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重庆天宸律师事务所
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物业问题法律依据封面(重庆)
目录1. 开发商有义务给业主办理房产证的法律法规依据： 12. 业主因某些事由未办理房产证，仍有交物业费义务的法律法规依据：................................................................. 33. 业主缴纳物业费义务的法律法规依据：.................... 44. 业主与承租人的缴费义务的法律法规依据：............ 65. 房屋产权转移的缴费义务的法律法规依据：............ 86. 物业提供物业服务合同以外的服务，收费的法律法规依据：................................................................................. 97. 业主以未和物业签署合同为由抗辩物业费：.......... 108. 业主维护公共环境、设施设备义务的法律法规依据：.......................................................................................
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文本内容
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物业问题法律依据
重庆天宸律师事务所
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重庆天宸律师事务所是 2007 年经司法部核准，由重庆市
司法局批准设立的一家全方位发展的综合性律师事务所，位于
江北区红旗河沟世纪英皇北塔 13 楼。
重庆天宸律师事务所律师在诉讼方面各种案件的处理
上有丰富的经验和独到的见解，每一位律师对每个案件都会投
注百分之百的心血与努力，每个案件有专人负责，每个阶段有
专人负责，为当事人准备最为全面的证据，争取最大限度地维
护当事人权益；重庆天宸律师事务所集全所力量，一心一意，
为当事人解忧排难。
重庆天宸律师事务所也拥有一支为各类公司提供法律
服务的律师精英团队，秉承“防患未然，解决已然”的服务理
念，运用“合理分工，紧密协作”的科学方法，同多家企业客
户进行良好互动，并实现长期合作，旨在为客户预防法律风险，
实现规范化管理，从而为企业健康有序发展保驾护航。
重庆天宸律师事务所在稳步发展的同时，也在坚持着专
业化、品牌化、规模化的发展方向，经过多年努力，已经取得
长足的进步。为社会和谐稳定做出了积极贡献。未来，重庆天
宸律师事务所会继续秉承“为客户排忧解难，为和谐社会尽绵
薄之力”的经营理念，为每位客户解决困难，为建立和谐社会
而努力奋斗！
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目录
1. 开发商有义务给业主办理房产证的法律法规依据： 1
2. 业主因某些事由未办理房产证，仍有交物业费义务的
法律法规依据：................................................................. 3
3. 业主缴纳物业费义务的法律法规依据：.................... 4
4. 业主与承租人的缴费义务的法律法规依据：............ 6
5. 房屋产权转移的缴费义务的法律法规依据：............ 8
6. 物业提供物业服务合同以外的服务，收费的法律法规
依据：................................................................................. 9
7. 业主以未和物业签署合同为由抗辩物业费：.......... 10
8. 业主维护公共环境、设施设备义务的法律法规依据：
........................................................................................... 13
9. 成立业主大会，选举业委会义务的法律法规依据：15
10. 业主向谁维权的主体的法律法规依据：................ 18
11. 业主对物业不作为的维权法律法规依据：............ 23
12. 业委会职责的法律法规依据：................................ 26
13. 关于前期物业管理的法律法规依据：.................... 30
14. 关于临时管理规约的法律法规依据：.................... 32
15. 关于专业经营单位责任的法律法规依据：............ 33
16. 物业服务范围的法律法规依据：............................ 37
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17. 关于物业一般安保义务的法律法规依据：............ 42
18. 关于物业无执法权的法律法规依据：.................... 46
19. 关于垃圾清运费的法律法规依据：........................ 48
20. 公共部位的公共收益的利用的法律法规依据：.... 50
21. 关于消防的物业义务的法律法规依据：................ 53
22. 关于物业费定价的法律法规依据：........................ 55
23. 重庆空置房业主有全额缴纳物业费义务的法律法规
依据：............................................................................... 59
24. 住改营，相关利害关系业主维权的法律法规依据：60
25. 业主对共有部分有享有共同管理权利和承担义务的
法律法规依据：............................................................... 62
26. 关于车位的法律法规依据：.................................... 64
27. 公共收益的归属、公共费用的分摊的法律依据： 67
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1. 开发商有义务给业主办理房产证的法律法规依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书
的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用
之日起 90 日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起
90 日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款
总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》第十五条
商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规
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定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买
受人无法办理不动产登记买受，人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条 预售商品房的购买人应
当自商品房交付使用之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登
记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，办理土
地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购
买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
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2. 业主因某些事由未办理房产证，仍有交物业费义务的法
律法规依据：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第
二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第
二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，
已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认
定为民法典第二编第六章所称的业主。
《重庆市物业管理条例》第四十七条 前期物业服务合同生效之日至物
业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物
业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约
定的物业服务收费标准承担。
《重庆市物业管理条例》第一百一十条 本条例下列用语的含义：业主，
是指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。
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3. 业主缴纳物业费义务的法律法规依据：
《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业
费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受
