路劲地产无锡公司|2022劲在这里·双月刊第5期

发布时间:2022-11-11 | 杂志分类:其他
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路劲地产无锡公司|2022劲在这里·双月刊第5期

营销部 董昊1、宏观政策——公积金利率下探、政策宽松力度加大央行于9月30日公告,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。针对刚需客户,宽松力度进一步加大。供给端方面,保交楼政策性专项借款首次落地;需求端方面,面向新房市场的限购限贷政策继续边际宽松,并且购房补贴和公积金贷款政策同步推进;面对市场下行压力,中央层面开始积极出台创新型措施,例如允许压力较大城市阶段性放宽首套房商贷利率下限等。整体市场信心开始回升,购房者观望情绪也出现了一定程度的下降。营销加码 政策跟进 四季度楼市或将止跌企稳2、土地市场——四批次挂地节奏紧凑,单宗地块优质亮眼,但楼面价高企9月无锡涉宅地块供应13幅,1-9月累计供应土地总建面529万方,全年供地计划完成76%,与21年同比下降25%。10月供地节奏紧凑,地块全部设置最高限价+触顶摇号的竞拍方式,已于10月25日竞拍。劲行,还要瞰今朝02无锡2022年... [收起]
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路劲地产无锡公司|2022劲在这里·双月刊第5期
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文本内容
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OCTOBER

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No matter what,don’t forget to run

the way forward with you and me

不要忘记奔跑,在前进的路上,一直有你我相伴目录 CONTENTS

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锡瞰|劲行,还要瞰今朝

营销加码,政策跟进,四季度楼市或将止跌企稳

锡耕|埋下希望的种子

踔厉奋发 同心聚力 营销团队燃战国庆

梅里古镇国庆节限定活动——枫聆梅里 畅乐时光

工程进度

锡想|不一样的花火

细节见真心 为美好从新出发

毅力与恒心

设计如何对营销形成助力

房地产现状随想

关于调整获取代建项目方式的思考

关于合同约定索赔的思考

锡有|你是锡有青年吗

精炼内功 赋能起航

新人大接龙

锡引|文化出圈了

道阻且长,行则将至

锡彩|幕后,物业的风采

细节成就完美,服务打造品牌,诚信引领发展

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劲行,还要瞰今朝

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营销部 董昊

1、宏观政策

——公积金利率下探、政策宽松力度加大

央行于9月30日公告,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个

百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积

金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和

3.575%。针对刚需客户,宽松力度进一步加大。

供给端方面,保交楼政策性专项借款首次落地;需求端方面,面向新房市场的限购限

贷政策继续边际宽松,并且购房补贴和公积金贷款政策同步推进;面对市场下行压

力,中央层面开始积极出台创新型措施,例如允许压力较大城市阶段性放宽首套房商

贷利率下限等。整体市场信心开始回升,购房者观望情绪也出现了一定程度的下降。

营销加码 政策跟进

四季度楼市或将止跌企稳

2、土地市场

——四批次挂地节奏紧凑,单宗地块优质亮眼,但楼面价高企

9月无锡涉宅地块供应13幅,1-9月累计供应土地总建面529万方,全年供地计划完成

76%,与21年同比下降25%。10月供地节奏紧凑,地块全部设置最高限价+触顶摇号的竞

拍方式,已于10月25日竞拍。

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四批次公告发布13宗土地中,数量上较三批次增加2宗,整体容积率偏高,多为刚需刚

改地块;从地块分布来看,除了经开区,其他五大区域都有供地,加大了核心区优质

地块供应;整体而言,地块综合素质尚可,但临近四季度,房企迫于回款指标及资金

压力,对该批次地块关注度走低。

在10月14日的财政部发文中,也明确了严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等

方式虚增土地出让收入,这对未来城投托底的拿地形式也将有颠覆性改变。锡山北片锡山东片前洲-玉祁惠山新城凤翔路梅村旺庄路园区鸿山-硕太湖新城 放蠡湖新城河埒口胡埭马山藕塘-阳山洛社钱桥盛岸-山北北塘北片江尖公园解放内环南长北片太湖广场 长江路广益新城山水城太湖通江-上马太科园东亭荟聚东北塘经开区山水城锡东新城南长南片3 42 5 6 89 1 7 13渔港 12

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3、住宅市场

——折扣持续下探,政策花式加码,国庆多项目降价自救

当下市场多项目以价换量,破底价销售,国庆期间包括洛社、钱桥、泰山路、惠山新

城、锡东新城等多项目均将折扣下探至7-75折,并通过高评多贷、送车位、送物业

费、送家电、返现等多种形式逼定客户;无锡地方无明确指向性政策提振信心,除国

庆期间短暂回暖外,整体成交趋势仍持续走冷。

4、成交结构

——刚需刚改仍是市场主力,改善预期不稳

从整体成交结构来看,120㎡以下的首置首改产品仍是市场主力,120-140㎡改善类产

品有所收窄,140-180㎡高改类产品需求走弱。从开发商动作看,经开区的改善项目价

格较为坚挺,降价幅度小,但由于全市其它板块降价干扰,改善类客户开始预期不

稳,持币观望,下定犹豫。

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5、二手房市场

——政策效果传递减弱,二手房库存积压,抛售之下成交乏力

9月二手房成交2741套,较上月下降1047套,环比下降28%,成交均价14543元/㎡,环

比持平。二手房市场主要受指导价格取消以及带押过户影响,部分持有客户抛售二手

房,供应急速增加,叠加新房频繁促销,二手房价格优势削弱,客户在二手房和新房

选择中犹豫不决,二手房市场规模显著缩量。

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二手房成交套数 5658 6248 5425 7112 4610 3434 2738 2077 2540 2492 2255 1444 2785 1931 3550 4424 2908 3788 2741

