房地产抵押估价报告

项目名称：深圳市福田区红岭中路园岭花园南国大厦 1

栋 24A 房地产

估价委托人: 王平

估价机构：深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司

注册房地产估价师：王克坚 注册号：4420080147

郑万清 注册号：4420110104

估价报告出具日期: 二〇一七年十一月二十三日

报告编号：深格评字第 17112301 号

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报告防伪编码：

2

目录

一、致估价委托人函....................................................................................................4

二、注册房地产估价师声明........................................................................................5

三、估价的假设和限制条件........................................................................................6

（一）估价的假设条件................................................................................................6

（二）估价的限制条件................................................................................................7

四、估价结果报告........................................................................................................9

（一）估价委托人........................................................................................................9

（二）估价机构............................................................................................................9

（三）估价对象概况....................................................................................................9

（四）估价目的......................................................................................................... 18

（五）价值时点......................................................................................................... 18

（六）价值定义......................................................................................................... 18

（七）估价依据......................................................................................................... 18

（八）估价原则......................................................................................................... 20

（九）估价方法和测算过程..................................................................................... 21

（十）估价结果......................................................................................................... 29

（十一）估价人员..................................................................................................... 29

（十二）估价对象的变现能力分析......................................................................... 31

（十三）风险提示..................................................................................................... 32

（十四）估价作业日期............................................................................................. 33

（十五）估价报告应用的有效期............................................................................. 33

五、附件..................................................................................................................... 34

附件 1、估价对象位置示意图

附件 2、估价对象查勘照片

附件 3、《房地产证》复印件

附件 4、估价机构企业法人营业执照复印件

附件 5、估价机构资质证书复印件

附件 6、估价人员注册证书复印件

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一、致估价委托人函

王平：

承蒙委托，我公司对深圳市福田区红岭中路园岭花园南国大厦 1

栋 24A 房地产的抵押价值进行评估。价值时点为 2017 年 10 月 23

日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房

地产抵押价值。

我公司根据国家及地方有关法规和制度，遵循估价原则，依据

估价目的，按照估价规范和估价工作程序，对估价委托人提供的产

权资料等有关文件的真实性、完整性进行了必要的关注，在实地查

勘有关房地产状况和分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查，

运用收益法并综合分析影响房地产价格的因素，对估价对象进行了

周密准确的评定估算，确定估价对象在价值时点的市场评估总值为

人民币 3119585 元，大写：人民币叁佰壹拾壹万玖仟伍佰捌拾伍元

整, 抵押价值(评估净值)为 1523505 元，大写：人民币壹佰伍拾贰

万叁仟伍佰零伍元整。评估结果如下：

房地产评估结果明细表

备注： 强制变现净值按评估总值 70%的变现率扣除相关转让税费进行计算。

法定代表人：

深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司

二○一七年十一月二十三日

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二、注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、

意见和结论，但受到已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价委托人没有利害关系，也与其它有关当事人没有