或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期
限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请
仲裁。
《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：按
时交纳物业服务费用；
《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳
物业服务费用。
《物业管理条例》第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交
纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，
物业服务企业可以向人民法院起诉。
《重庆市物业管理条例》第十三条 业主、物业使用人应当依法履行下
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列义务： （五）按时交纳物业服务费用；
《重庆市物业管理条例》第一百零五条 违反物业服务合同约定，业主
逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业应当书面催交；逾期仍不交纳
的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按照约定申请仲裁。
《物业服务收费管理办法》第十五条 业主应当按照物业服务合同的约
定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同
约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限
期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条 业主应按照物业服务合同
的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人
交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带清偿责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的
解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期
限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应
予支持。
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4. 业主与承租人的缴费义务的法律法规依据：
《物业管理条例》第四十一条 业主与物业使用人约定由物业使用人交
纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《重庆市物业管理条例》第八十二条 业主转让或者出租物业时，应当
将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自
物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情
况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业的，应当结清物业服务
费。
《物业服务收费管理办法》第十五条 业主与物业使用人约定由物业
使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交
纳责任。
《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条 业主应按照物业服务合同
的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人
交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带清偿责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的
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解释》第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物
业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院
应予支持。
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5. 房屋产权转移的缴费义务的法律法规依据：
《重庆市物业管理条例》第八十二条 业主转让或者出租物业时，应当
将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自
物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情
况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业的，应当结清物业服务
费。
《物业服务收费管理办法》第十五条 物业发生产权转移时，业主或
者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条 业主应按照物业服务合同
的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人
交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带清偿责任。物业发生产权转
移时，业主应结清物业服务费用。
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6. 物业提供物业服务合同以外的服务，收费的法律法规依
据：
《物业管理条例》第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供
物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第二十条 物业管理企业根据业主的委托提
供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
《重庆市物业管理条例》第六十三条 业主要求在物业服务合同约定的
内容、标准或者范围以外提供服务的，由业主与物业服务企业另行约定。
《重庆市物业服务收费管理办法》第二十一条 物业服务企业接受业主
或物业使用人委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约
定。
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7. 业主以未和物业签署合同为由抗辩物业费：
《民法典》第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具
有法律约束力。
《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物
业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物
业服务合同，对业主具有法律约束力。
《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
《物业管理条例》第十二条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主
具有约束力。
《物业管理条例》第十五条 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业
签订物业服务合同；
《物业管理条例》的规定“业主委员会负有选聘物业管理企业的职责，
业主委员会与物业公司签订（物业管理委托合同）后，合同效力涉及全体
业主，全体业主都应按合同约定履行相应义务。”
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《重庆市物业管理条例》第四十二条 业主大会、业主委员会作出的决
定对全体业主、物业使用人具有约束力。
《重庆市物业服务收费管理办法》第十四条 建设单位应在物业销售时
公示临时管理规约和前期物业服务合同。物业买受人在与建设单位签订物
业买卖合同时，应对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面
承诺。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的
解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以
及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，
对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院
不予支持。
《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》
第十五条：“物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业
服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实
物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定”。
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《业主大会和业主委员会指导规则》第四条业主大会或者业主委员会
的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，
不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
