土拍研究院

数据看市场

2023年11月

长三角重点城市房地产市场分析

本月土地成交规模回归低点，但供应规模迎来周期性高点

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年11月长三角重点城市涉宅用地成交32宗，土地占地面积143.8万㎡，环比下降59%，同比下降20%，土地成交金

额291.1亿元，环比下降77%，同比下降38%，11月土地成交量价较上月明显下降，重新回到年内低点，仅南京、苏州、

无锡有宅地成交。近期苏锡常、南京、杭州等地纷纷取消最高限价，恢复“价高者得”的土拍规则，而上海第四批次地

块依旧延续现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的土拍规则，未取消地价上限和房地联动价。此外，12月份长三角土

地供应规模迎来周期性高点，上海12宗待拍、南京18宗待拍、杭州10宗待拍、常州市区42宗待拍、苏州10宗待拍、无

锡9宗待拍。

54

32

15

23

141

34

7

21

60

29

96

56

16

0 0

91

26

105

90

11

73

65

37

62

3

31 26

37 39 41 37

54 50

70

32

0

20

40

60

80

100

120

140

160

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2021.1-2023.11长三角重点城市涉宅用地成交月度走势

成交总用地面积(万㎡) 成交总建筑面积(万㎡) 成交总价(亿元) 成交幅数

市场呈现点状高热，溢价率未出现实质性上扬

2023年11月长三角重点城市溢价率3.0%，相比上个月减少0.3个百分点，相比往年同期增加1.3个百分点，平均楼面价

11234元/㎡，环比下降39%，同比下降18%，土拍限价松绑后，溢价率并没有出现实质性的大幅上扬。其中，南京、无

锡均以底价成交，由于地块属性较一般，市场反应平平，全部由地方国资托底；而苏州处于点状高热，热点地块房企竞

价盛况再现。

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

15440

180901219512458

14553

16094

13247

12220

13867

19945

11956

17097

13257

0 0

14033

12551

17386

19857

12375

23853

10958

13743

11862

19937

17807

19943

22136

1651016433

19276199521904818330

11234

17%

20%21%

23%

22%

8%

18%

4%

6%

5%

1%

5%

9%

0% 0%

4%

2%

4% 4%

0%

3%

1% 2% 2%

10%

9% 9%

7%

9%

6% 7%

4%

7%

3% 3%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2021.1-2023.11长三角重点城市涉宅用地楼面价&溢价率月度走势

成交楼面价(元/m²) 溢价率(%)

核心优盘密集入市，成交有望继续稳中有升

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。

2023年11月长三角重点城市新房新增供应391万㎡ ，环比上涨33%，同比下降16% ，新房成交277万㎡，环比上

涨6%，同比下降29%，新房均价36750元/㎡ ，环比下降6%，同比下降5% ，整体新房市场热度相对平稳，但总

体成交仍不及去年同期。随着临近年底一大批核心优质楼盘加快领证，密集入市，同时各地楼盘加紧打折营销，短

期房价仍以跌为主，但新房成交量有望继续稳中有升。

33027309803056829583314113077229048

33858

31500328873278934924

3995939028

34519

3057329350

39426

42313

39344

3605334528

38877

41455

44525

33637357803647638098

40531387264077342487

39183

36750

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

2021.1-2023.11长三角重点城市商品住宅供求量价月度走势

供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

112 47 118 61 21 22 10

60

44

90

39

15 17 12

66082

27120

32804

26421

30135

22450

18377

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

0

20

40

60

80

100

120

140

上海 南京 杭州 苏州 宁波 无锡 常州

2023年11月长三角重点城市商品住宅供求量价情况

供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

各能级新房成交规模不及往年，一线城市房价出现下滑

各能级城市新房成交情况：11月份整体新房成交量环比上个月维稳，但总体成交表现仍不及去年同期；房价方面，一线

城市上海房价环比略有下滑，居民观望情绪进一步延续，现阶段购买动力较弱；新一线城市，仅南京和苏州房价环比微

涨，受到优质楼盘密集入市价格带动；二三线房价保持着相对稳定的态势。

一线城市 新一线城市 二、三线城市

-18%

-50%

-39%

-25%

-16%

-19%

-43%

8%

2%

10%

-1%

17%

3%

-1%

常州

无锡

宁波

苏州

杭州

南京

上海

2023年11月长三角重点城市商品住宅

成交面积同环比

环比 同比

-0.1%

-5%

-2%

6%

-7%

-9%

3%

-0.9%

-1%

-6%

5%

-8%

3%

-9%

常州

无锡

宁波

苏州

杭州

南京

上海

2023年11月长三角重点城市商品住宅

房价同环比

环比 同比

本月库存量累积上升，且仍处于2023年较高水平

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。

截至2023年11月底，长三角重点城市商品住宅总库存为3966万㎡，环比上涨3.1%，同比上涨0.2%，去化周期为

12.1个月，相比上个月增加0.7个月，相比去年同期增加1.2个月。

总的来看，在供应持续放量、去化动力不足的情况下，本月库存量累积上升，且仍处于2023年较高水平，去库存效

果有待进一步加强。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3

9.9 9.9 10.310.310.710.911.311.210.9

10.2 9.8 9.5 9.7 10.010.511.011.4

12.1

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2021.1 2021.2 2021.3 2021.4 2021.5 2021.6 2021.7 2021.8 2021.9 2021.10 2021.11 2021.12 2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2023.1 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 2023.7 2023.8 2023.9 2023.10 2023.11

2021.1-2023.11长三角重点城市商品住宅可售面积&去化周期走势

可售面积(万㎡) 近一年去化周期(月)

各城市库存全部上升，去化周期呈现不同程度拉长

城市 2023年10月

可售面积(万㎡)

2023年11月

可售面积(万㎡)

可售面积环比 2023年10月

去化周期(月)

