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宝山邮轮母港T3长租2022年8月

一、项目基本情况简介—项目概况

国际邮

轮母港

宝山区政府

1.3km

• 地块名称：临江商业商务中心

• 土地获取时间：2016年7月13日

• 土地获取方式：招挂复合

• 土地性质：商办港口

• 实际获取地价：8.44亿元

• 占地面积：46884.3万m2

• 容积率：B4（3.0）、B3（3.5）

• 项目股权比例： 我司45%、绿地45%、邮轮10%

• 项目并表：不并表

• 项目操盘形式：联合操盘

• 产品类型：销售办公(3.8万方)、租赁办公（2.5万

方）、自持商业（6.6万方）、酒店（2.8万方）

• 可售货值： 11.3亿 （表价）

类别 业态 拿地指标（平米）施工图指标（平米）自持

办公 63817.7 24945酒店 25000 28358.8商业 63694.4 66216.2地库 71804 76100配套 6230 1205.9销售 办公 38016.2合计 234842.1

一、项目基本情况简介—操盘模式

绿地

45%

招商

45%

邮轮港

10%

项目公司组织架构设

计

部

董事长/招商总经理/绿地副总经理/招商采

购

部

行

人

部

营

销

部

成本部财务部商管部工程部运

营

部

财务总监/招商财务副总监/绿地绿地主责部门 招商主责部门注：1. 其中设计部、采购部、成本部、财务部采用双签制度、正副职；2. 工程部由招商主责，其中有一名绿地派驻土建人员；项目股权比例

董事会席位 2：2：1

董事会

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[ 项目概况]地块位于宝山吴淞口，毗邻国际邮轮港，地处长江、黄浦江、蕰藻浜三江交汇处，具有充足的现代港口客运物流产业相关客源。周边3km内多聚集性商业综合体及教育医疗配套。

3号

线

本地

块

郊

环

隧

道

M

M

外环隧道

吴淞口国际邮轮港 宝龙广场

宝山体育中心 北翼生活广场

• 四至：项目北靠宝杨路、南邻外环隧道、东侧毗邻郊环隧道、西侧吴淞口路；

• 交通：项目邻近3号线宝杨路站（步行2.4km）；自驾：项目紧邻宝杨路和同济路立交，可接驳逸仙高架路、内环高架路等上海主干道。• 商业：3公里内宝杨宝龙广场、北翼生活馆、宝乐汇生活时尚中心，安信商业广场、黄金广场、宝钢商场等。

• 教育与医疗：3公里内上海市行知中学、宝山区第一中心小学、上海市宝山实验学校、上海交通大学附属第九人民医院、吴淞医院等；T3长租市场

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项目周边有一定数量的产业园区及办公楼，附近3公里内办公人口2.28万，其中客群主要以60%板块内+40%北区，以港口商贸、电子机械相关产业，地铁沿线创业园的白领管理层为主，板块内学区家庭客为补充。主力客群定位：ü 年龄：26-35

ü 工作年限：2-10年ü 区位：宝山吴淞口区域ü 收入：10000元/月以上ü 级别：中层经理、高级白领ü 消费观：容易接受新消费理念ü 状态：单身、情侣或夫妇*数据来源于克而瑞租售系统T3长租市场

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【 长租公寓市场 】项目周边长租公寓户型单一，主要装修倾向经济简单，平均价格在89-96元/㎡/月；周边有较为充足的连锁品牌长租公寓，本案可提升装修配置、户型多样性，以提升溢价空间。ü 项目周边8公里有宝龙muji公寓、魔方公寓(友谊路地铁站店)、友间公寓(牡丹江路社区)、朗诗寓（宝安公路店),均在1/3号线沿线，周边长租公寓均以30-45平中小户型为主，部分有小两房户型，价格维持在3500-4500元/月左右；

ü 项目3公里内长租公寓较多，主要趋向分散式公寓；品牌长租公寓主要覆盖在地铁沿线1公里内，其中品质较高宝龙muji公寓作为主要竞争对手。公寓名称 距离 （km） 户型

面积

（m²）

价格（元/月）平均租金（元/㎡/月）宝龙muji公寓 2.4 单间 25-35 3800-5000

142-152魔方公寓

(友谊路地铁站店)

3

单间 35-45 3518-4118

91-100两房 60 4338-4738

72-79友间公寓

(牡丹江路社区)

3.2

单间 30-35 2950-3500

98-100一房 45-50 3850-4200

84-86两房 55-70 4250-6000

77-85朗诗寓

（宝安公路店)

8.3 单间 31-38 2000-2806

65-742.4k 本项目

m

3号线

1号线

M

M

M

M

魔方公寓（友谊地铁站店）

3km

3.2km

友间公寓

（牡丹江路）

宝龙muji公寓

8.3km

朗诗寓（宝安公路店）

T3长租市场

项目名称 区位

产品 月租金

开业时间 出租率

装修档次及室内配置公区配置及服房型

建面 务㎡

租金含服务费

元/套/月

宝龙muji公寓

距离3号线宝杨

路站500m 单间 22-34 3800-5000 2020 95%

冰箱、洗衣机、空调、热水器、干湿分离淋浴、收纳橱柜精装修多功能活动室、健身房、洗衣房、自动贩卖机；50M宽带、维修※建筑外形照片

※房间内部照片

※公共区域照片

[ 长租公寓竞品2]--宝龙muji公寓

7

T3长租市场

[ 长租公寓竞品2]--魔方公寓(友谊路地铁站店)

