编委会

深圳市城市更新协会行业信息中心  刘 芳

广东合一城市更新研究院      罗 宇

深圳市城市更新协会行业信息中心  胡秀华 谢杏枝

广东合一城市更新研究院 王思瑶 陈建塔

深圳市城市更新协会行业信息中心   汤 越 梁滢汀  张灵丽

广东合一城市更新研究院      黄向雷  肖 巍  曾卓君  胡 胜

                 周慧贤  张华莉  张晓雯 李嘉益

                 郑康寿

总编

执行主编

编委

（排名不分先后）

暖风政策下行业的“本手、妙手及俗手”

2022 上半年，存量市场领域受多重因素的持续影响，项目推进速度缓慢、市场观望

情绪浓重，计划、规划及实施主体三大阶段更新项目数量及规模同比环比均整体呈

下滑趋势。但同时从国家、省及市层面相继出台一系列暖风政策，不断给予市场信心，

深圳拟从加大宅地供应及保障产业空间等两大层面出台相关政策。暖风政策下行业

正在上演“本手、妙手及俗手”的一盘大棋。

行业动态：暖风政策拂来，业内高度关注回暖

政策变化：暖风政策下，“宅地供应 + 产业保障”成热点

从数量看，上半年出台涉及深圳更新相关政策 93 个，其中，国家级政策 25 个，省

级政策 20 个，市级政策 19 个，区级政策 29 个（罗湖 6 个，龙岗 5 个，大鹏 4 个，

坪山 3 个，光明、宝安及前海各 2 个），市区级合计 48 个。主要政策如下：

国家、省级层面：各级政府暖风政策不断，鼓励存量土地开发，增加市场信心，稳

步推进经济发展。

从国家层面来看，1 月 24 日，《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽

市场准入若干特别措施的意见》发布并明确研究基础设施领域不动产投资信托基金

（REITs）税收政策，放宽城市更新业务市场准入推进全生命周期管理；4 月 19 日，

召开金融支持实体经济座谈会，强调金融机构要因城施策落实好差别化住房信贷政

策；4 月 24 日，住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议，指

出要重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改

造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力；4 月 29 日，中共中央政

治局召开会议明确支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住

房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展；5 月 25 日，国

务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，综合立体推进存量

土地盘活；5 月 31 日，国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知，给予

市场信心。另外，在住房贷款、公积金、重点房地产企业风险处置项目并购金融服

务等方面均给予扶持。

广东省层面：2 月 11 日，广东省财政厅发布《关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的

通知》，政策明确指出老旧小区以微改造为主；6 月 1 日，《广东省贯彻落实国务院扎实稳住经济一揽子政

策措施实施方案》发布并明确落实国家扎实稳住经济一揽子政策落地实施；6 月 28 日，广东省自然资源厅

厅长陈光荣受媒体专访，解读《中共广东省委 广东省人民政府关于全面推进自然资源高水平保护高效率利

用的意见》要点亮点，明确了节约集约用地，统筹用好新增和存量两手资源，确保“高质量发展有空间”、“好

项目有地用”、“好项目也要用好地”，对存量低效用地下大功夫盘活利用，继续擦亮广东“三旧”改造名片。

深圳市层面：深圳市上半年重点制定各类“十四五”规划及年度计划，鼓励住房供应、优化住房结构、积

极推动产业空间优化布局。1 月 11 日，《深圳市住房发展“十四五”规划》发布并明确了“十四五”期间

计划供应居住用地不少于 15 平方公里，计划建设筹集住房 89 万套，计划供应分配住房 65 万套，明确了多

渠道建设筹建保障性租赁住房，进一步满足了居民住房需求；6 月 28 日，《深圳市住房发展 2022 年度实

施计划》发布并明确 2022 年计划建设筹集公共住房不少于 12 万套 ( 间 )，供应公共住房不少于 6.5 万套 ( 间 )，

综合调控市场秩序，稳步推进房地产市场回暖；6 月初，《深圳市 20 大先进制造业园区空间布局规划》及《深

圳市人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》发布，通过制造业集中布局，

推动深圳“20+8”产业集群的建设，拟培育若干具有世界级竞争力的战略性新兴产业集群，抢占未来产业

发展先机。

各区层面：深圳各区政策内容相对比较分散，其中，罗湖 6 个，龙岗 5 个，大鹏 4 个，坪山 3 个，光明、

宝安及前海各 2 个。罗湖主要涉及棚改、创新型产业用房及住房租赁市场“十四五”规划及股份公司产权

交易监管；龙岗主要涉及集体用地开发交易、产业用地提容后产业用房管理及利益统筹项目实施监管；大

鹏主要涉及城市更新办法及非农管理办法，其余区整体政策数量相对较少。

各区政策中，需重点关注《宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（修订）》、《深

圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则（征求意见稿）》等历史违建

处理新政。

项目动态：更新市场低迷，业内高度关注暖风政策下的市场回暖动态

2022 年上半年在疫情、宏观政策管控及项目审批速度减缓等多重因素影响之下，更新市场低迷，市场观望

情绪较重。计划、规划及实施主体三大阶段更新项目数量及规模同比环比均整体呈下滑趋势。利益统筹项

目动态则整体较为活跃，棚改项目无新增立项，仅 6 个项目有不同阶段进展。

城市更新项目：

计划立项阶段：计划公示 10 个，拆除范围面积共 114.5 公顷，计划公告 6 个，拆除范围面积共 112.3 公顷。

计划公告数量及规模同比、环比均下降显著。

规划审批阶段：规划公示 20 个，拆除范围面积共 336.5 公顷，规划公告 21 个，拆除范围面

积共 260.3 公顷。规划公告同比、环比数量下降明显，规模基本持平。规划建筑类型以住宅为主，

平均移交率处历史高位，达 41.1%。

实施主体阶段：实施主体公示 15 个，拆除范围面积 59.9 公顷，开发建设用地面积共 42.2 公顷。

实施主体公示同比、环比数量及规模均下滑显著。实施主体以民企为主，达 87%。

上半年城市更新市场主要特点为：市场观望情绪较重，项目审批缓慢，更新由增量转为存量熟化，

大项目大统筹仍是趋势，各区陆续推出重点更新单元，国央企或迎来巨大机遇。

土地整备利益统筹项目：

依据官方信息公示，上半年利益统筹新增实施方案公示 11 个，整备实施规模达 439.7 公顷，

留用地规模达 120.4 公顷；新增规划公告 4 个，整备实施规模达 142.9 公顷，留用地规模达

33.4 公顷；留用土地上平台 17 个，留用土地规模达 7.9 公顷。热点区域仍集中于原特区外地区，

光明实施方案公示数量和规模均最大，龙岗规划公告规模最大，龙华留用地上平台数量和规

模均最大。

棚户区改造项目：

今年上半年，棚改项目动态仅 6 个项目有进展，涉及规划（草案）公示、古树保护技术方案编制、

工程规划许可、施工许可、土地出让、回迁安置等。

趋势一：政策暖风不断，共筑市场信心

因疫情反复、地产行业低迷、国际动荡等多层面因素，经济

发展长期受影响，各级政府旧改推进速度放缓，市场主体长

时间持观望态度。因此各级政府暖风政策不断，鼓励存量土

地开发，增加市场信心，以期拉动经济发展。

暖风政策主要包括三个维度：

1、金融信贷维度：基于国家层面相关政策及会议，强调放

宽城市更新业务市场准入推进全生命周期管理，因城施策落

实好差别化住房信贷政策，明确实现贷款利率稳中有降、鼓

励金融机构加大投资及财政支持等方式，给予市场信心。

2、政策支持维度：基于国家层面相关政策及会议，重点围

绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下

管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释

放内需潜力，明确支持各地从当地实际出发完善房地产政策、

支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促

进房地产市场平稳健康发展。

3、结构优化维度：基于省层面相关政策及会议，大力推动

社会力量参与城镇老旧小区改造，统筹用好新增和存量两手

资源；基于市层面相关政策，鼓励住房供应，优化住房结构，

明确了多渠道建设筹建保障性租赁住房，保障居民住房需求，

积极推动产业空间优化布局，推动深圳“20+8”产业集群

的建设。

趋势二：国央企补位，国民协同共进

民营企业一直都是城市更新的重要参与主体，灵活的企业管

理机制契合城市更新前期项目特点。2021 年多家房企出现

流动性危机以来，为了项目的顺利推进，出现了国、央企补位，

行业发展：六大核心趋势预判

国、央企与民企协同共进的趋势。

为了做好重点房企的风险处置，2022 年 1 月 8 日广东省政

府召集多家房企开会，为国企央企收并购出险房企项目“牵

线搭桥”，1 月 24 日中海地产以 18.43 亿元人民币的对价

收购雅居乐持有合营公司广州利合集团 26.66% 的股权成为

该次会议后首单成果。央行和银保监会近期下发了《关于做

好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓

励银行稳妥有序开展并购贷款业务，也支持优质房企进行

收并购，并购贷款将不计入房地产三道红线相关指标。6 月

30 日，深圳市福田区财政局发布关于征集福田区国资国企

改革发展“十四五”规划意见建议的公告，探索设立城市

更新基金，支持区属国企与央企或其他国企建立合作，设立

城市更新母基金，支持区属国企建立片区更新项目储备机制，

积极跟进、主动服务更新改造意向项目。

基于项目盘活目的，国、央企在城市更新领域中发挥着重要

补位作用，未来将会有更多国、央企介入出险项目，与民营

企业携手在城市更新领域实现合作共赢，共同维护城市更新

市场的稳定。

趋势三：加大宅地供应，保障居住空间

按照《深圳市国土空间总体规划 (2020-2035 年 )》( 草案 )，

明确提出深圳市年度居住用地供应量不低于建设用地供应

总量的 30%，新增各类住房 200 万套，公共住房比例需达

60% 以上等目标。4 月 25 日发布的《深圳市国土空间规划

保护与发展“十四五”规划》提出，“十四五”期间供应居

住用地 15 平方公里以上。

根据《深圳市 2022 年度建设用地供应计划》，今年度计划

供应居住用地 365 公顷，其中商品住房用地 215 公顷（新

供应 116 公顷，更新整备供应 99 公顷），公共住房用地

150 公顷（新供应 110 公顷，更新整备供应 40 公顷）。土

地供应向租赁住房倾斜，单列租赁住房用地计划，计划供应

租赁住房用地 37 公顷，占居住用地的 10.1%。实施 2022-

2024 年度居住用地供应三年滚动计划。2022-2024 年度全

市计划供应居住用地 1103 公顷，年平均计划供应居住用地

367.7 公顷。

2022 年 1 月期间，深圳送上宅地“新年礼包”，龙华、光明、

坪山和宝安等多区对法图进行调整，涉及相关居住土地面积

超 40 公顷！ 2022 年 3 月 31 日深圳第一批集中供地，共出

让 8 宗地块，总出让面积约 26.9 万㎡，总建筑面积约 107

万㎡，总起价 168.1 亿元；2022 年 7 月 5 日深圳第二批集

中供地，共涉及 16 宗宅地，总土地面积 33.29 万㎡，总建

筑面积 179.85 万㎡，挂牌起始价合计 349.83 亿元。