2023年11月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

苏州 715 736 3.0% 14.5 15.3 0.8

南京 799 802 0.4% 15.2 15.5 0.3

无锡 504 509 1.0% 21.4 23.0 1.6

上海 635 688 8.3% 7.8 8.9 1.1

杭州 454 482 6.1% 4.9 5.2 0.3

常州 356 360 1.1% 26.6 29.6 3.0

宁波 382 388 1.7% 15.0 15.7 0.7

注：去化周期=可售面积/近一年流速

从长三角重点城市对比来看，上海、杭州、苏州新房供应放量，且供求比增长明显，致使库存量分别环比上涨

8.3%、6.1%、3.0%，其他城市库存量环比小幅上涨。消化周期环比来看均有不同程度的拉长，上海、杭州消化周

期小幅拉长，但仍远低于警戒线，常州、无锡去化周期超23个月以上，存在库存积压风险。

TOP前三项目金额占比超22%，核心品质楼盘成交领先

长三角各重点城市金额榜首位分别为：

上海浦开摩登江南58.67亿元、南京天琴华樟6.21亿元、杭州之江未来社区24.12亿元、苏州华润润云7.55亿元、无

锡宸风云庐1.49亿元、常州华盛·珑御中棠1.43亿元、宁波璀璨长乐3.26亿元。

2023年11月长三角各重点城市商品住宅金额榜TOP前三

城市 排行 项目 区域 成交金额(亿元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡)

上海

1 浦开摩登江南 浦东 58.67 270 115024

2 上港·星江湾 宝山 33.14 433 74755

3 华发静安华府 静安 27.90 213 117959

南京

1 天琴华樟 建邺 6.21 22 77589

2 中宁府 建邺 5.04 29 75206

3 万科朗拾二期 雨花台 2.71 58 43507

杭州

1 之江未来社区 西湖区 24.12 446 33679

2 芝澜月华轩 上城区 22.43 110 67531

3 沄萃府 萧山区 14.50 479 26956

苏州

1 华润润云 园区 7.55 104 45715

2 和月泊庭 姑苏区 5.19 53 51255

3 恒大珺睿庭 相城区 4.00 148 21258

无锡

1 宸风云庐 滨湖区 1.49 37 26391

2 新力朗诗熙华府 滨湖区 1.41 35 25179

3 城湾 经开区 1.19 44 25575

常州

1 华盛·珑御中棠 武进区 1.43 31 26481

2 万科·瑧湾汇 钟楼区 1.00 23 23256

3 金隅·钟楼天筑 钟楼区 0.97 29 24250

宁波

1 璀璨长乐 海曙 3.26 94 31875

2 云河颂 鄞州 2.66 27 46813

3 V-land甬江天地 鄞州 2.60 48 39133

政策端：

近期，高层频频发声金融支持房地产，与以往不同的是，提出一视同仁满足房企的合理融资需求，并明确银行贷款“三

个不低于”，民营房企的合理融资需求获得支持。11月份全国有80余城出台各类稳楼市政策，包括购房补贴、优化住房

限购、提高多孩家庭公积金额度、放宽落户条件等购房支持政策。此外，“认房不认贷”等政策持续显现，以及各地

“以旧换新”、“卖旧买新”举措逐步探索出新模式，促进置换需求持续释放。

土地端：

11月长三角重点城市土地占地面积143.8万㎡，环比下降59%，土地成交金额291.1亿元，环比下降77%，成交热度方

面，本月平均溢价率3.0%，市场依然延续此前低迷、点状火热的格局，个别优质地块引发激烈竞拍，但整体热度将保持

低位运行，短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。

新房端：

本月长三角重点城市整体新房成交热度稳中有升，但行情改善并不明显，政策刺激效应尚未充分显现。城市分化预期延

续，各等级城市成交量全线下滑，市场复苏滞缓，整体客户购房情绪仍相对低落。

展望：

年末土地供应规模的周期性高点来临，预计12月土地市场在成交规模上将有一定回升。同时，12月恰逢房企业绩冲刺季，

新房供应有望持续回升，预计整体新房成交环比有望止跌回升，但涨幅有限。

土拍研究院观察

PART/01 合肥土地市场分析

299

503 554 232 609

1142 1211

439

341

652 688

424

51

84

105

48

0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年

1-11月

合肥市区年度土地供求对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区，（含保障）

2023年1-11月合肥市区共成交48宗地块（纯住宅用地33宗，商住用地3宗，商服用地7宗，其他用地5宗），总成交

面积约232万㎡，成交金额约424亿元。11月2日，合肥市区迎来不限地价上限后首场土拍，这也是本年度第八场土

拍，共出让了5宗地块，含1宗安置房用地和1宗租赁住房用地，成交面积30.2万㎡，成交金额76.7亿元；11月20日，

合肥市区进行了第九场土拍，再成交4宗地块，除了高新区1宗是商业服务业地块，其余3宗均为涉宅地块，成交面积

约17.4万㎡，成交金额约31.9亿元。另外，庐阳区LY202309号、滨科城BK202307号地块顺延至12月28日拍卖。

经营性用地成交分析

住宅类, 33,

69%

商住类, 3,

6%

商服类, 7,

15%

其他, 5, 10%

2023年1-11月合肥市区经营性用地成交占比

（单位：宗数）

2023年1-11月份合肥市区共成交33宗涉宅地块，总成交建筑面积约347万㎡，成交金额约407亿元。其中11月份，合

肥市区共新增6宗普通涉宅用地成交，分别为11月2日，成交3宗（滨湖1宗，包河2宗）；11月20日成交3宗（庐阳、

瑶海、经开各1宗）；本月两次成交累计总成交面积约35万㎡，总成交建面约79万㎡，揽金101.46亿元，成交楼面均

价12777元/㎡，平均溢价率26.84%。

446 322 948 997 347

630 656

7225 6645 408 6578

11740

19663 19013 20994 22510

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

合肥市区年度涉宅类土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

32

52

80

33

22%

12%

9%

16.13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

20

40

60

80

100

2020年 2021年 2022年 2023年

1-11月

合肥市区年度涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

151 52

102

47 27

25

5 11 79

75

0 0

68

101

56

33

33

7 9 0

101

4936

13026 9853

11844 12600 13426 14542

8250

12777

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

近一年合肥市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

14

0 0

6

10

4

3

2

1 1

0

6

7%

14% 12% 14% 15% 15% 15%

0%

27%

0%

10%

20%

30%

0

5

10

15

近一年合肥市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区

（备注：4月份二批次成交中包河、高新、经开各含1宗部分保障地块，按普通涉宅地块进行统计。）

涉宅类用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

102

54

31

45

28 24

0

63

184

128

11

99

36

58

33

107

136

90

20

53

21 26

0

61

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河区 滨湖区 高新区 经开区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-11月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-11月成交金额（亿元）

