保利地产养老产业战略规划

保利安平 段 萱

在房地产行业发展进入“白银时代”后，寻找新的利润增长点

成为众多房企的工作重点，保利地产也不例外。我们看好养老

产业，希望在这个新领域有所建树。对此，我们进行了认真研

究，现将保利地产在养老产业发展方面的思考分享如下。

2

一、房地产行业发展趋势及保利地产革新方向

3

房地产行业发展趋势

随着中国人口红利消失，适龄购房人口见顶，

我国的住宅需求也将接近峰值，房地产下行不

可避免。

经济发展新常态 优结构 • 从结构不合理转向结构优化

中高速 • 从高速增长转向中高速增长

新动力 • 从要素投入转向创新驱动 多挑战 • 从隐含风险转向面临多种挑战

“新常态”下房地产虽然增速下降，但仍将保持平稳健康发展。

4

保利地产的发展策略及改革创新方向

商业

…… 文化

旅游

新型城镇化

产业新

城

社区 养老

积极进行多元化探索，通过变革应对“新常态”

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保利地产从2002年开始就确立了以房地产为主业，拓展相关产业

的经营方针。

开发项目涉及城市综合体、办公、商业、酒店、会展、高尔夫等领域，多业态发

展逐渐成型；

成立了商业管理平台，对自持的酒店、购物中心等优质资产实现了标准化的管理，

并且在自营品牌经营、管理服务输出上有着实质性的进展；

产融结合取得突破，获业内最高等级的主体信用评级，成功在境外发行两次美元

债，成为首批试点发行中期票据的房企，信保基金管理规模超过300亿元；

养老产业方面打造“和熹会”服务品牌，2014年在广州成功举办“老年产业博

览会”，三位一体养老模式逐渐落地，养老机构铺排有序推进等。

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将养老产业作为公司多元化业务探索的一个重点，是因为人口老

龄化这一问题正日益成为从中央到地方乃至整个社会关注的一大

社会问题。

图：60岁以上老年人（亿）

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养老产业正逐渐成为企业眼中的“朝阳产业”。巨大的养

老市场吸引了来自不同行业的投资者。

房地产公司 其他投资者

养老产业

保险公司 养老机构

运营商

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二、借鉴养老产业发达国家经验

9

有市场并不意味着能赚钱，我们认为，参考发达国家如美国和日

本的养老产业发展模式或对我们的养老产业发展有所帮助。

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养老产业发达国家的情况——日本

• 老龄化一直困扰日本经济社会发展。1970年日本65岁以上老年人口已超过7%，

达到联合国老龄化社会额标准，之后持续上升，到2012年达到24.1%，老龄

人口比例全球最高（同期我国是9.4%）。 介护制度实施

《养老保险法》

图：日本的老龄化率 《新黄金计划》

《黄金计划》

《老年人保健法》

老年人免费医疗

《老年福祉法》

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介护保险制度的实施极大的促进了日本养老产业的发展

日本介护保险制度

 参保对象：养老保险的参保对象分

为两类。

 65 岁以上者称为“第一号参保

人”

 40-65 岁者被称为“第二号参

保人”

 保费缴纳：政府和参保人各承担

50%。

 保费使用：在购买介护服务时，参

保者只需承担费用的10%，其余

90%由养老保险来承担。

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借鉴一：地缘性客户是养老项目的市场基础

• 与中国养老院大多位于郊区不同，日本的养老地产项目大多位于成熟的居住区。

• 以地缘性客户为主的特点，也极大方便了这些养老项目开展日间照护、上门服务等介护

服务，丰富了收入来源。

图：项目位置情况

表：养老机构入住情况

项目 区位 规模 开业 目前

时间 入住率

世田谷下马 成熟居住区 62户 2007.3 >95%

世田谷下马

丰州老年公寓

木下丰州 中心商务区 157户 2011.6 <50%

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借鉴二：单体规模普遍较小，通过连锁化经营实现规模经济优势