个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行

分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司注册房地产估价师王克坚、估价人员邱雄辉于 2017

年 10 月 23 日已对估价对象内外部进行了实地查勘，并拍照记录。

6、本报告为本公司独立完成，没有他人对本估价报告提供重要

专业帮助。

7、本估价报告所依据的有关资料由估价委托人提供，估价委托

人对资料的真实性、完整性负责。因资料失实造成评估结果有偏差

的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。

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三、估价的假设和限制条件

（一）估价的假设条件

1、我们评估的是公开市场价值，即估价对象在采用公开市场价

值标准的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，

在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利

益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交

易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并

不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时

满足以下条件：

（1）自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

（2）有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市

场情形进行议价；

（3）在此期间物业价值将保持稳定；

（4）该物业可以在公开市场上自由转让；

（5）不考虑特殊买家的额外出价；

（6）这里未考虑房地产受影响其价值的债权限制和负有法律义

务性质的开支所约束。

2、本估价的一切取价均以价值时点有效的标准为准，未考虑未

来影响房地产价格因素的可能变化，因此，随着时间的推移，如果

以后估价对象，或本地区房地产政策以及房地产市场发生大的变化，

则估价结果应作相应调整。

6

（二）估价的限制条件

1、本次评估项目内容是由王平委托确定的，根据本次评估目的，

确定以现场勘查之日 2017 年 10 月 23 日作为本次评估的价值时点，

评估结果为估价对象在价值时点的现行市场价格。本报告只为确定

房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值，不对其他用

途负责。

2、估价委托人委托本估价业务，应当提供估价对象的相关法律

权属等资料，并对所提供估价对象法律权属资料的真实性、合法性

和完整性承担责任。本估价报告仅对估价对象在价值时点的市场价

值进行估算并发表专业意见，不对估价对象的法律权属提供保证。

对估价对象法律权属确认或发表意见超出注册房地产估价师执业范

围。我公司已对委托方提供的相关资料给予了必要的关注。

3、我们已对估价对象的外貌和内部进行一般性勘查。我们未对

估价对象进行结构性测试，亦未对估价对象任何附属设施进行测试，

不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建

筑结构是安全的。

4、对于估价对象权属情况、房屋建筑面积等，我们以估价委托

人提供的《房地产证》复印件为依据进行确认。至于估价对象房屋

建筑面积，我们未进行专业测量，其真实性与准确性由估价委托人

负责。

5、本报告中预计税费含增值税、城市维护建设税、教育费附加

及地方教育附加、印花税、土地增值税、所得税等，按国家及深圳

7

市相关要求计取，估价对象实际发生的税费应以当地相关行政机关

等核实为准。

6、本估价报告中的评估总值为估价对象于价值时点状态、假定

未设立法定优先受偿权利的条件下的公开市场价值，其中包含市场

地价，但未考虑估价对象可能存在抵押、担保、租赁、产权纠纷等

影响其价值的因素限制，亦未考虑国家相关经济政策变化或其它不

可抗力的影响。

抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设

立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优

先受偿款。我公司已向估价委托人了解、但委托方未向我公司提供

估价对象的法定优先受偿款的相关资料。本次评估仅考虑预计转让

税费对抵押价值的影响。估价对象可能存在估价人员无法知悉的法

定优先受偿款，谨提请报告使用人予以关注。

7、由于委托方未提供相关房地产租赁合同，故本次评估的价值

未考虑目前现实租约对房地产的价值影响。

8、本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。

9、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和

限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整或重新评估。

10、本次评估报告在市场价格无较大波动情况下的有效期为自

报告提交之日起壹年（2017 年 11 月 23 日至 2018 年 11 月 22 日），

若超越此期限或在此期间市场发生较大波动时，即需重新评估。

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四、估价结果报告

（一）估价委托人

姓名：王平

（二）估价机构

公司全称：深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司

法定代表人：吴青

资质等级：壹级

证书编号：粤建房估证字[2014]010 号

有效期限：2017 年 11 月 27 日止

营业执照注册号：440301102740042

地址：深圳市罗湖区松园路中深国际大厦 1904

电话：（0755）25988288

（三）估价对象概况

1、估价对象基本状况

（1）房地产名称：南国大厦 1 栋 24A。

（2）权利人及份额：王平[100%]。

（3）坐落：估价对象位于深圳市福田区红岭中路园岭花园，具

体见“估价对象位置图”。

（4）四至：东临红岭北路，南邻园岭六街，西邻园岭东路，北

临笋岗西路。

（5）规模：宗地面积 8882 ㎡，估价对象南国大厦 1 栋 24A，

建筑面积 127.33 平方米。

（6）建筑结构：框架结构。

（8）用途：土地用途为综合楼，房屋用途为办公楼，房屋现状

9

用途为办公。

(9）土地使用年限：50 年，从 1991 年 03 月 28 日至 2041 年

03 月 28 日止。

2、估价对象房地产实物状况

房地产实物状况情况表

估价对象 深圳市福田区红岭中路园岭花园南国大厦 1 栋 24A

（1）

127.33 ㎡ 建筑物实物状况 框架结构

建筑面积 建筑结构

房屋现状用途

办公 房屋用途 办公楼

户型结构 平面结构，分隔为办公区、会议室、卫生间等。

外墙 条形砖 内墙 乳胶漆、玻璃隔断墙

装修情 天花 石膏板 楼地面 抛光砖

况 门 外玻璃地弹门、内实木门 窗 铝合金玻璃窗

卫生间 地面地砖，墙面白瓷砖到顶，天花铝扣板。

水电

设施 消防 齐全、明线 电梯 4 部电梯

设备 停车场地 地上停车场

竣工日期 烟感、喷淋、灭火器、消防

栓

1991 年 06 月 18 日 综合成新度 约八成五新

使用与 使用情况 目前出租。

维护 维护、保养 有正常的维护与保养，使用状况良好。

深圳市万科物业管理有限公司，管理费 4.5 元\/㎡•月

物业管理

备注 南国大厦 1 栋地上总楼层为 30 层，其中地上 1-3 层为裙楼商业，地上 4-30 层为办

公和住宅，委估物业位于第 24 层，为 4 梯（电梯）6 户

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（2） 土地实物状况

宗地号

土地面积 B217-0008 土地用途 综合楼

地形、地势 8882 ㎡ 基础设施 高配置六通

土壤地基 较平坦

形状 较规则

四至 承载力较强 土地平整程度 平整

东临红岭北路，南邻园岭六街，西邻园岭东路，北临笋岗西路。

3、估价对象权益状况

估价对象已办理《房地产证》，根据估价委托人提供的《房地产

证》复印件，估价对象权益情况如下：

权益状况一览表

房地产名称 南国大厦 1 栋 24A

土地位置 深圳市福田区红岭中路园岭花园

房地产证号 深房地字第 3000666458 号

权利人及份额 王平[100%]