对比合肥各区域成交，分别包河10宗、滨湖4宗、高新2宗、经开3宗、庐阳4宗、蜀山3宗、瑶海7宗。其中成交建面、

成交金额最高的为包河区，成交建面102万㎡，成交金额136亿元；从溢价率方面来看，放开限价之后，滨湖区的溢

价最高，已经达到24.5%；从平均楼面价来看，滨湖区依旧是位居首位，可见相对而言，滨湖区土地市场热度较高。

13353

16710

6374

11874

7585

10903

9612

7%

15%

12% 8%

7%

13%

1%

8%

16.09%

24.50%

12.49%

15.69%

7.07%

9.82% 12.68%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

包河区 滨湖区 高新区 经开区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-11月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-11月溢价率

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区

涉宅类用地分区成交表现

从榜单来看，合肥市区2023年1-11月土拍中，房企参拍度整体尚可。上半年整体热度颇高，而从下半年情况来看，7

月五批次的2宗涉宅地块均进入触顶竞品质，但分别仅为6家和9家竞品质，参与房企数量较上半年动辄几十家而言，

有所下滑；而8月仅成交1宗涉宅地块（庐阳区LY202308号地块），但是该地块房企参与度尚可，共有41家房企报名

参拍，开拍后1秒触顶最高限价转竞品质阶段。但9月份瑶海区成交的1宗住宅地块，则为底价成交；10月份无新增成

交。而在本次11月份两场土拍中，整体热度则有所回升，其中11月2日的滨湖、包河地块，均有10余家参拍，现场竞

价也较为“疯狂”，最终两片区土地单价记录均被刷新。

房企拿地排行榜

房企2023年1-11月在合肥市区拿地金额TOP10排行榜

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区

排名 拿地房企 宗数 建筑面积（万㎡） 成交总价（亿元） 平均楼面价（元/㎡）

1 合肥城建 1 23.38 35.01 14973

2 安徽省交通控股集团 1 18.13 33.88 18689

3 安徽置地 1 14.90 26.07 17495

4 中国铁建 2 19.70 25.31 12844

5 厦门建发集团 1 20.23 24.12 11922

6 杭州椿实置业 1 16.83 21.93 13034

7 合肥城改集团 1 16.30 21.37 13109

8 伟星集团 2 23.09 20.56 8904

9 中海地产 1 13.70 20.37 14870

10 江苏亚伦集团 2 17.66 19.75 11178

合肥2023年第八批次出让情况：

10月11日，合肥市区发布的“合自然资规公告[2023]25号”公告中，挂牌6宗地块，其中1宗拍卖转挂牌，实际成交5宗。

11月2日，本次公告地块开拍，最终合肥第八批次土拍市区5宗地块均顺利成交（其中滨湖区1宗、包河区2宗、蜀山区1宗、

高新区1宗），成交总面积461亩，成交总价76.66亿元。其中最受关注的滨湖地块共有11家房企报名，最终高速地产以

338758万元竞得，溢价44.89%。整体来看，本轮土拍因取消限价，采用全新土拍规则，一些有资金实力民企也开始进入

市场，龙湖、安徽置地、伟星参与地块报名，安徽置地还成功竞得了包河区BH202310号地块。

土拍监测

地块编号 四至范围 土地面积

(亩)

规划用途 出让年限 容积率 成交总价

（万元） 竞得单位 溢价率

包河区

BH202310号

东至上海路、西至河

北路、南至花园大道、

北至太原路

106.38 居住97.59亩；

教育8.79亩

居住70年 ；

幼儿园50年

居住<2.2;

幼儿园1.0 260663.58 安徽置地 34.11%

包河区

BH202311号

东至用地界线、西至至

德路、南至铜陵南路、

北至用地界线

47.86 居住 70年 <2.2 97347.24 武汉康景实

业

7.05%

滨科城

BK202305号

东至徽州大道绿线、西

至规划支路、南至遵义

路、北至贵阳路

117.788

居住(A地

105.7838;B地块

12.0042)

70年 A地块≤2.4;B地块≤1.5 338758.29 高速地产 44.89%

庐阳区

LY202309

号

东至阜阳北路、西至规

划支路二、南至清河路、

北至天水路

110.43

居住102.92

亩；幼儿园

7.51亩

居住70年 ；

幼儿园50年

A地块≤2.5;

B地块≤2.5;

