2022年

一季度运营案例

2022OPERATIONCASE

前言

日常管理中出现的问题可以看作是公司的重要

财富，它可以使我们发现工作中存在的短板或者瑕

疵，也能为我们完善和提升管理质量。因此记录下

管理中曾出现的各类问题，有利于我们借鉴学习，

避免再次发生类似情况。

科华物业季度运营案例针对日常管理中出现的

问题及失误，列举了运营管理中出现的多种情况，

同时罗列了正确的处理措施，供所有的管理人员参

考学习。

手册给予管理人员处理问题的思路，在应对措

施和方法选择上给予了启发。同时，相关案例展示，

可供各服务中心进行模拟演练和分析。由于日常管

理具有不确定性，更需要管理人员在实际工作中灵

活性应对。

希望通过案例的学习和应用，借鉴手册中的处

理措施，结合实际情况，做好日常管理工作，提升

所有管理人员日常管理的有效性。

1 安全案例

2 保洁案例

3 餐饮案例

4 公寓案例

5 客服案例

6 工程案例

7 推广案例

8 干货分享

安全案例：门岗值班案例分享—新疆潞安项目

事件介绍

事件分析

2022年1月12日晚23点奇台县派出所对我门岗

进行三张网和9+1设备检查，当晚带班班长在未通知

主管的情况下自行接受各项检查。1月13日早9点钟

派出所给我南门岗下发了检查情况反馈，其中4项整

改内容不符合门岗实际情况。

经过调查了解到1月12日南门岗带班班长本身就

对设施设备情况不了解，还在没有经过主管知晓的情

况下私自接受检查，导致检查人员误判，对我部门设

施设备了解有误。检查情况反馈意见内容为：

1.监控未入公安网；

2.人脸识别未接入公安网；

3.只有访客机人脸识别接入公安网；

4.监控见车牌没有抓拍功能；

5.进口人脸识别显示屏不亮。此次整改通知内容只有

第五条人脸识别显示器不亮属实，但已报维修部门进

行保修，其他四项内容均正常，并无需整改。

安防中心于当天1月13日中午紧急召开保安班长

会议，会议内容如下：

1.对当班班长给予警告处理；

2.严格要求如果后期再出现有上级单位检查得情况，

坚决不允许在回答问题的时候用可能、大概、也许等

不确定词语回复检查组问题；

3.在遇到检查组时必须第一时间通知主管领导并告知

有检查组进行检查。

4.对所有岗位人员进行培训，确保每位人员都清楚检

查流程以及检查注意事项

检查组检查本身是为了各企业的安全生产着想，

实地来访企业是为了真实的了解情况，把存在的隐患

及时整改并改进，而我们更应该把最准确真实的情况

汇报给检查组，保证企业后期安全稳步的发展，发现

问题及时纠正，好的继续保持。而不是以含糊的回答

方式结束检查，逃避检查问题，对企业造成不良影响。

事件处理

事件启示

保洁案例：石材翻新处理案例分享-新疆新能源

事件介绍

2021年9月10日在经过餐厅活动中

心大厅时发现大厅地面有ー块污渍，问

明情况后，要求综合管理部想方设法清

除干净，恢复原貌， 分析原因

每天用方便袋打餐带回宿舍吃饭人员

较多，汤水滴漏，没能及时发现清理，

造成油污渗透石材表面导致石材变色。 整改措施

Ø由于污渍渗透石材表面需进行石材翻

新处理

Ø将购买回来磨片从100M-3000Mー遍

遍进行翻新打磨，直到手摸石材表面光

滑，再用0号钢丝棉加K2、K3药水进行

抛光处理，达到预期效果

处理结果

Ø 最初保洁人员用中性清洁剂加水清洗，发

现越洗污渍越大，

Ø 由于我们没有做过石材翻新处理这方面业

务，经验不足，处理翻新过后，石材表面

泛白，与原来地面颜色相差太大，

Ø 通过不断努力询问学习，终于将地面恢复

到原来面貌

经验分享

Ø 石材翻新步骤

Ø 先把需要翻新地面浇上水，然后把1#磨片安装在单擦机上，将石材表面粗糙的磨平、渗入的污渍磨掉，然后用水洗

干净后，会出现石材表面有划痕和泛白情况，再用2#磨片将划痕磨掉，用3#磨片细磨直到手摸石材表面光滑

Ø 将0号钢丝棉贴在单擦机上慢慢细磨，手摸地面有温度后，再把做晶面的专用药水（K2、K3）均匀的喷洒在地面上

进行抛光处理，磨到地面光泽如新。

餐饮案例：餐务间技改案例分享-阜宁新能源

餐务间因工作时产生大量蒸气，导致照明灯因受

潮损坏，近期引起跳闸，临时安装了一只普通照明灯，

但是普通照明灯没有防潮效果只能作为临时应急使用，

所以长久考虑必须安装防潮灯。 事件介绍

事件分析

1、普通照明灯长期受潮，引起短路。

2、需要使用防潮灯替换。 事件处理

事件启示

节能降耗从点滴做起，降本增效从细节着手。

每个人无论在什么岗位上，只要尽心尽责，尽自己的努

力，把每一件工作中看起来很小的事情都做好、做精、做细，

满怀热情的完成每一项工作任务，就一定能实现自己的人生

价值。

网上查询一只普通的照明灯要50元左右，餐务间需要

安装4只照明灯才能达到夜班正常使用效果，全部更换需要

200左右。

项目上之前从废旧灯杆上拆下来的路灯一直闲置，路

灯正好能起到防潮的效果，所以工程师傅决定用路灯代替

防潮灯，接下来就是选位置、做支架、安装....... 最里面的操作台，因为被洗碗机遮挡，所以安装了一

只防潮灯，原本需要安装4只最终只安装了一只达到了同样

的使用效果。

餐饮案例：菜品用量不标准案例分享--新疆新能源

事件介绍

应对措施

事件调查

事件启示

2022年2月5日，宴会包厢V1，安排的菜单

上有一份红焖老鹅，清餐当班厨师在烧制时，没

有按照宴会菜的标准要求配制，把整只老鹅量全

部烧上桌。结算价格时也没有按照整只鹅的价格