宗地号 B217-0008 宗地面积 8882 平方米

土地用途 综合楼 房屋用途 办公楼

建筑面积 127.33 ㎡ 登记价 人民币 463500.00 元

竣工日期 1991 年 06 月 18

登记日期 2011 年 09 月 02 日

日

50 年（从 1991-03-28 至 2041-03-28 止），剩余土地

土地使用年限

使用年限：23.43 年。

备注 市场商品房。(购房日期：2011-08-30)

4、估价对象区位状况

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（1）区域概况

深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港，位于北回归线以南，东

经 113°46′至 114°37′，北纬 22°27′至 22°52′。该市地处广东省南

部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南

边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连

接南海及太平洋。市土地总面积为 1952.84 平方公里，海岸线全长

230 公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通海条件优越。境

内山脉绵延，风景秀丽，最高峰 943.7 米。天然旅游资源丰富，东

部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树

林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。深圳是中国广东

省省辖市，国家副省级计划单列城市，深圳市共设 8 个市辖行政区，

即福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区和

坪山区，和 2 个功能区，即光明新区（隶属宝安行政区）、大鹏新

区（隶属龙岗行政区）。2010 年 7 月 1 日起，深圳经济特区范围延

伸到全市。深圳自南宋末年已陆续有移民落脚，建市后人口增长迅

速。2016 年，深圳常住人口数增加 53.0 万人，增加人数较上一年

减少 7.0 万人，其中户籍人口增加 49.8 万人，外来人口增加 3.2 万

人。2016 年在册户籍人口达到 405 万人，深圳户籍人口在常住人口

中的比例为 33.99%，较上一年增加 2.79 个百分点。

深圳是全国经济中心城市，是中国大陆经济效益最好的城市之

一。经济总量相当于国内的一个中等省份，位居全国大中城市第四

位。深圳地处珠江三角洲前沿，是连接香港和中国内地的纽带和桥

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梁，是华南沿海重要的交通枢纽，在中国高新技术产业、金融服务、

外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位。深圳在中

国的制度创新、扩大开放等方面承担着试验和示范的重要使命。中

国政府发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将深圳定位为

建设“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国

家创新型城市”、“中国特色社会义示范市”和“国际化城市”。

福田区位于深圳经济特区中部，下辖园岭、南园、福田、沙头、

梅林、华富、香蜜湖、莲花、华强北、福保等 10 个街道办事处。区

委、区政府驻福保街道。全区面积 78.04 平方公里,占全市总面积的

4%，东至红岭路，与罗湖区为邻；西达侨城东路、海园一路，与南

山区接壤；南临深圳河、深圳湾,与香港新界隔河相望；北靠白尾石、

大脑壳、黄竹园等山脊，与宝安区相连。

（2）位置状况

1）坐落：估价对象位于深圳市福田区红岭中路园岭花园，东临

红岭北路，南邻园岭六街，西邻园岭东路，北临笋岗西路。

2）楼层：总楼层地上 30 层，估价对象位于第 24 层。

（3）、交通状况

1）道路状况：估价对象周围有红岭中路、笋岗路、红荔路等市

政道路，路况较好，无过路费、过桥费等。

2）出入可利用的交通工具：附近设“园岭新村”公交车站，有

7 路、11 路、102 路、107 路、111 路、213 路、320 路、357 路

等多路公交车，距离地铁 9 号线 “园岭地铁站”约 10 米，交通便

捷。

3）交通管制情况：片区无交通管制情况。

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4）停车方便程度：估价对象设有地面停车场，停车便利度一般。