新房成交套数 5184 5252 5548 8366 7365 4148 3487 3028 2588 2745 1933 1482 2414 1585 2294 2734 1785 2070 1763

二手房成交均价(元/㎡) 12580 12948 13128 11152 13315 12975 13134 12311 12445 12533 13045 12552 13015 13372 13872 14366 15616 14491 14543

新房成交均价(元/㎡) 20469 20707 20984 23189 22652 21580 21626 21795 21792 22945 23393 23556 23582 23478 23473 23620 23641 24471 23956

21-3 21-4 21-5 21-6 21-7 21-8 21-9 21-10 21-11 21-12 22-1 22-2 22-3 22-4 22-5 22-6 22-7 22-8 22-9 0

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2021年3月-2022年9月二手房月度走势

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6、趋势研判

——库存积压,预期不稳销售低迷,折扣下探提振市场;公积

金利率、房贷财税政策传递积极信号,预期缓慢修复,市场有

望止跌企稳

9月中央多部委以及10月二十大积极表态稳地产,在稳经济的政策上持续发力,扩大内

需,“930”房贷财税激励稳市场。政策端无锡跟进公积金贷款以及二手房政策,土地

端加快供应节奏,销售端房企积极降价自救,以价换量形式阶段性效果显著。

目前整体市场供求仍处较低水平,市场分化现象突出,刚需板块折扣力度加码,其中

新吴区泰山路板块以及惠山区钱桥洛社板块在高折扣刺激下,刚需客户积压需求得到

部分释放,但改善核心区由于折扣释放力度小,客户受其它区域降价干扰,预期不

稳,成交收窄,客户进场困难。

当前政策工具箱也已基本完全打开,二十大对于房地产的政策风向也较为缓和,房住

不炒的大方针没有本质性变化。预计四季度房企营销力度仍以激进态势为主,部分开

发商为提升项目流速或跟进高折扣、高分销等政策,在强营销持续下,四季度成交预

期止跌企稳,未来成交还有一定的释放空间。

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踔厉奋发 同心聚力

营销团队燃战国庆

金秋十月是收获的季节,更是耕耘的季节。

在距离年度目标不足三个月的珍贵时间内,整个营销团队共同奋斗,以拼搏

实干的精神,演奏了一曲催人奋进、砥砺前行的冲锋赞歌。

不负热爱 共谱凯歌

我们深知,如今的房地产市场盛况不再,如何提升购房者置业热情是每一个

营销人的思考难题。在克服疫情防控、气温骤降、阴雨等不利条件后,营销

部提前筹划、多方协同、日夜抢工、迎难而上,在十一期间持续服务于每个

青睐云锦东方的客户。

短短的七天对于市场而言绝对是一场狂欢,对路劲云锦东方来说,更是一场

期待已久的战斗!

埋下希望的种子

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在国庆黄金“窗口期”,云锦东方

全体营销人坚守一线、争分夺秒,

紧紧抓住假期冲刺的宝贵时间,用

实际行动和超额业绩,致敬奋斗的

青春。

最终完成假期共来访435组客户,

协议签约56套,总销售额达7970

万。

这份成绩,代表的是每位员工的执

着和韧性。

全员上阵 榜样精神

为保证销售工作顺利进行,营销所有人假日期间不松懈,加班研讨销售策略,

电话邀约、输出等多渠道辐射,现场到访客户被氛围感染,销售持续火爆。

高峰时期在国庆的每一天每一刻,从8:30开始便有客户纷至沓来,甚至在饭点

时的售楼处也客户满座,销售人员经常忙得午餐还来不及吃又到晚餐的时间

了。当来访客户集中、应接不暇时,营销总和策划也都纷纷上阵助力,热情地

接待客户、讲解项目;凝心聚力层层带动,这一种榜样的力量为团队注入激

情,燃战信心。

假期期间白天+黑夜连轴转,从沙盘区到洽谈区,再到样板间,处处可见营销战

士们拼搏奋斗的身影,整个团队兵不卸甲、马不卸鞍,展现出一个个热血拼搏

的场景。云锦东方国庆的每一个夜晚,都在一声声客户成交认购的礼花声中结

束。

埋下希望的种子

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精准传播 捍卫指标

十一七天活动,项目营销早已做好亮剑准备。从“游园会”的筹划实施,让无

锡客户能在不离锡的情况下,依然享受欢乐假期,达到项目强引流的效果。同

时,推出—系列国庆惊喜好礼活动,给客户们带来节日心意,增强可玩性,既

带来较好的人气面展示,也让客户更深入了解项目,从而促进成交意愿。

随着新媒体短视频类运营在市场比重的进一步增加,此次更以朋友圈、抖音为

宣传阵地,打造客户圈层体验,通过“发现云锦东方的美—抖音大赛”增加客

户兴趣度,延长在项目上的停留时间,以便更好的熟悉项目,为后续销售进一

步奠定基础。此举也在于提升项目的实时传播热度,增加全民参与度,扩大项

目品牌影响力。正因为多管齐下,为客户量身定制多重精彩活动,才保证了节

日期间案场的超高人气。只有凡事想到前面,思考先行,才能谋善整体,实现

高效执行,这是路劲无锡营销人对于工作的战略意识。

奔跑不息,奔出坚韧不拔之精神;追梦不止,追出力拔山河之气势。值此年终

百日攻坚大关,路劲无锡公司全体营销人共同坚守作战,坚定信心,继续冲

锋,突破自我,赢战巅峰!

