谈谈对捷克住宅小区治理的一点思考

谈谈对捷克住宅小区治理的一点思考 小区物业服务是不是糟糕透了？物业服务越来越差？这是物业 公司没有自律水平的原因。我们小区物业服务已经碰触了常住业主的 底线，公寓楼业主们被开发商兼物业剥夺知情权下，支付着高于一至 三期一点六倍左右的物业费和停车费，在这种违法情况下，接受着连 三级都达不到的服务(目前此事在司法审理过程中)。尤其小区公共设 施，日见破败的状况，不知何时能够改观？ 目前我们大多数业主寄托着赶快成立起业委会。然而，若没有一 套行之有效的日常监督规则制定和落实措施，要从目前由差变好几乎 不可能。业委会也好，物业公司也罢，仅靠其自律就能长久好下去？ 那是不可能的！除非是菩萨现身。 因此，借这次在青浦区房管局、徐泾镇政府、房管所和徐安第一 居委会的支持指导下，即将启动成立我们小区首届业主大会之际，我 们一定要制定出适合我们小区特点的，让广大业主始终处于有效组织 状态的，长治久安的机制和制度，这样才能使我们小区向一个好宜居 环境转的保证。 面对部分热心小区共公事务的业主近年来的维权行动，许多业主 是从旁观，再到积极加入关心起我们这个捷克往宅小区氛围里来了。 为了能让广大业主有效参与，希望广大业主以临时抱佛脚的之态，去 了解物权管理的相关知识。比如：什么《物权法》，什么《物业管理条 例》，什么《物业服务及收费标准》《业主大会议事规则》《业主规约》 《维修基金管理办法》等等，那真是需要广大业主用一个细字去了解，

在这样前提下，才能建立一套简便易行又符合相关法律和约定精神的 操作办法。对此，现有些想法恭呈各位邻居业主商讨。 一.业主大会应建立四大能力 1.要有广大业主例行集结和随时集结的能力，这是根本基础。 我们小区近年上访，才开始解决问题，不正是大家组织起来结果？所 以，关键是要有散沙筑长城的组织根本基础。再加有广大业主的统一 意志，任何势力也势力不了。 2.要有对物业公司和业委会的日常督促能力，以防患未然。一个 涉伪的“业委会”聘来的物业，都能置大家的意见于不顾，其逻辑在 于，“我是业委会聘的，你几户几个人能把我怎么样？”。我曾与以 前居住过的小区物业经理，用法规来与其理论过业主大会和业委会的 关系，以前居住过的小区物业经理愣是反问我“你说人大常委会的权 利大，还是人民代表大会的权利大？”，在他的理解里，人大常委会 才是权利拥有者，所以，在物业行业里他们只认“业委会”也就理所 当然的了。 3.要有随时合法中止物业服务和业委会工作的能力（饭碗威慑）。 就像美国总统，有弹劾制度遏制，总统在任期内就不能任性一把。 4.邻里团结又能制止个别业主侵害大家公共权益的能力。什么占 绿呀，乱搭乱建呀，楼道堆放车辆乱停呀等等，是许多小区都存在的， 是顽疾，事虽小，但摧毁的是人们的公德心。没有业主大会强有力的 阻禁措施，是很难阻止蔓延的。 只有从机制到制度，能保证这四大能力形成和释放，小区持续

不断的向好管理，才能有根本保障。 二.建立业主公众号 业主公众号是我们业主大会最大的宝贝。它几乎可让业主大会日 常化，随时完成相当于业主大会的决议，这样就能大大减少对业委会 的授权，避免重大事项在授权执行中的偏差。同时，对物业服务和业 委会工作的监督也提供了高效的渠道。为此建议把业主公众号从三个 层面进行功能划分。 一个是“投票”栏目，仅仅用于小区重大问题的即时表决。业委 会成员及所有业主代表必须加入，对未加入的业主尽最大努力动员 （当启动我们小区首届业主大会时，以寄发成立首届业主大会会议情 况通报为契机进一步做工作，只要这些人相信此次启动的首届业主大 会，是真心为广大业主服务的，有具体措施把小区明显改善的，不加 入的会有几个？）。为便于计票，每位（户）业主以两证：房产证（不 动产证）、身份证进行真实姓名和房号登记。这样，不管大家是天南 海北，还是国内国外，随时集结的能力就具备了。对于建我们小区业 主公众号的业主，应通过业主大会授权，担任我们小区业主公众号的 管理人。业主公众号的管理人，不当业委会主任。 另一个是“业主大会公告”栏目，用于业委会日常工作安排，业 主交流，小区好人好事表彰，业主求助等，大家可畅所欲言。充分利 用业主公众号，培育起小区强大的软实力，邻里和睦，互帮互助，人 人都能自觉维护小区秩序和小区整体利益，才是小区的真正的好。这 栏目由业委会成员担任，楼组长必须加入，业主和居民都可自由加入。