结算，导致此菜的成本上升。

Ø1.加强厨师队伍成本管控意识培训。宴会菜标准菜量核定，成本分析。

Ø2针对每道宴会菜的标准化培训，定出每道宴会菜标准量。核算每道宴会菜的成本，售价标准。检查所采购

的原料的实际用途，库存情况。

Ø1配菜厨师私自加工，留下自己偷吃。并没有

把整只老鹅烧制上桌。管理人员巡视时发现整

只老鹅一点都没有剩下。除了上了一份包

Ø2.厨师职业操守低。经过厨师长的严厉的批

评后，当事厨师认真检讨，做出保证。

Ø1.加强厨师职业操守素质培训。每日检查库存

情况。制定每道菜品的实际用量。

Ø2加强宴会菜品标准化的培训，所有餐饮部人员

务必熟悉每道菜品的构成量。

Ø3成本管控自主意识欠缺。此类事件会严重导致

成本流失，利润降低亏损。

餐饮案例：冰墩墩制作案例分享—徐州光伏

事件介绍

元宵节DIY冰墩墩活动

食材的申购

组织班组视频学习

为22年冬运会助威，让“冰墩墩”不再“一

墩”难求，且配合甲方元宵节活动，光伏餐厅积

极与甲方宣传部门元宵节主题活动，开展一起动

手DIY冰墩墩互动。

Ø面点领班搜集网络视频教程，学习花馍的制作技

巧；

Ø根据花样面食的制作特点，申购采购面食的模具；

Ø根据冰墩墩的面食所需要的色彩，并确保所制花

馍有可观赏、可食用的特性，申购各色果蔬粉，

用于冰墩墩身体各部位的配色；

Ø食材明细：可可粉+竹炭粉用于四肢及五官，紫

薯粉+南瓜粉+菠菜粉用于面部围巾。

Ø馅料：榴莲馅、紫薯馅、芝士馅、蛋黄馅。

Ø 根据视频制作教程，面点领班制作面皮及馅料

的标准克重；

Ø 将面压成饼皮，用圆型的压模器压出面皮包馅

料，制作冰墩墩的身体，捏成椭圆形。

Ø 用模具压出身体四肢、五官，再进行塑捏定型

Ø 拼装完成后，进行醒发蒸制即可。

根据甲方宣传部门的活动方案，在仁鑫舫餐厅设

置DIY面食制作区，参与猜灯谜活动的员工积极参加冰

墩墩的手工制作；

由面点领班将提前压制出来的模具按类分别放置

于白托盘上，并现场对参与活动的员工予以技术指导；

参与活动的员工学习简单的面食塑型技巧，现场活动

氛围热烈，自制的作品可带回家自行蒸制食用。

公寓案例：智能化服务案例分享—苏州协鑫广场写字楼

不足之处

优势体现

事件启示

事件介绍

随着社会的不断发展，科技水平的不断提高，对于物业管理

也提出了新的要求，智能化管理已逐步渗透其中。为此，苏州协鑫

广场写字楼紧跟时代的步伐，满足日益增长的物业创新管理需求，

于2021年11月，引进了智能化设备—小优机器人，实现无接触配

送文件、零售购物、迎宾接待等功能，现持续运营中，获得了租户

们的一致好评。

• 机器人送货上门，省时省力、方便快捷，且

在疫情防控的形势下，能够无接触配送，安

全高效。

• 循环播放防疫相关的语音提示、楼宇宣传，

有利于提升企业的良好形象。

由于重建设、轻管理，机器人的许多用途

还没有得到充分的开发，且许多功能还在摸索

阶段，没有考虑机器人入驻以后的实用性及所

需要的人员管理、运营售后等问题，导致了前

期智能设备在实际运行初阶段存在了诸多的障

碍和问题。

智能化物业设备的应用，能够起到扩大收益、降低运营费用的作用，同时也提高了企业形象。

智能化的物业管理是智能物业发展的必然趋势，智能物业是物业智能化管理的依托，而物业智能化管理是智能

物业正常使用、发挥价值的保障。随着智能物业的蓬勃兴起和不断完善，对智能化物业管理的需求也越来越迫切，

智能化物业管理市场极为广阔，但同时也对从事传统物业管理的企业提出了全新的有力挑战，它不仅仅是管理方式

和管理手段的改变，更需要管理理念的转变和管理人员素质和能力的大力提高。

客服案例：全员核酸检测案例分享-协鑫广场

2月14日第一次全员核酸时，现场相对来说比较混

乱，业主对疫情信息不明确，同时又有恐慌心理，所以

会有一些抱怨。做为工作人员我们应理解，先做好安抚

工作，同时积极配合社区，按要求做好核酸采样点的布

置工作。

在随后的第二、三、四次全员检测时，逐渐摸索经

验，检测现场的情况得到了极大缓解，排队会主动保持

距离，秩序井然，抱怨声减少，随之对物业工作的认可

程度也越来越高。

事件经过

事件背景

经验分享

1、检测点通道布置：全员核酸一般安排在较早时间，

可在前一天晚上布置好现场。

2、设置绿色通道：老弱病残孕及有特殊情况的业主可

设置绿色通道，由工作人员安排提前检测。

3、设置外籍人员专用通道：因外籍人员无身份证，需

手动输入护照号码，信息录入较慢，可为外籍人员设置

专门通道，以减少其他持有身份证业主的排队时间。

4、如何通知业主：群发微信/短信+专人敲门。因核酸

检测时间较早，很多住户未起床，不能及时看到手机信

息，故需敲门与短信提醒同步进行，提高效率。

5、利用现代化手段：业主一般通过微信群询问现场情

况，选择合适时机下来排队，但核酸检测时工作人员较

忙，不一定能及时看到信息，可以选择微信视频号或抖

音现场直播方式，能让住户实时了解现场情况，提高排

队效率。

6、早餐进食：防疫工作前的餐食尽量少喝水、粥类的，

减少上卫生间的次数。

7、工作宣传：工作现场及时拍摄照片及视频，选择合

适的时间及时发布，提高业主对物业服务的了解及认可。

1、无接触：现场工作人员在组织业主排队、录

入信息时切勿与其发生直接接触，避免直接触碰

业主的身份证等，减少接触，降低传播风险。

2、信息交错：疫情期间业主信息较多：咨询核

酸检测的，各种特殊情况应如何处理的。面对大

