标志房地产政策拐点已现，
“三箭齐发”引活水入渠，房地产行业加速新旧动能转换。告别粗放式发展，行业
投资逻辑有望从“旧三高”向“两低一专”切换，即由“高负债、高杠杆、高周
转”转向“低负债、低杠杆、专业化”，房地产行业有望迎来平稳健康发展的新格
局。(见图表1)
从疫情层面看，政府虽放开管控，然而目前的疫情形势依然不太明朗，各地都将面
临第一波冲击。从无锡的实际情况来看，由于害怕感染，反而不敢外出消费，加之
经济指标有一定的惯性，很难立刻反弹，所以我们预计消费和房地产的真正复苏需
要到明年3月以后，如果疫情反复，或者地方政府再次采取严厉的管控措施，这个
时间可能会继续推迟。
三箭齐发
疫情放开
四季度无锡楼市总结
及2023年预判
融
资
三
支
箭
类
别
内
容
影
响
第
一
支
箭
信
贷
支
持
房
企
信
贷
融
资
，
稳
预
期
首
先
，
可
打
消
金
融
机
构
对
房
地
产
相
关
融
资
产
品
的
顾
虑
，
调
整
风
险
定
价
，
提
升
优
质
房
企
融
资
预
期
，
保
证
经
营
性
资
金
流
入
；
其
次
，
利
于
房
企
、
供
应
商
、
施
工
方
以
及
金
融
机
构
尽
快
达
成
一
致
，
专
项
增
量
资
金
进
场
，
缩
短
楼
盘
交
付
周
期
；
“
保
交
付
”
顺
利
推
进
，
让
信
心
传
递
到
每
个
购
房
者
，
是
稳
市
场
预
期
，
亦
是
助
楼
市
回
暖
的
关
键
“
钥
匙
”
。
第
二
支
箭
债
券
支
持
民
营
房
企
债
券
融
资
，
稳
信
用
核
心
是
定
向
稳
定
市
场
主
体
信
用
体
系
，
缓
解
开
发
主
体
及
房
地
产
上
下
游
企
业
偿
债
压
力
，
防
止
出
险
房
企
扩
容
。
如
此
一
来
，
优
质
房
企
将
率
先
受
益
。
同
时
，
若
债
务
顺
利
展
期
，
将
不
会
触
发
债
务
交
叉
违
约
条
款
，
避
免
了
债
务
挤
兑
，
可
为
地
产
商
赢
得
缓
冲
时
间
。
第
三
支
箭
股
权
重
启
房
企
股
权
融
资
，
稳
系
统
第
三
支
箭
是
防
风
险
、
稳
产
业
链
系
统
、
谋
行
业
健
康
发
展
的
重
要
利
器
。
时
隔
6
年
多
再
次
放
开
股
权
融
资
，
且
募
资
可
用
于
补
充
流
动
资
金
、
偿
还
债
务
等
，
既
能
给
房
企
输
血
，
又
不
会
增
加
负
债
，
同
时
避
免
地
产
商
重
走
高
杠
杆
发
展
的
老
路
。
(图表1)
劲行，还要瞰今朝
02
第8页
2、无锡政策 >>
二套房首付比例再下调，寄望改善需求恢复带动整体市场
2022年12月16日，无锡二套房首付比例再下调。二套房贷款结清首付3成，保持
不变；二套房贷款未结清首付由原来的5成降至4成。该政策是本年度第二次下
调二套房首付比例，之前由6成降至5成，本次由5成降至4成，寄望于通过改善
需求恢复带动整体市场。从长期看，该政策有助于释放改善需求，但从短期
看，降低二套房首付门槛的同时增加了杠杆比例，在市场下行、收入预期没有
实质性改善和提升的情况下，短期对市场恢复的力度有限。
结合全年的政策导向看，目前救市政策主要分为以下三种(见图表2)：
第一，松绑限购范围，包括扩大非限购区域、放开本地二胎及以上家庭限购套
数，此类政策多以修复市场信心为主，市场利好有限；
第二，降低客户购房成本，但并未全面放开限购及松绑限贷，包括增加公积金
贷款额度、下调公积金利率和房贷利率、降低增值税免征条件，主要利好首套
房及本地改善客户，有一定促进作用，但放大客户基数有限。
第三，降低二套房购房门槛，希望通过改善需求释放，带动整体市场恢复。
3、供求库存 >>
供求均比去年同期下降超过50%，去库存压力凸显
从整体市场的供求看，今年以来受宏观经济下行叠加多轮疫情反复交替影响，
供求双降，且市场并未迎来20年疫情后的迅速复苏，供求均比去年同期下降超
过50%，房企暴雷潮、违约潮、烂尾潮等负面新闻传递至客户端，客户观望情绪
延续，进一步扰乱市场复苏节奏。(见图表3)
无
锡
2
0
2
2
年
重
点
政
策
一
揽
政
策
类
别
发
布
时
间
政
策
要
点
针
对
客
户
述
求
限
购
区
域
政
策
2
0
2
2
年
4
月
梁
溪
区
：
广
益
、
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巷
、
山
北
、
瞻
江
街
道
；
新
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：
硕
放
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锡
山
区
：
锡
山
开
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区
（
厚
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、
云
林
街
道
）
调
整
为
非
限
购
区
扩
大
非
限
购
区
域
范
围
，
增
加
投
资
需
求
限
购
套
数
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整
2
0
2
2
年
5
月
无
锡
本
地
户
籍
非
限
购
区
域
房
产
，
不
再
计
入
家
庭
限
购
套
数
购
买
1
4
4
㎡
及
以
上
住
房
放
宽
限
购
刺
激
改
善
需
求
二
手
房
限
售
2
0
2
2
年
5
月
对
居
民
家
庭
购
买
住
房
限
制
转
让
的
时
间
仍
为
2
年
，
市
区
个
人
住
房
转
让
增
值
税
免
征
年
限
按
国
家
规
定
执
行
，
由
5
年
调
整
为
2
年
。
刺
激
置
换
需
求
公
积
金
政
策
2
0
2
2
年
6
月
1
、
对
首
次
申
请
公
积
金
贷
款
购
买
首
套
房
的
家
庭
，
本
人
贷
款
额
度
由
3
0
万
调
整
为
5
0
万
，
夫
妻
双
方
由
6
0
万
调
至
8
0
万
；
2
、
对
生
育
二
孩
或
三
孩
的
本
市
户
籍
家
庭
，
首
次
申
请
购
买
首
套
房
，
个
人
最
高
贷
款
额
度
6
0
万
，
夫
妻
双
方
最
高
1
0
0
万
1
、
刺
激
收
入
条
件
较
好
刚
需
2
、
刺
激
多
胎
改
善
需
求
限
贷
政
策
2
0
2
2
年
8
月
二
套
房
房
贷
未
结
清
的
，
原
首
付
6
成
改
为
5
成
，
名
下
房
贷
结
清
的
，
原
首
付
4
成
改
为
3
成
降
低
改
善
购
房
门
槛
利
率
政
策
2
0
2
2
年
8
月
今
年
4
月
、
5
月
、
8
月
三
次
调
整
L
P
R
，
目
前
无
锡
首
套
房
利
率
最
低
按
照
4
.
