银行业务热点案例分析专题

专题三

停贷潮下，预售资金监管纠纷中的银行责任

引言

1994 年，我国出台的《城市房地产管理法》对商品房预

售制度作出了原则性规定。同年 11 月出台的《城市商品房

预售管理办法》（2004 年进行修订），对监管规则进行了完

善。这两项政策构成了预售制度的监管框架，提出了包括预

售条件、预售资金监管等内容。

2010 年 4 月 13 日出台的《关于进一步加强房地产市场

监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称

“《预售制度通知》”）要求各地要加快完善商品住房预售

资金监管制度，尚未建立监管制度的地方要加快制定本地区

商品住房预售资金监管办法。

虽然各地制定的监管规范中的内容不一，但大都侧重于

预售资金收存、预售资金支用、预售资金的使用方式等。

从应进入账户的预售资金范围上看，各地政策大多明确

预售资金的监管范围为全部购房款，包括首付款、分期付款、

一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等；

从预售资金的存取来看，各地均要求预售资金全部存入

监管账户，且多数要求直接存入；

从预售资金的支用来讲，根据各地规范设定的监管模式

不同，资金的支用需要经过监管银行或住建部门的审核才可

以支用。

预售资金大体分为重点监管资金和一般监管资金，重点

监管资金金额一般与工程款金额相当，用于保障项目交付，

并根据工程进度支取。一般监管资金的用途则不限于工程建

设，但只有当预售资金额度超出重点监管资金额度时，超出

部分才属于可用于其他用途的一般监管资金。

以案说法篇之一

中国建设银行股份有限公司宜州支行、韦茂益等

金融借款合同纠纷

案号：(2020)桂 12 民终 448 号

（1）案件简介

2015 年 3 月 5 日，建行宜州支行建设银行与伟弘公司、

宜州市房地产管理局签订《商品房预售款专用账户监管协议

书》，协议中约定了伟弘公司必须将锦绣祺峰 61、62 幢楼

商品房预售款存入在建设银行开设的专用账户，建设银行在

为伟弘公司办理预售款拨付时，应要求伟弘公司提交由宜州

市房管局出具的同意拨付款证明。

2015 年 3 月 19 日，韦茂益向建行宜州支行申请办理个

人住房贷款。2015 年 4 月 9 日，原韦茂益双方签订《个人住

房（商业用房）借款合同》，协议主要约定：借款用途为购

买位于宜州区锦绣祺峰 62 幢 X 层 X 号房产；

2015 年 4 月 8 日，建行宜州支行建设银行和韦茂益到房

管部门办理了预购商品房设定抵押权预告登记，预告登记权

利人为建设银行。

后，建设银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预

售款拨付给伟弘公司的情形，而伟弘公司获得款项后并未全

部用于楼盘建设而是挪作他用，导致建设楼盘的资金链断裂，

致使韦茂益购买的伟弘公司开发的锦绣祺峰小区 62 幢 19 层

08 号房尚未竣工，且已经长时间停止建设，亦尚未进行恢复

施工。

（2）案件焦点

本案争议焦点为，建行宜州支行未经房管部门审批拨付

预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？是否要

求能解除合同？

（3）法院裁判及理由

一审法院认为：因韦茂益借款的主要用途是用于购买商

品房并向开发商支付购房款，而建行宜州支行已经将购房的

按揭款依约支付进韦茂益指定的伟弘公司的账户，建设银行

已经履行了金融借款合同的主要义务，合同的目的已然实现，

同时也最终促成了韦茂益与伟弘公司之间的商品房买卖合

同得以履行。按揭的商品房未能建设完毕及按时交付的主要

原因系伟弘公司的违约行为所致。根据缔约过失责任的原理，

缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生

的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的

损失，并应承担相应的损害赔偿责任。

本案中，建设银行与伟弘公司、宜州区房地产管理局（原

宜州市房地产管理局）签订《商品房预售款专用账户监管协

议书》，约定建设银行在获得房管局的审批后再向伟弘公司

拨付预售款，因此建设银行对购房的按揭款支付流程是知悉

的，同时建设银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品

房市场中预售资金直接拨付给伟弘公司的风险是应当知晓

的，而建设银行在合同履行过程中未严格遵守《商品房预售

款专用账户监管协议书》，建设银行的上述行为又是致使涉

案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故建设银行应当

承担过失责任。

关于责任划分的问题，因伟弘公司的违约行为系韦茂益

的涉案损失的主要和直接原因，建设银行违规拨款是涉案损

