RK@WUXI

2023

APRIL

你不能改变过去，

但你能创造未来。

YOU CANNOT IMPROVE

YOUR PAST,BUT YOU CAN

IMPROVE YOUR FUTURE.

CULTURE

KINGALL STRENGTH IS HERE

双月刊第8期

2

锡瞰｜劲行，还要瞰今朝

政策解读

从强复苏迈入稳修复——当下无锡房地产市场浅析

锡印｜都不是小事

利剑出鞘 一战到底

249

Contents

2023

No matter what,don’t forget to run

the way forward with you and me

不要忘记奔跑，在前进的路上,一直有你我相伴

锡耕｜埋下希望的种子

梅里有好市，36万人前来打卡

云锦东方匠心筑家丨家音渐近，幸福可期

工程进度

锡想｜不一样的花火

无锡溪西云境项目设计回顾

新岗位新体会

售后服务的危与机面对业主投诉的实战案例

数电票来了

复盘

房地产档案信息化管理简识

新人大接龙

锡引｜文化出圈了

用心走出一条独特的路

锡彩｜幕后，物业的风采

烈日骄阳下的安全防线

旧貌换新颜

微小细节，卓越品质

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OVERLO WUXI

RK PROPERTIES

劲行，还要瞰今朝 OOOOK

劲行，还要瞰今朝

01

政策解读

3月16日无锡市出台“新十条”

3月16日，无锡市房地产市场调控领导小组办公室印发《关于进一步促进房地产市场健

康发展若干措施的通知》，提出十条精准支持刚性和改善性住房需求的新政策，新

“锡十条”从需求端和供给侧两个维度出发，多措并举，放开限购、激活购房需求、

加速板块轮动，恢复市场活力，具体如下：

POLICY INTERPRETATION

无锡“新十条”

1 外地居民提供半年及以上居住证明，可购买1套新建商品住房。

2 在锡居住生活、已具备落户条件，可在市区购买第二套新建商品住房。

3 优化住房限购范围，除经开区以外全域放开限购。

4 合理释放监管资金，在竣工验收前新增一个节点，开发商可提前提取留存监管资金。

5 首套利率最低可执行3.8%。

6 对于新建商品房项目，给予企业在价格申报备案上一定的自主性。

7 支持改善性产品供应，对高品质住宅项目给予在项目认定、价格备案上更多的灵活性。

8 加大拆迁安置货币化力度、推进“房票”购房。

9 认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。

10 支持房地产业合理融资需求，推进存量融资合理展期落地见效。

新政之下，极大程度的解除了无锡市区范围限购，新政调整后仅经开区144㎡以下产品

限购，可释放本地居民主城区内第3套置业需求。该政策将推升经开区的板块价值，同

时新增限购解绑区域成交也值得重点关注。

劲行，还要瞰今朝

02

POLICY INTERPRETATION

另外针对外地户籍，放宽首套置业门槛，释放新增2套需求，同样利于潜在需求释放，

可促进部分刚需及首改类板块成交。叠加低利率、换房退税等长周期的政策支持，可

进一步增强刚需及置换客户的置业意愿。

“房票”安置细则未出，效果短期内难以显现，但长期来看，将推动房地产资金回

流，催生老无锡人置业需求。

房企端政策更多聚焦于房企资金纾困层面，在限价松绑后，无锡核心区产品力将迈入

新台阶，外围刚需板块也将迎来价格重塑，价格梯度将进一步拉大，提升市场健康

性。

但综合来看，新政偏重于存量需求的解绑释放，即本地次核心区3套以及外地首套、2

套需求，该类需求迫切性低，市场推动效果难以快速显现，还需政府、房企共同发

力，切实打造更好的产品，引导良好的市场预期及良性竞争。

RK PROPERTIES

无锡自2022年来重点政策一揽

政策类别 发布时间 政策要点 针对客户述求

限购区域政策 2022年4月 梁溪区：广益、黄巷、山北、瞻江街道；新吴区：硕放街道，

锡山区：锡山开发区（厚桥、云林街道）调整为非限购区

扩大非限购区域范围，

增加投资需求

限购套数调整 2022年5月 无锡本地户籍非限购区域房产，不再计入家庭限购套数，购买144㎡及以上住房放宽限购 刺激改善需求

二手房限售 2022年5月 对居民家庭购买住房限制转让的时间仍为2年，市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年 刺激置换需求

公积金政策 2022年6月 1、对首次申请公积金贷款购买首套房的家庭，本人贷款额度由30万调整为50万，夫妻双方由60万调至80万；

2、对生育二孩或三孩的本市户籍家庭，首次申请购买首套房，个人最高贷款额度60万，夫妻双方最高100万

1、刺激收入条件较好刚需

2、刺激多胎改善需求

限贷政策 2022年8月 二套房房贷未结清的，原首付6成改为5成，名下房贷结清的，原首付4成改为3成 降低改善购房门槛

利率政策 2022年8月 今年4月、5月、8月三次调整LPR，目前无锡首套房利率最低按照4.1%执行，二套最低按照4.9%执行 降低客户购房成本

公积金利率 2022年10月 个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575% 降低客户购房成本

限贷政策 2022年12月 二套房首付比例（未结清）再下调。二套房贷款结清首付3成，保持不变；二套房贷款未结清首付由原来的5成降至4成 降低改善购房门槛

利率政策 2023年2月 自2023年2月8日(含) 起，无锡市新发放首套住房个人住房贷款利率下限由LPR-20BP调整为LPR-50BP。无锡首套房贷利率3.8%起 降低客户购房成本

新十条 2023年3月 除经开区外，全面放开限购；给予企业更多自主权限、为房企减负；拆迁安置货币化、推进“房票”购房 刺激改善需求

劲行，还要瞰今朝

03

●供求库存

节后市场积压需求大面积释放，3月网签备案量达到近一年来最高峰

从整体市场的供求看，3月恰逢楼市“小阳春”，开发商积极取证推售，本月供销双

涨。3月无锡商品房供应24.52万方，环比上升42.22%，成交45.29万方，环比上升

104.47%，均价23555元/㎡，环比上涨2.02%；本月市场供求价均有上涨，年后销售房

源陆续备案，数据层面为2022年以来网签备案最高点。

从全市库存情况看，目前全市取证库存517.1万方，去化周期为19个月，得益于近期备

案量猛增，去化周期下降至20个月以内，广义库存1737万方。市场窗口期虽短暂打

开，但进入4月后，市场来访认购已呈现缓慢下降态势，市场仍存在不确定性，去库存

压力较大。加之2023年无锡的推地计划并未放缓，未来的潜在库存仍将处于高位。

供应面积(㎡) 250794 112577 310247 305784 400310 284451 217317 315545 240726 319383 260980 207521 86408 172411 245197