1
%
执
行
，
二
套
最
低
按
照
4
.
9
%
执
行
降
低
客
户
购
房
成
本
公
积
金
利
率
2
0
2
2
年
1
0
月
个
人
住
房
公
积
金
贷
款
利
率
0
.
1
5
个
百
分
点
，
5
年
以
下
（
含
5
年
）
和
5
年
以
上
利
率
分
别
调
整
为
2
.
6
%
和
3
.
1
%
，
第
二
套
个
人
住
房
公
积
金
贷
款
利
率
政
策
保
持
不
变
，
即
5
年
以
下
（
含
5
年
）
和
5
年
以
上
利
率
分
别
不
低
于
3
.
0
2
5
%
和
3
.
5
7
5
%
降
低
客
户
购
房
成
本
限
贷
政
策
2
0
2
2
年
1
2
月
二
套
房
首
付
比
例
（
未
结
清
）
再
下
调
。
二
套
房
贷
款
结
清
首
付
3
成
，
保
持
不
变
；
二
套
房
贷
款
未
结
清
首
付
由
原
来
的
5
成
降
至
4
成
降
低
改
善
购
房
门
槛
(图表2)
劲行，还要瞰今朝
03
第9页
从库存情况看，目前全市取证库存554.7万方，去化周期为20.5个月。供需双端
导致市场流速低迷，去化周期处于高位，已超警戒线（18个月），去库存压力
凸显。（见图表4）
4、土地市场 >>
城投托底不断，代建及小股合作依然是房企获取土地的主
要模式和思路
从土地市场看，无锡今年共出让五批土地，全年供地面积也已出炉，若剔除定
销房用地，全年供地约335.7公顷，对比年初的供地计划（商品住宅用地350公
顷）完成率96%。
出让规则上，围绕预公告+正式公告的制度展开，整体热度较差，拿地企业依旧
以国资城投类企业为主；房企受资金掣肘拿地谨慎，以城投拿地-开发商代建的
模式，实现政企合作。
土地价格上，政府通过市级、区级城投不断托底，主观降低楼面价的意愿较
弱，目前除锡东新城外（奥体规划落地经开原因）楼面价有明显下探外，其余
板块楼面价名义上均较为稳定。
代建项目上，政府在选择开发商上较为谨慎，目前在锡已谈成代建的开发商分
供
应
面
积
(
㎡
)
5
2
7
0
1
0
6
7
8
3
8
3
8
9
7
1
1
3
5
7
1
5
6
0
3
2
2
3
6
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2
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4
8
9
6
7
成
交
面
积
(
㎡
)
4
5
0
1
0
3
7
7
7
9
7
2
2
1
6
8
2
8
0
4
8
5
9
6
2
3
9
7
6
4
5
7
7
2
1
2
9
0
2
4
8
5
成
交
均
价
(
元
/
㎡
)
1
1
9
4
4
1
5
2
3
4
1
7
8
7
9
1
9
8
4
5
2
1
5
6
9
2
3
5
6
2
2
0
1
7
年
2
0
1
8
年
2
0
1
9
年
2
0
2
0
年
2
0
2
1
年
2
0
2
2
年
1
-
1
1
月
05
0
0
0
1
0
0
0
0
1
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0
0
2
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0
0
2
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0
0
0
0
2
0
0
0
0
0
0
4
0
0
0
0
0
0
6
0
0
0
0
0
0
8
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
2
0
1
7
年
至
2
0
2
2
年
1
1
月
无
锡
全
市
供
求
价
预计全年成交
约320万方
(图表3)
库
存
面
积
(
㎡
)
5
9
8
1
5
2
3
5
3
8
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5
5
5
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2
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1
6
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0
6
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4
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8
5
5
4
6
9
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2
去
化
周
期
1
2
'
(
月
)
1
5
.
9
8
.
3
9
.
8
1
0
.
3
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.
7
2
0
.
5
2
0
1
7
年
2
0
1
8
年
2
0
1
9
年
2
0
2
0
年
2
0
2
1
年
2
0
2
2
年
01
0
2
0
3
0
4
5
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
0
5
5
0
0
0
0
0
6
0
0
0
0
0
0
6
5
0
0
0
0
0
2
0
1
7
-
2
0
2
2
年
无
锡
全
市
取
证
库
存
去
化
周
期
已超警戒线
(图表4)
RK PROPERTIES
劲行，还要瞰今朝
04
第10页
为三类：①国央企：招商、万科、绿城；②民营头部房企：旭辉、金地；③产
品力房企：仁恒、朗诗、星河湾。
随着经济形势和房地产景气度的变化，集中供应住宅土地将被调整，未来将恢
复常态化供应。此外，寻求代建及小股合作，依然是无锡市场民营房企获取土
地的主要模式和思路。
5、二手房市场 >>
挂牌激增，急于套现客户降价抛售
二手房2017年成交爆发，之后限售政策（2改5）出台，18年成交量出现下降，
19、20年恢复常态（月均成交超过5000套），21年7月市场下行后，二手房持续
低迷（月均成交不足3000套）。
今年5月，5改2政策出台，二手房迎来降价抛售潮，但受到新房频繁促销影响，
二手房价格优势削弱，二手房成交规模恢复进程缓慢，今年1-11月二手房成交
31666套（预计全年约34000套），远低于往年水平。（见图表5）
目前全市二手房挂牌量突破10万套，随着挂牌量的增多，急于套现的客户势必
降价抛售，二手房价格将会呈现稳中有跌的态势，二手房均价将会稳定在
14000-14500元/㎡间，未来将对刚需客户形成较强的分流。（见图表6）
成
交
套数
（
套
）
6
6
4
4
2