量的信息“轰炸”，应保持冷静，一条一条回复，

避免信息遗漏，同时请业主自己对疫情多多关注。

注意事项

2022年2月13日苏州通报出现4例新冠肺炎本土病

例，突如其来的疫情打破了周末的休息时光。政府通知

2月14日早全员核酸检测。随后2月16日、18日、19日

又进行了第二、三、四次全员核酸。

客服案例：房屋漏水纠纷案例分享—中能科技园

Ø1503业主找维修人员维修管道并且重新做卫生间防水，

1403业主愿意自己维修卫生间屋顶。

事件介绍

事件分析

处理结果

事件启示

加强学习物业相关的法律法规，提升业务水平。

站在业主角度想问题、解决问题，减少邻里矛

盾。

加强土建、装修方面的知识的学习，提高专业

技能知识

2021年8月22日客服接到16-1-1403男业主电话报修卫生间天花板漏水，要求物业维修。接到报修后客服通知工

程部立即上门查看，经查看发现是卫生间屋顶下水管旁边渗水，并拍照。由于漏水管道是楼上业主使用，随即客服联

系了1503业主并说明情况，并告知1503业主尽快修复下水管道。1503业主找维修人员查看后回复，家中卫生间装修

时已做好防水并做闭水试验，而且此管道属于公共管道，应由物业来维修。因业主不在小区居住，随后客服多次与

1503室业主电话沟通，耐心的向1503业主解释分析漏水原因，并提供物业管理条例中的相关依据。

Ø楼上漏水是造成邻里之间纠纷和矛盾的一个重要因素，

及时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的关系。

Ø根据物权法第六章关于专有部分的描述：具有利用上

的独立性，可以排他使用。可以判断卫生间排水管道为

业主个人所有，破损应由使用人维修，物业不负责维修。

Ø保证事情处理的及时性，防止事件进一步扩大，造成

其他不必要的损失。此次事件中，物业在接到报修后第

一时间上门查找原因并留存现场照片，及时联系了楼上

业主。与两家业主做了大量的沟通工作。

工程案例：安装液位报警器案例分享—苏州能源中心

事件介绍

Ø苏州协鑫能源中心生活水箱无高低液位报警装置，偶有发

生溢水及低液位缺水现象；高液位导致水箱大量生活水溢出，

造成能源浪费和事故发生。低液位导致缺水无生活供水暂停，

生活水泵缺水运行造成水泵过热或烧毁。 改造思路

事件分析

Ø 现场查验控制箱系统图；

Ø 根据现场情况，采购高低液位报警装置；

Ø 高液位探头安装在水箱浮球上方10CM处，当水位

高出限定值时触发报警；

Ø 低液位探头安装在水泵进水口上方10CM处，当水

位低于限定值时，产生报警同时关联水泵控制线，

断开水泵控制电源，防止水泵空载运行造成的设备

故障；

Ø 声光报警安装在一楼地下室入口处，粘贴报警说明

及应急人员通讯电话，发生报警时无论是物业值班

人员或是业主租户可以现场根据说明进行应急处理

和人员呼叫；

Ø 调试运行；

Ø设计理念较早，运行模式单一；

Ø设施设备缺少预警装置及保护装置；

Ø发生故障无法第一时间得到信息，错失了最佳抢修时

间，容易造成更大的事故发生；

事件启示

Ø定期需对现场公共设施设备进行检查、研讨、不断的进取，求实创新，才能做好服务。

Ø整理此案例对部门员工进行培训，如何规范施工及对工程现场设施设备管理思维上提升。

Ø对类似情况要及时提出技改方案，不断更新改造，及时有效消除运行过程中不安全因素。

Ø学习技术规范和工艺要求，采用新技术，新工艺、新方法，降低物化劳动和设备故障，提高工程设备质量和工作

效率。

事件介绍

事件分析

事件处理

事件启示

工程案例：打餐台漏水技改案例分享-新疆新能源

接到报修后，我们迅速对餐厅打餐台

设备进行检查维修，在维修过程中发现，

导致打餐台漏水严重的原因是因为感温管

生锈腐蚀、密封不严造成漏水情况，针对

此原因我们立刻进行维修方法讨论并实施

依靠好的方法，降低工程成本。

寻求改善降基准，点点滴滴控成本。

2021年11月18日早上，餐厅人员报修

汉餐厅打餐台漏水严重导致员工不能进行正

常取餐用餐，希望可以尽快对打餐台进行维

修

定期巡查，避免此类事件再度发生

因感温管价格较贵且只能从内地厂家发货，费时费钱，所以经过讨论后，抱着试一试的心态对感温管漏

水情况进行技改处理，具体操作如下：1将原感温管拆除处理 2.寻找与原感温管相同孔径的螺丝 3.将螺丝装

进原感温管孔内 4.用锡纸将感温头粘在水槽底部实现控温 5.完成技改，效果卓有成效。

事件介绍

制作过程

施工效果

事件启示

工程案例：管网井盖编号喷漆案例分享-新疆新能源

应甲方领导要求，生活区地下管网井盖需要编号喷

漆，考虑到编号喷漆需要模板，去广告公司制作需要时

间及成本，经工程组成员商议后，如果自制作空心字模

板，这样就会大大的节约时间与成本，也会为本部门精

进业务增加一项完成指标

1、先在网上搜索有关于空心字制作的资料

2、找精通电脑的同事帮我们指导在电脑表格中编

辑模板

3、打印过塑，然后用美工刀片将空心字挨个抠出

来。

1、从小处着手，从细节增效，利用所学的

专业知识处理问题

2、节约莫怠慢，积少成千万，开源节流从

小事做起。

空心字模板制作完成后，我们迅速对地下管网井盖进行编号粘贴喷漆，保质保量的完成此项工作

推广案例：消防大队双随机案例分享—苏州能源中心

Øa、消防通道堵塞（电梯前室或通道有杂物）；

Øb、消防设施联动无反应、硬件设备损坏；

Øc、相关台账不完善（培训演练、检测、维保等）；

Ød、现场人员操作不熟练（维保单位、消控员）；