成交面积(㎡) 247731 183820 299062 210516 299690 358803 240604 281767 199926 266161 344456 261169 136871 221486 452879

成交均价(元/㎡) 23425 23475 23563 23442 23522 23606 23374 24485 24014 22683 23517 22921 24068 23087 23555

2022年01月 2022年02月 2022年03月2022年04月 2022年05月 2022年06月 2022年07月 2022年08月 2022年09月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年01月 2023年02月 2023年03月 21500

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22年1月至23年3月无锡大市供求价

从强复苏迈入稳修复

当下无锡房地产市场浅析

劲行，还要瞰今朝

04

库存面积(㎡) 5290130 5214335 5294453 5324900 5486698 5481552 5447947 5478432 5574711 5625453 5546982 5445066 5419839 5382244 5171263

去化周期12'(月) 10.2 10.3 11 11.9 13.1 15.1 17.5 18.6 20.2 20.8 20.3 20.5 21.1 20.7 19

2022年01月 2022年02月 2022年03月 2022年04月 2022年05月 2022年06月 2022年07月 2022年08月 2022年09月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年01月 2023年02月 2023年03月 0

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22年1月至23年3月无锡大市取证库存及去化周期

●成交结构

刚改类需求向下收缩，140㎡以上高改类需求表现稳健

从23年至今的成交结构来看，100㎡以下刚需产品微微上扬，100-120㎡首改产品成交

向下收缩，120-140㎡改善产品小幅收窄，140-180㎡高改类产品保持稳定。年后至今

在各项目“收折扣、降分销”及新政的出台影响之下，2月至3月刚需型客户需求前置

释放，刚改客户置业需求放缓，140㎡以上改善类需求不受政策影响成交表现稳健。

250㎡以上 25 58 41 59 137 58 97 49 62 123 90 40 41 76

180-250㎡ 50 99 114 136 149 80 111 80 91 108 75 36 50 106

140-180㎡ 228 355 274 363 432 221 438 311 315 345 329 170 257 559

120-140㎡ 293 511 286 522 472 388 367 228 344 458 322 157 372 710

100-120㎡ 466 737 558 687 877 465 633 483 806 1062 774 300 706 1307

90-100㎡ 174 296 122 225 297 140 167 144 149 226 185 82 140 381

90㎡以下 261 369 203 309 378 201 244 183 371 462 328 118 253 597

22-2 22-3 22-4 22-5 22-6 22-7 22-8 22-9 22-10 22-11 22-12 23-1 23-2 23-3 0%

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2022年2月-2023年3月商品住宅面积段成交结构走势（套数）

劲行，还要瞰今朝

05

无锡大市2023年一季度成交TOP10（按成交金额）

项目名称 区域 成交面积(㎡) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡) 套均价(元/套) 成交金额(元)

中信泰富·玖著 滨湖区 20963 136 34801 5364280 729542100

华发中央首府 经开区 22577 183 30906 3812985 697776300

建发上院 新吴区 29684 225 23078 3044601 685035157

龙湖粼云上府 新吴区 29005 249 22273 2594550 646042900

仁恒湖滨世纪 经开区 16556 108 36292 5563379 600844900

建发静学和鸣 惠山区 24840 213 22411 2613620 556701041

朗诗新郡 经开区 16513 107 30382 4688809 501702560

万科梅里上城 新吴区 22938 219 21543 2256393 494150042

万科樟湾国际 惠山区 18516 163 25726 2922320 476338100

仁恒海和院 经开区 12116 42 34907 10069467 422917600

从2023年一季度无锡大市销售前10的项目可以看出，产品力、强营销依旧是流速保

障。中信泰富玖著以金额7.29亿元位居榜首，华发中央首府、建发上院位居榜二、榜

三；从TOP10项目来看，各区流量项目均依靠产品力、区位优势、市场敏锐度及时调整

营销动作等因素突围。其中中信泰富玖著在地段劣势的情况下，以其优质的产品力获

得客户认可，华发中央首府、建发上院、龙湖粼云上府等项目均依靠案场灵活的营销

动作抢夺客户。

●土地市场

低迷仍在延续，但房企参与度已比去年有一定提升

4月21日，无锡一批次土拍共成交6宗土地（5宗经营性用地，1宗定销用地），均为底

价成交;本批次成交涉宅用地成交总地价60亿元，总计容面积38万平，其中可售住宅计

容建面36万平，占2022年全年成交可售住宅计容的6%（2022年成交可售住宅计容593万

方）。

从土拍结果看，土地市场整体延续2022年低温，热度低迷，整体溢价率0%，但房企参

与度提升。4宗地块均有城投托底（其中惠山古镇地块为仁恒小股操盘、奥体地块为绿

城管理代建），2宗地块富力十号北、建发上院南地块为建发独立获取（100%全资）。

从土拍政策变化看，仍延续预公告制度，但正式公告时供应体量减少、供应频次增

加，或将转为常规供地。

劲行，还要瞰今朝

06

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从土拍热度看，本次土拍减量提质，核心区3宗地块出让，愉樾天成南地块位于经开区