5
0
0
7
4
6
1
7
2
3
6
3
5
2
3
4
3
2
8
3
3
1
6
6
6
2
0
1
7
年
2
0
1
8
年
2
0
1
9
年
2
0
2
0
年
2
0
2
1
年
2
0
2
2
年
1
-
1
1
月
0
2
0
0
0
0
4
0
0
0
0
6
0
0
0
0
8
0
0
0
0
2
0
1
7
年
至
2
0
2
2
年
1
1
月
二
手
房
成
交
套
数
限
售
2
改
5
5
改
2
(图表5)
二
手
房
成
交
套
数
3
8
7
8
2
1
7
7
5
6
5
8
6
2
4
8
5
4
2
5
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1
1
2
4
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1
0
3
4
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4
2
7
3
8
2
0
7
7
2
5
4
0
2
4
9
2
2
2
5
5
1
4
4
4
2
7
8
5
1
9
3
1
3
5
5
0
4
4
2
4
2
9
0
8
3
7
8
8
2
7
4
1
2
3
1
1
3
5
2
9
新
房
成
交
套
数
4
0
7
4
2
8
1
1
5
1
8
4
5
2
5
2
5
5
4
8
8
3
6
6
7
3
6
5
4
1
4
8
3
4
8
7
3
0
2
8
2
5
8
8
2
7
4
5
1
9
4
3
1
4
9
8
2
4
0
0
1
6
1
4
2
3
2
6
2
6
9
6
1
8
1
3
2
0
6
0
1
4
9
0
2
0
8
4
2
7
0
2
二
手
房
成
交
均
价
（
元/
㎡
）
1
2
6
0
1
1
2
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8
1
2
5
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0
1
2
9
4
8
1
3
1
2
8
1
1
1
5
2
1
3
3
1
5
1
2
9
7
5
1
3
1
3
4
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2
3
1
1
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2
4
4
5
1
2
5
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0
4
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1
2
5
5
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1
3
0
1
5
1
3
3
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3
8
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1
4
3
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6
1
5
6
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1
4
4
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1
4
5
4
3
1
4
2
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1
4
2
3
0
新
房
成
交
均
价
（
元/
㎡
）
1
9
7
8
9
1
9
6
1
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2
0
4
6
9
2
0
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0
7
2
0
9
8
4
2
3
1
8
9
2
2
6
5
2
2
1
5
8
0
2
1
6
2
6
2
1
7
9
5
2
1
7
9
2
2
2
9
4
5
2
3
4
2
9
2
3
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0
6
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3
5
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2
2
3
4
6
2
2
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2
3
5
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2
3
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1
2
4
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0
0
2
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0
0
8
2
2
6
8
8
2
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5
2
7
2
1
-
1
2
1
-
2
2
1
-
3
2
1
-
4
2
1
-
5
2
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-
6
2
1
-
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2
1
-
8
2
1
-
9
2
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-
1
0
2
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-
1
1
2
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-
1
2
2
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-
1
2
2
-
2
2
2
-
3
2
2
-
4
2
2
-
5
2
2
-
6
2
2
-
7
2
2
-
8
2
2
-
9
2
2
-
1
0
2
2
-
1
1
05
0
0
0
1
0
0
0
0
1
5
