目 录 CONTENTS

锡引力

锡 瞰 ：劲 行 ，还 要 看 今 朝

无锡公积金政策解读

����年一季度无锡市房地产市场总结

锡 印 ：都 不 是 小 事 ！！！

疫情不阻归家路⸺时光鸿著项目

�.��批次集中交付圆满落幕

路劲地产无锡公司上半年誓师大会

⸺一路同行 劲无止境

锡 耕 ：埋 下 希 望 的 种 子

云锦东方 沉浸式国潮示范区

云锦东方 敢潮•潮物节

五 福 迎 春 来 ，莫 负 好 春 光

工程进度

锡 想 ：不 一 样 的 花 火

越 是 熟 悉 ，越 要 小 心

浅谈����年无锡公司拿地新方向

细 节 ，提 升 精 装 的 温 度

疫情下的我们

锡 有 ：你 是 锡 有 青 年 吗 ？

精 炼 内 功 、赋 能 启 航

秀出你的真知灼见

营销奇葩说 一路真够劲

新人大接龙

锡 引 ：文 化 出 圈

坚 持 ，是 刻 在 基 因 里 的 执 着

锡 彩 ：幕 后 ，物 业 的 风 采

物 业 人 ，请 给 予 自 己 掌 声

��

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

� �

锡 瞰

锡引力WUXI△1

OVERLOOK

营销部 董昊

无锡公积金政策解读

2022年4月25号，无锡市住房公积金管理中心出台调整：提高公积金最高贷款额度，对生

育二孩或三孩的本市户籍家庭放松公积金贷款条件。

对市场影响：弱利好

对我司项目影响：弱利好

▄ 政策要点

1、提高职工及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁商品住房 ，提取住房公积金支付

房租的额度至每人每年 15000 元。

2、对首次申请公积金贷款购买首套房的家庭 ，本人最高贷款额度由 30 万调整为最高 50

万元，夫妻双方由 60 万调整至最高 80 万元。

3、对生育二孩或三孩的本市户籍家庭 ，首次申请购买首套房，贷款额度可不与公积金缴

存年限及余额挂钩，最高贷款额度调整为 60 万元，夫妻双方最高 100 万元。

锡引力WUXI△2

▄ 市场影响：

弱利好，该政策主要针对首套房客户，属认房又认贷，公积金额度调整对客户公积金余额

要求更高，实质上并未降低首套房客户置业门槛，只在一定程度上降低高收入首置人群的

首付和月供压力，该政策收益人群范围小（只有认贷不认房才有利于改善客户撬动杠

杆）。

▄ 对我司项目影响：

弱利好 ，我司御璟天玺为纯改善项目 ，均为多次购房客户，洛社云锦东方和钱桥溪西云

境从来访和成交看，刚需客户为主，多来自周边厂企员工，公积金缴纳额度有限，难以享

锡引力WUXI△3

受政策红利。

▄ 政策预判：

目前来看，二胎以上家庭可以在无锡多买一套商品住宅，这个是变相的松绑限购，尤其是

高改客户，可以释放出一定的需求，对普通改善不适用，所以要想让楼市迅速回温回暖，

还需要更大的刺激，包括但不限于二套房首付比例的降低，房贷利率的下调，以及二手房

交易税费的减免。

锡引力WUXI△4

锡引力WUXI△5

营销部 董昊

政策环境：中央密集稳地产，60 余城松绑托市，无锡暗流涌动

一季度以来，中央层面定调房地产的重要会议共有 4 次，多次提及满足购房者的合理

住房需求，保障房地产市场良性循环和健康发展，旨在“房住不炒”的主基调下盘活市场。