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8. 业主维护公共环境、设施设备义务的法律法规依据：
《民法典》第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，
相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或
者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应
当依法予以配合。
《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
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业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业
主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规
定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决
人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有
部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（二）
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环
境卫生的维护等方面的规章制度；
《重庆物业管理条例》第十三条 业主、物业使用人应当依法履行下列
义务：
（二）遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用，公
共秩序、公共安全和环境卫生的维护等方面的制度；
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9. 成立业主大会，选举业委会义务的法律法规依据：
《民法典》第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主
委员会给予指导和协助。
《物业管理条例》第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业
所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民
政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业
主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，
由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
《重庆市物业管理条例》第十五条 业主可以依照法定程序设立业主大
会，并由业主大会选举产生业主委员会。业主设立业主大会的，应当在街
道办事处、乡（镇）人民政府的指导下进行。未设立业主大会的，由全体
业主在街道办事处、乡（镇）人民政府以及居（村）民委员会的指导下，
共同履行业主大会、业主委员会职责。
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业主大会由物业管理区域内全体业主组成，同一个物业管理区域只能
设立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在
物业管理活动中的合法权益，决定下列事项：
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举、补选或者罢免业主委员会成员；
（三）业主委员会的工作经费、成员工作津贴的来源以及经费管理办
法；
（四）撤销或者变更业主委员会的决定；
（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；
（六）提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；
（七）依法筹集和使用物业专项维修资金；
（八）物业管理区域内公共收益的管理、使用和分配；
（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。
业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行
业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的，业主大会议事规
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则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事
项依法作出约定。
《重庆市物业管理条例》第十六条 一个物业管理区域内，已交付的专
有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进
行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所
在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。
《重庆市物业管理条例》第二十三条 业主大会会议参会业主人数和参
会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主
大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所
持投票权数比例。
《业主大会和业主委员会指导规则》第二条 业主大会由物业管理区
域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活
动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，
履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
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10. 业主向谁维权的主体的法律法规依据：
《民法典》第二百八十六条 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃
圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒
付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，
请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行
政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
《重庆市物业管理条例》第七十三条 业主、物业使用人使用物业，应
当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，
不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；
（二）破坏或者擅自改变房屋外观；
（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（四）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生
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间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；
（五）存放、铺设超负荷物品；
（六）发出超出规定标准的噪声；
（七）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（八）擅自占用居住区绿地，或者擅自移植、砍伐小区内的树木；
（九）损坏、挪用、停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭疏散通
道、消防通道、消防车操作场地；
（十）违反法律、法规和管理规约饲养犬只；
（十一）在畜禽禁养区内养殖家畜家禽，或者在畜禽限养区内违规养
殖畜禽；
（十二）损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备；
（十三）乱丢垃圾、高空抛物；
（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，
物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻、制止，并将劝阻、制止情
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况存档保留；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当在物业
管理区域内通报，并及时报告有关部门，有关部门应当依法及时处理。因
上述行为导致他人合法权益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起
诉讼。
《重庆市物业管理条例》第九十四条 区县（自治县）住房城乡建设主
管部门履行下列职责： （四）监督管理物业管理招投标活动和物业专项
维修资金；
（五）查处违反第七十三条第一款第三项、第四项、第五项、第十二
项规定的行为；
《重庆市物业管理条例》第九十五条 市、区县（自治县）人民政府其
他相关部门依据各自职责，负责物业管理区域内下列工作：
（一）规划自然资源部门负责物业规划管理，查处违反第七十三条第
一款第一项、第二项规定的行为；
（二）公安机关负责监督检查治安、交通安全、保安服务等活动，查
处违反第七十三条第一款第七项、第十项规定的行为；
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（三）市场监督管理部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服