0
0
0
2
0
0
0
0
2
5
0
0
0
3
0
0
0
0
0
1
0
0
0
2
0
0
0
3
0
0
0
4
0
0
0
5
0
0
0
6
0
0
0
7
0
0
0
8
0
0
0
9
0
0
0
二
手
房
对
比
新
房
月
度
走
势
8
月
降
首
付
L
P
R
下
降
5
月
5
改
2
9
月带押过户
1
0
月
公
积
金
利
率
下
调
4
月
L
P
R
下
降
(图表6)
劲行，还要瞰今朝
05
第11页
FAVORABLE
POLICIES
6、房地产企业 >>
违约和降价
今年以来，围绕在房企最多的两个词，违约和降价。
据不完全统计，今年已有超过50家房企违约，债务违约的本质是资金链紧张，
房企的资金来源依靠融资和回款，在融资受阻的情况下，降价销售回款是房企
生存的唯一途径。（见图表7）
从2022年无锡市场看，降价加佣已是销售常态；各项目也在首付分期、物业
费、车位赠送、家电礼包上加码政策，以促去化，市场竞争环境仍以价格战为
主；从具体板块看，除经开核心区外，城市所有板块均已破85折销售，7-75折
已是常规折扣，项目间相互降价倾轧。（见图表8）
(图表7)
违
约
房
企
梳
理
大
型
民
营
房
企
融
创
、
世
茂
、
旭
辉
、
阳
光
城
、
中
梁
等
中
型
民
营
房
企
弘
阳
、
宝
龙
、
正
荣
、
禹
州
、
中
南
、
祥
生
、
奥
园
、
融
信
、
佳
源
等
小
型
民
企
房
企
景
瑞
、
大
发
、
三
盛
、
上
坤
、
德
信
、
大
唐
、
鸿
坤
、
俊
发
、
领
地
等
(图表8)
当
前
全
市
典
型
房
企
现
状
开
发
商
项
目
名
称
板
块
折
扣
万
科
万
科
樟
湾
国
际
天
一
新
城
7
5
折
，
送
9
.
6
万
车
位
券
万
科
臻
境
天
一
新
城
7
5
折
建
发
建
发
静
学
和
鸣
惠
山
新
城
7
5
折
建
发
泊
月
湾
泰
山
路
7
2
折
建
发
上
院
旺
庄
路
7
5
折
龙
湖
龙
湖
粼
云
上
府
长
江
路
7
5
折
，
5
万
车
位
券
龙
湖
景
粼
天
著
硕
放
7
5
折
华
润
山
河
九
里
锡
东
新
城
7
折
，
送
车
位
悦
景
湾
锡
东
新
城
7
5
折
大
华
大
华
公
园
荟
钱
桥
7
折
大
华
公
园
城
市
泰
山
路
7
5
折
返
现
6
万
大
华
锦
绣
前
城
惠
山
新
城
6
5
折
招
商
公
园
上
城
北
塘
7
5
折
太
湖
如
院
渔
港
7
5
折
新
城
新
城
天
一
府
东
亭
7
5
折
，
送
家
电
礼
包
劲行，还要瞰今朝
06
第12页
7、2023年趋势研判 >>
疫情放开+政府政策刺激+经济复苏的加持下，市场将
会迎来阶段性回暖，量升价平，预计全年成交400万方
（1）市场基本面展望
经济下行、疫情反复以及断供潮、烂尾潮等因素深度影响客户置业信心，
由此带来的需求不足是明年市场走势的底层逻辑；目前政府积极救市，加
上疫情放开，生产经营活动恢复正常后，老百姓收入稳定，市场将会迎来
阶段性回暖。
（2）量价展望
量：从今年以来月度成交数据看，前三季度月均成交约25万方，进入四季
度后，开发商降价自救效果显现，前期积压的需求开始逐步释放，月均成
交约30万方，预计23年一季度延续今年四季度的市场表现，二、三季度伴
随疫情、经济好转后进一步回暖（成交量上浮20%），预计下半年市场价格
战生态环境将好转，市场信心提升后成交趋好，预判2023年全年成交400万
方；
价：从21年底至22年共有74宗地块未入市。其中已确定代建地块建面158万
方，由于城投企业开发周期长，入市时间推迟，结合各房企代建业务陆续
进行，预计23年下半年供应集中增加，库存居高，但城投不轻易降价销
售，新入市项目对城市均价有一定稳定作用。这将给予开发商自有项目喘
息的空间，刚需项目预计明年仍以开发商降价自救为主，以价换量，改善
项目价格企稳。
（3）板块展望
位于主城核心及主流刚需板块的项目，受优质房企青睐程度较高，配套健
全，客源充足稳定。偏远乡镇板块去化慢，客源少，主流房企基本退出，
且受全市二手房抛售降价影响，下游板块客户有向上游板块流动趋势。
（4）政策展望
从国家政策层面看，今年LPR已经历三次下调，收效甚微，在房住不炒的大
前提下，针对首套房的置业需求，利率仍有下探空间；从无锡地方政策层
面看，针对刚性需求的降首付政策是未来政策端的一大利器。
劲行，还要瞰今朝
07
第13页
PATIENCE AND APPLICATION
WILL CARRY US THROUGH
劲行，还要瞰今朝
08
第14页
锡印
都不是小事
MEMORABILLIA
WUXI
RK PROPERTIES锡印都不是小事 MEMORABILLIA
都不是小事
09
第15页
都不是小事
10
第16页
2023年1月12日，无锡公司召开了2022年度总结暨2023年度计划会
议。总经理李亮带领核心管理团队及骨干，复盘细究了2022年的得与
失，传达了集团、区域的战略，清晰部署了2023年的行动要领。
会议上，李亮总对2022年的工作做出了总结，并对各部门在逆势中赢
战困厄所取得的成绩给予了高度肯定，同时明确了2023年业绩目标、
运营重点及措施。
接着李亮总进一步传达并深刻剖析了集团2023年运营思路及苏锡豫区
域新三年战略，为实现2023年业绩和在充满不确定性的未来行业形势
中持续发展提供了思路和指明了方向。
GO
CHANGE
CHANGE
CHANGE
一定要
赢战
逆势
磨砺聚变
都不是小事
11
第17页
具区路项目总及营销副总、金丰及洛社项目总、鸿山项目总、洋溪项
目总、各部门负责人及梅里古镇项目商业副总经理分别对2022年工作
做出了回顾与总结，并提出2023年工作计划，同时在探索公司新赛
道、拓宽公司赛值上做出了思考并提出了可行性的建议。
参会的每一位员工认真听取了各部门总结汇报及总经理寄语，了解了
公司2022年的经营业绩，明确了2023年的工作目标、方向及挑战，同
时将集团经营思路及区域发展战略深植心中，紧密围绕实现回款预
算、提升融资规模、严控管理成本三大目标开展2023年工作。
RK PROPERTIES
都不是小事
12
第18页
最后，大会举行了颁奖仪式。7名员工在工作中勤恳尽
责、能力突出，授予“优秀个人”奖；营销副总周海兵
业绩表现突出，带领团队将营销工作做到极致，建立成
一套特有的项目价值体系，即使在市场及疫情的双重影
响下，仍取得了超额完成任务的优异成绩，被授予“
优
秀管理者”奖；营销团队团结创新，真抓实干，在供求
双降、市场持续下行态势下，仍超额完成预算指标，被
授予“优秀团队”奖。
全力以赴奋楫前行破局登峰劲行致远
水到绝境是飞瀑，人到绝境是转机。2023年行业形势仍
不容乐观，但无锡团队将时刻谨记并贯彻李亮总提出的
“在艰难时保持乐观，于绝境处寻求机遇”的精神，在
重重危机的叠加嵌套中，奋楫争先、磨砺聚变、创新突
