2017 年石家庄国庆楼市调查报告

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2017 年石家庄国庆楼市调查报告

引言

还石家庄楼市一个真相。这是我们制作《2017 年石家庄国庆楼市调查报告》

的初衷。

国庆前夕，一场全国范围的限售调控席卷而来。9 月 23 日，石家庄在继续

加码限购的同时，首次提出在限购区域内(长安区、新华区、裕华区、桥西区及

高新技术产业开发区)，本市户籍居民家庭新购住房 5 年之内不得上市交易。非

本市户籍居民家庭申请首套住房门槛，须提供近 3 年内连续缴纳 24 个月及以上

个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

我们想知道，在售楼处，在市场一线，真实的楼市究竟是什么样的？新政是

否斩断了房价上涨的萌芽，阻断了投资需求。亦或者，新政刺激下，石家庄商业

地产的春天来了！在新政调控的大背景下，传统的国庆“黄金周”能否名副其实？

国庆假期结束后，搜狐焦点实地探访了包括鹿泉、栾城、藁城、正定新区在

内的石家庄 9 个区域的代表性项目，监测国庆期间来电、到访、成交。这 33 个

项目分别为：润德万科翡翠公园、碧桂园天汇、荣盛华府、国赫天著、天河悦城、

同祥城、润都荣园、新合国际锦合园、智高常春藤、美的云熙府、康德郡、润江

紫宸院、东城国际、万合名著、绿城西山桃花源、国赫金悦府、石家庄宝能中心、

远洋 7 号、新源蜂巢、新合作城市广场、天山世界之门、新都汇二期、12 时区、

绿地中山公馆商铺、同祥城优品街、中冶德贤公馆、金麦加西北汇、保利花园商

铺、奥北公元、天山国宾壹號商业街、天山九峯、润德天悦城悦天街、智高常春

藤商铺。

从数据来看，大部分房地产项目并未受到限售政策影响，一些品牌房企在国

庆期间拥有较高的到访和成交量，同时，部分购房人已将置业目光转向低价格、

低首付、低总价的公寓产品。

通过国庆楼市调研，我们不仅看到了开发企业摩拳擦掌，跃跃入市的决心，

也帮助我们一探消费者复杂多变的购房心理，还原石家庄楼市的真实状况。

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第一章 2017 年国庆楼市调查样本概况

随机选取的 33 个国庆调研样本项目分布在 9 个区域，其中长安区 6 个、高

新区 6 个、桥西区 5 个、新华区 3 个、裕华区 3 个、藁城区 4 个、鹿泉区 3 个、

栾城区 2 个、正定新区 1 个。

在 33 个项目当中，住宅类商品房项目 16 个、商业类商品房项目 17 个，其

中公寓 7 个、商铺 10 个。

1.1 到访情况：关注度冷热不均 品牌房企热度升温

从 33 个项目的到访情况来看，大部分项目国庆期间日均到访量在 15 组左右，

部分项目可达 30 至 40 组，个别项目可达 100 组以上。如表 1-1 所示。

表 1-1 调查样本项目到访量情况

项目名称 物业类型 日均到访及来电量

润德万科翡翠公园 住宅 1 0 0 组\/ 4 0 组

碧桂园天汇 住宅 有\/ 有

荣盛华府 住宅 有\/ 有

国赫天著 住宅 1 5 组\/ 有

天河悦城 住宅 2 组\/ 2 组

同祥城 住宅 1 0 组\/ 5 组

润都荣园 住宅 2 0 组\/ 有

新合国际锦合园 住宅 5 组\/ 有

万合名著 住宅 5 0 组\/ 3 0 组

国赫金悦府 住宅 1 5 组\/ 5 组

绿城西山桃花源 住宅 有\/ 有

智高常春藤 住宅 1 0 组\/ 有

美的云熙府 住宅 4 0 组\/ 1 0 组

康德郡 住宅 有\/ 有

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润江紫宸院 住宅 5 组\/ 有

东城国际 住宅 1 0 0 组\/ 4 0 组

石家庄宝能中心 公寓 3 0 组\/ 5 0 组

远洋 7 号 公寓

新源蜂巢 公寓 4 0 0 组\/ 有

1 2 时区 公寓 8 2 组\/ 3 3 组

新合作城市广场 公寓

天山世界之门 公寓 2 0 组\/ 有

新都汇二期 公寓 有\/ 有

绿地中山公馆商铺 商铺

润德天悦城悦天街 商铺 3 0 组\/ 有

保利花园商铺 商铺 2 0 组\/ 2 0 组

奥北公元 商铺 1 0 组\/ 2 0 组

金麦加西北汇 商铺

同祥城优品街 商铺 有\/ 有

天山国宾壹號商业街 商铺 4 组\/ 1 5 组

中冶德贤公馆 商铺 5 组\/ 2 组

天山九峯 商铺 3 组\/ 2 组

智高常春藤商铺 商铺

2 组\/ 有

有\/ 有

4 组\/ 2 组

有\/ 有

1 0 组\/ 有

1.2 成交及价格变动情况：8 成项目实现成交 2 成计划涨价

在 33 个项目中，有 25 个项目在国庆期间实现了成交，占比 75.8%。在实现

