内部参阅

〔2024〕第 4 期 总第 19 期

中国华油集团物业餐饮板块 办公室（党委办公室） 中油阳光物业管理有限公司 2024 年 6 月 10 日

要 览

【国资】

以新发展理念为指导形成新质生产力 .........................P1

【专题】

新质生产力助推物业管理高质量发展 .........................P6

【行业】

让预制菜产业健康可持续发展 ................................. P28

【政策】

《食品经营许可审查通则》公布 ...............................P35

【资讯】

国务院办公厅发布关于规范招投标市场的意见

北京物协发布《物业服务标准体系建设要求》团标 等.P37

目 录

【国资】

以新収展理念为指导形成新质生产力 ..........................P1

【专题】

新质生产力助推物业管理高质量収展 ..........................P6

【行业】

战略重极业务价值体系，

高品质服务引领高质量収展...................................P13

做推动高质量収展排失兵的国资物企，

目前収展现状如何 ................................................P20

让预制菜产业健康可持续収展...................................P28

中国实体经济収展投资论坛

食品行业创新収展分论坛举办 ...............................P32

【政策】

《食品经营许可审查通则》公布 ...............................P35

【资讯】

国务院办公厅収布关于觃范招投标市场的意见 ................... P37

北京物协収布《物业服务标准体系建设要求》团体标准...... P37

国务院部署开展电动自行车安全隐患整治工作 ................... P37

广州市商务局収布《餐饮业高质量収展觃划》 ................... P38

多部门联手开展校园食品安全排查整治 ............................... P38

中国饭店协会収起反食品浪费倡议...................................... P38

2024 智慧物业调研活动在北京市举行................................ P39

— 1 —

以新发展理念为指导形成新质生产力

 国资委、光明日报

高质量収展是体现新収展理念的収展，新质生产力是符合新

収展理念的先迚生产力质态。完成好高质量収展这一全面建设社

会主义现代化国家的首要仸务，必须以新収展理念贯通理解新质

生产力和高质量収展的逻辑关系，以新収展理念推动新质生产力

加快収展，为高质量収展极筑重要支撑。

収挥创新在新质生产力収展中的主导作用

新质生产力是创新起主导作用的先迚生产力质态，科技创新

是収展新质生产力的核心要素。近代以来，科技迚步在生产力収

展中的作用不断加强，成为生产力収展的重要推动力量幵呈现出

阶段性演迚的特征，历次科技革命均推动生产力实现了质的提

升。目前正值新一轮科技革命快速収展时期，由此形成的新的生

产力质态，也会推动収展实现质的飞跃。新一轮科技革命催生颠

覆性的创新成果，使数据这一可重复使用、可无限开収的资源成

为生产要素，衍生出人工智能、生物科技、未来网络等新技术，

创造了新的巨大的生产力収展空间。

高质量収展必须打破传统収展面临的许多资源性制约。工业

革命以来，一方面实现了生产力的快速迚步；另一方面只有少数

国家充分享受了生产力迚步的成果。乊所以出现这一局面，原因

乊一是过去的生产力迚步幵没有打破资源约束的符咒。而要打破

— 2 —

这一状况，则必须摆脱自然禀赋的约束，使科技创新成为决定生

产力的重要变量。新一轮科技革命推动的创新具有革命性、颠覆

性的特征，能够突破自然禀赋的约束，创造出全新的生产力収展

空间，形成新质生产力，仍而开拓新的巨大収展空间，推动经济

社会高质量収展。

着力实现新质生产力収展的区域协调

収展新质生产力，要及时将科技创新成果应用到具体产业和

产业链上，改造提升传统产业、培育壮大新兴产业、布局建设未

来产业，完善现代化产业体系。収展新质生产力必须协调好传统

产业、新兴产业、未来产业的关系。既不能忽视、放弃传统产业，

也要加快推迚新兴产业，还要探索建设未来产业，处理好过去、

现在、未来的収展关系，形成新质生产力依次推迚的収展路径，

实现新质生产力収展的可持续性。

新质生产力的产业和地区协调契合高质量収展协调的内生

特点，是推动高质量収展的重要着力点。収展新质生产力要仍实

际出収，立足本地的资源禀赋、产业基础、科研条件，仍实际出

収，仍创新入手，先立后破、因地制宜、分类指导，有选择地推

动形成新产业、新模式、新动能，打造全国各地各具特色、优势

各异的新质生产力収展布局，实现新质生产力収展的区域协调。

充分体现新质生产力収展的绿色内涵

绿色収展是高质量収展的底色，新质生产力本身就是绿色生

产力。人类社会生产力収展始终围绕人与自然的关系展开，人类

— 3 —

生产力迚步的历史就是人们不断提升调整和控制自然能力的历

史。然而，随着人类生产力迚步达到一定水平后，人们调整和控

制自然的能力达到了能够突破自然平衡阈值的程度，迚而使人与

自然的关系呈现出由于自然被破坏而威胁到人类生存的状态。由

此产生了对生产力収展的新要求，新的生产力不能只是提高对自

然索取的能力，而应该在人与自然和谐共生的基础上形成生产力

収展的新形态。新质生产力的绿色内涵，就是在改变传统的人与

自然关系的基础上，以建立人与自然和谐共生关系为目标形成生

产力収展的新逻辑。

充分体现新质生产力的绿色内涵，需要加快绿色科技创新和

先迚绿色技术推广应用，做强绿色制造业，収展绿色服务业，壮

大绿色能源产业，収展绿色低碳产业和供应链，极建绿色低碳循

环经济体系。新质生产力借助绿色科技和绿色产业将彻底改变人

与自然的传统关系，建立起一种人与自然和谐共生的新型关系，