C地块<2.3;幼儿园<1.0

2023年11月1日，庐阳区

LY202309号地块拍卖转挂牌，顺

延至12月28日竞价

蜀山区

SS202305号

东至用地红线、西至用

地红线、南至用地红线、

北至井岗路道路绿

70.85 居住(安置房 ) 70年 <2.6 37555.4595 蜀山城市更

新投资

0%

高新区

GX202305号

东至用地界线、西至石

莲南路、南至长安路、

北至柏堰湾路

117.75

租赁住房110.16

亩；幼儿园7.59

亩

居住70年 ；

教育50年

居住2.2;教育<1.0 32264.76 合肥高新建

设投资

0.34%

合肥2023年第九批次出让情况：

10月25日，合肥市区发布的“合自然资规公告[2023]27号、28号”公告中，原挂牌5宗地块，其中1宗拍卖转挂牌，实际

成交4宗。11月20日本批公告地块开拍，最终合肥第九批次土拍市区4宗地块均顺利成交（包含庐阳1宗、瑶海1宗、经开1

宗、高新1宗，其中高新区为商服用地），成交总面积261亩，成交总价31.9亿元，最高溢价率约20%。整体来看，相比11

月初土拍稍有下降，但热度尚可，经开区JK202306号地块据、瑶海区YH202310号地块意向房企分别为5家和6家，最终由

皖投和南通亚伦分别竞得。值得一提的是，本次土拍取消了精装交付要求，后期入市的房屋将以毛坯状态销售，购房者可

以根据自己的需求进行装修。

土拍监测

公告号 宗地编号 地块位置 用地面积

（㎡）

用地面积

（亩） 用途 使用

年限 容积率 竞得单位 成交总价

（万元）

溢价率

合自然资规公

告[2023]27

号

瑶海区

YH202310号

瑶海区和平路与姑

山路西北交口 47146.67 70.72 居住、

幼儿园、 70 居住≤1.8；

幼儿园≤0.8

南通好瑞房地产

开发有限公司

（南通亚纶）

71007.02 17.76%

合自然资规公

告[2023]27

号

庐阳区

LY202310号

庐阳区北一环路以

北、亳州路以西 59273.33 88.91

商业居

住、幼

儿园

40/70 商住≤3.0；

幼儿园≤1.0

合肥市庐阳区城

市更新建设有限

公司

86000.622 0.09%

合自然资规公

告[2023]27

号

经开区

JK202306号

经开区繁华大道以

北、佛掌路以东 63860 95.79 居住、

商业 40/70 居住≤2.2；

商业2.5-2.6

安徽皖投置业有

限责任公司 160802.3 19.72%

合自然资规公

告[2023]28

号

高新区

GX202306号

高新区火龙地路以

西、燕子河路以北 3906.67 5.86

商业服

务业用

地

40 ≤2.6 安徽中安创谷科

技园有限公司 1664.24 0.71%

合自然资规公

告[2023]27

号

滨科城

BK202307号

滨科城紫云路以南、

包河大道以西 24146.67 36.22 居住 70 ≤1.5

2023年11月15日，滨科区BK202307

号地块拍卖转挂牌，顺延至12月28日

竞价

PART/02 苏州土地市场分析

2023年1-11月苏州市区共计成交109宗经营性用地（66宗纯住宅类、10宗商住类），总成交占地面积383万㎡，

总成交建面648万㎡，总成交金额835亿元。其中11月份共计成交21宗地块，总成交占地面积85万㎡，总成交建面

152万㎡，总成交金额8177亿元，其中有15宗为住宅类用地，2宗商住类用地。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区、姑苏区

535 719 409

383

1129

1426

786

648

1152

1385

975 835

117

129

91

109

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

苏州市区年度经营性用地成交对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类, 66,

61%

商住类, 10, 9%

商服类, 30, 27%

其他, 3, 3%

2023年1-11月苏州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

经营性用地成交分析

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区、姑苏区

796 1146 644 463

1108 1333 943

13932 791

11625

14628

17104

26488 25985 25981 27944

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

苏州市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

74

76

69

74

9%

5%

2.7%

5.2%

0%

5%

10%

65

70

75

80

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

苏州市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

83 0 70 0 0 47 68 0 87 0 78 113

132 140

98 118 130 137

169

15859

20003 21011

17323 14859 17569

14976

0

10000

20000

30000

0

50

100

150

200

近一年苏州市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

10

0

11 0 0 9 12 0 15 0 11 16

4.8%

7.5%

9.1%

2.4% 2.0%

5.8% 5.4%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年苏州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

2023年11月，苏州市区宅地成交总用地面积71.6万㎡，总建面112.8万㎡，成交金额约168.9亿元，平均楼面价

14976元/㎡，平均溢价率5.4% ，苏州第七、八批次均顺利成交，其中分别有两宗宅地溢价成交，分别：园区斜塘

76号地块，历经38轮竞价被象屿以溢价率9.48%、楼面地价28464元/㎡拿下，虽然没触顶，不过是目前斜塘最高

地价；园区奥体儿童医院东4号地块，经120轮的竞拍被国企北京金隅以总价28.97亿元&楼面价39027元/㎡首进苏

州拿地，溢价率达到30.09%。

涉宅类用地成交分析

20 55 97 37 163 85 122101 141108 101 77

26

92

194

153

221

257

109

34

113

123

201 211

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

姑苏区 吴江 吴中区 相城区 新区 园区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-11月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-11月成交金额（亿元）

对比苏州各区域宅地成交， 2023年1-11月新区以108万㎡占据土地成交建面第一，其次相城区101万㎡、吴中区

85万㎡；园区以211亿元占据土地成交金额冠军，新区仅次于后。从楼面价和溢价率来看，各区域土地成交热度分

化明显，园区土地成交热度最高，溢价率达到8.5%，新区、姑苏区溢价率均处于6.5%以上，而吴江、吴中、相城

基本底价成交为主。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区、姑苏区

13102

9493

11892 12548

15619

25439 19819

9433

13339 12172

18649

27211

1.2%

0% 0%

0%

2.0%

8.5%

6.52%

0.47%0% 0.05%

6.63%

10.45%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

姑苏区 吴江 吴中区 相城区 新区 园区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-11月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-11月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