破、奔赴春山。同时我们坚信在公司领导的带领下，无
锡公司全体员工勠力同心、笃行不怠，在2023的征程中
勇往直前，力争交出不平凡的答卷。
都不是小事
13
第19页
埋下希望的种子
14
第20页
云锦东方荣耀封顶
丨以大围合园林造热锡西置业潮
在如今无锡楼市处于“温吞水”
状态下，项目通过10月20日12#楼
封顶仪式的隆重举办燃动市场，
再次将影响力拓展。尤其对地缘
辐射区客户，进一步感知项目兑
现力。从开盘三个月即封顶的施
工速度给业主客户信心，通过路
劲品牌的稳健力，把港企地产
“稳扎稳打”的品牌形象深耕购
房者心中，有利于后期口碑相
传，为打开更广阔的销售市场奠
定良好基础。
以独具优势，界定人居改善之道
埋下希望的种子
15
第21页
营销扩大项目优势 有效区隔竞品
深化品牌影响力后，与销售业绩直接挂钩的“产品价值”更是俘获
购房群体的关键。
因此，营销上把关注点放在板块内独有的“4万方大围合园林”上，
建立差异化优势宣传，这一价值点放至无锡全城也是少见的宜居产
品。尤其当下时代，大家更在乎健康，居住环境等，园林的宜居性
无疑是能引起共鸣的。
着眼加强线上营销方式创新，以微信、抖音、视频号等“精准投
放”定位目标客户，提升转化率。推广上以多种形式，在朋友圈呈
现丰富的视觉吸引力，增加可阅读性，让项目价值的传递更有效
果，更加精准；为项目贴差异化“价值标签”，深化印象，以此激
发有购房需求的目标客户进一步到访案场了解，增进来访量。
埋下希望的种子
16
第22页
初冬时节，又是一年欢聚时刻，11月18-20日梅里古镇
迎来了两周年庆，好戏不断，炫光巡游、传统戏剧、
音乐汇演，邀全城市民赴一场暖阳下的狂欢派对。欢
乐氛围刷屏社交平台，众多游客纷沓而来，人气爆
棚、好评如潮，三天累计接待30万游客。
伯渎水长，时光流转，2020年11月20日梅里古镇开街
至今已有两年的时间，旧与新的完美兼容，让梅里古
镇在锡东片区熠熠生辉，千年梅里焕发出全新风采，
积蓄澎湃动力。作为锡城吴文化地标性文旅项目，依
托大运河生态优势，在路劲地产的建设发展下，走出
了一条与众不同的特色小镇之路，逐渐构建了一个更
完整、更系统的文化与商业生态，弥补了周边旅游户
外休闲的空白领域。
在古镇的开发上，路劲地产重视文化与商业结合的发
展思路，融入生产、生活、生态的新文旅理念，将吴
地文化、运河文化与旅游体验、文化创意、产业合作
行而不辍，未来可期
——梅里古镇两周年
埋下希望的种子
17
第23页
等有机结合。梅里古镇从水域突破，街巷联动，将周边丰富的人文资源整
合，打造“一步一景”沉浸式文化旅游休闲街区，形成穿街过巷，宜游、宜
居、宜业的一站式体验。
以运营提振流量，打造城市文化品牌。在项目的运营过程中，路劲地产运营
团队紧跟时下大热IP，与传统文化结合，推出非遗文化体验、文创产品以及
文化惠民演出，不断提升街区品质和文化内涵。以文塑旅、以旅彰文，创新
消费场景，以传统文化赋能品牌传播。
产业是发展的基础，梅里古镇的发展为梅村带来更多的商机和市场活力。梅
里古镇作为吴文化的重要载体，通过深入挖掘传统文化，打好运河文化牌，
绘就江南新图景，与周边其他古镇形成文化差异，带动文旅消费。在过去的
两年里，面向锡城以及周边城市休闲客群，累计接待量达3200万人次，以文
旅产业带动经济腾飞，充分激发出周边消费活力和潜力。
现在，梅里古镇俨然成为锡东的形象展示窗口，通过梅里古镇的发展建设，
助力区域形象塑造，提升城市文化品牌认知，增加新吴区的吸引力和综合竞
争力。未来，路劲地产将继续携手梅村街道以高品质建设要求，共同为打响
梅里文旅品牌、集聚古镇人气和热度、提升古镇知名度和美誉度而努力。
我们将继续循着城市文化的肌理和脉络，采撷着城市历史人文的精髓，怀着
对城市文明的敬畏之心，再续梅里故事，传承发扬运河文化和吴文化，晕开
美丽古镇人文底色。
埋下希望的种子
18
第24页
工程进度
洋溪项目
2022年度12月1日洋溪项目完成了综合验收;
12月上旬完成了业主开放日活动;
12月19日完成了交付评估工作，目前项目已交付。
架空层 架空层 南入口景墙
儿童游乐设施 架空层 架空层 外场景观
埋下希望的种子
19
第25页
现场进度
项目品质提升和整改完成，已交付。
1#楼 2#楼 3#楼
4#楼 5#楼 6#楼
7#楼 8#楼 9#楼
10#楼 11#楼 12#楼
13#楼 14#楼 15#楼
埋下希望的种子
20
第26页
具区路项目
12月20日现场航拍
总包二标段1-16#
12月20日现场航拍
总包一标段17-30#
埋下希望的种子
21
第27页
现场进度
1#楼外架拆除完成，外幕墙、门窗施工；
2#楼内外粉施工；
3#~4#楼外架拆除完成，外幕墙施工；
5#楼外架拆除准备；
6#楼外架拆除完成，外幕墙施工；
7#楼外架拆除准备；
8#楼外架拆除完成，门窗施工；
9#~10#楼外架拆除中；
11#楼外架拆除完成，外幕墙、一体板及门窗施工；
12#~16#楼外架拆除完成，外幕墙、门窗施工；
17#楼外架拆除完成，外幕墙、一体板及门窗施工；
18#楼样板楼栋，对外展示中；
19#楼外架拆除完成，屋面铝板安装，门窗施工；
20#楼外架拆除完成，外幕墙施工；
21#楼外架拆除完成，外幕墙、一体板及门窗施工；
22#楼主体结构封顶，墙体、二结构施工；
23#楼主体结构封顶，墙体、二结构施工；
24#楼主体结构封顶，墙体、二结构施工；
25#楼外架拆除完成，外幕墙施工；
26#楼主体结构封顶，墙体、二结构施工；
27#楼外架拆除完成，外幕墙施工；
28#楼内外粉施工；
29#~30#楼外架拆除完成，外幕墙施工。
埋下希望的种子
22
第28页
HIGH QUALITY PROJECT
品质工程
具区路项目
内外装阶段：
粉刷施工、外幕墙、一体板施工、回弹、双月检及集团季度检查。
埋下希望的种子
23
第29页
新开河项目
现场进度
1#楼屋面构架顶板钢筋绑扎施工；
2#楼屋面构架模板安装施工；
3#楼屋面构架模板安装施工；
4#楼屋面构架施工完成；
5#楼屋面构架施工完成；
6#楼屋面构架施工完成；
7#楼屋面构架模板安装施工；
8#楼二十六层梁板钢筋绑扎施工；
9#楼屋面模板安装施工；
10#楼屋面施工完成；
11#楼屋面梁侧模板拆除施工；
12#楼屋面施工完成。
1#楼 2#楼 3#楼 4#楼
5#楼 6#楼 7#楼 8#楼
9#楼 10#楼 11#楼 12#楼
埋下希望的种子
24
第30页
新开河项目
二次结构：1#~12#楼砌筑、内墙粉刷、外墙粉刷、构造柱模板、ALC
均正常推进施工。
1#楼 2#楼 3#楼
4#楼 5#楼 6#楼
7#楼 8#楼 9#楼
10#楼 11#楼 12#楼
埋下希望的种子
25
第31页
FIGHTING
日常混凝土回弹检查
第三方检查旁站 区域、集团检查
埋下希望的种子
26
第32页
不一样的花火
27
第33页
设计部 管岗峰
在目前的市场大环境下，房企延期交付、停工、暴雷、降标等问
题层出不穷，能够做到全力以赴，按时交房的企业已属难得，而