基于国空 2035 规划目标，通过法图调整、集中供地、更新

整备等多渠道加大宅地供应，充分保障居住空间。

趋势四：利益统筹模式转变，助力城市升级

今年 3 月 31 日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征

求《深圳市土地整备利益统筹办法》（征求意见稿）意见

的通告（以下简称“利益统筹新政”），对 2018 年出台

《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔

2018〕6 号，以下简称“6 号文”）相关条文进行修订，进

一步创新了土地整备利益统筹政策。

“利益统筹新政”基于盘活存量低效用地为目的，同时以

规划统筹、公益优先及集约节约等为基本原则，在适用范围、

规划容积算法及用地出让等方面均进行了创新，兼顾政府、

土地权利人及开发主体等多方权益，通过留用居住用地以保

障住房需求的同时，释放更多的土地给予政府，以保障产业、

重大基础设施及公共配套等公共利益落地。同时以土地权益

为核心，通过土地产权、建筑性质及现状容积率等，给予权

益人合理公平的权益容积，能有效保障权利人合法权益。对

于市场主体而言，明确由区政府引入市场主体，拆迁谈判完

毕可协议出让给市场主体，实现一二级联动，同时给到居住

留用地，释放红利给予市场主体，获将极大刺激市场主体参

与利益统筹信心。

新政或将开启土地整备利益统筹 4.0 时代，模式转变，助力

城市升级！

趋势五：条例下首现征收案例，行政征收力破拆迁难

今年 7 月，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条

例》）正式实施后的首单房屋征收公告正式发布，意义十分

重大。首单房屋征收案例为罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新

统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目 B 范围，依法

征收蔡屋围新八坊 4 号房屋、新十坊 9 号房屋。

罗湖是城市更新强区放权的第一个试点区，在《条例》出台

前勇于尝试城市更新项目“零星房屋征收”模式，现在《条

例》后首个探索城市更新行政征收，充分体现罗湖在城市更

新领域的先行先试、敢为人先。该案例为其他城市更新项目

提供了参照和借鉴，给长期受困于拆迁难的更新项目带来曙

光，为行业破解拆迁难注入信心。

趋势六：“国空”时代下严格保障产业发展空间

深圳保障产业空间的目标非常明确，早在 2020 年 6 月所发

布的《关于打造高品质产业发展空间促进实体经济高质量

发展的实施方案》中提出，“十四五”期间，重点完成土

地整备 25 平方公里、连片升级改造 25 平方公里，结合近

年已整备入库的 20 平方公里及深汕特别合作区内整备约 30

平方公里产业用地，共同形成约 100 平方公里产业空间”。

而今年产业空间保障政策仍较密集且重大。

今年 4 月 25 日，深圳市人民政府发布《深圳市国土空间规

划保护与发展“十四五”规划》，提出：“十四五”期间，

深圳将高效配置生产空间，加大高品质产业空间保障，推进

两个百平方公里级高品质产业空间建设，通过政府主导完

成约 20 平方公里成规模产业空间土地整备，通过政府统筹、

政企合作，有序推进 25 平方公里高品质产业空间连片改造；

5 月 10 日，深圳市规划和自然资源局发布关于印发《深圳

市工业用地使用权转让暂行办法》的通知，以盘活存量低效

工业用地，优化土地要素市场化配置，规范工业用地使用权

转让行为； 5 月 16 日，深圳市工业和信息化局发布了《深

圳市关于推动新材料产业集群高质量发展的若干措施（征

求意见稿）》，该政策重点推动新材料、工业母机、精密仪

器设备等处于价值链高端和产业链核心环节的产业，是深圳

发力推动战略性新兴产业发展的政策支撑；6 月 6 日，深圳

市工业和信息化局、深圳市规划和自然资源局发布《深圳市

20 大先进制造业园区空间布局规划》，在宝安、龙岗、龙华、

坪山、光明、盐田、大鹏新区、深汕特别合作区等 8 个区选

取产业基础比较好、具有空间保障能力的区域打造 20 大先

进制造业园区，总规划用地面积约 300 平方公里，按照启动区、

拓展区、储备区有计划释放工业用地面积约 60 平方公里。

产业是深圳发展的命脉。在“国空”时代下，深圳出台更多

配套政策，落实国空规划，严格保障产业发展空间。

综上所述，2022 年上半年城市更新市场延续 2021 年下半

年的疲态，政策端暖风频吹，市场信心仍须时日恢复。政府

积极处置出险房企，市场主体呈国民协同共进的特点。同时，

行业出现加大宅地供应、利益统筹模式变革、破解拆迁难迎

来曙光、加大产业空间保障等新趋势。城市更新行业面临洗

牌与重构，市场主体只有提高自身实操实战能力，精细化运

作，挖掘市场机会，在“本手、妙手及俗手”这盘大棋中上

演更多的“妙手”。

深圳市城市更新协会行业信息中心

广东合一城市更新研究院

二〇二二年七月

CONTENTS

目录

重要政策解析

二季度城市更新项目数据与趋势

第一篇 2022 年上半年更新整备市场研报

第二篇 2022 年二季度城市更新市场研报

城市更新项目数据与趋势

土地整备利益统筹项目数据与趋势

集体资产交易项目数据与趋势

棚户区改造项目数据与趋势

07

36

50

60

64

68

索引

INDEXES

《广东省土地管理条例》

《关于全面推进自然资源高水平保护高效率利用的意见》                   

《深圳市 2022 年建设用地供应计划及住房发展 2022 年度实施计划》   

《深圳市国土空间保护与发展“十四五”规划》（征求意见稿）

专题解读：产业升级引领更新整备，深圳工改工模式更新迭代

附录 1. 2022 年上半年城市更新相关政策清单

附录 2. 2022 年上半年计划公示 / 公告更新项目清单

附录 3. 2022 年上半年规划公示 / 公告更新项目清单

附录 4. 2022 年上半年实施主体公示更新项目清单

附录 5. 2022 年上半年各区集体资产交易项目清单

附录 6. 深圳市各区棚户区改造项目信息清单

09

12

15

20

24

81

84

88

90

91

99

01 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

本次研报数据主要来源于合一城市更新集团 / 深圳市城市更新协会更新整

备数据库、区更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理

与对比，最终形成城市更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。

【计划原始类型】不同类型计划公示或公告，均统一为计划公示 / 公告，例如计划

修改公示、计划重新公示、计划补充公示、计划调出公示等均统一为计划公示。

【统计个数】对计划类项目公示、公告分别进行统计，已进行公告的项目并不剔除

其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。

【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套

设施）等大类。其中如有混合类型，以现状面积最多的类型为主。

【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。

【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东。

【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以计划公示 / 公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规

划阶段改造方向为准。

【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、

现状为旧居住区则为居改、现状为旧商业则为商改。

【二级改造类型】基 于 工 改 细 分 二 级 改 造 类 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改

M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或

两种的混合用地，工改综合指改造类型超过 2 种以上。

1 拆除重建类计划数据

【规划原始类型】不同类型规划公示或公告，均统一为规划公示 / 公告，例如规划

修改公示、规划重新公示、规划补充公示、规划调整公示等均统一为规划公示。

2 拆除重建类规划数据

统计口径说明

统计口径说明 02

【统计个数】对规划类项目公示、公告分别进行统计，已进行公告的项目并不剔除其公示

项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。

【统计年份】以城市更新单元规划公示 / 公告最新发布日期为准。

【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示 / 公告

现状类型为准。

【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。

【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综

合指改造类型超过 2 种以上。

【拆除用地面积】以规划公示 / 公告拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以规划公示 / 公告开发建设用地面积为准。

【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。

【计容建筑面积】以规划公示 / 公告计容建筑面积为准。

【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进行分别计算，

无包含关系。

【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人才公寓

进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则按商业：办公

=3:7 进行计算。

【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型产业用房、

创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。

【公共配套类计容面积】规划单元中公共配套设施面积。

【其他类计容面积】规划单元中除以上类型面积外的其他类型面积。

【容积率】按项目计容建筑面积 / 开发建设用地面积进行计算。

【移交率】按项目移交用地面积 / 拆除范围面积进行计算。

【平均移交率】深圳市及各区平均移交率 = 统计日期内所有项目总移交面积 / 总拆除范围

面积。

【平均容积率】深圳市及各区平均容积率 = 统计日期内所有项目总计容建筑面积 / 总开发

建设用地面积。

03 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

【交易平台】主要通过深圳市联合产权交易及各区公共资源交易中心进行数据收集，仅统计涉及

村集体土地上平台的项目，未包含仅有村集体物业上平台及其他类型上平台交易项目。

【交易公告说明】交易公告指最后平台发布确定合作对象的交易公告，本次数据均来着政府平台

网站，不考虑涉及由于政府网站信息公布不及时或之前公布信息删除等因素。

【交易类型】根据项目内容主要分为城市更新、土地整备、非农建设用地（包括指标）、征地返

还地（包括指标）、外部移交公共设施用地及其他类型的集体资产交易，若城市更新项目中含非

农或征返指标，则认定为城市更新项目。

【交易方式】根据项目交易方式主要分为公开招标、竞争性谈判及单一来源谈判三种方式。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。

