福州市区域及人口概况

消费潜力巨大

18年仓山区社会消费品零售总

额573亿元，占福州市区18.5%。

人均可支配收入40820元。

2018年支付宝剁手排行榜位列

五区第一。 大福州十字路口

仓山区面积142平方公里，常住人

口82.5万，占福州市区人口的

21%，位于福州市东扩南进政策

的重要位置，是大福州城市圈的

十字路口

交通网发达

仓山区内联福州中心城区，外

接闽侯南屿、马尾等地，闽江

乌龙江两江环绕。未来有地铁2

号线、5号线、4号线贯穿。

福州市区域及人口概况

86.6

82.5

73.5

68.8

48.3

25.9

晋安区 仓山区 鼓楼区 闽侯区 台江区 马尾区

场

• 金山核心区

• 江滨高房价住宅区

• 福州最大销售规模商圈

• 业态全面，配套丰富

1、项目区位分析

地铁2号线

金山桥头堡 路网发达

项目坐落福州南大门，尤溪洲大桥桥头。金山大道、浦上大道、二

环路交叉口，交通枢纽四通八达，毗邻地铁2号线及5号线，15分

钟通达全城。 辐射人口50万 高端社区云集

项目1.5公里范围内，融侨外滩、融侨水乡温泉别墅、等高端社区

环绕，3公里范围内可辐射人群超50万人，消费潜力不容小觑。 商圈密度高 形成聚集效应

浦上商圈与万宝商圈仅一江之隔，1.5公里范围内大型商业项目多

达9家，项目之间相互促进和带动，形成聚集效应。 地铁1号线

浦上大道

金山大道

东百

爱琴海

地铁5号线

• 项目位于金山桥头堡，路网发达

• 商圈销售规模全市第一

东街口

商圈

万宝苏商

圈

浦上

商圈

大学城商圈

台江

商圈

东二环

商圈

东百爱琴海

商圈名称 项目数量 商业总体量 销售规模

东街口商圈 2 28.9 22亿元

台江商圈 3 27.5 11亿元

万宝苏商圈 4 66.8 25亿元

浦上商圈 4 47.9 32亿元

大学城商圈 2 32.5 5亿元

王庄商圈 1 30 12亿元

东二环商圈 1 34 20亿元

王庄

商圈

爱琴海

购物公园

苏宁广场

融侨水乡11.2万

融侨外滩5.5万

融侨名筑3.3万

水都悦湖3.4万

水都丽岛3.5万

海润尊品3万

杉林华府3万

爱琴海购物公园周边房价3-5万 苏宁广场周边房价2-4万

宝龙广场2.6万

嘉福小区2.6万

西洋公寓2.6万

万科广场3.6万

先进公寓2.5万

万科中央金域4.1万

西湖美好家2.8万

• 项目位于江滨高端住宅区（数据来源安居客）

项目业态全面，配套丰富

爱琴海购物公园商业总面积约21万平方米，地下车场面积5.15万平方米，购物中心可用停车位1280个。

拥有汇集购物、餐饮、休闲、娱乐、生活、运动、儿童七大主题于一体，囊括了福州东百、永辉BRAVO精品超市、红星太

平洋4D影城、agogo自助KTV、世纪星真冰场、国惠大酒楼、UNIQLO、UR等一百二十余家国内外知名商家。

2018年项目客流

2300万人次

室内动物园 京东之家 健身房 超级物种

人

• 全年客流2300万

• 会员规模超20万人

• 高客质人群聚集地

会员

83%

非会员

17%

爱琴海购物公园会员总数20.2万，东百爱琴海会员总数13.4万，

其中女性会员10.3万人，男性会员3.1万人。会员平均年龄36岁，会员

消费占比83.26%

女性

77%

男性

23%

• 会员规模超20万人

会员规模

20万+

• 高客质顾客聚集地

商场平均客单价911.72元，其中VIP客单价962.76元。

有房用户占比87%，有车用户占比56%。

（数据来源支付宝平台）

货 • 潮流风向标

• 冠军店聚集地

• 化妆品市场存在巨大空间

• 潮流风向标

年轻人最爱的品牌都在这里

快时尚集合

UR

优衣库

潮人都爱

喜茶

CK JEANS

唯品会

数码文体

京东之家

华为旗舰店

西西弗书店

• 商圈人气缔造的市场冠军店

优衣库（爱琴海店）

坪效全省第一

销售全省第二

超级物种（爱琴海店）

坪效全市第一

仓山万达影城

2018年票房全省第一

红星太平洋影城

2018年票房全市第六

MUJI（仓山万达店）

销售全市第一

丝芙兰（仓山万达店）

销售全市第一

ZARA（仓山万达店）

销售全市第一，全省第二

星巴克（仓山万达店）

销售全市第一

85度C（爱琴海店）

销售全市前三

主力店

影城

零售类

餐饮类

2019年上半年一线化妆品户口

品牌 东百中心 东泰禾 大洋百货 王府井 新华都 小计

LANCOME 1 1 1 3

ESTEE LAUDER 1 1 1 1 4

DIOR 1 1 1 3

CHANEL 1 1 2

SK-II 1 1 1 3

GIORGIO

ARMANI 1 1

LAMER 1 1 2

CPB 1 1 2

MAC 1 1 2

SHISEIDO 1 1 1 1 4

LAPRAIRIE 1 1

KIEHL'S 1 1 1 3

GIVENCHY 1 1 2

Fresh 1 1 2

SISLEY 1 1 2

IPSA 1 1 2

CLARINS 1 1 1 3

FANCL 1 1 1 3

CLINIQUE 1 1 1 1 4

高端化妆品

市场空白

机会：市场空间 ——仓山区高端化妆品的市场空白

目前福州市高端化妆品如：兰蔻、雅诗兰黛、

DIOR等品牌，开店主要集中在鼓楼区和晋安

区，作为客流量巨大的万宝-浦上商圈，目前

还是高端化妆品的市场空白。

1.3.4、SWOT分析——机

高档化妆品2019年1-6月市场份额

序号 集团 品牌

1-6销售业绩

合计

东百

占比

大洋

2019.01- 占比 厦门中华城 厦门SM 厦门万象 王府井 东二环

06

2018.01- 06 同比

19年月均销

售

18年月均销

售

2019.01- 06

2018.01- 06 同比

1

雅诗兰黛集团

ESTEE LAUDER 1,370 850 61% 228 142

22%

1,286 1,031 25%

21%

582 1,105 170 557 799 5,698

2 LAMER 1,158 205 464% 193 34 659 403 63% 1,818

