上海市金山区

高品质住宅管理大纲

（试行）

（征求意见稿）

金山区住房保障和房屋管理局

2023 年 6 月

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目录

1.引言.................................................................................. - 4 -

1.1.管控背景.................................................................- 4 -

1.2.管控目标.................................................................- 4 -

1.3.适用范围.................................................................- 4 -

2.整体概述.......................................................................... - 6 -

2.1.设计原则.................................................................- 6 -

2.2.评价标准.................................................................- 8 -

3.区高品质住宅评价标准指标分解............................... - 14 -

3.1.友好环境...............................................................- 14 -

3.1.1.综合交通..................................................... - 14 -

3.1.2.景观环境..................................................... - 15 -

3.1.3.品质设施..................................................... - 16 -

3.2.特色风貌...............................................................- 20 -

3.2.1.空间布局..................................................... - 20 -

3.2.2.立面控制..................................................... - 21 -

3.3.人居体验...............................................................- 25 -

3.3.1.精装定制..................................................... - 25 -

3.3.2.空间设计..................................................... - 25 -

3.3.3.公共配套..................................................... - 27 -

3.3.4.无障碍设计................................................. - 30 -

3.4.低碳发展...............................................................- 32 -

- 3 -

3.4.1.绿色建筑..................................................... - 32 -

3.4.2.装配式建筑................................................. - 32 -

3.4.3.超低能耗建筑............................................. - 32 -

3.4.4.海绵城市..................................................... - 32 -

3.5.智慧社区...............................................................- 34 -

3.5.1.智慧基座..................................................... - 34 -

3.5.2.智慧管理..................................................... - 35 -

3.5.3.智慧安防..................................................... - 36 -

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1. 引言

1.1. 管控背景

“十四五”时期，是我国开启全面建设社会主义现代化

国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，也

是金山区全面打响“上海湾区”城市品牌，全面践行“两区

一堡”战略定位，加快实现“三区五地”、“三个湾区”美

好蓝图，基本实现“创业金山、宜居金山、和谐金山”的重

要时期。

为更好贯彻落实“南北转型”战略，应加快推动金山区

居住社区功能的完善和住房供应结构的优化，构建多元化住

宅供给体系，以高品质引领高质量发展，将金山区建设成为

各类人才来沪安居置业优选之地。

1.2. 管控目标

始终坚持以人民为中心的发展思想，“人民城市人民建、

人民城市为人民”的重要理念，把党的二十大精神贯彻落实

到高质量发展的各方面，打造宜居、韧性、智慧城市，贯彻

新发展理念，以高质量发展与建设为导向，全力打响“上海

湾区”城市品牌。

住宅建设管理大纲包含了一系列管控要素，可用于引导

建设属于金山的住宅空间，对于住宅小区项目具有指导性，

对于提高项目建设品质具有参考性，对于住区开发的建设品

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质标准具有强制性。以“提振市场”为抓手、以“人才安居”