在中央号召下，全国六十余城放松了房地产调控政策，包括放松限购、限贷，降首付比例，

下调房贷利率，下调公积金首付比例，放松限售限价，购房补贴等，其中临近城市苏

州放松二手房限售，由 5 年限售转为 3 年 , 市场影响颇大。

无锡当前仅限于供给侧的纠偏政策，包括土拍规则及信贷方面的定向宽松。但较临近

城市苏州 、常州而言 ，在限购、限售、贷款政策方面依旧相对严。

供求表现：供求同降 5 成，成交跑输 2020 年疫情同期 2 成

2022 年 1 季度商品住宅供应 63.43 万方 ，同比 2021 年 1 季度下降 58%，同比 2020 年

2022年一季度

无锡市房地产市场总结

锡引力WUXI△6

疫情同期上升 58%；成交 72.56 万方，同比 2021 年 1 季度下降 49%，同比 2020 年

疫情同期下降 18%。成交均价 23505 元 / ㎡，环比上升 6.4%，同比上升 18.6%。

随疫情缓和及政策利好反应生效 ，预计二季度有望周期性回暖 ，但总体面临经济

下行压力、房企投资端、金融机构及购房者信心不稳等多方面因素影响 ，市场难以

短期恢复往年水平，中长期修复有赖于疫情的稳定以及市场信心的重建。

库存走势：供需双端信心不振，去化周期趋长

截止2022年1季度末，无锡市显性库存529.45万方，环比上升3.55%，同比上升

0.91% ，去存周期11个月。受市场大环境影响，供给端房企延迟推盘计划使得供应

低位，需求端客户收入预期不稳，同时持续等待政策风口，观望情绪凝重，置业计

划积压。供需双端导致市场流速低迷，去化周期上扬。

房企动态：高折扣、强分销托市，认购低位回温

21-01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 22-1 02 03

供应面积（万方） 37.43 22.13 93.18 53.99 75.55 54.89 111.62 36.94 40.64 47.14 34.59 51.39 23.35 11.26 28.83

成交面积（万方） 49.07 31.88 61.74 61.18 62.03 105.66 83.91 49.68 40.86 32.01 32.16 34.14 24.66 18.24 29.65

成交均价(元/㎡） 19799 19614 20466 20704 21012 23175 22656 21577 21587 21794 21705 22860 23440 23500 23562

49.07

31.88

61.74

105.66

24.66 18.24

29.65

0

5000

10000

15000

20000

25000

0.00

50.00

100.00

150.00

无锡商品住宅月度供求量价走势

2021年03

月

2021年04

月

2021年05

月

2021年06

月

2021年07

月

2021年08

月

2021年09

月

2021年10

月

2021年11

月

2021年12

月

2022年01

月

2022年02

月

2022年03

月

库存面积(㎡) 5112758 5178040 5246701 4992852 5031123 4955990 4855414 5045796 5135676 5246658 5290130 5214335 5294453

