写字楼市场分析

成都市写字楼概况及未来市场预判

2022年成都甲级写字楼租赁市场-主要指标

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2022年

平均租金

同

比

变

化

总存量 新增供应 空置率 净吸纳量

28.8% 1.4

万平方米

100.7

元/平方米/月

394

万平方米

46.5

万平方米

12%

5倍 8.5个百分点

0.3个百分点

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2022年

成都甲级写字楼市场供应及需求（2012-2022）

高供应叠加需求疲软导致空置率飙升

成都甲级写字楼租赁市场-资本来源

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2022年

2021

内资

2022

本地 外资 外资 本地 内资

44%

52%

4%

43%

50%

7%

2022年本地企业和内资企业共同主导办公市场需求，本地企业新增租赁面积的比重虽同比小幅下降，但仍然稳居资本来源

首位，其中较活跃的行业集中在金融、房地产及信息技术；外资企业的新增租赁面积小幅上涨，其中活跃的为专业服务、

零售与贸易、信息技术。

内资

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2022年

2021 2022

升级

扩租

搬迁

39%

29% 新设立

26%

6%

• 受年内疫情反复、经济增速放缓的影响，企业严格压缩

租赁成本，市场比价情绪浓厚，导致全市办公升级需求

下滑。

• 疫情也相当程度上限制了人员流通和商贸往来，外地企

业在蓉新设办公点的需求下滑。

• 搬迁需求环比持续上涨，一方面是由于企业更青睐于通

过整合办公空间、迁入租赁成本更低的项目来控制成本；

另一方面是高品质楼宇入市刺激搬迁需求不断释放。

34%

26%

15%

25%

成交类型：办公升级和新设企业的租赁需求下滑

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2022年

*租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅，即不包括当季新增项目的影响，租金指数与租金绝对值高低无关。