埋下希望的种子

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金秋到,国庆至。在疫情管控常态化的情形下,为了响

应就地过节的号召,本地游、周边游仍是广大消费者出

行首选。梅里古镇作为城市商旅网红项目,吸引了众多

本地游客。

节日期间,梅里古镇为游客推出了“枫聆梅里,畅乐时

光”系列精彩文旅活动,包括戏曲联欢会、红歌唱响梅

里、民谣弹唱、博物馆天台秋日浪漫演绎、金秋乐动派

对等,音乐声起,唤醒视听,畅游古镇;另外还精心打

造了“枫景”三让桥,成片的枫林瞬间将秋日的氛围感

拉满。

赏枫聆乐,在梅里古镇一键启动。精彩纷呈的演绎活动

以及枫景打卡点,为游客奉上了一份份特色迥异、内涵

丰富的文化旅游大餐。国庆节第一天客流达14万人次

整个国庆期间,梅里古镇一度位列“抖音吃喝玩乐榜·

无锡市——景点人气榜”NO.1,全场商户销量暴增,尤

其餐饮商户和影院业绩增幅最为明显。

——枫聆梅里 畅乐时光

梅里古镇国庆节限 定 活动

埋下希望的种子

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埋下希望的种子

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工程进度

洋溪项目

2022年10月14日,

洋溪项目进行单体竣工验收。

分户验收

竣工预验收

竣工验收

埋下希望的种子

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HIGH QUALITY PROJECT

品质工程

苏州璞玉澜岸学习

公司派遣工程师

一起检查渗漏水

区域双月检 区域双月检

埋下希望的种子

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洋溪项目

1#楼 2#楼 3#楼

4#楼 5#楼 6#楼

7#楼 8#楼 9#楼

10#楼 11#楼 12#楼

13#楼 14#楼 15#楼

现场进度

一批次:全部完成,竣工验收完成,目前正在销项整改;

二批次:全部完成,竣工验收完成,目前正在销项整改;

三批次:全部完成,竣工验收完成,目前正在销项整改;

地下室:地坪漆施工60%,其他完成;

外场:除景观廊架及塑胶外,其他全部完成。

埋下希望的种子

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具区路项目

10月21日现场航拍

总包二标段1-16#

10月21日现场航拍

总包一标段17-30#

埋下希望的种子

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具区路项目

埋下希望的种子

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FIGHTING

现场进度

1#楼准备主体验收;

2#楼二次结构施工;

3#、4#楼准备主体验收;

5#楼二次结构施工;

6#楼准备主体验收;

7#楼二次结构施工;

8#楼内外粉施工;

9#、10#楼准备主体验收;

11#楼内外粉施工;

12#楼准备拆架;

13#楼外架拆除完成;

14#楼外架拆除施工;

15#~17#楼外架拆除完成;

18#楼样板楼栋,对外展示中;

19#楼外架拆除完成;

20#楼二次结构施工;

21#楼外架拆除完成;

22#楼主体屋面结构施工;

23#楼主体四层竖向结构施工;

24#楼主体五层梁板模板施工;

25#楼二次结构施工;

26#楼五层竖向结构施工;

27#楼二次结构施工;

28#楼二次结构施工;

29#、30#楼准备主体验收。

埋下希望的种子

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具区路项目

主体结构、二结构、粉刷施工、回弹及月检

埋下希望的种子

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新开河项目

1#楼 2#楼 3#楼 4#楼

5#楼 6#楼 7#楼 8#楼

9#楼 10#楼 11#楼 12#楼

现场进度

1#楼十八层墙柱合模施工;

2#楼十九层混凝土浇筑施工;

3#楼十九层墙柱合模施工;

4#楼屋面吊模及排架加固施工;

5#楼二十三层排架搭设施工;

6#楼二十三层顶板模板安装施工;

7#楼二十四层梁板钢筋绑扎施工;

8#楼十六层砼浇筑施工;

9#楼十五层墙柱钢筋绑扎施工;

10#楼屋面平板铺设施工;

11#楼十三层墙柱钢筋绑扎施工;

12#楼屋面混凝土浇筑施工。

埋下希望的种子

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新开河项目

2#楼 3#楼 4#楼

5#楼 6#楼 7#楼

10#楼 12#楼

二次结构:

1#~12#楼导墙、砌筑、构造柱模板、ALC均正常推进施工。

埋下希望的种子

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BUILD A BE TTER LIFE

项目全景

PC剪力墙灌浆检查 楼面混凝土旁站

地库防水施工检查

ALC安装过程检查 混凝土回弹检查

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不一样的花火

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客户关系部杨佳

家,是用爱凝聚而成的港湾。

为了宣传路劲房修中心及物业的服务品质,客户关系部针对各项目

的特点,展开了一场“以爱为名,守护您的生活梦想”的报修日服

务活动。我们为业主精心定制专属“8小项”的保修科目,优化家居

细节,提升生活体验。

本次活动累计服务超100户业主,受到许多家庭的大力支持与称赞。

活动期间,工作人员现场上门,为业主提供一站式报修和维修服

务。从报修现场耐心记录业主问题到维修工人上门处理,注重每一

个细节,解决困扰业主的每一个小问题,为业主生活保驾护航。

保养、保修,是对生活品质的追求,也是为业主的美好生活而准备

的用心考量。门窗橱柜检查维修、五金洁具检查调试等,以标准化

服务,为房屋保驾护航;以匠心打磨服务品质,守护业主爱家,让

每一位业主享受从“品质好房”到“品质生活”的跃升。

保修服务日活动吸引了很多业主的积极参与,我们通过活动将生活

的温度传递给每一位家人,赋予业主们不断升级的居住享受,同时

我们专业的服务也得到了业主的高度认可和赞美。

“这次服务搞得很好,我希望以后多多举办这样的活动,能够帮助

我们业主解决很多保养问题”业主周先生带着满意的笑容这样说。

打造优美的社区环境,提高业主的居住品质和生活体验,营造极具

幸福感的空间,是我们一直努力向上的目标。从细微之处出发,感

知美好生活的意义。我们将以更专业、高效的服务,悉心呵护业主

的爱家,与业主共同创造美好生活。

细节见真心为美好从新出发

不一样的花火

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财务部 钱梦迪

毅力,掷地有声的两个字,摄人心魄的一个词。雨果曾说:“世人缺乏的是毅力,

而非气力。”锲而不舍,金石可镂。毅力可以改变境遇,从而改变生活。

毅力,是春蚕吐丝一缕一缕地环绕,一丝丝地坚持,才有破茧而出重见光明的辉

煌;毅力,是千里大堤一沙一石的凝聚,一点点地累积,才有前不见头后不见尾的

壮丽;毅力,是万丈高楼一砖一瓦的重叠,一层层的攀伸,才有居高临下极目远眺

的风光。

人拼搏到最后,拼的不是运气和聪慧,而是毅力。关于成功,有很多定律,比较有

名的就是荷花定律、竹子定律和金蝉定律。无论是荷花定律、竹子定律,还是金蝉

定律,他们都有共同的意义:成功,需要厚积薄发,需要积累沉淀。要忍受煎熬,

要耐得住寂寞,坚持,坚持,再坚持,直到最后成功的那一刻。

恒心,持之以恒的毅力即为恒心,为达到最终目标而坚定向前。不积跬步,无以至

千里;不积小流,无以成江海。面朝目标,坚定向前。愿有益之恒多且行。

毅 力 与 恒 心

STOP CHIPPING HAIF WAY,YOU CANNOT CHOP DOWN DEADWOOD;

AND KEEP CHIPPING A WAY,GOLD AND STONE CAN BE CARVED

不一样的花火

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设计部 管岗峰

项目前期阶段,设计需要深度与营销团队沟通,充分解读

营销对项目的市场定位,梳理营销的输入条件和产品设计

逻辑,进行方案设计、产品定位及配置标准策划,这是一

个充满变化、反复推敲的过程,最终一张总图的落地,往

往是对规划形态、建筑密度和立面、公摊处理、户型开

间、梯户比、得房率等各项指标的综合考量甚至相互牵制

达成的结果。设计必然无法做出“完美产品”,但是所有

的设计取舍必定是为了更好的达成营销定位。

开盘准备阶段,设计需要提前为销售说辞准备基础资料,

并组织专题会向营销交底。这个过程中需要按照客户的体

验逻辑和敏感点梳理出产品的设计逻辑和价值点,将产品

的设计语言恰当地转换为营销语言;梳理出展示区营销时

的参观动线以及相应的停留空间;配合做好展示区中关于

设计如何对营销形成助力

地产设计管理是一项富有变化的综合性工作,它贯穿于

楼盘问世前后的各个阶段和环节,从规划落定到开放销

售,从工程建设到交付提升,设计与策划、营销、成

本、工程等均会形成较多的交圈事项。关于设计,其中

一项最重要的职能,就是对营销形成助力,这也是地产

设计区别于其他设计的一个重要方面。地产设计并不是

完全聚焦于作品,而是更关注于产品的塑造。产品的最

终目的是要完成营销且要做到成本可控,所以对于地产

而言,设计其实是一道关于营销的命题作业。

不一样的花火

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非交标事项的风险提示;根据设计成果整理合同附图,配合营销制作户型

单页、销售模型及产品手册等,以确保宣传输出的严谨性。

开盘销售阶段,这是一个相对长的持续阶段,设计在这个阶段的主要任务

是根据营销的情况同步做出有效应变,虽然前期最繁重的设计任务点已经

得到了落实,但是此阶段设计的应对措施会更考验设计团队的调整能力。

例如在云锦东方项目中,为了将示范区打造为区域标杆,临时提高了造价

预算,导致大区限额设计出现非常被动的局面。考虑到沙盘已经作为营销

输出,方案的基础框架不可能进行更改,同时也要保证销售在介绍园区时

能有充足的价值点领先于周边竞品,针对此情况,设计主要进行了以下两

个方面的工作调整:设计依据成本,保留宣传成果的基础上,重新对方案

进行修正微调,并进行深入挖掘和梳理,对原有价值点说辞进行精简和编

排,使重点更突出,辞令更接地气;同时筛选本项目的强势价值点进行重

点输出,有意识的加入互动环节和对比性说辞。无锡公司设计部与项目设

计部、成本部反复沟通大区方案,关于成本优化的工作细抠到每一个环

节,在不影响营销效果的原则下进行效果分级梳理,提供多项优化措施。

又如在溪西云境的销售过程中,营销经过与客户的接触,梳理了客户的反

馈,提出希望将地下车库的品质感作为宣传亮点,设计则通过标识和分色

设计对地下车库的品质进一步进行提升。在市场观望情绪浓厚的大环境

不一样的花火

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下,为提振客户购房信心,营销提出大区实景展示的诉求,设计及时配合