【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。

【实施主体】以实施主体公示主体为准。

【实施主体类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。

【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。

【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、

工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综合指改造类型超

过 2 种以上。

【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用地面积，

则以项目规划阶段总开发建设用地面积 * 分期拆除范围面积 / 规划阶段总拆除范围面积进行计算。

实施主体公示数据

土地整备利益统筹项目数据

3

4

【土地整备利益统筹项目】深圳市土地整备利益统筹项目相关数据主要从计划立项、实施方案、

规划批复及留用地上平台四个阶段进行统计分析，其中计划立项项目统计以官方公布的《深圳市

2021 年度城市更新和土地整备计划》为准，其他阶段数据以各区政府官网公示信息每季度进行

统计分析。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

5 集体资产交易数据

统计口径说明 04

【棚户区改造项目】深圳市棚户区改造项目相关数据为不完全统计，以深圳市棚户区改造的流程节点进

行统计分析，主要划分为前期申报、计划立项、实施主体公示、规划批复及开发建设五个阶段。计划立

项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

深圳市及各区拆除重建类城市更新项目实施率计算公式说明

【计划实施率】深圳市及各区计划实施率 = 实施主体公示总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。

【规划实施率】深圳市及各区规划实施率 = 规划总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。

深圳市及各区拆除重建类城市更新项目同比、环比说明

【同比、环比幅度表述】增 / 降低 10%，视为基本持平；增 / 降 10%-30%，视为略增/ 降；增 / 降

30%-50%，视为增长 / 下降明显；增 / 降 50%-100%，视为增长 / 下降显著；增 / 降大于 100%，采用

倍数表示增长 / 下降。

棚户区改造项目数据

特殊统计数据计算说明

6

7

【合作模式】根据项目合作模式主要分为被拆赔及合作分成两种合作模式。

【摘牌企业类型】摘牌企业类型以项目成交人的实际控制人类型进行统计。

【摘牌企业上市情况】企业上市情况以项目成交人背后的实际控制人是否上市为准进行统计。

【平均周期统计情况】上平台平均周期为最后交易结果公告时间扣减第一次上平台招商公告时间，以政

府平台网站时间为准。

【标的合作土地及合作物业说明】以政府平台网站公布为准，若网站中未标明具体土地类型及物业类型，

按其他类型计算。

05 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

2022 年上半年

更新整备市场研报

重要政策解析 06

01 重要政策解析

07 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

政策概述

从数量看，上半年出台涉及深圳更新相关政策 93 个，其中，国家级政策 25 个，省级

政策 20 个，市级政策 19 个，区级政策 29 个（罗湖 6 个，龙岗 5 个，大鹏 4 个，坪

山 3 个，光明、宝安及前海各 2 个）。主要政策如下：

国家层面：受住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通

知》、疫情反复、国际动荡等因素影响，旧改推进放缓，市场主体长时间观望，国民

经济增速影响较大。特别第二季度以来，各级政府暖风政策不断，鼓励存量土地开发，

增强市场信心，稳步推进经济发展。国家层面来看，1 月 24 日，国家发展改革委和

商务部发布《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施

的意见》，明确研究基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）税收政策，放宽城

市更新业务市场准入，推进全生命周期管理。4 月 19 日，人民银行、银保监会联合

召开金融支持实体经济座谈会，会议强调金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来

炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策；4 月 24 日，住房和城乡建设部党

组召开理论学习中心组学习（扩大）会议，指出要重点围绕城市更新、城镇老旧小区

改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推

动释放内需潜力；4 月 29 日，中共中央政治局召开会议明确支持各地从当地实际出

发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房

地产市场平稳健康发展；5 月 25 日，国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩

大有效投资的意见，明确聚焦存量资产盘活，多方式、聚重点、强规范，综合立体推

进存量土地盘活；5 月 31 日，国务院印发扎实稳住经济一揽子政策措施，明确贷款

利率稳中有降、鼓励金融机构加大投资及财政支持等方式，给予市场信心。另外，在

住房贷款、公积金、重点房地产企业风险处置项目并购金融服务等方面均给予扶持。

广东省层面：2 月 11 日，广东省财政厅发布《关于进一步促进城镇老旧小区改造规

范化提升质量和效果的通知》，该通知明确指出老旧小区以微改造为主。6 月 1 日，

广东省人民政府印发《广东省贯彻落实国务院扎实稳住经济一揽子政策措施实施方

案》，明确落实国家扎实稳住经济一揽子政策；6 月 2 日，广东省住房城乡建设厅召

重要政策解析 08

开专题培训会，大力推动社会力量参与城镇老旧小区改造；6 月 28 日，广东省自然资源厅厅长

陈光荣受媒体专访，强调《中共广东省委 广东省人民政府关于全面推进自然资源高水平保护高效

率利用的意见》颁布目的意义，明确了节约集约用地，统筹用好新增和存量两手资源，确保“高

质量发展有空间”、“好项目有地用”、“好项目也要用好地”，继续擦亮广东三旧改造名片。

深圳市层面：深圳市上半年集中公布了各类“十四五”规划及年度计划，鼓励住房供应、优化住

房结构、积极推动产业空间优化布局。1 月 11 日，深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委

员会发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，明确了“十四五”期间计划供应居住用地不少于

15 平方公里，计划建设筹集住房 89 万套，计划供应分配住房 65 万套，明确了多渠道建设筹建

保障性租赁住房，进一步满足了居民住房需求。6 月 28 日，深圳发布了《深圳市住房发展 2022

年度实施计划》，明确 2022 年计划建设筹集公共住房不少于 12 万套 ( 间 )，供应公共住房不少

于 6.5 万套 ( 间 )，并对项目进行一二手住宅价格管控、全周期监管及对房地产市场预警，综合调

控市场秩序，稳步推进房地产市场回暖。6 月初，市工业和信息化局联合深圳市规划和自然资源

局发布《深圳市 20 大先进制造业园区空间布局规划》，同月底，深圳市人民政府分布《深圳市

人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》，通过制造业集中布局，

推动深圳“20+8”产业集群建设，培育若干具有世界级竞争力的战略性新兴产业集群，抢占产业

发展先机。

各区层面：深圳各区政策内容相对比较分散，其中，罗湖 6 个，龙岗 5 个，大鹏 4 个，坪山 3 个，

光明、宝安及前海各 2 个。罗湖主要涉及棚户区改造、创新型产业用房及住房租赁市场“十四五”

规划及股份公司产权交易监管，具体为《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法》《罗湖区创新型产

业用房管理办法》《罗湖区住房租赁市场“十四五”发展规划》《罗湖区股份合作公司产权交易

监督管理实施细则》（征求意见稿）；龙岗主要为集体用地开发交易、产业用地提容后产业用房

管理及利益统筹项目实施监管，具体为《深圳市龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监

管实施细则（第四次征求意见稿）》《产业用地容积调整拟贡献产业用房经区政府批准后由企业

自行持有相关规则（征求意见稿）》《龙岗区土地整备利益统筹项目实施监管工作指引（试行）

（征求意见稿）》；大鹏主要为城市更新办法及非农管理办法，其余区整体政策数量相对较少，

重点关注《宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（修订）》、《深圳市坪

山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则（征求意见稿）》等历史违

建处理新政。

09 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

2022 年 6 月 1 日，《广东省土地管理条例》（以下简称《条例》）

由广东省十三届人大常委会第四十三次会议审议通过，将于 8

月 1 日起施行。广东省人大常委会于 6 月 24 日专门召开新闻发

布会，对条例进行宣传贯彻。

《条例》明确了各类用地的供应与利用要求，鼓励集体建设用

地入市，明确稳妥有序推进“三旧”改造。“禁止大拆大建、

保护历史文物”再一次列入“三旧”改造利用的要求中，“三旧”

改造粗放式的拆建将严格禁止，“经营式”的城市更新是大势

所趋。

《条例》出台背景：一是习近平总书记一系列重要讲话和指示

批示精神为新时代加强和改进土地管理工作指明了根本方向，

重点政策解读

广东省土地管理条例

2022 年一季度政策分析

广东省人大法制委副主任委员

黄伟忠

上半年重点解读 9 个政策，其中一季报已解读 4 个，分别是《关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》

《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》《深圳市住房发展“十四五”规划》

《深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）》，详情请扫描下方二维码阅读；二季度聚焦鼓励存量资产盘活、土