Øe、现场与图纸不相符、不符合规范（严格的检查人员）；

Øf、管理方或业主方不重视；

Øg、现场消防负责人或消控员一问三不知；

事件介绍

常见问题及注意事项

迎检流程

事件启示

问题汇总反

馈合格或不

合格

现场复查

合格或不合格

整改通知书

或罚款通知

书

问题解决

闭环

现场设备

检测

模拟现场

火情

火情处置

过程

汇报、资料

台账查验

检验微型

消防站

确定检查

日期

布置

会议室

提前摆放所

需资料

2022年1月19日10时10分左右，消防大队防火参谋对协鑫能源中心进行

双随机监督检查，本次检查主要分为消防档案资料、现场消防设备运行状态

测试、义务消防队员闻警出动的应急处置能力等。

1、消防档案资料存档、填写规范，均已达到大队要求。

2、现场消防设备功能均完好无故障，人员操作熟练，已达到大队要求。

3、模拟一期大厅火灾现场，义务消防队服装统一并穿戴规范整洁，出

动到达现场2分30秒，现场处理流程熟练，得到大队高度表扬认可。

中午11点30分左右消防大队检查完毕，检查结论为合格。

附件为：消防大队检查档案

Øa、保持日常档案资料填写的规范性

Øb、保持日常对设施设备的保养与测试

Øc、保持对义务消防队的训练与演练

Ød、加强相关人员对消防专业知识的培训以

及现场操作的熟练度

Øe、加强外联拜访及政府职能部门联动

Øf、切忌：打太极、狡辩

推广案例：草坪局部枯黄案例分享—苏州能源中心

事件介绍

Ø2022年1月13日，值班经理月度检查时发现二期大湖南侧

草坪部分草坪枯死发黄，影响美观。随后告知相关部门，绿

化高级技工到达现场后发现此问题后对草坪发黄的问题进行

了逐一排查，经了解由于天气现为0度左右，不利于冬草生

长，故造成草坪局部枯黄现象，为营造优美的园区环境，绿

化班组立即进行了草坪修复工作，恢复绿植景观。 事件处理

事件分析

Ø存在的问题：

Ø大湖南侧的草坪部分区域存在枯黄现象。

Ø天气气候较为寒冷，枯黄区域较为零散，不适合进行草皮更换。 事件启示

Ø针对出现草坪枯黄现象，对生长区域进行排查，及时防治，避免此类事件发生。

Ø整理此案例对部门员工进行作业培训，在日常工作中发现生长状态问题。

Ø引导员工对处理问题方法、解决方案进行交流和总结，合理使用绿化产品解决现场问题。

Ø制定草坪生长管理计划，来年春天合理的对草坪进行翻新，施肥，更换草皮等工作。

Ø 现场初步检查结果为；夏季草籽百慕大枯死，部分区域的冬

草百慕大未长出或生长状态欠佳。

Ø 绿化班组现场勘察，问题区域草坪部分枯黄，视觉感官颓败，

未达到物业服务标准。

Ø 由于该问题为草坪生长问题，草坪无法适应冬季低温天气。

Ø 经过部门讨论，分析可行方案后，决定使用绿坪宝(莱恩坪

安坪绿美)，这是一种带有天然染料的营养剂，药剂配比：

稀释40-50倍（秋冬天稀释50倍、春夏稀释40倍）通过稀释

后喷洒在草坪上，发黄区域的草坪多喷洒3遍加深绿色的颜

色，整片草坪也喷洒一遍使得颜色保持一致。

Ø 注意事项：使用背负式喷雾器，使用前将药剂摇匀，充分搅

拌后喷洒。使用前建议轻度修剪，草坪上如有尘土、树叶、

枯枝等杂物，请将杂物清理后使用。使用时注意避免喷洒到

石材或是路边台阶，喷洒到请及时用水冲洗处理。该药剂混

配性高，可以与多种肥料、杀虫、杀菌剂混配，暂无不适用

药剂。

Ø 经过整面的喷洒绿色营养剂之后，发黄的区域均已覆盖成绿

色，既解决了问题，又能够给草坪提供营养。

Ø 此药剂为供应商提供，暂无药剂链接，可自行网上搜索类似

草坪专用着色剂。

干货分享：物业楼宇节能36计-无成本节能措施

序号 标题 说明 操作要点

1

经常优化各种

用能设备的运

行时间和参数

其实并不是每个用能设备都是上班就开，下班才关

的，有的设备每天只使用几个小时却保持8小时甚

至24小时连续运行。仔细研究各用能设备（不要

放过哪怕一只小小照明灯）何时必须使用，何时可

以降低负荷使用或者关掉。

用能设备的运行时间和参数可能会随着季节

的变化而变化，要根据季节或其它条件的变

化及时进行调整。

2

非高温季节，

夏季室内外温

差控制在7- 9℃内

从人体健康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室内

外温差控制在7-9℃内。提倡当室外气温高于35℃

时，室内环境温度一般应控制在26℃以上。据测

算，室内环境温度每升高1℃，冷负荷可下降10%

左右，运行费用可降低约8%。

市政府对室内温度设定已有专门文件说明，

在向用户宣传的过程中，还要告诉他们如何

控制温度。多数楼宇每个房间都有温度调节

器，要经常检查其是否正常工作。对损坏的

温度调节器应及时修复。经常巡视室内环境

温、温度，发现问题及时进行调整。

3

利用夜间自然

冷风或者凌晨

谷（平）电预

冷房间

以上海地区为例，日夜温差大约10℃左右，可以

充分利用这10℃的温差，在夜间最低温度较低的

情况下，预先进行通风换气，利用建筑物自身的结

构蓄冷。也可以利用凌晨的谷（平）电进行空调预

冷，此方法除了减少能耗外，还可以明显降低MD

申报量并可以保持室内良好的空气质量。

在利用自然风时系统新风口和排风口风门要

开到最大，回风混合风门要关闭；到进入制

冷运行工况时，风门要及时恢复原来位置。

利用谷（平）电预冷时，要掌握合适的空调

预冷运行时间。

4

过渡季节靠新

风制冷，使用

“免费空调”