成交的 25 个项目中，住宅类商品房项目有 11 个，商业类商品房项目 14 个，其

中公寓项目 6 个，商铺项目 8 个。如表 1-2 所示。

从销售价格来看，2017 年国庆后计划上调销售均价的项目有 6 个，延续国

庆前定价的项目有 33 个。

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表 1-2 调研样本项目成交量情况

项目名称 物业类型 日均成交

润德万科翡翠公园

住宅 20 套

碧桂园天汇

荣盛华府 住宅 认筹中

国赫天著

天河悦城 住宅 有

同祥城

润都荣园 住宅 咨询中

新合国际锦合园

万合名著 住宅 无

国赫金悦府

绿城西山桃花源 住宅 7套

智高常春藤

美的云熙府 住宅 办卡 3 0 张

康德郡

润江紫宸院 住宅 无

东城国际

石家庄宝能中心 住宅 有

远洋 7 号

新源蜂巢 住宅 有

1 2 时区

新合作城市广场 住宅 有

天山世界之门

新都汇二期 住宅 有

绿地中山公馆商铺

润德天悦城悦天街 住宅 有

保利花园商铺

奥北公元 住宅 有

住宅 4套

住宅 咨询中

公寓 20 套

公寓 排卡量约 4 0 0 张

公寓 42 套

公寓 有

公寓 无

公寓 13 套

公寓 13 套

商铺 无

商铺 有

商铺 1套

商铺 5套

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金麦加西北汇 商铺 1套

同祥城优品街 商铺 有

天山国宾壹號商业街 商铺 有

中冶德贤公馆 商铺 有

商铺 有

天山九峯 商铺

智高常春藤商铺 认筹中

1.3 限售影响：新政影响较弱 投资需求下滑

在 33 个项目中，有 5 个项目明确表示限售政策的出台对成交带来了一定影

响，占比 15.2%，28 个项目表示限售没有影响，占比 84.8%。如表 1-3 所示。

表 1-3 限售政策对房地产项目的影响

项目名称 物业类型 限售影响

润德万科翡翠公园 住宅 有

碧桂园天汇 住宅 无

荣盛华府 住宅 无

国赫天著 住宅 无

天河悦城 住宅 无

同祥城 住宅 无

润都荣园 住宅 无

新合国际锦合园 住宅 无

万合名著 住宅 无

国赫金悦府 住宅 无

绿城西山桃花源 住宅 无

智高常春藤 住宅 有

美的云熙府 住宅 无

康德郡 住宅 有

润江紫宸院 住宅 有

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东城国际 住宅 无

石家庄宝能中心 公寓 无

公寓 无

远洋 7 号 公寓 无

新源蜂巢 公寓 无

1 2 时区 公寓 无

新合作城市广场 公寓 无

天山世界之门 公寓 无

新都汇二期 商铺 无

绿地中山公馆商铺 商铺 无

润德天悦城悦天街 商铺 无

保利花园商铺 商铺 无

奥北公元 商铺 无

金麦加西北汇 商铺 有

同祥城优品街 商铺 无

天山国宾壹號商业街 商铺 无

中冶德贤公馆 商铺 无

天山九峯 商铺 无

智高常春藤商铺

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第二章 2017 年国庆消费者调查

国庆期间，中国不动产研究中心河北分中心联合搜狐焦点石家庄站，开展《十

一黄金周 石家庄消费者置业调查》，累计 2762 名网友参与。

2.1 受访消费者购房意愿：购买力保持稳定 三成计划入市

图 2-1 反映了国庆期间石家庄消费者的购房意愿。其中，32%的受访消费者

表示已在国庆期间实地看房；4%表示已经买房，64%表示没有在国庆期间看房。

图 2-1 消费者在国庆期间的购房意愿

价格是影响消费者国庆购房的主要原因。在受访消费者中，68%表示房价过

高，不是买房最好时机；20%表示限购升级，房价稳定，适合入手；12%表示不了

解，想咨询购房专家。

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图 2-2 消费者对国庆期间买房时机的判断

2.2 受访消费者置业倾向：置业倾向一步到位 购房首选长安区

2.2.1 购房倾向户型：110 平方米至 150 平方米户型最受青睐

图 2-3 消费者倾向的购房户型

通过图 2-3 我们发现，2017 年国庆调查中，石家庄消费者最为青睐的户型

为 110 平方米至 150 平方米，指数为 36.09。此外，90 平方米至 110 平方米户型

指数 28.63，70 平方米至 90 平方米户型指数 11.61，150 平方米至 200 平方米户

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型指数为 7.01，50 平方米至 70 平方米户型指数为 5.81，300 平方米以上户型指