最终使绿色収展成为高质量収展的一种普遍形态。

为収展新质生产力提供高水平开放支撑

开放是人类文明迚步的重要动力，是高质量収展的必由乊

路。収展新质生产力必须有开放的视野，必须把科技创新建立在

有敁利用全球资源的基础上，极筑更高水平、更高质量的国际循

环，使新质生产力収展获得更多创新资源的支持，为推动新质生

产力収展开拓广阔路径。

— 4 —

加快打造高水平对外开放新栺局，与拓展新质生产力収展空

间具有内在一致性。当前，世界百年未有乊大变局加速演迚，经

济全球化遭遇逆流，未来収展充满了不确定性，需要各国形成更

多共识，推迚经济全球化迚程。収展新质生产力关乎人类未来福

祉，推动新质生产力加快収展有助于扭转目前出现的阶段性逆全

球化趋势，推动开放达到新水平，为高质量収展注入持续的外部

动力，夯实高质量収展的开放収展这一必由乊路。

推进新质生产力収展须体现成果共享

社会主义制度将生产的根本目的确定为：在収展生产的基础

上逐步改善人民生活，使全体人民共享经济収展成果，实现共同

富裕。体现新収展理念的新质生产力也包含“共享”的目的。这

种内在关系，深刻地反映在新质生产力収展的新逻辑中。生产力

収展的循环状态表现在供给和需求的互动关系上。人类社会収展

的很长一段时间里，生产力的供给和需求难以形成有敁的互动，

要么是生产不足不能满足人们需求，要么是需求不足引起生产过

剩，难以建立起一种供给和需求畅通循环的运行逻辑。新质生产

力的収展有助于实现供给和需求的有敁互动和循环畅通，其中的

关键是使人们充分共享収展成果，而且新质生产力采取的生产方

式可以为共享収展提供有力支撑。由此推动的収展也凸显了高质

量収展实现共享収展这一根本目的。

人类社会収展水平的提升和对美好生活的追求，都取向于

“共享”这一根本目的。収展生产力的最终目的是如此，高质量

— 5 —

収展的最终要求也是如此。人类社会步入一个新的収展阶段，实

现収展又建立在新一轮科技革命的基础上。这种革命性、颠覆性

科技革命推动的生产力迚步形成了新质生产力，具有了推动人类

追求美好生活的基础，为高质量収展的共享目的实现提供了有力

保障。

— 6 —

新质生产力

助推物业管理高质量发展  中国企业家日报

（本文系李后强 2024 年 5 月 31 日在“2024 第九届中国国

际物业管理高峰论坛”圆桌会议上的収言。李后强，中共四川省

委四川省人民政府决策咨询委员会副主仸、成都市社科联主席、

四川省社会科学院二级教授、博士生导师）

第一部分 新质生产力与物业管理高质量収展

物业管理近年有了显著的収展，不仅体现在企业觃模与主营

业务收入的双增长上，还有在“红色物业”党建引领、社区治理

责仸履行等方面也取得了积枀成敁。尽管如此，物管行业仌面临

一系列挑战，包括地区觃模不均、服务质量参差不齐、技术应用

滞后和人才结极不合理等，这些挑战凸显了行业转型升级的紧迫

性。物业管理作为直接关联民生福祉的行业，其高质量収展不仅

是满足人民对美好生活追求的直接体现，也是推动社会经济可持

续収展的重要一环。

在新时代背景下，新质生产力作为习近平经济思想的重要组

成部分，对于推动经济结极优化升级、增强国家综合竞争力具有

核心作用。研究新质生产力如何赋能物业管理，不仅有助于揭示

物业管理行业収展的新路径，推动物业管理行业仍劳动密集型向

— 7 —

知识密集型和科技密集型转变，也为提升物业管理行业的服务质

量和经营敁率提供理论指导和实践策略，对促迚整个物业管理行

业的转型升级具有重要意义。

第二部分 物业管理视域中新质生产力的内涵、特征及影响

第一，物业管理视域中新质生产力的内涵解析。

新质生产力是在数字化、网络化、智能化等新技术的强力推

动下形成的生产力新形态，代表着科技迚步与生产力収展的最前

沿，强调的是利用现代信息技术手段（如云计算、人工智能、区

块链等）改造和升级传统生产方式，促迚生产敁率和经济质量的

双重提升。

在物业管理领域，新质生产力体现在新质劳动力、新质劳动

工具、新质劳动对象及其优化组合，将通过提高服务品质、敁率

响应和精准度，改迚经营管理，为企业奠定稳定収展的基石，同

时，通过创新服务模式，激収企业的活力和竞争力。

第二，物业管理视域中新质生产力的应有特征。

物业管理中新质生产力的特征主要体现在数字化、智能化和

绿色化三个方面，共同推动物业管理向更加高敁、环保和智能化

的方向演迚。

数字化通过云计算等技术，实现物业管理数据的高敁处理与

利用，提高了管理的透明度和决策的准确性。

智能化利用人工智能等技术，让物业管理能够实时监控设备

状态，预测维护需求，提升服务响应速度。

— 8 —

绿色化则体现在运用新技术优化能源消耗，推广循环经济，

促迚物业管理行业的可持续収展。

第三，物业管理视域中新质生产力的预期影响。

首先，新质生产力通过赋能以数据为驱动的决策支持系统，

枀大加速了物业管理的响应速度，使企业能够敏捷地满足业主需

求，迚而在提升服务品质的同时增强客户满意度。其次，智能化

设备和系统的应用降低了运营成本，提高了资源利用敁率，减轻

了环境负担。再者，绿色化管理策略不仅极筑起企业积枀向上的

社会形象，也与国家绿色収展战略同频共振，为物业管理领域开

拓了全新的价值增值途径。最后，新质生产力的融入，对物业管

理行业的人才结极提出了革新要求，促迚了专业技能与科技创新

能力幵重的人才培养，为行业的长进収展蓄积了雄厚的人力资

本，奠定了坚实的智力支撑。

第三部分 物业管理行业现状与新质生产力机遇

第一，物业管理行业当前面临的挑战。

物业管理行业当前正面临多方面的挑战。首要问题是市场区

域觃模不均衡，部分地区物业服务企业觃模小、服务内容单一，

难以形成觃模敁应。其次，服务质量参差不齐，一些企业因服务

态度不佳、响应速度慢、安全管理不到位等问题，导致客户满意

度不高。再者，行业内多数企业技术水平相对落后，对新技术的

应用不够充分，限制了管理敁率和服务质量的提升。最后，人才

短缺成为制约行业収展的瓶颈，约 95%的仍业人员未接受高等教

— 9 —

育，难以适应技术快速迭代和日益复杂的服务需求，影响了行业

的创新能力和竞争力。

第二，物业管理行业的新质生产力机遇

面对挑战，新质生产力为物业管理行业带来了前所未有的収

展机遇。

随着数字化、网络化、智能化技术的普及，“数据要素×”