• 日本的养老项目规模一般都不会太大，房间数大多集中在50-150间左右，具备体量小、

先期投入少、销售周期短、人员配置少等优势。在此基础上，通过多个单体的连锁化经

营，实现规模经济优势。

表：中日养老机构对比

项目 日本 户数 项目 中国 户数

Alive世田谷下马 建筑面积 62 星堡 建筑面积 200

0.34万㎡ 112 和熹会 1.8万㎡ 230

东急城项目 0.97万㎡ 102 随园嘉树 2.2万㎡ 615

松下真心香里园 0.64万㎡ 157 亲和源 6.4万㎡ 838

木下丰州项目 1.42万㎡ 202 合众优年 10万㎡ 超过10000

神钢甲南项目 1.9万㎡ 48万㎡

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借鉴三：以紧凑户型为主，注重功能和性价比，降低建造成本

• 日本的养老项目以单人间为主，夫妻双人间为辅，一般的介助\/介护型机构单房面积在

15-25平方米之间，兼顾了老人的居住品质和运营效能。

表：日本养老机构户型

表：日本养老机构户型面积设置

自理型产品 介助\/介护型产品

项目

房型 面积（㎡） 房型 面积（㎡）

ORIX千叶项目 一房 54-57 单、双人间 18-42

神钢甲南项目 一房、两房 46-126 单人间 21-32

东急成城项目 一房 42-65 单人间 18-40

松下真心香里园 -- -- 单人间 15-30

SunCity横滨 一房、两房 52-73 单人间 24

SunCity银座 一房、两房 42-84 单人间 21-49

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借鉴四：收费模式清晰，低入住费的项目更受欢迎

• 由于日本的金融市场不及美国发达，日本的养老机构普遍采用收取一次性入住费的形式，

覆盖前期投资，通过每个月收取管理费的形式覆盖运营成本支出，实现盈利。

图：日本Alive世田谷下马收费一览

表

缴纳时 费用类别 支付方式 标准 收费标准（日元） 约合人民币

间

一次性 一次性 90岁以下 A-E依次：2950、3850、3450、4650、3750万（7年） 约150万-240万

入住费 90岁以上 A-E依次为：2300、3000、2700、3600、2940万 （5年） 约117万-183万

（住不满可 约26万-40万\/年

入住时 退） 分期（每年 \/ A-E依次为：510、660、600、800、645万 约28万

缴纳 付） 约20万

0.33万\/月

额外介 90岁以下 544万（7年）

护费用 一次性 390万（5年） 0.9万-1.17万\/月

0.35万\/月

90岁以上 6.5万

340元-781元

（住不满可 分期（每月 \/

退） 付） 982元-1459元

管理费 \/ 按房间类 A·C：18万 B·E：20万 D：23万

型分

每月缴 餐费 \/ 统一 7万

纳 \/ 要支援老 级别一：6670元；级别二：15321元

介护险中 人 一至五级依次为：19263、21534、26244、28616元

自付的部分

要介护老

人

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三、目前中国养老市场及政策

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目前中国尽管参与主体众多，提供的养老产品逐渐丰富，但从盈利模式

上来看，投资回报周期长是养老项目普遍面临的难题。

1、国内的投资商如房地产开发公司严重依赖银行贷款，

资金成本高；

2、高开发成本下的高收费模式，目前市场接受度低；

3、受制于投资开发成本，养老住区多以销售为目的，真

正的养老服务核心—运营服务，没有真正满足市场需求。

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从这两年的情况来看，国家明显加快了相关政策的制定。政府

已开始鼓励社会资本参与养老产业发展。

表：近年来中央主要养老政策法规

时间 政策法规 主要内容

2011.12

社会养老服务体系建设规划（2011－ 到2105年，每千名老年人拥有养老床位数达到30张，“十二五”期间，增加

2015年） 日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造

30%现有床位，使之达到建设标准。

2012.12 中华人民共和国老年人权益保障法 对1996年的保障房进行更新，使其符合当前国情，明确未来发展方向

2013.6

养老机构管理办法 允许外国投资者以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构。

养老机构设立可办法 除此之外，上海自贸区内也允许外资企业以全资子公司的形式设立医疗机构。

2013.9 关于加快发展养老服务业的若干意见 到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的、功能完善、

规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企业发展进入养老服务

产业集群，发展养老服务消费市场。

2014.6 关于推进城镇养老服务设施建设工作 要求将养老服务、相关设施建设纳入经济社会发展规划、土地利用总体规划

的通知 和相关城乡规划。

2015.1 关于规范养老机构服务收费管理促进 要建立市场形成价格为主的养老机构服务收费管理机制。政府要认真落实相

养老服务业健康发展的指导意见 关税费优惠和价格减免政策。

2015.2 关于鼓励民间资本参与养老服务业发 鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、鼓励民间资本参与机构养老服务、

展的实施意见 支持民间资本参与养老产业发展、推进医养融合发展、完善投融资政策、落

实税费优惠政策、加强人才保障、促进民间资本规范有序参与、保障用地需

求9部分。

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我们相信，随着政府在土地出让、优惠金融、税费政策以及相应补贴等

