【前 言】 新年伊始，本应是楼市销售的“小阳春”，但突如其来的新型 冠状病毒感染的肺炎疫情在全国蔓延，疫情之下，地产行业的经营 节奏被打乱，也因疫情的影响带来了相关法律风险。为此，沈阳市 房地产业协会未雨绸缪，急行业之所忧，联合理事单位辽宁坤略律 沈师事务所，在对部分具有代表性的地产企业进行了初步访谈调查的 后疫情时代阳 基础上，形成本次公益著作，以期与地产行业共克时艰，助力地产 房协企业恢复正常生产经营。《当然地，产由于企时间业仓促最和担调查心对象的有法限，律也 风险 ＆可能导致本次提出的风险及及应应对对措施措不全施面，》为—此我小们预红留书了开（放 上） 坤的反馈通道，欢迎各地产企业提出补充和反馈！ 略【特别说明】 疫情之下，地产行业的经营节奏被打乱。为此，沈阳市房产行业协会，未雨 绸缪，急行业之所忧，联合理事单位辽宁坤略律师事务所，整理出本公益著作小 律本书中提出的风险和红措书，施以期仅与是地产基行于业共目克时前艰的，助法力律地产规企业定恢和复正部常分生产实经营践。小红书（共 师 分上、中、下三篇）共汇总整理 12 个较为常见的风险专题，共提出 47 项应对措 事经验的总结，不代表所有施措，施引用和14观篇裁点判都案例会。被裁判机关接受，各地产企 由于时间仓促和调查对象有限，本次提出的风险及应对措施难免有所疏漏， 务业应根据自身的实际情况为提此我出们相预留关了应开放对的措反馈施通，道，并欢自迎各行地判产企断业采对此取提措出补施充和后反馈！ 联系人：王岩 所可能带来的其他风险。 电话：18940032568（微信同步） 地址：沈阳市沈河区中山路 200 号 6 层 Email：wangyan@kunluelaw.com 沈阳房协 坤略律所 微信公众号 微信公众号

【沈阳房地产业协会简介】 沈阳市房地产业协会成立于 1985 年，由从事房地产开发经营、 市场交易、房屋管理、房屋征收、住房保障、公积金管理、流通服 务、投融资、法律咨询、供暖管理、物业管理、房地产科研，以及 与房地产上下游产业链相关的供水、供电、供气、建筑安装、装饰 装修、产品研发与生产销售等企事业单位、社会团体和个人自愿结 成的非营利性社会组织，是我市房地产行业最具综合性的行业性团 体组织。 【业务联系】 沈阳市房地产业协会秘书处 联系电话：22973386 Email：1574741756@qq.com ＱＱ：1574741756 【坤略律师事务所简介】 坤略律师事务所是一家凭借商业思维、创新研发而在领域内、行 业内备受关注的律师事务所。坤略律师事务所秉持着专业化、品质化、 一体化的精神，在基建地产领域、争议解决领域以独特的分析视角， 为客户提供优质、先进的法律事务解决方案。 【业务联系】 地址：沈阳市沈河区中山路 200 号 6 层 管理合伙人 李超律师 电话：18640461416 Email：lichao@kunluelaw.com -2-

【意见反馈联系】 地址：沈阳市沈河区中山路 200 号 6 层 王岩 电话：18940032568（微信同步） Email：wangyan@kunluelaw.com 【特别说明】 本书中提出的风险和措施仅是基于目前的法律规定和部分实践 经验的总结，不代表所有措施和观点都会被裁判机关接受，各地产企 业应根据自身的实际情况提出相关应对措施，并自行判断采取措施后 可能带来的其他风险。 -3-

目录 （上篇） 1.因施⼯单位迟延复⼯导致对购房者逾期交付⻛险。 2.受疫情影响导致的房价下跌，业主群体主张退房或调差价的⻛险。 3.因疫情影响导致的施⼯⽅索赔和计价调整⻛险。 4.因疫情影响导致的地产企业⾃持物业被承租⽅要求减租或解除租赁合同⻛ 险。 （中篇） 5．因疫情影响商场经营业绩下滑，商铺联营协议解除或调整⻛险。 6．因疫情影响导致开⼯不⾜需进⾏裁员或解除劳动合同导致的劳资纠纷增⻓⻛ 险。 7.因疫情影响导致⼟地出让合同履⾏的⻛险。 8．因疫情影响导致已经签订的《商品房预购合同》的履约⻛险。 （下篇） 9．因疫情影响导致施⼯合同⽆法履⾏，与开发项⺫相关的其他关联合同违约⻛ 险。 10．经济形势受到疫情影响，购房者断供⻛险上升，开发商承担阶段性担保责 任⻛险。 11．签订正式《商品房买卖合同》后，因疫情影响导致购房者逾期付款（贷 款）的⻛险。 12．因疫情期间通过⺴络进⾏房屋销售导致的履约⻛险。 -4-