大多数商务写字楼由于内部的热源（如：人、计算

机、照明等），在过渡季节亦需要进行冷却，可利

用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从

而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作

“免费空调”。

1、验证新风系统的通风能力，清洗挡风板

及过滤器（网），必要时调整挡风板角度。

2、如新风能力不够，可考虑增设新风送风

机及排风机。

5

清洗空调通风

系统的表冷器

和过滤器，清

洁新风口百叶

窗

清除制热/制冷盘管上的灰尘和污渍，可以提高热

（冷）传递的效率。当风量明显减少或前后压差增

大时，就要尽快进行清洗，如果是在市区内，每月

一次定期进行清洁也不过分。

清洗表冷器时，首先采用高压水枪进行反冲，

确保水苗能够冲到对面，过滤器要拆下来清

洗，抛弃型过滤器要及时更换。如果选择药

水要确保药水无腐蚀性。请清洗公司清洗要

加强过程中的检查和最终验收。表冷器、过

滤器清洗效果检验除了目测外，要求能够对

清洗前后风量、风压的变化进行测量并设计

时的参数对比。

6 清洁空调水系

统

水系统清洗目的是为了保证冷冻水和冷却水的换热

效率能够保持设计状态，当冷冻水和冷却水的进回

水温差偏离设计值时（通常为5℃），就要考虑水

质是否存在问题。

在系统清洗之后、系统各部件投入使用之前，

应对清洗效果进行检验。采用压力和水温度

曲线法检验，清洗后，空调连续运行2个小

时，看压力和水温度曲线是否符合空调正常

运行的要求。

7

调整气压平衡，

使房间保持微

正压，避免大

量冷、热空气

散失

如果建筑物处于负压运转状态，会导致室外空气通

过大门、窗户以及其他开放处进入楼内，从而使舒

适度降低；并且，由于需要对这些空气进行调节而

增加了能源消耗。为了防止此现象的发生，应调整

楼内空气的排出以及新鲜空气的吸入，使楼内气压

保持略微正压状态。

如果发觉在微风或无风时节，室外空气还大

量通过门窗进入室内，说明室内气压极不平

衡，特别是塔楼式建筑，易于出现这类问题。

应当对风道阀门、风机入口导叶片或者风机

转速等进行调整，如还不能解决问题应进行

设备改造。

干货分享：物业楼宇节能36计-无成本节能措施

序号 标题 说明 操作要点

8

避免厨房

排风机、

咖啡厅排

风机等常

开，减少

冷、热空

气散失

许多楼宇内的小厨房及咖啡厅等没有独立

的通风系统，工作时靠脱排风机排出烹饪

时的热空气，但非工作时间，这些排风机

也常处于运行状态，这时大量的冷空气也

被排出，造成冷能损失。

制定制度要求有关工作人员非工作时间关闭排风，或在

排风机上安装定时器。

9

根据季节

变化，重

新设定冷

冻水给水

温度

冷冻水给水温度的设计值一般是7℃，而

楼宇内的制冷负载在一年之内、甚至在一

天之内都是在变动的。在空调负荷较小的

情况下，可适当提高冷冻的给水温度以降

低制冷设备的能耗。

当制冷设备的负载降低时（负荷降低的一个重要标志就

是冷冻水给回水温差变小），此时，可尝试将冷冻水给

水温度提高几度，同时密切监测系统对建筑内部的冷却

能力。一旦掌握了何时提高温度才能既保持室内温度又

节省制冷设备对能源的使用，就可以对楼宇控制系统进

行编程，使之根据室外气温条件、每日时段、季节以及

楼内系统负载的变化，自动对上述温度进行重新设定。

10

制冷机负

荷合理均

匀分配

楼宇空调系统一般都有数台制冷机，理想

的配置是在空调负荷发生变化时制冷机始

终在高效区运行，这就要求制冷机的容量

应大小搭配合理。然而一些楼宇的每台制

冷机的容量都是一样的，因此大多数场合

总是会出现有一台或多台在较高负荷运行，

而总有一台制冷机在较低负荷下运行，这

样容易造成这台制冷机在低效区运行。因

此要尽量合理搭配负荷，适当提高作为调

节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免

其在低效区运行。

要充分了解制冷设备的运行特点和其特性曲线。

11

降低不必

要的照明

照度

许多楼宇的室内照明照度过高。这主要由

以下原因造成：一是照明设计者往往按照

最大需求设计。而用户的最终目的可能有

变化；二是用户在采用高效节能灯更换非

节能灯时，未考虑新光源的照度；三是有

的用户（特别是商场、饭店）追求与众不

同的亮度，误认为亮度越亮，生意越好、

这种做法可能会导致现代化办公及商业环

境中的照明浪费。办公区的过度照明会导

致目眩和不适的感觉（比如眼部疲劳、头

痛等）。将照明照度降低到保证住用户有

效、舒适工作所据的合理水平，这样既可

节约能源开支，又可提高视觉舒适度。

使用照度计检测并对照国家照明标准，对高照度区域采

用拆除部分灯具、更换低功率照明灯具或设置照明分路

控制开关等办法解决。在改进照明时，需注意下列事项：