地管理条例、住房供应、利益统筹及建设用地供应等热点，重点解读 5 个政策，分别是：《广东省土地管理条例》《中

共广东省委广东省人民政府关于全面推进自然资源高水平保护高效率利用的意见》《深圳市 2022 年建设用地供应计划》

《深圳市住房发展 2022 年度实施计划》《深圳市国土空间规划保护与发展“十四五”规划》。

重要政策解析 10

二是上位法的系统性修正要求我省地方性法规及时跟进

作出调整，三是解决我省土地管理突出问题，总结我省

土地管理改革实践经验的需要。

《条例》共八章五十五条，主要包括以下五方面内容：

落实国土空间规划制度，强化国土空间用途管制

经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活

动的基本依据。不得在国土空间规划体系之外另设其他

空间规划。

各级人民政府应当按照国家和省的规定组织编制国土空

间规划。国土空间规划包括总体规划、详细规划和相关

专项规划。下级国土空间规划应当服从上级国土空间规

划；相关专项规划、详细规划应当服从总体规划；相关

专项规划应当相互协同，并与详细规划做好衔接。

坚持最严格的耕地保护制度，严守耕地红线

在基本农田保护方面，规定县级以上人民政府应当根据

国土空间总体规划确定的永久基本农田保护任务，划定

永久基本农田并落实保护责任，确保本行政区域永久基

本农田数量不减少、质量不降低、布局总体稳定。

在耕地占补平衡方面，规定本省依法实行占用耕地补偿

制度。非农业建设经依法批准占用耕地的，由占用耕地

的单位按照国家和省的规定，负责开垦与所占用耕地的

数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地

不符合要求的，应当按照省的规定缴纳耕地开垦费用于

开垦新的耕地；无法实现耕地占补平衡的，按照国家规

定通过调剂使用储备补充耕地指标的方式落实占补平衡。

同时，将《广东省耕地质量管理规定》中关于非农业建

设占用耕地应当实施耕作层剥离再利用的要求上升为法

规，补充了耕作层不剥离的例外规定，并鼓励各地探索

剥离耕作层土壤交易。

完善土地征收程序，保障农民的合法权益

在农用地转用和土地征收方面，建设占用土地涉及农用

地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉

及征收土地的，应当同时提出征收土地申请，报有批准

权的人民政府批准。农用地转用、征收土地依法由省人

民政府批准或者审核上报的，应当先经地级以上市人民

政府审核。明确征收土地补偿费用的支付期限，规定应

当在征收土地公告期满之日起三个月内，足额支付征收

土地补偿费用，并落实被征地农民社会保障费用。

优化建设用地供应与利用，提高土地利用效率

新供应国有工业用地：规定供应土地的地级以上市、县

级人民政府可以与工业用地取得方签订项目履约监管协

议，明确产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率、

退出机制、股权变更约束、生态环境保护要求等内容。市、

县人民政府可以探索采取先租赁后出让的方式供应工业

用地，出让年期在法定出让最高年期内合理确定。采取

先租赁后出让方式供应的，应当符合国家规定的条件。

集体建设用地：规定县级以上人民政府应当优先引导和

推动城中村、城边村、村镇工业集聚区等可连片开发的

存量集体经营性建设用地入市，推动集体所有制经济和

乡村产业发展。集体经营性建设用地入市应当纳入公共

资源交易平台体系，并按照国家和省的规定实施。

11 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

宅基地管理：规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按照省规定的

标准执行。农村村民应当严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积

占用宅基地。鼓励通过集体建房、合建住房等方式，保障农村村民户有所居。

“三旧”改造方面：规定县级以上人民政府应当引导各项建设优先开发利用空闲、废弃、

闲置和低效利用的土地，稳妥有序推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造。禁止违规大拆大建。

旧城镇、旧厂房、旧村庄改造应当坚持生态优先、绿色发展，提高节约集约用地水平，依

法保护历史文化名城、名镇、名村（传统村落）、街区和不可移动文物、历史建筑、历史

地段、非物质文化遗产、红色资源、自然景观、古树名木等，保障权利人合法权益。省人

民政府应当制定具体管理办法。

完善执法监管规定，加大对土地违法行为的处罚监督力度

一是建立了我省土地督察制度。规定省人民政府授权的机构可以对地级以上市人民政府土

地利用和土地管理情况进行督察，明确了土地督察内容、土地督察权行使方式等。二是强

化层级监督。将实践中行之有效的重大案件督办制度上升为法规，明确省自然资源主管部

门经省政府同意可以暂停或者责令暂停违法案件所在地有关农用地转用、土地征收的审批；

规定自然资源主管部门在调查处理土地违法案件期间，有权暂停或者责令暂停办理涉案的

土地审批、登记等手续，并细化人大监督，完善法律责任等。

总体而言，本次《广东省土地管理条例》正式出炉，标志着广东省土地管理工作迈入法治化、

规范化的新阶段。条例的颁布实施，将对广东省建设自然资源高水平保护、高效率利用示

范省发挥重要作用，推动三旧改造等项目推进的相应制度完善，推动存量用地改造行业的

发展。

重要政策解析 12

6 月 21 日，中共广东省委 广东省人民政府印发《关于全

面推进自然资源高水平保护高效率利用的意见》（以下

简称《意见》）。6 月 28 日，广东省自然资源厅厅长陈

光荣接受南方财经“南财对话·权威访谈”专访，对《意

见》进行解读。

《意见》明确，到 2025 年，广东将初步构建自然资源高

水平保护高效率利用制度体系；到 2035 年，将全面形成

具有广东特色的自然资源高水平保护高效率利用模式，

基本实现自然资源领域治理体系和治理能力现代化。

制定背景

经过全国第三次国土调查，广东省耕地 2853 万亩、建设

用地 3038 万亩，林地 16189 万亩，其他用地 4886 万亩，

关于全面推进自然资源高水平保护高效率利用的意见

总体上呈现“七山一水一分田一分建设”的国土利用现

状格局。主要呈现三个特点：一是耕地质量好、数量少，

分布不均匀。全域耕地基本可以“一年三熟”，但耕地

面积不到全省土地总面积的 11%，人均耕地面积仅 0.23

亩，不足全国平均水平的 1/5。耕地破碎程度较高，3 亩

以下的耕地图斑个数占 80%，但面积仅占 7%。二是全

省开发强度低、效益好，但区域差异大。全省开发强度

仅为 11%，处于较低水平，但省内区域极不平衡，东莞、

深圳、佛山、中山等城市都已超过国际公认的 30% 的生

态宜居警戒线，而韶关、河源 2 市开发强度还不到 5%。

三是全省国土空间格局发生巨大变化，耕地转为其他农

用地较多，建设用地呈集聚态势。与 10 年前的“二调”

相比，耕地有比较多由于农业结构调整、国土绿化转为

了其他农用地。

总体来看，以不到 2% 的国土面积贡献了全国 11% 的国

民生产总值、以占全省国土面积 11% 的建设用地支撑着

全省 96% 的经济总量。但同时，随着经济社会快速发展，

地区间资源差异性进一步凸显，一些先发地区已濒临资

源承载极限，耕地保护面临较大压力，自然生态空间受

到不同程度挤压，统筹保护资源与保障发展的难度进一

步加大。

《意见》特点

《意见》是建设“双高”示范省的施工蓝图，是广东省

自然资源领域规格最高、内容最全面，系统性、创新性

和可操作性最强的文件。具体有以下几个特点：

广东省自然资源厅厅长

陈光荣

13 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

高站位

《意见》既着力解决“十四五”时期自然资源领域关键问题，又谋划解决更长一段时期内

全局性、结构性、根本性问题，体现出省委省政府对推进生态文明建设引领高质量发展的

深远历史考量和坚定信心决心。

系统性

从全要素、全周期、全方位和资源资产资本“三位一体”管理的角度，系统提出“六大体系”

建设任务，既系统全面，又重点突出，是广东近期和今后一段时期推进自然资源管理的工

作指南。

创新性

紧紧围绕国家重大改革部署，提出创新工业用地供应模式，推进耕地占补、海岸线占补、

森林覆盖率等指标交易，探索耕地易地保护机制，健全森林、湿地、海洋、矿产资源开发

利用制度，试点线性工程用地审批制度改革等一系列新的举措。

可操作性

以问题为导向，系统施策、精准施策，各项措施都具有很强的可操作性，有的措施如“全链条”

遏制违法用地等已取得初步成效

节约集约用地

《意见》要求我们统筹用好新增和存量两手资源，确保“高质量发展有空间”、“好项目

有地用”、“好项目也要用好地”。

对于新增建设用地，全流程严控引导“地尽其用”

在国土空间规划编制环节，对建设用地实行总量控制，优先对符合高质量发展要求的重大

平台、重大项目、重大基础设施等进行空间落位，保障用地空间。在用途管制环节，严格

把好审批关，严格用地标准，落实好投资强度、容积率、建筑系数等用地控制标准。在供

地环节阶段，充分发挥市场配置资源的决定性作用，通过运用土地价格杠杆，促进土地节

约集约利用。

重要政策解析 14

对于存量低效用地，需盘活利用

首先是继续把“三旧”改造名片擦亮。自 2008 年以来，

全省累计实施“三旧”改造土地已超过 100 万亩，完成

改造 60 多万亩，节约土地 25 万亩，累计投入改造资金

超过 2 万亿元，拉动了社会投资，改变了城市面貌，提

升了生活品质，促进了产业升级。未来将深入开展“三旧”

改造提质行动，把控好改造节奏，更加注重“工改工”，

更加注重历史文化保护传承和古树名木、红色资源保护，

更加注重顺应群众意愿，让改造更有品质、更有内涵、

更有温度。其次是把低效的村镇工业集聚区改造好。将

推进村镇工业集聚区升级改造提质行动，打造一批“宜

业、宜游”的高品质工业集聚区，有效支持实体经济发展。

最后是大力盘活批而未供和闲置土地。全省还有 100 万

亩左右的批而未供土地和闲置土地，这也是当前盘活存

量低效用地的重要潜力所在。将推进“增存挂钩”提质

行动，倒逼各地加大批而未供和闲置土地力度，让这些

土地早日产生应有的效益。

对节约集约用地情况要评估、要公开

通过检查评估，对一些低效用地项目、园区评估节约集

约利用情况进行公开，接受群众的监督。

立法保障和执法监督

过去很长一段时间，由于合法用地意识不强，违法成本

较低，加上经济建设活动项目多、体量大，我省违法用

地总体上呈多发高发态势，特别是违法占用耕地问题比

较突出。为进一步巩固拓展执法监督成效，为“双高”