再一个就是相关的“法律法规”栏目。 在有了小区业主公众号的同时，利用现有的各居民小组建的群， 这是小区的基本细胞，承担业主意见收集，和小区大事随时表决的应 急动员事宜，群主由居民楼组长（业主代表）担任，业主有义务全部 加入。为此，对各居民楼组群（业主小组）的主要职责列举如下： （1）对本群业主发现的好人好事建立接龙记录 （2）对本群业主发现的物业服务问题进行接龙记录 （3）对本群业主提交业委会解决的事项进行接龙记录 （4）对本群业主在小区管理上的合理化建议进行接龙记录 （5）每月底对物业服务和物业项目经理进行一次满意、不满意 接龙考评。并推选两名优秀物业员工。 （6）每年 10 月底分别对业委会及业委会委员进行一次合格、不 合格的接龙考评。（并推荐两名优秀业委会委员）。 （7）每年 10 月底，在本楼群业主中推荐两名优秀业主（业主代 表一般不作为优秀业主推荐，除非其他业主一致强烈向业委会直荐） （8）根据业委会安排，及时发动和组织小区大事项的即时表决 和业委会下达的其它任务。 （9）所有表决决议票和接龙记录，各小群完成后，及时汇总到 小区公众号，业委会形成决议文告，盖章后在小区公众号上发布。 （10）业委会对各楼栋居民组群信息汇总后，应及时用专用硬盘 进行电子存档。 （1）（2）（3）（4）的接龙记录，大大减轻了业委会的工作量，为

及时系统了解业主心声，提供了有效途径，同时还能把小区管理的一 手资料存档备查。尤其第（2）和（5）条，为全体业主有效监督物业 服务成为可能。业主直接向物业员工提出意见，也会引起重视了。 三.业委会成立后，物业公司只要一旦续聘，业主遇到与物业纠 纷大多数业主拿他们没办法，从而业主以拒缴物业费抗争时，面对物 业公司的起诉，又常因取证较难，多以败诉告终。 这就必须考虑用量化的日常监督考核，建立起更换物业经理及不 合格员工，直至中止物业服务合同的机制。彻底杜绝物业经理和员工， 对单个业主意见可随意不重视的现象。对此，可采取如下措施： 1.每季度对物业经理进行一次满意不满意的考评汇总，不满意票 达到 5%业委会给予提醒，5～10%对其约谈，并书面写出工作改进报 告。10%以上，业委会书面向其公司提出小区物业经理更换申请，物 业公司接到申请后，三日内必须更换到位。 2.只要有两位业主对同一物业员工，提出不满意，由业委会告知 物业经理对其提醒。2～5 位业主不满意，业委会与物业经理一起对其 进行批评警告。5 位以上业主不满，告知物业经理两天内换人。 3.每半年将各楼栋群，对物业公司满意不满意接龙考评汇总一次。 不合格票占比达 10～15%可提出警告，15%～20%亮黄牌，并要有书面 整改文件向业主公告。超过 20%则可中止合同，另行招聘物业公司。 下一个半年只要超过上半年不合格票数，就给予黄牌警告，再下一个 半年不满意票若继续增加，至 15%以上就可中止服务合同。 4.按小区物业费理论收取总额的 1～3%提取物业公司管理费，用

于优秀物业员工奖励和补充业委会办公经费（这是有法律依据的，我 们以上这些措施，客观上是在为物业公司做管理，同时也为小区进入 有效好转得到保障）。 只要将这四项措施作为与物业公司所签合同的附加条款。不管哪 个业主提出意见，他们哪个员工（经理）还敢当耳旁风？ 四.业主私自拒交物业费，是小区管理进入恶性循环的重要起因， 对此也必须加以约束。 1.业主个人拒交物业费，须经半数以上业主表决通过。凡表决多 数通过的，物业公司无权追缴，并不得以此为理由，降低服务标准。 凡没经表决通过而私自拒交者，视为赖皮业主在群里通报，并支持物 业公司以法追缴。 2.对连续两年私自拒交物业费者，取消其业主大会业主资格，直 至补交全部所欠为止。 五.我相信在这次首届组织业主大会过程中，会涌现了许多个热 心业主和居民，我们期待着这一难得的财富出现，因为有些情况下， 他们或许比许多业主作用还大。 这部分业主和居民，在业主大会和业委会成立后，应该把他们组 织起来为小区管理做贡献。为此，建议成立“捷克住宅小区顾问委员 会”只要是居民，热心小区管理就可自愿加入。顾问委员会选出一名 主任，2～4 名副主任，自我组织，自主开展工作。但必须通过业主大 会赋予他们合法地位和五项权力。 1.正副主任，有列席业主代表大会和业委会的权利

2.全体委员有列席业主大会的权利 3.对业主大会或业主代表大会和业委会有提出议案的权利。 4.有考评物业服务的权利。 5.有对小区管理提出合理化建议的权利。 形象一点说，他们就是我们小区的“政协”，或“北京的朝阳群 众”。 六.还有诸如《小区大事项明细》，《业主规约》都是小区治理的 重要内容，这个都有法定的版本。按说也必须根据我们小区特点，深 入完善。 鉴于目前即将要新业委会成立后，拨乱反正的工作太多，就先按 版本尽可能地根据我们小区实际情况进行依法补充修改规则后做着， 遇有问题留作召集业主大会来完善吧。 由于接触过两年多的物业管理，加上通过近几天学习，利用过去 工作经验，做的一些思考，谈了一些想法，若有不当，请大家进一步 补充指正。 欢迎大家阅读本文后，加入“捷克小区业主谈自治”群来聊聊， 用微信扫下方二维码，进入口令是 1728(谐音：一起来吧)。