1. 因施工单位迟延复工导致对购房者逾期交付风险。 【风险概述】 新冠疫情爆发后，国务院办公厅发出《关于延长 2020 年春节 假期的通知》，将春节假期延长至 2020 年 2 月 2 日。随后辽宁省 人民政府办公厅作出《关于延迟企业复工和学校开学的通知》，省 内各类企业不早于 2 月 9 日 24 时前复工。但直至 2 月下旬，全国 仍处于新冠疫情防护状态，部分地区对于施工单位的一线主力劳动 者，采取“外来人员”劝返及自行隔离等措施，致使施工单位仍无 法正常复工。在这种情况下，施工单位在正常复工后很难按照原计 划进行施工，将导致工程逾期交付，进而导致开发企业向购房业主 逾期交房。 【应对措施】 1．地产企业应积极与施工单位沟通，并根据自身情况，评估是 否可能导致逾期交付，进而再决定是否采取相应的措施； 新冠疫情虽然影响很大，但对于北方施工情况而言，因新冠疫 情爆发和目前持续的时间段恰遇北方施工的“冬歇期”，即使不存 在疫情也大多未复工。因此，作为地产开发企业，应在未正式复工 前及时与施工单位沟通情况，了解施工企业人员（如施工企业的人 员是否主要为疫情较重地区人员等）安排是否会受到影响，如受到 影响何时能正常施工，或施工后预计会比原计划迟延多久。关于对 疫情后的施工计划沟通，建议开发企业采用正式的《沟通函》，对 施工企业给予的施工计划回复，要求出具《承诺函》以明确具体的 施工计划安排，在掌握上述情况后再行决定是否采取相应措施。 -5-

2．检索分析施工总承包合同中关于不可抗力和延期施工的情 形约定，考虑是否通过补充协议进行约定； 如经过与总包单位沟通，确定会影响施工计划时，则应关注 施工总承包合同中是否约定了关于疫情发生的情形构成不可抗 力，但依据《合同法》仍可以在合同没有约定的情况下援引和适 用不可抗力条款，但为了减少后续发生争议，仍建议双方协商达 成补充协议，进一步明确双方权责。 3．检索分析《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于不可 抗力和迟延交付的条款，综合考虑与施工单位的沟通情况及发送 通知是否会对房屋后续销售产生影响，再决定是否需要给购房者 发送书面通知； 根据《合同法》规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同 的，应当及时通知对方。对于及时通知如何认定的问题，在沈阳 市房地产交易过程中，较为普遍采用的商品房买卖合同文本主要 为 GF-2000-0171 示范文本以及 GF-2014-0171 示范文本。其中 GF- 2000-0171 示范文本对于因不可抗力逾期交付的表述为“如遇下列 特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据 实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 日内告 知买受人的”。因此，对于采用 GF-2000-0171 示范文本的开发单 位，应按照合同约定履行告知义务。而 GF-2014-0171 示范文本 中，对于不可抗力仅表述为“除不可抗力外，……”。因此，开 发单位应当根据补充协议相关约定履行告知义务。如补充协议中 -6-

未约定不可抗力通知内容的，我们认为结合本次“新冠”疫情实 际情况，自不可抗力发生之日起 60 日内通知较为适宜。 4．起草和发送《不可抗力通知函》及《因不可抗力导致迟延 交付通知函》； 目前关于本次疫情已经构成不可抗力，基本已成定论，但是 需要注意的是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规 定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对 方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证 明。 关于通知的注意事项，沈阳市中级人民法院在关于“新冠肺 炎”疫情防控期间商事纠纷相关法律问题的解答提出“一是时效 上应注意及时性，当事人应当在疫情及相关防控措施对其履行合 同造成影响后的短时间内发出通知。受疫情影响，EMS 及其他快递 等业务可能出现延缓、暂停等情况，故应通过电子通讯等手段及 时通知。二是内容上应注重全面性，应包括发生不可抗力、不可 抗力导致合同不能履行两大方面，还可在通知中加入对合同履行 的预期、解决合同履行障碍等方面的内容。上述通知应注意留存 证据，尤其是采取口头通知的，应注意补充书面通知，以减少潜 在纠纷、防范法律风险”。 在实际操作过程中我们总结出如下五点注意事项： （1）何时发出《不可抗力通知函》；【此点在上一措施中已 经论述】 -7-