为命题、以“四个一流”为标准，坚持“房子是用来住的、

不是用来炒的”的定位，打造符合现代人们生活要求的住宅

产品，提高金山区住宅项目的品质质量。

1.3. 适用范围

本大纲适用于金山区全域新建商品住房，其他类型住宅

可参照执行。本大纲自发布之日起实施，未涉及的内容，应

当按照国家、上海现行的相关规范、标准执行。

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2. 整体概述

2.1. 设计原则

2.1.1. 友好宜居

自然有机

住区在规划设计时应充分融合气候、地理环境、周边建

筑等多方面条件，选用本地物种和材料，结合城市肌理合理

设计整体空间布局。

特色风貌

住区的规模、功能及住宅建筑的密度、高度、造型、色

彩、材质与风格等应考虑美观性、实用性，结合地方人文，

打造金山特色风貌。

安全舒适

住区设计应加强人性化设计，功能空间合理高效，为居

住证提供最佳的声、光、热、风环境、空气质量、绿化景观

及室内室外居住环境。

2.1.2. 健康生态

绿色低碳

引领低碳绿色发展，全面提升住房绿色低碳建设水平，

新建住宅建筑 100%执行绿色标准。

健康节能

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节约资源与能源，减少环境负荷，强化推进装配式住宅

建设，积极探索并推广一体化设计，鼓励全生命周期住宅建

筑，加快绿色建材推广使用。

海绵城市

组织场地环境，搭建水循环和海绵生态框架。改变以往

“快速排放”的传统排水模式，实现自然积存、自然渗透、

自然净化。

2.1.3. 安全智慧

智慧高效

加快智慧设施建设，提升城市数字基础设施能级，运用

数字化的手段，以科技赋能住宅，打造智慧高效的安防系统，

创建具有便捷、高效、安全的智慧社区。

智慧生活

以满足居民的需求为出发点，建设智慧交通、智慧服务

体系，提升住区居民生活的便捷性，让居民享受到更加高效、

优质的服务。

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2.2. 评价标准

本大纲由友好环境、特色风貌、人居体验、低碳发展、

智慧社区 5 个领域组成，涵盖综合交通、景观环境、品质设

施、空间布局、立面控制、精装定制、空间设计、公共配套、

无障碍设计、绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、海绵

城市、智慧基座、智慧管理、智慧安防 16 项内容，对金山

区新建商品住宅进行分级管控。“基础”为规范要求强制项；

“提升”为提高规范要求强制项；“推荐”为提高规范要求

选做项，如表所示（P9）。

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分项 管控要点 分级

友

好

环

境

综合

交通

人车分流 小区内部车行交通宜合理且环通设计，

形成完全人车分流的交通布局。

提升

停车设施

全地下停车，且不得设置机械停车位 提升

配建指标增加 2% 推荐

访客停车位 提供不低于总停车位的 2%作为访客停车

位不得租售且不得少于 5 个。

提升

景观

环境

乔木覆盖率 乔木覆盖率不低于地块绿地面积的 30%。 提升

绿地率要求 居住小区绿地面积占总用地面积应≥

35%。

基础

集中绿地占比 集中绿地率不小于 10%。 基础

乡土树种占比 建议乡土树种占比不小于 60%。 提升

灌木种植占比 建议灌木面积达到绿地种植面积的

20%-30%。

提升

品质

设施

环卫系统 垃圾厢房宜布置在小区下风口及边缘，

环卫流线应合理设置。

提升

消防系统

消防系统布置以《建筑内部装修设计防

火规范》（GB50222-2017）、《建筑设

计防火规范》2018 版（GB50016-2014）

及国家和本市相关规定为准。

基础

直饮水系统 推荐

配电站 配电站设置应减少对住宅产生的消极影

响。

提升

燃气调压站与

风井

燃气调压站与风井位置应布置合理，避

免影响人员活动并保证视觉的美观性。

提升

智能快件箱 智能快件箱位置应布置合理。 基础

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分项 管控要点 分级

特

色

风

貌

空

间

布

局

布局方式 总体布局应充分考虑周边关系，集约布

局，合理布局组团空间和集中绿地。

提升

界面围合

城市主干道、次干道等重要街道界面采

用围合式布局；城市支路界面通过裙房

形成连续界面。

提升

建筑形态 建筑整体形体应合理。 提升

天际线 天际线应符合城市风貌形象。 提升

立

面

控

制

立面风格 立面造型需结合总体风貌控制设计，充

分体现金山地区风貌和文化特色。

提升

立面色彩

立面色彩建议以协调色为主要导向，并

与总体风貌控制相结合，整体区域统一

协调，和而不同。

提升

建筑材料 建筑立面材料应高品质材质，注重材料

的环保性、耐久性和防腐性。

基础

外立面灯饰及灯

光亮化

住区沿街建筑立面、天际线应根据城市

风貌进行灯光亮化设计，并预留纳入城

市灯光夜景集成系统接口。

提升

建筑体量与形体

控制 合理控制建筑体量比例及体型复杂度。 提升

外露管线及空调

室外机位控制

建筑外立面外露管线应隐蔽式设计，空

调机位应与立面风格统一并便于安装检

修。

提升

雨棚、台阶、坡

道、栏杆控制 建筑出入口应设置雨棚等遮雨设施。 提升

入口门厅及入口 住宅入户门厅及门头设计应美观大气， 提升

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分项 管控要点 分级

人

居

体

验

精 装

定制

全装修比例及要求

全区全装修比例要求为 100%（户型

面积 140 平米以上及别墅类产品除

外，但总体不应低于 70%）。

提升

户型可变

宜采用户型可变、无柱大空间等设

计手法预留住宅户型平面的可能

性，适应未来变化需求。

推荐

空间

设计

地下空间 地下机动车库、非机动车库应采用

有效的防水、防潮及通风措施。

提升

室内空间

通过对户型、开放式外廊、门户门

洞、厨房等精细化设计提高居住空

间的实际使用率和生活品质。

基础

采光要求 厨房、卫生间应用直接采光。 基础