数为 3.32，60 平方米以下户型指数为 2.90。

2017 年，在首次购房消费者及改善型消费者占据市场主导地位的背景下，

110 平方米至 150 平方米户型不但能满足家庭的自住需求，也能适应家庭人口的

正常增长。因此，这一面积段户型的市场需求较为强劲，并不受政策和市场变化

的影响，体现出较强的稳定性。

2.2.2 购房倾向区域：综合考量区域热度 选择趋于多元化

图 2-4 消费者倾向的购房区域

图 2-4 反映了 2017 年国庆，石家庄消费者购房首选区域的分布情况。其中，

长安区以 17.07 的指数位居首位，其次分别是裕华区（14.09）、桥西区（13.41）、

新华区（11.15）、高新技术开发区（9.62）、正定新区（8.36）、鹿泉区（7.32）、

栾城区（3.13）、正定县（2.09）、藁城区（1.74）。此外，4.18 的消费者选

择其他区域。

在购房区域选择中，长安区为消费者最为关注的区域，从调查看，有不少部

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分消费者将目光投向了正定新区、鹿泉、藁城、栾城等周边县市。我们认为，2017

年，在限售政策，以及主城区相对较高的房价产生溢出效应的影响下，首次置业

刚性需求消费者和投资性消费者更看好石家庄新三区和正定新区的发展潜力。

2.2.3 购房能够承受的单价：购房理念务实 中等收入人群积极入市

图 2-5 消费者能够承受的房屋单价

图 2-5 反映了 2017 年国庆石家庄消费者所能承受的房屋单价分布情况。其

中，指数 32.40 受访消费者能承受的房屋单价在 10000 元至 15000 元之间，20.69

受访消费者能承受的房屋单价在 8000 元至 10000 元之间，18.90 的受访消费者

能承受的房屋单价在 5000 元至 8000 元之间、15.17 的受访消费者能够承受的房

屋单价在 15000 元至 18000 元之间、5.17 的受访消费者能够承受的房屋单价在

18000 元至 20000 元之间。此外，能够承受 5000 元以下，20000 元以上房屋单价

的受访消费者分别为 3.61、1.72。

消费者可承受的房屋单价反映了消费者的心理承受能力和对房价的期望。从

分析结果来看，2017 年国庆调查中，石家庄消费者的购买力较能真实地反映出

市场的实际情况。

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2017 年 9 月，石家庄新建商品房成交均价为 11517 元\/平方米；石家庄二手

住宅挂牌均价为 17742 元\/平米。在调查中，一半以上的受访消费者能承受的房

屋单价集中在 8000 元\/平方米至 10000 元\/平方米之间，显示出消费者对于房价

的认知较为理性、客观。

2.3 消费者市场预期：稳中有升占据主流 房价判断冷静客观

提要：2017 年，石家庄消费者的购房意愿整体较为积极，受政策、市场因

素影响，消费者观望心态出现一定反弹。从整体上看，石家庄消费者对于房价走

势的判断较为客观，购房心态理性，购房自主性增强。

2.3.1 购房意向：购房心态积极灵活 购房自主心态增强

图 2-6 消费者购房意向

图 2-6 反映了 2017 年国庆石家庄消费者的购房意向分布情况。

其中，计划在三个月内购房的受访消费者占 12%，计划在半年内购房占 9%，

计划在一年内购房占 22%，计划在一年后购房占 31%。此外，暂时没有明确购房

时间的受访消费者占 48%。

不难看出，限售政策出台，促使房价上涨的势头放缓，对消费者置业心理造

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成一定影响，导致石家庄消费者已经潜入新一轮观望期。此外，多数消费者表示，

如果房源合适，户型和价格能够接受的话，将不受购房时间的限制，随时选择出

手。这反映出消费者的实际购房意愿较为强烈，购房策略相对灵活性，购房观念

趋于理性和务实。

2.3.2 对房价走势的判断：稳中有升占据主流 房价判断冷静客观

图 2-7 消费者房价预期

图 2-7 反映了 2017 年国庆石家庄消费者对房价走势判断的分布情况，其中，

36%的消费者认为未来一段时间，石家庄房价将“继续上涨”；25%的消费者认为

石家庄房价将“保持平稳”；30%的消费者认为石家庄房价将“波动下降”。对

于房价走势，消费者整体心态较为冷静和清醒，61%的消费者表示，石家庄房价

未来将呈现出“稳中有升”的趋势。

我们注意到，对房价走势没有给出明确态度的受访消费者占 9%，在购房意

愿有所下降、政策因素影响增加的背景下，对房价走势的判断也出现了一定的不

确定性。

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搜狐焦点简介

搜狐焦点（本地域名 http:\/\/sjz.focus.cn\/），是中国最大的房地产家居门户，

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网。2003 年 11 月，焦点房地产网加入搜狐公司；2009 年 8 月 11 日焦点房地产

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狐”品牌与“焦点房地产网”品牌的完全融合。2010 年 11 月，搜狐焦点二手房成立，

标志着搜狐焦点业务线体系全面升级。“搜狐焦点，爱家爱生活”已成为众多业主

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中国不动产研究中心河北分中心简介

中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写 CRRC）是专

注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，有搜狐网、搜狐焦点牵头成立，

国家信息中心提供专业经济分析技术支持，该机构囊括了国内国际知名的经济学

家作为研究者，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术

咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。

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