示范省建设保驾护航，《意见》专门有“加强立法保障

和执法监督”的章节，重点开展四个方面工作：

完善土地管理法规体系

由于违法成本较低，导致近年来违法违规用地问题屡禁

不止。因而需进一步完善土地管理法规。

建立完善“全链条”遏制违法用地机制

通过采取疏堵结合、分类施策的方式，前端疏导、中段

提速、末端查处、严格考核问责，从规划、审批、查处、

考核、问责等环节“全链条”遏制违法用地，形成自然

资源系统内部外部协调联动的监管机制。

开展重点领域专项整治

压实各地执法监督主体责任，突出耕地保护这个重点，

采取“全链条”的硬措施，重点在农村乱占耕地建房、

国家和省重大项目程序性违法、存量土地违法等方面开

展好专项整治，有效遏制增量，有序整治存量。

构建早发现、早制止、严查处的工作机制

积极运用卫星遥感、视频监控、人工智能等新技术手段，

结合日常土地执法巡查，把违法问题遏制在萌芽状态。

同时，推动建立违法建（构）筑物强制拆除“裁执分离”

机制，完善自然资源行政执法与刑事司法衔接机制，建

立县级自然资源部门与乡镇（街道）综合执法衔接机制，

形成查处违法用地的合力。

15 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

5 月底，市规自局公布《深圳市 2022 年度建设用地供应计划》；6 月底，市住建局公布《深圳市住房发展 2022 年度

实施计划》。本文对这两个年度计划进行综合分析，以期获得更全面的了解。

总体供应目标

2022 年全市计划供应建设用地总量 1200 公顷，其中计划供应居住用地 365 公顷，占比 30.4%，呈持续增加的特点；

产业用地 253 公顷，占比 21.1%；民生设施用地 548 公顷，占比最高，为 45.7%，凸显政府对城市土地利用中公共

利益优先的发展理念；商服用地 34.0 公顷，占比最低，为 2.8%。

商品房及公共住房供应目标

2022 年计划供应公共住房用地 150 公顷。计划建设筹集公共住房不少于 12 万套 ( 间 )，包含公共租赁住房不少于 1.2

万套 ( 间 )（占比 10%）、出售型公共住房不少于 1.5 万套（占比 12.5%）、保障性租赁住房不少于 9.3 万套 ( 间 )（占

比 77.5%）；计划基本建成 ( 含竣工 ) 公共住房 2.7 万套 ( 间 )；计划供应分配公共住房不少于 6.5 万套 ( 间 )，其中保

障性租赁住房不少于 4 万套 ( 间 )。

2022 年计划供应商品住房用地 215 公顷，计划新开工商品住房建筑面积 700 万㎡，约 7 万套，计划批准预售和现售

商品住房面积 600 万㎡，约 6 万套。

深圳市 2022 年建设用地供应计划及住房发展 2022 年度实施计划

重要政策解析 16

住房类别 用地供应量（公顷） 新开工建面（万㎡） 新开工套数 新供应建面（万㎡） 新供应套数

商品房 215 700 约 7 万套 600 约 6 万套

公共住房 150

12 万套（公共租赁住房 1.2 万套、出售型公共

住房 1.5 万套、保障性租赁住房 9.3 万套） 基本建成 2.7 万套、供应分配 6.5 万套

供应途径分析

用地供应渠道

从建设用地供应渠道来看，2018 年以来，新增建设用地

供地数量逐年增加，2022 年创新高，占比达 82.2%。原

因是，2018 年土地整备利益统筹办法出台，深圳市加大

土地整备利益统筹项目推进力度，通过土地整备利益统

筹移交政府土地增加，用于民生设施等公共利益及经营

性用地供应。从近年新增建设用地占比来看，主要来自

利益统筹项目政府收储地。

居住用地供应方面，近年来居住用地供应量持续上升。

2022 年 38.1% 居 住 用 地 来 自 更 新 整 备 供 应， 其 余 的

61.9% 居住用地来自政府新增供应。从近 6 年居住用地

供应途径来看，今年通过更新整备供应居住用地数量首

次低于新供应数量。

17 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

产业用地供应方面，2022 年政府新供应产业用地为近几

年最高值，达 198 公顷，占比今年产业用地供应总量的

78.3%。更新整备供应产业用地占比不足 25%，侧面印

证工改工市场低迷，项目推进困难。

商业用地供应方面，2022 年政府新供应商业用地为近

几年最低值，仅 14 公顷，占今年商业用地供应总量的

41.2%。通过更新整备途径供应 20 公顷，也是近年来新低。

原因是近年来商办物业去化难、高空置率，政府有意从

源头供应上降低商办供应量。

民用设施用地供应方面，近年来供应渠道均来自于政府新供应用地，供应量基本维持在 500-600 公顷之间。

用房供应渠道分析

商品房供应方面，54% 来自于政府新供应用地，46% 来自于更新整备；公共住房供应方面，政府新供应用地是主渠道。

重要政策解析 18

各区供应目标

建设用地供应

从各区供应情况来看，不考虑深汕合作区情况下，宝安、龙岗、光明、坪山及光明等原关外区域是主要供地区域，其

中宝安 2022 年供地最高，达 230.8 公顷，其次为龙岗，供地 181 公顷。

近 6 年各区建设用地计划供应（单位：公顷）

辖区 / 年份 2017 2018 2019 2020 2021 2022

福田区 31.5 22 16.5 47.5 38 32.2

罗湖区 40 30 22 53.5 51 21.9

南山区 83.5 34.5 35.5 24.3 68 47.8

盐田区 54 19 33 18.6 14 10

宝安区 277 155 166.5 212 212 230.8

龙岗区 255 179 167 179.3 154 181

龙华区 128 90.5 75.5 81.5 96.5 120

坪山区 125 90.5 95 77.2 90 126

光明区 116 171 124 126.1 138.5 142

大鹏新区 40 30.5 45 60.7 53 56.5

前海合作区 50 178 149 26.3 41.5 20.2

深汕合作区 - - 171 165 173.5 211.6

19 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

用房供应

从各区供应住房分布来看，建设筹集 12 万套中，龙华、龙岗最多，均达 2.3 万套；其次为宝安 2.2 万套。值得注意的是，1.5

万套出售型公共住房中，光明及龙岗最多，均超过 4000 套。从供应分配 6.68 万套来看，龙岗 2022 年计划供应分配最多，

超过 1 万套，其次为宝安 8900 套。

重要政策解析 20

总结

2022 年 建 设 用 地 供 应 计 划， 主 要 围 绕 民 生 设 施（ 约

46%）、居住（30%）、产业（21%）三大方面进行供

地保障。随着城市更新进入深水区，大片区更新及利益

统筹或将成为 2022 年供地主流。在住房供应方面，在深

圳二次房改目标（2035 年达到 200 万套新增住房（公共

住房比例不低于 60%）约束下，2022 年新开工商品房及

公共住房合计 19 万套，远超目标年均水平。其中，2022

年公共住房开工 12 万套，可见 2022 年住房供应马力全开，

住有所居值得期待！

深圳市国土空间保护与发展“十四五”规划

为全面贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《中

共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行

示范区的意见》战略部署，于 2022 年 4 月 25 日，深圳

市人民政府发布《深圳市国土空间保护与发展“十四五”