（4）、环境和景观状况

1）自然环境：估价对象小区绿化一般，周边自然环境及卫生状

况良好。

2）人文环境：估价对象所在片区各项配套设施齐全，办公氛围

较浓厚，治安状况良好，总体人文环境良好。

（5）、外部配套设施状况

1）外部基础设施配套：是指估价对象所在红线图范围内用地的

道路、给水、排水、电力、通讯、热力、燃气等设施的完备程度。

由于估价对象已开发并投入使用多年，因此道路、给水、排水、电

力、通讯、燃气等设施的完备程度均完备。南方冬天气温相对北方

较高许多，基本不需要供暖，所以估价对象虽然没有供暖设施，但

不影响生活质量，也不影响物业价值，因此估价对象所在地基础设

施完善，配套状况已达“六通”。

2）外部公共服务设施：

区域内市政公共及服务设施配套完善，周边配套有：

中小学：深圳市工交二幼、深圳市园岭实验小学、深圳市红岭

中学等。

商场：鸿翔时尚购物广场、沃尔玛超市等。

医院：深圳市博爱医院、深圳鹏程医院等。

银行：中信银行、中国银行、广东发展银行等。

（6）估价对象区位状况未来发展趋势分析

南国大厦所处区域为深圳市福田区红岭中路园岭花园，周边有

建设集团大厦、中民时代广场、中深国际大厦等办公物业，办公氛

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围较浓厚，该片区基础配套设施完善，区域内景观较好，空气质量

较优，交通便利，区域未来发展趋势平稳向好。

5、市场背景分析

A、2017 年上半年深圳市经济运行情况

初步核算并经广东省统计局审定，上半年全市生产总值

9709.02 亿元，按可比价计算，比上年同期（下同）增长 8.8%，增

幅比一季度和上年同期均提高 0.2 个百分点，高于全国和全省 1.9

个、1.0 个百分点。分产业看，第一产业增加值 4.24 亿元，增长 21.0%；

第二产业增加值 3743.45 亿元，增长 7.4%；第三产业增加值 5961.33

亿元，增长 9.7%。

二三产业结构由上年同期的 39.0:61.0 调整为 38.6:61.4，三产

占 GDP 比重同比提高 0.4 个百分点。第三产业中，批发和零售业增

加值 969.14 亿元，增长 4.9%；住宿和餐饮业增加值 159.64 亿元，

下降 0.7%；交通运输、仓储和邮政业增加值 287.38 亿元，增长 6.5%；

金融业增加值 1489.59 亿元，增长 12.1%；房地产业增加值 924.66

亿元，下降 1.4%；其他服务业增加值 2123.09 亿元，增长 16.3%。

上半年，全市规模以上（下同）工业增加值 3596.30 亿元，增

长 7.8%，增幅比一季度提高 0.2 个百分点，创今年以来最高增幅，

比上年同期提高 0.3 个百分点，与 2015 年同期持平，达 2014 年以

来同期最大值，高于全国和全省 0.9 个、0.6 个百分点。其中,股份制

企业增长 9.1%，外商及港澳台商投资企业增长 5.3%。

上半年，全市固定资产投资 2071.60 亿元，增长 30.6%，增幅

比一季度和上年同期均提高 6.3 个百分点，高于全国 22.0 个百分点。

上半年，全市社会消费品零售总额 2773.91 亿元，增长 9.4%，

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增幅比一季度提高 0.3 个百分点，达今年以来最高增幅，比上年同