通风要求 套型设计应组织好自然通风，厨房

应有自然通风。

基础

噪声控制 住宅建筑的形体、朝向和平面布置

应有利于噪声控制。

基础

公 共

配套

配建保障性住房 保障性住房建设标准应与商品房一

直，保持总体和谐。

基础

公共服务设施 公共服务配套设施宜独立设置，方 提升

门头控制 与主体建筑相协调。

住区出入口形象

控制

形象应美观有标示性，且解决人车分流

等问题。

提升

住区围墙界面

围墙应使用与建筑材料相仿的材料进行

设计，尽量使用栅栏式围墙避免行人产

生压抑感。

提升

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便居民使用且避免扰民。可结合其

他相关功能集中布置。

物业管理

社区信息公开 推荐

修建管理 推荐

物业区域划分要求 提升

物业管理用房与业委会用房要求 提升

无 障

碍 住

宅

无障碍住宅 住区中宜设无障碍住宅并满足相关

规范要求。

基础

适老化设计

适老化设计应坚持以老年人为本的

设计理念，设计应充分满足老年人

生理及心理需求。

推荐

户外及入口空间

所有所有住宅底层入口、电梯间、

门厅、通道均应设置无障碍通道。

公共空间与私密入户空间应分区设

置。

推荐

分项 管控要点 分级

智

慧

社

区

智慧

基座

移动网络

无线网络信号覆盖率 100%，室外

4G、5G 网络目标覆盖区域内 95％以

上。

基础

固定网络 光纤到户 提升

光纤到房间 推荐

基站设置 提升

配套设施设计、施工

要求 提升

智慧

管理

智能垃圾房 推荐

智慧灯杆 以灯杆为载体，通过挂载各类设备

提供智能照明、视频监控、通信基

推荐

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站、环境监测、信息交互和社区公

共服务等功能。

智慧停车

通过对社区车位资源全方位整合，

有效提升车位资源的整体利用率。

建设要求应符合通信管理部门相关

技术指导内容。

推荐

智慧

安防

公共安防 小区出入口安防系统 基础

智能门禁系统 提升

区域安防

视频监控系统 基础

周界防范设施 基础

智能消防系统 基础

智慧电梯 基础

高空抛物监测 基础

智慧燃气系统 基础

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3. 区高品质住宅评价标准指标分解

3.1. 友好环境

居住社区设计应充分考虑交通便捷性和高效性，采用人车分流为

主的交通组织形式，强调配套设施的便捷完善和人性化设计，保证生

活环境的友好和便捷。遵循因地制宜的原则，充分融合地理环境、社

会文化、能源利用等方面条件，营造多元舒适、康养活力的景观环境，

创造丰富的生态人文景观。

3.1.1. 综合交通

1) 人车分流

a. 住区地面交通应尽量保证人车分流的布局，创造安全、舒适、便

捷的居住环境。组团中心公共绿地空间和宅前道路均为人行步道

和应急车道，应充分考虑搬家车、救护车、垃圾车等车辆的出入

需求，宜环通设置，确保车辆能到达每幢楼；

b. 居住地块内所有建筑、步行系统、院落绿地均需满足无障碍通行

设计要求，住宅、组团院落、步行通道之间应提供连贯的无障碍

通行路线；

c. 机动车库出入口应尽量靠近住区车行出入口设置，减少对住区人

行交通的影响。

2) 停车设施

a. 停车场应设置无障碍专用停车位和无障碍设施，应符合《无障碍

设计规范》（GB50763）的要求及其他相关技术规范要求；

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b. 配建停车泊位全部设置在地下，同时禁止设置机械式停车设施，

建议多采用自然采光井、通风口，减少后期运营维护成本；

c. 在 按 照 《 建 筑 工 程 交 通 设 计 及 停 车 库 ( 场 ) 配 建 标 准 》

(DG-TJ-08-2021)配建停车位的基础上，配建指标宜增加 2%；

d. 鼓励推行新能源机动车，合理布置充电桩，100%配建停车位均应

满足充电设施安装和使用条件（包括预留充电桩安装位置、管线、

桥架和电缆、电表箱安装位置等），供电配套容量按照不少于总

停车位数的 30％负荷容量进行配建。

e. 设置非机动车集中停放及充电场所，应满足相关非机动车停车规

范。地下停车泊位设置应避免与消防、民防、市政以及其他设备

设施相互占用和影响；

f. 非机动车车库出入口宜采用台阶加坡道的组合方式。车库出入口、

坡 度 、 休 息 平 台 设 计 标 准 不 低 于 《 车 库 建 筑 设 计 规 范 》

（JGJ100-2015）,且根据电动车自行车、电瓶车的使用需求，非

机动车库出入口推车斜坡单向净宽不宜小于 0.6m，总净宽度不宜

小于 2m。

3) 访客停车位占比

应提供不低于总停车位的 2%作为访客停车位不得租售且不得少

于 5 个，产权归全体业主所有。

3.1.2. 景观环境

1) 乔木覆盖率

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乔木覆盖率不低于地块绿地面积的30%；住区绿化布置应参考“四

化”标准，落叶乔木数量占乔木总量的 40%-60%并考虑树木与房屋的

间距，减少树木对低层房屋的采光影响。

乔木种植不应影响住宅的日照、通风和采光，大乔木与有窗建筑

的距离：东面≥5m，西面≥3m，南面≥8m，北面≥5m。

2) 绿地率要求

居住小区绿地面积占用地总面积应≥35%。

3) 集中绿地占比

集中绿地率不小于 10%，集中绿地的面积宜大于 1000 平米。

4) 乡土树种占比

建议乡土树种占比不小于 60%，考虑多品种植物搭配设计。

5) 灌木种植占比

灌木面积宜达到绿地种植面积的 20%-30%。

3.1.3. 品质设施

1) 环卫系统

a. 创建清洁宜居的住区环境，垃圾厢房宜布置在小区下风口及边缘

便于清运的位置，尽量缩短垃圾车清运流线，以减少对附近住宅

的影响；满足生活垃圾分类投放、收集要求，门前留有用于环卫

车辆回转、掉头的场地;

b. 垃圾厢房应配备给排水设施，排水系统应实行雨污分流;同时垃圾

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厢房内应设有通风设施、洗手池、除臭设备、防臭地漏;垃圾厢房