规划》（以下简称“新政”），确保在“十四五”时期

合理保护与利用国土空间资源，支持现代化国际化创新

型城市建设，推动城市高质量可持续发展。

“新政”的重要意义

2022 年全市计划供应建设用地总量 1200 公顷，其中计

划供应居住用地 365 公顷，占比 30.4%，呈持续增加的

特点；产业用地 253 公顷，占比 21.1%；民生设施用地

548 公顷，占比最高，为 45.7%，凸显政府对城市土地

利用中公共利益优先的发展理念；商服用地 34.0 公顷，

占比最低，为 2.8%。

五大发展要求

社会主义生态文明观为加强国土空间保护确立新目标，

以社会主义生态文明观引领国土空间保护与发展，共提

出五大发展要求。

（一）大湾区协同发展为国土空间开放格局指明新方向，

以深圳都市圈为重点，加快培育区域发展轴线，更好发

挥核心引擎的引领带动作用，与周边城市携手共建世界

一流湾区

（二）高质量发展新阶段对国土空间利用效率提出新标

准，通过存量改造和流量增效，为七大战略性新兴产业

和八大未来产业发展提供空间保障；

（三）民生幸福“七有”目标对公共服务保障提出新期

望，实现“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、

老有颐养、住有宜居、弱有众扶”的目标；

（四）国际化城市建设对国土空间品质提供新指南，积

极提升城市空间品质，努力彰显深圳山海资源与现代都

市交融的城市魅力，弘扬深圳文化特色和创新活力；

（五）国家治理现代化为国土空间治理体系完善提供新

要求，形成高密度超大型城市的精细化管理新模式。

21 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

三大目标指标

“十四五”期间，以建成现代化国际化创新型城市为目标，全面提升国土空间保护与发展水平，

提出三大目标指标。

国土空间总体格局显著优化，开发利用水平明显提高

“东进、西协、南联、北拓、中优”空间战略在区域和城市层次深入实施，大湾区核心引擎的

辐射力和承载力显著增强，深圳都市圈建设高水平推进，城市多中心、网络化、组团式、生态

型格局基本形成。功能结构持续完善，生态、生产、生活空间安排更加均衡，居住用地规模稳

步提升，公共服务用地保障有力，产业用地规模保持合理水平，建设用地规模结构和建筑规

模结构“双调控”取得显著进展。建设用地总量管控模式基本建立，建设用地总规模保持在

1032 平方公里以内（建设用地总规模将根据第三次全国国土调查和国家批复的深圳市国土空

间总体规划最终确定）。新增建设用地供给更加精准，低效用地全面盘活，空间混合利用和立

体开发有序推进，建设用地供应规模 58 平方公里，其中更新整备直接供应用地 10 平方公里。

国土空间生态系统明显改善，生态安全屏障持续稳固

生态系统碳汇增量明显提升，陆海生态红线得到严格保护，自然保护地体系基本形成，全市陆

域生态保护红线面积保持在 478 平方公里，海洋生态保护红线面积 394 平方公里（生态保护红

线规模将根据国家批复的深圳市国土空间总体规划最终确定）。全域全要素生态修复工作统筹

推进，“四带、八片、多廊”的全域生态格局日益稳定，森林覆盖率保持 37% 以上，自然岸

线保有率 40% 以上。生态服务能力进一步提升，生态空间精细管理新模式基本建立，可亲近、

可感知、有温度的城市开敞空间建设不断完善，公园绿地、广场步行 5 分钟覆盖率达到 75%。

国土空间资源配置科学合理，民生福利水平显著提高

创新型城市空间保障有力，大湾区综合性国家科学中心先行启动区及深圳国家高新区建设成效

显著，低效产业用地全面盘活，全球海洋中心城市影响力取得新突破。到 2025 年，完成 20 平

方公里产业空间整备，有序推进 25 平方公里产业空间连片改造。民生福利设施建设再上新台阶，

教育、医疗及养老设施布局更加均衡，文化和体育设施供给更加丰富，居住空间保障更加充分

多元。网络化公交都市全面建成，安全韧性智慧城市适度超前发展。到 2025 年，每千常住人

口床位数达到 4.5 张，新增公办义务教育学位数 67.3 万个，保证“十四五”期间供应居住用地

15 平方公里以上。

以规划目标为指引，从保护修复、开发利用及建设保障三方面，确定“十四五”时期国土空间

保护与发展指标体系。

重要政策解析 22

构筑“一核多心网络化”城市空间结构

包括提升都市核心区扩容区域的发展质量和功能，促进新安、西乡、民治、龙华、坂田、布吉、

吉华、南湾街道等扩容区域优先承接原中心城区服务功能外溢，逐步疏解转移效益较低的传统

加工制造等非核心功能。在都市核心区内，推进香蜜湖片区、福田保税区、笋岗清水河片区、

口岸经济带（罗湖）、深圳湾超级总部基地、西丽湖国际科教城、前海深港现代服务业合作区

等重点区域开发建设；在都市核心区外，集中力量推进盐田临港产业带、大运新城、九龙山智

能科技城、坪山中心区、光明科学城、深圳国际生物谷（食品谷）、会展海洋城等重点区域开

发建设。培育西丽、蛇口、民治、坂田、布吉、机场东、松岗、石岩、横岗、坪地、坑梓、新大－

龙岐等 12 个城市功能节点，承担所在片区的商业、文化、教育、医疗等公共服务功能。

优化实施存量空间再开发

推动各类再开发手段融合，实施整体连片再开发

继续完善“案例＋政策工具箱”工作模式，强化政府统筹作用，加强城市更新、土地整备和旧

住宅区改造等多种再开发手段的有机衔接与综合运用。通过重点更新单元、旧工业区成片连片

改造、较大面积产业空间整备、土地整备利益统筹等再开发模式，加大政府主导力度，推动存

量用地成片连片高质量开发，加速盘活规模成片土地。

促进城市功能完善

结合各类民生设施专项规划的建设要求，优先开展配套设施不足地区的城市更新、土地整备和

旧住宅区改造，增加民生设施用地和住房用地供给，提升公共设施服务水平。支持实体经济企

业自主升级改造，保障重大战略性项目落地，支撑产业转型发展。推动城市更新、土地整备与

重大交通工程同步规划、建设和实施，进一步完善市政管网和设施，提升基础支撑能力。

鼓励绿色有机更新

引导城市更新和土地整备的价值导向从空间拓展向品质提升转变，推行绿色有机更新，加强历

史文化保护传承和古树名木保护，避免大拆大建。倡导以综合整治、功能改变为主导的二次开

发方式，推动低品质、低效益的工业、仓储等建筑功能置换，发展创新创意型产业。合理保留

相对低成本的居住、商业和办公空间。继续推进南头古城、大鹏所城、清平古墟等七个城中村

有机更新试点项目，注重人居环境改善和历史文脉传承。

23 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

适度促进立体开发和功能混合

坚持地上、地下三维立体空间的统筹规划和利用，在保障公共安全和满足环境品质要求的前提

下，建设功能多样的城市综合体。有序引导雨水调蓄池、变电站、水质净化厂、排水泵站、垃

圾转运等设施的地下化设置，增加公共绿地和公共空间。鼓励建筑功能复合，打造集商务办公、

教育科研、公共服务、文体娱乐等功能于一体的多元、便捷、紧凑空间，激发城市生活和生产

空间活力。

加强地下空间利用与管理

科学保护利用地下空间，优先保障市政及轨道交通等设施建设，支撑城市安全健康运行，有序、

适度地安排其他设施，预控重大基础设施廊道，进行战略留白，大型市政管线及管廊在浅层空

间无法满足建设需要时，经专题研究论证后可在中层和深层空间敷设。依托前海、西丽、坪山、

大运、五和等枢纽地区开发，建设地上地下一体化利用的示范性项目 3 ～ 5 处。

稳妥推进历史遗留建筑处置

综合运用多种政策手段，积极稳妥处理历史遗留建筑产权问题。加快产业类与公共配套类历史

遗留建筑的确权处置，促进历史遗留产业用地与公共服务用地的高效使用和规范管理。探索将

居住类历史遗留建筑纳入住房保障体系，作为政府公共住房的补充路径之一。

促进已批未建用地再利用

构建“以用为先、程序简化、方式灵活”的闲置土地处置机制。通过合理约束开发时限、鼓励

合作开发、建立收回机制等手段，创新完善包括闲置用地在内的已批未建用地处置路径。综合

运用多种政策激励手段，支持企业加快已批未建产业用地开发，提升产业用地效率。在符合规

划的前提下，鼓励将已批未建用地用于建设公共住房。加强建设用地批后监管，避免新增闲置

用地。

总结

“新政”共十四章，内容涉及“双区”建设、城市空间格局、盘活存量空间、生产空间、生态

空间、公共设施配套、蓝色国土等领域，详细列出深圳“十四五”重大公共服务设施、重大交

通设施项目一览表及重点创新空间、教育设施、医疗及养老设施布局图，必将为“十四五”期

间国土空间规划的有效落实保驾护航！

重要政策解析 24

近年来，在工业区块线管理办法、工业楼宇及配套宿舍

转让管理办法等政策作用下，深圳工改工项目停滞不前。

2020 年 6 月，深圳市政府提出打造两个“百平方公里”

级高品质产业空间的计划 , 即保留提升 100 平方公里工

业区，整备改造 100 平方公里产业空间，实现从“项目

等空间”到“空间等项目”的转变，做实、做强实体经济。

今年上半年，深圳市出台《关于发展壮大战略性新兴产

业集群和培育发展未来产业的意见》《深圳市 20 大先进

制造业园区空间布局规划》等系列政策文件，为我市发

展壮大战略性新兴产业集群、培育发展未来产业做好顶

层设计。同时，《深圳市工业用地使用权转让暂行办法》

出台，对工业用地使用权转让进行了规范，进一步保障

产业空间的盘活利用。近日，市规自局编制《深圳市战

新与未来产业空间布局规划暨 20 大先进制造业园区空间

保障指引》，提出加快释放连片工业用地，大力推进土

地整备和城市更新，积极拓展规划新增产业空间，加快

盘活存量低效产业空间，确保优质先进制造业项目有地

可落。由此可见，城市更新和土地整备成为保障产业空

间供给的重要途径，产业升级引领城市更新和土地整备

发展，深圳工改工模式出现更新迭代。

20+8 产业集群下，深圳工改工呈现三大趋势性特征：

做强做精专业性主题园区，引领产业集群化发展

原则上先进制造业园区应布局在城镇开发边界集中建设

区内，引导现有产业逐步向先进制造园集聚，预招商龙

头先行，以龙头企业为中心，集聚上下游关联企业，做

强做精专业性主题产业园区，完善“龙头 - 骨干 - 中 小微”