去化周期12'(月) 9.4 9.4 9.4 8.4 8.3 8.4 8.4 8.9 9.4 9.7 10.2 10.3 11

0

5

10

15

4600000

4800000

5000000

5200000

5400000

无锡取证库存

据不完全统计，无锡市 2022 年 1 季度共 17 个项目有开盘加推动作，加推 / 开盘

当天共推出 1823 套房源，同比下降 30%，开盘当天总计认购 156 套，综合去化

率仅 8.56%。受疫情管控影响，3 月项目上访量未有起色，房企延续高折扣（85 折）、

强分销（普遍跳点达 3%，最高跳点达 6%）营销手法，同时线上营销、直播看

房成为房企营销新常态 ，认购量有所回温。

成交排行：刚需、改善分化显著，优惠力度匹配产品力实现

跑量

从一季度的项目成交情况看（成交金额和成交面积两个维度），经开区（高端改善）

和旺庄路园区（产业刚需）依旧是主力成交板块，经开区吸纳全市改善客户，回

暖最为明显。

锡引力WUXI△7

受信贷环境持续宽松影响，市场信心略有修复，二手房3月成交回暖，成交3030

套，已恢复稳定态势，置换链条将逐步打开。

趋势预判：市场热度的恢复有赖于实质性调控政策出台和

市场信心的重建

尽管一季度各地方政策频出，但无锡局限于信贷政策的持续松绑，伴随全国经

济下行的压力以及消费者收入预期不稳定，房企投资意愿不强，购房者观望情

绪持续上升，开发商和购房者的信心难以恢复。

短期内在市场周期性轮动下，低地价低单价房源已逐步退出新房市场，刚需客

户购买力透支，向二手房分流，新房需求收缩，需要更多的政策刺激。

中长期来看购房需求尚存，随政府购房及人才储备政策逐步落地，购房者预期

和置业信心有望逐渐企稳，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的

发力程度。预计在疫情可控的情形下，4、5月份政策或将出台，6、7月份政策

效应逐步凸显，被积压的需求集中释放，有望恢复至去年同期水平。

4106

6480 5797

3803

2797 3543 2900 2307 2692 2847 2608

1590

3030

0

2000

4000

6000

8000

3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月 2月 3月

2021年3月-2022年3月：二手房成交走势

锡引力WUXI△8

TEND

锡 印

锡引力WUXI△9

MEMORABILLIA

春节之后，长三角各大城市，陆续经历疫情“倒春寒”，各行各业均受到不

同程度的影响，而不少开发商的交付工作，也历经险阻。路劲地产无锡公司

为了履行对业主的承诺，让客户早日拥有属于自己的幸福之家，在人员、物

资均无法正常运转的情况下，积极与政府部门沟通，制定详细的交付方案及

疫情管控措施，举全员之力 , 保障时光鸿著项目实现完美交付。

时光鸿著 - 疫情不阻归家路

时光鸿著项目 3.30 批次集中交付圆满落幕

锡引力WUXI△10

“盛境已成，幸福归家”