应具有垃圾分类和存储两网融合物质的功能；

c. 垃圾厢房布局应满足 10 米对住宅的间距要求；

d. 干湿垃圾作为生活垃圾常见的垃圾种类，布局点应考虑合理设置

并配备上下水，且布局点应周边环境统一的设计样式，有害垃圾

与可回收垃圾可结合居住区规模布点设置；

e. 在小区内合理布局大件垃圾及建筑垃圾集中堆放点，并设置取水

口及排水口；

f. 小区内垃圾厢房及垃圾投放点等设施需在方案报批阶段提交并公

示。

2) 消防系统

消防系统布置以《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2017）、

《建筑防火通用规范》（GB50037-2022）及国家和本市相关规定为准。

社区重点区域和楼栋应合理配置微型消防工作站。微型消防工作站必

须包含灭火器材、通信器材、破拆器材、个人基本防护装备。

3) 直饮水系统

a.饮用水入户工程的设计、施工及验收等应符合《上海市新建居

民住宅高品质饮用水入户工程技术规程》要求；

b.居住小区应设置为独立计量区。室内生活用水给水系统（水池

(箱)、泵房等）与室 内消防给水系统应分开设置，独立供水、单独

计量，相关生活用水设置详见《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）；

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c.管道的布置应避开有害物质污染区，室内管道应避免在带电设

备正上方通过，且不应靠近热源敷设，明设管道应做绝热保温处理；

d.建筑给水管道应选择水力条件好、耐腐蚀、无毒、不宜结垢、

不产生二次污染，使用寿命长的优质管材及配件，宜采用食品级不锈

钢管与薄壁不锈钢管等。

4) 配电站

配电站宜结合公共服务配套设置，减少对住区环境的影响，保证

供电安全可靠、维修方便和视觉的隐秘性。宜采用相关措施做好对变

电站的减震降噪处理，提升住区品质。

5) 燃气调压站与风井

燃气调压站应在临近市政管网预留点的绿化带内就近设置，风井

应避免影响人员活动并保证视觉的美观性。结合景观绿植进行隐蔽式

遮挡，减少燃气调压站及出地面风井对住户的视觉及噪声影响。

6) 智能快件箱

a. 依据《上海市住宅小区和商务楼宇智能末端配送设施（智能快件

箱）规划建设导则》以及国家和本市有关要求，配置智能末端配

送设施（智能快件箱）服务用房；

b. 可结合外卖代收点、小区出入口、地下车库出入口、小型商业用

房等集中布置，位置应靠近小区主要出入口并配置监控。

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3.2. 特色风貌

建筑群体布局应适应城市肌理和体现城市空间形态的完整性，加

强城市空间设计，建筑空间组合、建筑功能布局与居住区外环境在城

市规划层面上互相协调整合，塑造具有可识别性强、和谐统一的居住

区整体风貌。合理控制建筑体量，注重细部处理，结合当地的人文色

彩，地方特色，打造以人为本、和谐发展的人性化、生态化住区。

3.2.1. 空间布局

1) 布局方式

a. 建筑布局应充分考虑与周边环境、建筑的关系，合理布局组团空

间和集中绿地，营造疏密有致的空间形态与空间层次，形成院落

空间增强住户的归属感与私密感，避免大面积采用行列式布局。

b. 集约布局。居住用地布局倡导因地制宜，建议将住宅和公共配套

设施集中紧凑布置，并合理开发地下空间，使地上地下空间垂直

贯通，室内、外空间渗透延伸，形成居住生活功能完善、水平—

垂直空间流通的集约式整体空间。

c. 院落围合。建议组团采取院落围合的布局形式，对体量组合、高

度组合进行控制和优化，注重轴线关系和空间围合，组团内结合

景观设计营造宜人的邻里交往尺度。

2) 界面围合

a. 重要街道界面。城市主干道、次干道等重要街道界面，可采用围

合式布局，保持城市界面完整度，同时满足组团围合社区的规划

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肌理。布局要注意围合组团的开口方式与高度间距比例，注重组

