石油公司片区综合开发项目留坝县人民政府

陕西省汉中市留坝县地处秦岭南麓腹地，汉中市北部。历史上即为南北通衢，素有“秦汉咽喉”之称。留坝之名，始见于明《一统志》，本名刘坝，相传留侯张良辟谷于境内紫柏山，因有留侯祠而得名留坝。县域面积1970平方公里，辖7个镇、1个街道办事处，总人口4.2万。

境内山岭陡峭，垂直高差大，最高海拔2610米，最低海拔585米，平均海拔1547米，地貌复杂，气候多变，独特的地理位置和气候特征，孕育了丰富的自然资源，森林覆盖率达92.03%，居西北前列，素有“绿色宝库”“天然氧吧”之美誉。可供开发利用的中药材达1300多种，尤以西洋参、猪苓、天麻等中药材品质纯正，备受青睐，被命名为全国猪苓种源基地县。野生动物达410余种，被列为国家一、二类的保护动物有大熊猫、羚牛、大鲵等25种。

县内交通、电力、通讯等基础设施日臻完善，宝汉高速、316国道、244国道纵贯全境，所有镇通三级以上柏油路或水泥路，行政村公路通达率达100%，城乡电网覆盖率和镇政府所在地移动通讯覆盖率达100%。

境内旅游资源独具特色，张良庙—紫柏山国家4A级旅游景区、栈道水世界国家4A级旅游景区、张良庙国家重点文物保护单位、紫柏山国际滑雪场等多张旅游名片驰名省内外。

项目建设地点---------------------01一项目投资优势--------------------03二项目发展定位及目标-----------05三项目建设内容与规模-----------07四项目投资估算及收益回报------08五

本项目

本项目拟建于留坝县县城原石油公司片区，用地面积2.73公顷（约41亩），为原中石油公司、烟草公司及配套住宅楼所在地。项目地块南依秦岭山麓，东北侧临留坝县城南环路。紧邻留坝县城关镇政府、留坝汽车站、留坝县医院等市政配套设施。周边酒店住宿、银行信用社、餐饮休闲等配套设施成熟。

一、项目建设地点

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南环路北栈河石油公

司片区

地块

南环路 地块内部北栈河

近年来，留坝县宅地供应有限，存量商品住宅市场供不应求，目前在售项目仅城投·云溪，剩余货量107套。留坝县住宅均价5100元/㎡，近年来成交均价稳步上涨，但远低于汉中、宝鸡市区水平。另一方面，留坝县优越的生态环境吸引外来度假游客前往，2022年，留坝县全年接待游客约524万人次，旅游收入约28.17亿元，以旅游为主的三产服务业占全县生产总值的比重达到58%。全县拥有25个特色民宿、康养旅居项目，入住表现上佳。康养度假住宅具有潜在的市场需求和溢价空间。03 市场供不应求

留坝县位于陕西省西南、汉中市北部，区位优势明显，交通环境便捷，宝巴（宝鸡至巴中）高速、316国道、244国道纵贯全境，距西安市310公里，距汉中市中心城区88公里，宝巴高速(汉中至坪坎)与京昆高速、十天高速相连接，形成纵横交错、四通八达的交通网络。项目地块位于留坝县老街商圈，商业、生活、文化气氛浓厚，地段价值高。留坝地处秦岭南麓腹地，森林覆盖率92.03%，年均优良天数达360天以上，水质始终保持Ⅱ类标准，素有“绿色宝库”“天然氧吧”之美誉。境内旅游资源独具特色，张良庙紫柏山国家4A级旅游景区、栈道水世界国家4A级旅游景区、张良庙国家重点文物保护单位、紫柏山国际滑雪场等多张旅游名片驰名省内外。留坝延续四年荣登“全国百佳深呼吸小城”榜单,被驴友称为“秦岭十大惊世美景”，春夏秋冬四季均有大量的游客慕名前往，是理想的养老、旅游、度假旅居之地。二、项目投资优势01 区位交通优越

02 生态环境优越

地块位处留坝县中心，周边市政、医疗、教育、商业配套成熟，紧邻留坝县城关镇政府、留坝县医院，周边500米范围内可达留坝老街、留坝汽车站、留坝县中学，酒店住宿、银行信用社、餐饮休闲等基本生活配套应有尽有。

03/0404 周边配套成熟

本项目立足石油公司片区城市更新的改造需求，充分发挥留坝县优越的生态地理环境优势，围绕留坝县供不应求的住宅市场和外来都市旅居度假需求，紧抓商业民宿投资热点，引入商业民宿地产开发商，建设留坝县城集低密民宿、商品住宅、安置小区、社区商业于一体的品质旅居项目。三、项目发展定位及目标

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四、项目建设内容与规模项目总用地面积41亩，包括安置房居住小区26.7亩和商业民宿片区14.3亩。总建筑面积52129㎡，包括安置房18160㎡、民宿7627㎡、商品房21142㎡、配套商业5200㎡等产品。

表1 项目建设内容及规模

地块 指标 数值单位地块总指标

用地面积 41 亩容积率 1.9 ——建筑面积 52129 ㎡安置房居住小区

用地面积 26.7 亩容积率 2.5 ——建筑面积 44502 ㎡其中：商品住宅

39302

（其中安置房18160）㎡配套商业 5200 ㎡商业民宿片区

用地面积 14.3 亩容积率 0.8 ——建筑面积 7627 ㎡建筑层数 1-3层

07/08 五、项目投资估算及收益回报

本项目总投资20069.3万元，包括土地成本、建安成本以及销售、财务、税费等。预估商品住宅、民宿、商业售价分别为5700、8000、7700元/㎡，可实现销售收入22156.7元，可售部分净利润为1565.5万元。表2 项目投资估算及收益回报指标名称 投资金额（万元） 备注总成本 20069.3 ——土地成本 1435 片区地价按35万/亩建安成本 13032.3 片区按2500元/㎡地库（人防）成本 1200 2800元/㎡财务费用 2691 ——销售费用 650 ——增值税及契税 1061 ——销售收入 22156.7

商品住宅5700元/㎡民宿8000元/㎡配套商业7700元/㎡停车位销售5万元/个销售利润 2087.4

企业所得税 521.9

净利润 1565.5

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