2022.08 第5期

侨

OCT V

见

ISION

西部产品与设计交流

OCTWEST Product And Design Communication

/中心视点—地产标准化与产品创新视角下的

全周期设计管理（上）

……目录

Contents

PART

01 / 政 策 咨 询 . . . . . . . . . . PART

03 / 中 心 视 点 . . . . . . . . . . PART

03 / 边 走 边 看 . . . . . . . . . . PART

04 / 项 目 动 态 . . . . . . . . . .本期执行主编 【栗要甲】

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18

36

66

01/ 政策咨询

PART 1 01

中共中央办公厅、国务院办公厅印

发了《乡村建设行动实施方案》

中共中央办公厅、国务院办公厅印发了

《乡村建设行动实施方案》，并发出通知，要

求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。重要

内容包括：

PA RT 0 2—中心视点 /11

乡村建设应注重保护、体现特色。传承保护传统村落民

居和优秀乡土文化，突出地域特色和乡村特点，保留具

有本土特色和乡土气息的乡村风貌。

乡村建设应节约资源、绿色建设。树立绿色低碳理念，

推行绿色规划、绿色设计、绿色建设，追求乡村建设与

自然生态环境有机融合。

乡村建设应盘活存量，集约用地。在符合法定规划的前

提下，可对农村建设用地进行复合利用，探索针对乡村

建设的混合用地模式。

1

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3

2022.05

《“十四五”新型城镇化实施方案》

正式发布

经国务院批复，国家发展改革委印发了

《“十四五”新型城镇化实施方案》,包括发展

基础、总体要求、推进新型城市建设等8个方面

52条内容。 其中在优化城市空间格局和建筑风

貌方面提出:

PA RT 0 2—中心视点 /11

发挥规划引领作用，全面完成城市国土空间规划编制，

划定落实耕地和永久基本农田、生态保护红线和城镇开

发边界。

优化居住、工业、商业、交通、生态等功能空间布局，

适当提高居住用地比例。

严格限制新建超高层建筑，不得新建 500 米以上建筑，

严格限制新建 250 米以上建筑。

在推进生产生活低碳化方面，倡导绿色出行和绿色家庭、

绿色社区建设，推广节能产品和新建住宅全装修交付。

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2

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4

2022.07

《成都市地

下空间开发

利用管理条

例》施行

《成都市地下空间开发利用管理条例》经

四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三

十四次会议批准，将于6月1日正式施行。

PA RT 0 2—中心视点 /11

地下空间应当优先用于城市基础设施和公共服务设施。

可以布局商业、工业、仓储、物流设施等项目。禁止布

局住宅、学校、托幼、养老等项目。

确定地下空间开发利用原则。确立区域地下空间整体连

片开发建设导向，并在土地供应阶段明确规划方案和建

设要求。

地下空间用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目的，

或者同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、

拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让地下空间建设用地使

用权。

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2022.06

《成都市电动汽车充电设施建设技

术规定（2022版）》

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细化充电设施配建比例，明确直接建设和预留条件。住

宅建筑直接建设比例为20%，预留条件比例80%，办公

建筑、商业建筑、公共停车场直接建设比例分别为25%、

20%、20%，预留条件按设计比例执行。

进一步细化直接建设和预留条件工程做法。直接建设应

将充电桩安装到车位，预留条件应将变压器、干线电缆、

配电柜等供配电设施安装到位，将管线和桥架等供电设

施建设到车位。

细化住宅建筑和公共建筑设备安装要求。住宅建筑原则

设置慢充设备，居民自用充电设备额定功率不大于7kW；

1

2

3

2022年4月29日，成都市6部门联合印发

了《成都市电动汽车充电基础设施建设技术规

定（2022版）》。

重庆市住房和城乡建设委员会发布

《重庆市城市更新公众导则》

PA RT 0 2—中心视点 /11

2022年6月30日，重庆市住房和城乡

建设委员会发布《重庆市城市更新公众导

则》。

《导则》包含总则、城市更新路径与方法、片区更新目

标与指引、项目更新实施与建设四部分内容。

城市更新路径与方法：通过城市体检评估先行，综合诊

断系统问题，合理确定城市更新重点；通过基础数据调

查，梳理城市本底条件。

项目更新实施与建设：重点对老旧小区（街区）、老旧

厂区、老旧商业区、历史文化区、公共空间等五项内容

进行更新；编制项目实施方案，重点确定规划调整、土

地供应、环境影响评价、社会稳定风险评估、可行性研

究、项目工程设计以及建设运营模式等内容。

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2

《成都市城乡融合发展片区建设项

目规划管理技术规定及导则(试行)》

正式发布

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为指导镇村地区项目建设与审批，《成都

市城乡融合发展片区建设项目规划管理技术规

定及导则(试行)》于6月23日正式发布。

结合乡村地区建设项目布局灵活分散、形态不规则等特

点，按照保护原乡生态、协调原乡风貌、倡导原乡材料、延

续原乡文化、尊重原乡居民和新村民；不挖山毁林、不造湖

填塘、不大拆大建、不崇洋求大，对乡村项目类型，从空间

布局、建筑风貌、景观环境等方面进行分类管控及规划引导。

栗要甲

02/ 中心视点

地产标准化与产品创新视角下的

全周期设计管理（上）

PART 2

PA RT 0 2—中心视点 /11

通过定量问卷形式，了解客户的生活方式

和产品偏好，重点关注客户外部敏感点、内部

敏感点相关内容，为产品设计提供方向。

l 外部敏感点

l 内部敏感点

示例

1. 精准客户定位

PA RT 0 2—中心视点 /11

编者按

房地产市场已进入“黑铁时代”