愿意关注客户实际需求，去提升交付品质的房企更少之又少。虽
然打造示范区已经成为各大房企的必备功课以及销售标配，但是
如何在设计端就园区品质、体验感、材料安全耐用、可持续管理
等方面对产品进行考量和提升成为地产管理的新课题，也是地产
能否继续良性发展的关键因素。
住宅园区
设计升级
趋势
DESIGN
不一样的花火
28
第34页
在住宅发展初期，住户往往只会关注自己的一亩三分地，对于公共空间的想
象几乎仅限于楼道与道路。而随着经济水平与生活水平的快速提高，人们在
生活中的视野也随之展开，住宅区的公共空间逐渐在产品中变得愈发重要，
社区空间成为家庭空间的衍生部分，与生活中的各项内容变得息息相关。关
于园区设计升级趋势主要有以下几个方面：
（1）提高居住园区的空间感
随着地价越来越昂贵，开发商对于容积率的运用有近乎苛刻的控制，但是密
密麻麻的房子肯定不是客户想要看到的。如何通过设计还给客户更多的公共
空间呢？一个是通过项目的规划布局实现，比如围合式排布，可以留出中心
大组团景观，创造最佳视野和最大活动空间；其次，园区内有很多设施可能
会占用大量的绿地面积，通过更合理的设计，将设施集中排布，尽可能利用
边角和山墙面的零散空间，可以争取更多可利用的景观空间。
（2）增强架空层设计
结合外部场地设计不同主题的架空层，虽然可能会牺牲部分容积率，但其带
来的好处要更多，从社区整体而言，满足了更多业主的需求，更丰富和舒适
的社区空间可以大大提升园区档次，为项目带来整体溢价。
不一样的花火
29
第35页
架空层设计强调功能的实用性及邻里的互动性，架空层可以呈现出不同的主
题，在流线上与外部活动场地互相通达，功能上形成互补。小型儿童游乐
室、室内健身房、棋牌休闲室等，让架空层成为一个全面实用的场地，提高
业主对居住环境的归属感。
（3）强化人与公共空间的互动性
很多小区看起来很有人气，并不一定在于景观有多么美轮美奂，而是在做景
观的时候考虑到了人与景观的互动性，人与绿化的相互融合，考虑到了不同
居住群体在不同场景下的需求。匹配各业主家庭的成长追求，更细致地考量
儿童、青年、老年三大年龄段的需求，开设不同场地来切合不同年龄层的生
活习惯。比如在打造儿童专题乐园的同时，更注重亲子空间，打造微型花
园，采摘园，草坪悦读区等，或者可以尝试将部分景观改造成1米菜园，提供
1米*1米的户外菜园，可以租赁，感受田园风情，一起亲子互动，享受劳动乐
趣，收获自家果实。在部分项目园区集中种植一些桑树，为喜欢养蚕的宝宝
提供蚕之食物，培养孩子与自然及动物的感情。
为成年人提供升级版的会客空间，兼顾仪式感与交流功能；提供更符合潮流
的复合运动场地，鼓励大家多下楼运动，同时也考虑到很多业主只有晚上回
家才有时间锻炼，那设计可以在健身跑道两侧安装感应呼吸灯，夜间开启巷
道灯模式，既方便跑步者又能产生互动效果。下雨天，道路湿漉漉怎么办？
设计进一步增强整个园区的路面排水系统，提高透水材料的使用，创造雨后
即刻出门漫步的体验感。
不一样的花火
30
第36页
UPGRADING TREND
老年人在社区内的活动时间是很频繁的，需求也很多样，设计更多考虑可以
随时停留的口袋公园，比如树荫下的休闲椅、遛鸟和遛狗的宠物乐园、可以
进行集中棋牌娱乐的绿化空间，以及可以沐浴阳光的草坪等。
（4）注重人性化细节
人性化细节可以大大提升社区的幸福感，过去住区的设计多从观赏角度考
虑，怎么美观怎么去营造。可是好看归好看，等到真正交付入住的时候，才
发现生活在当中，总有这样那样的不方便。设计阶段可以考虑设置户外插
座、宠物便纸箱、驱蚊灯、植物二维码、自助售货机、儿童洗手池等等，成
本不会投入很多，但是让业主切实感受到便利与关怀。
如果是一些靠近路边的项目，常常噪音都非常大，如果在小区活动时不停传
来汽车声，那真是非常糟糕的体验。所以小区周界需要有针对性地增加围
合，选用屏障性更好的树种，并增加隔断的层次，保证小区中心活动区域的
安静。
再比如在雨季，但一些业主出门散步并不习惯携带雨具，有时突然遇到降
雨，就算已经抵达小区门口，也不得不匆匆忙忙地双手抱头跑回家，非常狼
狈，小区入口可以考虑直达地下室的人行通道，那么业主在回到社区大门的
那一刻，就可以有充分的安全感。
总而言之，住宅园区的设计升级，必然是从生活出发，让所有设计都可以发
挥应有的作用，真正从业主的角度去考虑设计，让社区有更丰富的功能空
间，更有趣味的互动体验，以及更温暖的邻里交际，通过这些社区载体去不
断增强客户的幸福感和归属感。
不一样的花火
31
第37页
客
户
关
系
部
沈
磊
疫情的放开，让每个人都猝不及防，生活上工作上都变的胆战
心惊，部门的小伙伴都相继被感染，最终只剩下部门主管仍在
岗位上坚持，一个人扛起了所有的工作。
他对外需要沟通客户，回复维修进展；对内需要梳理资料，及
时录入台账，还需要对接维保单位。在受疫情影响的情况下，
与维保单位沟通周旋则更需花费大量的精力，以此来保证现场
的工作进度，可以说是“一夫当关，万夫莫开”。
面对梅村项目的漏水事宜，需要施工单位放吊绳维修，由于物
业工程管家都相继被感染，他担心现场维修人员安排不到位，
无条件放弃休息时间到现场安排指挥，确保维修事宜有序展
开。
当阳康后的员工们陆续返回岗位，对他的坚守表示感谢并交口
称赞时，他是这样说的：“面对疫情，我也会害怕，但只要工
作需要，就要尽自己的责任。”
他所做的一件件事情看似平凡，但那一份在困境中的坚持却是
我们心中的“不平凡”。
EXTRAORDINARY
疫情下的 “不平凡”
不一样的花火
32
第38页
财务部 唐春梅
不知不觉已来到公司大半年了，还记得刚来到云锦东方项目
时，正是初夏时节，美丽的景色瞬间吸引住了我。现场时时
有清理树叶的阿姨，清洁栏杆的保安小哥哥，他们随时维护
着现场的洁静，让我更加欣赏这个处处散发着唐代园林大气
与韵味的美丽项目。
云锦东方还是一个知名网红楼盘，它能达到如此高的热度，
离不开同事们种种努力和创新，特别是通过网络抖音小视频
等新颖而有趣的方式，让客户对这个楼盘的便捷和优势有了
更直观的了解，从而吸引更多人的探访与驻足，这也使得云
锦东方项目充满了生机与活力。
在这样一个风景如斯、氛围和谐、充满希望的环境里工作，
我的身心首先已经得到了极大的满足。在工作上，能以更充
沛的精神做好本职工作，以更真诚的态度与同事认真沟通，
以更积极的心态面对生活。
在疫情持续三年多的情况下，很多企业都已经无法再支撑下
去，但路劲却靠着自己的稳健运营，一步步持续向前。在这
工作渐渐地已不仅仅是为了获得一份工资，更是为了不辜负
与企业共成长的机会，我为能进入这样一家企业而开心。为
了能与公司持续发展，在以后的日子里，我要更加努力学习
会计知识，做好职业规划，为未来打下夯实的基础。
企业发展，人人有责。个人发展，全凭努力。愿在新的一年
里，我能跟随公司的发展，让自己成为一名更加专业的财务
人员。
新人感悟
P E R C E P T I O N
不一样的花火
33
第39页
沟通是人与人之间的桥梁，没有沟通就没有相互交流的平台。
沟通是人们在生活和工作中应该掌握的基本技能，它是一种双