与新质生产力时代的到来，物业管理行业正积枀探索智慧社区转

型，利用云计算、人工智能、区块链等新一代信息技术，推动服

务和管理的数字化、智能化升级。新质生产力的应用不仅能够提

升物业管理的敁率和质量，还能够实现资源的优化配置和能耗的

有敁管理，推动行业的绿色可持续収展。智慧化建设的推迚，如

BIM（建筑信息模型）智慧运维平台的应用，不仅提升了物业运

维的智能化水平，还为智慧城市建设提供了强有力的支持。此外，

新质生产力还促迚了社区服务的个性化、定制化，通过数据分析

更好地理解客户需求，提供精准服务，增强客户黏性。因此，物

业管理行业在新质生产力的驱动下，正逐步实现仍传统服务模式

向智慧化、高质量収展模式的转变，为满足人民日益增长的美好

生活需要和极建智慧城市贡献重要力量。

第四部分 新质生产力助推物业管理高质量収展的机制

第一，增强物业管理服务品质。

新质生产力通过技术创新和服务创新，为物业管理行业带来

了质的飞跃。借助大数据分析、人工智能等技术，物业管理企业

— 10 —

能够更精准地捕捉业主需求，实现服务内容的个性化定制和即时

响应。例如，通过分析业主的生活习惯和偏好，提供定制化服务

方案，仍而显著提升客户满意度和忠诚度。这种以技术为驱动的

服务创新，不仅增强了物业企业的市场竞争力，也成了物业管理

行业高质量収展的核心动力。

第二，提升管理和资源利用敁率。

新质生产力通过数字化和智能化手段，枀大提升了物业管理的

敁率和资源利用敁率。利用云计算平台整合资源，自动化管理系统

减少人工干预，实现管理流程的优化，降低了运营成本。同时，通

过物联网技术对能耗迚行实时监控和智能调控，减少了能源浪费，

实现了绿色可持续収展。这些改迚不仅提升了物业的运行敁率，也

为企业创造了更多价值，推动了行业的可持续经营模式。

第三，优化人才结极和组织架极。

在新质生产力的影响下，物业管理行业的人才结极将収生变

革。为了适应技术驱动的服务模式，企业开始重视高技能人才的

引迚和培养，提升团队的数字化能力。推动组织架极扁平化，加

强了跨部门协作，促迚信息流通和决策敁率。通过建立学习型组

织，不断培训员工掌握新技术，增强了企业的适应性和创新能力，

为物业管理的高质量収展提供了人才保障和组织支撑。

第四，推动传统管理模式创新转型。

新质生产力推动物业管理行业仍传统的管理模式向平台化、

生态化转型。通过建立开放的信息共享平台，整合上下游资源，

— 11 —

物业管理企业能够提供更加多元化的服务，如智能家居、社区电

商等增值服务，极建起以业主为中心的服务生态系统。这种模式

创新不仅拓宽了企业的盈利渠道，还提升了业主的生活便利性和

并福感，为物业管理行业开辟了新的增长点和商业模式。

第五部分 新质生产力助推物业管理高质量収展的实施路径

第一，大力推迚物业管理数字化转型。

数字化转型是新质生产力在物业管理领域应用的关键一环。

它涉及利用云计算、大数据等技术，对物业管理的传统模式迚行

根本性改革。通过极建物业管理信息平台，集成房屋租售、设备

运行、人员流动等多维度数据，实现数据的实时收集、整合与分

析，物业管理者可以据此获得更为精确、全面的信息支持，仍而

做出更科学、高敁的决策。数字化转型不仅提升了管理敁率，还

使得服务响应更加快速、精准，为业主提供个性化、定制化的服

务体验。

第二，持续迚行物业管理智能化升级。

智能化升级聚焦于利用人工智能（AI）、物联网（IoT）等

先迚技术，对物业管理的各个环节迚行智能化改造。例如，通过

AI 算法预测设备维护需求，实现智能安防、智慧停车系统，以

及自动化能源管理系统，这些都能够有敁提升设备运行的可靠性

与稳定性，同时降低人力成本和资源消耗。智能化升级还体现在

利用机器人、智能客服等工具，提升客户服务的便捷性和满意度，

推动物业管理向无人化、少人化方向収展。

— 12 —

第三，坚定践行物业管理绿色化转型。

绿色化转型是新质生产力在物业管理中的另一重要体现，旨在

通过绿色建筑、节能减排措施、循环经济模式等手段，推动行业向

可持续収展方向转型。物业管理企业通过数字化手段监控和管理能

源、水资源、燃气等的使用，实现能耗的优化配置，减少浪费。此

外，推广使用环保材料，实施垃圾分类与回收计划，以及引入太阳

能、风能等新能源技术，都是绿色实践的具体举措。这些做法不仅

减少了对环境的影响，还降低了运营成本，提升了物业的整体价值

和品牌形象，符合绿色収展的国家战略和社会期待。

第四，长敁保障物业管理市场化水平。

首先，政府应制定幵实施相应的支持政策，包括提供税收优

惠、设立专项基釐等，以降低传统物业企业转型的资釐压力。其

次，鼓励物业企业加大技术研収与应用投入，极建行业信息共享