务价格公示、违规收费等；
（四）应急管理部门负责监督检查消防安全，查处违反第七十三条第
一款第九项规定的行为；
（五）生态环境部门负责监督检查污染环境行为，查处违反第七十三
条第一款第六项规定的行为；
（六）城市管理部门负责查处违反第七十三条第一款第八项、第十一
项规定的行为。
设立了综合执法机构的，可以由综合执法机构统一查处。
法律、法规对相关部门职责另有规定的，适用其规定。
《重庆市物业管理条例》第九十七条 居（村）民委员会履行下列职责：
（二）派员参加业主大会和业主委员会会议，了解物业管理工作情况；
（三）对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导
和监督；
《重庆市物业管理条例》第九十八条 街道办事处、乡（镇）人民政府
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根据工作需要，召集由区县（自治县）住房城乡建设主管部门、其他有关
部门、公安派出所、居（村）民委员会、专业单位、物业服务企业、业主
委员会、业主代表、监事委员会、物业管理专家、人民调解委员会等参加
的联席会议，协调解决下列问题：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会成立和换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）终止物业服务合同的重大问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
前款所列问题经人民调解委员会依法调解达成的调解协议，具有法律
约束力。
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11. 业主对物业不作为的维权法律法规依据：
《民法典》第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专
项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项
服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者
将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。（增加）
《民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用
性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共
有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、
财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物
业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处
理。（增加）
《民法典》第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负
责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用
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情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主
大会、业主委员会报告。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物
业服务合同的组成部分。
《民法典》第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的
委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物
及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的
询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施
和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
《民法典》第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他
管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
《重庆市物业管理条例》第九十二条 业主、物业使用人对物业服务企
业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地街道办
事处、乡（镇）人民政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门投诉，
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街道办事处、乡（镇）人民政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门
应当及时受理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其
他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。
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12. 业委会职责的法律法规依据：
《重庆市物业管理条例》第二十九条 业主委员会应当接受业主、业主
大会、监事委员会的监督。业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集并主持业主大会会议，向业主大会报告工作；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务
合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）组织物业专项维修资金的筹集，监督物业专项维修资金的使用；
（六）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主交纳物
业服务费及其他相关费用，协调处理物业服务活动中的相关问题；
（七）制定档案和印章管理等工作制度，制作和保管会议记录、共有
财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相
关档案；
（八）配合相关部门和街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民
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委员会做好物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等工作；
（九）法律、法规规定的其他职责，以及业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当定期接待和听取业主、物业使用人对物业管理和业主
委员会日常工作的意见和建议，接受业主查询其所保管的物业管理信息，
接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。
《重庆市物业管理条例》第三十条 业主委员会应当在物业管理区域显
著位置和通过业主决策信息系统，向业主公布下列情况和资料：
（一）公布业主委员会成员名单、办公地点、办公电话、工作制度等
信息；
（二）及时公示业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选
聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；
（三）每半年公示一次业主委员会工作经费、工作津贴以及物业共有
部位的使用、物业专项维修资金和公共收益收支等情况；
（四）公布其他应当向业主公开的情况和资料。
《重庆市物业管理条例》第三十三条业主委员会及其成员应当遵守法
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律、法规和管理规约，诚实守信、勤勉尽责，不得有下列行为：
（一）以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修
资金、公共收益等共有财产；
（二）索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供
的利益或者报酬；
（三）违反物业服务合同和管理规约，拒不交纳物业服务费用、公共
水电分摊费用、停车费和物业专项维修资金等费用，或者诱导、鼓动其他
业主不交纳相关费用；
（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关费用，或者
向物业服务企业销售商品、承揽业务，获取其他不正当利益；
（五）违规泄露其他业主的信息或者将业主信息用于与物业服务无关
的活动；
（六）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、
拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主委员会印章；
（七）拒不执行街道办事处、乡（镇）人民政府、相关主管部门关于
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本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判，或者打击、报复、诽
谤、陷害有关投诉人、举报人；
（八）无故连续三次缺席业主委员会会议；
（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会成员违反前款规定的，由街道办事处、乡（镇）人民政府
责令暂停履行职责，由业主大会会议决定终止其成员职务。终止业主委员