期提高 1.3 个百分点，创 2013 年以来同期新高。其中，批发和零售

业零售额 2473.34 亿元，增长 9.7%；住宿和餐饮业 300.58 亿元，

增长 7.1%。

二季度全市规模以上服务业(不含金融、房地产开发、批零住餐

等行业)实现营业收入 3337.8 亿元，增长 17.5%，增速位居全省前

列。

主导产业驱动作用增强。交通运输仓储邮政业、信息传输软件

和信息技术服务业、租赁和商务服务业三大主导行业保持平稳较快

增长，分别实现营业收入 852.1 亿元、1270.3 亿元和 568 亿元，分

别增长 19.1%、26.6%和 11.1%，拉动规上服务业营业收入增长 16.2

个百分点，合计实现利润总额 811.7 亿元，占全部规上服务业九成

以上。

据海关统计，上半年全市进出口总额 12325.32 亿元，增长

5.3%，增幅虽比一季度回落 2.1 个百分点，但比 1-5 月提高 1.0 个

百分点，比上年同期提高 6.8 个百分点，达今年以来次高增速。其

中，出口总额 7448.48 亿元，增长 6.1%，增幅比 1-5 月提高 0.9

个百分点，比上年同期提高 7.4 个百分点；进口总额 4876.83 亿元，

增长 4.0%，增幅比 1-5 月提高 1.1 个百分点，比上年同期提高 5.7

个百分点。

全市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨 1.4%，其中食品价

格下降 0.4%，非食品价格上涨 1.8%，消费品价格上涨 1.4%，服务

价格上涨 1.4%；环比微涨 0.2%，其中食品价格上涨 0.8%，非食品

价格上涨 0.1%，消费品价格上涨 0.1%，服务价格上涨 0.4%。

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B、深圳市 2017 年上半年写字楼市场分析

1、一手写字楼

2017 年上半年深圳市一手写字楼成交面积 251384 平方米，同

比增加 18.2%，成交套数 3418 套，同比增加两倍。

2、二手写字楼

2017 年上半年深圳二手写字楼成交面积 69780 平方米，同比

减少 27.3%，成交套数 534 套，同比减少 23.5%。

C、估价对象区域房地产市场分析

南国大厦所处区域为深圳市福田区红岭中路园岭花园，周边有

建设集团大厦、中民时代广场、中深国际大厦等办公物业，办公氛

围较浓厚，该片区基础配套设施完善，区域内景观较好，空气质量

较优，交通便利，区域未来发展趋势平稳向好。目前南国大厦类似

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办公市场租金价格在 50-70 元\/平方米·月之间。

（四）估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价

值。

（五）价值时点

根据估价目的，价值时点为现场勘查之日即 2017 年 10 月 23

日。

（六）价值定义

本次评估的价值采用的是公开市场价值标准。本报告中的评估

总值为估价对象于价值时点状态、在公开市场价值标准及满足估价

的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价

值，其中包含市场地价。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何

强迫压制的情况下，某项资产在价值时点进行正常公平交易的价值

估计数额。

房地产抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权利下完

全产权的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后

的价值。

（七）估价依据

1、国家有关法律、法规、政策文件及规范性文件：

（1）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六

十二号，自 2007 年 10 月 1 日起施行》；

（2）《中华人民共和国房地产管理法》（中华人民共和国主席

令第 72 号，1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会

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第八次会议通过 根据 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会