锡引力WUXI△11

因疫情形势突然紧张，政府严加管控，外

市入锡人员需进行居家单独隔离，无隔离

条件者不得入锡，面对交付日期临近而外

地员工因不具备条件无法入锡的情况，无

锡公司的本地员工慷慨借出自己崭新的房

屋供入锡人员隔离，展现出路劲人的责任

和担当，无私与热忱。同时，政府对集中

交付的管控也异常严苛，但经过项目不断

完善防疫方案，严控交付细节，经过多次

沟通，在离交付仅剩 2 天时间时交付方案

最终获得政府首肯。然祸不单行，暴雨降

温等恶劣天气使得活动现场布置条件困

难，针对突发状况，项目公司紧急抽调人

员，在剩下的两天时间里通宵达旦，终为

现场营造出一个温馨的交付归家氛围，确

保客户归家动线温馨美好。

面对疫情、恶劣天气等重重困难，交付工

作却稳而有序，工作人员分工明确。管家、

营销、房修工程师对已发放交付通知书的

业主进行了多轮电话邀约，将预约到访时

间控制在十分钟以内，对交付现场的人数

进行严格控制，确保交付现场除工作人员

以外，业主即办即走，每个办理流程不超

过 8 分钟，严格执行疫情到访制度，确保

人员无聚集情况。每天晚上所有工程师加

班加点，核对当日到访业主，再次预约核

对明日即将来访业主，对空缺时间段邀约

业主及时补位，确保每日完成交付量。所

有员工付出如此的艰辛，仅为了在疫情管

控的艰难条件下，能给业主一份小小的感

动，一份小小的满意！时光鸿著项目严格

的防疫措施、工作人员一丝不苟的工作态

度获得了驻场民警的一致好评！

在我们的不懈努力下，经历了无数个日日

夜夜的品质坚守，时光鸿著于 2022 年 3

月 24 日迎来了一场因疫情与往日盛大热

闹场面完全不同的静谧而温馨的交付！

锡引力WUXI△12

建筑从来都不是冰冷的，它的每一处空间都凝聚着家的温暖。踏进时光鸿

著，迎面而来弄弄春意，整洁宽敞的步道，地毯与鲜花交相辉映，怡人景

色相伴，让业主们的回家心情愈加愉快。

家人回家的每一个脚步，时光鸿著都悉心以待，精心布置，地毯、鲜花、

礼品……倾注所有的努力，只为让业主幸福归家。

一句“欢迎回家”，饱含时光鸿著对业主未来生活的衷心祝愿与期许，绽

放在每户业主踏入归家大门时。

一路走来，时光鸿著始终坚持一步一个脚印，以匠心来筑家，用臻心做服务。

一砖一瓦细细雕琢呈现，都是时光鸿著对美好生活的注解。

疫情的阴霾并没有未影响交付的热情，交付现场，工作人员真诚的微笑以及

严谨而又认真的防疫工作，亦是欢迎业主回家的一道风景。为了让业主家人

享受到尊崇体验，交付之前一次次演练与优化，确保交付现场每一个环节都

有温馨而周到的服务，目之所及处处是归家的爱意。

锡引力WUXI△13

锡引力WUXI△14

工作人员执礼相迎、贴心指引，悉心为每一位业主解答各种疑问；各部门分工明确、密切

配合，从签到、核实资料、产权办理、物业手续办理、钥匙移交……一站式办理流程，秩

序井然，无不体现着时光鸿著高度的责任感和周到体贴的服务。

一把钥匙，打开幸福的大门，一句诺言，启卷理想的生活，归家的旅途，是人生最美的风

景。严苛的验房标准、缜密的验房流程、精工品质眼见为实，时光鸿著匠心品质，不负一

生所托。

交付，是全新美好的开始

回家，是世间最美的旅行

时光鸿著不负每一份期待与信任

秉持对品质的高标准、严要求

为业主们带来更加优质、贴心的服务

营造出有品质、有温度的美好社区

让未来生活的每一刻怀有美好憧憬

Live up to every trust

锡引力WUXI△15

2021，中国的房地产市场波云诡谲、震荡不止 ,下半年以来，受调控政策收紧和信贷环境

影响，市场急速降温。2022年，政府政策救市，信贷环境有望明显改善 ,市场慢慢复苏，

在此背景下，我们将如何抓住机遇，改善局面，冲刺半年度指标，在房地产行业的转型

之际走出自己的发展之路？

路劲地产无锡公司就此召开了上半年誓师大会，表达了誓将完成上半年度指标的决心和

信心。

路劲地产无锡公司上半年

誓师大会

锡引力WUXI△16

营销副总经理周海兵为全体员工介绍了无锡公司运营状况及二季度指标，擂响了冲刺的战

鼓。各项目总经理及各职能部门负责人依次上台，领取了各自的责任指标并签立军令状，

立字为据，凝心聚力、全力以赴，确保达成目标！

会议上，无锡公司总经理李亮传达了集团对于企业发展的重要指示和精神：保证回款，确

保现金流安全是第一目标；聚焦利润，节约费用支出是持续关注重点。同时他指出，应时

刻保持危机感，激发所有潜能，齐心协力、精诚团结，才能完成无锡公司所肩负的艰巨而

光荣的任务，赢得公司与员工个人职业更好的发展。

锡引力WUXI△17

半年度冲刺战役已然打响，

会议最后在场人员全体起立，

激昂宣誓:

我们将以昂扬的斗志、

饱满的热情、

旺盛的干劲，

咬定目标，

精准施策、

精准发力，

确保上半年指标顺利完成！

一路同行，劲无止境！

锡引力WUXI△18

锡 耕

锡引力WUXI△19

PROSPECT

云锦东方 沉浸式国潮示范区

云锦东方，师法寄畅园的格局骨架，引山水入园为景，用现代手法执笔绘

就城市山水画卷。

云锦东方不仅有着独特的国潮属性，更有着现代生活化会所的潮流形象，

将江南艺境园林与现代建筑语言相结合，就像国潮携手潮流大牌，引领无

锡潮流。

唐风宋韵国潮示范区X现代先进体验会所

锡引力WUXI△20

现代生活方式与江南风物，在

碰撞之中巧妙结合，构筑全能

生活会所，传递生活哲学与审

美取向，云上会所——全龄

就是因为有着如此丰富的国潮属性和现代化生活会所体验，云

锦东方借势潮牌活动，为国潮示范区赋予更多大牌属性，进一

步强化项目的国潮形象。

化、全维度、延展生活空间，在未来的生活中承载家与工作之外1/3的美好，构建新一代

国潮社区里的社交综合体。

锡引力WUXI△21

云锦东方 敢潮·潮物节

如果说，国潮实景示

范区占尽天时地利的

优势，那此次敢潮·

潮物节，更是将云锦

东方的人气属性进一

步加强深化。

云锦东方，联合众多

大牌潮流，汇聚大量

时尚单品，网罗当下

最热潮玩新品，打造

深度串联的社交化营

销。

国潮VS大牌 借势营销直击客户痛点

锡引力WUXI△22

联手AJ1、马歇尔音

响、品牌电视机等当

下时尚人士最爱的潮

流品牌，引起客户共

鸣，实现裂变传播，

客户之间互相导流、

转化，形成社交变

现，线上线下全面覆

盖目标客户，多触点

传播引流，一个月的

持续性潮牌活动，每

周末不断强化客户导

入，将云锦东方现场

打造成潮牌聚集地。

锡引力WUXI△23

辐射范围广、传播效果好，持续一个月的敢潮·潮物节，深度强化

了云锦东方的大牌属性，让客户对于项目有了更深的信赖与热爱。

锡引力WUXI△24

五福迎春来，莫负好春光

锡引力WUXI△25

梅里古镇粉丝见面会

梅里古镇联合无锡电视台拍摄的轻喜剧

贺岁片《五福临门之走进梅里》 ，以古

今不同视角，巧融梅里文史资源、新晋

网红景点于剧中。寻底蕴，访匠心，一

把二胡诉江南情思，一曲锡韵传梅里风

雅，一食一味盛满人间清欢，通过无锡

荧屏上的诸位不同风格的主持人入戏共

演，将代表梅里的美景、美食一一展现。

锡引力WUXI△26

此前，在梅里古镇大世界影城举办了《五

福临门之走进梅里》超前点映仪式，通

过“扯扯老空”栏目互动获得本次超前

点映活动电影票的观众与本剧的主创团

队、主演团队齐聚一堂，共享超前点映

仪式带来的惊喜，得到观众一致好评。

春节期间，该剧一经播出便备受关注，

吸引众多游客纷纷前来打卡剧中“同款”

场景和美食，让梅里客流小幅增长。

3 月 12 日，暖阳晴天，春花烂漫，为

回 馈 广 大“ 梅 粉”的 热 情，商 奇、小

富携手《五福临门之走进梅里》剧组的

演职人员，再次相约梅里古镇，与“梅粉”

来一场近距离的互动见面会，共同分享

“春日文化礼”，在欣赏江南美景的同时，

领略吴文化的独特魅力。

主持人和现场观众互动同乐，以传统文

化传承为主题，开展了猜谜、“五福”