2023年1-11月房企在苏拿地金额榜单来看，华润以拿地金额67.2亿元稳占榜首，分别布局园区2宗、姑苏区1

宗，重点布局苏州核心和次核心地段，预算较高；其次中建三局以拿地金额51.2亿元位居第二，分别是吴江太

湖新城2宗、吴中太湖新城2宗，持续深耕；建发、中海、保利发展、招商等房企近期拿地势头较猛，均分别在

苏州各区域布局。此外，随着苏州取消限价首场土拍的落幕，金隅如愿进入苏州市场，作为京派国企，金隅在

上海、南京、合肥、杭州等城市已布局项目，随着此次在苏州落子，金隅集团在华东区域的布局版图也进一步

扩大。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区、姑苏区

房企拿地排行榜

排名 房企 宗数 建面

（万㎡）

金额

（亿元）

平均楼面价

（元/㎡）

1 华润置地 3 23.5 67.2 28537

2 中建三局 4 31.7 51.2 16151

3 建发集团 3 19.5 48.5 24903

4 中海地产 2 14.2 41.1 29012

5 中国金茂 1 11.5 34.9 30475

6 金隅地产 1 7.4 29.0 39027

7 苏高新集团 3 19.2 27.6 14396

8 保利发展 3 11.2 25.9 23228

9 华发集团 3 15.7 23.8 15183

10 苏州腾聪置业 2 19.1 23.3 12186

房企2023年1-11月在苏州市区拿地金额TOP10排行榜

2023年苏州八批次成交情况： 11月29日，苏州市区八批次6宗宅地全部成交，总成交占地面积28.62万㎡，总成交建面

40.66万㎡、成交总价74.94亿元、平均成交楼板价18431元/㎡、平均溢价率9.82%。其中，5宗底价成交，1宗以溢价率

30.09%成交，为园区儿童医院东地块。从竞拍结果来看，央国企依旧为拿地主力，不限价时代开启后，土地市场分化进一

步加剧，非核心板块宅地以底价或低溢价成交将成为土拍主旋律。苏园土挂（2023）04号（儿童医院东）地块，经120轮

的竞拍被国企北京金隅以总价28.97亿元&楼面价39027元/㎡首进苏州拿地，有15家房企报名：保利发展、保利置业、首

开、绿城、越秀、象屿、国贸、招商、中海、金隅、湖北清能、丰隆、大悦城、恒泰、建发。

土拍监测

序号 地块编号 地块位置 用地面积

（㎡） 用 途 容积率 建筑面积

（㎡）

保证金

（万元）

起报总价

（万元）

成交总价

（万元）

成交楼面价

（元/㎡） 溢价率 竞得单位

1

苏地2023-WG82号

吴中区木渎镇珠江路西侧、金

长路南侧 34810 住宅 ＞1.3且

≤1.5 52214 14100 70489 70489 13500 0% 苏州合润房地产

2

苏地2023-WG83号

吴中区木渎镇大治路西侧、垛

上路北侧 46672 商住 ＞1.3且

≤1.6 74674 20090 100435 100435 13450 0% 苏州合润房地产、

南京威新房地产

3

苏地2023-WG84号

吴中区度假区产业园龙山南路

以西、塔山东路以南 29830 住宅 ＞1.3且

≤1.6 47728 7160 35796 35796 7500 0%

苏州太湖香山置

地、苏州吴城置

业

4

苏地2023-WG85号

相城区太平街道章港河北、济

学路西 85292 住宅 ＞1.0且

≤1.05 89557 20600 102990 102990 11500 0% 苏州太平城乡一

体化、旭辉

5

苏地2023-WG86号

工业园区星塘街西、独墅湖大

道北 40117 住宅 ≥1.6且≤1.7 68199 30010 150039 150039 22000 0% 苏州市斜港置业

6

苏园土挂（2023）

04号

工业园区锦溪街东、西洛巷南 49479 住宅 ≥1.2且≤1.5 74219 44540 222658 289658 39027 30.09% 金隅地产

2023年苏州第九~十一批次挂牌情况：

苏州第九批次：仅吴江11月16日挂牌5宗宅地，总占地面积约22.0万㎡，起拍总价约34.2亿元，不设限价，竞拍时间12月

15日。地块分别位于太湖新城、开发区、七都镇三个板块，其中WJ-J-2023-20地块容积率仅1.05，体量7.7万㎡，起价

14.5亿元，起始楼面价18800元/㎡，是吴江区历年来的最高。

苏州第十批次：仅相城区11月23日挂牌3宗宅地，总占地面积约13.5万㎡，起拍总价约34.0亿元，分别位于黄桥和高铁新

城 ，不设限价，竞拍时间12月22日。

苏州第十一批次：仅吴中区11月24日挂牌3宗宅地，总占地面积约15.5万㎡，起拍总价约33.5亿元，分别位于太湖新城、

郭巷、度假区，不设限价，竞拍时间12月23日。

土拍监测

区域 宗地编号 地块位置 用途

类别

用地面积

（㎡） 容积率 建筑面积

（㎡）

保证金

(万元)

起始总价

(万元)

起始楼面价

（元/m²）

公告时间 竞拍时间

吴江

（苏州第九

批次）

WJ-J-2023-19 吴江东太湖度假区（太湖新城）笠泽

路北侧、新开河西侧 住宅 31528 1.05 33104 8810 44028 13300

2023-11-16 2023-12-15

WJ-J-2023-20 吴江东太湖度假区（太湖新城）流虹

西路南秋枫街东 住宅 73475 1.05 77149 29100 145039 18800

WJ-J-2023-21 吴江东太湖度假区（太湖新城）江村

路北夏蓉街西 住宅 34103 1.3 44334 13200 65968 14880

WJ-J-2023-22 吴江开发区杨湾路南侧鲈乡北路西侧 住宅 56576 1.5 81402 17100 85472 10500

WJ-J-2023-18 吴江区七都镇常增路东侧、创业路北

侧

住宅

（安置房） 23889 1.6 38222 360 1762 461

相城区

（苏州第十

批次）

苏地2023-WG-93号

相城区黄桥街道春申湖快速路南、永

方路西 商住 24074 1.6 38518 8100 40469 10506

苏地2023-WG-94号 相城区高铁新城永昌泾南、吴韵路西 商住 63941 1.8 115094 34460 172291 14970 2023-11-23 2023-12-22

苏地2023-WG-95号

相城区高铁新城齐门北大街东、马泾

路南 住宅 47055 1.8 84699 25410 127049 15000

吴中区

（苏州第十

一批次）

苏地2023-WG-97号

吴中区郭巷街道东进路北侧、尹中路

东侧 住宅 68627 1.6 109803 31850 159215 14500

苏地2023-WG-98号 2023-11-24 2023-12-23 吴中区度假区产业园塔山东路以北、

查山路以西 住宅 38662 1.8 69591 10440 52193 7500

苏地2023-WG-99号

吴中太湖新城东太湖路南侧、箭浮山

路东侧 住宅 48182 1.6 77091 24670 123345 16000

PART/03 无锡土地市场分析

2023年1-11月，无锡市区共成交71宗经营性用地（其中39宗住宅用地、18宗商住用地），成交占地面积285万㎡，成交建

面487万㎡，成交总金额539亿元。其中，11月无锡市区成交7宗经营性用地（其中6宗涉宅用地），占地面积35.12万㎡，成

交建面66.88万㎡，成交金额56.92亿元。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

369 387 436 285

712 710 813

487

1152

919 845

539

61

75

90

71

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

无锡市区年度经营性用地成交对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数

经营性用地成交分析

住宅类, 39,

55%

商住类, 18,

25%

商服类, 13,

18%

其他, 1, 2%

2023年1-11月无锡市区经营性用地成交占比（单位：宗

数）

2023年1-11月，无锡市区共计成交53宗涉宅地块，成交建面378.15万㎡，成交金额485.95亿元，溢价率0.31%，其

中11月无锡第七批次顺利成交6宗宅地，成交建面58.73万㎡，成交金额55.59亿元，溢价率0% 。11月15日，无锡

2023年第八批次集中供应9宗地块，总用地面积37.59万㎡，起拍总价约72.74亿元。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