奥体板块，板块潜力大，有奥体中心规划利好倾斜，为太湖新城+绿城管理（代建）获

取，楼面价19534元/㎡，与周边项目楼面价基本持平，无明显降幅；富力十号北地块

位于经开区大剧院板块，配套健全，为建发获取，楼面价18512元/㎡，建发在和玺售

罄后，重新落位经开；惠山古镇三期地块位于江尖公园板块，由仁恒小股操盘，综合

楼面价15225元/㎡（折算住宅20113元/㎡，商业7580元/㎡），该地块可开发部分低密

改善产品，并享有惠山古镇文旅整体开发的红利；建发上院南侧地块，由建发以12822

元/㎡获取，临近项目建发上院即将售罄，建发补仓板块，对比建发上院的楼面价

（14749元/㎡），为保证顺利出让，政府在地价上做出让步。

●二手房市场

新房折扣回调，二手房成交持续上涨

从二手房市场成交看，3月二手房成交5912套，较上月上升2039套，环比上升53%，成

交均价15115元/㎡，环比上升3%。受益于政策宽松期，二手房东信心回归积极挂牌，

同时新房因开发商在年后回调折扣，挤压部分刚需客户向二手房转移，故2月、3月成

交持续上涨，但从与中介处了解来看，3月第一、二周二手房成交达到高点，从3月第

三周后，二手房成交开始下滑。

结合二手房新房数据可以看出，二手房成交套数已连续12个月超过新房；包括五改

二、带押过户流程简化、新房利率下降但存量房利率不变等政策都加快二手房上市；

从典型区域经开区可以看出，二手次新房凭借地段、现房且房东降价抛售等因素叠

加，致使活跃度显著超过新房，也在一定程度拉动二手房均价。

劲行，还要瞰今朝

07

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月利率下调

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月新十条

●后续市场研判

市场从“强复苏”迈入“稳修复”阶段

从年后至今，包括降低利率、解除限购范围、放宽置业门槛、带押过户等优化政策集

中面市，给予房企更多政策端支持，加强释放客户尤其是改善客户的置业需求，在供

求双方政策调整优化下，市场迈入短期上升通道。

根据营销对于市场的监测统计，进入4月后，全市项目访购量逐周下滑，主要目前营销

手段趋于常态化，随着前期积压的客户消化完毕，客容量收窄，内部竞争加剧，虽政

策环境宽松，但客户置业情绪不再焦迫，新房市场仍面临下行风险，且进入三月下旬

后，二手房成交量亦进入下行通道，减缓新房二手房轮动。

此外，未来市场分化将进一步加剧，核心区高端项目将始终保持价值及流速优势，边

缘板块刚需类项目依旧面临产品及价格定位与客户购买力冲突等问题。随着首付低、

利率低、限购低等利好对冲流动性锐减，市场面虽略有回升，但仍处于较低位置，预

计未来市场将保持低速前进，平稳发展。

MARKET ANALYSIS AND JUDGEMENT

劲行，还要瞰今朝

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WUXI

RK PROPERTIES

MEMORABLLLLIA 都不是小事

都不是小事

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ＲＫ·ＷＵＸＩ

2023年第一季度

回款额完成率

合同额完成率

150%

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都不是小事

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WUXI

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PROSPPPECT 埋下希望的种子

埋下希望的种子

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3月20日首届“长三角特色伴手礼”巡礼活动在梅里古镇圆满落下帷

