近年来伴随着人民币汇率的双向波动，我国高净值人士运用海外资产配置、对冲相关

风险的需求与日俱增。而美国住房，作为一种抗波动性较好的美元资产，凭借其具有一定升

值空间、租金收益回报稳定的特点，日益受到青睐。与我国住房市场房屋种类较少的特点不

同，美国住房屋型较为丰富，存在多个细分市场。

一般而言，美国住房主要包含大屋和公寓两类。其中前者主要分为独立屋、多家庭独立

住屋、联排别墅三个子类型，而后者则依照产权归属的不同分为独立产权公寓、共同产权公

寓、无产权出租型公寓三种形态。

美国住房市场投资前景与逻辑分析

01

图1：独立屋（图片来源： (NAR)）

图3：联排别墅（图片来源： (NAR)） 图4：产权公寓（图片来源： (NAR)） 图5：无产权出租型公寓（图片来源： (NAR)）

图2：多家庭独立住屋（图片来源：(NAR)）

1 美国住房市场的细分

对于大屋市场而言，其细分依据主要基于房屋的布局；其中独立屋是指一个一层或两层

的独栋房屋，亦配备院子、车库等附属设施，屋主拥有建筑和土地产权；屋主既可自住，亦

可将其出租获取租金收益，惟需自行对房屋进行日常维护和管理。

1.1大屋

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多家庭独立住屋在外观上与独立屋类似，但内部由2-4个具有独立布局的单元组成、

供不同家庭居住，只是每个单元不可单独交易、盖因整栋房屋均属于一个业主；同时房屋

之日常维护亦由后者业主承担。一般而言，屋主自住在1个单元中，并将其他单元出租，

获取租金。

联排别墅则是由几栋别墅共享几堵墙组合而成，与前两者类似，每栋房屋的水电气均

独立供应，同时亦配备车库和院子，但面积较独立屋狭小；房东在拥有一栋房屋所有权的同

时，亦需独立或委托物业公司承担日常维护工作。

对于公寓市场而言，其细分的依据则是基于房屋的产权分配方式。在独立产权公寓方

面，每个业主可以购买一栋公寓的某个单元，并拥有产权，其通过将单元内房屋出租的方式

获取租金；而日常管理则须交由物业公司进行打理，相关之房屋经营维护活动亦受物业公司

制约；同时其房屋管理维护覆盖范围较大屋更广泛，相关费用也更高。

与之相对，无产权出租型公寓的产权则属于某个公司，一般不可交易。而共同产权型公

寓则是指某一公司将自身拥有的公寓以股权的形式向市场出售，投资者透过购买股权拥有相

关资产长期租赁使用权，并负担相应的地产税及物业管理成本，但其交易手续复杂，对于投

资者资质也有要求。

1.2 公寓

（数据来源：诸葛找房）

表1（a）:中、美房产投资逻辑的对比

（数据来源：美国人口普查局）

美国住房市场投资前景与逻辑分析

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与我国房地产市场化程度有待提高的状况

不同，美国住房市场发展历程较长，市场成熟度

较高。因此两国住房市场在投资逻辑方面存在很

大差异，这点从两国房屋贩售价格与租金比值这

一指标即可一窥端倪。一般而言，这一指标若在

200-300区间（即投资人通过获取200-300个月的

租金来收回购房成本），表明在地房地产市场运

行较为合理；若高于此值，则代表在地房产市场

存在一定泡沫；若低于此值，则代表这一区域存

在一定的房产投资潜力，租金回报率较高，后市

值得关注。

一方面，我国多个城市的房价租金比值在

500-650之间，远高于世界公认的健康水准：200-

300，这表明我国住房价格仍存在泡沫，市场仍关

注房屋价格本身的高速增长，“重售轻租”的思

想仍然占据统治地位，住房租赁市场发展较为缓

慢。

另一方面，美国住宅不动产贩售/租赁市场的

发展则不完全由泡沫主导，而是根据地域不同，

呈现出多元特征：

第一，以旧金山、纽约为代表的核心都会区

域，其房价租金比值在310-620之间，价格存在泡

沫，对于购房者亦不友好，因此在地常住人口更

适宜通过租房的方式来解决自身的住房需求；

2 美国住房市场的

投资逻辑

2.1 中美住房租售比比较

表1（b）：截至2022年3月，美国50城的房价租售比

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近年来，美国住房市场发展经历了较大起伏，2020年为因应疫情，政府推出财政刺激