企业分层协同发展的产业集群生态，培育产业发展动能，

提升产业发展质量。

打造一批世界级“灯塔工厂”，照亮深圳高科技制造未来

2022 年 4 月，“灯塔工厂”首次出现在深圳政府工作报

告中，灯塔工厂被称为“世界上最先进的工厂”，通过

大量采用自动化、工业互联网、云计算、大数据、5G 等

第四次工业革命新技术，实现智能制造和数字化转型的

先锋模范，截至 2022 年 4 月，全球“灯塔工厂”网络成

员已有 103 家，中国共有 37 家，占全球灯塔总数的 1/3

以上。深圳提出“打造一批灯塔工厂”，瞄定全球智能

制造标杆示范，以科技制造引领深圳的工业未来，引导

数字智造时代”最先进的工厂”优先落位 20 大先进制造

业园区。

大力实施工业上楼，集约节约利用有限土地资源

一方面，深圳土地资源稀缺，在工业用地总体供应较为

稳定的“硬约束”下，为实现工业增加值持续增长，需

要提高土地利用效率，2022 上半年深圳高新技术制造、

先进制造占比规上工业增加值的比重均超过了 60%，产

业结构优化对产业空间多样性提出了更高要求。另一方

面，近年来批复的整备更新工业用地项目容积率多在 4.5

以上，容积率大幅提升使得，20+8 产业集群时代的工改

工项目开发对用地规划与建筑空间适应性的前置研究都

提出了更高要求。

专题解读：

产业升级引领更新整备，深圳工改工模式更新迭代

25 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

6 月 6 日，深圳出台《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》（以下

简称《意见》）重要文件，培育发展壮大“20+8”产业集群（即发展以先进制造业为主体的

20 个战略性新兴产业集群，前瞻布局 8 大未来产业），稳住制造业基本盘，增强实体经济发

展后劲，加快建设具有全球影响力的科技和产业创新高地。《意见》提出，到 2025 年，深圳

战略性新兴产业增加值将超过 1.5 万亿元，成为推动经济社会高质量发展的主引擎。

制造业立市，突出精准布局创新引领

《意见》提出，“十四五”是深圳实现建设中国特色社会主义先行示范区第一阶段发展目标的

关键时期，也是把握全球新一轮科技革命和产业变革趋势、提升现代产业体系竞争力的重要战

略机遇期。为此，深圳以深化供给侧结构性改革为主线，大力发展先进制造、智能制造、绿色

制造、服务型制造，促进先进制造业与现代服务业深度融合，培育一批具有产业生态主导力的

优质龙头企业，推动一批关键核心技术攻关取得重大突破，打造一批现代化先进制造业园区和

世界级“灯塔工厂”，形成一批引领型新兴产业集群，网络与通信、软件与信息服务、智能终

端、超高清视频显示、新能源、海洋产业等增加值千亿级产业集群发展优势更加凸显，半导体

与集成电路、智能传感器、工业母机等产业短板加快补齐，智能网联汽车、新材料、高端医疗

器械、生物医药、数字创意、现代时尚等产业发展水平显著提升，合成生物、区块链等未来产

业逐步发展成为新增长点。

《意见》突出制造业立市、突出精准布局、突出创新引领，明确了深圳发展壮大战略性新兴产

业集群和培育发展未来产业的基本原则，即坚持市场主导、政府引导，坚持自立自强、创新引

领，坚持系统推进、重点突破，坚持因地制宜、分类施策。

“20+8”产业集群强链补链

根据《意见》，深圳将重点发展战略性新兴产业重点细分领域，推动 20 个产业集群发展壮大。

即：网络与通信、半导体与集成电路、超高清视频显示、智能终端、智能传感器、软件与信息

服务、数字创意、现代时尚、工业母机、智能机器人、激光与增材制造、精密仪器设备、新能

关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见

重要政策解析 26

源、安全节能环保、智能网联汽车、新材料、高端医疗器械、生物医药、大健康以及海洋产业集群。

与此同时，重点培育发展 8 大未来产业，培育新动能，提升新势能，包括合成生物、区块链、细胞与基因、空天技术、

脑科学与类脑智能、深地深海、可见光通信与光计算、量子信息。

20 个先进制造业园区保障产业空间

在完善产业空间保障体系方面，坚持集中连片、集约节约，突出高端先进制造，在宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、

深汕等区域，规划建设总面积超 300 平方公里的 20 个先进制造业园区，形成“启动区、拓展区、储备区”空间梯度体系，

加大园区土地连片整备力度，实施区域生态环境评价，建设一批定制化厂房，为战略性新兴产业发展提供坚实空间保障。

20 个先进制造业园区注重功能协同、产城融合，强化园区生产制造主导功能，引导战略性新兴产业制造环节优先向

园区集聚，系统推进先进制造业园区与城市基础设施、公共设施有机衔接，将先进制造业园区及周边区域生活、医疗、

教育等公共服务设施纳入产业集聚区统筹布局。到 2025 年，建成辨识度高、集群集聚、承载力强的先进制造业园区

体系，制造业压舱石地位进一步巩固，产业集聚效应显著增强，形成横向协同、纵向贯通的集群生态体系，面向未来

的先进制造业成为城市经济发展的新支柱。到 2030 年，形成集约高效、融合辐射、优势突出的先进制造业园区格局，

形成一批具有全球影响力和国内示范效应的先进制造业基地，支撑深圳成为全球制造业高质量发展标杆城市。

27 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

深圳市战新与未来产业空间布局规划暨 20 大先进制造业园区空间保障指引

深圳规划“20+20”产业空间，整备更新助力产业集群化发展

日前，市规划和自然资源局开展《深圳市战新与未来产业空间布局规划暨 20 大先进制造业园区空间保障指引》编制

工作。该规划围绕产业链部署创新链、围绕创新链布局产业链，坚持“一个尊重、五个统筹”城市发展要求，统筹生

产、生活、生态三大布局，以国土空间总体规划为引领，优化产业空间布局，在深化 20 大先进制造业园区空间布局

的同时，统筹划定了 20 大科技创新产业集聚区，在市域范围内规划形成“20+20”的战略性新兴产业和未来产业空

间总体格局，总面积约 500 平方公里，未来将以此为基础，全面统筹、优化深圳产业空间布局，保障产业空间供给、

促进产城融合发展、承接重大产业项目。

重要政策解析 28

统筹划定 20 大先进制造园、20 大科技创新产业集聚区，总面积约 500 km²

市规自局根据《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》《深圳市 20 大先进制造业园区空间

布局规划》等系列政策文件，开展了《深圳市战新与未来产业空间布局规划暨 20 大先进制造业园区空间保障指引》

编制工作，在深化 20 大先进制造业园区空间布局的同时，统筹划定了 20 大科技创新产业集聚区，在市域范围内规

划形成 “20+20”的战略性新兴产业和未来产业空间总体格局，总面积约 500 平方公里。

20 大先进制造园：生产制造功能主导，普通工业用地为主，引导战新产业制造环节向园区集聚

根据《深圳市 20 大先进制造业园区空间布局规划》，20 大先进制造业园区空间布局总面积约 300 平方公里，按照“错

位协同发展”原则，推动形成主导功能清晰、各具特色、优势互补、高质量发展的先进制造业空间发展格局。先进制

造业园区应以生产制造为主导功能，引导战略性新兴产业制造环节优先向园区集聚，用地类型以普通工业用地为主。

29 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

20 大科技创新产业集聚区：统筹各类科创空间，引导科创设施、研发平台及国高企业总部集中布局

为有效支撑先进制造业的发展，凸显创新驱动制造的作用，全面统筹各类科技创新空间，在落实国土空间总体规划

“1+7+N”科技创新格局的基础上，划定 20 大科技创新产业集聚区，总面积约 190 平方公里，未来将引导各类科技

创新基础设施、研发技术平台以及高新技术企业总部在集聚区范围内集中布局。

落实 1 园区 1 指引：配置“4 个 1”空间指引成果，保障重大产业项目落地

为确保规划实施，对 20 大先进制造业园区逐一制定空间保障指引，每个园区将形成“4 个 1”的空间保障指引成果体系，

包括 1 份指引文字说明、1 张用地信息表、1 个空间数据库和 1 套地块详细指引图集，作为指导园区存量开发、土地

供应和整治提升的重要依据，并传导落实到国土空间详细规划中，保障重大产业项目落地。空间保障指引编制工作采

取市区联动的形式，目前正分批有序开展中。

重要政策解析 30

起草背景

《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点

实施方案（2020 － 2025 年）》（以下简称《综合改革

试点实施方案》）提出“试点实行土地二级市场预告登

记转让制度”，《深圳建设中国特色社会主义先行示范

区综合改革试点首批授权事项清单》（以下简称《首批

授权事项清单》）明确该改革事项的主要内容是“充分

利用市场机制盘活存量和低效用地。经全国人大常委会

授权后，重点做好未完成开发投资总额 25% 的闲置工业

用地的处置工作，可以采取提供交易鉴证、预告登记等

方式，优化土地要素市场化配置，保障交易安全。未经

批准，工业用途不得改变”。

为了落实《综合改革试点实施方案》和《首批授权事项

清单》的工作要求，盘活存量低效工业用地，优化土地

要素市场化配置，规范工业用地使用权转让行为，制订

了《深圳市工业用地使用权转让暂行办法》。

主要内容

关于适用范围

为稳步有序推进工业用地使用权转让工作，结合我市工

业及其他产业用地供应的现行政策和机制，《暂行办法》

明确适用范围为深圳市行政区域内以协议出让方式取得

的工业用地；包括普通工业用地（M1）和新型产业用地

（M0），并结合深圳实际，仓储用地（W1）和物流用地

（W0）可参照执行。

本着尊重出让合同和尊重历史的原则，合同有约定的，

从其约定。同时，做好与工业楼宇转让等相关政策的衔接。

关于土地二级市场平台

根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34 号）关

于“搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级

市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推

深圳市工业用地使用权转让暂行办法

大力推进整备更新，强化产业空间供给

按照近期、中期、远期目标在先进制造业园区内合理确定启动区（2021-2022 年）、拓展区（2023-2025 年）、储备

区（2026-2030 年），加快释放连片工业用地，大力推进土地整备和城市更新，积极拓展规划新增产业空间，加快盘

活存量低效产业空间，确保优质先进制造业项目有地可落。到 2025 年，保持 270 平方公里工业区块线范围基本稳定；

到 2035 年，全市规划工业用地占建设用地比例不低于 20%。统筹配置城市基础设施、公共服务设施，健全产业准入

机制、发挥产业监管作用，提升产业空间综合管理效能。

31 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

进线上交易平台和信息系统建设”的要求，《暂行办法》规定工业用地使用权转让应统一通过土地二级

市场平台开展；土地二级市场平台汇集市场供需信息，提供政策咨询、公开竞价交易、转让合同备案等

服务，开展土地二级市场统计、监测等工作。

同时，为优化营商环境，土地二级市场平台提供公益性服务，不向转让双方收取任何费用。

关于转让条件

《暂行办法》明确我市工业用地使用权转让需要符合的条件主要包括：一是已按出让合同约定支付全部

土地价款，并取得不动产权属证书；二是涉及土地闲置、违法建筑的，已按有关规定处置完毕；三是涉

及依法查封、共有权、抵押等情形的，应按规定征得相关单位或权利人同意；四是不存在权属争议；五

是符合法律、法规规定的其他条件。

关于预告登记

按照《首批授权事项清单》中提出的“重点做好未完成开发投资总额 25% 的闲置工业用地的处置工作”