，

行业整体快速扩张的时代已经结束了。

因此，在新的市场环境下，精益管理、

提升产品力是房企转型的必由之路。

设计管理部门作为房地产企业的龙头部门，在项目

管控的全周期均需强介入。本文就地产开发全周期设计

管控流程、不同职能部门间合作进行解析，从地产标准

化及产品创新的视角，提取其中关键要素，推进设计创

造价值，提升产品力，助力公司开发建设降本增效。

将项目全周期设计管理分为七大部

分，系统梳理各阶段工作，结合西部

公司的地地产标准化阶段成果，选取

标杆房企典型案例进行分析。

项目开发流程

成果形式

定位方案

可研阶段

定位策划阶段

规划设计阶段

示范区阶段

施工阶段

报规报建阶段

销售阶段

各专业图纸成果

示范区图纸

工规证

现场配合

测算方案

销售图

设计&营销

管理部门

设计管理部门

设计管理部门

报规报建部门

工程管理部门

投资管理部门

客服、物业

管理部门

主责部门

前

言

审图要点

设计管理流程

品质管控标准

设计管控要点

设计变更流程

.......户型标准化

立面标准化

构造标准化

管理标准化

部品部件标准化

.......户型升级

景观升级

装修升级

车库升级

智能化升级

.......产品力提升

提升市场竞争力 提高开发效率

标准化

顺利推进项目

流程管控

规划设计价值

PA RT 0 2—中心视点 /11

营销部负责市场调研、项目定位、产品售价及各产品

销售计划等；

设计部熟悉规划设计条件后，完成测算规划方案、主

要技术经济指标及建设标准；

在产品定位方案确定后，设计部开始编制项目规划设

计方案。

以市场为基础，通过精准的项

目定位，对项目价值进行极致挖掘，

结合高溢价产品，实现项目价值最

大化。

一

l 主要工作内容：

可研及策划定位阶段

设计管理

PA RT 0 2—中心视点 /11

1

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3

深度理解客户的生活方式，家庭成员的生

活场景，根据地域特点、城市习惯，精准客户

需求。

示例

PA RT 0 2—中心视点 /11

1. 精准客户定位

PA RT 0 2—中心视点 /11

通过定量问卷形式，了解客户的生活方式

和产品偏好，重点关注客户外部敏感点、内部

敏感点相关内容，为产品设计提供方向。

l 外部敏感点

l 内部敏感点

示例

1. 精准客户定位

需充分调研竞品项目产品类型、户型、立

面、面积、价格、精装标准、销售计划、去化

情况、示范区等，为后续工作做好基础。

示例

PA RT 0 2—中心视点 /11

• 对标竞品项目

调研竞品项目容积率、首开时间、产品类型、梯户比、

产品面积、产品价格、精装标准、月均去化等数据。

调研竞品项目土地信息、销售计划、库存情况、产品设

计等内容。

2. 对标竞品项目

根据客户需求及竞品项目情况，给出相对

清晰明确的产品定位，为方案设计提供指导和

依据。

示例

PA RT 0 2—中心视点 /11

n 项目定位∶依托XX生态公园资源和XX低容积率、限高XX米指标优

势；破局XX人居现状，用改善品质立势，打造XX湖居品质大盘。

n 产品组合∶洋房+叠拼别墅+平层+地下车位。

n 产品定档：

Ø 洋房∶根据区域较为刚需的市场基本盘，结合项目自身较高的品质，

洋房105、112产品定位为"品质刚需，总价控制在240万元以内，

136产品定位为”首次改善“总价控制在300万元以内；

Ø 别墅∶由于成都目前别墅稀缺，且项目别墅产品较少（约10%），

故叠拼别墅产品定位为"终极改善"，总价控制在600万元以内；

Ø 平层∶产品仅32套，定位为项目"补位产品"，总价控制在420万；

Ø 车位∶住宅车位比约1∶1.2，车位整体定价15万/个以内；

Ø 精装策略∶根据地块80%精装要求，项目精装与清水比例为4∶1。

确定对象 分类客户 发掘标签 细分客户 标杆做法 产品建议

STEP.01 STEP.02 STEP.03 STEP.04 STEP.05 STEP.06

• 明确产品建议

• 工作路径

3. 明确产品建议

备注：“标准楼型库平面图库”适用于成都、重庆、西安等

项目，其他区域可参照执行。

l 选择标准化户型

说明：

l 可行性研究报告阶段应用原则：原则上应选用《产品库V1.0》里的

标准化产品支撑项目强排方案、规划建筑经济指标测算、成本测算

等与产品相关的工作内容。

l 灵活应用原则：《产品库V1.0》中的产品需调整后套用的，可根据

市场情况及规划条件在库内产品基础上进行适当调整，调整尺度须

满足《尺度级配汇总表》要求。

l 本地库和异地库应用原则：各战区可选用《产品库V1.0》内的本战