向行为。要使沟通有效，我认为沟通双方都应积极做到如下：
要用心与别人交流，针对不同的人应了解他的基本情况和所沟
通的内容，要根据这些适当的改变自己的说话方式、语气、情
绪状态。让他人感觉到我们之间是有共同语言，有同样的感
受。特别是在与客户谈话时贵在有诚意，态度要诚恳，语言要
平实，语气要平和。要学会带着感情去做工作。
学会倾听。与人交流不仅仅是指自己说，还包括听别人讲，做
一个好的听众。在与人交往过程中倾听是很重要的，同样也是
很难做到的，特别是在别人误解的情况下，更要学会去倾听，
从中找到有价值的信息，了解误会起因，然后选择一种让人容
易接受的方式去沟通。
SHARE
开发部 陈志明
沟通心得小分享
不一样的花火
34
第40页
学会换位思考。学会换位思考要求我们能感同身受、设身处地地理解
对方，考虑到不同人群的心理，与他们产生共鸣，把这种情感表达出
来，为以后的沟通打下一个好基础。
与不同性格的人沟通要在语言风格和谈话内容上有所侧重。与直爽性
格的人沟通时，要简明扼要、干脆利落、直截了当、开门见山，不要
拖泥带水、拐弯抹角；与互动型性格的人沟通时，要注意让对方参与
进来，充分听取对方的意见和建议，采取商量的口吻，在讨论中达成
共识；与内敛型性格的人沟通时，可以适当拉拉家常，关心对方的生
活，等对方比较放松的时候，再进行实质性的问题。
学会赞扬别人。在生活中，大多数人会更喜欢听赞扬，赞扬可以有效
增加人与人之间的感情，消除隔阂，缩短人与人之间的距离，增加双
方的亲近感。使他人感觉自己是完美的，能将自己积极自信的态度给
与他人，会提高我们在人群中的凝聚力和受欢迎程度。
总之，人际沟通能培养人的素质，把它与专业知识、社会阅历等相结
合，使它能灵活运用到我们的生活中，通过不断的学习和实践锻炼，
辅助我们更好地工作。
不一样的花火
35
第41页
开发部 周洲
The secret of success
is constancy to purpose
冬日随笔
天终究是冷了，空气也逐渐寒了。来来往往的人裹着羽绒衣，缩着脖子渐
行渐远。路边的枯枝在寒风中显得那样单薄那样可悲。
抬眼四周望去，一片萧瑟景象。冬天，果真是万物凋零的季节啊。闻不到
花香，听不到鸟鸣，自己竟不曾知道这个世界有这样的寂静，寂静到让我
难以适应。
要到什么时候，干枯的枝干上才会绽出第一粒米芽呢？我不知道答案，但
我很期待，是不是在它悄然绽放时，春天便会提着裙摆翩翩来至呢？也许
是吧。就像一口枯井里的一缕微黄——一朵娇小的迎春花那样，点醒了春
天的梦，给大地带来了一点色彩。春天一旦到来，那么所有的阴霾都将被
驱散。在那时天空便会放晴，一切都会明朗起来。
英国着名诗人雪莱说：“冬天到了，春天还会远吗？”这是如此美妙的一
句话。是啊，冬天到了，但冬天过后就是春天啊！上帝真是聪明，将希望
安排在困境之后。在历经重重困难之后手捧着希望向美好走去，这该是多
么快乐的一件事啊！就像是雨后能看见天空放晴一般，连笑容都那样灿
烂。
那天下雪了，看着天空飘下来的纷纷扬扬的雪花，我心中激动不已。雪花
真的很美呢！给原本单调干枯的冬日抹上了一抹温馨的色彩，增添了一丝
欢乐与生机。原来，冬天也不尽是些令人伤感的东西。冬天也有冬天的美
丽。窗外的雪花还在下着，轻轻的，柔柔的。静静地点缀着这个美丽的冬
季，这个属于我们的冬季。
不一样的花火
36
第42页
成本合约部
陶叶文
民国时期，社会动荡，外有列强侵略，内为军阀混战。在那时，有许
多的爱国人士挺身而出，有学生、作家，也有工人，抑或是普通老百
姓，身份不同，但他们有着相同的信念：爱国、救国、兴国、强国！
“不错，目前的中国，固然是山河破碎，国弊民穷，谁能断言，中国
没有一个光明的前途呢？不，决不会的，我们相信，中国一定有个可
赞美的光明前途。”1935年方志敏在狱中创作的《可爱的中国》中写
道，表达出他对祖国的信心与热爱。
“国家是大家的，爱国是每个人的本分。”陶行知在书信中对青年人
谆谆教诲。
“我和我的祖国，一刻也不能分割，无论我走到哪里，都流出一首赞
歌......”《我和我的祖国》歌颂了现代人的爱国情怀。
“铁可斩，玉可碎，海可枯，不论穷达生死，直节贯殊途”是中国人
发扬着中华五千年的文明流传下来的精神品质。
三年疫情后，经济要发展，不得不与国外同步迎来放开。一时间，几
乎90%的同事家人们在同一时间段感染，来势之凶猛让人措手不及。
医院人满为患，快递和外卖也无人送达。尤其12月中下旬，好似一个
至暗时刻，好在元旦后慢慢恢复起来。
习主席在2023年的新年贺词都提到了“每个人都不容易”。
我们时下正在经历各种不确定，病毒没有确定的模样，疫情时代也没
有确定的结束时间。而我们的心不能因此像浮萍，总要像前辈一样，
去找到坚韧恒久的信念，然后奋不顾身地选择相信。
我们都会好起来，让我们不张扬也不埋怨，一点点把自己变好，把工
作做到细致。每个人都尽自己的一份力，落到实处，哪怕是一颗螺丝
钉，也会起到重要作用。
随想
山川嘶彻疫寒嗦，
创绩艰难百战多。
奋起略雄匡复业，
但振精神难关破！
不一样的花火
37
第43页
你是锡有青年吗
38
第44页
精炼内功 赋能起航
在政策调控、经济下行、疫情影响、红利锐减的大环境下，房地产营销“躺赢”
的好日子没有了，当下的市场环境、客户需求、营销模式及品牌传播都给房地产
营销带来了新的挑战。如何在逆势下积极突围、迎难而上？
带着对上述问题的思考，路劲地产无锡公司11月18日邀请特约讲师——孙晓冬，
带来了一场“逆势下标杆房企营销战略及实战技法解析”为主题的培训，加深高
管及营销团队对新时期的行业认识，全面提升营销力理论水平和战术技法水平。
公司各项目总经理、部门负责人及营销骨干，共计30人参加了此次学习。
不惧逆势勇进取，精炼内功创价值
——记无锡公司11月18日逆势营销战略及实战技法培训交流会
你是锡有青年吗
39
第45页
课程中孙老师运用幽默风趣的语言阐述了专业知识点，中间穿插了大
量的经典案例和现场互动，深入浅出的分析解读、生动翔实的案例，
使大家耳目一新、受益匪浅。
首先，课程从职场维度和市场维度两方面综述什么是房地产营销，同
时指出新时期营销工作核心战略是C+争夺战，即挖掘有购买力、无意
向的C类客户需求。
接着，从对行业发展趋势、购买客群消费习惯及心理变化、房企发展
战略的三步研究，解析行业下行期房地产开发战略，并指明房企的管
理由粗放向精细化、纵深化方向转化，同时房企的综合盈利算账能力
已然成为核心竞争力。
最后，课程从新时代房企营销力、产品力、品牌力、推广力四大层
面，结合营销管理能力的提升，全面解读新时代房地产营销战略，并
通过具体案例梳理项目营销解决方案，实现项目价值最大化。
此次培训交流全程干货不停，现场气氛热烈。大家纷纷表示通过本次
学习，学会了主动思考大数据时代下热门营销技巧对楼市销售的启
发，进一步提升了营销技能，理清了工作逻辑与思路，整个课程落地
实用，即学即用即收益。
2022年，房地产处于大调整、大清算、大分化的深度洗牌中。此刻，
有人爆雷，有人逃离地产，有人躺平，但更有人在积极应对、逆势进