营销和工程,对需要实景展示的区域实现快速提升,达到二开示范区的需

求。通常来说,在营销的过程中市场是不断变化并形成不同反馈的,这也

意味着设计并不能一成不变,而设计去做变化又与成本控制、工程落实息

息相关,必须尽可能兼顾,所以设计所做的变化应当及时、有效且有落地

价值。

项目施工阶段,设计对于营销的助力效应则是体现在对工程实施效果的把

控上。如果说在项目前期设计为营销定位提供方案是完成了项目蓝图,在

后期施工阶段设计配合工程的措施则是为营销口碑的的最终达成提供了一

重保障。

工程期是一个交错复杂且需要完成快速运转的阶段,要达到项目既好又快

交付,需要设计与工程的默契配合。以溪西云境项目为例,设计在施工阶

段的主要工作包括:每周巡场,针对现场完成的形象进度与图纸进行核

对,重点关注以往项目的问题在本项目是否已规避,是否存在验收风险

项,配合工程部敦促施工单位进行整改;重点关注建筑立面、门窗栏杆、

地下室观感、门头、园区景观、单元入口及公区、电梯、精装修各项质量

等客户敏感点,是否与营销宣传一致和达到预期设计效果;及时发现解决

现场状况和存在的不足,将优化调整工作尽量前置。此阶段设计的相关工

作是比较琐碎的,看似与营销本身关系不大,但其实蕴含了对效果达成的

监管与优化任务。口碑效应对于同城多盘联动的开发商尤其重要,一个项

目的交付,往往是下一轮营销的起点,一个交付良好的楼盘是其他在售楼

盘的最佳背书。

总言而之,设计作为营销最大的技术支撑,不光要执行营销端对产品的定

位和宣传意图,在楼盘周期各个阶段中参与工作,更多的是在扮演综合协

调者的角色,在尊重成本、兼顾落地可行性的前提下,塑造出一个具有相

对优势的产品,提高项目的利润率,最终能使企业的产品系形象具有鲜活

的市场辨识度,为营销创造出圈层。

不一样的花火

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房地产现状随想

开发部 陈志明

近年,随着中国经济的快速增长,很多行业都在以一个较

高的增速增长,房地产行更是如此。但如今,房地产增速

放缓,市场震荡,面临着巨大的转折,对此我有几点想法

与大家分享。

房地产市场遇冷,除了政策和疫情的原因外,还与之前市

场的不规范息息相关。我国的房地产企业数量大,竞争激

烈。就拿地而言,各区域“地王”层出不穷,甚至还出现

过天价地块。开发商高价拿地,加上建设成本,必然导致

房价的攀高,再加上一些炒房者们借机不断哄抬房价,使

得房价一直居高不下,最终让房价成为压在百姓身上的一

座大山。其次,房地产企业的资产负债率远远高于其他行

业。但较高地运用财务杠杆,存在较大的财务风险,当遇

到政策限制,部分房地产企业因此破产,部分百强房企也

是爆雷不断。在此情况下,部分房地产商会出现偷工减

料、甚至烂尾的情况,更加剧房地产市场的恶化。

当然,虽然房产市场寒意不断,销售额及销售面积持续下

滑,但我相信人们对于房子的需求依然不减。一方面,各

地大学生落户政策的实施起到了促进作用;另一方面,房

地产企业现如今仍然是支柱产业,带动城市的经济的发

展,短时间内不可能迅速崩塌。

不一样的花火

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在整个市场面临震荡及转型时,我们房地产企业可以做些什

么来应对目前的阵痛期呢?

首先,可以推出自己的物业并建立配套的商业设施。在初步

阶段,虽然不会带来巨额的收益,但是物业能够更好地与业

主沟通,在服务业主的生活中更深入地了解业主的需求,使

日后地产发展方向更符合用户的心里预期。商业设施方面,

各类商场、公园、电影院等休闲娱乐场所可以向居民提供活

动场所,满足生活需求、提升住宅的舒适性和便捷度。

其次,未来的出租房将会是大趋势。随着现代青年观念的不

断改变,在各地房价仍居高不下的情况下,特别在一二线城

市,越来越多人会选择房屋租赁而不是买房。长租公寓也是

房企另辟蹊径的发展选择,装修舒适的公寓配备一套系统化

的管理模式及自助化的租房模式可以使用户更加方便快捷,

让年轻人选择先租房再购房。

最后,随着越来越多的人们对于生活质量的追求,住宅不仅

局限于“住安稳”,还要“住舒服”。房地产企业可以考虑

从不同的角度去改善住房的品质。

一是安全服务。对于房子而言,安全是最基础也是最重要的

方面。科技发展如此迅速,再加上人工智能时代的到来,可

以给每家每户安装人脸识别等安保系统,从而保证家庭的财

产安全。

二是医疗保健服务。特别针对于老人和儿童,这个功能显得

尤为实用。住宅内可以安装紧急按钮以便发生意外时及时通

知家人和附近医院。

三是其他有助舒适的服务。比如针对空气质量、环境卫生、

噪音等都可以从中研发出相应的产品供用户选择,从而提高

业主生活的舒适度。

不一样的花火

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开发部 周洲

今年自集团调整发展方向以

来,围绕如何获取代建类项

目,保证无锡公司可持续发

展这一个生死攸关的问题,

我们做出了巨大的努力。但

是往往付出与实际所得很难

形成正比,也有一段时间团

队相当迷茫和沮丧。我想,

这一方面源于我司进入代建

这一赛道时间较晚,缺乏案

例和优于竞争对手的纸面实

力,但同时也与我们自己思

维较为僵硬,缺乏灵活的思

考有关。经过一段时间的碰

壁后,我想是该对获取代建

项目的方式进行重新的思考

了。

在前一阶段,我们的主要拓

展方式是通过挖掘和无锡各

城投地主的关系,获取其已

摘牌待开发项目的合作权,

但是收效甚微。现在判断下

来,很明显这是一座独木

桥。虽然也有机会通过到对

岸,但是桥太小,也太挤,

想过的人太多,而恰巧那些

人还大都比你壮。于是想挤挤不过,老老

实实排队又吃不上饭,路途就变得坎坷起

来。总结这一阶段的失败,核心问题是走

常规路线,但缺乏核心竞争力,以及谈判

资本。那么往后再去和别人谈,我们就得

先弄清楚自己的本钱,还有对方的需求。

摸摸自己的家底,我们目前的资本是:1.