失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，建行宜州支行

应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部

分责任，韦茂益可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件

之前有权暂不履行《个人住房（商业用房）借款合同》中的

偿还本金及利息的义务，且无需支付上述期间涉案借款的利

息（含罚息），在上述期间已经向建设银行偿还的本金及利

息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，韦茂益仍应

履行《个人住房（商业用房）借款合同》中偿还本金及利息

的义务。建设银行亦可对上述损失再行向伟弘公司进行追偿。

二审法院认为：韦茂益作为对楼盘“烂尾”事件无过错

的一方，其不同意解除借款合同，但如果在其不能按合约如

期接收验收合格的预售商品房的情形下，还要背负该预售商

品房的房贷本息,显然不符合公平正义的原则。

故本院认为，出于公平正义的原则及平衡各方合法利益

的考量，一审判决被建行宜州支行暂停偿还房贷本息合法合

理。同时，待涉案商品房具备交付条件之时，被建行宜州支

行应继续履行约定的还款义务，建设银行亦可就上述损失再

行向伟弘公司进行追偿。

另外，关于原审判定建行宜州支行对于案涉商品房具备

交付条件之前的相关损失承担部分过失责任的问题，本院认

为，民事责任的承担需有法律明确规定或者当事人的约定。

本案中，购房者并非三方监管协议的当事人，建设银行亦非

商品房买卖合同的当事人，更无其他证据表明购房者与建设

银行曾约定建设银行在何种情形下需要承担责任；其次，建

设银行未按其与宜州市房产管理局、伟弘公司签订的三方监

管协议履行职责属实，但未经审批的资金是否全部挪作他用，

或者有多少资金挪作他用，目前尚无法确定，即该行为与楼

盘烂尾是否存在因果关系以及因果关系的大小就在卷证据

而言无法确定，根据“谁主张，谁举证”的原则，购房者对

此应当承担举证不能的法律后果。综上所述，原审认定建设

银行承担过失责任欠妥，本院对此予以纠正。

（4）裁判观点提取

业主在有证据证明银行监管失职情况下，法院可能会基

于公平原则赋予业主停贷权，即业主有权自起诉之日起暂停

还贷直至房屋具备交付条件。

以案说法篇之二

谭擎夏野与夏秀芳、中国农业银行股份有限公司

重庆万州分行金融借款合同纠纷

案号：(2021)渝 02 民终 689 号

（1）案件简介

2015 年 1 月 11 日，谭擎夏野、夏秀芳作为买方、天仙

湖公司作为卖方共同签订《重庆市商品房买卖合同》，约定

买方向卖方购置其开发建设的 XX 房屋。

2015 年 1 月 14 日，谭擎夏野、夏秀芳向农行万州分行

申请住房贷款。

2015 年 1 月 26 日，上述房产于办理了预购商品房抵押

权登记。上述合同约定天仙湖公司作为阶段性保证人，在借

款发放之日起至办妥抵押预告登记手续前为上述债务承担

连带保证责任。

2015 年 1 月 27 日，农行万州分行向谭擎夏野发放贷款

250000 元，谭擎夏野未按期履行还款义务。

上述合同约定的借款人授权贷款人将借款划入的账为 X

XX，农行万州分行实际发放贷款后的会计入账账户为 XXX。

一审法院于 2018 年 12 月 19 日受理了农行万州分行对天仙

湖公司的破产清算申请，农行万州分行于 2019 年 11 月 1 日

就本案在内的债权进行了债权申报。

（2）案件焦点

谭擎夏野有否权行使不安抗辩权，暂停借款的偿还。

（3）法院裁判及理由

本院认为：本案所涉《个人购房担保借款合同》系合同

各方的真实意思表示，无法律规定无效之情形，应属有效，

各方当事人应按合同约定履行。农行万州分行按约提供了借

款，谭擎夏野亦应按约归还借款。谭擎夏野未按约归还借款，

已构成违约。农行万州分行请求谭擎夏野归还逾期借款本息，

以及罚息、复利，符合法律规定，本院予以支持。

谭擎夏野上诉主张，农行万州分行未按合同约定和法律

规定履行资金监管职责，以致天仙湖公司将本应用于案涉房

地产项目的建设资金挪作他用，导致谭擎夏野所购房屋至今

未完工交付，且天仙湖公司现已进入破产程序，谭擎夏野有

权行使不安抗辩权，暂停借款的偿还。

《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十

八条第一款规定：

“应当先履行债务的当事人，有确切证据

证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状

况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）

丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的

其他情形。”依照前述规定，不安抗辩权由“应当先履行债