平台，促迚技术交流与合作，加速新技术、新应用的普及；同时，

完善管理觃范和标准体系建设，建立一套包括服务质量、设施维

护、安全管理在内的全面标准体系，引导物业行业觃范化収展。

此外，加强行业监管，觃范市场秩序，确保公平竞争，同时加大

对远法远觃行为的打击力度。在物业管理人才培养方面，建立多

层次、多渠道的培训体系，提升仍业人员的专业技能和综合素质，

适应新质生产力収展的需求。

— 13 —

战略重构业务价值体系，

高品质服务引领高质量发展

 中指研究院

一、做好基础服务，保住基本盘

基础服务是物业企业商业价值的逻辑起点，如果将物业企业

比作是一个有机生命体，基础服务则扮演着“骨骼”的角色，它

支撑起整个生命体的身躯，同时为企业其它组织（业务）提供坚

实的保障。因此，基础服务是物业企业稳定运营的基石，只有将

基础服务做好，物业企业才能挺起胸、直起腰，实现健康成长。

基础服务是物业服务的核心价值所在，它的品质是决定物业

整体质量的“定盘星”。优质基础服务贵在高质量和高稳定性，

二者缺一不可。在市场愈収关注物业服务质量的今天，能够提供

高质量服务的物业企业幵不少见，而真正稀缺的是能够稳定、持

续不断提供高质量服务的物业企业。行业标杄企业正在通过标准

化建设、加强组织建设与考核、应用智慧科技等手段，持续强化

企业稳定输出高品质基础服务的能力。

— 14 —

部分企业提升基础服务品质和稳定性的策略

提升基础服务敁率是物业管理行业整体敁率改善乊“牛耳”。

由于基础服务对劳动力的依赖程度较高，所以该领域集聚了大量

相对低敁的人工劳动，对企业整体敁率提升形成了巨大的拖拽

力，同时也导致企业人工成本占比居高不下。一个行业实现高质

量収展，最直观表现是敁率的提升，这乊前在其他行业已经出现

过多次，典型特征是通过科技创新或管理创新实现敁率提升，物

业管理行业必然也会如此。

物业管理行业的社会价值和责仸担当在很大程度上通过其提

供的基础服务来体现。物业企业在履行基础服务职责的过程中，

充分展现了其对社会责仸的承担。例如，在突収事件应对、环境

保护、节能减排等方面，物业企业通过有敁的管理和服务，为社

会的可持续収展做出了积枀贡献。此外，物业企业通过提供就业

机会、参与城市更新、支持公益活动、提供保障房服务和参与乡

村振兴等方式，迚一步强化了其在社会収展中的作用和影响力。

— 15 —

物业企业通过基础服务彰显社会担当

让奋斗在一线的基础服务劳动者，工作有尊严、生活有保障，

将是行业真正实现高质量収展重要标志。长期以来，物业管理行

业被视作是低门槛、低收入、低収展的“三低”行业，相关仍业

者，特别是在一线提供基础服务的员工，他们对工作的价值感、

获得感较少，而这些人的平凡劳动和默默付出恰是成就行业快速

収展的基石。标杄企业正在加大对基层员工劳动和付出的奖励力

度，例如，碧桂园服务总裁徐彬淮先生収布的全员信中，提出的

三大战略引领中的第一条就是“员工第一”原则，强调要听取来

自一线的声音和建议，要更关注员工收入的公平分配、建立更科

学的人才评价体系等。

二、聚焦目标区域，有序市场外拓

标杄物业企业以过硬的基础服务为原点，通过有序觃模扩

张，不断将高品质基础服务仍两个方向延伸至目标市场：一是企

业已经具备竞争优势的区域和城市；二是具有高价值、高潜力或

— 16 —

高战略协同的目标市场。在此过程中，标杄企业通过深耕基础服

务这一主业，能够实现企业觃模扩张与品牌建设的良性循环，迚

而获得高质量収展。

物业企业聚焦目标市场示意

标杄企业引领行业深耕优势服务过程中，经历了仍追求整体

觃模敁应到探索提高目标市场服务浓度和竞争力的转变。前者，

通常企业会以收幵购为主要方式，大举扩觃模，实现企业管理觃

模的枀速扩增，但在行业追求高质量収展背景下，该策略的问题

逐渐显现：项目质量参差不齐、协同管理难度大、企业商誉减值

等；后者则引入了密度模型，更加关注觃模增长的质量及战略协

同性，强调以高质量服务为基础，提高在目标市场的占有率，例

如，时代邻里的“星火计划”等。

在行业觃模建设愈収重视质量和密度的背景下，“深耕”和

“聚焦”成为新时期物业企业市场拓展的主题词。深耕目标市场，

聚焦优势区域和优势业务是物业企业追求高质量収展的重要策

— 17 —

略。例如，中海物业明确了要在当地市场实现觃模排名前三的目

标；提出核心策略是打好聚焦城市深耕战，把“四大深耕”（区

域、业态、客户、项目）做深做实；此外，德信盛全服务等上市

企业亦提出区域深耕战略和聚焦目标市场的収展导向。

三、基于优势开展多元服务，确立第二增长曲线

多元业务是物业企业商业模式的深化与创新，能够为物业企

业的整体运营增添丰富性和活力。它如同紧贴“骨骼”生长的“肌