项目名称 区位

产品 月租金

开业时间 出租率

装修档次及室内配置公区配置及服房型

建面 务㎡

租金含服务费

元/套/月

魔方公寓

(友谊路地铁站

店)

距离3号线友谊

路1.9km

单间 35-45 3518-4118

2016 97%

空调、电视、冰箱、洗衣机、油烟机、热水器、沙发家具休闲室，健身房，花园;

100M宽带两房 60 4338-4738

※建筑外形照片

※房间内部照片

※公共区域照片

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T3长租市场

[ 长租公寓竞品3]--友间公寓(牡丹江路社区)

项目名称 区位

产品 月租金

开业时间 出租率

装修档次及室内配置公区配置及服房型

建面 务㎡

租金含服务费

元/套/月

友间公寓

(牡丹江路社区)

距离3号线友谊

路站1.1km

单间 30-35 2950-3500

2020 95%

洗衣机、空调、热水器、简单装修

休息区，1次/月保洁；宽带一房 45-50 3850-4200

两房 55-70 4250-6000

※建筑外形照片

※房间内部照片

※公共区域照片

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T3长租市场

[ 长租公寓竞品4]--朗诗寓（宝安公路店)

※建筑外形照片

※房间内部照片

※公共区域照片

项目名称 区位

产品 月租金

开业时间 出租率

装修档次及室内配置公区配置及服房型

建面 务㎡

租金含服务费

元/套/月

朗诗寓

（宝安公路店）

距离1号线宝安

公路1km 单间 31-38 2000-2806 2019 89%

电视、冰箱、洗衣机、空调、热水器、家具影音休闲区、台球室、公共厨房、健身房、咖啡书吧；50M宽带10

T3长租市场

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【 居民住宅市场 】目前邮轮港区域周边民宅租金单价在46-80元/㎡/月，户型主力为60-80㎡的2房，月租金在3000-4500元/月左右，小区老旧装修简单，居住氛围尚可。

项目以西3km范围内，基本为围绕宝钢形成住宅，小区环境较为老旧，例如：宝钢一村-十村，宝林一二村、永清新村等，主要户型为50-60㎡小2房；项目以北6km内小区较新，例如：宝地绿洲城。区域内租赁品质小区较为空白，主要以60-80㎡的老小区以及80-120平商品房为主。

小区名称

距离

（km）

房型

面积（㎡）价格（元/月）平均价格（元/㎡/月）宝钢一、二、四、

十村

1.8-2.7

1房 44-50 3800-450086-902房 60-105 4200-750070-71宝林一、二村 2/1.6 2房 45-82 3800-450055-84永清新村 1.7 2房 61 500082临江三村 2 2房 57 390068海滨七村 2.8 1房 43 300070宝地绿洲城 5.1 2房 68-100 3800-460046-56友谊家园 5.6 2房-3房 60-131 4100-690053-68海尚明城 6.3 2房 98 550056永清新村

M

宝钢一村

本项

目

3号

线

1号

线

宝钢二村

宝钢十村 宝钢四村

宝林一、二村

临江新

村

海滨七村

宝地绿洲城

友谊家园

海尚明城

T3长租市场

17 17 17 17 17 17 17 22 22 22 22 22

165 148 151 151

168 147

127

179

164

36

73

210

0

50

100

150

200

250

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06

项目周边近1年公寓供应项目及房量走势图

集中式公寓房量 分散式公寓房量 集中式公寓项目 分散式公寓项目

0

50

100

150

2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06

项目周边近1年个人房源挂牌量

个人房源挂牌数量

日期 集中式公寓房量 集中式公寓项目 分散式公寓房量 分散式公寓项目个人房源挂牌数量2021-07 3070 17 431 165 1272021-08 3070 17 424 148 1342021-09 3070 17 394 151 1362021-10 3070 17 375 151 1382021-11 3070 17 485 168 1272021-12 3070 17 300 147 1342022-01 3070 17 443 127 1202022-02 4055 22 571 179 942022-03 4055 22 346 164 942022-04 4055 22 48 36 252022-05 4055 22 147 73 392022-06 4404 22 482 210 108月均供应 3510 19 371 143 106ü 2021年7月-2022年6月项目所在西城板块5km范围近1年集中式公寓房源供应总量最高达4404套/月，2022Q1、Q2新增开业1335套；分散式公寓近1年房源月均供应371套/月，个人租赁房源近1年月均挂牌106套/月；

ü 综述，项目周边近1年同质公寓产品增加较多，且存在一定数量的分散式公寓，个人房源，市场竞争较为激烈。套/月 元/m2/月

套/月

T3长租市场

验收保洁移交2023.10.30长

租 2023.1.30

设计方案

确定

招投标

2023.3.30

公区机电

2023.7.30

结构改造

楼板开洞

2023.6.30

精装完成2023.10.15

施工单位

进场

2023.4.30

长租公寓施工计划：长租公寓改造2023年4月30日竣备后启动,2023年10月30日移交。思路2：自持办公争取政府支持，转长租后寻求整售，回笼资金

欢迎垂询

黄威昌 15521085673

020-88529120