向住户宣传合理照明的益处，避免抱怨或误解的产生。

可以选出“样板区”对照明照度进行试验，并听取住户

对照明照度调整方案的反映。可以向用户推荐办公桌上

使用小型工作台灯配以天花板顶灯，提供270勒克斯的

环境照明。该方案既可照亮使用计算机工作的人员的工

作区，亦可防止计算机屏幕引起目眩。

对于天花板安装荧光灯座的大多数办公区域来说，有以

下几种减少照明浪费的可选方案：

减少照明灯具的数量包括拆下灯座内多余的灯管。在采

用这种方法时，应注意不能违反镇流器制造商的使用规

定（例如，双灯镇流器不适用于单个灯管）。

更换灯管或镇流器：选择高效低耗的光源及镇流器。

更换灯座：可将照明照度与住户工作区域的分布进行仔

细的搭配。应当在承租人变更时或灯座老化更换（或包

含更新过时技术）时考虑实施此方案。

干货分享：物业楼宇节能36计-无成本节能措施

序号 标题 说明 操作要点

12

下班后降低公

共区域的照明

照度

下班后大楼内公共区域照明常开的现象很多，实际上许多

办公大楼下班期间人员进出很少，完全可以减少公共部位

的照明照度，采取分路控制，根据各自情况的不同还可考

虑仅采用应急照明，以保证大楼人员的进出安全。

确保应急照明设备的完好。

13

户外公共道路

照明随季节变

化及时调整开

关时间

户外公共道路照明多采用时控方式，应该随季节变化及时

调整开关时间。同时，亦可考虑采用光控方式，以及时控

和光控相结合的方式。

可以改成光控方式。

14 作息制度的调

整

适当调整某些耗电量大的部门（如洗衣房）的作息时间，

尽可能多的利用平价电和低谷电。同时，通过减少MD的

申报量，以取得一定的经济效益。

结合自身情况，进行详细的经济核算。

15

房间空调器、

彩电和电脑等

办公电器在不

用时应切断电

源，尽量减少

待机能耗

一般说来，具有遥控开关、网络唤醒、定时开关、智能开

关等的产品都有待机能耗，彩电、电脑、打印机和房间空

调器等的待机能耗一般在1—10W之间，不同品牌的电器

待机能耗不同，有个别电器高达30W以上。许多具有待

机能耗的设备，在不用季节还和电网相连，造成了不易察

觉的浪费。

最好能够直接切断电源，也可以购买

专门为待机能耗设计制造的智能化能

耗节电器。购买新电器时，选择待机

能耗低的产品。

16

提高食堂员工

节水意识，杜

绝常流水等浪

费现象

有些厨房水龙头还是老式旋转式并且经常处于常开状态，

浪费现象普遍．比如洗刷碗具或直接用常流自来水解冻冷

冻食品等。专家测算，一个小小水龙头处于常开状态，一

年将导致上千吨水白白流失。

采用节水型水龙头，并对厨房安装单

独水表进行计量考核。

15

房间空调器、

彩电和电脑等

办公电器在不

用时应切断电

源，尽量减少

待机能耗

一般说来，具有遥控开关、网络唤醒、定时开关、智能开

关等的产品都有待机能耗，彩电、电脑、打印机和房间空

调器等的待机能耗一般在1—10W之间，不同品牌的电器

待机能耗不同，有个别电器高达30W以上。许多具有待

机能耗的设备，在不用季节还和电网相连，造成了不易察

觉的浪费。

最好能够直接切断电源，也可以购买

专门为待机能耗设计制造的智能化能

耗节电器。购买新电器时，选择待机

能耗低的产品。

16

提高食堂员工

节水意识，杜

绝常流水等浪

费现象

有些厨房水龙头还是老式旋转式并且经常处于常开状态，

浪费现象普遍．比如洗刷碗具或直接用常流自来水解冻冷

冻食品等。专家测算，一个小小水龙头处于常开状态，一

年将导致上千吨水白白流失。

采用节水型水龙头，并对厨房安装单

独水表进行计量考核。

17

优化车库通风

机的开机时间，

避免24小时常

开

许多大楼都有很大的地下车库，为了保持车库空气质量，

都装有很多换气风机，许多物业公司只是机械地长时间维

持风机运转，有的可能上班时开，下班时关。这些都不是

科学的管理方法，由于车库每天不同时段进出车辆的数量

是不均匀的，应该研究各个时段车辆的进出规律，从而找

出风机运行时间以及开机数量的最优控制方法。

在研究规律时，最好使用CO和CO2

浓度测量仪，以便获得较科学的依据。

18 洗手热水温度

控制

有些办公楼宇设定60℃左右热水供应洗手，且热水管路

较长，管路的散热损失不小，建议将热水温度控制在

45℃左右更为经济。

在设定温度基础上分步降低供水温度，

保持一定的试运行周期后，在合理满

足各方面要求下，逐步逼近最佳温度。

干货分享：物业楼宇节能36计-无成本节能措施

序号 标题 说明 操作要点

19

通过能耗数据

的收集和分析

来挖潜节能潜

力

这是依靠无成本的科学管理进行节能的基础，要尽量搞清

楚楼宇中能源最终消耗在哪些终端设备上，消耗多少，什

么时候消耗的。可先从月消耗量分析入手，进一步细分到

每日的消耗变化，从用电量的分析扩展到日最高用电负荷