会成员职务时，应当允许该成员提出申辩并记录归档。
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13. 关于前期物业管理的法律法规依据：
《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期
物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的
物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《物业管理条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之
前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《物业管理条例》第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同
应当包含前期物业服务合同约定的内容。
《重庆市物业管理条例》第四十四条 物业中有住宅项目的，建设单位
应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。其中，对于预售项目，建设
单位应当在申请房屋预售许可证前选聘物业服务企业；对于现售项目，建
设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为
一个整体进行招标。
《重庆市物业管理条例》 第四十五条 建设单位应当参照市住房城乡
建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的前期物业服务合同示范文本
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与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并自签订后十五日内
报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案。
业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委
员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，
前期物业服务合同终止。
《重庆市物业管理条例》第四十六条 建设单位应当在物业销售时公示
临时管理规约和前期物业服务合同，并提供给物业买受人，同时予以说
明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理
规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
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14. 关于临时管理规约的法律法规依据：
《物业管理条例》第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临
时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应
当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
《物业管理条例》第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理
规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业
买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
《重庆市物业管理条例》第四十三条 新建物业的建设单位应当在物业
销售前，参照市住房城乡建设主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订
临时管理规约，报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，
并抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。
临时管理规约应当对有关物业的管理、业主的共同利益、业主的义务、
业主的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合
法权益。 首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。
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15. 关于专业经营单位责任的法律法规依据：
《民法典》第十章 供用电、水、气、热力合同
第六百四十八条 供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费
的合同。
向社会公众供电的供电人，不得拒绝用电人合理的订立合同要求。
第六百四十九条 供用电合同的内容一般包括供电的方式、质量、时间，
用电容量、地址、性质，计量方式，电价、电费的结算方式，供用电设施
的维护责任等条款。
第六百五十条 供用电合同的履行地点，按照当事人约定；当事人没有
约定或者约定不明确的，供电设施的产权分界处为履行地点。
第六百五十一条 供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安
全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用
电人损失的，应当承担赔偿责任。
第六百五十二条 供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或
者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先
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通知用电人；未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担
赔偿责任。
第六百五十三条 因自然灾害等原因断电，供电人应当按照国家有关规
定及时抢修；未及时抢修，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。
第六百五十四条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时
支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告
用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定
的程序中止供电。
供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。
第六百五十五条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定安全、
节约和计划用电。用电人未按照国家有关规定和当事人的约定用电，造成
供电人损失的，应当承担赔偿责任。
第六百五十六条 供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合
同的有关规定。
《物业管理条例》第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线
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电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养
护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，
应当及时恢复原状。
《重庆市物业服务收费管理办法》第二十三条 物业管理区域内，供水、
供电、供气、通信、有线电视等专业单位应向最终用户收取有关费用。物
业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可根据双方约定向委托单
位收取代收手续费。
未实行“一户一表”的物业，可由物业服务企业代业主缴纳水、电、
气费。总分表之间的差额据实分摊，具体分摊办法由业主或业主委员会与
物业服务企业约定。
《重庆市物业管理条例》第七十一条 物业管理区域内，供水、供电、
供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用
户应当按时、足额交纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主交纳；属
物业服务企业使用的费用，由物业服务企业交纳；属共有部分的费用但未
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约定纳入物业服务成本、也未约定交纳主体的，由相关业主或者物业使用
人据实分摊和交纳。
专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业
或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务，不得因部分最终用户未履行交
费义务停止已交费用户和共有部位的服务。
物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定
向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专业单位交纳的，
专业单位应当按照相关约定要求物业服务企业交纳，不得因未交纳费用而
停止向用户提供服务。
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16. 物业服务范围的法律法规依据：
《民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性