幕。此次活动由江苏省消保委牵头，沪浙皖三地消保委组织发起，梅里

古镇协办，邀请长三角四地38个城市350多家企业的千余种特色伴手礼

精品参展。消费者可通过线下选购心仪的特色商品，体验各地文化、参

与伴手礼抽奖活动等，还能通过专设的直播间甄选好礼。

“长三角特色伴手礼”巡礼活动，进一步挖掘“特色伴手礼”背后消费

价值，为城市品牌推介提供集中展示的机会，为企业协同发展搭建交流

沟通的平台，让更多物美价廉的优质好礼走进广大消费者的视野，进一

步提振消费信心，激发消费潜能。

本次活动，抓住了当下最热的“市集文化”，大家喜闻乐见的市集活

动，沉浸式的消费场景和模式，为游客带来全新的消费体验，同时也为

梅里古镇带来新流量。活动期间吸引了无锡及周边地区大量市民的光

顾，古镇人气持续攀升，人流量比平时提升了12％，达到36万人次，周

日当天达到14万人次。同时，为梅里古镇文旅消费带来新的增长点，古

镇商户的整体销售额提升了10％，个别餐饮商户业绩提升12％。商户

忙，消费旺，梅里古镇街区升腾一片“烟火气”。

梅里有着旖旎的秀丽风光和厚重的历史文化底蕴，未来梅里古镇将持续

深挖城市地域文化与潮流文化，聚焦新青年消费客群，以需求为导向，

实现与消费者的情感共鸣，不断探寻更多的文旅消费新增长点。

梅里有好市，36万人前来打卡

——“长三角特色伴手礼”巡礼活动圆满落幕

埋下希望的种子

12

云锦东方匠心筑家

家音渐近，幸福可期

以全力施工，筑梦幸福安居

云锦东方，迎接美好家境。为

此，项目在保障工程质量的同

时，全力跟进施工进度，为每

一位业主带来幸福家音。逐渐

完善的品质人居，已经封顶的

楼体建筑，从产品呈现上，强

化业主信心。

在全力筑家的同时，项目通过

朋友圈家书长图与线下建筑进

度展示，将工程进展信息适时

传递给每一位业主，提升业主

对项目的期待值，同时也是给

业主以信心，从品牌维度上进

一步夯实路劲集团“诚信筑

家”的企业品牌形象，增加了

市场信任度与客户黏性。

埋下希望的种子

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大围合景观即将呈现，强化园林体验感

全力推进施工进度之余，线上主题以“大围合”景观的概念，区隔市面竞品。

示范区园林实景带来身临其境的游园体验，从而更好地引导客户想象园林生

活。

倾力打造江南风情的东方式围合景观，充分响应现阶段年轻群体中逐步复苏的

“中国风”“国潮”等潮流，中国化美学更加适配置业人群审美需求，打造差

异化标签，强化客户认知，帮助客户建立更加明确的项目形象认知，促进了项

目传播与客户到访。

埋下希望的种子

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4月21日现场航拍

总包二标段1-16#

4月21日现场航拍

总包一标段17-30#

工程进度ING

具区路项目

埋下希望的种子

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1、内外粉全部完成；

2、外架拆除全部完成；

3、外场土方回填完成55%；

4、精装样板房吊顶天花二遍腻子及大理石地面完成；

5、4#、6#、17#、18#、21#、27#、28#、29#、30#放线，水电布管，窗边粉刷，吊顶

施工、电梯门套施工；

6、门窗：1#、4#、6#-8#、10#-30#楼窗玻璃安装；

7、外幕墙：4#、6#-8#、11#、15#-17#、19#、21#-24#、26#-30#楼幕墙面层安装，

大面龙骨保温施工；

8、一体板：4#、6#-8#、10#-17#、19#-22#、25#、26#、29#、30#一体板安装；

9、电力单位已进场，进行地下室配电间电缆沟砌筑施工；

10、景观单位进行廊架上部结构施工、东西侧围墙砌筑施工及景墙施工。

工程进度

埋下希望的种子

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具区路项目 内外装施工、场外回土

埋下希望的种子

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4月20日现场航拍

东侧鸟瞰图

4月20日现场航拍

南侧鸟瞰图

新开河项目

埋下希望的种子

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新开河项目

1、二次结构全部完成，内外粉同步跟进中；

2、4#-7#楼屋面悬挑层拆除完成，10#、12#楼23-26层外架拆除中；

3、门窗：大面跟进门窗副框及屋顶格栅安装；

4、涂料：大面进行3#-12#楼外保温及腻子施工；

5、栏杆：随拆架进度跟进楼栋设备平台、连廊及阳台栏杆安装；

6、消防：5#-6#楼电梯前室消火栓立管及支架安装，1#-3#消防箱安装，地下

室防火分区1#、5#-7#消防喷淋主支管安装，风管法兰预制加工。

工程进度

埋下希望的种子

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粉刷施工、构架层浇筑、涂料施工、拆架施工

RK PROPERTIES 品质工程

埋下希望的种子

20

WUXI

RK PROPERTIES

INNNNOVATION 不一样的花火

不一样的花火

21

2022年末，无锡溪西云境项目顺利交

付，优良的整体环境和交付效果为客户

注入了信心，也让客户对入住充满了期

待。随着春节的到来和三、四月份的楼

市小阳春，项目充分发挥了现房销售的

优势，迎来一轮火爆的销售潮，同时春

暖花开时期的实景园区更是迅速赢取了

市场良好反馈和口碑。

通过对前期设计管控工作的梳理以及交

付后的现场复盘，在此对设计工作中的

一些问题、适用做法以及设计亮点做一

次集中回顾。

一、设计对项目品质的提升

（1）地下车库：传统地库车道设计没

有人行安全通道区，既不人性化，也不

美观，此项目地下车道增加了分色设

计，在车位和行车道之间形成视觉缓冲

带，兼做人行安全通道区，增加营销卖

点；传统非机动车库采用混凝土地面，

本项目在非机动车库增加了环氧地坪区

域，提高了品质感；地库单元归家地坪

区加设人行道特色标识划线，提升归家

动线的体验；同时本项目地下车库的整

体照明全部采用线槽灯，虽然增加了一

定的建设成本，但美观度和后期的实用

性大幅提升；地下车库首次引入BIM设

计，机电管道施工后更加整齐美观。

无锡溪西云境项目

设计回顾

文/管岗峰

DESIGN REVIEW

不一样的花火

22

（2）绿化工程：海绵雨水花园中不采用传统的草坪铺设，采用卵石满铺+湿

生植物丛植点缀的方式，形成景观性较强的旱溪；环卫投放点采用红叶石楠

柱（高度2.5米）进行遮蔽，围合效果良好，最大限度减少对居住区的影响。

（3）儿童游乐区：塑料场地全部采用杂色颗粒铺设，整体观感更加柔和，耐

脏性有很大的提升；采用整体定制的器械，儿童参与的体验感更强，场地的

色彩感也更好，为儿童营造了更安全、更有趣味性的活动空间。

（4）架空层区域：作为室内外环境的过渡，灰空间可以承载更多的交互性功

能，本项目对架空层进行了主题性的整体包装，为各个年龄段的客户营造了

更丰富、更有趣味性的社区交流和活动空间，倡导健康的生活方式，也大大

增加了住户对社区的粘性。

不一样的花火

23

二、设计优化的一些现场问题

（1）地下室防火卷帘安装位置会影响个别车位的使用，为解决这个细节

问题，设计对于防水卷帘的安装方式做了更细致的考量，将位置调整为居