锡引力WUXI△27

剧情互动等活动，前期通过无锡电视微信公众号产生的幸运粉丝还获得了梅里古镇的文创

“梅礼”。现场的粉丝非常热情，认真观影参与互动问答，猜梅村吴文化的特色字谜，活动

过程中更是争相围着商奇、小富、小段子阿德、屈哥、美琳、王静等主持人合影，现场热

闹非凡。

相约在春光明媚的三月里，和“梅粉”扯扯美好生活，说说网红话题，重温《五福临门》

剧情，大家一起度过了难忘的周末时光。

锡引力WUXI△28

工程进度

消防演练&全员核酸

洋溪项目

锡引力WUXI△29

2022年度三四月无锡新冠疫情反复，政府多次出通告并要求落实防疫政策。

针对新冠疫情防控要求，洋溪项目对员工宿舍区进行提前防控消杀工作，对

所有人员进行三码（锡康码、行程码、门铃码）确认，每天进行全员核酸检

查，要求外地人员非必要暂停来锡，确保防疫工作及时、到位。

锡引力WUXI△30

一批次：

4#楼地坪完成，内墙腻子完成，外墙涂料施工，

10#楼地坪完成，内墙腻子完成，外墙涂料施工，

11#楼地坪完成，内墙腻子完成，外墙涂料准备施工，

14#楼地坪完成，内墙腻子完成，面砖正在铺贴，吊顶腻子完成，外墙涂料施工，

15#楼地坪完成，内墙腻子完成，面砖正在铺贴，吊顶腻子完成，外墙涂料施工。

二批次：

1#楼地坪完成，内墙腻子完成，面砖正在铺贴，吊顶腻子完成，外墙涂料施工，

2#楼地坪完成，内墙腻子完成，外墙涂料施工，

3#楼地坪完成，内墙腻子完成，外墙涂料施工，

6#楼地坪正在施工，内墙腻子施工，外墙涂料施工，

13#地坪完成，内墙腻子完成，吊顶施工骨架，外墙涂料施工。

三批次：

5#楼地坪完成，内墙腻子正在施工，吊顶骨架完成，外架拆除完成，

7#楼地坪完成，内墙腻子正在施工，吊顶施工骨架，外架拆除完成，外墙涂料施工，

8#楼地坪完成，外架拆除完成，

9#楼内粉完成，外架拆除完成，

12#楼地坪正在施工，内墙腻子正在施工，吊顶施工骨架，外架拆除完成。

目前项目进度情况如下：

锡引力WUXI△31

地下室：消防施工消防水管、风管，总包施工桥架；

外场：土方正在回填，雨污水管道，供电管道施工。

1#楼地坪完成，

外墙涂料施工

2#楼地坪完成，

外墙涂料施工

3#楼地坪完成，

外墙涂料施工

4#楼地坪完成，

外墙涂料施工

5#楼地坪完成，

外架拆除完成

11#楼地坪完成，

外墙涂料施工

12#楼地坪施工，

外架拆除完成

13#楼地坪完成，

外墙准备施工涂料

14#楼地坪完成，

外墙涂料施工

15#楼地坪完成，

外墙涂料施工

6#楼外墙涂料施工 7#楼地坪完成，

外架拆除完成

9#楼外架拆除完成 10#楼地坪完成，

外墙涂料施工

8#楼地坪完成，

外架拆除完成

锡引力WUXI△32

4月12日现场航拍 4月12日现场航拍

25#楼抢预售节点

具区路项目

锡引力WUXI△33

目前项目进度情况如下：

1#楼三层主体施工

2#楼未开挖

3#楼底板施工

4#楼一层结构施工

5#楼二层主体施工

6#楼底板结构施工

7#楼土方开挖施工

8#楼封顶，二次结构施工

9#楼二层主体施工

10#楼一层主体施工

11#楼五层主体施工

12#楼封顶，二次结构施工

13#楼封顶，二次结构施工

14#楼封顶，二次结构施工

15#楼封顶，二次结构施工

16#楼封顶，二次结构施工

17#楼封顶，二次结构施工

18#楼样板楼开放

19#楼封顶，二次结构施工

20#楼顶板结构施工

21#楼封顶，二次结构施工

22#楼垫层施工

23#楼未开挖

24#楼未开挖

25#楼顶板结构施工

26#楼未开挖

27#楼二层主体施工

28#楼底板结构施工

29#楼二层主体施工

30#楼二层主体施工

31#楼售楼处完成

锡引力WUXI△34

RK PROPERTIES

27#楼一层结构施工 12#楼二次结构施工 6#楼土方开挖、基

础、主体结构施工

7#楼土方开挖 20#楼顶板结构施工

11#楼五层主体结构施工 10#楼顶板防水施工 20#楼顶板结构施工

18#楼公区墙砖铺贴 后场展示区苗木养护

主体结构施工

具区路项目

锡引力WUXI△35

目前项目进度情况如下：

1#楼砖胎膜砌筑施工；

2#楼砖胎膜砌筑施工完成；

3#楼底板混凝土浇筑完成；

4#楼五层排架搭设施工；

5#楼五层梁板模板施工完成（疫情影响，PC板未到场）；

6#楼五层梁板模板施工完成（疫情影响，PC板未到场）；