构成情况的分析，并能分析出一些影响能源消耗的主要因

素，有条件的可以回归出一些能源消耗数学模型。只要坚

持不懈地开展这项工作，在不断深入的过程中，你就可以

发现许多节能节钱的方法。根据分析结果，完善节能管理

制度；也可对不同部门、不同区域的能耗数据进行展示，

使员工知晓用能情况，从中发现自身差距，激励员工在日

常工作中处处注意节能，结合定期开展员工节能竞赛活动，

将科学节能作为企业文化的一部分。

指定具有一定专业节能知识的工程师

负责节能工作，年综合能耗超过

5000吨标准媒的楼宇，应设专职的

节能管理岗位。完善必要的计量器具，

加强能耗统计和分析工作。

20

能耗目标考核

制度和计量收

费

业主在聘用物业管理公司时可以对其提出节能目标的要求，

物业公司管理中可以对各部门甚至各人员提出节能目标要

求，配以奖惩措施激励大家主动节能。业主或物业管理公

司对承租者能源消耗尽量采用计量收费，有条件的楼宇可

以安装冷（热）量表对空调使用实现计量收费。

在制定目标时要做深入研究，一定要

和对方共同制定并达成一致意见，有

必要时可以请专业人士参与， 目标

考核和奖惩措施要以书面形式确定。

计量表具需经过有资质的计量检验测

试机构检验合格。

21

利用电子屏等

公示栏宣传，

提高租户的节

能意识

加强节能宣传，宣传节能方法和节能的经济效益和环境效

益。提高承租人节能意识。向承租人征求节能合理化建议，

使他们能够参与物业节能。

可供选择的方案包括：

业主致承租人的公开信：详细说明该

建筑的节能承诺，倡议承租人参与降

低能源消耗的活动，同时介绍节能措

施及其产生的经济效益和社会效益。

在电梯内、走廊或公告栏中张贴宣传

节能技巧的海报， 也可以通过电子

邮件发给各位承租人。

物业管理公司定期公示能源消耗状况

和分析报告；改进计划以及本楼宇业

已完成或在建节能改造项目的新闻，

包括节能投入与产出的情况。

承租人节能合理化建议和新知识新技

术通讯稿件。

干货分享：物业楼宇节能36计-低成本节能改造

序号 标题 说明 操作要点

22

风冷单元式

空洞室外机

增设喷淋蒸

发装置

单元式空调室外机直接起着室内外热量交换的作用， 在夏

天高温季节，由于环境温度的升高，其换热效果明显降低，

影响了制冷效率，增设喷淋蒸发装置可以大大提高换热效

果。

控制好喷雾量或采用间歇喷雾的方式，

但仅限于高温季节采用。

23

冬季需要制

冷的区域采

用冷却水作

为冷源

有的楼宇的特殊房间， 如计算机房，在春秋季也需要制冷。

有的大型商场在人员剧增的情况下，也经常在春秋季甚至

冬季开启冷冻机组。由于此时室外温度都在20℃左右或以

下，当开启全新风系统仍无法满足需求的情况下也可以用

冷却水进行制冷，这样就可以避免冷冻机组的启用，达到

节能的目的。

可采用板式高效换热器将冷却水的冷

量传递给冷冻水用于空调制冷。

24

采用能量回

收装置，利

用排风预冷

（预热）新

风

在高温和寒冷季节，新风和排风的温差高达10℃左右， 采

用能量回收装置，从排风中直接回收能量以降低新风负荷

也是空调系统节能中的重要内容，如果在排风中设置热交

换器（如转轮式全热交换器）最多可节约70—80％的新风

耗能量，相当于节约10—20％的空调负荷。

搞清楚楼宇排风换气的形式，收集排

风温湿度的变化，确定采用回收装置

的形式。使用过程中要做好回收装置

的清洁和维护工作，以防堵塞影响热

（冷）量回收效果。

25

电加热开水

器的保温改

进

许多办公大楼为方便租户饮用热水，装有许多小型电加热

开水器，这些开水器基本上从上班一直开到下班，保温效

果差（如经实测外表面温度最高达80℃以上），散热损失

严重。电加热器功率小则几个千瓦， 大则十几千瓦，每天

因散热损失多耗约10到20度电。大量的散热还增加了空调

用电。

应该改进其保温，经过合理保温的小

型电加热开水器可以将来面温度降到

40℃以下。现在许多办公室都备有

饮水机，可能的话，可以取消此类服

务。如果保温改造困难，也可以更换

其他形式的电加热开水器，例如即用

即开型热水器。

26

蒸汽管道、

冷冻水管中

阀门及接头

等的保温、

保冷

蒸汽管道外表面温度都超过100℃，由于阀门经常更换，许

多人员忽略了阀门的保温，由于阀门表面积较大，一个阀

门的表面积相当于1米长的管道面积，散热损失严重，据测

算，以油为燃料的锅炉，一只阀门由于未保温的年散热损

失超过1千元。冷冻水管外表面温度一般在10℃左右，周围

环境一般在30℃左右，如果忽视冷冻水管阀门、接头处的

保冷，一方面会浪费大量的冷量，另一方面热空气接触到

冷冻水管外表面会产生结露现象，产生水滴，影响环境。

严格管理，定期巡视检查。

27

改用旋转门

等方式，有

效隔断楼宇

大门通道穿

风现象

楼宇进出人流不断，大门常开，有的大堂南北直通，室内