（2）在《迟延交付通知函》中要明确何时开始受到不可抗力 影响，要较为全面的告知受到影响的原因； 关于不可抗力发生之日如何认定的问题。我们在调研中存在 多种意见。包括从 2020 年 1 月 25 日辽宁省启动重大突发公共卫 生事件Ⅰ级响应开始；从 2020 年 1 月 29 日辽宁省住房和城乡建 设厅作出《关于做好全省房屋市政建筑施工领域新型冠状病毒感 染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》开始；从“新冠”疫情结束 后开始等等。 经综合多方考量，我们认为对辽宁开发企业而言，2020 年 1 月 29 日辽宁省住房和城乡建设厅下发《关于做好全省房屋市政建 筑施工领域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》 开始作为房地产行业不可抗力开始之日较为适宜。该通知要求 “各级住房城乡建设行政主管部门要密切关注本地区疫情防控进 展，按照当地疫情防控指挥部的统一要求，依规合理确定房屋市 政建筑工地开复工时间。全省所有办理停工手续的房屋市政建筑 工地，未经属地住建主管部门同意，不得擅自开复工。”该通知 明确“不得擅自开复工”，客观体现出不可抗力的“不能遇见、 不能避免、不能克服”。而按照“启动重大突发公共卫生事件Ⅰ 级响应”作为开始之日，对于房地产企业而言，此时还没有充足 资料和理由来知悉政府层面将如何规划调整行业运作，无法从Ⅰ 级响应评估可能造成的影响是否导致逾期交付的产生。而按照 “新冠”疫情结束后算作开始之日，显然已经不符合法律规定 -8-

“及时”的意义，并且相对于购房者而言也有失偏颇。 （3）在《迟延交付通知函》中要明确通知迟延交付的时间， 明确迟延交付后仍不能交付时的责任承担； 2020 年 2 月 17 日，沈阳市房产局等六部门联合印发《沈阳市 应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措 施》。措施提出“对于受疫情影响，造成延期交付房屋的，不作 为违约责任，给予 2 个月续展期，购房人与房地产企业合同约定 超过 2 个月的，按照合同约定办理。” 我们认为该措施对因“新冠”疫情导致逾期交房的诉讼案 件，有较为明确、重要的影响。因此我们建议如果开发企业在检 索商品房买卖合同和补充协议后认为上述文件中两个月足以完成 交付，则建议明确延期交付的时间与上述文件一致。如果合同约 定超过 2 个月则按照合同约定办理。 但仍需注意，司法审判与地方政策间并非准确依照对应，而 是参照。因此，不排除后疫情时期，司法审判对于 2 个月存在调 整的可能，但我们认为调整的几率不高，且范围不会过大。 （4）发送过程中要尽量避免口头通知，主要通过邮寄送达的 方式，在邮寄单据上要明确为《不可抗力通知函》及《因不可抗 力导致迟延交付通知函》； （5）在逾期交付的通知中可以根据自身情况，决定是否向购 房者告知已经采取了哪些措施，以尽量避免逾期交付。 5．积极收集和组织因不可抗力导致的逾期交付的证据； -9-

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解 释》第九十一条（二）规定：主张法律关系变更、消灭或者权利 受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到 妨害的基本事实承担举证证明责任。因此，若开发企业欲以不可 抗力情形为由主张违约免责，则应就不可抗力情形发生的事实、 不可抗力情形与逾期交付房屋之间的关联以及造成的实质影响整 理相关证据材料以备使用。证据搜集注意从如下角度入手： 例如，若工程项目因行政部门责令封闭施工现场、停止施工 的，开发企业应向留存好封闭、停工的通知。如因特殊原因，相 关部门无法出具通知或证明的，则可对封闭、停工全程进行录 像，必要时可委托公证机关予以公证。 再如，若施工单位劳动者多为湖北籍员工因受交通管制影响 而无法及时返工影响工期的，施工单位应详细整理员工花名册、 劳动关系证明等材料；对于设备、原材料供应商因受政府管制影 响无法按期供货导致工期延误的，亦应整理妥善双方合同、往来 函件等材料用以证实工期延误确因前述原因所致。 6．个别因疫情影响无法确定复工日期和交付日期的项目应积 极与购房者达成《补充协议》，最大可能的降低违约风险与责 任； 如前所述，2020 年 2 月 17 日，沈阳市房产局等六部门联合印 发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康 发展政策措施》。措施提出“对于受疫情影响，造成延期交付房 - 10 -

屋的，不作为违约责任，给予 2 个月续展期，购房人与房地产企 业合同约定超过 2 个月的，按照合同约定办理。” 该通知中规定，购房人与房地产企业合同约定超过 2 个月 的，按照合同约定办理。但如果双方之间没有合同约定，且文件 中给予的 2 个月续展期仍不能交付的则建议地产企业主动与购房 人协商达成补充协议，将上述续展期再进行延长，但需要注意的 是双方再进行约定的续展期应明确，不能模糊或者限定条件的约 定具体的交付日期，否则一旦发生诉讼很可能被裁判机关认为是 以此恶意规避责任，甚至存在会被认定为无效的风险。 【关联文书】《沟通函》《承诺函》《补充协议》《不可抗力 通知函》《因不可抗力导致迟延交付通知函》 【案例借鉴】 付 XX 与沈阳 XXX 房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉 案 案号：（2005）沈民（2）房终字第 1060 号 法院：沈阳市中级人民法院 审判时间：2005 年 10 月 13 日 付 XX 与沈阳 XXX 房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉 案 上诉人（原审原告）：付 XX。 上诉人（原审被告）：沈阳 XXX 房产开发有限责任公司。 原告付 XX 与被告沈阳 XXX 房产开发有限责任公司于 2003 年 5 - 11 -