3 MAC 846 535 58% 141 89 669 789 521 2,825

4 ORIGINS 266 191 39% 44 32 155 420

5 BOBBIBROWN 208 179 16% 209 215 632

6 CLINIQUE 214 136 57% 36 23 217 268 -19% 158 119 707

JOMALONE

小计 3,854 1,918 101% 642 320 2,369 1,882 26% 1,772 1,894 170 676 1,535 12,100

32% 20% 15% 16% 6% 13% 100%

市场占比 7% 4% 3% 3% 1% 3% 22%

7

欧莱雅集团

LANCOME 1,782 940 90% 297 157

22%

1,170 1,169 0%

22%

1,034 1,372 713 6,071

8 ARMANI 1,269 600 111% 212 100 853 2,122

9 BIOTHERM 219 164 34% 37 27 131 139 -6% 103 453

10 KIEHL'S 426 321 33% 71 54 379 315 20% 361 481 214 1,861

11 SHU UEMURA 232 139 67% 39 23 123 96 29% 288 643

12 YSL 612 449 36% 901 1,513

小计 3,930 2,165 82% 655 361 2,414 2,167 11% 3,435 1,956 0 0 927 12,662

31% 19% 27% 15% 0% 7% 100%

占比 7% 4% 6% 3% 0% 2% 23%

13

LVMH

DIOR 1,487 1,001 49% 248 167

16%

1,097 767 43%

20%

1,367 2,002 812 6,765

14 FRESH 478 382 25% 80 64 304 116 263 1,046

15 GIVENCHY 662 267 148% 110 45 221 197 12% 704 342 1,586

16 MUFE 172 124 38% 29 21 133 108 23% 330 634

17 GUERLAIN 711 436 63% 216 927

小计 2,799 1,774 58% 466 296 2,161 1,507 43% 2,706 2,002 458 216 1,075 10,959

26% 20% 25% 18% 2% 10% 100%

占比 5% 4% 5% 4% 0% 2% 20%

1.3.4、SWOT分析——机

高档化妆品2019年1-6月市场份额

序号 集团 品牌

1-6销售业绩

合计

东百

占比

大洋

2019.01- 占比 厦门中华城 厦门SM 厦门万象 王府井 东二环

06

2018.01- 06 同比

19年月均销

售

18年月均销

售

2019.01- 06

2018.01- 06 同比

18

资生堂集团

CPB 1,076 675 59% 179 112

13% 7%

773 185 664 2,513

19 SHISEIDO 698 421 66% 116 70 719 561 28% 401 312 613 2,744

20 IPSA 474 387 22% 79 65 45 571 1,045

小计 2,247 1,483 52% 375 247 719 561 28% 1,174 312 230 1,848 0 6,301

36% 11% 19% 5% 29% 0% 100%

占比 4% 1% 1% 3% 0% 11%

21 香奈儿集团 CHANEL 1012 823 23% 9% 938 1,158 456 3,564

小计 0 0 1012 823 23% 938 1158 0 456 0 3,564

0% 28% 26% 32% 13% 0% 100%

占比 0 2% 2% 2% 1% 0% 6%

22

爱茉莉集团

Sulwhasoo 274 196 40% 46 33

4%

147 191 -23%

4%

135 556

23 LANEIGE 217 168 29% 36 28 242 243 0% 92 313 83 947

24 ETUDE HOUSE 184 31 157 340

小计 674 364 85% 112 61 390 434 -10% 227 470 0 83 0 1,843

37% 21% 12% 25% 5% 0% 100%

占比 1.2% 0.7% 0.4% 0.8% 0.1% 0.0% 3.3%

25

其他品牌

SKII 1,561 880 77% 260 147

23%

639 575 11%

18%

595 742 103 3,641

26 La Prairie 661 320 106% 110 53 661

27 SISLEY 506 298 70% 84 50 474 439 8% 150 40 1,129

28 FANCL 289 212 36% 48 35 232 216 7% 194 209 925

29 CLARINS 415 202 106% 69 34 406 321 26% 229 157 1,206

30 L'OCCITANE 184 167 10% 31 28 98 95 3% 124 130 536

31 WHOO 316 168 89% 53 28 137 122 12% 453

32 SU;M37° 187 120 56% 31 20 187

小计 4,119 2,366 74% 687 394 1,985 1,768 12% 914 1,459 40 261 0 8,737

0 0 0 0 #DIV/0! 0 0 0 0 1

占比 0 0 0 0 #DIV/0! 0 0 0 0 0

总计 17,623 10,070 75% 2937 1678 11,049 9,142 21% 11,167 9,250 898 3,540 3,538 56,167

备注: 2019年1-6月东百中心化妆品（含流行化妆品）销售达1.89亿，2018年1-6月销售达1.13亿，同比递增67%。

35

东百爱琴海1F平面图