区产品库，同时鼓励跨战区应用其他战区产品库。

集团已正式发布《华侨城集团地产产品库

V1.0》 ，在项目可研阶段应选择标准化户型，

实现成熟产品的快速复制，确保设计质量，缩

短设计周期，有效控制项目成本。

PA RT 0 2—中心视点 /11

4. 选用标准化户型

示例

l 货值最大化

备注：在进行总平布局多方案比较时，需综合考虑不同类型

产品布局对地下室停车效率的影响。

5. 强排测算指标

PA RT 0 2—中心视点 /11

应对项目用地进行充分价值分析，结合用

地规划指标、不同产品售价及市场去化情况，

进行多方案比选，应注重从产品组合、空间品

质、货值比较等几个方面综合分析，保证项目

货值最大化。

示例

备注：在进行货值计算时候应充分考虑项目公共配套面积，应结合

地方政策要求在可售业态计容建筑面积基础上进行一定比例折损进

行项目货值测算。郊区大盘、文旅康养项目，可根据项目实

际情况进行损容，总图布局以综合效益最大化

为原则，严控地下车库面积，并尽量避免地下

赠送、地面高赠送等去化较难保证的面积赠送。

5. 强排测算指标

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l 利润最大化

备注：项目档次定位应在项目可行性研究阶段明确，原则上

确定后不允许擅自提升产品档次。

以限额设计为指导，结合项目定位、产

品规划，将项目分为 A、B、C 三档， 即高档、

中档和低档，在可研阶段合理匹配产品配置标

准，为后期限额设计管理及目标成本管理奠定

基础。

5. 确定项目档次

PA RT 0 2—中心视点 /11

示意

l 确定项目档次

根据前期策划定位报告，以限额设计为指导，完成规

划设计、产品设计；

营销部深度参与产品设计、展示区设计等；

对设计阶段建设标准和建设成本进行复核，满足限额

设计相关要求。

根据策划定位报告，挖掘产品

溢价点，提升产品力，提高产品溢

价，打造具有市场竞争力的产品。

二

l 主要工作内容：

规划设计阶段

设计管理

PA RT 0 2—中心视点 /11

1

2

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l 项目策划、规划设计管理流程

1. 西部公司规划设计管理流程

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备注：组织项目规划设计委员会专业技术力量，对规划设计

方案进行项目启动会规划设计评审会。

西部公司决定启动项目

政府审批

成果报规划设计中心备案

设计启动会

备注：拿地3个月完成规划批复，6个月完成开工，9个月完

成开盘是标杆企业常规做法，合理的设计周期是保证设计质

量的前提。

30% —— 规划方案文本————————

45天

60% —— 扩初设计（报建图纸）————

45天

90% —— 施工图设计 ————————

60天

l 标杆企业开发周期

2. 设计工作周期

l 标杆企业设计周期

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展示区

施工图

展示区

室内方案

展示区

室内施工图

工规证 施工图

审查

合格书

施工证

拿地 规划批复 开工 开盘

0月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

室内方案

概念方案 报规文本 景观方案

单体设计

&柱基梁

板施工图 施工图 室内施工图

45天 45天 60天

展示区方案

l 设计工作周期

决定了

3项

项

定

目

位

的

、

成

2

败

个

。

方案，70%

3. 设计管理要点

PA RT 0 2—中心视点 /11

规划设计方案

标准定位 总平布局

3项定位 2个方案

业态定位 产品定位 总平布局 户型方案

在进行规划设计方案，应综合考虑成本控

制、开发周期等内容，涉及到出入口、物业用

房、停车等后期经营使用内容，需提前征询物

业管理部门意见。

3. 设计管理要点

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规划设计方案

成本控制

开发周期

用地价值分析

设计理念

设计理念

配置标准

总图布局

建筑设计

公共配套

景观设计

室内设计

产品创新

限额设计

地下车库

其它特殊因素

开发分期

示范区

设计管理要点

l 设计管控要点

产品溢价率排序：

平层+挑空＞退台＞平层

洋房

l 首层赠送≥100%，可较标准层实现溢价约30%-40%；