中安装，经过计算，确保结构安全的情况下，取消门洞上过梁、吊柱以及

砌体，卷帘门按门洞有效高度的要求进行安装，通过这种方式解决了后期

车位使用不便的问题。

（2）对入户大堂楼梯的侧边进行不锈钢包边处理，提升了美观性和安全

性；对架空层地面与室外地面之间外露部分使用不锈钢分隔条，提升细节

品质。

（3）现场对主入口景墙进行绿化品质提升，增加花境与造型树，体现归

家第一站的仪式感。

（4）现场增加多处石景小品，登高场地之间的绿化带采用自然式植物组

团设计进行现场优化，柔化场地线条，且与单元入口的对景进行结合。

（5）小区道路尽端绿化带中增加植物组团，同时在围墙沿线增加山茶和

红叶李，界面绿化加密后，整个住宅园区的私密感得到提升；同时对住宅

南向的球类和绿篱配置进行优化，增强一层住户的隐私性。

（6）对现场所有的配电箱进行密植遮蔽，避免安全隐患，也提升了社区

整体观感。

（7）门牌标识按照每一种入户的尺寸进行打样定制，保证标识比例得

当。

（8）全场步道与绿地交界侧增加不锈钢条收边，起到更好的挡泥防冲刷

效果，为物业维护提供了便利。

（9）室外供电管道由于现场环境，无法按照既定的路径施工，多路管线

在同一位置也出现交叉重叠的现象，设计多次进行现场勘查，对综合管线

的布置进行了合理优化，同时核查现场所有电井位置，保证单元入口等重

要通道上不出现井位——通过这些对隐蔽工程的细节管理和优化提升了项

目的品质。

通过对溪西云境项目的设计回顾，可以更加了解在合作项目

中管理所面临的困难以及当前客户的需求和痛点，从而寻找

出合理的解决方案，便于在以后的工作中避免类似的问题；

同时也是对项目亮点的一次复盘，从中汲取到宝贵的经验，

提高对项目的设计管控能力，进一步完善项目的品质。回顾

是项目的终点，也是工作的另一个起点，打造更好的产品，

向客户传递企业品牌形象是地产设计管理始终追求的目标。

不一样的花火

24

4月份接到了履新调令，从无锡公司土拓经理岗调职总经理助理，当然，

今后还继续兼着土拓方面的工作。这个调令既意外，但又在情理之中。

目前无锡，乃至于全国，房地产发展形势仍不明朗，大量民营地产公司

处于风雨飘摇时刻。路劲集团得益于长久以来的稳健性经营，目前仍能

保持正常运转，但也不可避免的进入了战略收缩期，在这个阶段，很难

在土地市场上有较大的动作。

新岗位新体会 文/周洲

不一样的花火

25

首先，在公开市场和收并购，制约我们的始终是资金问题，既

要在下行期达到较高经济指标，同时投资额度有限，因此土拓

的工作已不再像2020-2021集中挂牌期时密集，而是陷入了频

繁枯燥的土地筛选期，能达到现阶段集团指标认可的地块少之

又少。而在小股操盘及代建这块，随着竞争越来越激烈，作为

地主方的政府城投机构设置的门槛越来越高，进入这个赛道时

间不长的我们只有在新吴区等少数有品牌阵地，以及与当地政

府关系较好的板块有竞争优势。因此，土拓工作进入了一个瓶

颈期。

新岗位与土拓工作的兼任，既是公司岗位优化的举措，也是人

员培优的需求。未来只有能适应多种岗位、不同工作，具备职

能补缺能力的人才，才能在竞争越来越激烈的职场生存。履新

总经理助理岗，便是对我工作能力的新拓展。

在新的岗位确实有许多新体会，比如制度的严肃性。因为平时

要配合大量的文件盖章，因此用印流程的执行便特别重要，这

既是公司制度的要求，也是一种自我保护措施。以往自己来盖

章时总嫌流程麻烦，想着能走捷径，但身处不同角度才知道制

度的重要性。制度精神失守一次便会失守无数次，只有不折不

扣的执行，才是对自己，以及岗位，最大的尊重。

同时，开始参与公司会议纪要的编制也是一件特别锻炼人的事

情。为了写好一份合格的会议纪要，在这个过程中，我需要对

会议内容进行反复重播，结合不同部门及项目公司的实际情况

撰写内容。不经意间，我大概便成了公司中除总经理外，最为

了解公司综合运营情况的人。也通过会议的参与，了解了不同

项目公司实操中发现的问题，结合土拓工作的经验，对未来的

拿地有了更多的想法和思路。

相信这个新的岗位会给自己带来更多的发展，同样会给未来的

拿地工作带来更多的机会。

不一样的花火

26

近年来,受国家宏观政策调控、疫情环境影响及全球经

济形势变化的影响,我国房地产行业面临诸多困难。房

企融资难度增加、行业内部洗牌加剧、房价和成交量

持续下行等，使得购房者在购买房产时顾虑重重。

文/严敏

售后服务的危与机

面对业主投诉的实战案例

不一样的花火

27

购房者在选择房产时不仅考虑位置、户

型和周边环境等传统因素，也越来越注

重产品的售后服务质量和小区的文化氛

围。随着消费者服务理念的更新,购房

者对售后服务的要求不断提高,房地产

企业的售后服务品质已成为影响客户忠

诚度、企业品牌口碑和产品竞争力的重

要因素之一。

时光鸿著项目于21年12月底、22年3月

底分两批次完成交付，进入售后维修阶

段时，突发小区业主大量报修入户门问

题，要求公司予以更换新门。

客户关系部第一时间关注到了业主的反

映，及时上报公司，并对入户门单位发

函告知。在公司的支持下，客户关系部

与其他部门一起约谈入户门单位，并约

定了维修及订货事宜。由于此时正值新

冠疫情防控期间，门厂停工停产，新门

并未按时生产与交付。除第一批入户门

于22年4月中旬到货，后面两批分别于

22年11月，23年3月份才全部交货。

在此期间，部分业主由于信息不对称，

误以为我司故意拖延维修进度，影响其

居住体验，于是多次向我司400服务热

线和政府部门投诉，质疑我司的服务质

量和工作效率，引起公众关注，对我司

品牌形象产生一定负面影响。

面对此情况，我们及时采取了以下措施

进行应对： ●联系入户门售后人员，上门查看维

修，登记并统计无法维修需要更换的入

户门数量； ●房修工程师及时与业主保持沟通，解

释由于疫情等原因，新入户门交付时间

延迟的情况，并根据业主需求确定更换

入户门的优先顺序； ●根据入户门交付数量和时间，事先与

供应商沟通更换计划和安装工作，以提

高施工效率和更换进度。入户门到货

后,若供应商安排的人员不足以保证工

作进度，及时申请第三方公司介入，确

保第一时间完成更换； ●更换工作结束后，主动与业主沟通，

消除误解，并在合理范围内提供帮助，

以缓解业主的不满情绪。

通过上述应对措施，大多数业主理解并

体谅了问题处理过程中遇到的困难，我

们也成功化解了此次售后服务危机，重

建了业主的信心和品牌口碑。

售后服务出现问题时，我们要勇于面对

并及时采取行动。只有与业主保持沟

通，才能获得理解；只有不断改进，服

务质量才能得到提高。我们要牢记：业

主满意度是我们永恒追求的目标，优质

的售后服务是实现这一目标的关键路

径。

AFTER-SALE SERVI

C

E

不一样的花火

28

随着全面数字化电子发票推广试点的增加，发票数字化程度的持续深入，我们

今后出去消费收到的发票可能就是一张全面数字化电子发票（数电票），第一

次收到发票我们可能会有疑惑，怎么没有发票章，样式也稍有不同，那这张发

票是真的吗？会影响报销吗？又怎么分辨呢？

全面数字化电子发票是一种与现有纸质发票具有相同法律效力、基本用途的全

新电子发票。票面信息全面数字化，将多个票种集成归并为电子发票单一票

种，实现全国统一赋码、自动流转交付，这样购买方再也不用担心丢发票了。

查验发票的真实性可以登陆全国增值税发票查验平台，也可以通过手机APP、

小程序查验，还是比较方便的。

从发票的形式看更简洁，首先是简化了购买方、销售方信息，只需要填写纳税

人识别号和纳税人名称，也取消了发票代码,发票号码,变为20位发票号码，取