0 0 0 0 31 53 26 33 41 55 0 61 55 110 59

76

72 147

56

16964

12482 13441 12499 13036 13444

9368

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

近一年无锡市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

0 0 0 0 5 5 6 0

9 8

14

6

0% 0%

2.81%

0% 0% 0% 0% 0

0.01

0.02

0.03

0

5

10

15

近一年无锡市区涉宅类土地成交分析

成交宗数 溢价率

573 657 701 378

704

899 813 486

12274 13686 11595 12851

19845 21569 23508 23008

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

无锡市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

46 63

62

53

17%

7%

0.35% 0.31%

0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

无锡市区年度土地楼面价&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

从各区域来看，无锡市区成交宅地分别梁溪区（8宗）、新吴区（12宗）、经开区（7宗）、惠山区（9宗）、滨湖

区（7宗）、锡山区（10宗）。11月份，2023年无锡第七批次成交结果来看，本场土拍依然延续之前六场的态势，

国企为主力军。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

13442 78 60 15780 13470 86 46 11380

134 135

144

158

109

133

54

112

82

63

75

98

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-11月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-11月成交金额（亿元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

12302

19058

10185

9064

16322

11520

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

1.34%

0% 0% 0% 0% 0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

25000

滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-11月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-11月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

房企拿地排行榜

房企拿地排行：2023年1-11月，无锡市区成交了53宗涉宅用地。在无锡的首轮土拍中，仁恒、红星美凯龙、贵州

大兴等开始崭露头角。第2轮土拍中，路劲、华侨城时隔许久出现在参拍房企之中。第3轮土拍，中信泰富、金领出

手补仓。第4轮土拍，世纪金源与梁溪文旅以联合方式获取老城区核心地块。第5轮土拍，无锡鸿地与梁溪城投以联

合方式获取老城区核心地块。第6轮土拍，地方民企华方全资获取东北塘地块，蓝城与惠山国控以联合方式获取天

一新城核心地块。第7轮土拍，其中钱桥街道美林湖东地块，由钱桥街道国企平台与蓝城获取。总体来看，新发集

团7宗地块，合计总金额最高；而全资拿地开发房企中，建发集团竞得2宗地块，以总金额25.12亿元。

房企2023年1-11月在无锡市区拿地金额TOP10排行榜

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

排名 房企 宗数 建面

（万㎡）

金额

（亿元）

平均楼面价

（元/㎡）

1 新发集团 7 52.07 66.52 12773

2 太湖新城 3 22.07 41.29 18706

3 滨湖国控 3 19.24 30.65 15929

4 建发 2 15.44 25.12 16267

5 梁溪城投 2 15.22 24.24 15925

6 华侨城 1 11.17 21.01 18814

7 绿城+太湖新城 1 9.74 19.02 19534

8 锡洲控股 5 29.61 18.83 6359

9 世纪金源+梁溪文旅 1 8.49 17.38 20459

10 梅里古镇 2 15.61 16.74 10724

无锡2023年第七批次成交情况： 11月29日，无锡第七批次集中出让6宗地块（锡山1宗、惠山4宗、新吴区1宗），出让面积

33.95万㎡，建面58.73万㎡，成交总价55.59亿元。6宗地块，全部底价成交。

本场土拍依然延续之前六场的态势，国央企为主力军。其中，无锡和居继续深耕，竞得锡山区鹅湖4号地块；惠世璟城拿下西

漳站区9号、10号地块；无锡惠开置业拿下惠山区探索路地块；无锡惠创房地产开发拿下唐平大道地块；舜景置业拿下钱桥钱

藕路地块；硕放城投竞得新吴区走马塘B地块。

土拍监测

编号 区域 土地位置 总可建设用地

面积 土地用途 计容面积 容积率 成交总价

（万元）

成交楼面价

（元/㎡）

溢价率 成交方 属性

锡国土（经）2023-67 锡山区 锡山区鹅湖镇尚义路西侧、

新园路北侧 40955 居住、商

业2% 49146

＞1.0，

且

≤1.2

31408 6391 0% 锡州 本地国企

锡国土（经）2023-68 惠山区 堰桥街道惠山大道东侧、

北环路南侧 69912 居住、商

业、办公 129605.2

＞1.0，

且＜

1.94

134036 10310 0% 堰桥街道 本地国企

锡国土（经）2023-69 惠山区 惠山区探索路北侧、姑亭

庙河西侧 51427 住宅 102854

＞1.0，

且

≤2.0

133711 13000 0% 惠山经开区 本地国企

锡国土（经）2023-70 惠山区 唐平大道与规划道路交叉

口东南侧 44016 住宅 79228.8

＞1.0，

且

≤1.8

57045 7200 0% 惠山城铁 本地国企

锡国土（经）2023-71 惠山区 惠山区钱桥街道钱藕路与

育才路交叉口西南侧 60874 住宅 103485.8

＞1.0，

且

≤1.7

82789 8000 0% 蓝城+钱桥街

道

民企+本地

国企

锡国土（经）2023-72 新吴区 新吴区312国道以西，新

宅路以北 72361 住宅 123013.7 ＞1.0，

≤1.7 116864 9500 0% 高发集团 本地国企

无锡2023年第八批次供应情况： 11月15日，无锡第八批次集中出让共挂牌9宗地块，总面积375908.8㎡（563.86亩），起拍总

价72.74亿元，依然采用“价高者得”竞价原则，竞拍时间为12月14日9时30分。

本批次供应特点：1、锡山区供货最多，共出让5宗涉宅用地，分别位于厚桥街道、锡东新城、东亭街道和东港镇；2、今年以来

梁溪区城市更新进程加速，优质城市更新地块渐渐成为主流，此次推出的两宗地块均含有定销房规划要求，XDG-2023-94号地块

（威孚CD地块）规划为全部定销房；XDG-2023-62号地块（民主街FH地块）为部分定销。

土拍监测

区域 宗地编号 地块位置 用途类别 出让面积

（㎡） 容积率 建筑面积

（㎡）

起拍总价

（万元）

起拍楼面价

（元/㎡）

梁溪区 锡国土（经）2023-75

（定销房）

梁溪区蓉湖南路与大池路交叉口

西北侧 定销房 24361.9 ＞1.0，且≤2.53 61635.607 58511 10190

锡山区 锡国土（经）2023-76 锡山区厚桥街道厚丰路和长吉路

交叉口西南侧 住宅 43895 ＞1.0，且≤2.0 87790 96569 11000

锡山区 锡国土（经）2023-77 锡东新城商务区锡东大道与鑫安

商贸城路交叉口东南侧 住宅 19975 ＞1.0， 且≤1.2 23970 32360 13500

锡山区 锡国土（经）2023-78 锡山区东亭街道太湖大道与东亭

路交叉口东南侧 商住 36481 ＞1.0， 且≤2.0 72962 87868 12043

锡山区 锡国土（经）2023-79 锡山区东亭街道友谊路西、春新

路南 住宅 23269 ＞1.0，且≤1.8 41884.2 56544 13500

锡山区 锡国土（经）2023-80 锡山区东港镇东港大道与联群路

交叉口西南侧 住宅 55545 ＞1.0，且≤1.5 83317.5 52491 6300

滨湖区 锡国土（经）2023-81 滨湖区蠡湖大道与金城西路交叉

口东北侧 住宅 6533.3 ＞1.0，且≤1.15 7513.295 14275 19000

新吴区 锡国土（经）2023-82 新吴区新宅路与薛典路交叉口东

北侧地块 住宅 104470.3 ＞1.0，≤1.6 167152.48 158795 9500

梁溪区 锡国土（经）2023-83

（部分定销房）

梁溪区中山路与全昌路交叉口西