l 顶层受层数劣势，价值较标准层折损约5%；

l 顶层有少量赠送，价值较标准层不超过5%的溢价。叠拼

l 下叠产品特殊性，较洋房多处挑空赠送且墅级感受更强，

可较中叠实现溢价40%-50%；

l 上叠产品溢价点的合理使用也会为产品带来增值溢价。

4. 产品溢价点解析

PA RT 0 2—中心视点 /11

l 标杆企业数据

备注：在考虑产品溢价的同时，应综合考虑成本变化+形态

变化+赠送溢价+次顶层折损等因素。

l 溢价点示意

4. 产品溢价点解析

PA RT 0 2—中心视点 /11

产品溢价点

1.地面庭院 2.屋顶赠送 3.地下室赠送 4.独立入户 5.户型赠送 5.户型设计

南院

北院

侧院

屋顶花园

退台

闷顶

采光井

下沉庭院

地下功能空间

庭院入户

电梯入户

电梯厅入户

阳台

露台

设备平台

室内挑空

飘窗

观景阳台

边厅

套房

室内挑空

屋顶赠送

独立入户

露台

庭院

侧院

l 产品溢价点

5. 产品力提升策略

PA RT 0 2—中心视点 /11

丰富入户体验感、精细化设计归家动线、

提升空间仪式感、营造艺术与优雅的生活场景，

重点考虑归家动线、社区配套、户型、立面、

景观、装修等产品力关键点，抓住自身优势，

重点发力，提升产品力。

客户敏感点

区位

户型

楼盘品质

居住体验

室内方案

主入口大门

车库出入口

单元出入口

中庭景观

建筑立面

大堂尺度与精装修

停车体验

小区活动空间

小区道路

l 客户敏感点

户型设计应结合新生活理念进行创新化、

场景化设计，为不同需求的住户定制化产品。

5. 产品力提升策略

PA RT 0 2—中心视点 /11

l 户型升级

在结构布置时充分考虑室内可变空间，适应多场景使用。

从品质生活和日常生活场景出发，比如:布

局仪式玄关、客餐厨阳台“LDKG”一体化

设计、情景化主卧等创造场景多样化的人居体

验。

5. 产品力提升策略

PA RT 0 2—中心视点 /11

分享家·三室两厅两卫 阳光家·四室两厅两卫

独立家·四室两厅两卫 贴心家·三室两厅两卫

近32㎡厨房与开放式书桌相

连，烹饪与孩子兼顾

13.8M南向超宽采光卧室，

家庭成员，人人可享

儿童卧室室外设置10㎡独立

书房，家庭教育升级

15㎡独卫客房，两大套房，

与主人互不干扰，保证私密

原始空间

绿地“百年宅“

l 户型升级

l 室内升级

厨房可移动可增加的插座 双电机式双门冰箱 活动水龙头

玄关密码锁 360度旋转鞋柜

卧室衣帽间红外感应灯 小夜灯+

插座一体面板 USB接口插座面板

卫生间 智能马桶

阳台 家政柜

5. 产品力提升策略

PA RT 0 2—中心视点 /11

室内空间人性化设计，在厨房、玄关、卫

生间、卧室、阳台等模块智能化升级。

• 收纳空间

对于“改善型”住宅，在不影响空间舒适

度的前提下，用户对收纳空间的功能、布局、

收纳容量等要求更高，极致的收纳空间将会提

升住宅的产品力。

l 室内升级

5. 产品力提升策略

PA RT 0 2—中心视点 /11

示意

重点围绕示范区、小区大门、人行入口、车库

出入口、中庭景观、单元入户等客户关注点区域，

合理匹配建设成本，做到品质可视化，提升客户体

验，提高项目市场竞争力。

PA RT 0 2—中心视点 /11

l 景观升级

5. 产品力提升策略

充分利用消防通道和扑救场地，打造全龄

健康跑道和活动场所，在有效破解了消防场地

占据大面积宅间空间的问题同时，又可以赋能

社区全龄运动。

• 全龄健康跑道

l 景观升级

5. 产品力提升策略

PA RT 0 2—中心视点 /11

“架空层”不只是增加空间，还能够彰显

小区品质，更是品质的迭代，全龄化、多元化、

场景化被引入到架空层设计中，充分研究各个

年龄人群行为特点。

• 架空层

PA RT 0 2—中心视点 /11

万科168计划将架空层分为了四大模块：交融中心、活动中

心、交互中心、共享中心。

l 景观升级

5. 产品力提升策略

随着居住需求不断升级，地下车库也需

要新的设计理念、施工工艺、人性化配套设施

以及匠心的细节等，增强开车业主升级归家仪

式感。

l 地下车库升级

5. 产品力提升策略

PA RT 0 2—中心视点 /11

序号 重点关注区域

1 车库入口 归家的第一道风景。

2 停车区域 地坪材料、管线综合排布，灯光设计、其他

细节（消火栓、地漏、导视、车位划线）等。

3 地下大堂 为早客户营造舒心安全的归家感受。

4 人性化细节 车牌识别、车位管理、车位引导、分时停

车、空气检测、智能测温等。

在停车区域，针对地坪材料、管线综合排布

优化，灯光设计、其他细节（消火栓、地漏、