7#楼五层梁板模板施工完成（疫情影响，PC板未到场）；

8#楼基础底板钢筋绑扎施工；

9#楼桩基静载检测施工；

10#楼六层楼面混凝土浇筑完成；

11#楼砖胎膜砌筑施工；

12#楼六层墙柱模板施工；

新开河项目 现场混凝土回弹

锡引力WUXI△36

锡 想

锡引力WUXI△37

INNOVATION

最近流行一句话：青春才几年，疫情占三年。

疫情之下，各行各业都受到了冲击，几乎所有人体会到了危机感。危机感后伴随

而来的就是各种迷茫和焦虑，那在当下，我们到底应该怎么应对？

今后工作和生活将还会发生什么样的变化，没人能给出准确的答案，唯一确定的

是，不确定性将成为未来一段时间的主要特征。人无远虑，必有近忧。

我们思考着，除了工作不能松懈外，生活习惯也应该有所调整。

成本合约部 陶叶文

越是熟悉，越要小心

锡引力WUXI△38

1、注重身心健康。

疫情之下，首先拼的是免疫力。要加强锻炼、早睡早起，少吃速

食和不健康的食品。保有一身健康的体魄，才能更好的投入到工

作中。其次，疫情的反复严重影响了我们正常的工作和生活的节

奏，这容易使人焦虑，可焦虑过多只会影响自己的睡眠，这便是

考验我们心态的时候。我们要保持一颗平常心，大家都一样，都

生活在同一片蓝天之下，积极应对一切，同时应更懂得珍惜自己

目前拥有的，知足常乐，我们要尽量保持心情舒畅。遇到困难，

积极处理的同时也要保留一份天真的品性，这样更有利于积极地

思考问题。如把孔子的：“仁者不忧、智者不惑、勇者不惧”作

为个人修养目标就再好不过了。

2、减少消费、多提升自己。

不要再轻易消费了，比如网购，虽然方便，可商家设置的消费陷

阱，常会使我们的消费超额。现如今很多企业遭遇了经济危机，

锡引力WUXI△39

已有不少同行在担心下个月公司能否正常发放工资了。所以我们也要

减少不必要的消费，在确保基本生活的情况下，建议把钱花在提升自

己能力的事上，毕竟“业精于勤荒于嬉，行成于思毁于随”。

3、人多的地方少去。

除工作需要以外，一定少去人多的地方。疫情依然肆虐，我们除了平

时的核酸检测外，不论是处于管控区、还是防范区，只要是人多的地

方都不要去聚集。每个时代都有不同的英雄，我们要感谢奋斗在一线

的医护工作人员和志愿者，那么减少出现在公共场合，就是配合他们

的工作。我们可以多待在办公室，多待在项目上，多宅在家，减少不

必要的外出，配合疫情防控，不给社会添堵。

锡引力WUXI△40

S E LF-PROMOTION

疫情来之前，每个人都有自己的活法，无论是工作还是生活，每个人

都有那条自己熟悉的路。可这疫情就像突如其来深沉的夜色，一下子

将所有人笼罩其中。这使得大家都有可能在自己最娴熟、最有把握的

路上遭遇危机。所以我们不能因熟悉，而无视前路的陷阱与危机，一

不小心，就会泥足深陷，无法自拔。

我们唯一能做的，不是放弃最熟悉的道路，也不是不敢走进深沉的夜

色，而是在夜色中前进时记得放缓脚步，留出思考的时间。

疫情之下，越是熟悉，越要小心。

锡引力WUXI△41

REFLECTION

开发部 吴晓娜

2021 年，随着金融机构端的“两道红线”及土地端的“两集中”政策的相继实施，行业进

入调整期。我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲

线。为此，2022 年无锡公司就拿地方向做出新的思考和探究——代建。从海外成熟房地产

市场来看，房企业务重心从前端开发向后端服务转移，代建是重要服务方向。近几年，我

国代建发展方兴未艾，但涉足企业较少，行业信息不透明。基于此背景，我部特梳理了房

地产代建相关知识、归纳总结优秀代建企业核心能力和各位同事分享，为我司开辟新赛道

提供参考依据。

浅谈2022年无锡公司拿地新方向

——房地产代建的必备知识

锡引力WUXI△42

伴随中国房地产市场日趋成熟，房地产代建作为代建行业的一

个重要分支，在代建行业中正在扮演越来越重要的角色。目前，

房地产代建并没有一个统一的概念，主要可以理解为由有开发

需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行

部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共

同盈利的一种商业模式。

在这一定义中，房地产代建核心要点有四个：一是明确存在委

托方和受托方，双方有确切的职责划分，双方通过股权、服务费、