方面政策的出台，特别是在养老介护险政策的试点推行，为中国的养老

产业发展提供必要的市场环境，养老产业主体的竞争和合作必将进一步

深化。 20

四、保利地产养老产业战略规划

21

2015年4月16日，保利地产宣布5P战略，聚焦养老地产、全

生命周期绿色建筑、社区O2O、保利地产APP、海外地产五个

方面

“三位一体”周全Peiban（陪伴）

我国养老产业处于初级阶段，未形成完整产业链

条，房地产行业未形成“全生命周期产品供应体

系”中国式养老，要从居家养老提升为需求养老。

全生命周期绿色建筑，对自然的最大Promise

（承诺）

全生命周期的绿色建筑是指从项目规划，材料选

择、项目施工乃至后期运营四个维度体现节能环

保、绿色健康的绿色建筑理念。

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保利社区O2O，线上线下生活好Partner（拍档）

在全国保利245个社区约5000万平方米物业基础

上，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打

造社区O2O，形成标准化社区商业模型。

Poly App,随时随地365天便捷生活一键满足

即将于6月推出的保利地产App，致力为业主创造

一个便捷生活的移动互联服务平台。

墨尔本、北美，保利中国Power（力量）在延伸

保利正积极探索国际化发展新领域。去年保利集

团国际化发展已取得显著成绩：文化公司在北美

成立、科技公司与美国专业投资机构洽谈合作

中……地产业务是保利集团国际化发展的重点领

域

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鉴于以机构为代表的养老产业具有的特殊性，参考美日经验，

我们坚持专业的人做专业的事，摒弃传统的地产开发思路，以

新的运营理念去培育养老业务。

“保利安平”

投资公司 运营公司

组建专业的投资公司和运营公司，不同的地产平台，或租赁、或转让旗

下养老物业给投资公司，然后由投资公司委托给运营公司进行管理。

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1

安平投资有

限公司

医疗投资与运营

管理背景及行业

经验

ü “和熹会”是“保利安平”旗下机构

养老服务的专用品牌商标。

市场化独立运作：业务发展优先但不局限于保利地产内部，

面对全国推广进行市场化对接。

运作模式

资产结构 轻资产模式：弱化投资功能，专注于探索建立符合中国养

老需求的“三位一体” 养老服务模式、标准化体系建设以及

养老专业人才培养。

职能定位 养老服务运营商：专司养老配套设施的运营管理，以“前期

咨询服务”和“后期委托运营管理”为主要方式与合作方进

行合作。

Ø 保利安平的主营业务发展立足于 “养老服务”，机构、社区、居家养老服务标准应统一，内

容各有侧重。

养老项目策划咨询 市场定位 规划设计 适老化家具布品 运营管理和服务

体系输出

统一服务 侧重于介 根据不同 机构-和熹会

标准及质控 助介护老 服务对象的 老年公寓

要求，确保 人 需求对内容

机构、社区、 进行调整， 社区-和熹健

居家养老服 侧重于活 提供服务的 康生活馆

务质量的一 跃自理老 侧重点不同。

致和稳定。 人 旅居式服务公

寓-和熹公寓

国外培训资源 中国福利协会培 打造“保利安平老年

合作 训基地 专业培训学院”

2013年保利地产正式提出了自己的养老产业战略，并努

力将养老产业作为公司新的重要的利润增长点之一。我

们的养老战略规划是：

“全产业链介入，打造“三位一体”中国式养老”

28

金融 全产业链

建设展览 适老化 以“中国国际老龄产业博览

商品 会”为平台，成立“中国养

老适老产业联盟”形成养老

运营

适老产品的品质壁垒。

通过股权合作的方式共同分

享行业机遇。

形成全产业链共同投资、共

担风险、共享红利的行业良

性生态系统。

29

三位一体

统一服务标准

居家养老

社区养老 机构养老

统一配套标准 统一专业标准

“三位一体”是指以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统

一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准。健全覆盖多层次养老需

求的全面服务体系。

30

居家养老：针对可自由活动的老年人群以物业服务为平台，提供“五助”定制服务

提供居家网络信息服务，建立“长者智能化服务平台”。

在未来3-5年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，

提供社区居家养老服务。

三

位 社区养老：针对活跃程度下降的老年人群，在社区规划建设适老住宅和持有型

一 老龄公寓。

体 以社区硬件配套为平台，结合会所和社区配套增设“四大基础配套”，打通社区

与街道卫生医疗、公共设施等功能衔接，发挥综合效益。

机构养老：要针对活动能力下降或不能自理的老人，成立保利安平专业介护养老公

司，打造“和熹会”专业养老机构。

在全国各个省会城市建立“和熹会”品牌专业养老连锁机构。

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在“三位一体”的模式中，机构养老是保利未来的盈利支撑点，也是我们