月 26 日签订《协议书》，约定由原告购买被告开发的商品房一套， 房款为 390，000 元。2003 年 5-6 月原告分三次向被告交付了全部 房款。双方签订《商品房买卖合同》约定：交房日期为 2003 年 9 月 30 日前，如遭遇不可抗力，且被告在该情况发生后告知原告的，被 告可据实予以延期。 后因被告逾期交付房屋，原告于 2004 年 7 月 22 日向一审法院 起诉，要求 XXX 公司给付逾期交房的违约金等诉讼请求。 一审法院经审理认为，原告提出被告逾期交房系违约行为不能 成立，其交房时间仍在合理期限内，因为：第一，原、被告签订协 议书（预期合同）时，工程刚进入施工期，不能要求被告对未来发 生的不可能预知的事件产生预见；第二，虽然本市不是“非典”疫 区，但全国统一实施的关于防治“非典”的措施确实影响了我市正 常的生产、生活和工作秩序；第三、实施防治“非典”措施的期间 正是工程的主施工期；第四，虽然被告未向原告说明因“非典”可 能要造成延期交房，但这一事件不仅为被告一方所知，原告对此是 知情的，而且原告的知情不需要通过被告的告知行为来实现；第五， 本市严格执行防治“非典”的措施近两个月，被告延期交房 35 天仍 属合理时限内。因此，原告要求被告给付延期交房的全部违约金， 理由不当，不予支持，而应根据最高人民法院“通知”精神，按公 平原则由原、被告各自负担 50%的损失。 宣判后，付 XX 不服原审判决，提起上诉。同时，XXX 公司也对 一审判决表示不服，提起上诉。XXX 公司主要理由为：既然一审判 - 12 -

决已认定“非典”疫情属于不可抗力，且付 XX 的权益亦未受到重大 影响，故应当全部免除 XXX 公司的违约责任。 二审法院经审理后认为：XXX 公司逾期交房 35 天，表明其在交 付房屋方面存在违约行为，其应按照合同约定的违约责任向付 XX 给 付违约金 6，825 元（计算方式：390，000 元×0.5‰×35 天）。至 于 XXX 公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除 XXX 公司违 约责任的问题。虽然 2003 年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但 XXX 公司在与付 XX 签订《协议书》时（2003 年 6 月 19 日）应当预 见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》 中约定在 2003 年 9 月底将商品房交付付 XX，且 XXX 公司自认“2003 年 9 月初，工程基本完工，只差验收”，其在 2003 年 9 月 19 日与 付 XX 签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为 2003 年 9 月 30 日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本 案中不能免除 XXX 公司承担全部逾期交房的违约责任，所以 XXX 公 司的此项上诉主张，本院不予支持。最终二审法院判令 XXX 公司赔 偿付 XX 逾期交房违约金。 【案例启示】 （1）本案二审法院之所以更改一审判决结果，主要原因在于二 审法院经审理后认为“非典”疫情并未对开发企业造成实质影响， 不应适用不可抗力免责。因此，开发单位在应对本次“新冠”疫情 时，也应注意相关信息搜集与整理，用以明确证明“新冠”疫情对 逾期交付造成的实质影响，避免赔偿风险。 - 13 -

（2）在“新冠”疫情及此后一段期间进行房产销售时，应充分 考量“新冠”疫情以及后疫情时代给施工计划造成的影响，避免逾 期赔偿。 2. 受疫情影响导致的房价下跌，业主群体主张退房或调差价的风 险。 【风险概述】 “新冠”疫情期间，部分开发企业用大力折扣的方式进行房 屋促销。于是因“新冠”疫情影响房价将要大幅下跌的消息扩散 开来。对于大力折扣的促销方式，其实质为短期的一种商业手 段，在没有确实的数据支撑的情况下，我们仍认为在后疫情时代 房价相较疫情前不会有特别大幅波动。但如极特殊情况下，确因 疫情影响导致的房价急速下跌，业主主张退房、退差价如何应 对？ 【应对措施】 1．正面回应诉求，提振购房者对房价的信心，同时积极寻找 法律依据有理有据的作出回应。 《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事 人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得 - 14 -

擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。对于 “新冠”疫情发生前已经签订《商品房买卖合同》的双方，都应 保持契约精神，遵守合同的约定。只有在合同约定和有明确法律 依据的情况下，购房人才有权提出要求解除合同和返还差价。 2．援引不可抗力条款，说服购房者目前的状况不能证明因疫 情影响导致合同目的无法实现。 向购房者公布为了正常交付和履约，开发企业已经采取了哪 些措施，以证明开发企业的积极履约态度，另外依据《合同法》 第九十四条之规定，只有因不可抗力导致合同目的无法实现时， 才有权利主张解除合同，而目前的状况无法得出合同目的无法实 现的结论。 【关联文书】《回复函》 【案例借鉴】 蒋 XX 与大连 XXX 房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上 诉案 案号：（2016）辽 02 民终 275 号 法院：大连市中级人民法院 审判时间：2016 年 3 月 17 日 上诉人（原审原告）：蒋 XX 被上诉人（原审被告）：大连 XXX 房地产开发有限公司。 2014 年 3 月 22 日，原告蒋 XX 与被告 XXX 公司签订了《商品 房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的旅顺口区 - 15 -

开发区金华街房屋，建筑面积 96.33 平方米，房屋价款为每平方 米 6020.97 元，总金额为 580，000 元。 2014 年 5 月 1 日，原告支付了全部剩余房款 400，000 元，被 告于 2014 年 5 月 10 日出具发票确认收到房款。原告付款后装修 入住，后该房屋降价。原告认为被告在其支付余款时对售楼方案 进行了调整，而被告不告知原告，存在故意隐瞒调价事宜，且原 告受到了被告公司的工作人员梁 XX 的误导和欺骗提前支付了剩余 房款。为此，原告将被告诉至法院，要求解除合同退还房款。 案件经一审法院审理后认为：原告主张解除合同的理由是被 告存在故意隐瞒调价信息及不公平销售行为一节，因房屋价款在 合同签订时双方已达成合意，作为完全民事行为能力人，在签订 合同时应对房价走势有所预估，不论房价升高还是降低，付款方 均应按照约定时间按时付款。对房屋是否调价是出卖方的自主行 为，是其经营过程中自行选择的结果，对已成立的商品房买卖合 同关系并无影响。因此，一审法院驳回原告蒋 XX 的诉讼请求。 原告蒋 XX 对一审法院判决不服，提起上诉。二审法院经审理 后认为，案涉房屋价款、付款时间在蒋 XX 与 XXX 公司于 2014 年 3 月 22 日签订的商品房买卖合同中已经明确约定，是双方自愿达成 的合意，双方均应依约履行。XXX 公司已向蒋 XX 交付房屋，蒋 XX 也已付清房款，双方主要合同义务已经履行。至于 XXX 公司在本 案双方签订商品房买卖合同之后是否对案涉房屋所在小区或楼盘 的其他房屋进行价格调整，与蒋 XX 并无直接关联，蒋 XX 均应依 - 16 -

据合同约定履行自己的义务，XXX 公司并不具有告知蒋 XX 的法定 义务。因此二审人民法院依法驳回了蒋 XX 的上诉，维持原判。 【案例启示】 对于购房人提出返还差价的问题。开发单位应就相关事宜进 行说明，并提供相关裁判文书辅以印证。开发企业不应凭借“占 理”，而忽视购房人提出的要求。良好沟通，才是处理问题的有 效的方式。 3. 因疫情影响导致的施工方索赔和计价调整风险【如疫 情防护费，人工费上涨】 【风险概述】 “新冠”疫情发生后，辽宁省住房和城乡建设厅作出《关于 支持推动企业开复工做好全省建筑工地疫情防控和安全生产工作 的若干措施》。措施要求施工企业应对所有进场人员每日登记并 检测体温，对出场的去向应做好登记备案，最大限度减少人员流 动。进场人员都要佩戴口罩，做好个人防护措施。建筑工地要按 照属地疫情防控指挥部门要求，利用现有设施设置单独的隔离观 察区，用于需临时隔离观察人员的生活居住。加强建筑工地宿舍 和住宿人员管理，宿舍设置要符合疫情防控要求，防止因人员聚 集导致疫情发生等。此举有利于疫情控制，也有助于复工复产。 - 17 -

但对于新增的防护措施费以及因此可能浮动的人工、材料及机械 设备计价由谁承担的问题，成为了建设单位与施工单位关注的焦 点。 【应对措施】 1．收到《意向索赔通知》和《正式索赔通知》后应立即依据 合同约定并联系监理单位审查索赔通知发出的程序和依据是否符 合约定； 依据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201） 第 19 条关于索赔的规定，当承包人认为有权得到追加付款和 （或）延长工期的，应按以下程序向发包人提出索赔： （1）承包人应在知道或应当知道索赔事件发生后 28 天内， 向监理人递交索赔意向通知书，并说明发生索赔事件的事由；承 包人未在前述 28 天内发出索赔意向通知书的，丧失要求追加付款 和（或）延长工期的权利； （2）承包人应在发出索赔意向通知书后 28 天内，向监理人 正式递交索赔报告；索赔报告应详细说明索赔理由以及要求追加 的付款金额和（或）延长的工期，并附必要的记录和证明材料； （3）索赔事件具有持续影响的，承包人应按合理时间间隔继 续递交延续索赔通知，说明持续影响的实际情况和记录，列出累 计的追加付款金额和（或）工期延长天数； - 18 -