信托基金等多种形式建立起合作模式；二是受托方可输出企业

品牌或与委托方有共同品牌合作，对项目无绝对控股权，但根

据委托协议享有实际操盘权，并在委托方项目中可以体现代建

方企业品牌；三是受托方在合作过程中收取代建管理费或代建

服务费；四是受托方的股权收益不通过房地产开发环节的收入

结转，而是以服务业确认收入的方式加以确认。

房地产代建的基本概念

锡引力WUXI△43

NEW

房地产代建模式众多，目前没有统一的分类标准。从国内

房地产代建的发展来看，我国的代建兴起于最初的政府代

建，整个行业先后经历了政府代建和商业代建不同阶段的

演化，故此，我们将代建分为政府代建和商业代建两种模

式。

当前我国房地产代建已发展成政府代建与商业代建两种代

建模式并存的状态。其中，政府代建伴随中国城镇化大趋

势仍将占据重要地位，同时商业代建市场规模不断加速，

特别是资本介入，商业代建领域除纯收取服务费的项目代

建模式外，又有纯资本代建、配资代建等多种模式，且依

旧在持续探索和创新过程中。

房地产代建的基本模式

锡引力WUXI△44

PATTERN

1、政府代建

政府代建模式是指政府或行使政府职能的机构对非营利性项目通过

招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对项目建设

进行全过程的管理。我国政府投资项目实行代建制管理起步于福建

省厦门市，1993 年，厦门市政府通过采用直接委托或招标等方式，

将非经营性政府投资项目委托给一些市场上的专业项目管理公司进

行建设管理，并对其不断地完善和规范，而后逐步发展成为现在的

政府投资项目代建制。2004 年国务院出台《关于投资体制改革的决

定》以官方文件明确提出了代建制管理模式。

代建项目具有政治相关性和非盈利性。政府代建模式下的项目一般

可归纳为由政府发起，虽不直接参与项目的实施，但通常服务于政

治目标的项目。一般包括能源、交通、水利等公共建筑，例如博物馆、

体育馆、城市广场、学校、医院、保障性住房等。与私有投资项目

的最终投资目标是为了经济上获利不同，政府代建模式下的项目更

多考虑满足社会需求与经济发展。

锡引力WUXI△45

代建企业以政府主导型房企和区域性龙头企业为主。政府代建时期

涌现出一大批政府主导型代建企业，这部分企业都是有着财政资金

背景的企业，由政府出资成立并运行。政府对于参加代建的企业具

有严格的资质及相关要求，在公司规模、资金背景、施工业绩这些

方面进行全面考核，只有相关政府部门认可后才有准入资格。拥有

丰富的工程管理经验、全方位的企业资质、专业的人才配置的大型

开发商在工程建设过程中完全胜任、游刃有余。

房企纷纷开展保障房代建业务。一方面是因为开发商期望利用自身

的开发经验和管理优势，以及在产品建设的良好资源背景，积极参

与政企合作，为政府的保障性住房建设提供良好的资源平台，有效

控制成本，提升品质，是对于社会的一种回馈和责任的体现。另一

方面，政府代建项目体量较大，涉及社会群体比较广泛，一旦把项

目品质做好了，社会效应就体现出来了，对代建企业的品牌也是一

种很好的推动和提升，是一种双赢的局面。

agent construction

锡引力WUXI△46

2、商业代建

商业代建是由非政府类委托方委托，以营利为目的，受托方以品牌输出或管

理输出为主要运营模式并收取代建管理费或服务费的代建模式。当前，商业

代建模式种类较多且复杂，包括纯收取服务费的、资本介入等多种形式的商

业代建模式。

（1）纯收取服务费的商业代建

纯收取服务费的商业代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委

托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权投入，根据双

方签订的代建委托协议中的契约关系行使项目操盘权，承担工程营造和销售

任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并

依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。

在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目

开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承

锡引力WUXI△47

COOPERATION