务的当事人”享有并行使。根据案涉借款合同的法律属性，

“应当先履行债务的当事人”属于出借人农行万州分行，而

非作为借款人的谭擎夏野。因此，谭擎夏野在案涉借款合同

履行中行使不安抗辩权，缺乏法律依据，本院难以支持。

农行万州分行虽系天仙湖公司开发的案涉房地产项目

的资金监管银行，但该监管行为并非案涉借款合同约定之义

务，也非法律规定的借款合同出借人的法定义务。因此，农

行万州分行的监管行为是否存在不当，不属本案审理范围，

本院不予评述。

谭擎夏野上诉主张，基于农行万州分行未尽监管职责导

致天仙湖公司至今没有按期交付房屋，其要求退还首付款。

本院认为，谭擎夏野主张的首付款，系谭擎夏野基于与天仙

湖公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定而支付给天

仙湖公司的购房款，谭擎夏野要求退还购房首付款，应向天

仙湖公司主张，而非本案处理范围，故本院不予评述。

（4）裁判观点提取

没有实际证据，业主贸然以银行违规监管预售资金为由

停贷将难以得到法院的支持甚至还须承担违约责任。

以案说法篇之三

车晓蔚与史翠英、华夏银行股份有限公司宁波分

行商品房预售合同纠纷

案号：(2016)浙民申 3322 号

（1）案件简介

2013 年 8 月 6 日，车晓蔚与史翠英公司签订《商品房买

卖合同》，约定由车晓蔚向被告史翠英置业公司购买四季翠

园 3 幢 904 号房屋，预售款监管银行为被告华夏银行，监管

账号为 12×××59；上述合同后，车晓蔚于合同签订当日向

史翠英公司支付了全部房款 1329380 元。

2016 年 1 月，史翠英公司向车晓蔚发送《四季翠园交

付通知书》一份，告知车晓蔚购买的房屋已经通过竣工验收，

具备交付条件，交付时间为 2016 年 1 月 30 日上午 9 时到 1

1 时 30 分；房屋预测面积为 121.12 平方米，实测面积为 12

0.40 平方米，面积差额为 0.72 平方米，史翠英公司需向车

晓蔚退还房款差额 7903 元，该退款史翠英公司将在车晓蔚

办好手续后三十个工作日内退款到户。现涉案房屋已经交付，

对于逾期交房违约金及房屋面积差退款，史翠英公司至今未

向车晓蔚支付。

另查明，2013 年 7 月 4 日，华夏银行与史翠英公司及案

外人浙江工正建设监理咨询有限公司签订《浙江省商品房预

售资金监管协议书》一份，约定由华夏银行作为史翠英公司

开发的四季翠园项目预售资金监管银行，协议对各方的权利

义务一并进行了约定。2013 年 7 月 5 日，被告华夏银行向宁

波市鄞州区住房和城乡建设局出具资金证明一份，证明史翠

英公司已经在其处开设预售资金专用存款账户，并在售楼处

安装 POS 机，与资金监管专户关联。自 2013 年 7 月 27 日至

2014 年 6 月 21 日，华夏银行收取了部分预售资金，并拨付

了部分建设资金。

（2）案件焦点

受工程烂尾影响，业主能否突破合同的相对性以侵权起

诉监管失职的预售资金监管银行，要求华夏银行就史翠英公

司的逾期交房承担连带责任。

（3）法院裁判及理由

车晓蔚申请再审称，原判未查清华夏银行对涉案预售资

金是否尽到监管义务的事实。根据华夏银行与史翠英公司及

浙江工正建设监理咨询有限公司签订的《浙江省商品房预售

资金监管协议书》，华夏银行对购房人按约转入到预售资金

专用账户的购房款负有特殊监管义务，但华夏银行并未尽到

监管义务，导致车晓蔚至今未收回房屋面积不足差额，故根

据上述协议书以及《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》

第二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保

法>若干问题的解释》第二十六条之规定，华夏银行应对史

翠英公司的给付义务承担连带责任。综上，车晓蔚依据《中

华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。

本院经审查认为，本案中，车晓蔚主张华夏银行对史翠

英公司的给付义务承担连带责任，而史翠英公司的给付义务

因其逾期交房构成违约及需退还房屋面积不足差额而产生，

该给付义务的合同依据是其与车晓蔚签订的《商品房买卖合

同》，而华夏银行并非该合同的相对方，该合同对华夏银行

并不能产生约束力。车晓蔚依据《浙江省商品房预售资金监

管协议书》要求华夏银行承担连带责任，而该协议书系华夏

银行与史翠英公司及案外人浙江工正建设监理咨询有限公

司签订，车晓蔚并非该合同的相对方，其该项主张理据不足，

原判对此未予支持，并无不当。因此，车晓蔚的再审申请理

由缺乏事实和法律依据，不能成立。

（4）裁判观点提取

银行预售资金监管失职，业主要求其承担赔偿责任须负

举证责任。同时，在业主并非《资金监管协议书》的当事方，

监管银行亦非按揭贷款合同的当事方的情形下，业主难以突

破合同相对性原理，主张监管银行就开发商的逾期交房承担

连带责任。

李 尚 泽 律 师 团 队