空气大量外逸，带走大量能量。近30％的空调能量是通过

空气泄漏散失的，所以避免室内空气外逸即可节能。旋转

门或其它形式可以有效解决此问题。

根据进出人流的情况，还可选择气幕

和自动门等形式。

干货分享：物业楼宇节能36计-高效节能技术应用

序号 标题 说明 操作要点

28

水泵、风机

及电梯等应

用变频调速

技术

变频调速技术是解决由于设计配置过大，造成电动机大

马拉小车现象的节能措施。

有些制冷机的冷冻水、冷却水主管道中依

靠阀门节流控制流量，有些风道风管依靠

阀门、挡板控制风量，可考虑改用变频技

术控制水泵、风机的转速。具有二次泵的

冷冻水系统，如果不能控制进出水温差在

设计范围内，可采用变频技术控制二次泵。

多台并联的水泵，可只装一台调控。垂直

电梯和自动扶梯在高峰时载人较多，在低

峰时往往没几个人，许多老式电梯是可以

来用变频技术改造的。

29 蓄冷蓄热技

术的应用

如场地允许，可采用冰蓄冷、水蓄冷空调系统。当电价

的峰谷差达到4倍以上时，采用冰蓄冷、水蓄冷空调可

有效地降低空调系统的运行费用，同时降低峰值负荷。

采用电热锅炉取暖的楼宇，应采用热水蓄热技术。

必须有足够的场地，预先进行财务核算。

30

玻璃幕墙、

天棚加贴反

射膜或采取

活动遮阳

玻璃围护受到太阳热辐射相当厉害，上海地区的太阳辐

射强度约700W/㎡，普通玻璃的透射率以70％计，采

用活动遮方法可降低空调电耗约50—100W/㎡ 遮阳面

积。

活动遮阳效果优于贴膜，在夏季可阻止太

阳辐射，冬季充分利用阳光。活动遮阳布

和窗帘可以手动或电动。

31

增加外墙及

屋面的保温，

将单层玻璃

窗改造为中

空玻璃窗

据测算围护结构所消耗的能量占空调总负荷的三分之一，

钢筋混凝土外墙的传热系数一般在3.0-3.3W/㎡*K之间, 单层玻璃窗的传热系数在4.7W/㎡*K，如果对外墙作保

温处理，采用中空玻璃窗或双层玻璃窗, 则可使它们的

传热系数分别降低到1.5W/㎡*K和3.0 W/㎡*K，由此

可降低空调负荷约10％。

在楼宇的改建、扩建和装修时，可委托设

计单位提出经济合理的节能改造方案。

32 采用节能照

明灯具

一般情况下，不应采用普通照明白炽灯，应该选择光效

高、寿命长的光源来替代。例如：

1、紧凑型荧光灯替代白炽灯可节电80％（如8W的紧

凑型荧光灯可替代40W白炽灯），投资回收期约为半

年到一年。

2、细管荧光灯替代传统粗管荧光灯可节电10％（如

32W的T5可以替代36WT8、40WT12灯），目前限制

使用40WT12粗管荧光灯。

3、高压纳灯或金属卤化物灯替代高压汞灯可节电50％

以上（如200W高压纳灯可以替代400W高压汞灯）。

4、电子整流器替代普通电感整流器可节电60％-70％

（如一般40WT12日光灯的电感整流器耗电10W，新型

36WT8日光灯电仅4W），投资回收期约为3年左右。

5、用2—5W的发光二极管信号灯代替40W白炽灯，寿

命可以由5000小时增加到25年，不仅大量节省电费，

更节省维修费用。

6、新型高效照明反射罩可以成倍增加局部光效。

更换时可以根据不同使用场所选择合适光

源，在保持照度前提下，降低灯具功率。

干货分享：物业楼宇节能36计-高效节能技术应用

序号 标题 说明 操作要点

33

景观照明采用

先进高效照明

技术（如 LED）

景观照明往往需要发出各种颜色，许多地方还采用普通照

明加滤光片的办法来达到效果，这无疑使光效大大降低，

先进的照明灯具如发光二极管（LED）本身就可以发出所

需要的单一光色，而且寿命是普通白炽灯的几十倍。

最好请发光二极管设备供应商参与景

观设计。

34 提高蒸汽冷凝

水回收率

如全部回收100℃的冷凝水回锅炉，可节省燃料费用10％

以上。

尽量采用密闭式冷凝水回收装置。所

有疏水点都要安装合适的疏水器，并

要定期检查疏水器动作是否正常。

35 锅炉高温烟气

的再利用

锅炉排烟温度每降低15℃，可以提高锅炉效率1％，一般

锅炉设计排烟温度约200℃左右，燃用轻油和天然气的锅

炉增加余热回收装置将温度降为150℃以下，提高效率3

％以上。

可以通过安装空气预热器和热水加热

器来回收预热。

36

采用热电联产，

提高能源综合

利用率

热电联产是从楼宇总体能源需求出发，提高能源综合利用

率的方法。如果将天然气直接转换成蒸汽、热水或制冷，

虽然转换效率比煤炭高，但这只是一次能源的简单替代，

其终端能源利用效率仍然不属于最优水平。热电联产在能

源利用方面，采用的是能级梯度利用技术，用天然气发电，

余热用于制热或制冷，实现热、电、冷联产的效果。上海

市政府已实施了对热电联产项目每千瓦补贴700元的激励

政策。

要正确分析热、电需求的瞬时匹配和

全年匹配关系，进行详细的财务分析。

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