（4）在索赔事件影响结束后 28 天内，承包人应向监理人递 交最终索赔报告，说明最终要求索赔的追加付款金额和（或）延 长的工期，并附必要的记录和证明材料。 2．开发企业应结合承包人提出的索赔证明材料和当地的行业 主管部门发布的文件审查其提出的期限是否在知道或应当知道索 赔事件发生后 28 天内； 依据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201） 第 19 条的约定，承包人应在知道或应当知道索赔事件发生后 28 天内发出索赔意向通知书，承包人未在前述 28 天内发出索赔意向 通知书的，丧失要求追加付款和（或）延长工期的权利。 因此，在此处应该注意索赔事件发生点如何确定？ 以实际付出增加相关费用为发生点还是以主管部门发出相关 文件为发生点？我们倾向的认为应该以实际付出增加相关费用为 发生点，理由是，在施工过程中如果因客观变化导致的费用增加 承包人拥有法定的权利主张增加部分的费用，例如，本次疫情发 生后承包人为了防止传染保障施工，在没有住建部门通知的情况 下，就主动采取了响应措施，并产生了相关费用，则承包人即可 提出索赔。即，我们认为对辽宁境内的工程而言不必然以 2020 年 2 月 19 日辽宁省住建厅发布《关于支持建设工程项目疫情防控期 间开复工有关政策的通知》【辽住建 2020（12）号】为知道或应 当知道的索赔事件发生点。 - 19 -

3．在收到索赔报告后 28 天内及时审查相关证明材料并进行 书面回复，避免逾期失权。 依据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）第 19.2 条的约定，对承包人索赔的处理程序如下： （1）监理人应在收到索赔报告后 14 天内完成审查并报送发 包人。监理人对索赔报告存在异议的，有权要求承包人提交全部 原始记录副本； （2）发包人应在监理人收到索赔报告或有关索赔的进一步证 明材料后的 28 天内，由监理人向承包人出具经发包人签认的索赔 处理结果。发包人逾期答复的，则视为认可承包人的索赔要求； 4．确认索赔报告后，应及时依据主管部门相关文件就疫情防 护费用按实签证，就人工、材料及机械设备价格调整问题签订相 关补充协议； 2020 年 2 月 19 日，辽宁省住房和城乡建设厅作出《关于支 持建设工程项目疫情防控期间开复工有关政策的通知》【辽住建 2020（12）号】。《通知》第 7 条就疫情防护费用提出明确指 导：建设工程在疫情防控未解除期间施工的，应加强防护措施， 保证人员安全，防止疫情传播，施工企业必须严格按照工程所在 地政府疫情防控规定组织施工。疫情防控未解除期间所需的口 罩、手套、防护服、酒精、消毒水、体温检测器等疫情防护费 用，隔离措施费用，及按照工程所在地政府相关部门要求，由工 程项目施工方投入的负责疫情防控措施管理和落实专职人员所需 - 20 -

费用，由发承包双方按实签证，计入工程造价, 并确保疫情防护 费及时足额支付。 关于人工、材料及机械设备价格调整的问题《通知》第 8 条 指出：因疫情影响，导致人工、材料及机械设备价格波动，发承 包双方应根据我省建设工程计价依据的相关规定，结合实际，签 订疫情期间价格调整的补充协议，约定价格调整的范围、幅度等 内容，作为工程造价计价调整依据。 5．落实跟进疫情防护费用实际用于防护疫情，避免监管失职 导致的行政责任和风险； 因疫情并未彻底解除，因此作为项目的开发企业，有义务根 据政府和主管部门的要求，对上述额外增加的费用进行重点关注 是否落实到位，避免总包单位进行挪用。 6.敦促承包人妥善照管和保护工程、工程物资及承包人文件 等，并采取必要措施，减少因疫情所造成的损失。 【关联文书】《索赔回复函》 【案例借鉴】1 浙江省 XX 建设集团有限公司与时间 XXX 建设集团有限公司建 设工程施工合同纠纷上诉案 案号：（2011）浙民终字第 34 号 法院： 浙江省高级人民法院 审判时间：2011 年 10 月 22 日 上诉人（原审原告）：浙江省 XX 建设集团有限公司。 - 21 -