政策，营造出了对于市场发展较为利好的环境、同期美国住房销售价格和租金均出现了较大

2.2 美国住房市场近期运行情况

第二，以亚特兰大、达拉斯为代表的南部核心城市，其房价租金比值位在健康区间，

这表明在地房屋租赁及销售市场没有明显缺点，两方面均存在一定投资机会；

第三，对于休斯顿、费城等传统工业城市而言，其房价租金比值在150-180左右，体

现了这些城市房屋销售价格较低、租金价格及回报率较高的现象，投资者存在一定的“低

买高租”的投资机会，后市值得关注，但精准寻找具有一定收入水平和房租负担能力的租

客就显得非常关键；

最后，以底特律为代表的城市，其房价租金比值低于150，表明房屋租金回报率处于

较高水准，而销售价格处于极低水平；这可能与在地经济发展不振、人口持续流出、常住

人口收入水平较低的状况有关。

美国住房市场投资前景与逻辑分析

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图6：2023年4月美国全国及各地方成屋销售指数（数据来源：NAR）

的涨幅；但2022年3月以来，美联储采取了激进的加息政策，住房市场在利率环境改变的同

时，也经历了回调，导致房屋销售价格和租金涨幅趋缓，去化周期亦现起伏。

分地区来看，全美和各地区的成屋销售指数同比均有所下降；其中大都会区域集中的西

部和东北部地区跌幅较大，以得克萨斯、佛罗里达州为代表的南部地区的跌幅相对较小。横

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向对比来看，南部地区成屋销售指数最高，为99.6，远高于其他地区和全美平均水平，体现