取。正如孙老师在课中所说“下行期信心比黄金贵”，我们将迈着坚
定的步伐，在迎来冻解冰释的路途中不断审时度势，洞察行业挑战变
化；反求诸己，正视自身问题根源；系统升级，筑造营销组合能力，
用行动在逆势中证明自身的价值！
你是锡有青年吗
40
第46页
充电ING
11月2日，设计部员工学习了案例
巧
利用、少拆改-如何借用公建配套让
售楼处交付时少拆改。案例背景为
2018年10月对梅都府项目售楼处进
行后期交付改造设计，出现了改造
部位多、工期长且成本高的现象。
针对此现象，为达到巧借公建配套
少拆改的目的，案例总结归纳出
“四步走”原则，即一分析判断、
二整理要求、三平面设计、四拆改
效果。接着案例反思售楼处如何借
用公建配套，又如何实现售楼处的
少拆改，并给出对应的理念和窍
门。想要达到“巧借用，少拆改”
的目的，需做到功能类可运营，展
示类可延续，办公类可转化的“三
可”。而在实施过程中归纳出了三
个小窍门，即一提前：提前征询街
道是否可托管、二适度：适度借用
公建配套、 三用足：用足物业用房
面积。
案例最后展示了设计部通过对梅都
府项目售楼处拆改的经验总结，实
现了时光鸿著项目售楼处对公建配
套的巧借用，达到少拆改的目的。
售楼处功能空间的完整保留也为物
业的后期运营增加了收益。
11月3日财务部进行了关于土增税清
算中如何确定地下车库面积的案例
培训。此次案例背景为车位面积的
不合理导致车位成本增加，住宅成
本减少，在土增税清算中非常不
利。为降低无产权车库成本，案例
中财务联合各相关部门实现两步
走：一、部门交圈，确定方案；
二、目标一致，分头行动，通过公
司内部细化功能位置、对接测绘公
司实地勘查，比对测绘报告、积极
沟通税务师事务所暂缓按照原测绘
报告确定的车库面积进行清算等动
作，实现车库面积减少了10268.7平
方，成本减少了3689万元的成果。
据此，案例反思在清算的过程中，
需要关注车位的哪些关键点？案例
最后给出答案，在政策法规允许的
范围内，发散思维，多方位考量，
同步测算、测算、再测算，总有一
条道路能通向利润最大化。
STUDYING
你是锡有青年吗
41
第47页
11月7号，工程部针对案例如何有效
提高地下室地面排水效果进行了学
习。案例介绍目前各项目地下室面
积整体较大，后期物业地面清洗和
突发情况容易产生地面积水、地坪
打滑。如何有效提高地下室地面排
水、防止地坪打滑、减少积水沿墙
根污染墙面、防止由于长期泡水导
致环氧地坪面层起皮现象能够提高
项目品质，提升业主满意度。案例
首先从施工、设计、管理三个方面
分析原因，接着从设计、施工和管
理三层面进行控制与解决。最后案
例介绍了时光鸿著项目通过对地下
室排水方案的应用，达到了观感改
善、成本降低、满意度提升的良好
效果。工作中总会遇到各种各样的
难题，但是只要我们从客户角度出
发，细致用心，最后必将能筑造品
质生活。 11月9号，设计部内部分享了住宅区
海绵设计创新实践。课程首先简述
了海绵城市相关概念。接着介绍了
下凹式绿地、透水型硬质材料、雨
水转输设施、雨水收集设施、生态
停车场、滞留型花坛等住宅区海绵
设计相关常用模块并明确了5点住宅
区海绵设计的落地要点。最后课程
详细解读了时光鸿著项目创新实施
实例。时光鸿著住宅区作为无锡新
吴区第一批严格落实海绵设计的先
锋项目，路劲无锡公司设计部也在
各个方面做出尝试、努力和创新。
通过此次创新实践分享，大家表示
对住宅区海绵设计有了更进一步的
认识，对以后项目中的海绵设计更
有把握，并进一步尝试创新。
你是锡有青年吗
42
第48页
11月9日，人力行政部组织各部门资
料员进行档案考评规则及系统实操
的培训。课程向大家宣贯了公司对
档案管理工作的重视，介绍了公司
对各部门及资料员的考评规则 ，以
此检验日常档案管理工作的规范和
成果，对日后工作的提升和优化提
供依据。接着，对档案系统的操作
进行了详细的介绍，并组织各资料
员进行现场实操。在操作过程中遇
到问题第一时间进行点对点辅导。
通过此次培训大家对于档案工作的
要求有了更明确的认知，对档案系
统的操作得心应手。档案管理是一
项长期的工作，人力行政部也将持
续赋能各部门资料员，共同建设无
锡公司的档案工作。
11月21日，工程部一起学习了如何
降低施工期间精装面砖铺贴空鼓率。精装面砖铺贴空鼓涉及后期维
修及业主投诉，会造成经济损失，
也会降低公司口碑。课程首先从建
设单位和施工单位分析原因，并通
过现场的照片总结产生问题的因
素。接着课程反思过程中最难控制
和管理的方面并给出了7项关键控制
点。通过此次学习，大家纷纷表示
在日后的工作，会重点关注课程中
提到易产生面砖铺贴空鼓的原因，
并严格落实过程中关键控制点的要
求。
KNOWLEDGE IS THE POWER
你是锡有青年吗
43
第49页
11月22日，成本合约部组织了关于
如何应对合作方目标成本分歧的培
训。本课程的案例背景是项目各合
作方目标成本差异较大，而我方需
要在满足标准的情况下降低目标成
本。课程从统一方案数据、统一目
标成本、拉通精装修成本三方面进
行了阐述。在解决问题的过程中，
频繁接洽合作方是常见情况，案例
中也对关于非项目主操盘方部门如
何与合作方沟通进行了反思。课程
最后指出目标成本的确认需要仔细
阅读合作协议，从源头避免问题的
产生，在核对过程中抓大放小，对
于有争议科目需与其他合作方先达
成一致，再进行沟通，同时在合作
过程中，需避免“入坑”、及时沟
通信息、谨防主操方“诱导”。
11月23日，时光鸿著项目总徐锋以
时光鸿著交付为案例，给我们带来了过程管控、实现完美交楼的精彩
课程。课程首先通过时光鸿著交付
的各项数据分析了影响交付满意度
的多种因素。课程通过数据分析，
确定了在交楼过程中的六大管控重
点：定策划、定规则、重培训、纠
过程、保后勤、风险控制。课程最
后以一张张现场照片，向大家展示
了交付过程中出现的问题及解决方
案。通过本次培训，大家明晰了过
程管控的重要性，对实现完美交付
更有信心。
你是锡有青年吗
44
第50页
11月28日，客户关系部对客服函件
寄发规范进行了培训。客服在日常
工作中，经常需要发送各类函件，
函件寄发是否规范会涉及到法律纠
纷，因此培养客户关系部员工规范
寄发函件十分必要。课程首先介绍
了函件的定义及重要性，并明确了
函件的分类及发送对象。接着详细
介绍了9种函件的模板及发函要求。
最后，大家现场模拟各类函件的寄
发，学以致用，避免因不规范的工
作行为导致可能发生的法律风险。
12月8日，开发部员工开展了关于
商
业地产项目竣工验收流程的培训。
课程首先通过商业项目竣工验收流
程图清晰明确地展示了验收各节
点。接着分析了质量监督站工程竣
工验收的10个步骤，并详细解释了
关键验收的流程、所需资料和注意
事项。最后，课程总结萃取了商业
验收的心得和经验，助力员工更快
更好地完成商业项目竣工验收工
作。
&RELIANCE
INNOVATION
你是锡有青年吗
45
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