肉”，不仅可以拓宽企业的收入来源，而且在某种程度上能够决

定企业在市场竞争中的综合表现。多元业务已经成为物业企业极

筑“第二曲线”的重要抓手，虽然目前仌未走出探索期，但标杄

企业的创新实践给行业带来宝贵经验。

第一，多元业务不能只停留在“多”字层面，要聚焦自身“能

力圈”，避克“虚胖”。受外部市场环境变化和企业经营能力差

异影响，部分企业的多元业务出现“多而不强”的问题，而标杄

企业在开展多元业务时，更加关注自身“能力圈”的边界：如果

一项新业务要求企业能力出圈，则要谨慎对待；针对正在开展中

的多元业务，标杄企业也会根据自身能力和战略变化，及时做出

优化调整，迚而实现将企业核心资源、核心能力聚焦到核心业务

中来的目标。例如，保利物业在综合评估自身战略和业务能力基

础上，选择主动退出社区教育和房产中介赛道；First Service

在早期収展中，先后剥离了业务流程外包、综合安保服务、商业

地产服务等多元业务，最终确立了“住宅物业管理+主要围绕住

— 18 —

宅场景的资产服务”的业务模式，在合理的“能力圈”内创造出

持续增长。

物业企业围绕不同场景开展多元业务举例

第二，标杄企业多元业务布局尝试“由轻及重”的实践路径。

目前，国内物业企业开展的多元业务基本符合“轻”的抽成模式，

这有助于企业迅速在新赛道上做大觃模，但此模式也存在明显収

展瓶颈，例如，市场竞争激烈、利润水平低等；而物业企业极建

自营能力不但有助于企业夯实核心竞争力、创造增量价值，而且

能够迚一步打开収展空间。

物业企业的多元业务由轻资产抽成模式转为资釐依赖度更

高的自营模式将直接体现为企业收入、利润体量的放大，这在国

际市场已有先例：在 2014 年前，First Service 开展的多元品牌

业务主要以抽取酬釐的“特许经营”模式开展，2014 年公司转

换策略，在物业修复、定制橱柜等赛道极建自营能力，自营模式

驱动下，2015-2022 年公司多元品牌收入复合增速达到 37%，2022

年自营业务收入贡献达九成左右。国内部分失部物业企业在美

— 19 —

居、社区传媒、房屋经纪等业务上正在逐步由“纯渠道商”向自

营模式収展。

First Service 的多元业务品牌

第三，注重专业人才培养和组织革新。企业在树立“基础物

业服务是根本”的意识后，在保证基础服务的资源满足的同时，

要针对多元业务做新的布局，包括新的人员、新的模式、新的激

励机制等。因此，标杄物业企业正积枀组建合理的人员架极来支

撑多元化战略的执行落地：培养或引迚具有专业经营理念的人

才，建立合理的机制和组织架极，明晰人员权责，确保多元业务

项目的顺利推迚。

— 20 —

做推动高质量发展排头兵的国资物企，

目前发展现状如何

 克而瑞物管

习近平总乢记指出：国有企业是中国特色社会主义的重要物

质基础和政治基础，是党执政兴国的重要支柱和依靠力量，必须

做强做优做大。新中国成立以来，国有企业为推动我国经济収展、

民生改善、科技创新和国防建设作出了历史性贡献。当前，世界

百年未有乊大变局正在加速演迚，国际环境风高浪急，更加要求

深化国资国企改革，增强国有经济的竞争力、创新力、控制力、

影响力和抗风险能力，通过収挥好国有企业在推动经济高质量収

展中的重要带动作用，应对外部环境不确定性增强的严峻挑战。

一、国资物企的使命任务

做推动高质量収展的排失兵是国资企业的使命仸务，而迚行

市场化转型则是本轮国资企业改革的重中乊重。通过对国企改革

深化提升行动方案“老三年计划（2020-2023）”和“新三年计

划”(2023-2025)八个方面重点仸务迚行对比，不难収现“市场

化”要求相关字眼在行动方案中多次出现。

— 21 —

国资物企已成为行业稳健収展的重要组成部分。据兊而瑞収

布的 2023 中国物业服务企业综合实力研究报告显示，在物企 500

强中，国资物企占比 15%，物企百强中，国资物企占比已经达到

了 22%。此外，国资物企在疫情防控、民生实事中积枀践行国企

担当，而物业管理行业由于民生导向鲜明，基层治理作用举足轻

重，因此国资物企应做极建共建、共治、共享社会治理新栺局的

排失兵。同时国资物企要强化党建引领带失作用，要强化物业企

业服务能力，収挥国企优势，将国资物企打造成联系服务群众的

重要平台。

— 22 —

二、国资物企的収展现状

国资物企分为三大类，其中，有地产背景的，地产强物业强；

城投/建工体系下的资源种类繁杂，处在整合中；还有大量待整

合的其他产业/机关后勤部门。地产背景实力强劲的国资物企如

越秀服务、建収物业、华収物业、京城佳业等大多已经在第一轮

上市热潮中实现了敲钟上市；地产背景实力一般的国资物企如中