团内空间舒适性，做到围合而不封闭的空间感受；

b. 其他街道界面。城市支路界面，可通过高度在 9 米以下的裙房形

成连续界面，鼓励裙房设置配套服务、配套商业等对朝向不敏感

的功能。

3) 建筑形态

居住地块应保证一定的景观渗透性，沿街第一界面居住建筑物的

面宽应符合《上海市城市规划管理技术规定》要求及其他相关技术规

范要求。

4) 天际线

(1)天际线需要整体大方，层次清晰，居住区内建筑单体高度合理变

化，应充分考虑和相邻街坊的衔接关系，使整个片区形成丰富变

化的天际线关系。以人的视觉感受为出发点，控制沿街建筑高度、

面宽、街道宽度比例等数据，营造亲切宜人的街道尺度。

3.2.2. 立面控制

1) 立面风格

商品住宅建筑立面造型需结合总体风貌控制进行设计，总体目标

应该做到：美观实用、简洁大气、生态、经久耐用、可持续、充分体

现金山区地域风貌和文化特色，并与周边环境协调和谐。立面风格宜

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以现代、简洁的风格为主，避免出现突兀的风格。

2) 立面色彩

住宅立面色彩建议以协调色系为主要导向，并与总体风貌控制相

结合，使得区域有整体色彩风貌，和谐统一中又具有变化。宜采用高

明度低彩度的协调色为主，对比色为辅，使建筑协调高雅。

3) 建筑材料

注重建筑立面的材料质感，注重材料的肌理与对比表现，提升住

宅精致感。因地制宜的采用新材料、新产品以及适合当地的其它建筑

材料，同时充分考虑金山区地理环境气候等实际特点，注重材料的环

保性、耐久性和防腐性。

4) 屋顶形式

建筑顶部应作适当处理，丰富建筑立面及城市天际线；应综合考

虑消防疏散、屋顶绿化、室外活动、太阳能利用、 5G 基站等各种功

能需要，统一设计和利用。

5) 外立面灯饰及装饰控制

依据《上海市景观照明管理办法》要求，在建(构)筑物、公共场

所、以及重要单体建(构)筑物进行新建、改建、扩建的，应当按照景

观照明设置要求，同步涉及绿化照明。同时按照城市风貌，对住宅小

区沿街建筑立面、天际线进行灯光亮化，并预留纳入城市灯光夜景集

成系统接口，并在方案文本中体现，后期提供深化设计文本和效果图。

6) 建筑体量与形体控制

合理控制建筑体量比例及体型复杂度，应重点处理底层基座和顶

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部的层次，中部立面处理宜富有韵律感及秩序感。近人尺度强调细节

变化。根据金山区实际情况，在主导风向上风向的区域，应避免采用

垂直于主导风向的大面宽板式建筑，避免因面宽过大而形成屏风效

应。

7) 外露管线及空调室外机位控制

a. 应避免立面上出现外露管线，可考虑设置在隐蔽处或附加构件内；

不可避免时可考虑同建筑立面风格协调设计。管线材料需考虑耐

久性和防腐性。

b. 空调机位等其他室外设备的设置要结合立面风格统一考虑。空调

百叶要满足通风要求，空调室外机位应考虑便于安装及维修，并

相应预留中央空调机位。

8) 雨棚、台阶、坡道、栏杆控制

建筑出入口应设置雨篷等遮雨设施，其宽度应适宜。根据立面风

格及栏杆所处的位置不同分类设置不同类型的栏杆。

9) 入口门厅及入口门头控制

住宅入户门厅及门头设计应美观大气，与主体建筑相协调。入户

门厅及门头应与住区内所有构筑物一并在方案报批阶段提交并公示。

10) 住区出入口形象控制

结合用地条件及其主入口、次入口功能需求对小区出入口进行设

计，设计应体现美观性、标识性及和谐性，且解决人车分流等问题，

对于需要建设入口大门的项目，应在方案报批阶段提交标注尺寸的大

门设计图纸并进行公示。

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11) 住区围墙界面

围墙应使用与建筑材料相仿的材料进行设计，尽量采用栅栏式围

墙避免行人产生压抑感。沿街采用透绿围墙或垂直绿化，并应结合围

墙、构架、立面等布置立体绿化。

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3.3. 人居体验

住宅设计须严格执行国家、本市和金山区的有关方针、政策和法

规。体现以人为本、可持续发展、生态、环保、节能、节地、节水、

节材、低能耗和海绵城市等指导思想，贯彻适用、安全、美观、低碳、

数字、无废、优享的设计原则。设计集约舒适、以人为本的居住空间，

采用“套型可变、大开间”的设计理念。推行标准化、模数化和多样

化，因地制宜地积极采用新技术、新工艺、新材料、新产品，推广装

配式住宅、工业化建造技术和模数协调技术，促进住宅产业现代化。

3.3.1. 精装定制

1) 全装修比例及要求

全区全装修比例要求为 100%（户型面积 140 平米以上及别墅类

产品除外，但总体不应低于 70%），全装修工程质量、选用材料等应

符合上海市现行有关标准及政策文件要求，并以幢为单位进行实施。

建筑设计与装修设计应同步进行并一体化实施。

2) 户型可变

根据实际使用需求及践行低碳环保的设计理念，宜采用户型可

变、无柱大空间等设计手法预留住宅户型平面的可能性，适应未来变

化需求。

3.3.2. 空间设计

1) 地下空间

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机动车库、非机动车库应采取有效的防水、防潮及通风措施，地