消了校验码、密码区、销售方(章)、收款人和复核人，开票时就不用纠结这两

人能不能是同一个人了，另外新增了动态二维码，可以查询发票的实时状态，

比如打印次数、红冲、退税等。

文/吴佳佳

数电票来了

不一样的花火

29

对开票人来说开票流程也更简化

了，不需要领票，不需要税控系

统，也不需申请增版增量。不需要

领票意味着以前发票用完却因为月

初还没有报税导致无法领用发票，

无法开票的尴尬情况不会再发生

了。不需申请增版增量也就是说以

后发票不再受版面金额限制，不用

分1万、10万一张票开多张了，以

前在住宅批量交付前需要增加发票

数量，就需要先在电子税务局申请

增量，因为增的数量较多需要人工

审核通过，还要准备相关盖章资料

送去审核，可能要去几次才能办下

来，数电票不限开票数量这就省去

了发票增量的工作。另外让人期待

的就是批量开票功能，以前要实现

批量开票需要通过第三方的软件来

实现，数电票只要在电子税务局里

下载《批量导入开具发票模板》，

按照模板填写发票导入信息，上传

数据就可以了，开具前还可以预览

发票查看发票样式。这样一来集中

交房时也不用加班一张张开票了，

可以说大大减轻了开票人的工作

量。

数电票给我们带来便利的同时，也

要警惕存在重复报销的可能，这也

给财务人员提出了更新的挑战。

不一样的花火

30

Q1：什么叫复盘？

A1：“复盘”是围棋术语，博弈后棋手把刚才的局再重复一遍，有效地加深对这盘对

弈的印象，也可以找出双方攻守的漏洞，这是提高自己水平的好方法。

而在工作生活中，如果我们能够在一个事项结束后再回顾一下事实，并且以OPEN的心

态进行分析，参与的成员通过反思，学到经验或总结出教训，从而找到未来可以改进

的地方，探究出较完善的解决方案，这也是复盘。

Q2：复盘的好处？

A2：只要我们对已经发生的事情进行客观、公正、全面的总结，落脚于规律总结和行

动举措，把复盘的意义找到：

a.通过复盘我们可以避免重复犯错；

b.在复盘过程中了解团队的强弱项，让分工变得更加合理，让下一步的能力发展目标

更加清晰；

文/陶叶文

复盘

不一样的花火

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c.掌握失败的诱因，更好地把握发展节奏；

d.知道更好的可能性在哪儿，把握细节。

最终落成后期实际行动对我们未来产生积极的影响。因为复盘就是从主观到客观，从

局面到全面。打开了思维，知道一个问题并不是只有一个答案。通过复盘能够激发出

许多新的观点，从而最终产生的复利，就是复盘的好处。

Q3：复盘的具体方式？

A3：具体方式如下：

a.回顾目标：结合当初的目标才能在后续复盘过程中紧扣主题；

b.结果评估：客观还原事实、不批判，以学习的心态评价目标实现情况；

c.原因分析:事事有原因，可能是客观因素如环境成因、外界等，可能是主观因素如能

力、态度、方法等，分析时尽量触达最深刻的根源；

d.规律总结：结合目标，分析成功的根本原因，得到成功经验；分析失败的根本原

因，得到经验教训。好的延用，错的避免，最终应用到下一个项目上加以推行。

关于“复盘”重要性的经典句子如下：

1.要提升，多“复盘”；要成功，精“复盘”。

2.不懂“复盘”，再努力都是低水平勤奋。

3.“复盘”从过去获得力量，帮助我们更好地面对未来。

4.“复盘”可以让我们固化流程，校验方向减少麻烦。

5.从现在开始建立“复盘”习惯，你的人生就会开启幸运之轮。

6.没有反思就没有进步，项目“复盘”，有套路不难，“复盘”真

正作用在于内驱。

7.“复盘”他人，能够利用一些标杆人物的事件上我们不花成本就

获得成长。

8.吃一堑长一智，凡事皆可复盘，人生何事不“复盘”，没有记录

就没有发生。

9.“复盘”是我们对过去的行为和思维进行回顾，反思，探究，从

而实现自我提升。

10.“复盘”的次数多了，反思反省的经历也就多了，面对事情，不

会轻率，而会深思，不会轻浮，而会沉稳。

小贴士

不一样的花火

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房地产档案管理信息化的现实意义：

（一）推动房地产行业健康发展。房地产行业是一个关乎国家经济发展及社会民

生问题的重要领域，伴随着国家的不断发展与进步，房地产行业实现了繁荣快速

发展。作为房地产管理工作的重要组成部分，房地产档案涉及房地产交易的相关

法律文书及资料，只有强化房地产档案资料的管理质量，才能保障该领域的安全

稳定发展。

档案信息化管理是一种利用现代信息技术对档案资源进行管理、利用和服务的方

式方法，是信息化时代一项重要发展趋势，将促进档案管理工作质量和效率全面

提升。从专业角度来看，信息化档案管理工作具有工作效率高、信息查询快和档

案资源共享等多方面应用优势，能够极大提高档案管理工作的便捷性和时效性。

文/陈志明

房地产档案信息化管理简识

不一样的花火

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（二）提高房地产档案的安全性。作为一种十分重要的档案资

料，房地产档案保存年限相对较长，甚至需要对其进行永久性保

存。与此同时，与一般档案资料相比，房地产档案资料的使用频

率相对较高，这对档案资料的安全性与完整性提出了更加严格的

要求。

（三）为房地产决策的制定提供依据。在信息技术推动下，大数

据技术得到了更加广泛的应用，特别是在一些行政决策制定中，

发挥了十分重要的作用。

房地产档案管理信息化建设遵循的基本原则：

（一）规范性原则。在房地产档案管理信息化建设过程中，规范

性原则是必须尊重的基本原则之一。规范化建设的内容包含了档

案资料信息内容的格式统一、文件大小等方面内容，如此才能为

后期档案资源的整合与共享奠定坚实的基础。

（二）便捷性原则。本质上讲，房地产档案管理信息化建设的最

终目的是提高档案管理与服务工作的便捷性，从而满足时代发展

需求。

（三）系统性。众所周知，档案资料的生成是一个系统过程，并

且涉及多个职能部门共同参与。在房地产档案管理信息化建设过

程中，我们还需要高度重视档案管理的系统性原则，即将相关联

的区域进行有效结合。

（四）安全性。安全性是基于互联网开放性特征提出的基本建设

原则，是保障房地产档案资料不受外界影响和破坏的基础所在。

目前，我们公司也在着手进行房地产档案信息化管理工作，通过

对历史和现行档案的梳理、收集、整理、归档，实行纸质与信息

化档案并存，为日后的档案管理与利用夯实基础。虽然过程不免

繁琐、但是相信这一举措对公司日后的长远发展是有意义的。

不一样的花火

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NO. 160 招商营运部 助理招商经理

4月17日加入团队

【年 龄】：37

【星座】：射手座

【籍贯】：江苏无锡

【请用一句话描述自己】：兢兢业业

【谈谈你的工作经历】：从事招商工作12年

【说说你对无锡路劲的第一印象】：优秀，有归属感

【你希望大家怎么称呼你】：晓冬

【最想和大家说的话】：大家好，请多关照

【最让你骄傲的一件事】：荣获过多家上市公司优秀员工

【做过最糗的一件事】：着急上厕所，跑错地方

新人大接龙

朱晓冬

不一样的花火

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RK PROPERTIES NEW EMPLOYEE

KNOW THE PAST,LIVE IN THE PRESENT,AND PREPARE FOR THE FUTURE.