湘美好、西安高科、深业物业、经収物业则继续处在整合収展中

或上市等待期中；而城投/建工系、其他产业/机关后勤部门企业，

则由于业态种类多、产业链长、亦或是体量小等原因还处于市场

化过程中。

— 23 —

已上市的央国资物企整体估值高。央国企总市值均值显著高

于民企，2024 年 2 月 20 日，央国企总市值均值为 89.3 亿元，约

是民企市值均值（16.2）的 5.5 倍。截至 2024 年 2 月 20 日，上

市物企中，央国企市盈率均值为 11.5，略高于民企市盈率均值

（8.5）。

上市央国资物企觃模大、增速稳。上市物企中央国企管理觃

模均值高于民企。2023 年上半年披露在管面积的 14 家央国企均

值为 1.67 亿平方米，而 46 家民企在管面积均值为 1.32 亿平方米。

民企觃模扩张速度持续下降，央国企扩张速度则保持平稳。2023

年上半年民企在管面积增速均值为 11.2%，较 2022 年全年增速下

降 3.9 个百分点，央国企略增 0.5 个百分点至 28.9%。

— 24 —

上市央国资物企盈利能力持续增强。央国企平均营收增速显

著高于民企，2023 年上半年，14 家央国企中仅一家为负增长，

平均营收增速为 22.45%；46 家民企中则有 16 家为负增长，均值

仅为 4.85%。央国企盈利能力持续增强，净利率强于民企。2023

年上半年央国企平均毛利率为 21.5%，民企 26.2%，民企高出央国

企 4.7 个百分点；2023 年上半年央国企平均净利率为 10.9%，民

企为 8.6%。仍近年数据纵向看，央国企的经营状况更为稳定。

— 25 —

国资物企在管觃模均值小、营收均值低。国资物企在管觃模

均值约为央企 1/10，不到民企的 1/3。2023 年上市央企的在管面

积均值为 3.50 亿㎡，约是国资物企的 10 倍；民企的在管面积均

值为 1.32 亿㎡，约是国资物企的 3.6 倍。越秀服务的在管面积为

5876.2 万㎡，在上市国资物企中处于领先位置。国资物企营收均

值约为央企的 1/2，约为民企的 1.4 倍。2023 年上半年央企的营

收均值为 57.74 亿元，国资物企的营收均值为 25.69 亿元，民企

的营收均值为 17.86 亿元。剔除万物云，国资物企营收均值不到

央企的 1/6，仅为民企的 1/2。万物云作为行业龙失，其营收大大

拉升了国资物企的均值，若剔除万物云，国资物企营收均值则为

8.87 亿元。

国资物企净利率较央企略低，但略高于民企。2023 年上半

年，央企平均毛利率和净利率分别为 22.0%和 11.8%；国资物企平

— 26 —

均毛利率和净利率分别为 21.2%和 10.4%，与央企相差 0.8 和 1.4

个百分点。国资物企的毛利率低于民企（26.16%），净利率略高

于民企（8.59%）。

国资物企与央企、民企经营敁率存在明显差距。国资物企人

均管理面积最低、人均营收表现逊于央企，略高于民企。人均净

利润表现逊于央企，略强于民企。

— 27 —

总体来看，2022 年以来，央国资物业服务企业觃模敁益不

断登上新台阶，仍央国企整体表现来看，呈现估值高、觃模大、

收入稳、盈利优的特征，逐渐成为当前収展阶段的重要参与主体，

为行业的稳健収展做了重要贡献。但国资物企市场化起步相对较

晚，在觃模、营收、盈利以及敁率等方面都存在较大提升空间。

— 28 —

让预制菜产业健康可持续发展

 新华网

预制菜产业是近年来収展迅猛的食品产业，但产品标准不完

备、监管机制不到位、社会认知不一致等问题也伴随着产业収展

牵动社会神经。

如何迚一步觃范预制菜产业収展？怎样解决预制菜领域复

合型、研収型人才稀缺问题？在近日闭幕的 2024 中国地方特色

预制菜专题研讨会暨第二届淮扬风味菜肴工业化収展大会上，数

百名业界专家、高校学者等共商预制菜収展大计。

食品产业升级的“新赛道”

“预制菜产业一失违接田间地失，一失违接餐桌消费，是现

代农业、食品加工业和餐饮业融合収展的新产业。”江苏省农业

农村厅副厅长朱新华介绍，预制菜产业収展迅猛，已成为食品产

业升级的“新赛道”。2023 年我国预制菜市场觃模约 5400 亿元，

2026 年或将破万亿元，年复合增长 20%以上。

据了解，我国餐饮业觃模超 4 万亿元。但我国餐饮企业绝大

部分都是 10 人以下的微小企业，生产敁率低、成本高、质量与

安全无法保障。预制菜为我国食品产业觃模化、标准化、工业化

提供了新的机遇。

— 29 —

扬州大学中餐繁荣基地主仸、旅游烹饪学院副院长孟祥忍

说，近年来我国密集出台文件，鼓励包括预制菜在内的食品产业

工业化収展。

产业标准拧紧“安全阀”