质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有
部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、
财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物
业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处
理。
《物业管理条例》第二条·本条例所称物业管理，是指业主通过选聘
物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及
配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内
的环境卫生和相关秩序的活动。
《重庆市物业管理条例》第五十八条 物业服务合同应当约定下列主要
事项：
（一）共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理；
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（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；
（三）共有绿地、花木等的养护与管理；
（四）物业管理区域内环境卫生的维护，生活垃圾分类投放及收集的
要求；
（五）物业服务收费标准和交纳时间；
（六）公共收益的管理、使用、分配；
（七）合同期限和违约责任；
（八）其他物业服务内容。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物
业服务合同的组成部分。
法律、行政法规另有规定的，适用其规定。
《重庆市物业管理条例》第五十九条 物业服务企业应当依法履行合同，
按照国家和本市有关物业管理的服务标准和服务规范提供专业化的服务。
《重庆市物业管理条例》第六十条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准。
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（二）擅自提高物业服务收费标准。
（三）擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设
施设备从事广告、宣传、经营等活动。
（四）以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时
限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是，可能对业主利益或者公共
安全造成重大损失的紧急情形除外。
（五）法律、法规和管理规约规定的其他行为。
《重庆市物业管理条例》第六十一条 物业服务企业应当在物业管理区
域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏，公开相关服务事项，并
可以通过移动通信等方式告知全体业主。
下列事项应当长期公开：
（一）物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、联
系方式；
（二）物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等；
（三）电梯等专业设施设备的日常维修保养合同；
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（四）报修服务规范和完成时限承诺。
下列事项应当按照规定及时公开：
（一）物业服务半年履约情况报告；
（二）物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目
的明细；
（三）物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况；
（四）物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同
或者协议等；
（五）其他应当公示的信息。
业主、业主委员会对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。
业主、业主委员会对答复不满意的，可以依照本条例第九十二条规定进行
投诉。
《重庆市物业服务收费管理办法》第十五条·物业服务主要包括以下
内容：
物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；
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物业管理区域内建立安全措施，维护公共秩序，协助安全防范；
共有绿地、花木和景观的养护和管理；
物业共用部位及公共区域的清扫保洁、生活垃圾的收集清理和化粪池
清理；
物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；
其他公共性物业服务。
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17. 关于物业一般安保义务的法律法规依据：
《民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性
质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有
部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、
财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物
业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处
理。
《重庆市物业管理条例》第六十三条 物业服务企业应当建立健全公共
秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业
服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相
应的法律责任。
物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显
标识和禁止占用提醒；在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防
通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查；对检查中发
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现的安全隐患，应当立即处理，并发出警示。
业主要求在物业服务合同约定的内容、标准或者范围以外提供服务的，
由业主与物业服务企业另行约定。
《重庆市物业管理条例》第六十四条 物业服务企业应当制订物业管理
区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供
电、供气、电梯及消防安全事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置
进行具体规定，并按照规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织
应急演练。
发现重大事故隐患或者发生生产安全事故及其他紧急事件时，物业服
务企业应当及时采取应急措施，通知相关业主，并按照规定向物业所在地
街道办事处、乡（镇）人民政府、专业单位和负有安全监督管理职责的部
门报告，协助做好相关工作。
《重庆市物业管理条例》第七十三条 业主、物业使用人使用物业，应
当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，
不得损害公共利益和他人合法权益。
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物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；
（二）破坏或者擅自改变房屋外观；
（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（四）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生
间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；
（五）存放、铺设超负荷物品；
（六）发出超出规定标准的噪声；
（七）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（八）擅自占用居住区绿地，或者擅自移植、砍伐小区内的树木；
（九）损坏、挪用、停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭疏散通
道、消防通道、消防车操作场地；
（十）违反法律、法规和管理规约饲养犬只；
（十一）在畜禽禁养区内养殖家畜家禽，或者在畜禽限养区内违规养
殖畜禽；
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（十二）损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备；
（十三）乱丢垃圾、高空抛物；
（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，
物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻、制止，并将劝阻、制止情
况存档保留；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当在物业
管理区域内通报，并及时报告有关部门，有关部门应当依法及时处理。因
上述行为导致他人合法权益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起
诉讼。
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