不一样的花火

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PIONEEER

RK PROPERTIES

WUXI

文化出圈了

文化出圈了

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SPECIAL

总监-商业管理

戎 莉

用心走出一条独特的路

锡劲者 RK PROPERTIES锡劲者 R K P R O P E R T I E S A C T I O N S

PE A K S L O U D E R T H A

N

W

O

R

D

S

.

文化出圈了

38

■当时为什么会选择路劲梅里古镇项目？

我以前一直是做盒子里的购物中心项目的，当时选

择梅里古镇一方面是看好梅里古镇的发展前景，另

一方面是想尝试一下文旅项目、街区商业。 ■对梅里古镇有什么样的感触和理解？

我从项目筹建期就进入了路劲大家庭，对古镇的感

情是非常深厚的。刚进公司时，签约率已到90%，

很多商户即将进场装修，谁知疫情突然爆发，一大

批商户纷纷反水，大餐饮几乎全部撤场，项目空铺

率达到近50%，大家需要在短短七八个月的时间里

把这些空铺招商全部补齐，满铺开业，艰辛程度可

想而知。

当时因为疫情，很多品牌都非常谨慎，不会轻易开

店。原先谈好的一些品牌都纷纷宣布停止开店或者

或者不再下沉到乡镇。我们也无法复制购物中心体

系的操作，通过体系联发品牌过来，我们只是单店

在奋斗。再加上当时开业的时候，正好遇上周边的

新吴万达和锡东八佰伴同期开业，他们人员多、体

量大、竞争力强。

我们现有的，如家里墩、嵇大厨、巴适火锅这些业

绩表现不错的一些大餐饮，其实他们都是源自于当

初街边不知名的小店，依托梅里古镇的项目平台，

通过我们在设计图纸上的层层审核、在营销上进行

经营指导，慢慢地把品牌培养扶持起来。通过这两

年的发展，这类品牌已经在向各个商业体发展，成

为各个购物中心的招商目标品牌，并陆续在悦尚奥

莱、万达、方圆荟、吾悦等体系扩张开店。这些都

是从古镇首店走出去的品牌。目前他们已经将品牌

VI

EW

文化出圈了

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提上了一个高度，这是让人非常开心的

事。

对于梅里古镇，我的个人理解是跟以前

在购物中心体系里有不一样的体验和感

受。首先，在这里我不需要去复制。比

如说我在万达，一个万达复制到另外一

个万达就可以了。但这里没有，它就是

唯一的梅里古镇，它是独特的。它有独

特的背景文化和独特的地理位置，以及

独特的政企合作团队。所以，在这里能

更大地发挥我在商业上的理解和思考，

让我觉得非常有成就感。就像一个作

品，通过我们的雕塑，慢慢地呈现出现

在的面貌。 ■疫情之下，很多品牌都不再轻易投

店，面对这种困境，梅里古镇如何保持

超高招商率？

我们以前开玩笑说，疫情之下，全国最

难的十个行业中招商要排第三。不光是

梅里古镇难，全国的商业都比较萧条。

这三年来，各个购物中心都有空铺，这

已成为正常现象，疫情对实体的打击非

常大。

我们一年的调整面积大约有七八千方，

也有人问我们的招商率是怎么保持的，

我认为主要有以下几个方式补充招商：

第一，在项目里经营得不错的店，我们

鼓励其开二店，比如罗森、和禧旗袍就

在项目里陆续开二店。

第二，充分利用项目过去的数据和合作

品牌商户的口碑吸引一些不错的品牌，

比如即将开业的必胜客、达美乐披萨

等。

第三，通过两年多的经营，我们对项目

客群有了正确定位，招商品牌从产品、

客单价、品牌需求上进行调整，引进了

适合项目本身发展的热门网红品牌，如

喜茶如喜茶、名创优品、良品铺子、卯

时、醉渝味等。

当然这一切并不容易，都是经过大家不

断努力才陆续签约的。

现在古镇周边3公里以内经济体林立，

我们既要维护住原先优质品牌，让他们

保持业绩甚至提升，又要增强新进品牌

的信心，帮助他们提升业绩，这都是我

们在做的事。同时，我们还要克服疫情

对教培类、游玩类等商户的打击，去帮

扶他们共渡难关。诸多繁杂、艰难的工

作一一梳理解决之后，努力去提升招商

率。

CONQUER

文化出圈了

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■古镇的服装类区别于一般商业体走的小众路线，这

是出于什么考虑呢？

在筹备初期，我们也考虑过招揽那些商场常见品牌，

这是每个商业人在拿到第一张图纸时就要构想的落

位。但同时考虑到项目的区位和周边客层的定位，我

们会有针对性地进行品牌招商，如零售区域当时重点

打造的就是买手店。

首先，梅里古镇地处乡镇，疫情之下，很多品牌公司

谨慎投店，会优先选择市区或者经济发展较好的区域

和商业体，只有在这些商圈已经饱和的情况下才会考

虑往乡镇发展。

其次，在梅村的务工人员和外来人口较多，考虑到购

买力，除了放一些品牌店作为形象、标杆之外，也需

要一些适合周边顾客人群的买手店。

如今，买手店已经是商业圈、零售业的发展趋势。各

购物中心里不再是以前我们看到的固定、常见的那几

家品牌店，越来越多的买手店纷纷冒头。首先是因为

买手店的款式很新颖。品牌有的款式，买手店都能找

到类似的款式，面料也相差不多，价格却便宜不少。

其次，买手店不需要压货，资金压力更小。当然，最

主要的原因是他们在顾客维护上非常厉害，把老客户

牢牢锁住。古镇属于街区性质的，有很多弯弯绕绕的

内街，正是因为当初针对性的招商策略，让这些买手

店产生了极大的客户黏性。再加上我们对买手店在装

修设计上严格的把控，避免了千篇一律的小清新风

格，帮助他们形成各具风格又整体统一的店铺形象。

文化出圈了