在无锡有10年以上的开发经验,了解市场

和客群;2.本地累计开发的7个项目涉及刚

需高层到独栋别墅,甚至文旅商业的全品

类物业,产品线无死角;3.有梅里古镇这

种与政府合作开发的项目,也属于类代建

案例;4.我们去年获取的经开区御璟天玺

项目大卖,累计了不少市场热度;5.最近

两个主操盘项目,梅都府和时光鸿著均创

造了业内瞩目的去化速度和利润指标,经

营能力可以信赖。

既知己,也要知彼。盘点完自己的本钱,

下一步就是弄清政府方面的需求,也就是

痛点:首先,目前的市场情况下,一般民

企很难拿地,所以才出现了今年几乎所有

挂牌项目都是城投公司托底摘牌的情况。

但是拿的越多,资金压力越大,疫情时代

政府的财政情况本就不乐观,输血能力堪

忧。其次,一直由城投公司拿地,传达给

关于调整

获取代建项目方式

的思考

不一样的花火

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市场的便是相对悲观的楼市预期,更不利于未来的救市

政策和土地经济。也就是说,政府方面:1.需要民企入

股,共同开发,尽快开发。2.需要民企报名,增强市场

信心。

综合这些因素,我认为,下一阶段我们的拓展方式应该

从后端调整为前端,也就是从城投公司拿地后再去求合

作,改变为从地块上市前就主动寻求合作。若如以往,

城投公司摘地后我们再去洽商,那便如自荐的毛遂,行

不行既得看人脸色,也得看竞争对手实力,又回到了走

独木桥的份上。而就目前而言,政府需要有人入股,有

人报名。在这个阶段,如果我们与其合作,那么双方都

握有筹码,是有讨价还价的余地的。我们完全可以通过

对市场的判断,提出一些相对有利于我司的商务条款,

甚至推动规划要点变更,来达成最终实现项目利润的目

标。

因此,下一阶段的拓展工作,我们既不放弃在具有较强

政府关系的新区——特别是梅村鸿山板块获取代建和小

股操盘机会,同时更要将重点精力放在未来一到两个季

度待出让的土地信息上,重点研判体量及总价适中,市

场相对安全的地块,提前介入,争取合作机会。

无锡公司从2017至今,保持了年均至少有1幅新增土地的

记录,我们将在未来继续努力,争取尽快为公司的持续

发展夯实基础。

The secret of success

is constancy to purpose

不一样的花火

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成本合约部 范岳华

成本合约部 付婷婷

项目合同中已约定承包人放弃因发包人的原因导致工期延

期引起的索赔费用,那承包人就因发包人延期引起的材料

价格调整是否能够索赔?是否仍属于索赔费用的范畴?

Spending time thinking is the most time-saving thing.

关于合同约定索赔的思考

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《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定:“当事人一方不

履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定条件的,另一方有权要

求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失”。因此,索赔是合

同双方依据合同约定维护自身合法利益的行为,其性质属于经济补偿

行为,而非惩罚。

建设工程施工中的索赔是发、承包双方行使正当权利的行为,承包人

可向发包人索赔,发包人也可向承包人索赔。

索赔事件发生后,在造成费用损失时,往往会造成工期的变动。当承

包人的费用索赔与工期索赔要求相关联时,发包人在作出费用索赔的

批准决定时,应结合工程延期综合做出费用赔偿和工程延期的决定。

发包人认为由于承包人的原因造成发包人损失的,应参照承包人索赔

的程序进行索赔。

因此在公平合理的计价环境下,由于发包人的原因造成的工期延误,

导致的费用损失,包括人员窝工、临时设施的租赁费用、机械停置台

班、工期延误期间人工和材料价格的上涨当然都属于费用损失,承包

人有权利提出合理的相应费用和工期索赔。

问题是合同约定出现发包方原因导致的工期延误,承包人自动放弃索

赔的权利。那从法理上来讲,这个放弃掉的索赔权利自然可以理解为

包含延误期间上涨的人工和材料费用。而问题还在于同一份合同有约

定实际施工期间内人工和材料价格可以调整,但又未明确发包方原因

导致工期延误其价格调还是不调。

此种情况如果承、发包双方认为所放弃的索赔权利仅包括窝工、周转

材料及机械停置台班费用而不包括工期延误期间内的人工和材料价格

上涨,应当另有一个双方真实明确的书面意思表示才行。

而深层次的问题在于,在公平合理的营商环境之下,发包人追求投资

控制的手段不应仅在于挤压承包人合理的价款收入空间和正当合理的

费用索赔,而在于童叟皆知的设计阶段的优化设计。

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你是锡有青年吗

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你是锡有青年吗

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为避免住宅工程常见系统性质量问题,提高工程质量水平,工程部自9月