下室通向地面的各种孔洞（包括采光井、通风井、下沉庭院等）应采

取防止地面水倒灌的措施，并设置或预留排水设施。

住宅地下室宜设置通风采光井以改善地下室室内环境，通风采光

井宽度应满足相关规范要求。

2) 室内空间

a. 住宅套型的卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台、层高等应符合

《上海市住宅设计标准》（DGJ 08-20-2019）要求及其他相关技

术规范要求。并通过精细化设计提高居住空间的实际使用率和生

活品质，符合大多数住户的实际需求；

b. 为减少不利天气影响，对于开放式长廊应采取防滑、防冻、防积

水等一系列措施。

c. 飘窗：应注重精细化和人性化设计。

d. 楼电梯厅：核心筒的楼电梯厅均宜直接对外采光通风。

e. 入户门开启方向宜朝向疏散方向，向外开启的户门不应妨碍公共

交通及相邻户门的开启，应避免遮挡安全出口和影响安全疏散，

不应碰撞消火栓箱或遮挡电梯按键。

f. 厨房的排油烟机、吊柜的安装位置不应影响自然通风和直接采光。

厨房内开窗不得影响洗涤池水龙头的安装和操作台的使用。

3) 采光要求

厨房、卫生间应有直接采光；卧室起居室、书房、厨房应满足规

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范窗地比要求。

4) 通风要求

居室空间做到通风流畅，厨房应有自然通风或开向公共外廊的窗

户，但不得开向前室或楼梯间，应采用垂直排烟道，应具有变压、防

串烟、防倒灌以及防火等措施。套型设计应组织好自然通风。

5) 噪声控制

除需满足《上海市住宅设计标准》（DGJ 08-20-2019）相关规定

的要求外，住宅建筑的体形、朝向和平面布置应有利于噪声控制。在

住宅平面设计时，当有噪声干扰时应当采取隔声降噪措施。

紧邻城市交通干线两侧的住宅应加强隔声防噪措施，外墙、户内

墙、分户墙和分户楼板及其他外窗的空气声隔声性能应符合《声环境

质量标准》（GB 3096-2008）和《民用建筑隔声设计规范》（GB

50118-2010）的相关规定。

3.3.3. 公共配套

1) 配建保障性住房

a. 保障性住房建设标准应与商品住房一致，保持总体和谐，并共享

商品住房建设项目的公共配套设施和公共交通；

b. 商品房项目应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例配

建保障性住房及相应产权车位，相应产权车位尺寸标准应与本小

区商品房停车位配建指标相同，同时配建的车位原则上应集中布

局并靠近保障房源处，保障房单元与地下车库相连通且配建车位

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布局宜在预售时予以公示；

c. 保障性房源应与其它房源同步建设，土地合同中的项目如果分期

建设的，5%的保障性房源应在第一批建设；

d. 房型单体设计朝向建议采用南北朝向，按照“明厅、明卫、明厨、

明卧”的要求进行设计；

e. 其他未尽事项应满足上海其他有关规定。

2) 公共服务设施

a. 公共服务配套设施应进行无障碍设计，满足基本使用功能需求，

做到与住宅同步规划、同步设计、同步建设、同步交付。选址应

集中设置于居住小区沿街、主要出入口、主干道、小区广场附近，

以方便社区各项活动的开展，物业管理用房、居委会用房以及业

委会用房宜设置在小区出入口或便于人员日常使用的区域附近，

居委会用房大门宜沿外围边设置；

b. 公共服务配套设施宜独立设置，不宜设置于居民楼内，防止公共

服务设施与居民楼相互影响以及防止结构上导致公共服务设施支

离破碎从而产生不合理的空间布局，确保公共服务配套设施服务

功能的正常使用，同时避免后期使用发生扰民现象；

c. 公共服务配套设施应满足《全国民用工程设计技术措施/规划·建

筑·景观》（2009 年版）相关要求，建筑每层净高需满足公共活

动场所用房层高要求，净高宜按 3.6 米设计，最低不得低于 3.2

米，并设置残疾人通道，公共服务配套设施二层及二层以上的需

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设置残疾人电梯；

d. 公共厕所的平面设计应进行功能分区，卫生洁具及其使用空间应

合理布置，注重男女厕位比例和第三卫生间，同时应充分考虑无

障碍通道和无障碍设施的配置。

3) 物业管理

a. 社区信息公开

通过多媒体触控大屏和手机终端 APP，实现社区信息的推送和居

民的交互应用。与社区的其他应用系统紧密融合，各应用系统的信息

和管理服务内容可通过触摸屏进行展现与互动，为社区居民带来全新

的体验，实现信息的推送和居民的交互应用。

b. 修建管理

社区建筑装修管理规划及违章查处情况及时告知并对装修改造

的规范性与违章搭建及时监管；对社区内基建,装修工作进行实时监

测和管理，提供移动式的数据播报设施。对基建、装修等工作期间进

行工作时长、噪音、扬尘等数据进行实时播报；对修建工作的临时人

员进行社区内轨迹跟踪管理。公共区域维修更新改造使用的新材料不

低于原始建筑。

c. 物业区域划分

住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅

小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区

域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能

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明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物

