The Map of Mountains and Seas Rising from the

Sky

Vientiane Beginning Update

5

项目0概1 况 01

经伦街片区是烟台老城区，位于海港路以西，

大海阳路以东，北马路以南，南大街以北的海港

路省级商业圈，占地面积约32.54公顷。

项目北临海上世界及烟台站，东部靠近太平

湾码头及芝罘广场，向西衔接三站传统商贸区及

建设中的幸福新城、凤凰台片区，用地性质以住

宅，商业为主，地理位置优越，区位优势突出，

是全区乃至全市人流、商圈最为密集和发达的区

域，与地标性建筑烟台站城市之门隔街相对，是

烟台对外形象展示的第一张名片，昔日最繁华的

广场、商场均在此处。但由于各方面原因，片区

现状已变为闲置商场、拆迁空地和老旧小区，环

境脏乱差、治安隐患大。片区内住宅多为老旧小

区，居民生活质量亟需加强。

区位条件

位置示意图

项目位置

6 01作为居住和商业的核心区域，居住社区公服配套短板突出，城市公共服务体系建设严重滞后，与人民群众日益增长的美好生活需要难以匹配；项目周边商业散乱分布，大量低端商业充斥在城市中心，缺乏规范引导，不成规模，占用了核心土地资源，形成功能与区位的错配。北 马 路大海阳路南 大 街海港路现状问题项目概况

02

7

经伦街更新方向

功能定位

结合海上世界一、二突

堤建设和烟台站及周边的赋

能升级、提质增效，将经伦

街打造为芝罘区现代商贸服

务核心。

项目位置

酒店效果图

会务中心及服务中心效果图

02

8

经伦街更新方向

功能定位

串联朝阳街，芝罘广场，大悦城，振华商厦，万达广场、

阳光100等周边商业，打造烟台市购物休闲娱乐中心。

北马路

南大街

大

海

阳

路

海

港

路

海上世界

SITE

朝阳街

芝罘广场

大悦城

万达广场

阳光100

弘阳广场

三站

鸟瞰效果图

商业效果图 商业内景效果图 影院效果图

02

9

经伦街更新方向

功能定位

参照TOD开发模式，通过物质空间的改善

与业态的植入，使火车站周边地块的土地复合

性得到提升，形成站前综合服务核心。

站前广场效果图

项目位

置

02

10

经伦街更新方向

功能定位

强化烟台门户景观形象，留改拆并举，

调整、优化社区功能，补足社区服务中

心，活动中心，药店、便利店等服务设

施，见缝插绿，提升社区品质，构建连

接北马路南大街的优质都市生活圈。

社区中心效果图 便利设施效果图

03

11

规划方案

经伦街片区主要分为更新区及提升区两部分，西大街以北主要为更新区，西大街以南为提升区。

更新区新建总建筑面积约60.95万㎡，建设内容包括商业、住宅及配套设施等。通过植入商务、商业、会议、会展、

文化、教育、休闲娱乐等功能，优化老城区生活、居住环境，提升烟台城市门户形象。建设内容

更新区总平面图

项目 数值 单位

可建设用地面积 88000 ㎡

总建筑面积 609534.09 ㎡

其

中

地上建筑面积 439820.27 ㎡

其

中

商业 70000.00 ㎡

办公楼 53000.00 ㎡

销售住宅 256000.00 ㎡

安置房 29820.27 ㎡

酒店 25000.00 ㎡

配套 6000.00 ㎡

地下建筑面积 169713.82 ㎡

容积率 5.0 -地下停车位 3718 辆

03

12

提升区包含现状建筑修缮、绿化提升等工程。对项目内老旧建筑进行修缮提升，修缮建筑面积约为3.32万㎡；充分

利用小区现有空间，补充小区公用设施，完善社区服务功能，提升绿化效果；优化片区交通体系，以应对项目建成后激

增的交通流量。建设内容

规划方案

03

13

拆旧比：本项目现状总建筑面积110.43万平方米，

拆除住宅及非住宅总建筑面积约22.07万平方米，拆

旧比=22.07/110.43=19.98%

拆建比：本项目拆除住宅及非住宅总建筑面积约

22.07万平方米，拟新建地上建筑面积43.98万平方米，

拆建比=43.98/22.07=1.99

项目居民就地、就近安置率：本项目拆迁住宅户

数为694户，就地安置户数为347户，就地安置率

=347/694=50.00%

城市住房租金年度涨幅：芝罘区政府会严格确保

住房租赁市场供需平稳，城市住房租金年度涨幅不超

过5%。

住建部建科[2021 ]63号文执行情况

住建部防止大拆大建红线要求标准与本项目数据对比表

要求条款内容 要求标准数据 本项目数据

（一)严格控制大规模拆除，拆除建筑面积不应大于现状

总建筑面积的20%。

<20% 19.98%

(二）严格控制大规模增建，项目内拆建比不应大于2。 <2 1.99

（三）严格控制大规模搬迁，居民就地、就近安置率不

宜低于50%。

≥50% 50%

（四）确保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金年度

涨幅不超过5%。

<5% 5%

规划方案

03

14

项目总投资615000.00万元，其中，资本金165000.00

万元，占总投资的26.83%，由项目建设单位以自有资金出

资；申请银行贷款450000.00万元，占总投资的73.17%。

序号 投资内容 投资额（万元） 占项目总投资

一 建设投资 561945.51 91.37%

1 工程费用 513636.19 83.52%

2 工程建设其他费用 42745.44 6.95%

3 不可预见费 5563.89 0.90%

二 铺底流动资金 2178.49 0.35%

三 建设期利息 50876.00 8.27%

合计 总投资 615000.00 100.00%

项目总投资构成表

项目按照1 5年建设运营期计算，年均营业收入

78846.22万元，投资回收期11.27年。总投资收益率

9.70%，各项财务评价指标良好。

年均营业收入 78846.22万元

年均利润总额 52397.47万元

年均净利润 39298.11万元

投资回收期 11.27年

总投资收益率 9.70%

平衡测算

规划方案

过去一年，围绕市委、市政府“12335”战略布局，城市更新，从谋划到落子，芝罘区以梦为帆、不曾驻足，规划、征迁、建设一体推进，山川如画、渐渐丰盈。

2023年，风正劲足扬云帆，跨越发展正当时。“突破芝罘”决胜在即，全区上下将坚持“项目为王、落地为要”，以奋楫之姿、决战之势，开启新一轮的伟大航程！