常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地

产管理法〉的决定》修正）；

（3）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令

第二十八号）；

（ 4 ）《 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 》

（GB\/T50291 一 2015，2015 年 12 月 1 日起实施）；

（5）《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有

关问题的通知》(建住房[2006]8 号)；

（6）《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8 号，自 2006

年 3 月 1 日起施行）；

（7）《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕

57 号）；

（8）国家其他有关法律、法规、政策文件及规范性文件等。

2、深圳市有关法规、政策文件：

（1）《深圳经济特区房地产转让管理办法》（深圳市人大常委

会公告[第七号] ，1993 年 7 月 24 四日深圳市第一届人民代表大会

常务委员会第十七次会议通过，根据 1999 年 6 月 30 日深圳市第二

届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈深圳经济

特区房地产转让条例〉的决定》修正）；

（ 2 ）《 深 圳 市 房 地 产 市 场 监 管 办 法 》（ 深 圳 市 人 民 政 府 令 第

221 号，自 2010 年 9 月 1 日起施行）；

（3）深圳市其他有关法规、政策文件等。

3、委托人提供的资料：

（1）估价对象的《房地产证》；

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4、估价人员调查的资料：

（1）现场勘查记录表；

（2）估价对象内外部照片；

（3）公司掌握的有关房地产市场情况资料；

（4）估价对象周边市场调查资料。

（八）估价原则

本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则及最高最佳使

用原则、价值时点原则、替代原则、谨慎原则等技术性原则。

1、独立、客观、公正原则：要求估价机构有完全独立性，估价

机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部

干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

2、合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。

所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其

权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提进

行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发

挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上

可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方

式。

4、价值时点原则：估价结果应是估价对象在价值时点的客观合

理价格或价值。

5、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下

的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等

20

方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋

于一致。

6、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确

定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或

价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面

的原则。

（九）估价方法和测算过程

1、估价方法

房地产估价常用的方法有比较法、收益法、成本法等方法，评

估过程中应根据估价对象的实际情况结合房地产市场状况选择适当

的估价方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对估价对

象所在地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及

遵循房地产市场价格评估的确定原则，本次评估选用收益法进行评

估测算其价值。在选用项目的估价方法时，主要基于以下几个方面

的考虑：

（1）、考虑到估价对象所处区域房地产市场虽然较为活跃，但

与估价对象类似房地产在市场上交易实际成交的案例少，难以收集

到相关可比实例，故不适宜采用比较法进行评估。

（2）、考虑到成本法的计算是从投资成本的复原重置的角度出

发，一般情况下其计算的结果反映的是最低卖价，成本法评估的价

格更多反映出来的是房地产的生产价格，而不是房地产的交易价格，

其不能客观、合理地反映估价对象的市场价值，故不适宜采用成本

21

法。

（3）、考虑到估价对象可用于出租，具有现实或潜在的客观收

益，该地区办公租赁市场也较活跃，因此我们可以采用收益法对估

价对象进行评估测算。

经过综合考虑分析，本次评估适宜采用收益法来测算估价对象

的市场价值。

收益法计算公式：

V  A1  A 2  ... An

1  Y1 (1  Y1 )(1  Y2 ) (1  Y1 )(1  Y2 ).....( 1  Yn )

其中：V –房地产在价值时点的收益价格（现值）。

A-- 房地产的未来净收益，其中 A1、A2、…An 分别相对于价值时

点而言的未来第 1 期、第 2 期…第 n 期末的净收益。

Y--报酬率，其中 Y1、Y2、…Yn 分别相对于价值时点而言的未来第

1 期、第 2 期…第 n 期的报酬率。

n—收益年限。

2.测算过程

Ⅰ、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值

1、收益法公式的确定

估价对象位于深圳市福田区红岭中路园岭花园，所在区域道路

通达度高，公共交通便捷，基础设施配套完善，已达到六通，市政

公共设施及服务设施配套完善。估价人员根据对估价对象所在片区

的现状、规划发展方向等的分析可知，估价对象所在片区的市场发

展前景趋好。经过综合考虑分析，适宜采用有限年限的净收益在未

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来 5 年按一定比率递增，在未来 5 年末将房地产出售的收益法计算