业管理区域。

d. 物业管理用房与业务会用房

建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理

用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千

分之二配置但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十

平方米配置。为防止后期实测面积不满足要求，在前期设计阶段，物

业管理用房与业委会用房在要求指标基础上宜合理增配。

3.3.4. 无障碍设计

1) 无障碍住宅

居住区中应设无障碍住宅，无障碍住宅应符合《无障碍设计规范》

（GB50763-2012）内相关规范及其他相关技术规范要求。

2) 适老化设计

适老化设计应坚持“以老年人为本”的设计理念，从老年人的视

角出发，切实去感受老年人的不同需求，从而设计出适应老年人生理

以及心理需求的建筑及室内空间环境，最大限度地去帮助这些随着年

龄衰老出现身体机能衰退，甚至是功能障碍的老年人，为他们的日常

生活和出行提供尽可能的方便。

3) 户外及入口空间

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户外环境应考虑无障碍设施，所有住宅底层入口、电梯间、门厅、

地下停车库、通道均应设置无障碍通道。公共空间与私密入户空间应

分区设置。

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3.4. 低碳发展

3.4.1. 绿色建筑

住宅建筑应符合《上海市绿色建筑评价标准（DG/TJ08-2090-202）

二星级绿色建筑设计标准及其他相关技术规范要求。

3.4.2. 装配式建筑

全区住宅建筑预制率和装配率应满足《上海市装配式建筑单体预

制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765 号）相关规定，装

配式建筑面积的比例 100%，建筑单体预制率不低于 40%或单体装配率

不低于 60%。全区建筑应按最新装配式建筑规范要求实施。

3.4.3. 超低能耗建筑

鼓励打造超低能耗建筑，应符合《上海市超低能耗建筑技术导则》

要求及其他相关技术规范要求。符合超低能耗建筑标准的建筑可依照

上海市《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》享受相关政策

支持。

3.4.4. 海绵城市

1) 生态可持续

遵循生态原则，协调好人与自然的关系，使人与自然界的植物、

动物、微生物及环境因子组成有机整体，体现生物多样性。在建设过

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程中，应尽可能节约资源、节省材料、在现有的地形地貌条件基础上

进行布局，因地制宜地创造丰富的生态人文景观并充分考虑养护低度

化需求。

2) 专用健身慢行道

结合公共通道及人行道合理布局专用健身慢行道，宜设置宽度不

少于1.25m，健身慢行道长度不少于用地红线周长的1/4且不少100m；

健身慢行道设施建设应符合《绿色建筑评价》（GB/T50378-2019）内

相关标准及其他技术规范。

3) 透水铺装

a. 通过对场地环境要素的组织，搭建水循环与海绵生态框架。改变

以往“快速排放”的传统排水模式，实现自然积存、自然渗透、

自然净化。雨水排水管网设计重现期不低于 5 年一遇，优先选用

绿色生态海绵设施；

b. 人行道建议采用透水铺装，机非绿化分隔带中宜设置生物滞留设

施等雨水调蓄或渗透设施。广场建议采用透水铺装，应在广场绿

地内开展微地形设计，设置植草沟、生物滞留设施等。

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3.5. 智慧社区

智慧社区是利用物联网、云计算、大数据、人工智能等新一代信

息技术，融合社区场景下的人、事、地、物、情、组织等多种数据资

源，提供面向政府、物业、居民和企业的社区管理与服务类应用，提

升社区管理与服务的科学化、智能化、精细化水平，实现共建、共治、

共享管理模式的一种社区。

智慧社区总体框架以政策标准和制度安全两大保障体系为支撑，

以设施层、网络层、感知层等基础设施为基础，在城市公共信息平台

和公共基础数据库的支撑下，架构智慧社区数字孪生子平台，并在此

基础上构建面向社区居委会、业主委员会、物业公司、居民、市场服

务企业的智慧应用体系，涵盖包括公共安全、公共管理以及公共服务

等多个领域的应用。

智慧社区中所涉及到的配套设备设施，要求开发商建成后移交小

区物业统一管理。

3.5.1. 智慧基座

居住小区应配套建设固定通信配套设施及移动通信配套设施，并

按 照 《 住 宅 区 和 住 宅 建 筑 通 信 配 套 工 程 技 术 标 准 》

（DG/TJ08-606-2019）相关要求落实。如有最新技术标准文件，则按

最新标准要求落实；

1）移动网络

社区公共区域、电梯、应急通道、消防通道等主要通道以及地下

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室无线网络信号覆盖率 100%，确保语音及数据通信畅通，室外 4G、