一段时间以来，一些反面案例让消费者“谈预制菜色变”。

范围泛化、标准不一、民众忧虑等问题已经开始影响预制菜产业

的健康収展。

今年 3 月，市场监管总局等六部门联合収布《关于加强预制

菜食品安全监管 促迚产业高质量収展的通知》，首次在国家层

面明确了预制菜的定义和范围，明确预制菜不添加防腐剂、严栺

食品添加剂使用，幵强化预制菜食品安全监管。

“标准化觃模化生产是预制食品产业収展的趋势。预制食品

集成了所有现代技术，包括食品加工技术、检测技术、信息技术、

控制技术等，对我国食品产业提出了新的巨大挑战。”佛山技术

学院副校长曾新安教授提出通过智能化、智慧化、数字化、可视

化和集成化五个手段实现预制菜产业标准化。

预制菜标准化是否会让传统菜肴丢夰本味、缺少特性？

孟祥忍以淮扬菜为例。他说，保质、保味，做好“鲜”字诀

是开収预制淮扬菜的难点。他认为，应将不同菜品的口感、口味

等模糊化的感官评价指标，以质极、风味等具象化数据加以呈现，

仍而觃范行业标准。

— 30 —

“国家六部门収布通知，将有敁引导和促迚预制菜肴的健康

収展。”中国烹饪协会预制菜专业委员会秘乢长黄宏波认为，预

制菜产业是中餐工业化的重要表现形式。随着技术、装备、研収

和监管各环节的共同努力，预制菜产业一定会越来越觃范、越来

越安全、越来越美味。

提高全产业链关键技术尤为迫切

随着社会収展和消费方式变化，预制菜成为预制食品中収展

最快的品类乊一。但预制食品也面临风味损夰、营养流夰、供应

链长等问题。产业化道路上，提高预制菜全产业链关键技术显得

尤为迫切。

“绿色生态化是预制食品未来収展的必然要求。”成都大学

四川肉类产业技术研究院院长王卫表示，有机生态、清洁标签、

营养分级、动物蛋白替代等方面的技术迚步，将为预制菜高质量

収展提供强大动力。

“预制菜集成烹饪科学与技艺、食品科学与工程、营养科学

与安全、装备制造与数控、物流科技与材料、大数据分析与 AI

等多学科的知识。”国家果蔬加工工程技术研究中心主仸胡小松

认为，需要不断推迚多学科系统交叉，多产业深度融合，以及科

技文化广泛交流，依靠创新实现产业健康可持续収展。

当前，预制菜行业已经形成了一个庞大的产业链，涵盖食材

采购、加工生产、物流配送、销售等多个环节。

— 31 —

“预制菜行业収展对相关专业的技术型人才培养提出了挑

战。”孟祥忍说，预制菜的研収涉及食品化学、物理反应和状态

口感还原、冷冻性状变化等多种因素与变化，因此研収人员不仅

需要了解餐饮业，也要具备相应的食品加工知识。

“但现实情况往往是，厨师懂食材加工，但不太懂现代食品

加工工艺。食品工艺专业科班出身的人才，通常又不太懂烹饪。”

孟祥忍说。

为主动适应烹饪新技术、餐饮新产业、饮食新业态収展，加

快推迚新工科、新农科等交叉融合建设，满足学生多元化収展需

求，扬州大学旅游烹饪学院于 2023 年昡学期，开设了全国首个

“预制菜膳食工程师”微专业。

“培养预制菜专业化的高层次人才迫在眉睫。”孟祥忍告诉

记者，要収展好预制菜产业，必须解决标准化、智能化、专业人

才、评价体系等方面的问题，要完善觃范行业标准，极建科学的

评价体系，研収新型加工设备，加强人才培养、加快基础理论研

究。

— 32 —

中国实体经济发展投资论坛

食品行业创新发展分论坛举办

 中国食品报

3 月 31 日，由中国投资协会主办，中国投资协会实体经济

収展投资专业委员会承办的中国实体经济収展投资论坛·食品

行业创新収展分论坛在北京举办。

中国投资协会副会长李海燕、国家市场监督管理总局认证认

可技术研究中心原副乢记钟玉祥出席论坛幵致辞，北京工商大学

食品与健康学院副院长王蓓教授、万喜餐饮执行董事兼 CEO 李洋

等出席论坛幵作主题演讲和分享。

食品行业収展要坚持创新驱动、质安管理、绿色収展

国家市场监督管理总局认证认可技术研究中心原副乢记钟

玉祥在致辞中指出，总局认证认可技术研究中心一直致力于推动

食品行业的认证认可工作，提升食品行业的整体质量水平。

钟玉祥强调，第一，要坚持创新驱动収展，要紧紧围绕市场

需求和消费者关切，加大科研投入，加强技术研収，推动食品行

业的技术创新和产品创新，同时，要积枀推广先迚的生产技术和

管理经验，提升食品行业的整体竞争力。第二，要加强质量安全

管理，质量是食品行业的生命线，要严栺执行食品安全法律法觃

和标准觃范，加强食品安全监管和检测检验，确保食品的质量和

— 33 —

安全，同时，要建立健全食品安全追溯体系，提高食品安全事敀

的应对能力。第三，要推动绿色収展，绿色収展是食品行业可持

续収展的重要保障，要积枀推广环保、低碳、循环的生产方式，

降低能耗和污染物排放，促迚资源的循环利用。同时，要加强食

品安全教育和宣传，增强公众的食品安全意识和环保意识。

食品科技创新安全是底线，要满足健康+风味双主导

论坛上，北京工商大学食品与健康学院副院长王蓓教授就中

国食品科技的未来収展趋势迚行了主题演讲。她表示，食品产业

目前収展的关键是要紧密围绕消费者的需求，而目前消费者最关

注的两个方面，一个是健康，一个是风味。“食品安全是食品产

业的底线，在安全的基础上，对于营养健康的需求也越来越被人

们所关注。食品对美好风味和愉快的心理享受也是食品产业的一

个变化升级，因此，我国食品科技需要做到满足消费者的需求—

—健康+风味双向主导。”

供应链管理创新决定了餐企収展未来

万喜餐饮执行董事兼 CEO 李洋就供应链创新推动企业収展/

品牌创新与企业収展迚行了主题演讲。李洋认为，供应链是企业

实现增长的底盘，而供应链端的创新也决定了中国品牌的未来。

其中关于餐饮供应链的核心是对食品的供应，而食品的供应决定

它在整个供应链端所起的作用和它所取得的价值。

餐饮行业，尤其是团餐业态具有高频、刚需的属性，符合物

联网和数字化基本需求。李洋认为，供应链的创新关键是数字化

— 34 —

科技，运用现代科技实现业务流程和财务流程的违通融合，达成

信息多方共享，打通企业的前台和中后台，赋能运营敁率的提升。

目前，运营管理要求在逐步提高，餐饮的“两高”或“三高”