5日起开展为期一个半月的培训,系统学习《苏锡豫区域住宅项目工程质

量问题手册》,整个培训分5期进行。

课程从地基与基础工程、主题结构工程、建筑屋面工程、建筑装饰装修

工程、机电安装工程、景观工程六大板块,详细分享了区域工程及售后

在日常项目检查中发现的工程问题,并总结出问题形成原因及改进措

施。

工程部员工在系统学习手册的同时,就相关问题同步进行了细致复盘及

热烈交流。大家纷纷表示,这样的课程十分接地气,具有实际的指导意

义,能起到防范、事前控制的作用,避免类似问题再次发生,从而提高

工程整体质量水平。

精炼内功 赋能起航

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你是锡有青年吗

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9月13日,为规范成品保护管

理,减少因成品保护工作不到

位而造成的污染、损坏和客户

投诉、索赔,维持产品质量的

稳定性,客户关系部组织学习了《维修精益流程—成品保护

作业标准》课程。课程首先对

成品保护的责任进行了界定,

明确了维修施工前、中、后的

成品保护责任部门。其次以图

文结合的形式,详细描述了成

品保护的部位及标准。最后强

调了成品保护的要求及处罚措

施。

标准化每一项细节,提高效

率,提升服务品质,是精益管

理中至关重要的环节,是我们

前行中不断发展、不断成长的

有力推手。客户关系部也将在

标准化的路上不断探索与实

践。

随着房地产行业下行趋势日益明

显,营销部组织持续性周期性的

项目总结与复盘,深入分析现阶

段营销过程中的问题,取长补

短,迭代改进,优化流程,为下

一阶段销售策略提供参考依据与

方向。9月30日,营销部负责人

与骨干就溪西云境、云锦东方两

个项目进行复盘。

整个复盘首先从取证推售、全案

各产品库存、指标完成情况、项

目来访及成交渠道四个层面逐一

分析项目现状;接着回顾了项目

营销节点中实施的重点动作,并

对项目的重难点事项进行复盘总

结;最终就工作中的痛点进行反

思并形成复盘启示,为下阶段工

作顺利推进打下基础。复盘现场

大家时而皱眉沉思,时而激烈讨

论,尽可能发掘在工作实践中检

验出的每一丝偏差,迅速纠正并

制定相应的改进措施。

工作中没有算无遗策,没有十全

十美,但是当我们不断回顾、不

断总结、不断提升时,在前行的

道路上就始终不会偏航,最终驶

向胜利的曙光。

第41页

你是锡有青年吗

38

10月11日,为规范房屋维修管理

流程,明确维修管理流程相关岗

位职责,确定维修管理流程工作

标准,确保维修工作快速、高

效,提高客户对维修工作的满意

度,客户关系部再续维修精益流

程第二弹,组织开展关于维修操

作流程指引的培训。

培训首先分别介绍了信息员、维

修工程师、维修业务经理的岗位

职责,明确分工;接着通过维修

流程图,简单而直观地呈现出整

个维修流程,清晰明确地展现出

各阶段各岗位的工作要点。最后

就关键步骤进一步阐述工作要

求、标准以及过程中涉及的相关

表单。

售后服务是房地产企业服务的重

要组成部分,同时也是企业最后

一道防线,而标准化的流程有助

于快速响应客户诉求,赢得口碑

与信任,在竞争日趋激烈的房地

产市场中立住脚跟,稳步发展。

10月24日开始,工程部开展了两

期关于机电材料控制与施工管理

技术指引的学习。当天课程首先

围绕招投标阶段、合同阶段、封

样阶段、品牌替换详细阐述了机

电材料控制原则。接着通过从材

料进场管理(资料)、材料进场

管理(材料检验),进场如何检

验三点,结合实际工作情况进行

学习与回顾,反思日常工作中是

否能执行到位并进一步优化流

程。

10月31日,工程部就施工过程的

控制与管理,现场如何检验两方

面学习了机电现场施工管理的技

术要求。大家纷纷表示,通过结

合项目实际对技术指引的温故知

新,更全面地掌握了集团的技术

要求,更深刻地理解了项目管理

关注的重点。

第42页

你是锡有青年吗

39

10月27日,设计部内部分享了结构限额有效管控方法的创新实践。在既往的管控

中,往往耗费很多管理精力和资源,但管控的成果不尽人意,而且管控成果受制

于设计院自身技术力量及服务意识,成果离散性较大,同时成本管控过程与项目

开发节奏间也经常存在冲突点。面对管控过程中的种种问题,创新出结构限额的

有效管控则可以调和结构设计经济性与合理性的对立,助力企业降本增效,高质

量发展,十分值得推广与学习。

课程介绍了结构限额管控中管理手段及管理流程的创新点,指出可以通过引入专

业第三方设计优化咨询单位,将甲方设计管理工作的重心落位于“管理”职责,

做好技术把关的同时集中精力做好管理与协调工作,使得结构设计管理工作在

“效率”与“质量上”同步提升。在新项目启动时破除结构专业疲于应付的旧模

式,通过关键点管控从而能够做到从容地达成结构限额管控的目标,即经济性与

合理性的统一。接着课程提炼出管控技术要求,进一步明确管控过程中的关注要

点。最后以洋溪项目为例,展示结构限额有效管控在实践中的运用成果,直观地

展现该创新在降本增效中取得的优异成绩。

“苟日新,日日新,又日新”,只有不断地思考、学习与创

新,我们才能保持活跃的思维,适应这日新月异的时代!

第43页

NO. 155 梅里古镇策划部 平面设计师

9月15日加入团队

【年 龄】:32

【星座】:射手座

【籍贯】:江苏宿迁

【请用一句话描述自己】:热情开朗、能快速融入集体

【谈谈你的工作经历】:一直从事平面设计工作,有4年多商业地产设计经验

【说说你对无锡路劲的第一印象】:正规、氛围好

【你希望大家怎么称呼你】:陈森

【最想和大家说的话】:一起努力,共同进步

【最让你骄傲的一件事】:完成自己制定的每一个目标

【做过最糗的一件事】:大学时女生宿舍在男生宿舍楼上,回宿舍时没注意

多爬了一层楼,来到了女生宿舍门口

陈森

你是锡有青年吗

40

新人大接龙

第44页

NO. 156 梅里古镇招商营运部 营运主管

10月10日加入团队

吴俊吉

【年 龄】:28

【星座】:天秤座

【籍贯】:江苏无锡

【请用一句话描述自己】:时而高冷,时而逗比

【谈谈你的工作经历】:一直在营运岗位,从未离开

【说说你对无锡路劲的第一印象】:高端大气

【你希望大家怎么称呼你】:小吴

【最想和大家说的话】:共同成长、共同进步

【最让你骄傲的一件事】:女儿第一个叫爸爸

【做过最糗的一件事】:天天做糗事

你是锡有青年吗

41

第45页

吴鹏

NO. 157 营销部 销售副经理(新开河项目)