导视、车位划线）等，利用BIM等技术手段

进行精细化设计。

PA RT 0 2—中心视点 /11

l 地下车库升级

l 下沉庭院

5. 产品力提升策略

PA RT 0 2—中心视点 /11

科学规划车库采光井和下沉庭院，改变原有枯燥

单调的归家感受，将地上景观资源引入地下，全方位

提升地下归家流线。

备注：根据项目定位和分档，合理匹配立面成本，通过线条、

材质、功能、细节等立面精细化设计，提高项目颜值。

PA RT 0 2—中心视点 /11

外立面材料成本及适用场景

l 建筑立面

5. 产品力提升策略

通过结构、线条、材质营造轻盈感，玻璃

带来通透感，线条打造轻柔动感，颜色突出格

调高级感，营造产品调性。

材质 综合单价 适用场景

外墙涂料

普通涂料40-50元/平方

弹性涂料50-70元/平方

目前多见于保障房、动迁安置房等

立面（普通涂料、弹性涂料）

真石漆 100-150元/平方

应用广泛，仿石效果好，多用于立

面中段

面砖 100-130元/平方

早年应用较广，装饰性强，现多见

于学院风建筑立面

保温

一体板

280-350元/平方 多重材料复合而成，保温性效果好

铝板 600-1000元/平方

常见于中高端项目立面的中段、线

脚、顶部

干挂石材 800-1200元/平方

早年备受高端项目热捧，现多用于

墅类建筑或高层住宅的底层立面

玻璃幕墙 1000-1800元/平方 多用于豪宅立面

灵活运营地下空间，打造兼具实用性和标识

性的建筑，前期承接销售和展示，后期是功能完

善的社区大堂。

l 社区大堂

5. 产品力提升策略

备注：社区大堂是产品升级的重点，承载：物业服务、收取

快递、网约车候车、无风雨归家路线、业主活动等。

PA RT 0 2—中心视点 /11

绿城社区“芯空间

限额设计管理工作由各项目公司设计和成本

及相关部门按其部门职责共同配合完成，如指

标超限，需根据项目实际情况详细说明超限原

因，并上报项目启动会审批。

序号 指标名称 说明 A档 B档 C档 备注

1

总

体

指

标

标准层高 ≤3.3m ≤3.1m ≤3m 别墅首层

≤3.6m

2 赠送率

赠送面积与

可售面积的

比例

-建议赠送

率

≤15%

3

可售比

成都 ≥70% ≥71% ≥71% 因政策

差异，

此指标

仅供参

考

4 重庆 ≥65% ≥70% ≥72%

5 其他区域 ≥75% ≥76% ≥76%

6

地

下

室

大堂 ㎡ 40 30 25

7 单车位指

标

单位为㎡/

车

38 36 34

8 层高 结构层高

3.8m（人防

区域不超

3.9m）

3.7m（人防

区域不超

3.8m）

3.7m（人防区

域不超3.8m）

9 柱网

主要轴网尺

寸

8.1m 8.1m/7.8m 7.8m

10 地坪 地坪漆

地坪漆/金刚

砂

地坪漆/金刚砂

11 车库顶面

单元入户

区域可选用

铝合金吊顶

喷涂料 喷涂料

12 覆土厚度

顶板覆土厚

度

1.5m 1.3m 1.2m

西安区域

因为气候

原因，整

体≤1.5m

13 架空

层

架空层

标准层

面积比例

≤70% ≤50% - 别墅禁用

14 大

堂

首层

大堂

首层大堂面

积

50 40 30 不含电

梯厅及

15 层高 2个标准层 ≤4.5m 首层层高 走廊

6. 地产标准化应用

l 限额设计

PA RT 0 2—中心视点 /11

建筑部分示意

从设计风格、材料工艺、

设计原则、呈现效果 等方

面提出设计要求，确保设

计要素的全面考量。

制定《设计管控评审表》，

严格要求各公司针对表格要

求进行核查并持续优化，将

核查结果提交西部规划设计

中心备案。

梳理设计要素，从设计质量、

成本控制、品质管控 等方

面明确具体设计管控要求，

提升产品质量。

设计配置与成本挂挡，在

成本限额指标内按照高、

中、低档项目设定相应的

配置标准，使成本与售价、

市场更加匹配。

6. 地产标准化应用

l 管控手册

PA RT 0 2—中心视点 /11

1.设计要求 2.管控要点

3.配置标准

/限额设计

4.管控手册

应用

l 住宅产品精装修、景观、地下车库设计管控手册

内容示意

在规划设计各阶段，应合理匹配建设成本，

重点关注各阶段成本控制关键要素，在保证项

目品质的前提下，有效控制建设成本。

7. 设计阶段成本控制要点

PA RT 0 2—中心视点 /11

l 设计阶段成本控制要点

序号 项目阶段 成本控制要素

1 项目前期

（可研阶段）

1. 项目基本情况，如位置、地形、周边配套、大市

政配套、规划要求等；