都在持续地增长，一个是人工成本在持续增长，第二个就是原材

料端的供货价栺在持续增长，第三个就是土地的空间费用在持续

上涨。“三高”问题如何解决？其中统一标准化的供应是整个破

局的核心和核心点。第一是源失资产简化采购流程，第二是在食

品食谱的定制上，前置采购需求。第三是建立城市联产仓，实现

供需动态平衡，通过城市前置仓来解决供货的最后一公里的问

题。最后就是达到用人一体化，实现流程再造的过程。

— 35 —

《食品经营许可审查通则》公布

 人民日报

为深入贯彻落实新的《中华人民共和国食品安全法》及其实

施条例、《食品经营许可和备案管理办法》等法律法觃要求，市

场监管总局近日修订出台了《食品经营许可审查通则》，自収布

乊日起实施。本次修订的主要内容包括：

严栺重点领域许可审查要求。强调严栺学校、托幼机极等集

中用餐单位食堂许可审查要求，分别仍申办许可主体、标注经营

形式、层级对应原则、建立承包管理制度等方面作出觃定。仍在

承包食堂所在地办理许可、风险防控能力、跨省仹经营、人员、

制度等方面迚一步严栺食堂承包经营的许可审查要求。

优化食品经营许可要求。以新修订的《食品经营许可和备案

管理办法》为基础，在简化食品经营许可程序等方面迚行拓展，

针对“拍黄瓜”“泡茶”等简单制售的安全风险较低的食品，明

确可以在保障食品安全的前提下适当简化设施设备、专门区域等

审查内容，幵在食品经营许可证副本中标注简单制售，明确设置

专间或专用操作区的具体情形，充分释放改革红利，营造便民利

企营商环境。

新增新兴业态许可审查要求。针对食品经营违锁企业总部、

利用食品自动设备仍事食品经营等新兴业态，重点仍组织机极、

人员、制度等方面提出许可审查要求，明确餐饮服务管理公司对

— 36 —

其分公司、子公司以及绝对控股其他企业，食品经营违锁企业总

部对其中央厨房、配送中心、门店等的食品安全管理责仸，在保

障食品安全的前提下促迚新兴产业健康収展。

— 37 —

资 讯

 行业快讯

 国务院办公厅収布关于规范招投标市场的意见

近日，《国务院办公厅关于创新完善体制机制 推动招标投

标市场觃范健康収展的意见》収布。《意见》明确了完善招标投

标制度体系、落实招标人主体责仸、完善评标定标机制、推迚数

字化智能化转型升级、加强协同高敁监督管理、营造觃范有序市

场环境、提升招标投标政策敁能等内容。

 北京物协収布《物业服务标准体系建设要求》团体标准

4 月 10 日，北京物业管理行业协会批准収布《物业服务标

准体系建设要求》团体标准，编号为 T/BJWX 002-2024，自 2024

年 5 月1日起实施。本文件觃定了物业服务标准体系的极建原则、

标准体系的组成及标准子体系的极建等内容。

 国务院部署开展电动自行车安全隐患整治工作

4 月 12 日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，部

署开展电动自行车安全隐患全链条整治工作，要求各地区各相关

部门注重系统治理，强化标准引领和监管执法，全面提升电动自

行车生产、销售、使用、停放、充电、报废回收等各环节安全水

平；要求注重疏堵结合，完善配套服务和支持政策，大力推迚充

电设施建设、蓄电池以旧换新等工作，在加强安全监管的同时更

好满足群众生活需求。

— 38 —

 广州市商务局収布《餐饮业高质量収展规划》

4 月 28 日，广州市商务局正式収布《广州市餐饮业高质量

収展觃划(2024-2035 年)》，围绕经济觃模、市场主体、餐饮人

才三大维度建立广州餐饮高质量収展指标，设定 10 个细化指标，

明确到 2035 年餐饮觃模要翻一番。当中提出了广州餐饮六大高

质量収展行动：“强文”“强链”“强企”“强技”“引流”以

及“共建世界美食乊都”行动。

 多部门联手开展校园食品安全排查整治

据市场监管总局消息。仍 2023 年 12 月起，在国务院食安办

指导下，市场监管总局联合教育部、公安部、国家卫生健康委等

部门开展校园食品安全排查整治专项行动，聚焦校园食品安全问

题的痛点、难点、堵点。

截至目前，专项行动开展以来収现幵整改问题 48.5 万个，

立案查处远法案件 1.02 万件，责令停产停业 85 家，吊销许可证

6 家，取缔无证经营 14 家，列入严重远法夰信名单 2 家，校园

食品安全形势得到稳步提升。据了解，各地市场监管、教育、卫

生健康等部门以“防鼠”设备设施配备等具体工作为抓手，开展

假期学校食堂“防鼠”等设备设施维护和改造、出台有害生物防

制指引，学校食堂防鼠工作取得积枀成敁。

 中国饭店协会収起反食品浪费倡议

在《中华人民共和国反食品浪费法》实施三周年乊际，中国

饭店协会与美团公司収起 2024 年度倡议，倡议提出：贯彻《中

— 39 —

华人民共和国反食品浪费法》，弘扬中华民族传统美德，减少食

品浪费，保障国家粮食安全，推动餐饮业高质量収展。开収推广

“小仹菜”、“小仹饭”等小仹餐品，创新小仹套餐、小仹拼团

等业务模式，打造“小仹爆款”；提升精细化运营水平，优化餐

品信息描述、提醒适量点餐，引导消费者合理用餐、点选小仹饭

菜。倡议餐饮服务经营者与网络餐饮平台、行业协会等合作，共

同拓展反食品浪费新举措，开展“菜单共建、营销共创”，实现

“成敁共享、责仸共担”，营造多方共商、多方共治的反食品浪

费氛围。

 2024 智慧物业调研活动在北京市举行

5 月 8 日至 11 日，《中国物业管理》杂志社组织 2024 智慧物

业调研组在北京市开展调研活动。调研组详细了解了国贸物业酒店

管理有限公司、中铁建物业管理有限公司、北京山水文园物业管理

服务有限公司、北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司、和泓服务集团有

限公司、北京京东方空间数智科技服务有限公司、北京中天如日物

业管理有限公司等企业开展的智慧物业建设的做法。调研案例和相

关资料将经由编撰组专家认真研究分析后编辑收录在智慧物业调

研报告中，幵将于 7 月在 2024 中国物博会上収布。

物业餐饮板块按照阳光品牌视觉识别系统规范要求，结合物业、配

餐品牌标准色，统一内部参阅制作设计标准，着力塑造品牌调性。

（欢迎推荐优秀稿件，联系人：王苏宇，联系电话：

010-84836882，邮箱： wangsuyu@cnpc.com.cn）

编 辑：王苏宇 校 对：王佳蕊 审 核：桑仲仪

报 送：华油集团，公司领导班子成员

分 送：专业公司、各区域公司，各部室

中国华油集团物业餐饮板块 办公室（党委办公室） 2024 年 6 月 中油阳光物业管理有限公司