了在地住房交易较为活跃的情况。

而从房屋租赁市场来看，全美房屋租金指数在2021年后伴随着财政刺激政策的奏效，

一度维持在两位数的增幅；然自2022年以来，伴随着利率环境的变化，以及基于美国经济陷

入温和衰退的现实，增幅逐步趋缓。

对于独立屋细分子市场而言，其销售价格涨幅在经历了2021年的大幅升腾后逐步回

撤，至2023年5月涨幅已经逼近2%；而分地区来看，如表3所示，在2022年4月市场逐步出

现回调后，美国各地独立屋销售价格均出现波动，其中西部和东北部地区的波动较大，而南

部地区的波动较小，抗风险性较高。从去化周期的指标来看，全美数据从去年4月的2.2个月

升至10月最高的3.27个月，而后逐步通过减少库存供应的方式调节市场，最终使得该项指标

在2.5-2.9个月范围波动，不仅保持在相对健康的区间，亦低于公寓竞品的数据，体现了良好

的资产质量。

而从租赁市场来看，美国独立屋租金涨幅在近几年来也呈现与销售价格类似的趋势，在

2021年经历一波高速增长后逐步开始回调，目前租金涨幅已回归至疫情爆发前的水平。因此

一些机构担忧，美国未来独立屋市场是否会陷入一种过度建造的状态，进而导致租金涨幅的

走低？

对此来自Forbes的评论认为，美国独立屋租赁市场已经从2022年因利率环境剧变所带

来的回撤中反弹，但反弹的幅度应不会有2021年那样大。这主要是基于以下两方面的原因：

从需求侧来看，近期美国的家庭形成率已经反弹至110-140万个/年，此数据虽较2021

美国住房市场投资前景与逻辑分析

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（数据来源：NAR）

表2：美国全国及各地成屋销售指数在一年内的变化情况

图7：全美房屋租金指数同比涨幅在五年内的变化情况

（数据来源：Zillow）

年的240万个/年仍有差距，但亦足以支撑市场的进一步发展；此外美国现在租赁、购买房屋

的主力军-Z世代，思维较为开放，皆倾向于在30-40岁成立家庭，同时基于隐私、环境等因

素的考量，他们亦有很强的意愿为家庭寻找独立屋，这样的需求与市场近期的发展非常契

合。后续随着美国经济的逐步复苏，Z世代的工资亦将继续上涨，而现有租金支出与工资收

入的比值仍旧低于他们的负担极限，这些都为未来租金的上涨提供了金钱上的基础。

而从供给侧来看，美国依旧根据最新的就业形势，采取收紧独立屋营造许可等方式来控

制独立屋的库存，进而保障其在较为紧张的供求关系下实现市场的发展。图7则显示了美国

全域独立屋市场最新的供求关系紧张度。结果表明，以得州休斯顿为代表的许多区域，其独

立屋供求形势均在第三档-需要更多营造许可，而在得州达拉斯、东北部以及西部的都会区

域，其独立屋供求状态则位列第四档-房屋短缺和第五档-房屋高度短缺，从而为市场发展提

供了进一步的动力。

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（数据来源：NAR）

（数据来源：Corelogic）

（数据来源：Zillow）

图8：全美独立屋细分子市场房屋销售价格中位数五年内的同比变化情况

表3：美国各区独立屋销售价格中位数在一年内的演化及波动情况（单位：万元）

图9：美国两种不同类型的房屋去化周期演化情况

美国住房市场投资前景与逻辑分析

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（数据来源：Corelogic）

图10：美国独立屋的租金涨幅情况

图11：全美独立屋市场的供求状况示意图

（数据来源：NAR）

事实上，投资者在购买美国住房完成自身海外资产配置的过程中，往往重点关注以下

两方面的问题：第一，美国是否会在国家层面出台一些针对华人购、租房的歧视性政策？第

二，美国自身宏观经济环境骤变所引发的利率环境的波动。

关于第一点，海内外的专家均认为尽管中、美两国虽历经了很多事件的干扰，但双方均

有与对方改善关系的迫切需求，因此在国家层面出台针对华人投资者歧视性政策的可能性不

大；但近期佛罗里达州出台法案、自今年7月1日起禁止中国公民在当地以购买、购置土地等

3 投资美国住房应该注意什么？

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（数据来源：NAR）

图12：全美各地近一年来独立屋房价收入比等参数的演化 图13：全美不同租金水平的独立屋租金近一年的涨幅

（数据来源：Corelogic）

方式取得不动产；而路易斯安那州将会在2023年8月1日起实施更为严苛的、禁止中国公民

以租赁形式获取在地不动产的法案（以上两案均不含美国公民和具有合法居留权的持绿卡永

久居民）。因此投资者需对相关的“限购、限租”法令实施的地域范围、适用人群、起始时

间等要素加以掌握，以规避政策风险对自身资产配置活动的影响。

而近期美联储激进加息所导致的利率环境骤变，对许多购房者以贷款形式购置住宅不动

产的活动产生了极大的影响。业内专家指出，目前美国5月CPI已经降至4%，虽离2%的目标

仍有差距，但透过“加息”对抗通胀已初见成效；因此在短期内，美联储仍将通过维持高利

率环境的办法来进一步遏制通胀。

另一方面，目前在美国财政政策制订上具有较高话语权的众议院由在野党占据多数。而

共和党人一般不倾向于采取大规模财政刺激的办法来提振经济，因此业界普遍认为，本年内

美联储不会采用大规模“降息”的办法来促进经济的成长，高利率环境仍将持续一段时间。

这当然会对美国住房市场的复苏进程产生影响，但美国各地居民的房屋购买力目前尚得以维

持，而对于以贷款按揭形式购置不动产的投资人亦需在一段时间内对此种环境加以适应。

从具体的独立屋项目层面来看，其租赁顺畅与否，主要受以下几个因素影响：1. 房屋间

数，间数越多的房屋对租客的吸引力越大；2. 房屋区位，靠近学校、医院等基础设施，环境

安全的项目更会受到青睐；3. 周边竞品，如图13所示，租金水平在同类项目中处于较低水平

者更易取得较高之租金涨幅。因此投资者未来需就上述因素予以综合评估、切不可过分盲目

追求项目的Cap Rate，以适应美国独立屋租赁市场发展较为稳定、投资逻辑类似于美元固定

收益类资产的演化特性。