公式进行价格测算（出售时房地产的价格按价值时点时房地产价格

每年递增 5%进行测算）：

收益法的计算公式为：

其中：V -收益价格；i-第一年至第持有期末第 t 年，-第 i 年净

收益，-在未来第 t 年的销售价格，g-持有期报酬率，r-销售时至价

值时点的折现率

2、估价对象租金水平的确定

由于委托人未提供租赁合同，故本次评估采用市场客观租金进

行测算。

根据估价人员现场市场调查以及我司现有资料，目前估价对象

和周边同类型物业租金水平在 50-70 元\/平方米·月。因楼层、层高、

装修情况等因素差异造成价格有一定幅度的差异。估价人员根据对

邻近同类物业租金情况及地理位置的调查结合估价对象具体情况，

确定本次评估估价对象的客观租金为 65 元\/㎡·月。

3、估价对象空置率及租金损失确定

根据估价人员对估价对象所在区域办公房地产市场目前出租率

情况的调查，目前所在区域类似的办公物业出租情况较好，空置率

低，且区域内办公市场成熟，片区办公前景看好。估价人员根据估

价对象所在区域办公房地产市场的特点、发展规划，参考所在区域

类似物业的空置情况，考虑租客交替招租期空置、市场变化等因素，

综合确定其年租金损失及空置率为 2%。

23

4、估价对象递增比率的确定

根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产市场目前出租水

平情况的调查，目前周边类似物业的租金水平会有一个由租金价位

逐渐递增、直到租金价位稳定的过程。

估价对象所在片区基础设施等配套设施完善，交通便捷，根据

我司掌握的资料及估价人员对估价对象所在区域类似房地产市场情

况及租金递增情况的调查，同时参考本物业内的价格，确定估价对

象较合理的递增方案为在出租的未来第 1～5 年按照每年 5%的幅度

递增，第 5 年末按市场价值出售。

5、报酬率的确定

采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。

报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。

其中无风险报酬率采用选取同一时期人民银行公布的一年期银

行存款利率 1.5%。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超

过无风险报酬率以上部分的报酬率。

根据深圳的经济发展现状、房地产市场发展状况及发展趋势、

估价对象用途、区域状况、地理位置等因素，市场综合分析确认其

投资风险程度处于中档，投资风险报酬率取值 4.5%，则估价对象的

报酬率为 1.5%+4.5%=6%。

6、房地产出租的相关费用与税费取值的确定

参考《深圳经济特区房屋租赁条例》和《关于修改《深圳市出

租屋管理若干规定》的决定》及结合深圳市有关房屋出租税费的相

关规定和市场情况，估价对象在出租过程中，主要产生的费用有维

24

修费、保险费、增值税、城市建设维护费、教育费附加及地方教育

附加、房产税等。

房地产出租时的费用主要有维修管理费、保险费等。

维修管理费：包括物业管理费及日常性维修等，一般按单位房

产原值的 0.3%计取。

保险费：房地产的财产保险费，目前深圳类似物业的财产保险

费取值，一般按单位房产原值的 0.2%计取。

个人出租非住房，月租金(不含税)小于等于 30000 元，税收综

合征收率为 5%(其中房产税 4%，个人所得税 1%)。

7、租赁保证金的确定

《深圳经济特区房屋租赁条例》规定租赁保证金不得超过 3 个

月租金；根据对估价对象类似物业的调查，确定估价对象的租赁保

证金按 2 个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的价值时

点一年期定期存款利率 1.5%计算。

8、收益年期确定

根据估价对象的《房地产证》记载，土地使用年限 50 年（从

1992-08-28 至 2042-08-27 止），剩余土地使用年限为 24.86 年。

估价对象房屋竣工日期为 1999 年 05 月 18 日，建筑结构为框架,建

筑结构为框架的非生产性用房的经济耐用年期 70 年，剩余经济耐用

年期为 51.58 年。根据房地产估价规范，本次评估取剩余土地使用

年限为其收益年限，即 n=24.86 年。

9、收益价值测算

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估价对象名称 中深国际大厦 1901

分类项目 递增期 转售期

建筑面积 209.58 ㎡

登记价 7650.00 月

2%

项目基 押金 2

本情况 空置率 1

65.00 2% 2% 2% 2%

年递增系数 63.70 5.0% 5.0% 5.0% 5.0%

0.16

收益年限 5 63.86

2.55

收益年期 2.00 2 3 4 5 6

68.25 71.66 75.24 79.00

租金 65 1 66.89 70.23 73.74 77.42

5.55 0.17 0.18 0.18 0.19

收入 有效租金 58.31 67.06 70.41 73.92 77.61

押金利息 699.72 2.68 2.81 2.95

1.50% 6.00% 2.00 2.00 2.00 3.1

660.11 2.00

小计 3250 1 1 1

22540 5.68 5.81 5.95 1

综合税率 4.0% 25800 61.38 64.60 67.97 6.10

5407164 736.56 775.20 815.64 71.51

支出 维修管理费 0.3% 6.00% 6.00% 6.00% 858.12

保险费 0.20% 655.54 650.87 646.06 6.00%

641.24

小计

月纯收益

年纯收益

报酬率

各年期租金折现值

租金折现值

净转售收入折现值 增长率 5% 30,168.69

评估单价 元\/㎡

元

评估总值

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由以上房地产收益价值测算表测算可得，估价对象在采用收益

法测算下的评估单价为 24500 元\/平方米（取整）。

则委估房地产南国大厦 1 栋 24A 的评估总值

=24500×127.33=3119585 元

4.预计转让税费

由于估价委托人未向我公司提供该房地产的优先受偿权等情

况，故本次评估仅考虑预计转让税费对抵押价值的影响。具体计算

过程详见“预计转让税费参考表。

登记价(1) 评估现值 311958 单位：人民币元

463500.00 5

建筑面积

(2) 127.33

(㎡)

(3) 增值税 [(2)-(1)]÷1.05×5% 126480

教育费附加及 (3)×5% 6324

(4)

地方附加

(5) 城建税 (3)×7% 8854

(6) 印花税 (2)×0.05% 1560

(7) 土地增值税 根据《关于我市开征土地增值税的通告》(深

(8) 个人所得税 1219481

地税告[2005]6 号)测算

[((2)-(1))÷1.05-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)] ×20% 233381

(9) 税费合计 (3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8) 1596080

(10) 抵押价值 (2)-(9) 1523505

备注:本报告中预计税费含增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方

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教育附加、印花税、土地增值税、所得税等，按国家及深圳市要求的税率计取，

仅供参考。估价对象转让时实际发生的税费应以当地相关行政机关等核实为准。

5. 房地产抵押价值(评估净值)

房地产抵押价值(评估净值)=假定未设立法定优先受偿权利下

的市场价值－预计税费

南国大厦 1 栋 24A 的房地产抵押价值(评估净值)