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■疫情开放之后，人流量增多，招商有没有什么新的打法？

其实今年是我们挑战最大的一年。前两年可能有一些空铺，主动调整

铺面大概也在五六千方，但今年光合同到期就有将近两万方，这些铺

子是去是留？留该怎么留法？如果不做要调整什么？今年的调整量会

非常大，这是今年的重点工作。年初亮总在年终总结会上也提到，今

年是梅里古镇至关重要的一年。今年调整的好与不好就是一个转折

点。调整得好，将来的工作就会更加顺手；调整不好，项目会越来越

难做。所以今年我们补充了一名招商人员，会加大精力去做品牌调

整，规划上更符合商业逻辑。

接下来我们的方向主要对河两岸的餐饮和美食街进行调整，让整体品

牌级次再提升一些。美食街里面有很多小个体户是筹备开业期进场

的，经营能力和抗风险性较弱，目前我们也陆陆续续在调整，将其做

成更品牌化、连锁的店铺，使整体形象形象更加规整，加强餐饮的卫

生管理，提升顾客的体验感、满意度。

整个项目调整到明年，预计将会呈现出品牌比较稳定的状态，我们在

一步步地接近预期的目标。

STRATEGY

文化出圈了

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■梅里古镇的特别之处在哪里？

首先，我们有得天独厚的地理优势，伯渎河穿流而过，河岸两边成为天然观

景台，河面上承载了许许多多的文化表演活动，这是其他商业体难以复刻

的。今年五一期间，我们的单天人流高达33万多。

其次，我们是室外街区，是夜经济发展的重心区域。我们的夜景非常漂亮，

灯光、水幕秀都是独有的。空气质量好、管理人性化、产品性价比高，在这

里春夏秋三季都非常舒服。我们和景区有些相似，但又比景区多了商业；跟

室内纯商业的相比，又相对休闲，可以随处闲逛、发呆。

时下的年轻人和家庭式消费越来越倾向于户外，看看风景、拍拍照片，饿

了、渴了旁边就有店可以吃、可以休息，我们还有电影院、儿童乐园、教

培，甚至还有全无锡业绩最好的全季酒店，应有尽有。购物中心里该有的品

类在古镇都能找到，除了极寒、极热和下雨天，平常的古镇逛起来非常惬

意。

疫情之下，室外空气更流通，以后还会开通游船，坐船观赏两岸的风景，视

觉效果会非常好。

文化出圈了

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■对梅里古镇未来有什么期许？

古镇给我最大的感受是我们的团队非常有凝聚力。在罗总的领导之下，大家

同心协力朝着一个方向使劲，我们将走得更远。在团队工作中，我们互相磨

合、全力以赴、互相协助，从不推诿。物业有消防演练，我们招商营运部全

力配合；招商有新品牌进场，物业和策划全力支持，用专业能力解决店铺问

题；策划有活动，需要营运保障、物业安保，我们都义不容辞。城市公司的

支持也让我们感动，任何活动只要一声令下，地产员工都会毫不犹豫、积极

支援古镇。我们都只有一个共同的目标，就是商业客流越来越大，商铺级

次、产品、顾客体验感、满意度越来越好，整个项目的卫生状况、硬件设施

的维修、改造越来越完善。

在这里，我们既可以得到项目工作上的成就感，也可以得到和谐、友好的同

事关系，这是我们都十分珍惜的。我们对项目未来的发展抱有很大的信心，

所以我们每个人会非常努力地调整品牌，把项目的商业氛围打造的更好，让

外界对这个项目更具信任感，让顾客对项目的满意度更高，这样项目才能在

未来走得更长久。我们想在项目上深耕，那就需要前期夯实基础，稳步提

升！

编者语：时光总是这样，在你一次次专注工作时悄然而逝，三年光阴在你蓦

然回首时，汇成了奋斗与执着的光环，既照亮了你的前路，也印证着你的往

日光辉！坚持自己的坚持，追寻自己的追寻，执着自己的执着，梦想终成手

里的那把最大的麦穗！

EDITORIAL

文化出圈了

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BACKKKKSTAGE WUXI

RK PROPERTIES

幕后，物业的风采

幕后，物业的风采

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五一期间梅里古镇策划落地了“王者归来，水上飞人”的

活动，速度与激情的碰撞，一场场精彩绝伦的视觉盛宴，

吸引无数市民前来打卡，慕名而来的游客络绎不绝，同

时，吴歌台上好戏不断，经典戏剧献礼锡城，潮流时尚与

传统文化，在这里交织共生。梅里古镇五一客流再创新

高，最高一日破33万人次。

其中安保力量功不可没，沿河两岸共安排18人，望虞桥和

三让桥共安排20人,烈日骄阳下守好安全防线，保障水上

表演顺利开展。

烈日骄阳下的安全防线

文/华樱

幕后，物业的风采

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和鸿嘉苑小区距今交付一年，随着业主不断的乔

迁新居，园区也多了很多家具包装的垃圾诸如泡

沫绵等等。做为一个环境部的负责人，对于此类

体积较大又不太好处理的垃圾也是让人头疼的一

件事情。秉着勤俭节约的习惯，我觉得这么平整

的泡沫绵丢了好像有点可惜，就把一些比较完整

的收到了小库房内。

和鸿嘉苑小区南北门入口处都有一块照壁墙，南

门的照壁光秃秃的没有什么装饰，每次巡查园区

走过的时候就老想着要在上面布置些什么，可以

让业主进小区的时候就能觉着舒适。我平时比较

喜欢看一些旧物改造，废物回收再利用的视频，

想到那些库房里保存完好的大泡沫绵，看到之前

自己制作的办公室公告栏，突然想到要是做一面

祝福墙应该也挺不错的吧，既能表达物业对业主

的祝福之情，而且操作简单，成本较低。

旧貌换

新

颜

文/华春梅

幕后，物业的风采

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