Q1/2

010

=10

0

成都甲级写字楼市场租金指数* （2013-2022）

• 全市平均租金约为人民币100.7元/平方米/月，

同比下跌0.3个百分点。

租金指数：全市平均租金继续下探

*单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。

平均租金*

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部， 2022年

• 中央商务区和东大街延线

的租金承压下行，区域内

的甲级楼宇加大租金折让

力度促进项目去化。

同比

• 全市各子市场的空置率同比均不同幅度上涨，其中东大街及延线、金

融城和中央商务区的涨幅最大，分别上涨11.5、10.7和9.6个百分点；

人民南路子市场的空置率涨幅最小，主要是由于年内没有新项目入市。

空置率

各子市场空置率均不同幅度上涨

2022年的新增租赁

面积同比下滑近40%

2022年退租面积

下滑17%

•年内全市租赁市场受经济下行、疫情反

复和夏季高温限电的冲击，多个行业的租

赁需求受到明显抑制。即使退租面积有减

少，但由于新增租赁面积同比大幅下滑近

40%，以致全年净吸纳量锐减至约1.4万

平方米。

年度聚焦：新租需求锐减导致净吸纳量大幅下滑

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2022年

成都存量甲级楼宇预计在2028年前

后涌现最大规模的更新需求。

• 基于市场监测数据，假设15年楼龄的甲级建筑需要不同程度翻新。

• 传统商务区包括中央商务区、东大街及延线和人民南路子市场；城南商务区包括金融城和大源子市场。

2022年，传统核心商务区已有

部分甲级楼宇立足于客户需求，

着手推进硬件和服务的翻新升

级，以开启新一轮生命周期。

以中央商务区为代表的传统商务区内新入市规模较少，存量楼宇平均楼龄较长，无法在硬件上形成优势，造成租户频繁迁出。

为扭转这种颓势，除了下调租金外，推动老旧楼宇的翻新盘活是应对市场竞争，保证出租率的主要策略。

城南商务区的甲级楼宇入市

时间较晚，存量更新的时间

也晚于传统核心商务区。

老旧楼宇迭代升级有利于传统商务区提升竞争力

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2022年

NIC国创中心

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2022年

甲级写字楼存量分布

成都中国太平金融大厦 成都环球贸易广场一期

建筑面积：约9.5万m2大源

= 10万平方米

东大

街及

延线

中央商务区

人民南路

金融城

传化中心 高新创合中心

财富支点大厦

建筑面积：约7.4万m2建筑面积：约6.2万m2 建筑面积：约5.7万m2

建筑面积：约9万m2

建筑面积：约8.8万m2

2022年全市新增供应项目

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部， 2022年

*单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。

中央商务区

= 10万平方米

天府新区

东大街

及延线

人民

南路

金融城

成都甲级写字楼市场未来（2023-2025）新增供应

大源

天府法务产业大厦

天府创新中心财富大厦 保利天寰广场

环球贸易广场二期

未来新增供应

数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部， 2022年

*单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。

成都甲级写字楼市场供需及空置率预测

年内成都商务楼宇市场整体需求减弱，租赁市场竞争加剧，凸显出未来积极培育市场增量需求的紧迫性。

空置率预测-未来几年高供应压

区域写字楼分析

区域内甲级写字楼租赁市场-长虹科技大厦

租赁情况分析

 目前空置房源均为遗留装修，部分带空调；

 2022年第四季度推出特价房源，单价低至50元；

 近期成交第三方写字楼运营商，面积2,000平米，

价格50元/平米/月，遗留装修房源。

入市时间：2014年

业权：单一业权

区位：高新区天府四街

体量：120,000㎡

标准层面积：1,747㎡

物业费：12元/㎡/月

空调加时情况：无

停车位：1,140个

得房率：70%

租金报价：65-75元/㎡/月（A座）

50-72元/㎡/月（B座）

现出租率：95%

空置总面积：5,597.21㎡

空置面积段：222.09-1,747.26㎡

房源现状：遗留装修（部分带空调）

免租期：1-3个月

渠道佣金：1个月

区域内甲级写字楼租赁市场-银泰城

租赁情况分析

 目前仅剩两个整层房源租赁，均为遗留装修无家具；

 2022年第四季度推出一口价房源，单价80元；

 近期成交游戏公司，面积1,200平米，价格80元/平

米/月，遗留装修房源。

入市时间：2016年

业权：单一业权

区位：高新区天府大道与天府二街交汇处

体量：30,000㎡

标准层面积：1,500㎡

物业费：16元/㎡/月

空调加时情况：400元/小时

停车位：2,500个

得房率：80%

租金报价：80-90元/㎡/月

现出租率：91%

空置总面积：2,749.75㎡

空置面积段：1,215.78-1,533.97㎡

房源现状：遗留装修

免租期：3个月

渠道佣金：1.5个月

区域内甲级写字楼租赁市场-阿里中心成都高新

租赁情况分析

 目前空置面积及出租率较低，租金水平持续下滑；

 近期成交某科技公司，约300㎡，租金75元/平米/月，遗留装修。

入市时间：2016年

业权：单一业权

区位：高新区天府四街

体量：50,000㎡

标准层面积：1,773㎡

物业费：20元/㎡/月

空调加时情况：250元/小时

停车位：500个

得房率：70%

租金报价：68-80元/㎡/月

现出租率：80%

空置总面积：9,979.32㎡

空置面积段：83.6-1,772.98㎡

房源现状：遗留装修（部分带家具）

免租期：1-3个月

对外佣金政策：1.5个月

区域内甲级写字楼租赁市场-高新万科大厦

租赁情况分析

 现空置房源均为整层，仅17楼为清水状态；

 价格较前段时间略有下调；

 近期无成交。

入市时间：2016年

业权：单一业权

区位：高新区天府四街

体量：41,000㎡

标准层面积：1,800㎡

物业费：24元/㎡/月

空调加时情况：600元/小时

停车位：1200个

得房率：85%

租金报价：90-93元/㎡/月

现出租率：82%

空置总面积：7,210.67㎡

空置面积段：1800㎡

房源现状：清水+遗留装修（部分带家具）

免租期：3个月

对外佣金政策：1.5-1.8个月

区域内甲级写字楼租赁市场-建信人寿大厦

租赁情况分析

 现空置房源仅剩一个整层，遗留装修带家具；

 近期成交新成立电子公司，面积2,900平，单价

88元，遗留装修。

入市时间：2016年

业权：单一业权

区位：高新区天府四街

体量：33,000㎡

标准层面积：1,500㎡

物业费：17.86元/㎡/月

空调加时情况：制冷600元/小时，制热650元/小时

停车位：1667个

得房率：85%

租金报价：95元/㎡/月

现出租率：98%

空置总面积：755.54㎡

空置面积段：755.54㎡

房源现状：遗留装修带家具

免租期：2个月

对外佣金政策：1个月

区域内甲级写字楼租赁市场-太平洋保险金融大厦

租赁情况分析

 年初已调整租赁策略，提高佣金，划分小面积，推出

特价房，整体房源交付状态良好；

 近期成交新能源，面积550平，单价95元，遗留装修。

入市时间：2016年

业权：单一业权

区位：高新区天府三街

体量：60,000㎡

标准层面积：1,711㎡

物业费：18元/㎡/月

空调加时情况：200元/小时

停车位：1160个

得房率：74%

租金报价：82-112元/㎡/月

现出租率：84%

空置总面积：9,621.6㎡

空置面积段：292-2,208㎡

房源现状：遗留装修+全新装修（部分带家具）

免租期：2-3个月

对外佣金政策：1.8-2.2个月

区域内甲级写字楼租赁市场-迈普大厦

租赁情况分析

 空置以大面积为主，清水，遗留装修均有房源；

 近期成交科技公司，面积522平，单价78元，遗留

装修。

入市时间：2016年

业权：单一业权

区位：高新区天府三街

体量：47,000㎡

标准层面积：1,926㎡

物业费：10元/㎡/月

空调加时情况：无

停车位：799个

得房率：75%

租金报价：78-85元/㎡/月

现出租率：83%

空置总面积：8,143.81㎡

空置面积段：440.13-1926.2㎡

房源现状：清水+遗留装修（部分带家具）

免租期：2-3个月

对外佣金政策：1-1.4个月

区域内甲级写字楼租赁市场-OCG

租赁情况分析

 现空置房源多达五方万；

 价格较前段时间略有下调，免租期等商业较好协

商；

入市时间：2016年

业权：单一业权

区位：高新区天府四街

体量：约26万平方米（对外租赁约16万平方米）

标准层面积：1,500㎡--2,200㎡

物业费：A/B座25元，C座22元（均含中央空调）

空调加时情况：夜间580 ~ 1,600元/小时 (按面积)

白天150 ~ 350元/小时 (按面积)

停车位：1,572（150：1）

得房率：约70%

租金报价：115--180元/㎡/月

现出租率：68%

空置总面积：约50,000㎡

空置面积段：249-2,291㎡

房源现状：天地墙+精装带家具

免租期：1-5个月

对外佣金政策：2个月

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