=3119585-1596080=1523505 元

6、房地产强制变现价值

房地产强制变现价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场

价值×70%-相关转让税费

南国大厦 1 栋 24A 的房地产强制变现价值

=3119585×70%-987974=1195736 元

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（十）估价结果

我公司根据国家及地方有关法规和制度，遵循估价原则，依据

估价目的，按照估价规范和估价工作程序，对估价委托人提供的产

权资料等有关文件的真实性、完整性进行了必要的关注，在实地查

勘有关房地产状况和分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查，

运用收益法并综合分析影响房地产价格的因素，对估价对象进行了

周密准确的评定估算，确定估价对象在价值时点的市场评估总值为

人民币 3119585 元，大写：人民币叁佰壹拾壹万玖仟伍佰捌拾伍元

整, 抵押价值(评估净值)为 1523505 元，大写：人民币壹佰伍拾贰

万叁仟伍佰零伍元整。评估结果如下：

房地产评估结果明细表

备注： 强制变现净值按评估总值 70%的变现率扣除相关转让税费进行计算。

（十一）估价人员 签名：

注册房地产估价师：王克坚 签名：

（注册号：4420080147）

注册房地产估价师：郑万清

（注册号：4420110104）

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参与估价人员：

30

（十二）估价对象的变现能力分析

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失

的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。根据抵押物的实际

情况，以下为影响抵押房地产变现的主要因素：

1、通用性分析：所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使

用。抵押物土地用途为综合楼，房屋用途为办公楼，房屋现状用途

为办公，所在区域配套完善，办公氛围较浓厚，同时所在区域市场同

类物业较多，可替代性和适用性均较广，容易受市场接纳和认可。

2、独立使用性分析：所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使

用而不受限制。抵押物为成套的办公物业，故独立使用性好。

3、可分割转让性分析：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上

是否可以分离开来使用。抵押物为成套的办公物业，已办理独立房产

证，从物理上、经济上很难分离开来转让，故分割转让性较差。

4、快速变现价值分析：在处置抵押房地产时，影响成交价格的主要

因素有区位、用途、配套设施条件、建筑面积、周边环境、建筑物状况

与及拍卖现场竞拍人数等。抵押物所在区域配套设施完善，公共交通便

利，所以即便是受快速变现的因素影响，其变现价值与市场价值相差幅

度相对较小，一般而言快速变现价值约为市场价值 80%。估价对象现状

为住宅物业，目前各项配套完善，交通便利，估价对象面积较小，故估

价对象快速变现能力好。

5、变现时间分析：房地产具有价值高、不可移动性、独一无二性等

特性，加之房地产市场信息不对称等因素，使得房地产的交易要花费相

31

当长的时间。抵押物区位状况较优，通用性较强，物业维护保养状况良

好，市场接纳度较好，因此变现时间主要体现在法定变现过程中所花费

时间，如需经历立案、评估、公告及现场拍卖等程序所花费的时间，一

般至少需要 3-6 个月，规模大的可能会更长。

6、变现费用、税金等：抵押物变现时需缴纳的税、费项目主要包括

拍卖佣金、增值税及其附加、印花税、评估费、登记费、合同公证费等。

7、清偿顺序：根据估价对象的实际情况，处分抵押房地产所得金额

的清偿次序主要考虑该物业的法定优先受偿款偿还问题，应当按照法定

优先受偿款的先后顺序清偿。结合《中华人民共和国担保法》相关规定，

对处置房地产所得金额，依法应按下列顺序分配：

①支付处分抵押房地产的费用；②扣除抵押房地产应缴纳的地价款、

税款；③清偿拖欠的工程款；④偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；

⑤赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；⑥剩余金额交还抵

押人。

综上所述，我们认为抵押物变现能力较好。

（十三）风险提示

1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可

能产生影响：

估价对象状况主要考虑：物质实体的贬值、区位因素的变化及或有

负债等。

房地产市场变化主要是考虑价格的预期。估价对象状况和房地产市

场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，估价对象片区各项

设施完善，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值将保持稳中有

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升的态势。

2、在抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予

关注:估价对象可能会由于房地产现状变更、城市规划的调整、环境变化

以及房地产市场价格波动、房地产税费等相关政策的调整等原因导致房

地产抵押价值减损。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值，结合估价对象的具体情况、

贷款单位的经营情况、信誉度等合理确定贷款额度；关注处置房地产时

快速变现的相关费用对其处置价值的影响，当房地产抵押估价报告出具

后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。

4、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再

评估。一般的估价报告有效使用年限不超过一年，而多数的抵押贷款期

限较长，而房地产价格由于受多种因素的影响，价格起伏不定，为防范

金融风险，当房地产市场价格变化较快时，应及时对估价对象进行再评

估，以尽量控制抵押贷款风险。

5、本评估报告仅用于报告中载明的评估目的，未征得出具评估报告

的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，

法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

（十四）估价作业日期

二〇一七年十月二十三日至二〇一七年十一月二十三日

（十五）估价报告应用的有效期

本次评估报告在市场没有较大波动情况下的有效期限为自出具

估价报告日起壹年（2017 年 11 月 23 日至 2018 年 11 月 22 日），

若超越此期限或市场发生较大波动时，需要重新评估。

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五、附件

附件 1、估价对象位置示意图

附件 2、估价对象查勘照片

附件 3、《房地产证》复印件

附件 4、估价机构企业法人营业执照复印件

附件 5、估价机构资质证书复印件

附件 6、估价人员注册证书复印件

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附件 1

估价对象位置示意图

委估房地产

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附件 2

估价对象查勘照片

外景 大堂门

入户门 内景

内景 内景

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内景 卫生间

景观 平面图

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