2. 产品定位、户型配比、交付标准；

3. 产品建筑风格及立面形式。

2 方案阶段

1. 总平布局；路网、出入口布置、道路宽度、停车

方式；

2. 立面形式、建筑材料、栏杆、电梯数量等；

3. 建筑控制指标：大堂面积、大堂层高、标准层层

高、得房率、赠送面积、窗地比、墙地比等；

4. 地下室控制指标：单车位指标、覆土厚度、层高、

人防面积、人防位置、地下室大堂位置等；

5. 边坡支护、结构高度、结构方案、建筑机电等；

6. 景观控制指标：软景比、景观成本、乔木搭配、

树种选型、水景面积等；示范区规模。

3 施工图阶段

1. 基础类型、结构形式；复核结构控制指标：钢筋

含量、砼含量；复核建筑控制指标：窗地比、墙

地比、外墙单方成本等；建筑节能；

2. 工程做法与交楼标准的统一，材料部品；

3. 设计院的出图质量和图纸自审制度：建筑、结构、

安装各专业协同，减少错漏；

4. 精装修控制指标：大堂成本、标准层大堂成本、

样板间成本、售楼处成本、户内精装修成本等；

5. 复核景观控制指标：软景比、景观单方、总平管

网，石材厚度，树种选型等，后期管理维护；

6. 安装部分的供配电方式、线路布置、设备选型、

供水方案、消防工程、空调设计等；

7. 市政及小区管网选择，给排水管径选择、检查井

及井盖位置；

8. 智能化设计：可视对讲、安防、防翻越系统、电

子巡更系统等；二次深化：门窗工程、金属构件

工程、钢结构等。

备注：实体样板间优先，不建议设置临时售楼处，优先考虑

示范区与低层商铺或配套附属用房的结合。

三 展示区设计管理

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园林式 地景式 院落式 下沉式

l 示范区规模及类型

序

号

项目规模

（总建筑面积）

示范区总

面积㎡

示范区园林面积

（含红线外）㎡

售楼处面积

（㎡）

样板间套数

（个）

1 ≥30万㎡ ≤10000㎡ ≤9000 ≤1200 ≤5

2 20-30万㎡ ≤8000㎡ ≤6000 ≤900 ≤4

3 10-20万㎡ ≤6000㎡ ≤5000 ≤600 ≤3

4 10万㎡以下 ≤4000㎡ ≤3500 ≤600 ≤2

“去售楼处化”已成为趋势，

洞察用户需求，注重未来生活场景

的营造。前期为售楼中心，后期作

为业主活动场所。

展示区在前期能够对产品的销售具有短时

间的驱动，实体交付展示区（样板间、景观示

范区等）能够引起客户对未来生活场景的共鸣，

有效促进项目去化。

做好前置工作：示范区选择尽量避开地下室，设计图

纸、施工单位、材料采购全部前置。

维护好政府关系：为项目开发创造良好环境，保证项

目开工后不停工。

同步平行施工：展示区综合楼、园建绿化和塔楼板房

同步施工，各板块独自施工，互不影响。

严控展示区界面: 即展示区不准有材料堆场、不准有加

工厂、不得有垃圾堆场，必须要有施工道路。

加强图纸质量管理：做好图纸会审、样板先行、避免

返工。

l 展示区快速呈现方法论

1. 示范区快速呈现

备注： 根据行业数据，从拿到到售楼部开放的平均周期约8

个月。

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1

2

3

4

5

标杆企业做法

灵活利用配建建筑、下沉庭院、底商等，

打造高颜值、有特色、有内涵、有主题的售楼

场景。

l 利用配建幼儿园作为售楼部，营造童趣梦幻的示范区;

l 利用下沉庭院打造售楼部，后期作为社区活动空间；

l 景观、室内、建筑三专业一体化打造主题，营造特色主

体场景。

2. 示范区精细化设计

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l 标杆企业做法

标杆企业做法

营造形象突出、仪式感强的主入口。 入

口作为示范区对外的第一印象点，需能够聚气，

大气，美观、有昭示性。

l 标杆企业做法

2. 示范区精细化设计

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l 通过中式传统文化，彰显建筑的威仪和尊府风范；

l 通过园林景观的营造，打造寻幽探盛之感；

l 通过现代科技感的形式，给人强烈的视觉冲击。

标杆企业做法

l 标杆企业做法

2. 示范区精细化设计

通过对居住区的营造，做到未来生活场景

预运营，清晰且真实给你的参观者传递未来居

住想象。

• 用国际化的建筑手法构建现代东方的美学意境；

• 通过多进式庭院营造尊贵的仪式感; • 通过立体空间和下沉庭院，则增加空间的层次

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标杆企业做法