被上诉人（原审被告）：时间 XXX 建设集团有限公司。 2002 年 7 月 1 日，浙江省 XX 建设集团有限公司与时间 XXX 建 设集团有限公司签订了台州市海湾浪琴花园工程一标段、二标 段、五标段三份建设工程施工合同，约定由浙江省 XX 建设集团有 限公司承建施工上述三个标段的土建与安装工程，双方还就工程 造价、工期、质量保修、工程款的支付与结算等相关内容作了约 定。 合同签订后，海湾浪琴花园工程一标段于 2002 年 10 月 10 日 开工，2004 年 3 月 26 日竣工，实际工期 533 天，超出合同约定工 期 208 天，其中时间 XXX 建设集团有限公司认可的签证顺延工期 为 50 天。 其后，双方就价款及工期延误等事项产生争议，2010 年 11 月 30 日，浙江省 XX 建设集团有限公司诉至一审法院，要求时间 XXX 建设集团有限公司支付浙江省 XX 建设集团有限公司工程款。2011 年 1 月 25 日，时间 XXX 建设集团有限公司提起反诉，请求浙江省 XX 建设集团有限公司承担工程迟延违约金、及其他各项价款。 一、二审法院审理后认为：根据施工合同通用条款 13.1 款的 规定，因不可抗力造成工期延误，可以顺延工期。考虑到 2003 年 “非典”疫情严重，属于众所周知的事实，浙江省 XX 建设集团有 限公司为避免“非典”疫情在建设工地爆发而暂停施工，并及时 向监理报告了该情况，故对属于不可抗力范畴的“非典”疫情期 间停工，应予顺延工期 30 天。扣除时间 XXX 建设集团有限公司认 - 22 -

可的签证工期顺延 52 天，两审法院认为浙江省 XX 建设集团有限 公司就工期顺延所提出的其他理由均不能成立。 【案例启示】 “新冠”疫情构成不可抗力事由，建设单位响应国家号召而 暂停施工，并及时向监理单位及发包人报告相应情况，属于因不 可抗力暂停施工，应予顺延工期。同时开发单位需对相关签证及 往来函件材料进行收集，证明承包人已履行相应告知义务。 【案例借鉴】2 中国 XXX 建设有限公司、陕西 XXX 有限责任公司建设工程施工 合同纠纷上诉案 案号：（2018）最高法民终 380 号 法院： 最高人民法院 审判时间：2018 年 6 月 27 日 上诉人（原审原告）： 中国 XXX 建设有限公司。 被上诉人（原审被告）：陕西 XXX 有限责任公司。 2003 年 3 月 13 日，中国 XXX 建设有限公司中标陕西 XXX 有限 责任公司西部大通道包（头）北（海）线陕西境黄陵至延安高速 公路第二批路基、桥隧工程 HY-8 标段。中标价为人民币壹亿柒仟 伍佰陆拾陆万元整（¥175660000 元）。2003 年 4 月开工建设，开 工伊始便遭遇“非典“疫情以及特大暴雨，致使工期严重滞后， 为保证黄延高速公路建设任务的顺利完成，陕西 XXX 有限责任公 司要求对七座连续钢构特大桥（重难点工程）合同段开展冬季施 - 23 -

工，并组织考察青藏铁路冻结施工技术，确定了冬季施工方案。 工程完工后，双方对冬季施工费用等问题产生纠纷。 最高院经审理认为：虽然合同价款中已包含 2003 年度、2004 年度冬季施工费用。但根据陕西 XXX 有限责任公司作出的《关于 HY-7 合同段 2003 年冬季施工费用补偿的批复》记载，黄延高速公 路 2003 年 4 月开工后便遭遇“非典”疫情以及特大暴雨，为保证 黄延高速公路建设任务的顺利完成，陕西 XXX 有限责任公司要求 对七座连续钢构特大桥合同段开展冬季施工，而中国 XXX 建设有 限公司编制的黄陵至延安高速公路 HY-8 施工组织建议书中的施工 安排并不是陕西 XXX 有限责任公司要求的。一审法院委托鉴定部 门作出的鉴定意见对于冬季施工费用，也认为应由法院根据实际 情况进行裁量。一审判决综合考虑本案各种具体情况，依据中国 XXX 建设有限公司的相关支出票据，并结合其他标段的补偿标准， 酌定按照 40%确定补偿标准给予施工单位冬季施工费用，亦无不 妥。 【案例启示】 上述最高院案例中，“非典”疫情及特大暴雨已构成不可抗 力，虽合同价款中包含了冬季施工费，但因不可抗力导致施工安 排作出调整，此时应给予施工单位一定比例的措施费补偿。开发 单位如因“新冠”疫情进行施工计划调整，进而导致施工单位成 本增加的，开发单位应给予一定补偿，但应注意审查施工单位提 供的相关票据，判断相关费用支出是否具有合理性。 - 24 -