5G 网络目标覆盖区域内 95％以上位置且信号强度需满足通信管理部

门相关技术指导内容。

2）固定网络

应提供 100%光纤到户（FTTH），支持光纤到房间（FTTR）。对

不同的房型，通过全光纤部署，宽带全屋覆盖，光纤速率满足

1000Mbit/s 以上；

3）基站设置

居住小区应按照移动通信基站站址密度要求，为移动通信基站建

设预留站址位置及提供相关供电配套，基站应按照景观化设计，可采

用楼顶站等方式建设。基站选址应在方案阶段征询行业主管部门意

见，并在设计阶段落实点位；

4）配套设施设计、施工要求

楼宇内通信管网的设计应考虑防渗漏及消防安全，同时为便于敷

缆施工、检修和维护，应在封闭的布线通道上设置检修孔。同时应统

筹考虑通信业务发展和其他智能化系统对管线的需求进行设计，适度

超前，并预留扩展空间。

3.5.2. 智慧管理

根根据社区管理需求引入信息化手段，提供相关技术平台，以党

建为引领，物业管理为辅，形成社区综合治理信息化应用系统。 具

体建设内容需满足通信管理部门相关技术指导内容。

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1) 智能垃圾房

在小区建设智能垃圾分类回收站点，通过视频监控等方式对垃圾

投放进行监控。应对垃圾分类投放进行判断，是否满足分类要求；垃

圾桶容量到达上限后，应能提供信息推送，管理系统根据信号安排分

配垃圾运输车的出行频率及路线。

2) 智慧灯杆

以灯杆为载体，通过挂载各类设备提供智能照明、视频监控、通

信基站、环境监测、信息交互和社区公共服务等功能。社区智慧灯杆

的杆型应综合考虑周边环境、净空高度、应用功能及设备安装高度需

求进行设计，以达到功能性和环境协调一致；社区智慧灯杆的扩展功

能应充分考虑居民生活的实际需求和建设条件，按需配置，避免浪费。

3) 智慧停车

通过对社区车位资源全方位整合，实现车位信息添加、共享车位

预订、停留过长时间预警、错峰停车、充电车位分时共享等功能，有

效提升车位资源的整体利用率。建设要求应符合通信管理部门相关技

术指导内容。

3.5.3. 智慧安防

1) 公共安防

a. 小区出入口

出入口识读装置安装应安全、牢固，安装高度应便于操作、识读

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和识别，小区人行、非机动车的主出入口，应双向配置手机感应识别

或生物识别的识读、比对、认证及控制设备，相关功能需满足通信管

理部门相关技术指导内容。出入口控制系统应在住宅小区实现基于联

网模式的所有功能，应具备基于互联网的安全应用功能，并支持通过

互联网实现住户对讲智能终端对讲、访客二维码识别等功能。小区 4

米宽以上出入口需安装监控。其余设备设置需满足通信管理部门相关

技术指导内容；

b. 智能门禁

应在小区出入口、楼栋单元门出入口安装智能门禁设备，提高居

住区的安全性及访客便捷性，宜支持刷卡通行、移动 APP 通行、二维

码扫码认证通行及生物特征识别通行等多种通行方式；应能与消防报

警系统联动，当发生消防报警事件时，楼栋单元门门锁能自动打开；

智能门禁系统建设应满足通信管理部门相关技术指导内容。

2) 区域安防

a. 视频监控

住区内应采用数字视频安防监控系统，其技术要求应符合相关规

定，能接入区“一网统管”平台。摄像机安装及相关功能应满足但不

限于通信管理部门相关技术指导内容；

b. 周界防范

住区内应设置电子围栏、紧急报警装置等设施，相关设置要求及

参数应满足通信管理部门相关技术指导内容；

c. 智能消防

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其中智能烟感系统可以 24 小时监控烟感状态，并可以通过探测

器进行报警及故障推送。消防通道监控系统可通过智能监控识别各类

杂物及机动车对消防通道的占用，并通过系统平台进行预警。智能消

防系统应满足但不限于通信管理部门相关技术指导内容；

d. 智慧电梯

能够监测的故障包括：安全回路断路、关门故障、开门故障、门

区外停梯、轿厢意外移动、困人故障、制动器故障、异常断电、超速

等；支持实时状态参数查询功能，可查询参数包括楼层、上下行、开

关门、速度等。住户或物业可通过对讲机、手机 APP 等方式智能呼

梯。

电动车进楼监测系统应满足但不限于以下要求：应支持通过物联

网技术或 AI 技术对电瓶车进单元楼栋事件进行检测，如通过安装物

联网传感器或视频智能分析，当检测到电动车进入单元楼时，系统应

产生报警；应提供面向第三方系统的标准化数据共享接口，同步设备

信息和告警信息；

e. 高空抛物监测

在住区高层住宅周围应监测高空抛物行为，设置高空抛物监测设

施。相关设置要求需满足应满足通信管理部门相关技术指导内容；

智慧安防建设要求应符合《住宅小区智能安全技术防范系统要求》

（DB31/T 294-2018）相关规定。

f. 智慧燃气系统

采用智能燃气表具，安装具备气量远传、安全切断、自诊断分析

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功能的智能燃气表，对燃气基础设施运行状态进行实时监测，提升运

行安全；

采用具有远程报警功能的燃气探测器，当室内可燃气体浓度超

标，探测器将在第一时间切断电磁阀，并通过网络将报警信息上传至

后台监控中心，保障用户的用气安全；