10月20日加入团队

【年 龄】:29

【星座】:摩羯座

【籍贯】:安徽寿县

【请用一句话描述自己】:务实勤奋

【谈谈你的工作经历】:一直从事房地产销售工作,2年团队管理经验

【说说你对无锡路劲的第一印象】:团队有凝聚力、领导有责任心

【你希望大家怎么称呼你】:小吴

【最想和大家说的话】:愿和大家乘风破浪、砥砺前行

【最让你骄傲的一件事】:/

【做过最糗的一件事】:/

你是锡有青年吗

42

第46页

文化出圈了

43

第47页

入职十余年,遇到的困难不胜枚举,却不见她有丝毫怯意。她是如

何独立处理诸多问题?又是如何坚守阵地、不断成长的?

让我们一起走进成本合约部副高级工程师陶叶文的故事。

文化出圈了

44

陶叶文

副高级工程师-成本管理

道阻且长,行则将至

第48页

为什么选择在无锡发展?

锡劲者:见过悠然闲淡的小城,也待过繁华拥挤的上

海,最后确定在这座景色优美、工作生活两相宜的城市

发展。当时无锡有合适的工作机会,既可以满足我的个

人职业需求,也能实现安家落户。

QQ

AA

2011年入职,在路劲的11年时光中,不同的时间段、不同的项

目,在成本管理上有什么不同?个人在其中有什么成长?

锡劲者:我是跟着无锡公司从第一个项目一起成长起来

的,从刚开始的独资项目到后期的多方合作项目,对接

的人员从公司内的上下游部门、集团,到合作方的成本

及项目上下游部门,需要沟通的人数是翻倍的增长。

合作项目中,我们既要兼顾公司的标准,又要与合作方

达成一致。遇到公司标准差异较大的情况,工作过程中

会产生许多的矛盾点,这就需要有人从中斡旋。我的工

作难点便在于此。在公司领导、项目总的指导下愈发感

受到巧妙且有效的沟通特别重要。

我日常的工作内容包括招标、合同执行过程中变更签证

的管理、付款审核,以及整个项目成本的关注,包括预

算、月报、成本动态管理。其中囊括了精装修、水电、

土建等多专业内容。我接手过全责的项目、仅主责招采

的项目,也经历过从非主责成本转变为主责成本的项

目,比如今年全盘接手金丰项目,我也接手了合作方的

大量资料,并增加了与财务配合的工作。

独立负责一个项目的成本,于我而言是压力,也是优

势。一个人统筹整个过程可以将内耗降到最低值,我对

所有流程都烂熟于心,对呈现的结果也可以面面俱到。

文化出圈了

45

第49页

Q

A

独立负责多个项目,有没有遇到什么挑战?你觉得自身

的突出能力表现在哪些方面?

最大的挑战是捍卫自己公司的成本工作制度与标准吧。

之前遇到过一个项目的合作方设计端口问题频出,常常

在其供图截止日期之际提出不同意见,而预算责任部门

在我方,且我方主责招采,因此工作受涉,无法正常推

进,这就需要我从其他方面优化成本配置的同时还要尽

量减小对项目工期产生的影响。

我认为我的突出能力在于沟通协调。如在接手梅里古镇

之前,其结算有很多问题难以解决,但我们接手之后与

相关各方积极沟通,对结算争议的重点进行约谈,结算

速度大幅提升,原本的问题都迎刃而解了。我的做事原

则就是实干,奔着解决事情的目的去用力,而不是拖

延、逃避推脱问题。

文化出圈了

46

第50页

QQ

AA

目前房地产形势严峻,如何从成本角度出发提高产品在

市场上的竞争力?

主要是结构性成本严控,功能性和敏感性成本合理控

制。我们身处于信息社会,购房者在购房之前大多都对

住房进行了信息搜索、了解和学习,对市面上产品的各

项信息都有考量和对比。我们的成本管理原则最终也应

该是符合终端客户即绝大多数购房者心理的,只有结合

市场的调研情况夯实成本基础工作,才能让项目有条不

紊且具特色地呈现。成本人还须跳出成本视角,站在项

目管理高度,充分了解设计全过程对成本潜在的风险,

及早采取预控措施。

平时有没有什么兴趣爱好?

我的兴趣还比较广泛,有静有动。

我喜欢阅读古诗文,言文分离的文字本身就是智慧,所

以经久不衰、魅力无限。通过文言文作者将身处时代的

一点点一幕幕说给多年以后的我们听,其韵律之美、简

洁之美值得反复阅读和休会。通过文字,我能与他们产

生穿越时空的共鸣,同时结合自身处境学到一些为人处

世的道理。我特别喜欢苏轼的诗词,“莫听穿林打叶

声,何妨吟啸且徐行”、“人生如逆旅,我亦是行

人”。苏轼的诗透着思辩和达观,很有鼓舞人心之效,

他的风骨、气节、豁达能在迷茫的时候帮助我们笃定内

心,自若而行,认真工作,努力生活。意外之喜是,因

为我经常和孩子分享这些文章和感悟,潜移默化中孩子

竟然也记住了一些诗文。

运动也是我一直在做的。除了瑜伽,周末会去爬山或者

参加广场舞大军,现在的广场舞的气氛非常热烈,运动

强度远超想象。

文化出圈了

47

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