4. 因疫情影响导致的地产企业自持物业被承租方要求减 租或解除租赁合同风险。 【风险概述】 2020 年 1 月 25 日，辽宁省启动重大突发公共卫生事件一级响 应防控措施。2020 年 1 月 28 日，沈阳市新型冠状病毒感染的肺炎 疫情防控指挥部作出 1 号令，措施要求所有游乐、娱乐、室内运 动、商场、集市等人群聚集场所(包括电影院、歌舞厅、台球厅、 麻将厅、网吧、浴池、游泳馆、健身房、培训机构等)暂停营业； 禁止举办寿宴、婚宴及各类红白喜事等群体性聚会；宾馆、饭店 等场所要严格做好防控工作，重点对疫区来往人员，做好来客登 记排查及体温测量工作。因措施的出台，相关餐饮、娱乐经营场 所根据要求都暂停经营，遭受较大损失。为此，部分经营企业提 出减免租金的要求。 【应对措施】 1．收到承租方减免要求时，审查分析双方之间租赁合同约定 内容中关于不可抗力导致的租赁合同无法履行时的约定； 如租赁合同中已经明确约定，因不可抗力导致合同无法履行 可以减免租金，则应依约给予减免。 - 25 -

2．统一回复口径后，分情形处理承租方的要求； “新冠”疫情与 2003 年“非典”疫情极为相似，故可参考 “非典”时期相关规定予以分析。根据《最高人民法院关于在防 治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作 的通知》[法〔2003〕72 号]（现已失效），“由于‘非典’疫情 原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷 案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因此，如承租方 提出减免疫情防控期间租金的诉讼时，人民法院很可能适用公平 原则，适当减免相应租金。 但需要注意，承租方有义务证明自己受到的影响程度，比如 提供证据证明自己无法经营的时间段和同时期收入的下降对比 等；同时有些居民保障类的店面（如生鲜便利店，药店等）可能 因为疫情反而经营火爆，所以对上述承租人则不可给予减免。 3．对确实需要减免的承租人，可考虑进行协商确定用其他方 式进行补偿（如租赁期限延长，物业费用减免等） 为了降低和减少出租方的租金损失，出租方可以依据自身情 况，提出其他的补偿方式，并由双方达成补充协议予以确定。 4．对主张要求解除租赁合同的要求，要援引法律规定给予及 时回复 《中华人民共和国合同法》九十四条规定，有下列情形之一 的，当事人可以解除合同：（一）当事人因不可抗力致使不能实 现合同目的。因此，我们认为如租赁合同为短期租赁，且受疫情 - 26 -

影响较大的，承租人可以请求解除租赁合同。对于租赁合同租期 较长的，我们认为承租人以“新冠”疫情为由可以解除合同几率 较小。对于个案具体，仍需人民法院审理后具体确定。 5．双方就租赁合同争议事项无法达成一致时，应及时收集和 组织证据做好应诉准备。 此时出租方收集的主要证据应该着重于如何通过自身措施减少 对租赁合同履行的影响，另外有些租户如果在疫情发生前已经自 己停止营业的则应固定或补充相关停业证据。 6．作为出租方主张不予以减免租金时，应慎重发出《不可抗 力通知函》 【关联文书】《租赁合同补充协议》《回复函》 【案例借鉴】 上海 XX 娱乐有限公司与上海新 XX(集团)有限责任公司房屋租 赁合同上诉案 案号：（2004）沪二中民二（民）终字第 354 号 法院： 上海市第二中级人民法院 审判时间：2004 年 6 月 8 日 上诉人（原审被告）上海 XX 娱乐有限公司（以下简称 XX 公 司）。 被上诉人（原审原告）上海新 XX（集团）有限责任公司（以下 简称新 XX 集团）。 - 27 -

1997 年，新 XX 集团与 XX 公司签订了上海市西藏南路 “新 XX 商厦”五、六两层的租赁协议，由 XX 公司经营娱乐业。租赁期 限自协议生效后，扣除 75 天（装修）施工期后开始计算，为期八 年。2003 年 5 月 15 日，XX 公司向新 XX 集团发出一份要求“非 典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停 业，要求减免停业期间的全部房租。后双方因相关问题协商未 果，XX 公司将新 XX 集团诉至法院。 一审法院经审理后就减免租金一事认为，关于“非典”期间 XX 公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于 “非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影 响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因 政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合 同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本 不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百 一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本案 XX 公司并没有 向法庭举证证明，XX 公司在“非典”期间因政府及有关部门采取 行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免 责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原 则，XX 公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、 损失范围加以证明，XX 公司要求减免租金缺乏相应的损失依据， 不予采纳。 - 28 -

一审法院判决作出后，XX 公司不服，向二审法院提起上诉。 二审法院经审理认为：基于我国在 2003 年春夏季节发生“非典” 疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非 典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉 人提出其停业 3 个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持。 因此二审法院判决减少 3 个月的租金。 【案例启示】 对于承租人提出因“新冠”疫情减免租赁费的主张，参照 “非典”期间判例而言，人民法院对于承租人的举证责任相对宽 松。基于此，建议如承包人提出减免主张，发包人可适当予以减 免，但不建议超过 50%。对于双方可达成协议的，亦应签署书面协 议。 - 29 -