南侧 商住，部分定销房 61378.3 ＞1.0，且≤2.17 133190.91 170017 13197

PART/04 常州土地市场分析

2023年1-11月，常州共成交27宗经营性用地（其中6宗住宅用地、7宗商住用地），成交占地面积119.73万㎡，成交

建面198.81万㎡，成交总金额97亿元。其中，2023年11月常州市区无新增成交经营性用地。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

住宅类, 6, 22%

商住类, 7,

26%

商服类, 6,

22%

其他, 8, 30%

2023年1-11月常州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

357 350 448 120

753

683

830

199

556 537 604 97

79

72

90

27

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

常州市区年度土地供求对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

经营性用地成交分析

2023年1-11月，常州市区共出让13宗商住用地，其中111月份无涉宅用地成交。今年以来，常州土地出让节奏缓

慢。截至目前，常州市共出让了13宗涉宅用地，包括钟楼区1宗、天宁区3宗、经开区3宗、武进区1宗、新北区3宗，

总出让面积61.32万㎡，折合约920亩，不及年度供应目标的一半，本季度出让压力相对较大。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

491495 418482 517545 61 84

10079 11542 10542

7640

18365 19236 19702 19041

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

常州市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）

44 36 52 13

35%

14%

0.7% 2.10%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

常州市区年度成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

333 0 8 0 0 0 13 77

365

2.9 12

66

10979

3519

9076 8497

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

32 0 1 0 0 0 0 1 9

0.67%

1.04%

0.84% 1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0

20

40

近一年常州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

从区域来看，2023年目前钟楼区1宗、天宁区3宗、经开区3宗、武进区1宗、新北区3宗宅地成交。2023年除新北

区外，天宁区、武进区、经开区因供地结构的原因，成交均价有所回落。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

171 80 26 122 27 74 5 51 32

211

105 99

74

40

20 23

4

24

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-11月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-11月成交金额（亿元）

12392 13023 8097 10057 7714

7744

8219 8713 7399

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

0.7%

1.4%

1.3%

1.1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0

5000

10000

15000

钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-11月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-11月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

房企拿地排行榜

房企拿地排行： 2023年1-11月，常州市共出让了13宗涉宅用地，包括钟楼区1宗、天宁区3宗、经开区3宗、武进

区1宗、新北区3宗。成交企业方面，主要拿地单位依然是地方国资，常州元隆置业有限公司隶属常州城建置业有限

公司；常州弘儒房地产开发有限公司隶属江苏天宁城市发展集团有限公司；运河南岸和东方新城均具备独立开发能

力，在区域内已有多个项目。

房企2023年1-11月在常州市区拿地金额TOP10排行榜

排名 房企 宗数 建面

（万㎡）

金额

（亿元）

平均楼面价

（元/㎡）

1 常州东方投资控股 2 17.27 16.35 9466

2 常州城建产业发展 1 8.76 10.24 11686

3 龙城国有 1 11.40 9.60 8421

4 天宁城市 1 6.80 8.98 13208

5 常州天宁建设发展集团 1 10.78 8.14 7549

6 常州泽方建设发展 1 9.60 7.70 8021

7 常州经开区管委会 1 14.99 7.52 5018

8 常州旭方建设发展 1 6.43 5.24 8155

9 常州西太湖 1 4.58 3.99 8713

10 江苏九洲投资集团 1 8.30 2.92 3519

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

PART/05 南通土地市场分析

2023年1-11月南通市区成交12宗经营性建设用地（住宅类7宗、商住类1宗、商服类4宗），总占地面积60.15万㎡，

总成交金额69.38亿元，其中住宅类地块总占地面积40万㎡，总成交金额66.02亿元。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

244 237 149

60

470

545

257

77

420 399

213

69

39

47

35

12

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

南通市区年度土地成交情况对比

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类, 7,

59%

商住类, 1,

8%

商服类, 4,

33%

其他, 0, 0%

2023年1-11月南通市区经营性用地成交占

比（单位：宗数）

经营性用地成交分析

2023年1-11月南通成交6宗涉宅用地，建面46.64万㎡，成交金额65.35亿元，平均溢价率2.6%。其中，11月南通

市区无宅地成交。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

359 339 188 47

375

347

180

65

10449 10241 9421

12866

21640

23312 22031 21745

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

南通市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

26

15

22

6

19%

3.8%

0.5%

2.6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

南通市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

66 22 15 9.4

72

0 0 0 0

28 29 0 9.0 0 0 0

9236

12700

18805

10047

0

5000

10000

15000

20000

0

20

40

60

80

近一年南通市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

9

0 0 0 0

3

1

0

2

0 0 0

0.1%

10.2%

0% 0.2% 0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

0

2

4

6

8

10

近一年南通市区涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

149 43 49 3

94

31

62

4 0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川区 开发区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-11月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-11月成交金额（亿元）