发展的重心。我们计划在2020年内实现80个“和熹会”的机构运营目标。

目前，保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有多个养老项目。

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机构养老

机构项目-北京和熹会老年公寓

• 2012年12月正式对外营业，

目前入住老人200人，入住

率达87%。

• 目前一线服务人员69人，

占员工总数的70%

• 内设综合门诊及医务室，

24小时999急救驻点，并同

北京老年医院、北京大学第

一医院形成战略合作，多渠

道、多角度解决入住长者的

医养需求。

33

机构项目-西塘和熹会老年公寓 照护站

嘉善西塘和熹会是“保利安平•和熹会”的第二个

落地项目，拟定2015年6月投入运营，地处风景优美

的浙江省嘉兴市嘉善县西塘古镇旁，总建筑面积约

10000㎡，拥有床位174张，分为标准间、VIP套间、

加护间三种类型。机构主要定位于收住介护型老人为

主、介助型为辅。

【西塘和熹会实景图】

走廊

VIP单人间 大堂 检验科

探索医养结合的落地模式（1）

【老年医院】2014年10月，“保利安平”同北京老年医院达成战略

合作，成为其老年健康服务指导中心，也是北京市首家老年健康服务

指导中心。目前已为北京和熹会的入住老人提供了康复治疗服务。

2015年计划增加其他科室的合作项目，形成以老年人群为服务主体、

辐射周边社区的医疗健康服务指导中心。

【北大医院】2015年3月，“保利安平”同北京大学第一医院签订战

略合作协议，以“健康中国”、“大健康”为政策指引，迈出探索

“医养结合”的大动作。双方将通过“绿色就诊”、“和熹助老服务

卡”、医疗业务指导、健康讲座、联合义诊等方式开展合作，为北京

乃至全国范围内的“和熹会员”提供医疗服务。

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探索医养结合的落地模式（2）

【北大医院】在北京和熹会内开设社区预约挂号

系统，机构内及辐射的社区老人可通过系统预约

挂号，实现上游优质医疗资源同下游就医需求的

有效对接，有效探索医养结合的落地模式。

【复旦大学医院管理公司】配合“西塘和熹会”

的运营发展，同“复旦大学医院管理公司”达成

战略合作，开通绿色服务通道，为“西塘和熹会”

提供医疗服务支持。

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探索市场方向

通过运营“和熹会”这样的专业养老服务机构，我们除了探索医疗机

构和养老机构的合作模式，促进机构养老服务与社区、居家养老的互

动发展。同时我们也在探索市场发展方向，总结出机构布点和客户群

体的几点要素:

机构布点原则 客户群体特征

①核心城市（老龄化比例高，需求大）； ①位于经济发达的一线或二线核心城市

（购买能力）；

②核心区域（老龄人口居住密集，打造 ②中高阶层的高收入老年群体（购买能

一碗汤距离养老）； 力）；

③机构单体规模小，连锁化运营。 ③高龄的失能、半失能老人（购买意愿）。

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探索金融合作模式

自2015年1月开始我们与太平人寿进行了多轮磋商，就养老

地产开发、客户共享、资金融通、合作平台的打造等业务，

进行了深入的探讨，2015年双方将积极争取实质合作项目

的落地。

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实现管理模式的输出

保利安平经过三年多的运营实践，组建了一支专业团队、梳理总结出了标

准化管理服务流程；确立了成体系的运营服务模式，已具备了一定的管理

和品牌输出能力。截止2014年年底，保利安平完成了浙江西塘、成都两

河、广州琶洲、阳江海陵岛的运营前期咨询。

浙江西塘项目 成都两河项目 广州琶洲项目 阳江海陵岛项目

39

保利安平在2014年还首次以养老运营服务商的身份参与嘉善政

府“社会福利中心”项目的“设计运营一体化”投标，成为首

个对外管理咨询输出项目。

40

居家及社区养老

2015年我们准备在居家和社区养老领域，以保利地产、保利物业、保利

安平三家公司为主体，合作推出“O2O健康生活馆”的服务品牌。

“健康生活馆”将以“大健康”为特色为社区中老年人群提供健康管理、

特色助老及传统社区居家养老服务。

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在健康生活馆提供线下服务的同时，

我们也将利用互联网思维，打造线上

网络服务平台，并融入保利社区物业

管理O2O服务体系之下。

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运营心得

1、养老运营服务是养老产业的核心；

2、中国养老产业的发展尚处起步阶段，目前正是以全产业链模式进入

的最佳时机。

3、居家、社区和机构 “三位一体”的中国式养老服务模式中，机构养

老是支撑。

4、中国具有自有的国情和文化，养老运营一定要实现本土化落地。

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愿景目标

“保利安平”致力于中国式养老模式的探索，专注于社会

化养老服务体系及养老服务运营模式的实践，力致成为中

国养老运营服务品牌的领跑者！

44

Thanks