相关要求，《暂行办法》提出探索实行预告登记转让制度，未完成开发投资总额 25% 的工业用地，按照“先

投入后转让”的原则，允许转让双方签订工业用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资

达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。

《暂行办法》规定预告登记权利人可作为申报主体，凭不动产预告登记证明及其他必要材料向发展改革、

规划和自然资源、生态环境、住房建设等部门申请办理建设项目相关报建手续。

关于受让人资格条件和产业监管

为确保转让后的工业用地真正用于产业发展，《暂行办法》规定受让人应当属于现行深圳市产业结构调

整优化和产业导向目录中从事鼓励发展类项目的企业或市、区政府投资设立的承担产业用房建设运营管

理职能的平台公司。同时，为满足各区产业发展需要，《暂行办法》规定各区政府应根据辖区产业发展

实际情况，结合全年限监管的要求，制定各区统一的受让人资格条件和产业发展监管协议样本，并通过

土地二级市场平台发布。

此外，《暂行办法》分别就转让全链条的产业监管提出了要求：一是转让前，区产业主管部门要对工业

用地使用权转让提出审核意见，并拟定产业发展监管协议；二是转让过程中，区产业主管部门应对受让

人的竞买资格条件进行审查；三是转让后，区产业主管部门需要与受让人签订产业发展监管协议，并对

产业的发展进行监管。

重要政策解析 32

案例 1：龙华梅观产业整备初见成效，千亿级产业项目落地

4 月 19 日，深圳公共资源交易中心发布宗地 A924-0186 土地挂牌公告。经查询，宗地 A924-0186 位于龙华区梅观创

新产业走廊福城观澜产业地块土地整备利益统筹项目（以下简称“项目”）范围内，千亿级产业项目将落于此。

项目概况

项目地处梅观科技创新走廊的核心地带，是推动市级重点片区——九龙山智能科技城发展的重要引擎项目，交通便利，

区位优势得天独厚。项目整备实施范围 68.9 公顷，涉及福城、观澜两个街道和五个股份公司。

实施模式

项目采取“政府主导实施、利益统筹为主、国有企业运营、股份公司参与”的创新实施路径，政府主导土地整备方式

强势推进，引入国企（深圳市龙华人才安居公司）赋予项目公益属性，以利益统筹方式核算留用地及整备补偿资金，

国企负责后续留用地合作开发建设问题，解决补偿安置及股份公司可持续发展问题，实现被搬迁人得到实惠、股份公

司集体经济得到可持续发展、增加保障性住房供应、落实公共利益、释放产业空间多方共赢局面。

产业升级引领更新整备相关案例

33 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

项目大事记

2020 年 9 月 21 日，列入《深圳市 2020 年度城市更新和土地整备计划》，项目正式立项；

2020 年 11 月 3 日，项目实施方案公示；

2020 年 12 月 11 日，规划方案获深圳市城市规划委员会法定图则委员会审批通过；

2020 年 12 月 14 日，《土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置方案》公布；

2020 年 12 月 26 日，签约仪式正式启动；

2021 年 3 月 23 日，留用地上平台，确定项目范围内留用地指标权益人为深圳市龙华人才安居有限公司，涉及 5 家股

份公司；

2021 年 9 月 8 日，发布规划公告，确定项目留用用地面积 140102.7 ㎡，总计容 887524 ㎡，规划容积率 6.3，留用

地功能为 R2、M1、C1+R2。

迈瑞医疗竞得 A924-0186，龙华梅观产业升级在即

宗地 A924-0186 用地性质为普通工业用地 + 城市道路用地，占地 128366 ㎡，建筑面积 368460 ㎡，起始价为 10590 万元，

综合楼面单价 287.41 元 / ㎡。未来产业集中于 A01 生物产业和 A19 先进制造业，明确产值要求为：5 年产值不低于

1017 亿元，5 年税收不低于 95 亿元。此外，本项目明确规定不得转让。

2022 年 5 月，深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司竞得宗地 A924-0186。

重要政策解析 34

案例 2：新桥东片区重点城市更新单元项目

项目概况

新桥东片区重点城市更新单元，位于宝安区新桥街道广深高速公路以东。项目交通区位条件优越，西侧紧邻广深高速，

西南侧与广深高速沙井出口相接，西北侧距离广深高速新桥立交出入口约 1.5 公里，南侧距离宝安国际机场和国际会

展中心直线距离约 7 公里。

历史进程

新桥东片区重点城市更新单元（含康大工业基地城市更新单元）于 2019 年 9 月 16 日获得规划草案批复，并于 2020

年 2 月 24 日规划公告。更新单元用地面积 1592452.2 ㎡，拆除范围用地面积 1340963.9 ㎡，开发建设用地面积

756364.9 ㎡，贡献率 43.6%，规划容积 4317344 ㎡，规划容积率 5.7，地块功能以普通工业、新型产业及配套宿舍为主。

2020 年 2 月 13 日，宝安区城市更新和土地整备局发布《深圳市宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元公开选

择市场主体公告》，由区政府组织以公开方式选择一家市场主体实施。2 月 27 日，该项目更新单元市场主体选定结

果公告，深圳市宝安实业集团有限公司被选定为新桥东片区重点城市更新单元的市场主体。8 月 7 日，本项目一期实

施主体公示，深圳市宝安实业集团有限公司为实施主体。

项目特点：以产业发展为重点

本项目位于宝安先进制造业、光明科学城基础研究基地的中间节点，具有链接先进制造和基础科研的先天优势。作为

创新链中的重要环节，承担产业转化的中试、实验功能。因此本项目将承担大湾区创新发展的责任，从而打造成为：

大湾区创新产业链的重要枢纽、深圳全面创新的转换支撑、宝安产业转型的示范标杆。

本项目以“重点更新单元”落实空间保障，促进周边片区产业升级，也为深圳市内其他工改类城市更新提供有益借鉴。

城市更新项目 02 数据与趋势

城市更新项目数据与趋势 36

整体概述：

市场观望，复苏仍举步维艰

2022 年上半年，深圳拆除重建类城市更新项目合计：

新增计划公示 10 个，拆除范围面积共 114.5 公顷，计划公告 6 个，拆除范围面积共 112.3 公顷；规划公示 20 个，拆

除范围面积共 336.5 公顷，规划公告 21 个，拆除范围面积共 260.3 公顷；实施主体公示 15 个，拆除范围面积 59.9 公顷，

开发建设用地面积共 42.2 公顷。

截至 2022 年二季度，深圳拆除重建类城市更新项目累计：

计划公告 987 个，拆除范围面积累计 8305.9 公顷；规划公告 619 个，拆除范围面积累计 4780.8 公顷，开发建设用地

面积累计 3118.1 公顷；实施主体公示 486 个，拆除范围面积累计 2908.4 公顷，开发建设用地面积累计 1991.3 公顷。

今年上半年疫情反复，经济发展长期受影响，计划公告数量及规模同比、环比均下降显著；规划公告同比、环比数量

下降明显，规模基本持平；实施主体公示同比、环比数量及规模均下滑显著。主要特点为：市场观望情绪较重，项

目审批缓慢；城市更新由增量转为存量熟化；大项目大统筹仍是趋势；各区陆续推出重点更新单元，国央企或迎来巨

大机遇；规划建筑类型以住宅为主，加大居住用地供应背景下更新项目或将柳暗花明；平均移交率达历史高位，达

41.1%；实施主体以民企为主，达 87%。

37 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

2022 年上半年深圳拆除重建类城市更新项目空间分布图

龙华规模领跑全市

今年上半年，全市共发布拆除重建类城市更新单元计划

公 示 / 公 告 16 个， 其 中， 计 划 公 示 10 个， 拆 除 规 模

114.5 公顷；计划公告 6 个，拆除规模 112.3 公顷。分区

域看，龙华计划公示 / 公告规模均遥遥领先于其它各区，

光明、龙岗、南山和罗湖计划公示 / 公告规模均较小。宝安、

坪山、福田及大鹏均无计划公示 / 公告项目。

按单个项目规模分析，今年上半年计划公示项目中，0-3

公顷、3-5 公顷及 10 公顷以上的项目数量均为 3 个；计

划公告项目中，5-10 公顷和 10 公顷以上的项目数量最多。

可见，政府片区统筹力度不断加强，大项目大统筹更新

仍是未来发展趋势。

计划公示与公告：

同比环比均下滑、大项目大统筹成长期趋势

城市更新项目数据与趋势 38

改造类型均聚焦工改、村改

今年上半年，城市更新计划公示 / 公告项目类型以工改、村改为主。其中计划公示项目，工改和村改项目数分别占比

70% 和 20%，光明、龙华、龙岗和南山以工改为主；计划公告项目中，工改和村改项目数分别占比 67% 和 23%，

龙华以村改为主，龙岗、南山和罗湖以工改为主。

申报主体均以民企为主

今年上半年计划公示 / 公告项目的申报主体均以民企为主。

计划公示 / 公告涉及前融占比均不足两成

今年上半年计划公示项目涉及前融的占比为 10%，计划公告项目涉及前融的占比为 17%。

39 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

同比和环比均下降显著

同比计划公示数量、规模均下降显著

从数量上看，今年上半年计划公示项目 10 个，同比下降

70%。其中宝安和龙岗减少量最大，均减少 7 个，南山

和罗湖略增，各 1 个 。

从规模上看，今年上半年计划公示项目拆除规模 114.5

公顷，同比下降 73%。其中龙岗减少量最多，为 181.6

公顷，仅龙华增长明显，罗湖南山略增。

同比计划公告数量、规模下降均显著

从数量上看，今年上半年计划公告项目 6 个，同比下降

79%。其中宝安减少最多（8 个），其次龙岗，罗湖和

龙华略增。

从规模上看，今年上半年计划公告的项目拆除规模 112.3

公顷，同比下降 67%。其中宝安、龙岗、坪山呈断崖式下跌，

龙华暴增，南山略增。

城市更新项目数据与趋势 40

环比计划公示数量、规模下降均显著

从数量上看，今年上半年计划公示项目 10 个，环比下降

62%。其中龙岗减少最多（8 个），南山、龙华略增。

从规模上看，今年上半年计划公示的项目规模 114.5 公顷，

环比下降 76%。其中龙岗、光明、福田断崖式下跌，龙

岗骤减 170.3 公顷；龙华暴增 81.4 公顷。

环比计划公告数量、规模均下降显著

从数量上看，今年上半年计划公告项目 6 个，环比下降

81%。其中龙岗减少最多（17 个），光明、福田、大鹏微降，

仅南山略增 1 个。

从规模上看，今年上半年计划公告的项目规模 112.3 公顷，

环比下降 77%。其中龙岗骤减 241.9 公顷，光明次之，

龙华增加明显，南山和罗湖略增。