从南通市区各区域来看，崇川区为主力成交区域，开发区仅1宗。崇川区总成交建面43.46万㎡，总成交金额61.77

亿元，成交楼面价13180元/㎡，溢价率3%；开发区总成交建面3.17万㎡，总成交金额3.58亿元，成交楼面价

11293元/㎡，溢价率0.42%。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

10901 6677

13180

11293

4%

0.7%

3.0%

0.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

崇川区 开发区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-11月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-11月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

从榜单来看，2023年1-11月南通拍地热度明显回升，致豪&科创产发以56.3亿元联合竞得世纪大道北、崇州大

道西地块，楼面价18805元/㎡，创下中创区楼面价新高。华润经过52轮激烈竞价，最终以19.53亿元金额触顶

最高限价拿下崇川区园林路东、世纪大道南、海云路西地块，溢价率15%。南通本土房企崇发置业以7.24亿元

金额拿下崇川区园林路东、世纪大道南、海云路西地块，楼面价8047元/㎡。建发以5.46亿元拿下濠西路西、

钟秀西路北、云安路东侧地块，楼面价8800元/㎡。苏润置业以3.58亿元拿下星湖大道北、林翠路东地块，楼

面价11293元/㎡。

房企拿地排行榜

排名 房企 宗数 建面

（万㎡）

金额

（亿元）

平均楼面价

（元/㎡）

1 致豪&科创产发 1 37.2 56.3 18805

2 华润 1 12.26 19.53 16007

3 南通崇发 1 9.05 7.24 8047

4 建发 1 6.21 5.46 8800

5 苏润置业 1 3.17 3.58 11293

6 南通强邦 1 0.54 0.77 14242

房企2023年1-11月在南通市区拿地金额TOP10排行榜

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

12月4日，南通市区通自然资规出告网（2023）第36号公告中R23014地块成功出让，地块占地78449.25㎡，成交

金额152980万元，成交楼面价10896元/㎡，被中海宏洋和轨道置业联合竞得，其余3宗地块均为安置房用地。

土拍成交——南通

公告号 宗地编号 地块位置 地块面积

（㎡） 用途 容积率 建筑面积

（㎡）

成交总价

（万元）

成交楼面价

（元/㎡） 溢价率 保证金

（万元） 拿地房企 成交时间

通自然

资规出

告网

（2023）

第36号

R23017 幸余路南、

秦通路西 50071.98

安置

房

1.62<容积

率<1.80 90000 54220 6024 0% 10850

南通市城镇

房地产开发

有限公司

12.4

R23016

棉机路北、

长泰路西

地块一

68408.2 1.62<容积

率<1.80 123000 76200 6195 0% 15240

R23015 深南路北、

永通路东 86987.23 1.62<容积

率<1.91 166000 116930 7044 0% 23390

R23014 教育路北、

学田河东 78449.25 住宅 1.60<容积

率<1.79 140400 152980 10896 0% 30600 中海宏洋+

轨道置业

11月16日，南通推出通自然资规出告网（2023）第44号公告，挂牌8宗涉宅地块，编号分别为R23020、R23021、

R23022、R23023、R23024、CR23025、R23026、R23027，总出让面积39.45万㎡，总建筑面积64.18万㎡，起

始总金额49.29亿元，起拍楼面价最高17090元/㎡。

八宗地块均将于12月15日出让。

土拍监测——南通

公告号 宗地编号 地块位置 地块面积

（㎡） 用途 容积率 建筑面积

（㎡）

起拍总价

（万元）

起拍楼面价

（元/㎡）

保证金

（万元）

通自然

资规出

告网

[2023]

第44号

R23020 濠北路北、华丰河两侧 33324.76 住宅 1<容积率

<1.30 41900 50780 12119 10160

R23021 永兴大道南、尖闸河西 55440.65 住宅 1.50<容积

率<1.80 99700 58220 5840 11650

R23022 世纪大道北、静海大道西、

定海寺横河南、观河路东侧 30374.37 住宅 1.01<容积

率<1.10 33400 57080 17090 11420

R23023 朝阳路南、静海大道西、湖

东路东、支路O北侧 62279.66 住宅 1.60<容积

率<1.81 112300 121460 10816 24300

R23024 东方大道西、振兴路南、龙

腾路东、天星横河北 45497.96 住宅 1<容积率

<1.60 70900 36570 5158 7320

CR23025 通沪大道南、通富南路西、

居佳路北 57672.73 商住 1.40<容积

率<1.60 92200 69190 7504 13840

R23026 玉兰大道西、枫杨路东、合

欢路南、槐杨路北 67321.93 住宅 1.60<容积

率<1.72 115790 48490 4188 9700

R23027 青年西路北、战胜路西 42567.5 住宅 1.50<容积

率<1.78 75600 51080 6757 10220

11月21日，南通推出通自然资规出告网（2023）第45号公告，挂牌3宗涉宅地块，编号分别为CR23028、R23009、

R23030，总出让面积19.7万㎡，总建筑面积32.12万㎡，起始总金额16.79亿元，起拍楼面价最高6405元/㎡。

三宗地块均将于12月21日出让。

11月22日，南通推出通自然资规出告网（2023）第46号公告，挂牌2宗涉宅地块，编号分别为R23031、R23032，

总出让面积10.66万㎡，总建筑面积14.85万㎡，起始总金额20.05亿元，起拍楼面价最高13501元/㎡。

两宗地块均将于12月22日出让。

土拍监测——南通

公告号 宗地编号 地块位置 地块面积

（㎡） 用途 容积率 建筑面积

（㎡）

起拍总价

（万元）

起拍楼面价

（元/㎡）

保证金

（万元）

通自然资

规出告网

[2023]第

45号

CR23028 永兴大道南、长泰路西 46129.08 商住 1.40<容积率

<1.74 80000 43960 5495 8800

R23029 永兴大道南、资生路东 26412.73 住宅 1.40<容积率

<1.60 42200 27030 6405 5410

R23030 东方大道西、天星横河南、

谷东路东、仰玉路北 124424.36 住宅 1.20<容积率

<1.60 199000 96920 4870 19390

通自然资

规出告网

[2023]第

46号

R23031 湖东路东、源兴路北、兴

业路南、二十号支路西侧 73943.59 住宅 1.20<容积率

<1.40 103000 139030 13498 27810

R23032 静海大道西、定海寺横河

北、观河路东侧 32637.83 住宅 1.20<容积率

<1.40 45500 61430 13501 12290

土

拍

研

究

院

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